Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÊ HỒNG HẠNH

PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ
XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2020


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÊ HỒNG HẠNH

PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ
XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI

Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 9380107

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
1. TS. Trần Quang Huy
2. PGS.TS. Nguyễn Thị Nga

HÀ NỘI - 2020


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận án tiến sĩ “Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng
nhà ở thương mại” là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu sử dụng
phân tích trong luận án có nguồn gốc rõ ràng, đã công bố theo đúng quy định. Các
kết quả nghiên cứu trong luận án do tôi tự tìm hiểu, phân tích một cách trung thực,
khách quan và chƣa từng đƣợc công bố trong bất kỳ nghiên cứu nào khác.
Nghiên cứu sinh

Lê Hồng Hạnh


LỜI CẢM ƠN
Trƣớc hết, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất tới TS. Trần Quang Huy
và PGS.TS. Nguyễn Thị Nga - những ngƣời đã dành nhiều tâm huyết và công sức
hƣớng dẫn, động viên tôi trong suốt quá trình thực hiện Luận án.
Tôi xin chân thành cảm ơn những ý kiến đóng góp quý báu và có giá trị của
các nhà khoa học, các thầy cô tại các buổi thảo luận ở Bộ môn, Bảo vệ các chuyên
đề và Hội đồng bảo vệ luận án cấp cơ sở đã giúp tôi hoàn thiện Luận án.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của tập thể Khoa Đào tạo sau
Đại học - Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Khoa Pháp luật Kinh tế - Trƣờng Đại học
Luật Hà Nội, lãnh đạo và các đồng nghiệp đã tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho tôi
trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành Luận án.

Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và lòng biết ơn sâu sắc tới gia
đình, bạn bè và họ hàng thân thiết trong gia đình, những ngƣời luôn cổ vũ, động
viên, cáng đáng phần lớn công việc gia đình để tôi yên tâm theo đuổi công trình
nghiên cứu của mình.
Hà Nội, ngày 16 tháng 3 năm 2020
Tác giả Luận án

Lê Hồng Hạnh


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT

Từ viết tắt

Từ đầy đủ

1.

BĐS

Bất động sản

2.

CĐT

Chủ đầu tƣ

3.

DAĐT

Dự án đầu tƣ

4.

DN

Doanh nghiệp

5.

LĐĐ

Luật đất đai

6.

LĐT

Luật đầu tƣ

7.

LNO

Luật nhà ở

8.

LTM

Luật thƣơng mại

9.

NƠTM

Nhà ở thƣơng mại

10.

SDĐ

Sử dụng đất

11.

SHĐĐ

Sở hữu đất đai


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................1
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu .........................................................................3
3. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu ...................................................5
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................6

5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu ..................................................7
6. Những đóng góp mới của luận án .......................................................................8
7. Cơ cấu luận án .....................................................................................................9
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN
ĐẾN ĐỀ TÀI ............................................................................................................10
1.1. Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài .............................................10
1.1.1. Các công trình nghiên cứu ở nƣớc ngoài ................................................10
1.1.2. Các công trình nghiên cứu ở trong nƣớc .................................................16
1.2. Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến
đề tài và định hƣớng nghiên cứu của luận án ........................................................35
1.2.1. Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan
đến đề tài ...........................................................................................................35
1.2.2. Định hƣớng nghiên cứu của luận án .......................................................40
1.3. Cơ sở lý thuyết của luận án ............................................................................43
1.3.1. Lý thuyết vận dụng trong nghiên cứu đề tài luận án ...............................43
1.3.2. Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu .........................................48
Kết luận chƣơng 1 .................................................................................................49
CHƢƠNG 2. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ
XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT
ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI............................................51
2.1. Lý luận về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ............................51
2.1.1. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam và sự ảnh hƣởng đến
phƣơng thức trao quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất..........................51
2.1.2. Khái niệm nhà ở thƣơng mại ...................................................................58
2.1.3. Khái niệm giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại .....................60
2.1.4. Các phƣơng thức giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ..........65
2.1.5. Nguyên tắc giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ...................69
2.2. Lý luận chung về pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng
mại .........................................................................................................................73
2.2.1. Khái niệm pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng

mại .....................................................................................................................73


2.2.2. Cơ cấu pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ......74
2.2.3. Các yếu tố chi phối, tác động đến pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây
dựng nhà ở thƣơng mại .....................................................................................79
2.2.4. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về giao đất để đầu tƣ
xây dựng nhà ở thƣơng mại ở Việt Nam ...........................................................82
Kết luận chƣơng 2 .................................................................................................86
CHƢƠNG 3. PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG
NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ
GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI Ở VIỆT
NAM .........................................................................................................................87
3.1. Nội dung pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại .........87
3.1.1. Căn cứ giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ..........................87
3.1.2. Điều kiện đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại .............90
3.1.3. Chủ thể đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ................96
3.1.4. Thẩm quyền giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại..................99
3.1.5. Trình tự, thủ tục giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại......... 100
3.1.6. Quyền và nghĩa vụ của chủ thể đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà
ở thƣơng mại .................................................................................................. 109
3.1.7. Thanh tra, giám sát về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại 120
3.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng
mại ở Việt Nam .................................................................................................. 122
3.2.1. Những kết quả đạt đƣợc trong thực tiễn thi hành pháp luật về giao
đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ở Việt Nam .................................. 122
3.2.2. Những hạn chế, vƣớng mắc trong thực tiễn thi hành pháp luật về
giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ở Việt Nam và nguyên nhân 128
Kết luận chƣơng 3 .............................................................................................. 141
CHƢƠNG 4. QUAN ĐIỂM, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ

GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ NÂNG
CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ
XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM ...................................... 143
4.1. Quan điểm hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở
thƣơng mại ......................................................................................................... 143
4.1.1. Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại phải đảm
bảo chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ........................................................... 143
4.1.2. Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại phải đảm
bảo tôn trọng cơ chế thị trƣờng, phù hợp với các quy luật của nền kinh tế
thị trƣờng: quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh............. 145


4.1.3. Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại phải đảm
bảo tính minh bạch, công khai, công bằng trong tiếp cận quyền sử dụng đất
của chủ đầu tƣ ................................................................................................ 147
4.1.4. Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại phải đảm
bảo động viên đƣợc tốt nhất nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc, đảm bảo
khai thác hiệu quả giá trị của quyền sử dụng đất ........................................... 148
4.1.5. Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại phải phù
hợp với nhu cầu nhà ở của xã hội, đảm bảo an sinh xã hội và bảo vệ môi
trƣờng ............................................................................................................. 149
4.2. Những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam về giao đất
để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ................................................................ 150
4.2.1. Sửa đổi, bổ sung một số quy định của pháp luật đất đai về căn cứ
giao đất và điều kiện giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ........... 150
4.2.2. Không quy định trƣờng hợp giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở
thƣơng mại không thông qua đấu giá ............................................................. 155
4.2.3. Cần quy định hội đồng định giá độc lập với cơ quan quản lý nhà
nƣớc để định giá đất phù hợp với giá thị trƣờng ............................................ 160
4.2.4. Luật Đất đai cần làm rõ khái niệm thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng ............................................................. 164

4.3. Những giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giao đất để đầu
tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ........................................................................... 167
4.3.1. Nâng cao năng lực chuyên môn và phẩm chất đạo đức của cán bộ có
thẩm quyền trong quản lý đất đai ................................................................... 167
4.3.2. Minh bạch hóa thông tin thông qua việc đẩy mạnh việc xây dựng
chính phủ điện tử ............................................................................................ 169
4.3.3. Nâng cao hiệu quả của hoạt động lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, giảm tình trạng điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất ................................. 171
4.3.4. Tăng cƣờng công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động giao đất để đầu tƣ
xây dựng nhà ở thƣơng mại ........................................................................... 173
Kết luận chƣơng 4 .............................................................................................. 174
KẾT LUẬN ........................................................................................................... 176
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ
TÀI LUẬN ÁN ĐÃ ĐƢỢC CÔNG BỐ .............................................................. 179
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................ 180


DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1. Tình hình giao đất xây dựng nhà ở thƣơng mại tại Thành phố
Hà Nội năm 2014 đến hết năm 2017 ........................................... 123
Bảng 3.2. Thống kê diện tích nhà ở qua các năm ........................................ 125
Bảng 3.3. Thống kê diện tích nhà ở chung cƣ đƣợc hoàn thành mỗi năm
giai đoạn 2013 - 2016 .................................................................. 126
Bảng 3.4. Thống kê thu ngân sách nhà nƣớc từ nhà đất .............................. 126


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Thực tế hiện nay nhu cầu về nhà ở của ngƣời dân sống tại các đô thị, đặc biệt
là những đối tƣợng có thu nhập thấp là rất lớn. Để đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở cho
dân cƣ đô thị nói chung, Bộ Xây dựng cho biết ít nhất cần phải xây dựng khoảng
700 nghìn căn hộ. Trong đó, đối với bộ phận ngƣời có thu nhập thấp và công nhân
các khu công nghiệp nói riêng, đến năm 2020, con số về nhà ở cần để đáp ứng nhu
cầu sẽ tăng thêm khoảng 200 nghìn căn. Đặc biệt, nhu cầu này càng trở nên bức
thiết hơn tại các thành phố, đô thị lớn, tập trung nhiều khu công nghiệp, khu chế
xuất nhƣ Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dƣơng, Đồng Nai1… Trong thời
gian qua, Việt Nam đã có nhiều chủ trƣơng và quyết sách đúng đắn của Đảng và
Nhà nƣớc, bao gồm việc ban hành các Nghị quyết của Đảng, Chính phủ, ban hành
hàng loạt chính sách pháp luật về kinh doanh BĐS nói chung và NƠTM nói riêng…
Thực tế, sự bùng nổ của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, kéo theo là sự bùng nổ
của thị trƣờng NƠTM trong thời gian gần đây đã cho thấy, thị trƣờng NƠTM đã và
đang là thị trƣờng nổi trội, chiếm vị trí thống lĩnh trong thị trƣờng BĐS, là phân
khúc thị trƣờng mà sức hút của chúng luôn tạo sự hứng khởi và là cái đích cho việc
tìm kiếm lợi nhuận của bất kỳ nhà đầu tƣ nào trong thị trƣờng BĐS. Vì thế, pháp
luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM đang nhận đƣợc sự quan tâm lớn trong
xã hội.
Trong các phƣơng thức xác lập quyền SDĐ cho các nhà đầu tƣ xây dựng
NƠTM theo pháp luật hiện hành thì hiện nay phƣơng thức giao đất có thu tiền SDĐ
đƣợc áp dụng phổ biến nhất. Bởi ở phƣơng thức này, Nhà nƣớc một mặt điều tiết
quỹ đất để xây dựng NƠTM trong tổng thể các quỹ đất dành cho các ngành, các
lĩnh vực khác một cách cân bằng. Mặt khác, Nhà nƣớc cũng dành về cho mình
quyền chủ động trong việc lựa chọn nhà đầu tƣ trong quá trình xét duyệt dự án. Đây
cũng là phƣơng thức mà Nhà nƣớc động viên đƣợc nguồn tài chính tốt nhất bởi ở
phƣơng thức này nhà đầu tƣ thực hiện nghĩa vụ tài chính một lần “trọn gói” cho
toàn thời gian sử dụng đất ngay khi đƣợc nhận giao đất. Pháp luật điều chỉnh về nội
dung này khá đồ sộ gồm: LĐĐ, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, LTM,
LĐT, Luật Xây dựng và các văn bản dƣới luật. Các văn bản đều đã đƣợc sửa đổi, bổ
sung nhiều lần, và cho tới nay LĐĐ 2013, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Nhà ở

1

Theo Đại Biểu Nhân dân
/>index=0


2
2014, LTM 2005, LĐT 2014, Luật Xây dựng 2014 đã điều chỉnh pháp luật về việc
giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM một cách khởi sắc nhƣ: Mở rộng quyền tiếp cận
đất đai cho các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài; Cải cách về thủ tục hành chính; Minh bạch
thông tin đất đai; Điều chỉnh mức thu tiền sử dụng đất cho các doanh nghiệp;… Tuy
nhiên, pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM vẫn còn tồn tại nhiều điểm
bất cập: đó là sự không phân định rõ các trƣờng hợp nhà nƣớc thu hồi đất để thực
hiện giao đất cho CĐT xây dựng NƠTM; các căn cứ, điều kiện đƣợc giao đất để
đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại còn chƣa rõ ràng; sự chồng chéo, mâu thuẫn
trong quy định về chủ thể đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM; việc tiếp cận
thông tin về đất đai còn gặp nhiều khó khăn; quy trình, thủ tục hành chính về đất đai
kéo dài; …Những bất cập này đang thực sự làm giảm sút sự hấp dẫn trong thu hút
đầu tƣ, dễ gây tác động tiêu cực đến quyền tự do kinh doanh của DN, làm thất thu
ngân sách nhà nƣớc và là một phần nguyên nhân dẫn đến những tranh chấp, khiếu
kiện về đất đai kéo dài hiện nay. Do đó, yêu cầu đặt ra là phải nghiên cứu một cách
thấu đáo các vấn đề lý luận cũng nhƣ thực trạng pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây
dựng NƠTM nhằm tìm ra giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây
dựng NƠTM.
Về mặt thực tiễn, quan sát trực tiếp và khách quan trên thực tế thì việc tiếp
cận đất đai của các DN để đầu tƣ các dự án NƠTM và sự vận hành của thị trƣờng
NƠTM cho thấy, bên cạnh những kết quả đáng ghi nhận ở trên, thì chúng cũng đã
và đang để lại nhiều hệ lụy, nhƣ tình trạng vừa thừa, vừa thiếu về nhà ở đang là bài
toán chƣa có lời giải; tình trạng “ngổn ngang” các công trình: nhà ở biệt thự, nhà ở
liền kề, nhà phố với những quảng cáo về du lịch sinh thái, nhà vƣờn… giữa những

cánh đồng lúa đã và đang là những câu hỏi lớn về vấn đề quy hoạch, về cân bằng
quỹ đất cho phát triển đô thị, cho nhà ở với vấn đề nông nghiệp, nông dân và nông
thôn. Quy hoạch bị phá vỡ, nhiều dự án bỏ dở nhiều năm không rõ lý do vì sao,
trong khi đất là sinh kế của ngƣời dân thì không có… Nhiều dự án đƣợc cấp phép
đầu tƣ, đƣợc giao quỹ đất xây dựng nhà ở song chƣa giải phóng xong mặt bằng;
nhiều dự án chƣa làm xong phần móng nhà đầu tƣ đã không còn khả năng tài chính
để thực hiện dự án, và điều tất yếu xảy ra là DN buộc phải huy động vốn ngay từ
khi dự án vẫn còn trong trứng nƣớc; tình trạng “bán non dự án” cũng là điều thƣờng
thấy các DN áp dụng trong thời gian qua. Vậy vấn đề đặt ra là: Khâu thẩm định
năng lực tài chính, năng lực đầu tƣ đối với các DN trƣớc khi giao đất liệu đã đảm
bảo hay chƣa? Khâu kiểm tra và giám sát hoạt động đầu tƣ, tiến độ công trình và
vận hành dự án xây dựng NƠTM sau khi nhận đất của Nhà nƣớc liệu đã đủ mạnh để


