Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện ba bể, tỉnh bắc kạn giai đoạn 2016 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN DUYÊN TÙNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT CHO TỔ CHỨC, HỘ GIA ĐÌNH
CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BA BỂ,
TỈNH BẮC KẠN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN DUYÊN TÙNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT CHO TỔ CHỨC, HỘ GIA ĐÌNH
CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BA BỂ,
TỈNH BẮC KẠN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. LÊ VĂN THƠ

THÁI NGUYÊN, NĂM 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng cá nhân tôi,
các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách
quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày 19 tháng 5 năm 2019
Tác giả luận văn

TRẦN DUYÊN TÙNG

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ii
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian theo học chương trình đào tạo thạc sĩ tại Trường Đại

học Nông Lâm Thái Nguyên, từ thời gian học tập đến nghiên cứu và hoàn
thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy
cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn tốt nghiệp, cho phép tôi được bày tỏ lòng
kính trọng và biết ơn sâu sắc đối với PGS.TS. Lê Văn Thơ người đã tận tình
hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt
quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông lâm - Đại học Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi
trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ công chức Phòng
Tài nguyên và Môi trường - UBND huyện Ba Bể đã giúp đỡ và tạo điều kiện
cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã
tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến
khích tôi hoàn thành luận văn./.
Thái Nguyên, ngày 19 tháng 05 năm 2019
Học viên

TRẦN DUYÊN TÙNG

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................... v
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................... vi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Cơ sở lý luận của giao đất, cho thuê đất .................................................... 4
1.1.1. Khái niệm, mục đích của giao đất, cho thuê đất ..................................... 4
1.1.2. Sự cần thiết của việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với cá
nhân, tổ chức ..................................................................................................... 5
1.1.3. Quản lý việc sử dụng đất của đối tượng được giao đất, cho thuê đất ......... 6
1.1.4. Giao đất, cho thuê đất với quá trình phát triển kinh tế xã hội ................ 7
1.1.5. Cơ sở pháp lý, quy định của giao đất, cho thuê đất ................................ 8
1.1.6. Hạn mức và thời hạn giao đất, cho thuê đất .......................................... 11
1.2. Kinh nghiệm giao đất, cho thuê đất tại một số nước trên thế giới ........... 13
1.3. Tổng quan về gıao đất, cho thuê đất ở Vıệt Nam .................................... 20
1.3.1. Thực trạng giao đất, cho thuê đất trên địa bàn cả nước ........................ 20
1.3.2. Thực trạng giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Bắc Kạn .............................. 23
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 27
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 27
2.2. Địa điểm, thời gian nghiên cứu ................................................................ 27
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 27
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Ba Bể .......................... 27
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

iv
2.3.2. Đánh giá công tác quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai ..................... 27
2.3.3. Đánh giá kết quả công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức,
cá nhân trên địa bàn huyện Ba Bể giai đoạn 2016-2018................................. 27
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho
thuê đất trên địa bàn huyện Ba Bể. ................................................................. 28
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 28
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ..................................... 28
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...................................... 28
2.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh đối chiếu............................ 29
2.4.4. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 29
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 30
3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội huyện Ba Bể ..................................... 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 30
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 32
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội ......................... 34
3.2. Đánh giá thực trạng công tác quản lý, sử dụng đất đai ............................ 36
3.2.1. Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai ................................ 36
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 ......................................................... 39
3.2.3. Biến động đất đai giai đoạn 2016- 2018: .............................................. 41
3.3. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Ba Bể
giai đoạn 2016 - 2018 ...................................................................................... 42
3.3.1. Đánh giá công tác giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân ........ 43
3.3.2. Đánh giá công tác cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình
cá nhân ............................................................................................................ 48
3.3.3. Kết quả đạt được về công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân ........................................................................... 52
3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giao đất,
cho thuê đất tại huyện Ba Bể........................................................................... 61
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 64

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 66
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Nghĩa đầy đủ

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CNH

Công nghiệp hóa

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa-hiện đại hóa

CP

Chính phủ

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HTX

Hợp tác xã

LĐĐ

Luật Đất đai

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

TĐC

Tái định cư

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TT

Thông tư

TTBĐS

Thị trường bất động sản

UBND

Ủy ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vi
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 ............................................... 40

Bảng 3.2:

Biến động đất đai giai đoạn 2016-2018 ...................................... 41

Bảng 3.3.

Kết quả giao đất cho các tổ chức trên địa bàn huyện Ba Bể
giai đoạn 2016 - 2018 .................................................................. 43

Bảng 3.4.

Kết quả giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân thông qua hình
thức đấu giá trên huyện Ba Bể giai đoạn 2016 - 2018 ................ 44

Bảng 3.5.

