CÔNG CỤ QUY HOẠCH ĐÔ THỊ

1

PHÂN TÍCH SWOT MỘT KHU ĐẤT TỰ CHỌN


2

ROSITA GARDEN KHANG ĐIỀN

TỔNG DIỆN TÍCH
KHU ĐẤT

3,6 ha


HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT

3


4

CÁC VẤN ĐỀ

01

VỊ TRÍ

06

MÔI TRƯỜNG

02

GIAO THÔNG

07

VI KHÍ HẬU

03

SỬ DỤNG ĐẤT

08

KINH TẾ

04

CÔNG TRÌNH

09

XÃ HỘI

05

CẢNH QUAN

5

01
VỊ TRÍ


VỊ TRÍ

6

Dự án Rosita Garden nằm ngay tại mặt tiền đường Đường 990, cách đường Nguyễn Duy Trinh 500m, thuộc phường Phú Hữu, quận 9. Từ
Rosita Garden, cư dân dễ dàng di chuyển đến khu đô thị Thủ Thiêm chỉ mất 10 phút, 20 phút về trung tâm quận 1 và 15 phút về Phú Mỹ Hưng.


7

SWOT VỊ TRÍ
Strengths

Weaknesses

vị trí đi đâu cũng hết sức thuận lợi, thuận tiện ra vào trung

S

tâm thành phố xung quanh có nhiều tiện ích.
Nằm trên trục đường vào cảng Phú Hữu, nơi tập trung
khu dân cư cảng thuận lợi kinh doanh mở văn phòng làm
việc tại cảng cho công ty thuê,...

Vị thế công trình có lẽ là dấu trừ duy nhất của Rosita
Garden Khang Điền. Đường 990 là trục đường dẫn vô

W

cảng Quốc Tế Phú Hữu. Nơi đây thường hay có xe
Container di chuyển cho nên gây ra cảm giác không an
toàn cho các phương tiện di chuyển. Tuy nhiên vấn đề

Rosita Garden đạt cả 3 tiêu chí đắt địa về vị trí “ Nhất cận

mở rộng đường Nguyễn Duy Trinh thì việc này không

thị, nhì cận giang, tam cận lộ “ khi nằm gần các đô thị lớn

gây tác động đến cư dân khi có phần đường dành riêng

( khu Đô thị Nam Rạch Chiếc, Himlam Bình An, Lake view,

cho xe máy

Plam City,...) gần sông Sài Gòn và gần hàng loạt các
tuyến đường huyết mạch của khu Đông.

Threats

.

Vì là một khu đô thị mới được chú trọng đầu tư phát triển
về các khu công nghiệp và công nghệ cao nên vấn đề môi

trường lâu dài cần được giải quyết. Một số khách hàng tới
coi dự án có chút không hài lòng về nhà máy xi măng Hà
Tiên tạo ra khá nhiều bụi.

T

Opportunities

O

Quỹ đất rộng, thuận lợi cho việc phát triển mới hệ thống
hạ tầng giao thông,quận 9 là đô thị vệ tinh phát triển nên
được quy hoạch bài bản vả hợp lý.
Phú Hữu có quỹ đất lớn để phát triển những dự án nhà
phố biệt thự có quy mô lớn. Năm 2015, thị trường bất
động sản hồi phục, thì đây cũng là lúc các dự án khu
Đông Sài Gòn được mọi người cực kỳ quan tâm. Với
việc đầu tư mạnh mẽ về hạ tầng. Khu vực này trở thành
thiên đường cho các dự án nhà phố liền kề như; Melosa
Garden, Villa Park, Lucasta, Valora Kikyo, Lucasta, ...