3
đảm bảo chủ đầu tƣ thực hiện đúng nhƣ dự án đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm
quyền phê duyệt? Quy trình và thủ tục xét giao đất đã đảm bảo minh bạch và công
bằng?… Những câu hỏi đấy đặt ra nhu cầu điều chỉnh pháp luật trong lĩnh vực này,
sao cho: (i) Thị trƣờng nhà ở đƣợc bình ổn; (ii) Tạo sân chơi công bằng cho các chủ
thể có nhu cầu tiếp cận đất đai trực tiếp từ Nhà nƣớc; (iii) Tạo hành lang cho nhà
đầu tƣ tiếp cận các nguồn lực cũng nhƣ thực hiện quyền làm chủ của mình trên
thƣơng trƣờng; (iv) Nhà nƣớc kiểm soát việc sử dụng đất sau khi giao chặt chẽ,
nhằm ổn định xã hội và tránh lãng phí đất đai; (v) Tránh sự tùy tiện, lạm quyền của
các cán bộ công chức có trách nhiệm giải quyết các thủ tục hành chính liên quan.
Vấn đề này đặt ra yêu cầu cần phải nghiên cứu một cách có hệ thống về pháp luật
giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM và thực tiễn thực thi pháp luật về giao đất để
đầu tƣ xây dựng NƠTM nhằm xây dựng khung lý thuyết cho việc xây dựng các quy
định pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM và tháo gỡ những vƣớng mắc
trong quá trình thực thi pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM ở Việt
Nam hiện nay.

Với những lý do trên, nghiên cứu sinh lựa chọn đề tài “Pháp luật về giao
đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại” làm đề tài nghiên cứu luận án tiến sĩ
chuyên ngành luật kinh tế của mình.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu
Hiện nay, ở Việt Nam chƣa có công trình nghiên cứu một cách chuyên sâu,
có hệ thống về pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM mà chỉ nghiên cứu
một cách khái quát nhất hoặc nghiên cứu một khía cạnh nhất định của pháp luật
điều chỉnh hoạt động giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM. Một số công trình tiêu
biểu nghiên cứu liên quan đến pháp luật về giao đất xây dựng NƠTM hiện nay, có
thể kể đến bao gồm: Cuốn sách: “Legal envinronment of business” - American of
Kanas University 1988 (Môi trường pháp luật của kinh doanh - Đại học Kanas Hoa
Kỳ 1988; cuốn sách “Claims to the Possession of Land” (Xác lập sở hữu với đất
đai) của các tác giả Philip Walter, Adrianavis, JamesHarris, B.McGuire, Xuất bản
tháng 10/2000; Cuốn sách “Design Optimization of Real Estate Tax and Effect
Analysis in China” (Thiết kế tối ƣu hóa thuế bất động sản và phân tích những ảnh
hƣởng của nó ở Trung Quốc) của tác giả Aibo Hao, Yipey Ren và Jingjuan Quo
đƣợc đăng trên Tạp chí Kỹ thuật và quản lý công nghiệp, số đặc biệt Liss 2013, năm
2014 do Nhà xuất bản Vincenc Fernandez, Bacerlona, Tây Ban Nha phát hành;
cuốn sách “Guide to Investing in Real Estate in the PRC” (Hướng dẫn đầu tư bất
động sản tại Trung Quốc) của Mayer Brown SJC năm 2014; “International Real


4
Estate Briefing” (Bản hướng dẫn về bất động sản quốc tế) với nội dung nghiên cứu
thị trường Trung Quốc do Công ty Luật Jones Day của Mỹ thực hiện vào tháng 9
năm 2004; Báo cáo “India’s Real Estate Market - Outlook of structured high yield
debt” (Thị trường bất động sản Ấn Độ - Cái nhìn về cấu trúc các khoản nợ có lãi
suất cao), Báo cáo tổng kết tháng 3 năm 2015 của Cushman & Wakefield - Đại lý
tư vấn bất động sản thương mại toàn cầu; Bài báo do Đại sứ quán Pháp tại Trung
Quốc và Quỹ phát triển Pháp luật châu Âu lục địa (Fondation pour le Droit

continental) đã cho công bố một số báo vào năm 2009 (số 0 - Tháng 01 - 3 năm
2009) về “Sở hữu tại Trung Quốc” (La propriété en Chine); Luận văn thạc sĩ đề tài
“Growth Strategy, IPO & Performance of Indian Real Estate Companies” (Chiến
lược tăng trưởng, Phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng và Đặc điểm của các
doanh nghiệp bất động sản Ấn Độ), của tác giả Sharad Jhingan, Đại học
Lancaster, Anh, năm 2011;… Các công bố ở nƣớc ngoài này chủ yếu nghiên cứu về
vấn đề sở hữu, SHĐĐ và vốn hóa đất đai nói chung hoặc ở một số nƣớc trên thế
giới mà chƣa đi vào nghiên cứu phƣơng thức trao quyền sử dụng đất để xây dựng
NƠTM nói chung và pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM nói riêng.
Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài ở trong nƣớc có thể kể đến đó
là: Cuốn sách “Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa ở Việt Nam”, nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, năm 2013, của tác giả PGS.
TS. Trần Thị Minh Châu; cuốn sách “Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử
dụng đất ở Việt Nam”, nhà xuất bản Hồng Đức, năm 2016 của tác giả TS Lƣu Quốc
Thái; cuốn sách “Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam”
của tác giả TS. Bùi Văn Huyền, TS. Đinh Thị Nga (chủ biên), nhà xuất bản Chính
trị Quốc gia, năm 2011; cuốn sách chuyên khảo “Chế độ pháp lý về sở hữu và
quyền tài sản đối với đất đai” do Nxb Lao động xuất bản, năm 2012 của TS. Phạm
Văn Võ; cuốn sách “Mô hình quản lý đất đai hiện đại ở một số nước và kinh
nghiệm cho Việt Nam” do TS. Nguyễn Đình Bồng chủ biên, nhà xuất bản Chính trị
Quốc gia, năm 2014; Luận án tiến sĩ “Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử
dụng đất” của tác giả Trần Quang Huy, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, năm 2008;
Bài báo “Hoạt động trao quyền sử dụng đất của nhà nước tại Hoa Kỳ và bài học
kinh nghiệm cho Việt Nam” của tác giả Ninh Thị Hiền; luận án tiến sĩ luật học
“Pháp luật về trao quyền sử dụng đất cho chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt
Nam”, trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2017 của tác giả Ninh
Thị Hiền; Bài viết “Quy định mới về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất trong luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành” của tác giả