Kết quả giao đất cho hộ gia đình, cá nhân không thông
qua hình thức đấu giá trên địa bàn huyện Ba Bể giai
đoạn 2016 -2018 ......................................................................... 46

Bảng 3.6.

Kết quả cho tổ chức thuê đất trên địa bàn huyện Ba Bể giai
đoạn 2016 - 2018 ......................................................................... 48

Bảng 3.7.

Kết quả cho thuê đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Ba Bể giai đoạn 2016 - 2018 ............................................ 50

Bảng 3.8.

Kết quả cho thuê đất của hộ gia đình, cá nhân theo đơn vị
hành chính trên địa bàn huyện Ba bể giai đoạn 2016 - 2018 ...... 52

Bảng 3.9.

Kết quả tiền thu từ đất trong giai đoạn 2016-2018 ..................... 53

Bảng 3.10. Kết quả xử lý vi phạm đối với các tổ chức, cá nhân sử dụng
đất sau giao, cho thuê trong giai đoạn 2016-2018....................... 54
Bảng 3.11. Tổng hợp các vi phạm sử dụng đất sau giao, cho thuê theo
đơn vị hành chính trong giai đoạn 2016-2018 ............................ 54
Bảng 3.12. Kết quả phỏng vấn về công tác giao đất đối với hộ gia đình,
cá nhân ......................................................................................... 57
Bảng 3.13. Kết quả phỏng vấn về công tác giao đất đối với các tổ chức
và cán bộ chuyên môn ................................................................. 58
Bảng 3.14. Kết quả phỏng vấn về thuê đất .................................................... 59

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, do đó, việc
phân bổ, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả cao; bảo đảm lợi ích trước mắt và
lâu dài, bảo vệ môi trường sinh thái, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất
nước luôn là vấn đề xuyên suốt trong quá trình hoàn thiện chủ trương, chính

sách của Đảng và Nhà nước. Trong mỗi một giai đoạn lịch sử, trước yêu cầu
bảo vệ và phát triển của đất nước, chủ trương, chính sách về đất đai của Đảng
và Nhà nước liên tục được đổi mới. Nguồn tài nguyên đất đai dần trở thành
nguồn lực, nguồn vốn cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Giao đất, cho thuê đất là một trong những công cụ quan trọng trong
quản lý nhà nước về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu
tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước.
Trong 10 năm qua, việc giao đất, cho thuê đất thực hiện theo Luật Đất đai
năm 2003 đã góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu
tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, các quy định của Luật Đất đai năm 2003
đã phát sinh một số điểm hạn chế dẫn đến tình trạng đất được giao, cho thuê
sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật. Ví dụ như nhiều tổ chức
được Nhà nước giao đất không thu tiền nhưng sử dụng lãng phí và thiếu trách
nhiệm trong quản lý để xảy ra nhiều sai phạm. Hay việc quy định hạn mức
nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện nay còn thấp nên có nhiều
trường hợp sử dụng đất có diện tích lớn đã “lách” luật bằng cách nhờ người
khác đứng tên khi nhận chuyển quyền sử dụng đất, gây khó khăn cho công tác
quản lý nhà nước về đất đai, gây phức tạp trong việc đăng ký sử dụng đất, dễ
phát sinh khiếu kiện, tranh chấp đất đai ảnh hưởng đến tiến trình công nghiệp
hóa, hiện đại hóa nông nghiệp, nông thôn.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




2
Những hạn chế đó sẽ được thể hiện rõ hơn ở những địa phương có tốc độ
phát triển kinh tế cao và đang trên quá trình chuyển dịch mạnh mẽ cơ cấu kinh
tế theo hướng CNH-HĐH. Cụ thể với huyện Ba Bể đang tập trung mọi nguồn