8

02
GIAO THÔNG


9

GIAO THÔNG KHU VỰC

Rosita Garden có vị trí khá đẹp tại quận 9, nằm mặt tiền
đường 990 Nguyễn Duy Trinh, với mật độ cây xanh cao mang
lại môi trường sống xanh mát tuyệt vời. Rosita Garden có lợi
thế cực lớn về mặt vị trí như sau:
• Chỉ mất 3 phút để đi đến khu dân cư đông đúc trên đường
Nguyễn Duy Trinh gồm chợ Phú Hữu; UBND Phú Hữu;
trường mầm non song ngữ Kidzone; trường tiểu học, THCS
Phú Hữu…
• Chỉ mất 5 phút để tiếp cận lối dẫn vào Cao tốc Long Thành
– Giầu Dây về quận 2 hoặc Vũng Tàu.
• Chỉ mất 10 phút để đi đến khu công nghệ cao quận 9 thông
qua trục đường lớn Võ Chí Công.
• Chỉ mất 20 phút để đi đến Phú Mỹ Hưng quận 7 thông qua
cầu Phú Mỹ.
• Chỉ mất 25 phút để đi đến quận 1 thông qua trục Cao tốc –
Mai Chí Thọ – hầm Thủ Thiêm.


10

Liên kết vùng từ dự án Rosita Khang Điền quận 9


11

SWOT GIAO THÔNG

Strengths

Weaknesses
Một số tuyến đường còn nhỏ và việc phân bố lưu lượng

S

Là đầu mối giao thông cửa ngõ trọng điểm của Thành Phố.
Rosita khang điền nằm ngay tại ngã ba kết nối giao thông –

không đều nên dẫn đến việc ùn tắc giao thông, ngoài ra một
số vùng trũng thấp trên đường gây ngập lụt khi mưa lớn

huyết mạch, tọa lạc trong một quần thể các dự án như
Valencia, Park river side, …

O

T

Threats
Bến xe miền Đông được di dời về quận 9 sẽ làm gia tăng

Opportunities

thêm 25000-40000 lượt khách sẽ kéo theo việc gia tăng

Việc quy hoạch hạ tầng chính yếu gần nhà phố Rosita

nhiều cụm cảng, KCN cùng các dự án đang triển khai, vì vậy

khang điền đã được Thành phố phê duyệt sẽ mở ra

mỗi ngày lưu lượng các loại xe tải nặng lưu thông trên các

nhiều cơ hội cho giao thông tại đây. Nếu cách đây 2
năm, câu chuyện về mua nhà tại Phú Hữu được nhắc
tới khá nhiều và đa số khách hàng tỏ ra không thích vì
hơi vắng và đi lại không thuận tiện. Nhưng đó đã là câu

phương tiện giao thông. Quận 9 là địa phương tập trung

W

tuyến đường dày đặc. Đường Nguyễn Duy Trinh hiện cấm
các loại xe có tải trọng từ 5 tấn trở lên trong khung 6 giờ đến
22 giờ mỗi ngày. Riêng đoạn từ vòng xoay Phú Hữu tới
đường vào cảng Phú Hữu dài 1,5 km, chỉ cấm xe có trọng tải
từ 3,5 tấn trở lên trong giờ cao điểm, từ 6 giờ tới 8 giờ và từ

chuyện của 2 năm trước, hiện tại khu vực này là khu

16 giờ tới 20 giờ mỗi ngày. Tuy nhiên, ghi nhận có không ít

vực có tốc độ phát triển đô thị, hạ tầng, giao thông mạnh

trường hợp tài xế cho xe chạy vào giờ cấm với tốc độ kinh

nhất Hồ Chí Minh. .

hoàng. Đặc biệt là vào buổi tối, vừa hết khung giờ cấm, các

đoàn xe ben, xe tải chạy như đua, bóp còi hơi loạn xạ.


12

03
SỬ DỤNG ĐẤT


13

SỬ DỤNG ĐẤT
KHU I
Chức năng sử dụng đất: Đất ở chung cư cao tầng 14-15
tầng
Diện tích: 17705 m2
Dân số:1187
Mật độ xây dựng:30%
Hệ số sử dụng đất: 4.2- 4.8
KHU II

Chức năng sử dụng đất: Đất nhà ở xây dựng mới thấp tầng
(nhà liên kế vườn- biệt thự vườn).
Diện tích: 14702 m2
Dân số:451
Mật độ xây dựng:30%
Hệ số sử dụng đất: 0,75
CÂY XANH
Chức năng sử dụng đất: cây xanh cảnh quan cách ly
Diện tích: 2452 m2