5
Nguyễn Xuân Trọng, Tạp chí Luật học - Đặc san 11/2014; Cuốn sách “Chính sách
phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh - Lý luận và thực tiễn”, nhà
xuất bản Phƣơng Đông, Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2012, do GS. TS. Dƣơng Thị
Bình Minh chủ biên; Bài báo “Những điểm mới cơ bản của Luật kinh doanh bất
động sản 2014 và khuyến nghị về việc ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành”
của tác giả PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số
chuyên đề Pháp luật về thị trƣờng và kinh doanh bất động sản, năm 2015; Bài viết
“Thực trạng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng
đất” của TS. Nguyễn Thị Dung đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số chuyên
đề Pháp luật về thị trƣờng và kinh doanh bất động sản, năm 2015;…
Các công trình nghiên cứu này chủ yếu nghiên cứu một khía cạnh nhất định
của pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM mà chƣa có công trình nào
nghiên cứu một cách có hệ thống các vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật về
giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM ở Việt Nam. Vì vậy, đề tài “Pháp luật về giao
đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại” không bị trùng lặp với các công trình
nghiên cứu trƣớc đó và là đề tài có tính mới.
3. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận án là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và
thực tiễn về pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM. Đánh giá thực trạng
pháp luật và quá trình thực thi pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM. Từ
đó đề xuất quan điểm, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành
pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM.
Để đạt đƣợc những mục đích nêu trên, luận án cần thực hiện những nhiệm
vụ sau:
- Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về giao đất để đầu tƣ xây
dựng NƠTM và pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM ở Việt Nam, cụ
thể: làm rõ sự ảnh hƣởng của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đến các phƣơng
thức trao quyền SDĐ cho chủ thể SDĐ; làm rõ khái niệm NƠTM và giao đất để đầu
tƣ xây dựng NƠTM và các đặc trƣng của giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM so với

giao đất cho các mục đích khác; các phƣơng thức giao đất để đầu tƣ xây dựng
NƠTM; nguyên tắc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM; khái niệm, cơ cấu pháp
luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM; các yếu tố chi phối, tác động đến pháp
luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM.
- Nêu và phân tích thực trạng pháp luật hiện hành về giao đất để đầu tƣ xây
dựng NƠTM và đƣa ra những bình luận về điểm tích cực cũng nhƣ những hạn chế,


6
vƣớng mắc của thực trạng pháp luật về giao đất đầu tƣ xây dựng NƠTM, chỉ ra
đƣợc nguyên nhân của những ƣu, khuyết điểm đó, bao gồm các quy định về: căn cứ
giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM; điều kiện đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng
NƠTM; chủ thể đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM; thẩm quyền giao đất để
đầu tƣ xây dựng NƠTM; quản lý Nhà nƣớc trong quá trình giao đất để đầu tƣ xây
dựng NƠTM; trình tự, thủ tục giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở; quyền và nghĩa
vụ của CĐT dự án đƣợc Nhà nƣớc giao đất đầu tƣ xây dựng NƠTM; tài chính và
vấn đề vốn cho DN đầu tƣ kinh doanh NƠTM.
- Phân tích, nhận diện một cách bao quát việc triển khai pháp luật về giao đất
để đầu tƣ xây dựng NƠTM trên thực tế ở Việt Nam thời gian qua. Luận án đƣa ra
những nhận định đánh giá một cách khách quan, thấu đáo những kết quả đạt đƣợc
và những hạn chế, vƣớng mắc của thực trạng pháp luật về giao đất đầu tƣ xây dựng
NƠTM, chỉ ra đƣợc nguyên nhân của những ƣu, khuyết điểm đó.
- Xác định rõ quan điểm phải tiếp tục xây dựng, hoàn thiện pháp luật và nâng
cao hiệu quả thực thi về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM.
- Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp
luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu của luận án
Đối tƣợng nghiên cứu của luận án đƣợc xác định bao gồm:
+ Giao đất, giao đất đầu tƣ dự án, giao đất đầu tƣ xây dựng NƠTM và pháp

luật về giao đất để đầu tƣ NƠTM của pháp luật đất đai và các chế định pháp luật
thuộc lĩnh vực chuyên ngành khác có liên quan của Việt Nam đƣợc xác định nhƣ
đối tƣợng nghiên cứu chính xuyên suốt quá trình nghiên cứu, bao gồm các quy định
pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM trong: LĐĐ 2003, LĐĐ 2013,
Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Nhà ở 2014, LĐT 2014, LTM 2005,... Bên cạnh
đó, pháp luật của những quốc gia có các điều kiện chính trị, pháp lý, xã hội và lịch
sử tƣơng đồng nhƣ Trung Quốc cũng đƣợc sử dụng nhƣ một tƣ liệu trọng tâm trong
quá trình so sánh luật nhằm có đƣợc những giá trị và kinh nghiệm khoa học nhất
định trong việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giao
đất xây dựng NƠTM.
+ Luận án còn nghiên cứu thực trạng thực thi pháp luật về giao đất để đầu tƣ
xây dựng NƠTM ở Việt Nam thời gian qua nhằm tìm ra những ƣu điểm cũng nhƣ
những bất cập trong việc thực thi pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM.
Từ đó tìm ra nguyên nhân cũng nhƣ các giải pháp khắc phục những vƣớng mắc


7
trong thực tiễn thực thi pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM.
4.2. Phạm vi nghiên cứu: Trong quỹ thời gian cho phép và trong dung
lƣợng luận án, tác giả tập trung nghiên cứu trong phạm vi sau:
+ Về văn bản pháp luật: luận án nghiên cứu các chế định liên quan trực tiếp
đến giao đất có thu tiền SDĐ từ LĐĐ 2003 đến nay; các chế định liên quan trực tiếp
tới đầu tƣ xây dựng NƠTM đƣợc quy định trong LNO 2005, Luật Kinh doanh BĐS
2006, LĐT 2005 đến nay; các chế định liên quan trực tiếp tới NƠTM đƣợc quy định
trong LTM 2005 đến nay.
+ Về không gian của đối tƣợng khảo sát: tác giả chỉ tập trung nghiên cứu
khảo sát thực tiễn thực thi pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM chung
cho cả nƣớc, và tập trung phân tích sâu một số dự án nổi cộm ở Việt Nam thời gian
gần đây.
+ Về nội dung nghiên cứu: Tác giả giới hạn nghiên cứu chung cho mô hình

NƠTM, không phân tách ra các hình thức kinh doanh thƣơng mại nhà ở cụ thể.
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
Luận án sử dụng phƣơng pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ
nghĩa duy vật lịch sử trên cơ sở quan điểm, mục tiêu, đƣờng lối của Đảng và Nhà
nƣớc về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội.
Về phƣơng pháp nghiên cứu, luận án sử dụng kết hợp nhiều phƣơng pháp
nghiên cứu khác nhau, bao gồm cả các phƣơng pháp nghiên cứu khoa học xã hội
nhân văn nói chung và phƣơng pháp nghiên cứu khoa học luật cho từng nội dụng cụ
thể để đạt đƣợc mục tiêu nghiên cứu mong muốn. Cụ thể các phƣơng pháp đƣợc sử
dụng nhƣ sau:
- Chƣơng 1 của luận án, với mục tiêu làm rõ tổng quan tình hình nghiên cứu
liên quan đến đề tài và xây dựng cơ sở lý thuyết, định hƣớng nghiên cứu, luận án
chủ yếu sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu bao gồm tổng hợp, phân tích, quy
nạp. Các phƣơng pháp nghiên cứu này đƣợc sử dụng để làm rõ tổng quan tình hình
nghiên cứu theo chiều ngang, chiều dọc các công trình nghiên cứu liên quan đến đề
tài luận án. Từ đó, đánh giá các kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu
liên quan đến đề tài luận án và đƣa ra định hƣớng nghiên cứu của luận án.
- Để đạt đƣợc nhiệm vụ nghiên cứu các vấn đề lý luận về giao đất để đầu tƣ
xây dựng NƠTM và pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM thì, trong
chƣơng 2, luận án chủ yếu sử dụng các phƣơng pháp phân tích, tổng hợp, phƣơng
pháp quy nạp và diễn dịch, so sánh để làm rõ khái niệm, đặc điểm của NƠTM, các
phƣơng thức giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, nguyên tắc giao đất để đầu tƣ xây
dựng NƠTM, khái niệm pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, cơ cấu


