Cơ sơ lý luận vê quản lý chung cư

Cơ sơ lý luận vê quản lý chung cư
1/ Khái niêm nhà chung cư cao tầng:
Nhà chung cư là nhà ở có nhiều tầng (từ 2 tầng trở lên gồm nhiều căn
hộ riêng biệt), có cấu trúc theo kiểu căn hộ, có cầu thang và lối đi chung.
Gần đây, theo xu hướng phát triển nhà đô thị, một số nhà ở chung cư
cao tầng được xây dựng để bán và cho thuê, phổ biến là loại nhà ở chung
cư có số tầng từ 9 đến 12 tầng. Tại điều 2 Nghị định 71/ 2001/ NĐ-CP
ngày 05/ 10/ 2001 của Chính Phủ về “ưu đãi đầu tư xây dựng để bán và
cho thuê” đã đưa ra khái niệm về nhà ở chung cư cao tầng: “nhà cao tầng
(từ 5 tầng trở nên đối với thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, từ
tầng trở nên đối với thành phố khác);có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín có
cầu thang và lối đi chung”. Từ đó khái niệm nhà ở trung cư cao tầng tại Hà
Nội được hiẻu như sau:
Nhà ở chung cư cao tầng là nhà ở có cấu truc kiểu căn hộ khép kín, có
cầu thang và lối đi chung, có số tầng nhà từ 5 trở nên
1.1/ Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội:
Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao tầng
thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới
a/ Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước:
Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được nhà
nước xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở.
Đây là giải pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho người dân
đô thị.
b/ Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới:
Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán
hoặc cho thuê.
1.2/ Đặc điểm của chung cư cao tầng:
Theo điều 239 Bộ Luật dân sự thì nhà chung cư có các đặc điểm sau:
“Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở
hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia”
“Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ

ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung “
“Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộ
trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư
theo quy định của pháp luật “
1.3/ Vị trí của chung cư trong việc phát triển đô thị hiện đại:
Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế
hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh tế
phát triển. Tốc độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ phát triển ở nông thôn
rất chậm đã kéo theo các vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường, quy
hoạch, hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị,
trong đó có vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập
trung, nhà ở cho một bộ phận đối tượng sinh viên mới ra trường chưa có
điều kiện để tạo lập nhà ở …điều này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn cho
chính phủ và các nhà hoạch định chính sách về nhà ở. Mặt khác , tốc độ
tăng dân số nhanh làm cho quỹ đất ngày càng bị thu hẹp. Chính vì vậy ,
nhà nước chủ trương khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát
triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở cung cư cao tầng theo dự án. Đến
nay đã xuất hiện nhiều mô hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dầng đáp
ứng một phần nhu cầu ngày càng tăng lên về chất lượng của nhân dân
.Nhà ở chung cư cao tầng theo dự án được xây dựng đã tạo ra diện mạo
mới cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, vơi sự đồng
bộ về cảnh quan môi trường nên đã được xã hội chấp nhận. Hơn nữa, xây
dựng nhà chung cư cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh, hiện đại.
Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầng sẽ tạo cơ hôị
cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật , tạo nguồn
ngân sách lớn cho nhà nước.
2/ Sự cần thiết phải quản lý chung cư:
Trước đây, do việc thực hiện quản lý chung cư theo hình thức bao cấp,
công tác quản lý buông lỏng đã làm nảy sinh nhiều hiện tượng tiêu cực
như: người sử dụng tự ý sửa chữa, đục phá, cởi nới diện tích, xây them bể