lực để đẩy mạnh xây dựng nông thôn mới nhằm đạt chuẩn nông thôn mới vào
năm 2018. Như vậy, trong mấy năm qua và sắp tới mức độ phát triển cơ sở hạ
tầng, các công trình thiết chế văn hóa như trường học, trạm y tế.... và tất yếu sẽ
kéo theo là áp lực khá lớn của nhu cầu sử dụng đất: đất ở, đất xây dựng khu tái
định cư, các công trình theo tiêu chí nông thôn mới. Nhưng làm thế nào để vừa
đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các đối tượng sử dụng đất lại quản lý tốt được
nguồn đất đai. Vì vậy, công tác giao đất và cho thuê đất là một trong những vấn
đề luôn được các nhà quản lý và người dân quan tâm.
Trong những năm gần đây công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục
đích sử dụng đất của huyện đã được quan tâm và đã xác định rất rõ việc giao
đất ổn định, lâu dài cho các đối tượng sử dụng là một bước tiến mới trong
nhận thức về quản lý đất đai, một giải pháp quan trọng nhằm khắc phục tình
trạng vô chủ, sử dụng kém hiệu quả, đồng thời tạo điều kiện cho các đối
tượng yên tâm đầu tư phát triển sản xuất và kinh doanh, bước đầu thu hút vốn
đầu tư của nhân dân và các thành phần kinh tế, tạo bước phát triển mới cho
các tổ chức, hộ gia đình sử dụng đất để phát triển sản xuất kinh doanh.
Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Đánh giá
công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn huyện Ba Bể, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2016-2018”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá được công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn huyện Ba Bể, tỉnh Bắc Kạn, giai đoạn 2016-2018.
- Đề xuất một số biện pháp nhằm tăng cường hiệu quả của công tác
giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên trên địa bàn
huyện Ba Bể, tỉnh Bắc Kạn.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

3
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Nghiên cứu, áp dụng và thực hiện những quy định của pháp luật trong
công tác giao đất, cho thuê đất.
- Góp phần bổ sung và hoàn thiện những luật định, văn bản pháp luật liên
quan đến công tác giao đất, cho thuê đất sao cho phù hợp với tình hình thực tế.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thực hiện tốt công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là trong
công tác giao đất, cho thuê đất nhằm sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và có hiệu
quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát
triển kinh tế - xã hội của huyện.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận của giao đất, cho thuê đất
1.1.1. Khái niệm, mục đích của giao đất, cho thuê đất
1.1.1.1. Giao đất
a. Khái niệm
Căn cứ khoản 7, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 : “Nhà nước giao
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban
hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu
sử dụng đất”. Như vậy, giao đất là căn cứ pháp lý để xác lập quan hệ pháp
luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm phát sinh quyền và

nghĩa vụ của các bên. Quyết định giao đất là quyết định hành chính của cơ
quan có thẩm quyền nên quan hệ pháp luật về giao đất mang tính mệnh lệnh.
b. Mục đích
Công tác giao đất là chủ trương chính sách lớn của Đảng và Nhà nước
từ nhiều năm nay, nhằm gắn lao động với đất đai, xây dựng phát triển cơ sở
hạ tầng tạo thành động lực phát triển sản xuất, từng bước ổn định và phát triển
tình hình kinh tế - xã hội, tăng cường an ninh quốc phòng, bảo vệ môi
trường. Hoạt động này nhằm mục đích:
- Xác lập mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ
pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai theo đúng pháp luật.
- Đảm bảo đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích và có hiệu
quả. Giao đất là một hành vi pháp lý công nhận quyền sử dụng đất của người
được nhận đất, do đó các đối tượng này phải sử dụng đất đúng mục đích và
tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai.
Ngoài ra, việc giao đất giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai
thác tiềm năng từ đất đai nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất; là cơ sở để
người sử dụng đất thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




5
1.1.1.2. Thuê đất
a. Khái niệm
Căn cứ khoản 8, Điều 3, LĐĐ 2013 quy định: “Nhà nước cho thuê
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước
quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất
thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất” (Luật đất đai, 2013).

Thì thuê đất chính là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các đối
tượng sử dụng đất theo trình tự và thủ tục do pháp luật quy định. Như
vậy, Nhà nước cho thuê đất là hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà
nước cho người sử dụng đất hoặc đồng ý cho người sử dụng đất chuyển
sang sử dụng vào mục đích khác.
b. Mục đích
- Tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người
trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh.
- Góp phần sử dụng đầy đủ và hợp lý, hiệu quả vốn tài nguyên đất đai,
thực hiện tốt quản lý Nhà nước đối với đất đai. Nguồn tài nguyên đất đai được
xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người
sử dụng đất, từ đó đất đai sẽ được sử dụng kinh tế hơn.
1.1.2. Sự cần thiết của việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với cá nhân,
tổ chức

Giao đất, cho thuê đất là hình thức bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước
về đất đai, vì thông qua hình thức giao đất và cho thuê đất Nhà nước chỉ trao
quyền sử dụng đất cho đối tượng sử dụng chứ không trao cho họ quyền sở
hữu và định đoạt đối với đất đai.
Thông qua giao và cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý
giữa người sử dụng đất và Nhà nước bằng giấy chứng nhận, buộc người sử
dụng phải tuân thủ theo. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo các
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