8
pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, các yếu tố chi phối, tác động đến
pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM.
- Trong chƣơng 3, nhiệm vụ nghiên cứu đặt ra là nghiên cứu thực trạng pháp
luật Việt Nam hiện hành về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM và thực tiễn thực

thi pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM tại Việt Nam thời gian qua,
luận án chủ yếu sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu phân tích, mô tả, quy nạp,
diễn dịch, thống kê, tổng hợp, so sánh pháp luật và thực tiễn.
- Trong chƣơng 4, với nhiệm vụ nghiên cứu là đƣa ra định hƣớng, yêu cầu
hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại và các kiến
nghị hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM và nâng cao hiệu
quả áp dụng pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM nên phƣơng pháp
nghiên cứu đƣợc sử dụng chủ yếu là phƣơng pháp quy nạp, diễn dịch, phân tích,
tổng hợp, so sánh pháp luật.
Luận án sử dụng cách nghiên cứu vấn đề theo chiều dọc và chiều ngang
nhằm tạo ra cái nhìn tổng quan về vấn đề cần nghiên cứu, từ đó phục vụ cho việc
đạt đƣợc mục đích nghiên cứu của luận án.
6. Những đóng góp mới của luận án
Luận án “Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại” thể
hiện những điểm mới sau đây:
Thứ nhất, luận án hệ thống hóa các vấn đề lý luận trọng tâm về giao đất để
đầu tƣ xây dựng NƠTM, bao gồm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam và
sự ảnh hƣởng của nó đến các phƣơng thức trao quyền SDĐ cho CĐT xây dựng
NƠTM, khái niệm NƠTM và giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, các phƣơng thức
giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, các nguyên tắc giao đất để đầu tƣ xây dựng
NƠTM; và các vấn để lý luận về pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM,
bao gồm: khái niệm pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, cơ cấu pháp
luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, các yếu tố chi phối, tác động đến pháp
luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM. Những kết quả nghiên cứu về lý luận
này góp phần bổ sung vào cơ sở lý luận cho lĩnh vực pháp luật về giao đất để đầu tƣ
xây dựng NƠTM - là điểm giao của pháp luật đất đai, pháp luật thƣơng mại, pháp
luật đầu tƣ, pháp luật về kinh doanh BĐS, pháp luật tài chính. Đây đồng thời là nền
tảng lý thuyết để các nhà làm luật nghiên cứu, phản ánh chúng vào quy định của
pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM.
Thứ hai, luận án phân tích, đánh giá một cách có hệ thống các quy định của

pháp luật thực định về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, bao gồm: căn cứ giao
đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, điều kiện đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM,


9
chủ thể đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, thẩm quyền giao đất để đầu tƣ
xây dựng NƠTM, trình tự, thủ tục giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, quyền và
nghĩa vụ của chủ thể đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, thanh tra, giám sát
về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, khiếu nại và giải quyết tố cáo về giao đất để
đầu tƣ xây dựng NƠTM. Qua đó, luận án đã bình luận, đánh giá một cách khách
quan, dựa trên cơ sở lý thuyết vững chắc những điểm hợp lý và bất hợp lý của các
quy định pháp luật hiện hành về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM.
Thứ ba, luận án đã phân tích, làm rõ thực trạng thực thi pháp luật về giao đất
để đầu tƣ xây dựng NƠTM. Qua đó, luận án đánh giá, bình luật một cách tổng quát
bức tranh thực tiễn áp dụng pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, chỉ ra
những ƣu điểm, những bất cập, hạn chế trong quá trình thực thi pháp luật về giao
đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM ở Việt Nam hiện nay. Luận án cũng đã luận giải,
làm rõ nguyên nhân của những ƣu điểm, hạn chế này.
Thứ tƣ, luận án đã đề xuất những quan điểm, hoàn thiện pháp luật về giao
đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, và các giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp
luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM ở Việt Nam. Những giải pháp này là căn
cứ để các nhà hoạch định chính sách, nhà quản lý, các nhà làm luật tham khảo nhằm
hoạch định chính sách về đất đai nói chung, chính sách phát triển thị trƣờng NƠTM
nói riêng và hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM ở Việt
Nam hiện nay.
7. Cơ cấu luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luận
án gồm 4 chƣơng:
Chƣơng 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Chƣơng 2. Những vấn đề lý luận về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở

thƣơng mại và pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở
thƣơng mại
Chƣơng 3. Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại và thực
tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở
thƣơng mại ở Việt Nam
Chƣơng 4. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng
nhà ở thƣơng mại ở Việt Nam và nâng cao hiệu quả áp dụng
pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại.


10
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI
Việt Nam là một trong số ít các quốc gia hiện nay trên thế giới ghi nhận hình
thức sở hữu toàn dân mà Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu về đất đai. Theo đó,
quyền quản lý, kiểm soát và chi phối mọi loại đất ở phạm vi tổng thể của nền kinh
tế, xã hội, quốc phòng và an ninh đều thuộc về Nhà nƣớc. Đó cũng là nguyên do
dẫn đến sự khác biệt trong phƣơng thức nhà nƣớc trao quyền SDĐ cho các chủ thể
SDĐ cả về mặt pháp lý và thực tế so với các quốc gia không duy trì chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai. Tính khác biệt một cách tổng quát có thể dễ nhận thấy đó là,
trong các phƣơng thức trao quyền SDĐ cho các chủ thể SDĐ dù trực tiếp hay gián
tiếp luôn thể hiện sự can thiệp và chi phối sâu rộng của Nhà nƣớc. Cụ thể: cho phép
quyền SDĐ đó thuộc về cá nhân hay pháp nhân, quy mô nhƣ thế nào, sử dụng cho
mục đích gì và trao quyền đó dƣới hình thức nào: giao hay cho thuê, hay nhận
chuyển quyền SDĐ từ các chủ thể khác. Thậm chí, nhiều trƣờng hợp cụ thể, phụ
thuộc vào mục đích, tính chất của việc SDĐ, Nhà nƣớc ấn định luôn phƣơng thức
trao quyền SDĐ cụ thể mà chủ thể SDĐ không có quyền lựa chọn phƣơng thức
khác. Và phƣơng thức Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất để thực hiện các DAĐT
xây dựng NƠTM là một trong những biểu hiện của vấn đề nêu trên. Theo đó, pháp

luật đất đai hiện hành quy định, đối với các DAĐT xây dựng NƠTM nhằm mục
đích để bán hoặc kết hợp bán với cho thuê thì chỉ có thể SDĐ dƣới phƣơng thức
Nhà nƣớc giao đất có thu tiền SDĐ để thực hiện dự án mà không thể là hình thức
khác nhƣ giao đất không thu tiền SDĐ, thuê đất của Nhà nƣớc (xét ở khía cạnh
quyền tiếp cận đất đai từ Nhà nƣớc để thực hiện các DAĐT).
1.1. Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài
1.1.1. Các công trình nghiên cứu ở nước ngoài
Việt Nam là một trong số rất ít các quốc gia trên thế giới hiện nay duy trì chế
độ sở hữu toàn dân mà Nhà nƣớc là chủ sở hữu đại diện. Do vậy, phƣơng thức trao
quyền quản lý và SDĐ ở Việt Nam cho các cá nhân, tổ chức trong xã hội cũng có
nhiều sự khác biệt với so với các quốc gia khác. Theo đó, có thể khẳng định rằng,
phƣơng thức trao quyền SDĐ của Nhà nƣớc cho các chủ thể SDĐ để thực hiện các
hoạt động đầu tƣ, kinh doanh nói chung và kinh doanh NƠTM nói riêng ở Việt
Nam cũng có tính đặc thù, khác biệt mà pháp luật của đa số các quốc gia không xác
lập theo hình thức này. Vì vậy, sau quá trình thu thập, nghiên cứu các tài liệu nƣớc


