Pháp luật hiện hành quy định mấy loại giá đất? Phân tích cơ chế áp dụng giá đất trong các trường hợp cụ thể thế nào? Hãy chỉ rõ những hạn chế, bất cập của việc áp dụng cơ chế hai giá trong quản lý nhà nước về đất đai hiện nay?

------

BÀI TẬP LỚN HỌC KỲ
BỘ MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI

HÀ NỘI – 2020


MỤC LỤC


MỞ ĐẦU
Đất đai là tài nguyên quan trọng của quốc gia, việc ước lượng giá đất chính xác sẽ góp
phần nâng cao năng lực quản lý của Nhà nước trong việc quản lý thị trường bất động sản nói
chung, thị trường nhà đất nói riêng. Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, tăng
nguồn thu cho ngân sách và đóng góp thiết thực cho công tác an sinh – xã hội.
Để đi vào chi tiết về vấn đề giá đất, em xin chọn Đề bài tập học kì số 18 với nội dung:
“Pháp luật hiện hành quy định mấy loại giá đất? Phân tích cơ chế áp dụng giá đất trong các
trường hợp cụ thể thế nào? Hãy chỉ rõ những hạn chế, bất cập của việc áp dụng cơ chế hai giá
trong quản lý nhà nước về đất đai hiện nay?”.
NỘI DUNG
I.

GIÁ ĐẤT VÀ CÁC LOẠI GIÁ ĐẤT
1. Khái quát về giá đất và khung giá đất
Tại Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
“19. Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
20. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích
đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.”
Như vậy, có thể hiểu giá đất là giá trị quyền sử dụng đất đai, là khoản tiền tương ứng phải
trả để có quyền sử dụng đất đối với diện tích đất cụ thể trong thời hạn sử dụng đất nhất định.

Về khung giá đất, khung giá đất là các quy định của Chính phủ xác định giá đất từ tối
thiểu đến tối đa cho từng loại đất. Điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định về khung giá đất được
điều chỉnh định kỳ như sau: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với
từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên
thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu
trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”. Khung giá đất được
3


điều chỉnh khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc
giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180
ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất. (Khoản 1 Điều 9 Nghị định 44/2014/NĐCP).
2. Các loại giá đất pháp luật hiện hành quy định

Căn cứ vào cơ chế hình thành nên giá đất thì giá đất bao gồm 2 loại:
•

Giá đất thị trường: Hình thành qua các hoạt động của thị trường, không phụ thuộc vào giá
Nhà nước quy định. Giá đất thị trường được thỏa thuận trong các giao dịch do các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường như chuyển

•

nhượng, cho thuê,... do các bên tự do thỏa thuận bình đẳng, không áp dụng giá đất Nhà nước.
Giá đất Nhà nước: Giá đất do Nhà nước ấn định cụ thể trong các văn bản pháp luật. Khi
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất. Bảng giá đất và giá đất cụ thể do Nhà

II.

nước quy định tại Điều 114 Luật đất đai 2013.

CƠ CHẾ ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT
1. Các nguyên tắc áp dụng giá đất
Giá đất là một đại lượng dùng để biểu thị giá trị của quyền sử dụng đất. Luật Đất đai

2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành có quy định chi tiết về vấn đề cách áp dụng giá đất
trong từng trường hợp cụ thể như sau:
Về việc định giá đất phải tuân thủ theo các nguyên tắc quy định tại Khoản 1 Điều 112
Luật Đất đai 2013:
“1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã
chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
4


d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi,
thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.”
2. Phương pháp áp dụng giá đất

Về phương pháp định giá đất, theo Điều 4, 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP thì có 05 phương
pháp định giá đất như sau:
Phương pháp so sánh trực tiếp: được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các
thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất thông qua
việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng
sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng,.v.v..
Phương pháp chiết trừ: định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường
hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa
đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Phương pháp thu nhập: định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi
phí từ việc sử dụng đất.
Phương pháp thặng dư: định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi
quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả
định và tổng chi phí ước tính.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng
hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương ban hành, được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định
tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định này.
Sau khi áp dụng nguyên tắc định giá đất, phương pháp khác nhau và một số yếu tố khác,
cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ đưa ra giá đất, cụ thể là bảng giá đất và giá đất cụ thể. Tuy
nhiên, việc áp dụng bảng giá đất hay giá đất cụ thể sẽ tùy vào trường hợp khác nhau.