6
quy định của pháp luật. Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn xã hội

thống nhất quản lý đất đai nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ,
hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Thông qua giao đất và cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của
mình và lợi ích chung của toàn xã hội vì giao và cho thuê đất là một hình thức
phân phối đất đai cho những người có nhu cầu sử dụng chính đáng. Do đó,
giao đất và cho thuê đất cũng góp phần tạo ra công bằng cho toàn xã hội. Giao
đất và cho thuê đất là một trong các biện pháp để Nhà nước quản lý chặt chẽ
quỹ đất đai trong phạm vi lãnh thổ. Vì công tác này có quan hệ mật thiết với
công tác đăng ký quyền sử dụng đất, đây là cơ sở để Nhà nước nắm chắc các
thông tin tự nhiên, thông tin kinh tế, xã hội và pháp lý của đất đai theo yêu
cầu của quản lý đất đai.
Giao đất và cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà
nước mà còn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất. Nó là
cơ sở tạo ra quyền sử dụng cho người được Nhà nước giao, cho thuê đất để từ
đó người sử dụng có thể khai thác các công năng, lợi ích từ đất. Được Nhà
nước giao, cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc người sử dụng có thể yên
tâm đầu tư lâu dài trên mảnh đất đã được giao, cho thuê và có các quyền năng
đối với mảnh đất của mình được quy định trong pháp luật như quyền được
bảo vệ khi bị xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất,
quyền được chuyển nhượng, thế chấp,... (Luật đất đai, 2013).
1.1.3. Quản lý việc sử dụng đất của đối tượng được giao đất, cho thuê đất
Để quản lý, giám sát đối tượng sử dụng đất, pháp luật đất đai đã cụ thể
hóa bằng việc quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp có trách
nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản
lý và sử dụng đất tại địa phương. Chỉ đạo thường xuyên việc kiểm tra phát hiện
các hành vi lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích được giao,
chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, người sử dụng đất thực hiện các
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

7
quyền và nghĩa vụ không đúng với quy định của pháp luật. Nếu vi phạm phải
tổ chức kiểm tra, lập biên bản, ra quyết định đình chỉ hành vi vi phạm, xử phạt
hành chính theo thẩm quyền và yêu cầu tự khôi phục lại tình trạng sử dụng đất
ban đầu; nếu người có hành vi vi phạm không chấp hành quyết định đình chỉ
thì ra quyết định cưỡng chế khôi phục lại tình trạng sử dụng đất ban đầu và báo
cáo bằng văn bản lên Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp quản lý.
1.1.4. Giao đất, cho thuê đất với quá trình phát triển kinh tế xã hội
Giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung của quản lý Nhà
nước về đất đai. Nhà nước chiếm hữu toàn bộ đất đai nhưng lại không trực
tiếp sản xuất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Trên
cơ sở giao đất, cho thuê đất các cơ quan có thẩm quyền theo dõi biến động
các loại đất thông qua việc thống kê, kiểm kê... đất đai để từ đó có những điều
tiết thích hợp nhằm tạo điều kiện thực hiện các chủ trương, chính sách... cũng
như các công tác khác có liên quan tới đất đai.
Quản lý công tác giao và cho thuê đất là một trong các điều kiện để
tăng hiệu quả kinh tế xã hội. Một khi đất được giao và cho thuê một cách tùy
tiện, không đúng đối tượng, không đúng mục đích sử dụng, không phù hợp
với quy hoạch đã đề ra thì không thể đạt được hiệu quả kinh tế xã hội.
Quản lý công tác giao và cho thuê đất không chỉ là xem xét, quản lý đất
đai trước, trong khi đất được giao, được cho thuê và sau khi giao cho các chủ
đầu tư mà còn phải quản lý cả quy trình giao và cho thuê đất của các cơ quan
có thẩm quyền. Nếu không quản lý tất cả các mặt này hoặc buông lỏng quản
lý là cơ hội cho các nhà đầu tư phá vỡ, không thực hiện đúng cam kết, đây là
nguy cơ làm cho đất đai không được sử dụng hiệu quả.
Dựa trên cơ sở giao đất và cho thuê đất thì các cơ quan quản lý đất đai
có thể theo dõi tình hình sử dụng đất từ đó kịp thời ban hành các quyết định,
chủ trương, chính sách thích hợp tạo điều kiện cho nhà đầu tư sử dụng đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8
hiệu quả nhất. Đồng thời, có những chấn chỉnh kịp thời nếu chủ đầu tư sử
dụng đất không đúng với các cam kết khi được giao đất hay cho thuê đất.
Vậy giữa công tác giao đất, cho thuê đất với sự quản lý sử dụng đất có
mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau, tạo điều kiện cho nhau và thúc đẩy
nhau cùng phát triển. Công tác giao đất, cho thuê đất mà được thực hiện tốt
thì tạo được những thuận lợi trong việc quản lý sử dụng đất. Ngược lại, quản
lý sử dụng đất được thực hiện một cách công khai, minh bạch và nghiêm
minh với những chính sách, chủ trương hoàn thiện sẽ là tiền đề quan trọng
cho các quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước nhằm đáp ứng nhu
cầu sử dụng đất chính đáng của các ngành, các vùng kinh tế.
1.1.5. Cơ sở pháp lý, quy định của giao đất, cho thuê đất
1.1.5.1. Cơ sở pháp lý
Năm 2013, Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai ngày 29/11/2013 có
hiệu lực từ ngày 01/7/2014. Bên cạnh đó Chính phủ cũng ban hành những
Thông tư, Nghị định để bổ sung, sửa đổi hướng dẫn, thi hành Luật Đất đai
năm 2013 liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất, Chính phủ đã ban
hành một số văn bản quy phạm pháp luật sau:
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về thi hành Luật Đất
đai 2013;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về
giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 15/05/2014 của Bộ Tài Chính
hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm
2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