11
ngoài nghiên cứu sinh nhận thấy rằng, không có công trình, tài liệu nào nghiên cứu
trực tiếp về phƣơng thức giao đất có thu tiền SDĐ để thực hiện các DAĐT kinh
doanh nhà ở. Tuy nhiên, một số tài liệu, một số cuốn sách mà nội dung cụ thể có rất
nhiều thông tin, luận điểm quan trọng, tạo cơ sở tiền đề lí luận cũng nhƣ định hƣớng
cho nghiên cứu sinh trong việc nghiên cứu, đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật về
hình thức giao đất để thực hiện các DAĐT NƠTM tại Việt Nam. Qua đó, giúp cho
nghiên cứu sinh có sự chọn lọc, lựa chọn những luận điểm khoa học, có giá trị ứng
dụng trong việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp
luật về giao đất để thực hiện các dự án NƠTM tại Việt Nam. Cụ thể:
- Cuốn sách: “Legal envinronment of business” - American of Kanas
University 1988 (Môi trường pháp lý của kinh doanh - Đại học Kanas Hoa Kỳ
1988) có nhiều luận điểm quan trọng về sở hữu. Cuốn sách phân biệt tài sản thành

hai loại là: BĐS và động sản. Theo tác giả của cuốn sách, “Sở hữu là mối quan hệ
giữa ngƣời có quyền và những ngƣời khác, đƣợc chính phủ công nhận và làm cho
có hiệu lực” (“Ownership is the relation between a person who have rights and
other people, regconized and made valid by the Government” (trang 14). Đây là
luận điểm tiền đề để nghiên cứu sinh nhận thức sâu sắc và lý giải căn nguyên gốc về
sự chi phối của chủ sở hữu đối với đất đai; đối với tất cả các quan hệ đất đai phát
sinh; thay đổi hay chấm dứt các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt với các
chủ thể SDĐ khác không phải là chủ sở hữu. Và luận điểm này cũng cho thấy rõ nét
hơn bản chất của giao đất có thu tiền SDĐ từ Nhà nƣớc sang cho các CĐT kinh
doanh NƠTM là một trong những biểu hiện của mối quan hệ của ngƣời có quyền
(Nhà nƣớc) với tƣ cách chủ sở hữu đại diện với những ngƣời khác (tổ chức, cá nhân
trong nƣớc và ngoài nƣớc) - là chủ thể SDĐ nhƣng không phải là chủ sở hữu.
- Trong cuốn: “Claims to the Possession of Land” (Xác lập sở hữu với đất
đai) của các tác giả PhilipWalter, Adrianavis, JamesHarris, B.McGuire. Xuất bản
tháng 10/2000. Cuốn sách này chủ yếu đề cập đến vấn đề Tuyên bố quyền SHĐĐ;
giải thích pháp luật liên quan và các thủ tục của từng loại quyền sở hữu. Ngoài ra,
cuốn sách cũng đề cập tới lợi ích của việc tuyên bố quyền SHĐĐ, cụ thể là việc tuyên
bố quyền lợi này sẽ cung cấp thông tin cập nhật một cách thƣờng xuyên về tài sản và
kiện tụng luật sƣ, quản lý tài sản, chủ nhà, ngƣời thuê nhà và khách thuê khác.
Cuốn sách là một khối lƣợng kiến thức phong phú và đa dạng về các loại sở
hữu đối với đất đai và các quyền đƣợc xác lập theo mỗi hình thức sở hữu. Theo đó,
tác giả Philip Walter, Adrianavis, James Harris, B.Mc Guire khẳng định rằng, khi
các quyền của chủ sở hữu đối với đất đai đƣợc tuyên bố và đƣợc minh bạch sẽ là cơ


12
sở để phân định một cách trung thực và chính xác các quyền của chủ sở hữu đối với
đất đai. Làm rõ phạm vi, giới hạn các quyền của chủ thể khác không phải là chủ sở
hữu đối với đất đai trong các quan hệ kinh tế, dân sự và kiện tụng. Liên hệ với pháp
luật đất đai ở Việt Nam nói chung và phƣơng thức trao quyền SDĐ của chủ sở hữu

là Nhà nƣớc cho các CĐT kinh doanh NƠTM nói riêng, nghiên cứu sinh nhận thấy
rằng, giới hạn quyền lực của Nhà nƣớc khi giao đất với tƣ cách là chủ sở hữu đại
diện với các chủ thể đầu tƣ kinh doanh NƠTM cần phải xác định một cách cụ thể,
rõ ràng để một mặt vừa thể hiện đƣợc vai trò của chủ sở hữu và chức năng quản lý
của Nhà nƣớc đối với các quan hệ đất đai nảy sinh trong đời sống xã hội, song
không đồng nghĩa với việc Nhà nƣớc có quyền can thiệp sâu vào mọi giao dịch về
quyền SDĐ của các chủ thể khi quyền SDĐ đó đã trao cho họ. Quyền SDĐ hợp
pháp của các DN phải đảm bảo đƣợc vận hành một cách linh hoạt trong nền kinh tế
thị trƣờng với quyền chủ động và tự quyết của chủ thể có tài sản là quyền SDĐ đó.
- Trong “International Real Estate Briefing” (Bản chỉ dẫn về bất động sản
quốc tế) với nội dung nghiên cứu thị trường Trung Quốc do Công ty Luật Jones
Day của Mỹ thực hiện vào tháng 9 năm 2004: Hai vấn đề lớn đƣợc nghiên cứu là
Quyền SDĐ của Trung Quốc và Đầu tƣ nƣớc ngoài về BĐS. Sau một số nội dung
mang tính chất pháp lý nền tảng nhƣ quyền của Nhà nƣớc và quyền của các chủ
thể SDĐ khác, xác lập và chuyển giao quyền SDĐ... thì nội dung về đầu tƣ nƣớc
ngoài đƣợc đi sâu làm rõ, trong khi có riêng một phần về các Dự án phát triển
BĐS (Real Estate Development Projects) và Chuyển nhƣợng dự án phát triển BĐS
(Transfer of Real Estate Development Projects).
Nghiên cứu tài liệu này cho thấy, cách thức xác lập và trao quyền SDĐ cho
các chủ thể đầu tƣ, kèm theo đó là các quyền đƣợc sử dụng, hƣởng lợi và quyền
đƣợc thực hiện giao dịch mà Nhà nƣớc trao cho họ, bao gồm cả nhà đầu tƣ trong
nƣớc và nhà đầu tƣ nƣớc ngoài ở Trung Quốc có nhiều nét tƣơng đồng nhƣ pháp
luật đất đai ở Việt Nam. Theo đó, Nhà nƣớc cũng với vai trò chủ sở hữu quyết định
phân bổ, điều chỉnh và trao quyền cho nhà đầu tƣ trong nƣớc và nƣớc ngoài theo ý
chí của Nhà nƣớc, đồng thời trao quyền cho ngƣời SDĐ trong quá trình sử dụng.
Tài liệu là tƣ liệu quý giúp cho nghiên cứu sinh có những nhận định sâu rộng hơn
về những tƣơng đồng và khác biệt trong việc thực thi quyền SHĐĐ của Nhà nƣớc ở
hai quốc gia, đặc biệt là cách thức ứng xử của chủ SHĐĐ đối với nhà đầu tƣ nƣớc
ngoài khi đầu tƣ vào quốc gia đó.
- Đại sứ quán Pháp tại Trung Quốc và Quỹ phát triển Pháp luật châu Âu lục

