CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC QUẢN LÝ QUY HOẠCH VÀ CẤP PHÉP XÂY DỰNG

CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC QUẢN LÝ QUY HOẠCH
VÀ CẤP PHÉP XÂY DỰNG
I.Khái niệm chung về quản lý quy hoạch
1.1. Khái niệm
Quản lý quy hoạch đô thị là tổng thể các biện pháp, cách thức mà chính
quyền đô thị vận dụng các công cụ quản lý để tác động vào các hoạt động xây
dựng và phát triển đô thị ( chủ yếu là phát triển không gian vật thể) nhằm đạt
được các mục tiểu đề ra.
1.2. Nội dung quản lý nhà nước về quản lý quy hoạch đô thị
Theo điều lệ quản lý quy hoạch đô thị ban hành kèm theo nghị định số 91-
CP ngày 17-8-1994 của Chính Phủ đã xác định nội dung quản lý nhà nước về
quy hoạch đô thị bao gồm :
a. Ban hành các quy định về quản lý quy hoạch đô thị
b. Lập và xét duyệt các đồ án quy hoạch xây dựng đô thị
c. Quản lý việc cải tạo và xây dựng các công trình trong đô thị theo quy
hoạch được duyệt
d. Bảo vệ cảnh quan và môi trường sống đô thị
đ. Quản lý việc sử dụng và khai thác cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị
e. Giải quyết tranh chấp, thanh tra và xử lý vi phạm những quy định về
quản lý đô thị.
1.2.1. Soạn thảo và ban hành các quy định về quản lý quy hoạch xây dựng
đô thị
Trong quá trình quản lý quy hoạch xây dựng nói riêng và quản lý đô thị
nói chung thì một trong những yếu tố trợ giúp đắc lực cho các cấp chính quyền
quản lý một cách tốt nhất đó là các bộ luật liên quan đến lĩnh vực trên. Nhưng
với tốc độ phát triển đô thị nhanh chóng theo thời gian như hiện nay thì đã có
rất nhiều vấn đề nảy sinh trong quá trình quản lý quy hoạch xây dựng. Và
những bộ luật sẽ không thể thay đổi kịp thời để đáp ứng nhu cầu giải quyết các
vấn đề nảy sinh trên trong từng giai đoạn. Bởi vậy, việc soạn thảo và ban hành
các quy định về quản lý quy hoạch xây dựng do các cơ quan nhà nước như
Chính phủ, các Bộ và cơ quan ngang Bộ, các Sở ban ngành có liên quan, UBND

các cấp sẽ giúp cho công tác quản lý quy hoạch xây dựng đô thị hoàn thiện hơn
trong mọi giai đoạn. Các văn bản pháp quy về quản lý quy hoạch xây dựng đô
thị là các văn bản về lập, xét duyệt quy hoạch và kế hoạch Đô thị, các văn bản
về kiểm soát phát triển đô thị theo quy hoạch; giới thiệu địa điểm cấp chứng chỉ
quy hoạch , xét duyệt các dự án đầu tư; giao cho thuê đất, lập thẩm định các
thiết kế xây dựng, cấp giấy phép đầu tư, cấp giấy phép các công trình xây dựng,
kiểm tra giám định chất lượng công trình; lập hồ sơ hoàn công; cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình; các văn bản về thanh tra
kiểm tra, xử phạt hành chính trong quản lý trật tự xây dựng…
Để các cơ quan quản lý các cấp có cơ sở để thực hiện tốt công tác quản lý
của mình thì Chính phủ, các Bộ, Sở ban ngành có liên quan và UBND các cấp
đã ban hành một số văn bản pháp quy như :
Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quy
hoạch xây dựng
Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02 /2009 của Chính phủ quản lý dự
án đầu tư xây dựng công trình
Thông tư số 09/2005/TT-BXD ngày 06/05/2005 của Bộ Xây dựng về
hướng dẫn một số nội dung về giấy phép xây dựng
Quyết định số 04/2010/Q Đ-UBND ngày 20/01/2010 của UBND Thành phố Hà
Nội về ban hành quy định cấp phép xây dựng và quản lý việc xây dựng công
trình theo giấy phép trên địa bàn thành phố Hà Nội
1.2.2. Lập và xét duyệt quy hoạch xây dựng đô thị
Công tác lập và xét duyệt quy hoạch xây dựng đô thị là một trong những
công tác quan trọng trong nội dung quy hoạch chung xây dựng đô thị của thành
phố, và trên thực tế nó thường mang tính “ bắt buộc ”. Theo Nghị Định 91/CP
ngày 17/8/1994 của Chính Phủ đã quy định : “tất cả các đô thị đều phải được
xây dựng và phát triển theo quy hoạch và các quy định của pháp luật nhằm phục
vụ cho các mục tiêu chính trị, kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phòng”, do vậy
muc tiêu của công tác lập và xét quyệt quy hoạch xây dựng đô thị là nhằm xác
lập cơ sở pháp lý và khoa học cho việc quản lý, phát triển đô thị, thực hiện muc

tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, từng bước hình thành mạng lưới đô
thị hợp lý, tránh không tạo thành các siêu đô thị, đẩy mạnh quá trình đô thị hóa
và điều hòa sự tăng trưởng phát triển của các đô thị lớn.
Hệ thống các đồ án quy hoạch xây dựng phát triển đô thị là cở sở pháp lý
để quản lý đô thị. Hệ thống này bao gồm 2 loại đô án quy hoạch:
- Đồ án quy hoạch chung đô thị: bao gồm phạm vi đất đai đô thị và đât đai
ngoại đô cho phát triển đô thị và phạm vi đất đai lập quy hoạch chung phải được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch đô thị đó quyết định. Ý
nghĩ của đồ án quy hoạch chung đô thị là nhằm xác định phương hướng phát
triển không gian đô thị, xây dựng cơ sở hạ tấng kỹ thuật tạo lập môi trường sống
thích hợp có xét đến sự cân đối hài hóa giữa việc mở rộng đô thị với các hoạt
động sản xuất nông nghiệp, hoạt động kinh tế và đảm bảo an ninh quốc phòng
với việc bảo tồn các di tích lịch sử , cảnh quan thiên nhiên và mỹ quan đô thị.
- Đồ án quy hoạch chi tiết: là loại đồ án chi tiết, cụ thể hóa chính xác các
quy định của đồ án quy hoạch chung đô thị. Đồ án này được lập cho từng phần
đất của phạm vi đô thị, kể cả các đất đai ngoại đô nằm trong đô thị đã được
duyệt và phải được lập đồng bộ đáp ứng các nhu cầu và cải tạo xây dựng và là
cơ sở lập các dự án đầu tư, giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, cấp giấy phép đầu tư xây dựng các công trình kiến trúc, các công trình
trên mặt đất cũng như các công trình ngầm. Và đồ án này được lập trên cơ sở
bản đồ địa hình và địa chính ( tỷ lệ 1/500 và tỷ lệ 1/2000) của Đô thị.
Các đồ án quy hoạch xây dựng đô thị phải do các cơ quan chuyên môn
Nhà nước hoặc các tổ chức có tư cách pháp nhân lập ra và phải tuân thủ theo
các tiêu chuẩn quy phạm, quy trình thiết kế… do Nhà nước ban hành. Khi các
đồ án quy hoạch xây dựng đô thị được phê duyệt cần phải được công khai cho
dân cư Đô thị biết và thực hiện. Trong quá trình thực hiện các đồ án quy hoạch
cần được bổ sung, xem xét, và điều chỉnh cho phù hợp với thực tế phát sinh và
phát triển đô thị mà trong quy hoạch chưa lường hết được và phải được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
1.2.3. Quản lý xây dựng các công trình trong đô thị

Các công trình trong đô thị bao gồm các công trình trên mặt đất, các công
trình ngầm hoặc trên không, kể cả các công trình điều khắc, áp phích, biển quản
cáo đều phải được thiết kế, xây dựng theo quy hoạch chung , quy hoạch chi tiết,
theo dự án đầu tư và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Công tác quản lý nhà nước trong cải tạo và xây dựng công trình đô thị theo
quy hoạch bao gồm các bước sau:
a. Lựa chọn địa điểm xây dựng và cấp chứng chỉ quy hoạch để hướng dẫn
việc sử dụng đất đô thị.
b. Cấp giấy phép xây dựng hoặc ra quyết định đình chỉ việc xây dựng, cải
tạo các công trình trong đô thị.
c. Hướng dẫn việc cải tạo và xây dựng các công trình trong đô thị.
d. Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình.
đ. Điều tra, thống kê và lưu trữ hồ sơ các công trình trong đô thị.
1.2.3.1 Quá trình tiến hành trong cải tạo và xây dựng công trình đô thị theo
quy hoạch
Quá trình tiến hành trong 3 giai đoạn , kể từ lúc chuẩn bị đầu tư đến kết
thúc đầu tư xây dựng.
Giai đoạn 1: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
Khi chủ đầu tư tiến hành lập dự án khả thi hoặc thiết kế xây dựng công
trình trong đô thị phải xin cơ quan quản lý quy hoạch đô thị giới thiệu địa điểm
xây dựng. Khi địa điểm đã được xác định, Kiến trúc sư trưởng hoặc Sở Xây
dựng (đối với các đô thị không có Kiến trúc sư trưởng) cấp chứng chỉ quy hoạch
theo đề nghị của chủ đầu tư. Sau khi dự án đầu tư xây dựng được duyệt, chủ đầu
tư tiến hành làm các thủ tục nhận đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
giấy phép xây dựng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.Việc cấp giấy phép
cải tạo và xây dựng phải căn cứ vào các giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất
và sở hữu công trình, các điều kiện tối thiểu về vệ sinh công trình, các yêu cầu
về quy hoạch kiến trúc đô thị, về mỹ quan công trình, cảnh quan đô thị, các yếu
tố tiện, bất tiện được xác định cụ thể trong tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch
đô thị và các quy định về xây dựng đô thị.

Đối với công trình lớn, quan trọng trước khi cấp giấy phép xây dựng các
Bộ có liên quan phải xem xét kỹ về ổn định kết cấu và kỹ thuật xây dựng, về
môi trường, môi sinh, an ninh quốc phòng, an toàn phòng cháy, chữa cháy và về
các vấn đề khác, khi cần thiết phải được Hội đồng kiến trúc quy hoạch tỉnh hoặc
thành phố trực thuộc Trung ương xem xét trước khi trình cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt.
Giai đoạn 2: Giai đoạn tiến hành đầu tư
Khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư phải thông báo cho Uỷ ban nhân dân
phường, xã, thị trấn sở tại biết. Trong quá trình thi công các công trình lớn quan
trọng, đơn vị thi công phải có biển báo cố định tại địa điểm thi công, trong đó
phải ghi rõ tên công trình, tên đơn vị thi công, số giấy phép xây dựng, thời hạn
thi công, kể cả bản vẽ phối cảnh công trình. Việc xây dựng, duy tu sửa chữa các
công trình không được gây tổn hại cho các công trình trên mặt đất, ngầm và trên
không trực tiếp có liên quan, đồng thời phải có biện pháp bảo đảm giao thông
thông suốt và an toàn trên đường phố. Việc xây dựng các công trình ngầm dưới
các tuyến đường chính phải được tiến hành đồng bộ, cùng một lúc. Trong
trường hợp chưa đủ điều kiện xây dựng đồng bộ mà vẫn phải tiến hành xây
dựng từng phần thì phải có giải pháp quá độ và phải được Chủ tịch Uỷ ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cho phép.
Gian đoạn 3: Giai đoạn kết thúc đầu tư xây dựng
Sau khi xây dựng hoặc cải tạo công trình, chủ đầu tư phải lập hồ sơ hoàn
công theo quy định và phải nộp cho các cơ quan sau đây:
a) Kiến trúc sư trưởng hoặc Sở Xây dựng đối với đô thị không có Kiến trúc
sư trưởng
b) Cơ quan quản lý nhà đất (nếu là công trình kiến trúc) hoặc cơ quan giao
thông công trình (nếu là công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật) của tỉnh hoặc thành
phố trực thuộc Trung ương để lưu trữ.
Và cuối cùng là làm các thủ tục đăng ký, xin cấp chứng nhận quyền sở hữu
công trình và quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước cấp có thẩm quyền.
1.2.3.2 Cấp chứng chỉ quy hoạch

Cấp chứng chỉ về quy hoạch( CCQH) là giấy chứng nhận về quy hoạch,
nhằm cung cấp các dự liệu về sử dụng đất đai, yêu cầu xây dựng công trình trên
khu đất, và việc sử dụng các cơ sở Hạ tầng có liên quan đến khu đất cho các
chủ đầu tư thực hiện triển khai xây dựng theo đúng quy hoạch được duyệt.

Sơ đồ quy trình cấp chứng chỉ quy hoạch
*Chú thích:
(VPKTST): Văn phòng kiến trúc sư trưởng
(CCQH) : Chứng chỉ quy hoạch
1.2.4. Bảo vệ cảnh quan và môi trường sống của đô thị
Chủ đầu tư có
đất
Ho n tà ất giấy tờ đât đai và
cấp phép quy hoạch
Xem xét cấp
CCQH
Chuẩn bị nộp hồ sơ
cấp CCQH
Sở ĐC
nhà đất
VPKTS
T
Cấp chứng chỉ
quy hoạch( và
quyền sử dụng
đất)
Chủ
đầu
tư
chưa

Giới
thiệu
địa điểm
(VPKTS
Chủ
đầu
tư
chưa
Thủ tục
nghĩa
vụ sử
dụng
đất đai
tài
Thỏa
thuận
ghi nhớ
(VPKTS
Chủ
đầu
tư có
đất