9
- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 15/05/2014 của Bộ Tài Chính
hướng dẫn một số điều của Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm
2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục
đích sử dụng đất và thu hồi đất.
- Nghị định số 01/2018/NĐ-CP ngày 6/1/2018 của Chính phủ sửa đổi,
bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai....
1.1.5.2. Quy định về giao đất, cho thuê đất theo Luật đất đai năm 2013
Giao đất, cho thuê đất là quyền của công dân Việt Nam được thừa nhận
tại khoản 2, Điều 54 Hiến pháp năm 2013: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất…” Nhưng để thực hiện được việc phân giao quyền này
một cách công bằng, hiệu quả và tránh lãng phí quỹ đất là việc không đơn
giản. Luật Đất đai năm 2013 đã tách nội dung “Giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất” thành một chương riêng có 9 Điều (từ Điều 52 đến
Điều 60). Về cơ bản, các quy định từ Điều 52 đến Điều 60 Luật Đất đai năm
2013 kế thừa những nội dung của các quy định của Luật Đất đai năm 2003 có
sửa đổi, bổ sung một số nội dung cho phù hợp với tinh thần đổi mới của Đảng
và Nhà nước và phù hợp với xu thế hội nhập (Lê Hồng Hạnh, 2014).

- Căn cứ giao đất, cho thuê đất:
Giao đất, cho thuê đất là những nội dung quan trọng nhằm thực hiện
quyền định đoạt đất đai của Nhà nước. Vì vậy việc giao đất, cho thuê đất cho
từng trường hợp cụ thể phải tuân theo các căn cứ. Căn cứ Điều 52, Luật Đất
đai năm 2013, việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo 2 căn cứ sau:
+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất,
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




10
- Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất:
Luật Đất đai năm 2013 phân cấp quyền giao đất, cho thuê đất cho các
cơ quan quản lý Nhà nước ở cấp tỉnh, cấp huyện nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu
quả hoạt động của chính quyền địa phương. Chính phủ không còn bất cứ thẩm
quyền nào về giao đất, cho thuê đất, Chính phủ chỉ điều hành ở tầm vĩ mô
trong việc xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của UBND cấp tỉnh
mà không quyết định việc giao đất, cho thuê đất.
Quy định này nhằm đảm bảo việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện
theo đúng quy định của pháp luật, tránh tùy tiện, đùn đẩy công việc gây ách
tắc hoặc tiêu cực trong công tác giao đất, cho thuê đất.
- Các hình thức giao đất, cho thuê đất:
a. Các hình thức giao đất
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì có 2 hình thức giao
đất là:
1. Giao đất không thu tiền sử dụng đất

2. Giao đất không thu tiền sử dụng đất là hình thức giao đất mà người
sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước.
Giao đất không thu tiền sử dụng đất
Theo Điều 54, Luật Đất đai 2013, có 5 loại đối tượng được giao đất
không phải nộp tiền sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích:
1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp
trong hạn mức;
2. Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất sử dụng
vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh;
3. Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính xây dựng công
trình sự nghiệp;
4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở tái định cư;
5. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng
đất phi nông nghiệp.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