địa (Fondation pour le Droit continental) đã công bố một số báo vào năm 2009


13
(số 0 - Tháng 01-3 năm 2009) về “Sở hữu tại Trung Quốc” (La propriété en
Chine). Bài báo đã bàn luận khá kỹ về sở hữu và các cấp độ về sở hữu. Theo đó, ở
Trung Quốc, đất đai không thuộc sở hữu tƣ nhân mà thuộc sở hữu nhà nƣớc hay
tập thể (chính quyền địa phƣơng). Chủ thể công là nhà nƣớc hay chính quyền địa
phƣơng chỉ có quyền SDĐ. Chủ thể tƣ có thể là sở hữu tài sản trên đất nhƣng
không là chủ sở hữu đất. Về mối quan hệ giữa các quyền sở hữu BĐS trên đất và
quyền SDĐ, Trung Quốc đã theo nguyên tắc “nhà theo đất, đất theo nhà”. Cụ thể,
theo Điều 146 và Điều 147 Luật về sở hữu tài sản năm 2007, chuyển nhƣợng
quyền SDĐ kéo theo chuyển nhƣợng những gì đƣợc xây dựng trên đất và ngƣợc
lại, chuyển nhƣợng nhà đƣợc xây dựng trên đất kéo theo chuyển nhƣợng quyền
SDĐ đó. Về vấn đề này, pháp luật Việt Nam trong việc xác lập quyền sở hữu
NƠTM gắn liền với đất cũng tƣơng tự nhƣ pháp luật Trung Quốc.
- Trong Luận văn thạc sĩ đề tài “Growth Strategy, IPO & Performance of
Indian Real Estate Companies” (Chiến lược tăng trưởng, Phát hành cổ phiếu lần
đầu ra công chúng và Sự thực hiện của các doanh nghiệp bất động sản Ấn Độ), của
tác giả Sharad Jhingan, Đại học Lancaster, Anh, năm 2011 [131]: Tác giả đề cập
khá nhiều đến những vấn đề pháp lý về thị trƣờng BĐS và thực tiễn ngành công
nghiệp BĐS ở Ấn Độ, trong đó lý giải bức tranh thị trƣờng BĐS Ấn Độ ở thời kỳ
hƣng thịnh nhất từ 2002 đến 2007. Trong đó, điểm nhấn đáng chú ý, có giá trị tham
khảo hữu ích cho nghiên cứu sinh khi thực hiện luận án này đó là vấn đề tài chính
liên quan đến BĐS. Theo đó, tài chính trong các dự án BĐS có ý nghĩa vô cùng
quan trọng, tác động và ảnh hƣởng lớn đến sự hƣng thịnh hay suy giảm của thị
trƣờng BĐS. Vì thế, dƣới góc độ quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng BĐS hay đối
với hiệu quả kinh doanh của các nhà đầu tƣ thì vấn đề tài chính rất cần đƣợc quan
tâm thỏa đáng bằng những chính sách và hiện thực hóa bằng pháp luật để góp phần
điều tiết thị trƣờng BĐS. Việc xem xét năng lực tài chính và khả năng huy động vốn

của nhà đầu tƣ, phƣơng thức vận hành dự án và khả năng đầu ra của sản phẩm kinh
doanh... là những yếu tố quan trọng, cần phải đặc biệt quan tâm khi phê duyệt
DAĐT. Đây cũng yếu tố góp phần giảm thiểu các dự án đƣợc giao đất song đầu tƣ
kinh doanh không hiệu quả, đƣợc giao đất nhƣng không triển khai trở thành dự án
treo, quy hoạch treo.
- Cuốn sách “Design Optimization of Real Estate Tax and Effect Analysis in
China” (Phác họa tối ƣu hóa thuế bất động sản và phân tích những ảnh hƣởng của
nó ở Trung Quốc) của tác giả Aibo Hao, Yipey Ren và Jingjuan Quo đƣợc đăng
trên Tạp chí Kỹ thuật và quản lý công nghiệp, số đặc biệt Liss 2013, năm 2014 do


14
Nhà xuất bản Vincenc Fernandez, Bacerlona, Tây Ban Nha phát hành, đã giới thiệu
hệ thống thuế BĐS của Trung Quốc. Tác giả cuốn sách có những luận điểm thẳng
thắn về hệ thống thuế BĐS ở Trung Quốc chƣa thực sự hợp lý, còn phức tạp và
chƣa điều tiết cân bằng. Theo đó, mức thu thuế cho việc nắm giữ BĐS thì thấp, mức
thu cho chuyển dịch BĐS thì quá cao. Điều đó, không đảm bảo đƣợc sự điều hòa lợi
ích, ngƣời sở hữu nhiều BĐS thì động viên nguồn thu thấp, song chuyển dịch BĐS
thì thuế đánh cao nên dễ phát sinh tiêu cực nhƣ: trốn lậu thuế hoặc không kích thích
đƣợc thị trƣờng phát triển. Công trình cũng gợi mở kinh nghiệm về hệ thống thuế
BĐS ổn định của Hoa Kỳ, Hồng Kông có thể tham khảo cho Trung Quốc. Ngoài ra,
công trình cũng nêu ra vấn đề tối ƣu hóa thuế BĐS và phân tích những ảnh hƣởng
của nó ở Trung Quốc. Cuốn sách cũng gợi mở cho nghiên cứu sinh về việc đánh giá
thuế đối với BĐS ở Việt Nam, trong đó có chính sách điều tiết nguồn thu khi giao
đất để đầu tƣ kinh doanh NƠTM. Theo đó, để động viên nguồn thu cho ngân sách
quốc gia, đòi hỏi mức tiền SDĐ mà doanh nghiệp nộp phải đảm bảo tính đúng, tính
đủ và tính chính xác với giá trị và lợi thế thƣơng mại của đất; điều tiết phần giá trị
tăng thêm của đất mà không do nhà đầu tƣ tạo ra, hệ số SDĐ cho mục đích đầu tƣ
kinh doanh phải đƣợc tính toán kỹ và điều tiết nhằm tránh thất thoát. Cùng với đó,
trong trƣờng hợp DAĐT đƣợc chuyển một phần sang mục đích khác có hệ số SDĐ

cao hơn cũng phải đƣợc điều tiết. Đây là những nội dung mà nghiên cứu sinh cũng
sẽ chú trọng triển khai trong luận án.
- Trong cuốn “Guide to Investing in Real Estate in the PRC” (Hướng dẫn
đầu tư bất động sản tại Trung Quốc) của Mayer Brown SJC năm 2014: cuốn sách
đề cập sâu rộng các thành tố của thị trƣờng BĐS, trong đó có thị trƣờng nhà ở nhƣ:
quyền sở hữu đất, quyền SDĐ, quyền sở hữu tài sản trên đất, giấy chứng nhận
quyền SDĐ, cấp phép cho các dự án xây dựng, các biện pháp đảm bảo an toàn và
quản lý Nhà nƣớc về BĐS. Đọc cuốn sách giúp nghiên cứu sinh nhận thức đƣợc
rằng, thúc đẩy thị trƣờng BĐS nói chung và thị trƣờng chuyển nhƣợng các DAĐT
kinh doanh BĐS nói riêng là tổng hợp của các biện pháp kinh tế, xã hội và pháp lý;
giải quyết mối quan hệ về sở hữu, quản lý và sử dụng BĐS và các cơ chế đảm bảo
cho sự vận hành thị trƣờng BĐS có hiệu quả cũng là những vấn đề trọng tâm cần
phải tính đến.
- Trong “India’s Real Estate Market - Outlook of structured high yield debt”
(Thị trường bất động sản Ấn Độ - Cái nhìn về cấu trúc các khoản nợ có lãi suất
cao), Báo cáo tổng kết tháng 3 năm 2015 của Cushman & Wakefield - Đại lý tư vấn
bất động sản thương mại toàn cầu: Báo cáo phân tích các nguồn vốn đầu tƣ vào thị