5


2.1. Bảng giá đất và các trường hợp áp dụng bảng giá đất
Bảng giá đất là tập hợp các mức giá đất cho mỗi loại đất do UBND cấp tỉnh ban hành
trên cơ sở phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Theo Khoản 2 Điều 114 Luật
Đất đai 2013 quy định gồm các trường hợp áp dụng giá đất, cụ thể như sau:
•

Tính tiền sử dụng đất ở khi Nhà nước công nhận với diện tích trong hạn mức; cho phép
chuyển mục đích sang đất ở với diện tích trong hạn mức giao:
Theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân

đang sử dụng đất có nhà ở nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
Với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993: Trường hợp đất có nhà ở thì người
sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức
công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân.

Với đất sử dụng sau ngày 15/10/1993: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất
có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn
mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất.
•

Tính tiền thuế sử dụng đất và phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai:
Giá tính thuế: bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m 2 đất, với diện tích đất tính

thuế là diện tích đất thực tế sử dụng; và giá của 1m 2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do
UBND cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ năm năm.
Các loại phí bao gồm: phí đo đạc, lập bản đồ địa chính; phí khai thác và sử dụng tài liệu
đất đai; phí thẩm quyền, cấp quyền sử dụng đất. Các loại lệ phí bao gồm: lệ phí địa chính; lệ phí
trước bạ. Các loại phí và lệ phí được quy định tại quy định tại Thông tư số 02/2014/TT-BTC;
trong đó, lệ phí trước bạ là khoản tiền mà người có tài sản phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu,
quyền sử dụng với mức thu quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP; giá đất làm căn cứ tính lệ
phí trước bạ là giá do UBND cấp tỉnh quy định.

6


•

Tính tiền xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai và tiền bồi thường cho Nhà nước khi
gây thiệt hại trong quan lý và sử dụng đất:
Nghị định số 102/2014/NĐ-CP quy định:
Mức phạt tiền thấp nhất đối với hành vi vi phạm hành chính quy định tại Nghị định này là

500.000 đồng , áp dụng đối với hành vi không đăng ký đất đai lần đầu; hành vi chuyển mục đích
sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ; v.v….
Trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán nhận trách nhiệm

làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở có
hành vi chậm làm thủ tục này từ trên 12 tháng trở lên đối với từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên
thì phải chịu phạt 1.000.000.000 đồng. Đây cũng là mức phạt tiền cao nhất đối với hành vi vi
phạm hành chính quy định tại Nghị định này.
•

Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối
với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận
quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê:
Theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Thông tư số 80/2017/TT-BTC ngày 02/8/2017 của Bộ

Tài chính quy định như sau:
Khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều 65 Luật
Đất đai (người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất) thì quy định: chủ sở hữu tài sản được trả lại giá
trị còn lại của tài sản gắn liền với đất đã tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật mà không
có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước theo nguyên tắc quy định tại Khoản 1 Điều 18a Nghị định
01/2017/NĐ-CP.
Khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất quy
định tại điểm c khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai mà đất đó được Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất thì được trả lại giá trị quyền
sử dụng đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 18a Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
7


2.2. Giá đất cụ thể và các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể
Giá đất cụ thể là giá đất theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất ghi trong
quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, quyết định thu hồi đất và được
UBND cấp tỉnh xây dựng. Giá đất cụ thể xác định giá của một thửa đất nhất định tại một thời
điểm nhất định theo yêu cầu của Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân và được thay đổi, điều chỉnh

dựa theo hệ số điều chỉnh giá đất. Các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể bao gồm:
•

Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện
tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất
nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông
nghiệp của hộ gia đình, cá nhân:
Theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân

đang sử dụng đất có nhà ở nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
Với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993: đối với diện tích đất ở vượt hạn
mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá
đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công
nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Với đất sử dụng sau ngày 15/10/1993: đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì
phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3
Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền.
•

Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất:

8


Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo
công thức được quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Theo khoản 2 Điều 5
Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tùy thuộc vào loại đất và mục đích được Nhà nước cho phép chuyển
mà tiền sử dụng phải nộp giữa từng trường hợp cụ thể là khác nhau.
•

Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất:

Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá được : Đơn
giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) Giá đất tính thu tiền thuê đất (Điều 4
Nghị định 46/2014/NĐ-CP). Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
không thông qua hình thức đấu giá. Đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê là giá đất
của thời hạn thuê đất và được xác định theo các phương pháp định giá đất.
•

Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp
cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường
hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm:
Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp được thực hiện

theo quy định tại khoản 6 Điều 1 Nghị định số 189/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính
phủ. Giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa là
giá đất cụ thể được quy định tại Điều 15, Điều 16 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày
15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.
•

Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất

thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của
loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Do
9


đó,để biết chính xác mức bồi thường đối với mảnh đất, cần đến Ủy ban nhân dân tỉnh để biết
chính xác vị trí mảnh đất nhà mình và giá đất do Ủy ban nhân dân quyết định đối với đợt bồi
thường hiện tại là bao nhiêu.
III.