11
Giao đất có thu tiền sử dụng đất:
Những trường hợp được giao đất có thu tiền sử dụng đất được quy định
tại Điều 55, Luật Đất đai năm 2013 đất gồm những đối tượng sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng
nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán
hoặc để bán kết hợp cho thuê;
4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa

trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
Quy định này thể hiện cách nhìn mới mẻ của pháp luật đối với chủ thể
có vốn đầu tư nước ngoài, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài tham gia vào nền kinh tế Việt Nam, thu hút đầu tư và tạo cơ hội
cho các doanh nghiệp kêu gọi vốn đầu tư nước ngoài.
b. Các hình thức cho thuê đất
Luật Đất đai năm 2013 quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân
trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Luật Đất đai năm 2013 còn quy
định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc
đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp.
1.1.6. Hạn mức và thời hạn giao đất, cho thuê đất
a. Hạn mức giao đất, cho thuê đất
• Hạn mức giao đất, cho thuê đất nông nghiệp
Theo quy định của LĐĐ 2013, hạn mức giao đất nông nghiệp cũng
không có thay đổi đáng kể, tối đa 10 ha hoặc 30 ha đất trồng cây lâu năm cho
mỗi hộ gia đình, cá nhân ở xã, phường, thị trấn ở đồng bằng hoặc ở trung du,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




12
miền núi và tối đa 30 ha đất rừng phòng hộ; đất rừng sản xuất đối với mỗi hộ
gia đình hoặc cá nhân... Riêng đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng
thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông
nghiệp, hạn mức giao đất không quá 03 ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương khu vực Đông Nam Bộ hoặc đồng bằng
sông Cửu Long và không quá 02 ha đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc

Trung ương còn lại.
• Hạn mức giao đất, cho thuê đất phi nông nghiệp
Đất ở nông thôn
Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, hạn mức đất ở nông thôn
chung cho cả nước với mức tối đa là 400 m2/hộ gia đình trừ những nơi có
phong tục tập quán đặc biệt. Trên cơ sở đó, Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương quy định cụ thể hạn mức đất ở cho từng nơi căn cứ
vào điều kiện, quỹ đất ở từng địa phương. Tuy nhiên, theo pháp luật hiện
hành, hạn mức đất ở nông thôn được quy định căn cứ vào quỹ đất của địa
phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ
theo khoản 2 điều 143 Luật đất đai 2013 để quy định hạn mức đất giao cho
mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được
tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
Đất ở đô thị
Hạn mức đất ở đô thị được căn cứ vào Khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai
năm 2013: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy
hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở
giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa
đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu
được tách thửa đối với đất ở.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




13
b. Thời hạn giao đất, cho thuê đất
Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được sử
dụng đất, hết thời hạn sử dụng, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử

dụng và trong quá trình sử dụng đất chấp hành tốt pháp luật về đất đai thì sẽ
được Nhà nước xét cho tiếp tục sử dụng hoặc có thể Nhà nước thu hồi lại đất.
Thời hạn giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài và giao đất, cho
thuê đất có thời hạn được quy định tại Điều 125, Điều 126 - Luật Đất đai 2013.
Nói chung, thời hạn cho thuê đất; giao đất, công nhận quyền sử dụng
đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia
đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp tăng lên 50 năm thay vì 20 năm
như quy định hiện hành. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các trường
hợp còn lại vẫn giữ nguyên ở mức tối đa 70 năm đối với dự án có vốn đầu tư
lớn nhưng thu hồi vốn chậm; 99 năm đối với thuê đất xây trụ sở làm việc của
tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao và 70 năm đối với đất xây dựng
công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính...
1.2. Kinh nghiệm giao đất, cho thuê đất tại một số nước trên thế giới
* Thụy Điển
Quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử
dụng đất và việc cai quản đất đai. Việc bảo vệ quyền đối với đất đai và thực
hiện những giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân.
Trước đây, nhiệm vụ này do các tòa án địa phương thực hiện.
Pháp luật và chính sách quản lý đất đai của Thụy Điển về cơ bản dựa
trên chế độ sở hữu tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường, được sự giám sát
chung của xã hội. Từ năm 1970 đến nay, pháp luật và chính sách đất đai của
Thụy Điển gắn liền với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất
động sản tư nhân bao gồm: quy định các tài sản cố định gắn liền với bất động
sản, quy định việc mua bán đất đai và thế chấp, quy định về hoa lợi, quyền
thông hành địa dịch và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