15
trƣờng BĐS, khuynh hƣớng bỏ vốn vào các hạng mục BĐS từ cao cấp cho đến BĐS
cho ngƣời thu nhập thấp, những thách thức đặt ra. Tài liệu này giúp cho nghiên cứu
sinh có thể so sánh, đánh giá về nguồn vốn đầu tƣ cho thị trƣờng BĐS nói chung và
thị trƣờng NƠTM nói riêng, đặc biệt là nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp thời gian
qua ở Việt Nam. Với nhận thức của mình, nghiên cứu sinh nhận thấy rằng, giải
pháp tài chính cho thị trƣờng NƠTM dành cho ngƣời có thu nhập thấp ở Việt Nam
chƣa tìm ra đƣợc lời giải đáp hữu hiệu, tiếp cận tài chính cho dự án của các doanh
nghiệp và của ngƣời tiêu dùng còn vô cùng khó khăn, nan giải. Do vậy, giao đất để
thực hiện các DAĐT kinh doanh nhà ở phân khúc này còn rất hạn chế. Đây cũng là
trăn trở mà nghiên cứu sinh tiếp tục nghiên cứu và tìm hiểu nguyên nhân khách

quan, chủ quan, những tác động và ảnh hƣởng của các yếu tố khác nhau để tìm ra
giải pháp thiết thực và khả thi hơn trong thời gian tới.
- Trong cuốn “Real Estate Investment in Spain - The Legal Perspective”
(Đầu tư bất động sản tại Tây Ban Nha - Góc nhìn pháp lý) của DLA Piper2, năm
2015: Các vấn đề đƣợc đề cập bao gồm: sở hữu BĐS, xác lập quyền sở hữu, pháp
luật quy hoạch, quyền của bên thứ ba đối với tài sản, trách nhiệm bảo vệ môi
trƣờng, giao dịch thuê, các khoản thuế. Không liên quan trực tiếp về cách thức tiếp
cận đất đai của các DN để thực hiện các DAĐT, song cuốn sách có giá trị tham
khảo cho nghiên cứu sinh ở một số khía cạnh nhƣ: pháp luật về quy hoạch và trách
nhiệm bảo vệ môi trƣờng. Đây là nội dung lý thú và quan trọng, có tác động tới việc
phân bổ và điều chỉnh đất đai trên thực tế cho các dự án kinh doanh nhà ở. Theo đó,
sức ép về nhu cầu nhà ở cho mọi tầng lớp trong xã hội, cho ngƣời nƣớc ngoài về
đầu tƣ, sinh sống, học tập và làm việc tại Việt Nam đòi hỏi chiến lƣợc về quy hoạch
đất ở để đáp ứng cho nhu cầu này tất yếu phải đặt ra. Tuy nhiên, quy hoạch đất ở
đòi hỏi phải gắn liền với bảo vệ môi trƣờng và phát triển bền vững, thuận lợi với
điều kiện sống, bảo tồn và phát huy đƣợc các giá trị lịch sử, văn hóa. Và quan trọng
hơn, những mảnh đất "bờ xôi, ruộng mật", là tƣ liệu sản xuất không thể thay thế của
ngƣời nông dân, là kế mƣu sinh phải đƣợc đặc biệt chú trọng giữ gìn; không vì lợi
ích trƣớc mắt mà quên đi lợi ích lâu dài. Ngoài ra, cũng tƣơng tự nhƣ một số tài liệu
nghiên cứu khác đã đề cập ở trên, vấn đề xác lập quyền SHĐĐ cho cá nhân và thực
hiện thu thuế BĐS cũng là nội dung có nhiều nét tƣơng đồng với các quốc gia trên
thế giới. Đây cũng là thông tin bổ ích để nghiên cứu sinh có sự phân tích, đối chiếu
pháp luật của các quốc gia trong sự tƣơng đồng và khác biệt với Việt Nam về một
2

Công ty Luật của Anh với hơn 30 chi nhánh tại châu Mỹ, châu Á - Thái Bình Dƣơng, châu Âu, châu Phi và
Trung Đông.


16

số nội dung liên quan trực tiếp đến luận án.
1.1.2. Các công trình nghiên cứu ở trong nước
1.1.2.1. Các công trình nghiên cứu về chế độ sở hữu đối với đất đai
Các công trình nghiên cứu về chế độ sở hữu đối với đất đai khá nhiều, bao
gồm các công trình nghiên cứu về chế độ SHĐĐ của Việt Nam và chế độ SHĐĐ ở
các nƣớc trên thế giới.
Nghiên cứu đất đai với tƣ cách là một nguồn lực của phát triển kinh tế, cuốn
sách “Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở
Việt Nam”, nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, năm 2013, của tác giả PGS. TS. Trần
Thị Minh Châu khi phân tích kinh nghiệm quốc tế về vốn hóa đất đai, tác giả có đề
cập đến chế độ SHĐĐ của một số quốc gia trên thế giới, bao gồm: Vƣơng quốc
Thụy Điển, Trung Quốc, Australia. Theo đó, ở Thụy Điển, đất đai có thể thuộc sở
hữu của Nhà nƣớc Trung ƣơng, của chính quyền tự trị, của cá nhân. Ngƣời chủ đất
có quyền cho thuê, quyền thông hành địa dịch, quyền thế chấp, chuyển nhƣợng, cho
tặng, thừa kế hay các hình thức thỏa thuận khác. Thụy Điển cũng thiết lập đƣợc hệ
thống đăng ký đất đai hoàn chỉnh. Và việc quy hoạch SDĐ thuộc thẩm quyền của
chính quyền địa phƣơng. Còn ở Trung Quốc, nhà nƣớc vẫn duy trì chế độ quốc hữu
hóa đối với đất đai, dƣới hai hình thức: toàn dân và tập thể. Đất đai ở Trung Quốc
có thể thuộc sở hữu của nhà nƣớc và của tập thể nông dân. Tuy Trung Quốc không
thừa nhận sở hữu tƣ nhân đối với đất đai nhƣng đã thực hiện quyền SHĐĐ theo
hƣớng tƣ nhân hóa các quyền tài sản đối với đất đai. Hiện nay, việc chuyển nhƣợng
quyền SDĐ ở Trung Quốc đƣợc chia thành hai tầng: chuyển quyền SDĐ từ nhà
nƣớc sang một chủ thể tƣ, hoặc chuyển nhƣợng giữa các chủ thể tƣ với nhau. Ở
Australia, do chịu ảnh hƣởng của hệ thống pháp luật Anh quốc nên chỉ đặt trọng
tâm lên quyền chiếm hữu mà không phải là quyền sở hữu tuyệt đối. Đất đai đƣợc
phân bổ để sử dụng thông qua hai phƣơng thức chiếm hữu là cấp đất và cho thuê
đất. Xét về hình thức sở hữu thì đất có đất tƣ, đất thuê, đất công và đất vƣơng
quyền,… Các chủ sở hữu quyền về đất đai có quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, thế
chấp, riêng quyền thừa kế chỉ áp dụng đối với đất tƣ. Bên cạnh đó, bằng phƣơng
pháp điều tra, thống kê, cuốn sách còn nghiên cứu thực trạng vốn hóa đất đai ở Việt

Nam thông qua việc tổng hợp thực trạng SDĐ ở Việt Nam, điều kiện vốn hóa đất
đai ở Việt Nam.
Nghiên cứu trên cho thấy, ở mỗi nƣớc khác nhau với chế định về sở hữu
không giống nhau thì vấn đề vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trƣờng cũng rất
khác nhau. Theo đó, đất đai có thể đƣợc trị giá bằng tiền thông qua quyền trực tiếp