NHỮNG HẠN CHẾ CỦA VIỆC ÁP DỤNG CƠ CHẾ HAI GIÁ TRONG QUẢN

LÝ NHÀ NƯỚC VÀ MỘT SỐ BIỆN PHÁP KHẮC PHỤC
1. Ý nghĩa của việc áp dụng cơ chế hai giá
Nền kinh tế hiện nay đang tồn tại cơ chế hai giá đất. Một giá đất theo khung Nhà nước
ban hành, là cơ sở để doanh nghiệp, người dân xác định cơ sở tính tiền đóng thuế sử dụng đất,
chuyển đổi mục đích sử dụng, tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Người dân cũng được Nhà
nước và doanh nghiệp áp dụng khung giá đất này để đóng tiền hoặc nhận đền bù đất đai giải
phóng mặt bằng theo quy định. Một giá đất khác do các thành phần của nền kinh tế trong thị
trường thực thi thỏa thuận, gọi là giá thị trường. Sự cùng tồn tại của hai loại giá đất đảm bảo tính
khách quan trong nền kinh tế thị trường, hướng tới sự đồng thuận của các bên có lợi ích liên
quan. Mặt khác, cơ chế hai giá đảm bảo tính hợp pháp trong hoạt động kinh doanh thuộc lĩnh
vực bất động sản, ngăn ngừa những hệ quả xấu của quản lý đất đai.
2. Một số hạn chế của việc áp dụng cơ chế hai giá trong quản lý nhà nước về đất đai

Hiện nay tồn tại hai loại giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường. Trong đó, giá
đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 30-40% so với thị trường. Khi mà thị trường diễn biến
không ổn định, có lúc sôi động, sốt đất, sốt giá nhưng cũng có thời gian trầm lắng, đóng băng.

Trong khi đó, hoạt động giao dịch, chuyển nhượng, mua bán ngầm về đất đai diễn ra phổ biến.
Cơ chế hai giá cũng là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp xung vấn đề
thu hồi đất. Thực trạng này đã gây nhiều khó khăn cho công tác thu thập, phân tích, xử lý và sử
dụng các thông tin thẩm định giá, nhất là khi áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất.
Khoảng chênh lệch giữa hai giá đất càng lớn, càng gây nhiều bất cập và được cho là chưa có sự
hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Đây là điểm bất hợp lý vì không đảm bảo
được nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, theo quy định tại
Điều 112 Luật Đất đai.
10


Nhưng, tại một số địa phương bảng giá đất của nhiều địa phương lại quy định quá
thấp so với giá đất phổ biến trên thị trường, thấp nhất là giá đất nông nghiệp. Đó là tình hình
chung của các tỉnh miền núi, trung du, Tây Nguyên. Với giá trị đất đai tối đa chỉ bằng khoảng
30% giá đất thực tế, nông dân khó tiếp cận vốn tín dụng, nhất là ở miền Trung và miền Bắc, mỗi
gia đình chỉ được giao đất với diện tích hạn hẹp; dẫn đến giảm nguồn lực tài chính huy động
từ nông nghiệp cho phát triển nông nghiệp, nông thôn do nông dân chịu thiệt thòi khi cho
doanh nghiệp thuê đất thì tiền thuê đất thu được là quá thấp hoặc góp vốn liên doanh với doanh
nghiệp thì giá trị vốn góp cũng thấp hơn nhiều so với giá thị trường của đất.
Sự thiếu thực tế trong giá đất của Nhà nước đã dẫn đến hệ lụy như: công tác giải
phóng mặt bằng gặp khó khi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường, khiến người bị thu hồi
đất thiệt thòi và không đồng thuận gây tắc nghẽn cho quá trình triển khai các dự án; khiếu kiện
về đất đai kéo dài; Nhà nước thất thu do giao dịch thị trường một giá – sử dụng một giá Nhà
nước ban hành với chênh lệch thấp hơn để thực thi các nghĩa vụ liên quan quyền sử dụng,
chuyển nhượng, thu hồi, đền bù đất của doanh nghiệp và người dân; nhiều doanh nghiệp đang sử
dụng đất thuê của Nhà nước, chuyển mục đích sử dụng sang đất ở để thực hiện dự án kinh doanh
bất động sản trục lợi. Mặt khác đang tồn tại thực tế một lượng lớn đất công bị cho thuê, hay sang
nhượng với giá rẻ mạt, do đó lợi ích của các bên liên quan cũng bị biến dạng.
Câu chuyện đền bù giải phóng mặt bằng dự án Khu đô thị Thủ Thiêm là một trong