14

SWOT SỬ DỤNG ĐẤT

S

W

O

T

Strengths

Weaknesses

Opportunities

Threats

Ấn tượng nhất với khách hàng khi đến đây là

Bố trí khu đất trải dài khiến một số

Dự án rosita garden đang là một viên

Đối tượng sử dụng là người giàu có, tri thức.

mật độ xây dựng rất thấp, Toàn bao quanh là

căn nhà của khu A và khu B xa lối

ngọc chưa được đánh bóng bởi các

Dự án chưa có khu đất để xây dựng bệnh

mảng xanh công viên và tiện ích. Tại dự án,

vào chính và công viên mặt nước.

nhà môi giới, nếu nó được các nhà

viên hay khu mua sắm lớn xứng với mức

môi giới đánh bóng thì chắc hẳn giá

sống của người sống dân. Khiến cho việc

bán và rổ hàng của rosita khang điền

chọn mua dự án gặp khó khăn.

Khang Điền dành gần 1 hecta để xây dựng các
tiện ích và mảng xanh phục vụ cư dân. Các tiện
ích bao gồm hồ bơi nước tràn, phòng GYM, siêu
thị mini, hồ cảnh quan, công viên cây xanh được
bố trí ngay trung tâm của dự án…

sẽ không dừng lại ở mức này


15

04
CÔNG TRÌNH


GIỚI THIỆU

Được xây dựng trên khu đất có tổng diện tích 3,15ha (chưa tính không gian xanh tại sân vườn của cư dân) Rosita Garden được chia thành 4 phân khu A, B, C, D .
Trong đó Khu B sở hữu mặt tiền đường rộng 30m (cũng là đường 900) nên được thiết kế dành cho Shophouse.
- 6 tuyến đường nội bộ rộng thoáng có cây xanh che phủ, rộng từ 12m – 14m.
- 4 khu công viên nội khu.
- 118 nhà phố liên kế bao gồm :
+ 105 căn nhà phố liên kế bình thường, diện tích đa dạng từ 165 – 215m2 (5×17m, 5×19m, 5×23m…)
+ 13 căn Shophouse mặt tiền đường 30m diện tích khoảng 250m2 (6×22m và 8×22m)

16


MẶT BẰNG BỐ TRÍ TỪNG CĂN

17


MỘT SỐ HÌNH ẢNH VỀ CÁC CĂN NHÀ LIỀN KỀ

18

SWOT CÔNG TRÌNH

Nhà liên kế 2 sân vườn độc đáo (sân trước tối đa 30m2, sân sau tối đa

Strengths
Điểm mạnh

18m2), có diện tích linh hoạt từ 85 - 176m2 được thiết kế hiện đại, sang
trọng.Cư dân có thể tự thiết kế mảng xanh cho nhà mình để tạo thêm chất
riêng.Khu shop house ngay mặt tiền đường rộng thuận lợi buôn bán.
Người dân có nhiều sự lựa chọn diện tích nhà để mua.
Mỗi căn nhà đều có gara để ô tô, có 2 khoảng sân vườn trước và sau,
thiết kế
Mức giá dự kiến nhà của ROSITA GARDEN được đánh giá là khá tốt so
với các dự án cùng khu vực. cơ bản là 1 trệt 2 lầu, 3-4 phòng ngủ, có phòng
sinh hoạt chung.

Số lượng giới hạn.

Weakness
Điểm yếu

Dân cư còn thưa thớt,xung quanh chưa phát triển đô thị và kinh tế
mạnh.
Các nhà trong dự án được xây dựng và thiết kế theo một kế
hoạch trước chính vì vậy mà việc sửa chữa hay thiết kế xây dựng lại
theo ý cá nhân là điều rất khó,cùng với đó là chi phí rất cao.

19


20

SWOT CÔNG TRÌNH

Opportunities – Cơ Hội
Do tình trạng giá nhà ở các khu vực trung tâm ngày càng cao
nhưng chất lượng không khí lại càng đi xuống.Thì ROSITA GARDEN
là một lựa chọn đầy tiềm năng.Vừa không mất quá nhiều thời gian để
đi đến khu trung tâm.Không gian sống lại thoải mái,tiện nghi,an ninh.
Khả năng thu hút được các hộ gia đình có thu nhập khá rất là
cao,đáp ứng được tiêu chí ở của gia đình gồm 3 thế hệ cùng chung
sống.
Tương lai gần có thể trở thành một địa điểm mua sắm hoặc giải trí
phát triển ( do có không gian lớn,mặt tiền đường rộng )
Sẽ mở rộng được thêm số lượng công trình,diện tích khu vực nếu
đạt mức dân cư.

Threats – Thách thức
Chưa hiệu quả về mặt truyền thông nên chưa có nhiều người biết
đến các công trình của dự án để chọn mua.


21

05
CẢNH QUAN

CẢNH QUAN
Rosita Garden được xây dựng trên tổng quy mô 3,6ha, trong đó không gian dành cho tiện ích và mảng xanh chiếm 1,2ha. Mỗi căn nhà tại Rosita
thiết kế hai sân vườn trước - sau nhằm tăng diện tích mảng xanh trong không gian sống

22


23

SWOT CẢNH QUAN
Strengths – Điểm mạnh

Weakness – Điểm yếu

Opportunities – Cơ Hội

Threats – Thách thức

- Bố trí một công viên với nhiều cây xanh

- Dãy nhà phía Nam và phần đầu dãy

- Có thể trồng thêm cây xanh ở công viên

- Nếu người dân đến sinh sống không có ý

Đông Bắc giáp với đường và mảng đất

phía Tây Nam và tạo thêm khu vui chơi

thức giữ gìn thì các mảng xanh có thể bị

đậu xe container nên không có nhiều cây

cho trẻ em.

ảnh hưởng.

xanh hỗ trợ làm mát công trình và tạo

- Các dãy nhà A và C có tiềm năng được

- Bên ngoài khu liên kế có rất nhiều

quan đẹp và hỗ trợ cho việc phòng cháy

cảnh quan không đẹp cho những căn nhà

ưu tiên chọn lựa hơn vì gần 2 cụm cây

container và nhiều rác do con người xả

chữa cháy (PCCC).

này.

xanh và cách xa mảng đất đậu container.

bừa bãi nếu không khắc phục sẽ làm ảnh

- 2 mảng đất đang để đậu container có

hưởng cảnh quan và ảnh hưởng người

thể xây thêm công trình công cộng hoặc

dân sống trong khu B và C .

giữa 4 block và mỗi nhà đều có sân vườn
tạo thêm nhiều mảng xanh cho khu vực.
- Có hệ thống kênh nhỏ giữa công viên
và phía Tây Nam của khu giúp tạo cảnh

- Bên ngoài khu, ở phía Bắc và một phần
phía Tây Nam là đất cây xanh tạo thêm bầu
không khí mát mẻ cho người dân sống trong
khu liên kế.
- Hai bên vỉa hè đươc trồng cây tạo bóng
mát.

công viên.


24

06
MÔI TRƯỜNG

SWOT MÔI TRƯỜNG

25

Vị trí kết nối cùng môi trường nhiều mảng xanh và sông rạch tạo nên một môi
trường sống xanh sạch. Có vị trí đắc địa với 3 mặt hướng sông, liền kề cao tốc
Long Thành - Dầu Giây.Bao quanh bởi hệ thống sông Sài Gòn, sông Đồng Nai,

S

sông Tắc, sông Ông Nhiêu... khí hậu trong khu vực quận được điều hòa luân
chuyển, tạo cảm giác mát mẻ quanh năm, khu vực phong cảnh gần gũi thiên nhiên
sông nước, môi trường thiên nhiên trong lành.
Tránh được nhiều nguồn ô nhiễm như là nguồn nước, và các chất thải, …

W

Vẫn còn bị ảnh hưởng của khói bụi thành phố và bị ảnh hưởng cả về tiếng ồn, …

O

Tạo cho khu đất một môi trường sống xanh sạch và hệ sinh thái trong lành

T

Thách thức ở đây là làm sao có thể giảm mức khói bụi và tiếng ồn từ trung tâm
thành phố và cả trên quốc lộ, xa lộ ,…