nước … làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình, dẫn đến lún nhà, gây biến
dạng, nứt vỡ kết cấu , thấm dột mái nhà vệ sinh … Nhà nước chưa có quy
định rõ ràng và đầu tư cho công tác duy tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn việc
trong quá trình sủ dụng các hạng mục kĩ thuật đã hết niên hạn sử dụng lại
không được sửa chữa, duy tu, chỉ sau 10 năm sử dụng hầu như toàn bộ
hệ thống kĩ thuật như cấp thoát nước, xả rác … đều hư hỏng nặng , phải
sửa chữa lại gần hết , thời gian sử dụng thực tế sẽ chỉ có thể đạt 75 ->
80%tuổi thọ thiết kế cá biệt có nhà mới sử dụng được 50% tuổi thọ thiết kế
đã buộc phải phá bỏ. Hơn nữa,nhà chung cư cao tầng mới, về mặt kỹ
thuật được vận hành như”một nhà máy đồng bộ” với các trang thiết bị, kỹ
thuật hiện đại,phức tạp, đòi hỏi một cơ chế duy tu, bảo dưỡng nghiêm
ngặt. Hiện nay, cùng với sự phát triển của đất nước, đời sống vật chất và
tinh thần của người dân ngày càng nâng cao. Do vậy, việc xây dựng nhà
chung cư cao tầng phải kết hợp đồng thòi hệ thống dịch vụ và nâng cao
công tác quản lý,xây dựng một cơ chế quản lý đồng bộ. Đó là một yêu cầu
hết sức bức bách và cần thiết đặt ra trong giai đoạn hiện nay.
3/ Những quy định pháp lý về quản lý chung cư:
Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Quyết
định số 10/ 2002/ QĐ- BXD ngày 3 tháng 4 năm 2003 của Bộ trưởng Bưn
Xây dựng.
3.1/ Các quy định chung:
3.1.1/ “Chủ đầu tư” là người chú sở hữu hoặc được giao quản lý sử
dụng vốn, huy động vốn để thực hiện đầu tuu xây dựng nhà chung
cư theo quy định của pháp luật.
3.1.2/ “Phần sở hữu riêng” trong nhà chung cư bao gồm phần diện
tích bên trong căn hộ (bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền
với căn hộ đó), phần diện tích khác như: cửa hang, ki-ốt, siêu thị, văn
phòng và những phần khác được công nhận là sở hữu riêng theo quy
định của pháp luật.
3.1.3/ “Phần sở hữu chung” trong nhà chung cư bao gồm phần

diện tích còn lại (trừ phần diện tích thuộc sở hữu riêng), phần không
gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung
trong nhà chung cư (khung cột, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu
thng bộ, thang máy, đường thoát hiếm, lồng sả rác, hộp kỹ thuật,nơi
để xe, hệ thống cấp điện, nước, gas, thong tin liên lạc, phát thanh,
truyền hình, thoát nước, bể phốt,thu lôi, cứu hoả …): Hệ thống hạ
tầng kỹ thuật ngoài nhà gắn với nhà chung cư đó.
3.1.4/ “Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư” là doanh nghiệp được
thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật để thực hiện việc
quản lý và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư.
3.1.5/ Nội dung của việc quản lý sử dụng nhà chung cư:
Việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo pháp luật hiện hành gồm các
vấn đề sau:
a/ Về sở hữu nhà chung cư
Theo quy định tại Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư thì nhà
chung cư hiện nay được pháp luật công nhận tồn tại dưới các hình thức sở
hữu sau:
Nhà ở chung thuộc sở hữu Nhà nước, trong đó các hộ ký hợp đồng thuê
nhà với cơ quan quản lý nhà.
Nhà ở chung thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức
kinh tế, trong đó các hộ ký hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu nhà đó
Nhà ở chung thuộc sở hữu tư nhân gồm :nhà ở chung của một chủ sở
hữu , nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người (đồng sở hữu) , nhà ở chung
có nhiều chủ sở hữu
Nhà ở chung có nhiều hình thức sở hữu ,là nhà ở có hai hoặc ba hình
thức nói trên
b/ Đăng ký nhà chung cư:
Theo pháp luật hiện hành thì tất cả nhà ở tại đô thị đều phải được đăng
ký quyền sở hữu . Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tại đô thị quy
định khá rõ nghĩa vụ và trách nhiệm đăng ký nhà chung cư thuộc về chủ

sở hữu. Cụ thể là nhà ở chung phải được đăng ký tại Uỷ ban nhân dân