14
sử dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất và hệ thống đăng ký.
Một khía cạnh quan trọng khác của quá trình lập kế hoạch sử dụng đất
là việc độc quyền lập quy hoạch đô thị tồn tại trong các thành phố ở Thụy
Điển. Điều này có nghĩa là phát triển đô thị không thể diễn ra mà không có
kế hoạch đô thị được phê duyệt. Một chủ sở hữu đất không có quyền lập một
kế hoạch như vậy mà không có sự đồng ý của chính quyền thành phố. Nếu
chủ đất muốn phát triển mảnh đất của mình nhưng từ chối lập kế hoạch phát
triển theo chính quyền thành phố quy định thì chủ đất không có quyền được
bồi thường cho các giá trị phát triển có thể mất do từ chối lập kế hoạch. Một
chủ đất có quyền phát triển tài sản của mình như đầu tư vào cải tạo miễn là
tiếp tục sử dụng đất hiện có. Nếu một số quy định trong quy hoạch hoặc quy
định về sử dụng đất khác buộc các chủ đất dừng các hoạt động đang diễn ra
của họ hoặc phải trả lại đất thì chủ đất có quyền được bồi thường cho những
thiệt hại liên quan đến việc sử dụng đất đang diễn ra. Giá trị liên quan đến
việc thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ không được bồi thường. Thay đổi mục
đích sử dụng đất sẽ phải xin phép, thường ở dạng một quyết định quy hoạch
hoặc giấy phép xây dựng. Nếu không được cho phép, các chủ sở hữu đất
không có quyền được bồi thường cho bất kỳ tổn thất về giá nào do từ chối
thay đổi mục đích sử dụng.
Hệ thống quản lý đất đai của Thụy Điển bao hàm trách nhiệm của cơ
quan Đo đạc bản đồ, cơ quan Đăng ký đất đai và cơ quan Địa chính
(Lantmateriet). Cơ quan Đăng ký có nhiệm vụ nạp các thông tin vào hệ
thống; cơ quan Địa chính (đo đạc) có nhiệm vụ xác định ranh giới, chia tách,
đo đạc, xác định tính pháp lí của thửa đất, chủ sở hữu; cơ quan Thông tin
(nằm tại Gavle) có nhiệm vụ cung cấp thông tin đất đai cho người sử dụng.
Quản lý hành chính đất đai của Thụy Điển được thực hiện theo 3 cấp gồm:
cấp Trung ương; cấp vùng (có 21 bang, giống như tỉnh); cấp quản lý hành
chính địa phương (có 290 đơn vị cấp huyện (hạt), mỗi hạt đều có một văn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

15
phòng địa chính).
* Tại Ôxtrâylia
Chính quyền liên bang Ôxtrâylia phân cấp nhiệm vụ quản lý đất đai cho
chính quyền các bang. Hệ thống quản lý đất đai nói chung, đặc biệt là của các
bang NSW, Victoria và Tây Ôxtrâylia đã đạt được những thành tựu góp phần
để Ôxtrâylia được ghi nhận là một trong những quốc gia đi đầu trên thế giới
về công tác quản lý đất đai và khả năng cung cấp các dịch vụ có liên quan đến
đất đai cho xã hội. Công tác đăng ký đất, lập bản đồ địa chính đã được hoàn
thiện từ rất sớm, vì vậy rất thuận lợi cho việc ứng dụng công nghệ thông tin
để xây dựng và phát triển cơ sở dữ liệu địa chính số, từ đó làm nền tảng cho
việc hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu về đất đai tại từng
bang. Vì vậy, ngày nay, việc cung cấp các dịch vụ có liên quan đến đất đai và
bất động sản, như các giao dịch về quyền sở hữu, định giá, tính thuế, quy
hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển nói chung và sử dụng thông tin cho
các ngành và lĩnh vực có liên quan đã trở thành một bộ phận không thể thiếu
về lớp thông tin cơ bản cho công tác quản lý nhà nước cũng như cung cấp
dịch vụ, tiện ích cho xã hội.
Liên bang Ôxtrâylia thực hiện việc quản lý sử dụng và phát triển đất đai
trên cơ sở quy hoạch. Quy hoạch thể hiện như là sự hướng dẫn việc thực thi
quyết định cho thuê đất thông qua cơ quan quản lý đất đai của Chính phủ từng
Bang. Đối với những khu vực có nhu cầu phát triển cao, Chính phủ Bang
thành lập Công ty đất đai, đây là công ty thuộc sở hữu nhà nước có chức năng
kinh doanh đất đai qua các phương thức: phát triển đất (cải tạo, san lấp, xây
dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật) rồi bán cho người có nhu cầu; giao cho các công
ty phát triển đất (Land Developer) để họ phát triển rồi bán; hợp tác với các

công ty phát triển xây dựng nhà rồi bán. Dù qua hình thức nào thì đây đều là
việc bán quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai cho các đối tượng có nhu cầu.
Bên cạnh đó, quyền sở hữu đất đai cũng được mua bán giữa những người có
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