1

những minh chứng, giá đất đền bù quá chênh lệch với giá thị trường. Dự án Khu đô thị Thủ
Thiêm được triển khai đã hơn 20 năm nhưng công tác giải phóng mặt bằng vẫn chưa hoàn thành,
người dân khiếu kiện tập thể kéo dài.
Ngoài ra, khung giá đất thấp một cách giả tạo cũng khuyến khích tình trạng bán đất tràn
lan, đẩy nhanh hiện tượng đô thị hóa không kiểm soát, gắn liền với nó là hiệu quả sử dụng cơ sở
hạ tầng thấp, chi phí đầu tư cao. Nhà nước đang bị vướng vào cơ chế hai giá đem lại lợi nhuận
hơn cho nhà đầu tư hơn là người dân.
3. Các giải pháp khắc phục những hạn chế trong cơ chế hai giá
1 Thu Hằng, “Dự án Thủ Thiêm sai phạm từ quy hoạch đến thu hồi đất, tái định cư” - Vietnamnet

11


Cần có nghị quy định khung giá đất của các đô thị phù hợp với loại đô thị, tính đặc thù,
sự khác biệt và tương quan giữa các đô thị trong cùng vùng kinh tế. Đối với hai đô thị đặc biệt
là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cần có khung giá đất riêng, đặc biệt là hai thành phố đông dân
cư là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Cách tính tăng giá lũy tiến ở mức phổ biến chung, cào
bằng cho mọi địa phương và khu vực là hoàn toàn không phù hợp. Cơ quan quản lý không nên
quan niệm rằng vì sợ người dân phải chịu nghĩa vụ thuế cao nên cứ phải kéo bảng giá đất xuống,
đồng thời có thể quy định nghĩa vụ tài chính phù hợp để không tác động nhiều đến việc nộp thuế
của người dân. Ngoài ra, các địa phương phải sâu sát để đưa ra được hệ số K hợp lý, từ đó có
tác dụng lấp khoảng trống chênh lệch giữa giá đất thực tế trên thị trường và giá của địa phương
quy định.
Về mặt luật pháp cần có chế tài xử phạt các tổ chức, cá nhân vi phạm việc định giá đất
kể cả việc định giá khởi điểm để đấu giá đất. Cơ quan quản lý chỉ nên áp dụng hai tiêu chí đấu
giá đất là khả năng tài chính của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá và cam kết thời hạn thực
hiện. Bên cạnh đó, cần có chế tài thu hồi dự án nếu tổ chức, cá nhân không đảm bảo đúng hai
tiêu chí trên. Ngoài ra, cần tổ chức đấu giá đất tại các sàn giao dịch bất động sản hoặc thông báo

công khai trên nhiều phương tiện thông tin để ngăn chặn sự độc quyền thông tin về đấu giá.
KẾT LUẬN
Hoạt động định giá đất ở nước ta từng bước phát triển mạnh mẽ trong các năm qua, cơ
quan quản lý Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn góp phần đáng kể cho sự phát
triển thị trường bất động sản nói chung, thị trường đất đai nói riêng. Tuy nhiên, còn có những
bất cập trong cơ sở lý luận và phương pháp luận. Nền kinh tế hiện nay đang tồn tại cơ chế hai
giá đất. Cơ chế này cũng gây những tổn thất lớn không kém với những người sử dụng đất bị thu
hồi đất đai cũng như xã hội nói chung, cần sự điều chỉnh hợp lý từ phía pháp luật.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Văn bản pháp luật:
1.

Luật đất đai 2013
12


2.
3.
4.
5.
6.
7.

Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất
Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất
Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về tiền thuê đất. thuê mặt nước
Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ
Nghị định số 102/2014/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai
Nghị định 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành

8.

luật đất đai
Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều
chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

Tài liệu từ báo điện tử:
1.

Thu Hằng, “Dự án Thủ Thiêm sai phạm từ quy hoạch đến thu hồi đất, tái định cư”,
Vietnamnet, 07/09/2018.

< >
2.

Hồng Hương, “Phương pháp xác định giá đất vẫn còn là ẩn số”, Báo Dân trí, 29/01/2019.

< >

13