16
nhu cầu sở hữu đất. Để đảm bảo an toàn, thuận lợi cho các giao dịch về đất
đai, Liên bang Ôxtrâylia có một hệ thống thiết chế hỗ trợ gồm hệ thống đăng
ký cung cấp đầy đủ các thông tin chính thống về đất đai, thị trường đất đai
minh bạch và hệ thống các công ty cung cấp dịch vụ tư vấn và môi giới. Hệ
thống đăng ký đất đai Torrens chứng nhận quyền và được Nhà nước đảm bảo
về tính chính xác của việc đăng ký. Với hệ thống này, các giao dịch về đất đai
được thực hiện thuận lợi, an toàn và chi phí giao dịch thấp. Như vậy, các tổ
chức sử dụng đất của Ôxtrâylia, nhất là doanh nghiệp tiếp cận đất đai chủ yếu
thông qua thị trường, kể cả trong trường hợp mua bán đất của Nhà nước. Vai
trò công quyền của Nhà nước là quản lý về mặt thủ tục pháp lý và cung cấp
các dịch vụ liên quan.
* Hàn Quốc
Hàn Quốc có diện tích đất 99.392 Km2 trong đó rừng chiếm 66%, đất
nông nghiệp 21,4%; 7% là các loại đất khác và đất ở đô thị chỉ chiếm 4,8%.
Quá trình đô thị hóa ở Hàn Quốc diễn ra manh mẽ trong các thập niêm 60 đến
90 của thế kỷ XX. Quá trình này có đặc điểm nổi bật là tốc độ cao và tập
trung về không gian.
Đô thị hóa tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến những
vấn đề khó khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc như hoạt
động đầu cơ đất đai trên phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ
dồn vào một nhóm chủ đất giàu có, các mâu thuẫn xã hội chất chứa do đầu cơ

đất đai sẽ không chỉ gây cản trở cho phát triển kinh tế mà còn có nguy cơ phá
vỡ cơ cấu chính trị xã hội của quốc gia (Nguyễn Đình Bồng và cs, 2014) [6].
Tuy nhiên Hàn Quốc đã vượt qua được các khó khăn này một cách khá thành
công nhờ ban hành một loại các giải pháp tổng hợp về chống đầu cơ đất đã
được Chính phủ ban hành gồm:
- Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ lại thành một
hệ thống duy nhất, hệ thống này phản ánh đúng giá trị trên thị trường của lô
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




17
đất và là cơ sở để tính thuế lô đất đó.
- Thuế được đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô đất của chủ
sở hữu (dù chúng ở các vị trí khác nhau). Thuế này gọi là thuế nắm giữ đất
tổng hợp nhằm nắm rõ sự thừa thãi quá mức của một chủ sở hữu hay nhu cầu
giả về nắm giữ đất (đầu cơ đất). Trên cơ sở đó sẽ đánh thuế lũy kế tiến lên
những diện tích đầu cơ và do đó khuyến khích họ bán đi các phần đất này làm
tăng nguồn cung trên thị trường đất đai
- Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp “Gong-Kae-nyom” bao gồm:
+ Giới hạn về việc nắm giữ đất dân cư ở đô thị: Đây là giải pháp bổ
sung cho hệ thống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích cơ bản là ép buộc chủ
đất bán số đất thừa ra. Theo đạo luật thì không có hộ gia đình hay công ty nào
được sở hữu đất dân cư vượt quá 200 py-ôm (660 m2). Phần sở hữu vượt quá
giới hạn này được đề nghị bán đi. Nếu chủ đất không chịu bán thì phần đất dư
sẽ bị đánh thuế “nắm giữ đất đai quá mức” với mức chịu thuế cao khoản 7 11% trong giá trị thị trường của diện tích đất thừa đó. Số thuế này sẽ được thu
hàng năm cho đến khi chủ đất bán đi phần đất thừa đó.
+ Phí phát triển đất đai: Do phát triển đô thị hóa, đất nông nghiệp ở
vùng ven đô bị các nhà đầu cơ đất mua những vùng rộng lớn để hưởng lợi

nhuận khổng lồ khi chuyển dịch. Vì vậy nhà nước ban hành phí phát triển đất.
Phí này đánh thuế lên những khu vực đất phát triển cho mục đích cư trú, công
nghiệp và giải trí sau khi đã được chính quyền cho phép. Nghĩa là nó đánh lên
tất cả các đề án phát triển (có diện tích lớn hơn 660 m2) trừ đề án của Chính
phủ. Các đề án do tập đoàn nhà nước đại diện cho chính quyền trung ương
hay địa phương được giảm 50 %.
+ Thuế lợi nhuận từ giá trị đất (thuế lợi nhận từ đất đai thừa ngoài tiêu
chuẩn): Đây là giải pháp gián tiếp cản trở các chủ đất nắm giữ đất với mục
đích đầu cơ. Mặc dù có những tranh cãi về thuế này đánh trên các lợi nhuận
chưa được thu vào, do đó vi phạm nguyên tắc đánh thuế 2 lần, tức đánh lên
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN