Hòa giải tranh chấp đất đai tại ủy ban nhân dân cấp xã theo pháp luật đất đai từ thực tiễn thành phố hồ chí minh

ĐỒNG THỊ TUYẾT NHI

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

ĐỒNG THỊ TUYẾT NHI

NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

HÒA GIẢI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI
ỦY BAN NHÂN DÂN CẤP XÃ THEO PHÁP LUẬT
ĐẤT ĐAI TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
…,, năm

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

KHÓA XI ĐỢT 1 NĂM 2018

HÀ NỘI, năm 2020


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

ĐỒNG THỊ TUYẾT NHI

HÒA GIẢI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI
ỦY BAN NHÂN DÂN CẤP XÃ THEO PHÁP LUẬT
ĐẤT ĐAI TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Ngành: LUẬT KINH TẾ
Mã số: 83 80 107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. DƯƠNG QUỲNH HOA

HÀ NỘI, năm 2020


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn đề tài “Hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy
ban nhân dân cấp xã theo pháp luật đất đai từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí
Minh” là công trình nghiên cứu của bản thân. Những phần sử dụng tài liệu
tham khảo trong luận văn đều đã được trích dẫn rõ trong phần tài liệu tham
khảo. Các số liệu, kết quả trình bày trong luận văn là hoàn toàn trung thực,
nếu sai sót tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm.

Học viên

Đồng Thị Tuyết Nhi


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HÒA GIẢI
TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI ỦY BAN NHÂN DÂN CẤP XÃ ............... 8
1.1. Khái quát về tranh chấp đất đai............................................................. 8
1.2. Lý luận cơ bản về hoà giải tranh chấp đất đai tại Uỷ ban nhân dân cấp
xã ..................................................................................................................... 12
1.3. Nguyên tắc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã .. 25
1.4. Nội dung pháp luật điều chỉnh hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban

nhân dân cấp xã ............................................................................................... 29
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN HÒA GIẢI
TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI ỦY BAN NHÂN DÂN CẤP XÃ TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .................................................. 35
2.1. Thực trạng pháp luật về hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân
dân cấp xã ........................................................................................................ 35
2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban
nhân dân cấp xã trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh .................................. 45
CHƯƠNG 3. PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HÒA GIẢI TRANH CHẤP
ĐẤT ĐAI TẠI ỦY BAN NHÂN DÂN CẤP XÃ ......................................... 56
3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hòa giải tranh chấp đất đai tại
Ủy ban nhân dân cấp xã .................................................................................. 56
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hòa giải tranh chấp đất đai
tại Ủy ban nhân dân cấp xã ............................................................................. 58


3.3. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hòa giải
tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã tại Thành phố Hồ Chí Minh .. 61
KẾT LUẬN .................................................................................................... 66
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 67


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Tranh chấp đất đai là một vấn đề thời sự luôn thu hút được sự quan tâm
của dư luận xã hội ở nước ta. Đặc biệt, trong bối cảnh Việt Nam đang trong
quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa,
đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt có giá trị nên vấn đề tranh chấp
đất đai có xu hướng diễn biến khá phức tạp, ảnh hưởng đến công tác quản lý,

sử dụng đất đai nói riêng và gây những bất ổn nhất định đối với đời sống kinh
tế - xã hội nói chung. Trường hợp tranh chấp đất đai kéo dài nhưng không
được giải quyết thỏa đáng sẽ làm phát sinh những điểm nóng, tạo điều kiện để
các thế lực thù địch tuyên truyền, kích động, làm giảm niềm tin của nhân dân
đối với Đảng, Nhà nước.
Nhìn chung, các cơ quan hành chính nhà nước, Tòa án nhân dân đã giải
quyết thỏa đáng được một số lượng lớn các vụ tranh chấp đất đai với mức độ
phức tạp ngày càng gia tăng. Rất khó để hạn chế xảy ra tranh chấp đất đai
trong thực tiễn, nên việc hòa giải tranh chấp đất đai như thế nào mới là điều
cần chú trọng. Hòa giải là một biện pháp nhằm giải quyết tranh chấp đất đai.
Tuy nhiên, trong thực tiễn áp dụng pháp luật, vẫn còn một số hạn chế nên
hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai chưa thật sự hiệu quả như kỳ vọng.
Nguyên nhân là do pháp luật chưa có sự đồng bộ, thống nhất, nhiều quy định
chưa phù hợp với đời sống xã hội, đội ngũ những người giải quyết tranh chấp
đất đai chưa thật sự nhận thức đầy đủ về tính chất đặc thù của các vụ tranh
chấp đất đai,… Từ đó, việc giải quyết các tranh chấp đất đai gặp nhiều khó
khăn, vướng mắc trên thực tế.
Chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước về đất đai hiện nay đã có
nhiều thay đổi để phù hợp với quá trình phát triển của đất nước, tuy nhiên,

1


vẫn còn tồn tại các quy định không nhất quán. Bên cạnh đó, việc giải thích,
hướng dẫn của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa đầy đủ và kịp thời.
Vì vậy mà, công tác hòa giải tranh chấp đất đai của các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền và tòa án nhân dân chưa đạt kết quả tích cực. Có nhiều vụ tranh
chấp đất vì hòa giải mà kéo dài trong nhiều năm, khiếu kiện kéo dài, làm giảm
lòng tin của người dân đối với đường lối chính sách của đảng, pháp luật của
nhà nước.

Thực tế thời gian qua cho thấy, tranh chấp đất đai là một trong những
tranh chấp xảy ra khá phổ biến, rất phức tạp, hầu hết phải giải quyết bằng con
đường Tòa án, đặc biệt phổ biến tại vùng có tốc độ đô thị hóa nhanh như
Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, pháp luật về hòa giải đối với tranh chấp
đất đai hiện hành chưa có sự thống nhất, cũng như chưa quy định cụ thể, từ
đó, gây ra một số bất cập cho việc giải quyết tranh chấp đất đai trong quá
trình áp dụng pháp luật trên thực tế.
Từ thực tiễn có thể thấy rõ một điều là khi đời sống phát triển sẽ kéo
theo nhiều tranh chấp, đặc biệt là tranh chấp về đất đai. Để khắc phục các hạn
chế còn tồn tại đòi hỏi cần phải xây dựng hệ thống pháp luật áp dụng hoàn
thiện. Xuất phát từ những lý do trên, học viên đã lựa chọn đề tài “Hòa giải
tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã theo pháp luật đất đai từ
thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu trong luận văn
thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Qua tìm hiểu và nghiên cứu, đồng thời xuất phát từ nhu cầu thực tế về
giải quyết tranh chấp đất đai, tác giả nhận thấy thời gian qua đã có một số tác
giả có công tình nghiên cứu khoa học về hòa giải tranh chấp đất đai, bên cạnh

2


đó, đề tài cũng thu hút được sự quan tâm của những người làm công tác thực
tiễn áp dụng pháp luật.
Các luận văn, luận án chuyên đề, gồm có:
- Chuyên đề: Kỹ năng giải quyết tranh chấp đất đai và hòa giải tranh
chấp đất đai – PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến giảng tại Hội thảo tập huấn Hòa
giải viên, già làng, trưởng bản, người có uy tín trong cộng đồng dân cư tại
Phú Yên và Sóc Trăng, năm 2015 (do Vụ PPBGDPL, Bộ Tư pháp tổ chức);
- Trần Văn Quảng (2008), Các phương thức thương lượng, hòa giải,

trung gian ở Việt Nam, tài liệu tại Hội thảo: Giải quyết tranh chấp ngoài tố
tụng tư pháp - Thực tiễn Việt Nam và kinh nghiệm quốc tế, Bộ Tư pháp và Tổ
chức phát triển quốc tế Canada (Dự án hỗ trợ cải cách pháp luật);
Các chuyên đề nghiên cứu đăng tải trên các tạp chí, bao gồm:
- “Thủ tục hòa giải ở cấp cơ sở đối với tranh chấp đất đai theo quy
định của luật đất đai 2003”, TS. Nguyễn Minh Hằng, Tạp chí kiểm sát, số
3/2008;
- “Về hòa giải tranh chấp đất đai”, Phạm Thái Qúy, tạp chí Dân chủ và
pháp luật số 11/2009;
- “Vấn đề hòa giải tranh chấp đất đai tại ủy ban nhân dân xã, phường,
thị trấn”, Nguyễn Văn Hương. Tạp chí TAND, số 02/2012;
Nhìn chung, các công trình nghiên cứu trên chỉ là những bài nghiên cứu
đơn lẻ trong khuôn khổ của một bài viết tạp chí. Các công trình nghiên cứu
nêu trên phần nào đã giải quyết và tiếp cận ở nhiều khía cạnh khác nhau về
công tác hòa giải nói chung và một số công trình nghiên cứu, bài viết về hòa
giải tranh chấp đất đai nói riêng.

3


Trên cơ sở kế thừa những thành quả nghiên cứu của các công trình
khoa học đã được công bố về hòa giải tranh chấp đất đai xem xét dưới góc độ
pháp luật, luận văn đi sâu tìm hiểu pháp luật về hòa giải tranh chấp đất đai cả
về phương diện lý luận, luật thực định và thực tiễn thực hiện.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là làm sáng tỏ những vấn đề lý
luận cơ bản và pháp luật về hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân
cấp xã, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về hòa
giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã trên địa bàn Thành phố Hồ

Chí Minh, từ đó, đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện hệ thống pháp
luật hiện hành về hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nhằm
nâng cao hiệu quả thực hiện các quy định pháp luật về hòa giải tranh chấp đất
đai nói chung và trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Đề tài có nhiệm vụ nghiên cứu sau đây:
- Nghiên cứu, phân tích một số vấn đề lý luận cơ bản về hòa giải tranh
chấp đất đai như khái niệm, đặc điểm tranh chấp đất đai;
- Làm sáng tỏ các vấn đề lý luận về hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy
ban nhân dân cấp xã như khái niệm, đặc điểm của hòa giải tranh chấp đất đai
tại Ủy ban nhân dân cấp xã, các nguyên tắc hòa giải, vai trò ý nghĩa của hòa
giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã, các yếu tố tác động đến
hoạt động hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
- Làm rõ nội dung điều chỉnh pháp luật hòa giải tranh chấp đất đai tại
Ủy ban nhân dân cấp xã, đánh giá thực trạng pháp luật về hòa giải tranh chấp

4


đất đại tại Ủy ban nhân dân cấp xã theo pháp luật hiện hành và đánh giá thực
trạng thi hành chế định pháp luật này tại Thành phố Hồ Chí Minh.
- Đưa ra định hướng và giải pháp, kiến nghị góp phần nâng cao hiệu
quả thi hành pháp luật về hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp
xã từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài: tác giả tập trung tìm hiểu, nghiên cứu
các nội dung chủ yếu sau đây:
- Các quan điểm, đường lối của Đảng, chính sách pháp luật của nhà
nước về xây dựng, hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về hòa
giải tranh chấp đất đai nói riêng trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện

nay;
- Các quy định pháp luật của Luật đất đai năm 2013 và Bộ luật Tố tụng
Dân sự năm 2015, cùng các văn bản hướng dẫn thi hành về công tác hòa giải
tranh chấp đất đai;
- Thực tiễn thi hành pháp luật về hòa giải tranh chấp đất đai trên trên
địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Luận văn tập trung ở những nội dung
cụ thể sau:
- Tìm hiểu những quy định về hòa giải tranh chấp đất đai của Luật Đất
đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định về hòa giải tranh
chấp đất đai tại Ủy ban Nhân dân cấp xã, phường, thị trấn;
- Tìm hiểu thực tiễn thi hành pháp luật về hòa giải tranh chấp đất đai
trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh từ khi Luật Đất đai năm 2013, Luật Hòa
giải ở cơ sở năm 2013 có hiệu lực đến nay.
5


5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Luận văn được nghiên cứu trên quan điểm biện chứng của chủ nghĩa
Mác – Lênin với các phương pháp như sau: phương pháp phân tích, phương
pháp so sánh, phương pháp bình luận, phương pháp diễn giải, phương pháp
lịch sử. Trong đó:
- Chương 1: Tác giả sử dụng phương pháp bình luận, phương pháp diễn
giải, phương pháp lịch sử khi nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận về
tranh chấp đất đai và pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai, đặc trưng của
hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai.
- Chương 2: Tác giả sử dụng phương pháp so sánh luật học, phương
pháp đánh giá khi tìm hiểu các quy định của pháp luật và thực trạng áp dụng
pháp luật về hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai.
- Chương 3: Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp tổng

hợp khi xem xét, tìm hiểu về hoàn thiện pháp luật về hòa giải trong giải quyết
tranh chấp đất đai.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
6.1. Ý nghĩa lý luận
Đề tài góp phần làm sáng tỏ hơn những vấn đề lý luận và nội dung các
quy định của pháp luật hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai.
6.2. Ý nghĩa thực tiễn
Luận văn đã góp phần làm rõ những quy định của pháp luật về hòa giải
trong giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn áp dụng tại Thành phố Hồ Chí
Minh. Qua đó, luận văn đưa ra những giải pháp, hoàn thiện và nâng cao hiệu
quả thực thi pháp luật về hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai của các

6


cơ quan, tổ chức trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và cả nước
nói chung.
7. Cơ cấu của luận văn
Bên cạnh phần mở đầu, kết luận cùng với danh mục tài liệu tham khảo,
nội dung của luận văn bao gồm 3 chương, như sau:
Chương 1. Những vấn đề lý luận pháp luật về hòa giải tranh chấp đất
đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã;
Chương 2. Thực trạng pháp luật và thực tiễn hòa giải tranh chấp đất đai
tại Ủy ban nhân dân cấp xã trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh;
Chương 3. Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật nhằm nâng
cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban
nhân dân cấp xã.
Kết luận.

7

CHƯƠNG 1.
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HÒA GIẢI TRANH
CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI ỦY BAN NHÂN DÂN CẤP XÃ

1.1. Khái quát về tranh chấp đất đai
1.1.1. Khái niệm về tranh chấp đất đai
Cùng với sự phát triển của xã hội, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở
nên phong phú và đa dạng. Từ ích lợi của những giai cấp trong xã hội và đòi
hỏi của công cuộc xây dựng và phát triển đất nước, Nhà nước đã sử dụng
pháp luật như một công cụ quản lý nhằm điều chỉnh các quan hệ đất đai, tạo
môi trường pháp lý lành mạnh cho việc khai thác và sử dụng đất có hiệu quả.
Bên cạnh đó, tạo cơ sở pháp lý vững chắc vững chắc để giải quyết có hiệu quả
những tranh chấp đất đai phát sinh trong quá trình khai thác và sử dụng đất.
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội phổ biến. Việc giải quyết
các tranh chấp đất đai hoặc là do các bên tiến hành thông qua con đường tự
thương lượng, hòa giải, hoặc là do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực
hiện dựa trên việc áp dụng các quy định của pháp luật.
“Tranh chấp đất đai là sự mâu thuẫn, bất đồng giữa các chủ thể (sử
dụng đất) trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đối với một thửa
đất nhất định. Có thể nói, trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, thì
tranh chấp đất đai chính là tranh chấp quyền sử dụng đất”. 1
Thực tiễn cho thấy, tranh chấp đất đai là sự tranh chấp về quyền và lợi
ích giữa các bên liên quan đến một khu đất cụ thể, mà mỗi bên đều cho rằng

Lưu Quốc Thái (2006), Bàn về khái niệm tranh chấp đất đai trong Luật Đất đai năm 2003, Tạp
chí Khoa học pháp lý, số 2(33)/2006, tr. 3 – 6.
1

8


mình phải có quyền đó do pháp luật quy định và bảo vệ. Vậy nên, trên thực tế,
các bên trong quan hệ tranh chấp đất đai thường không thể tự giải quyết vấn
đề tranh chấp của mình mà phải yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải
quyết.
Việc giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của cơ quan hành chính
nhà nước có thẩm quyền. Để giải quyết tranh chấp đất đai, các chủ thể có thể
tự thương lượng hoặc thỏa thuận với nhau. Pháp luật đất đai không quy định
về cách thức các bên thỏa thuận ra sao, thương lượng thế nào, mà chỉ đưa ra
các quy định điều chỉnh các hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai khi có sự
tham gia của cơ quan quyền lực nhà nước vào việc giải quyết đó. Với mục
đích nhằm thể hiện sự tôn trọng của Nhà nước với tự do ý chí, tự do định đoạt
của các chủ thể và Nhà nước sẽ cung cấp một công cụ giải quyết tranh chấp
đất đai cho họ, trong trường hợp họ không thể thống nhất với nhau.
Trong từng thời kỳ lịch sử khác nhau của các quan hệ pháp luật đất đai,
tranh chấp đất đai đều thể hiện dấu ấn mạnh mẽ. Trước khi Hiến pháp năm
1980 được ban hành, có ba hình thức sở hữu đất đai bao gồm: sở hữu nhà
nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân thì có thể có tranh chấp về quyền sở
hữu, về quyền – nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Hiến
pháp năm 1980 được ban hành, Nhà nước trở thành người đại diện cho toàn
dân thực hiện quyền sở hữu đất đai, vì thế không thể có tranh chấp về quyền
sở hữu. Đối tượng của mọi tranh chấp đất đai trong thời kì này chỉ có thể là
quyền quản lý và quyền sử dụng những diện tích đất đai nhất định. Bước sang
nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ
nghĩa cùng với những quan hệ kinh tế xã hội khác, các quan hệ đất đai cũng
phát triển hết sức đa dạng, phức tạp, đòi hỏi pháp luật phải có cơ chế điều
chỉnh phù hợp. Các giao dịch dân sự về đất đai được xác lập như chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bão lãnh, góp vốn liên doanh

9


bằng giá trị sử dụng đất… cũng từ đó mà đối tượng của tranh chấp đất đai đã
có sự thay đổi, không chỉ là quyền quản lý, quyền sử dụng đất mà còn tranh
chấp trong quá trình xác lập và thực hiện các giao dịch về đất đai. 2
Theo quy định tại Điều 3 Khoản 24 Luật Đất đai năm 2013 thì “tranh
chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai
hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.
Đất tranh chấp trong quan hệ tranh chấp đất đai, là loại đất mà giữa
người sử dụng hợp pháp đất đó với cá nhân, tổ chức khác, với nhà nước (vấn
đề bồi thường đất đai) hoặc giữa những người sử dụng chung mảnh đất đó với
nhau đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về
ranh giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong
quá trình khai thác, sử dụng đất. Bên cạnh đó, đất tranh chấp trong quan hệ
tranh chấp đất đai còn có thể hiểu là đất đang tranh chấp giữa hai cá nhân
chưa xác định được ai là người sở hữu, sử dụng đất hợp pháp.
Tranh chấp đất đai thông thường có các dạng chủ yếu như sau: Thứ
nhất, tranh chấp đất giữa những người sử sụng với nhau về ranh giới giữa các
vùng đất, đây có thể là tranh chấp về ranh giới đất liền kề, ngõ đi… Thứ hai,
tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến tranh chấp về địa giới hành
chính. Thứ ba, tranh chấp đòi lại đất.
Có thể nói, tranh chấp đất đai là những tranh chấp về quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Nghĩa
là, chỉ những tranh chấp nhằm xác định ai là người có quyền sử dụng đất (bao
gồm cả việc tranh chấp ranh giới giữa các thửa đất) mới là tranh chấp đất đai.
Việc xác định loại tranh chấp nào là tranh chấp đất đai rất quan trọng, bởi vì

Trường Đại học Luật Hà Nội (2019), Giáo trình Luật Đất Đai, Nhà xuất bản Công an nhân dân,
Hà Nội

2

10


thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai là
khác nhau.
1.1.2. Đặc điểm của tranh chấp đất đai
Bên cạnh những đặc điểm chung của một tranh chấp dân sự, thì tranh
chấp đất đai còn mang những đặc điểm riêng, khác với những tranh chấp dân
sự, tranh chấp kinh tế, tranh chấp lao động… Sự khác biệt được thể hiện ở
những điểm như sau:
Trong quan hệ tranh chấp đất đai, chủ thể phải là người sử dụng đất
(bao gồm: người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất, người nhận chuyển quyền sử dụng đất) hoặc là người khác có
quyền, nghĩa vụ liên quan đến thửa đất. Nếu tranh chấp đất không phát sinh
giữa những chủ thể này với nhau liên quan đến thửa đất, thì đó là quan hệ
tranh chấp khác. Cụ thể như, tranh chấp phát sinh giữa người sử dụng đất với
cơ quan quyền lực nhà nước trong việc cho thuê đất, giao đất, thu hồi đất,
công nhận quyền sử dụng đất, thì đó là tranh chấp về khiếu kiện hành chính.
Trong quan hệ tranh chấp đất đai, đối tượng gồm có quyền quản lý,
quyền sử dụng đất và những lợi ích phát sinh từ đất đai. Trong đó, đất đai là
loại tài sản đặc biệt thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, các bên trong quan hệ
tranh chấp không có quyền sở hữu đất đai.
Nội dung của tranh chấp đất đai rất phức tạp và đa dạng. Trên thực tế,
việc quản lý và sử dụng đất ngày càng đa dạng và phức tạp thì những mâu
thuẫn xung quanh việc quản lý và sử dụng đất đai cũng trở nên trầm trọng và
gay gắt hơn.
Căn cứ vào quy định của pháp luật hiện hành, hòa giải gồm có các loại
hình chính như sau: hòa giải ngoài Tòa án, hòa giải tại Tòa án, và hòa giải

theo thủ tục tố tụng trọng tài. Trong đó, hòa giải ngoài tòa án bao gồm: hòa
11


giải cơ sở, hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị
trấn, hòa giải tranh chấp thương mại, hòa giải tranh chấp lao động, hòa giải
tranh chấp giữa người tiêu dùng với các cơ quan, tổ chức, cá nhân kinh doanh
hàng hóa, dịch vụ. Hòa giải tại Tòa án bao gồm: hòa giải theo tố tụng dân sự
và hòa giải thí điểm tại Trung tâm hòa giải, đối thoại tại Tòa án.
Căn cứ theo quy định tại Điều 3 Khoản 24 Luật Đất đai năm 2013 thì
“tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất
giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.
Tranh chấp đất đai gắn liền với việc quản lý và sử dụng đất của các chủ
thể, vì vậy mà, nó không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên liên
quan mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của nhà nước. Trường hợp tranh chấp đất
đai phát sinh, một bên không thực hiện được các quyền và lợi ích của mình,
từ đó sẽ ảnh hưởng đến việc thực hiện một số nghĩa vụ đối với Nhà nước.
Tranh chấp đất đai phát sinh gây tác động xấu về nhiều mặt như: có thể
gây mất ổn định chính trị, phá vỡ mối quan hệ xã hội, tác động không nhỏ đến
tâm lý, tinh thần của các bên, gây ra tình trạng mất ổn định, bất đồng trong
nội bộ nhân dân, làm cho những quy định của pháp luật về đất đai cũng như
chính sách của Nhà nước không được thực hiện một cách triệt để, không chỉ
ảnh hưởng đến lợi ích của các bên tranh chấp mà còn gây thiệt hại đến lợi ích
của Nhà nước và xã hội.
1.2. Lý luận cơ bản về hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân
dân cấp xã
1.2.1. Khái niệm về hòa giải tranh chấp đất đai
Hòa giải nghĩa là việc thuyết phục các bên liên quan đồng ý chấm dứt
mẫu thuẫn, xung đột hoặc xích mích một cách ổn thỏa. Cách hiểu này mới chỉ

12


đề cập đến hành động và mục đích của việc hòa giải, tuy nhiên làm rõ được
các yếu tố như bản chất, nội dung cũng như chủ thể của hòa giải.
Trong Từ điển Luật học của Black, lại cho rằng hòa giải là “sự can
thiệp, sự làm trung gian hòa giải, hành vi của người thứ ba làm trung gian
giữa hai bên tranh chấp nhằm thuyết phục dàn xếp hoặc tranh chấp giữa
họ”.3 Như vậy, định nghĩa về hòa giải của Rothenberg đã nêu được bản chất
của hòa giải nhưng chưa nêu được hành vi, vai trò trung gian của bên thứ ba
trong hòa giải. Điều này đã khắc phục được trong Từ điển Luật học của
Black.
Hòa giải tranh chấp đất đai là một thuật ngữ được dùng khá phổ biến
trong các văn bản pháp luật đất đai. Tuy nhiên, khái niệm về hòa giải tranh
chấp đất đai lại không được giải thích, quy định cụ thể trong Luật Đất đai năm
2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Nhìn chung, ta có thể khái quát được hòa giải tranh chấp đất đai có ba
yếu tố cơ bản, cụ thể:
Một là, phải tồn tại tranh chấp đất đai phát sinh giữa các.
Hai là, có sự thống nhất ý chí giữa các bên để giải quyết tranh chấp đất
đai thông qua việc nhượng bộ của mỗi bên.
Ba là, khi tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai phải có sự tham gia của
bên thứ ba trung lập để góp ý kiến tư vấn, đồng thời, công nhận thủ tục hòa
giải thành giữa các bên trong tranh chấp. Bên thứ ba làm trung gian, không
đại diện cho quyền lợi của bất cứ bên nào và không có quyền đưa ra phán
quyết.

3

Henry Campbell Black (1990), Blacks Law Dictionary, tr. 152

13


Như vậy, căn cứ vào tính chất của hòa giải và khái niệm tranh chấp đất
đai, có thể hiểu: hòa giải tranh chấp đất đai là một công cụ pháp lý nhằm giải
quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, trong đó bên thứ ba
độc lập giữ vai trò trung gian trong việc hỗ trợ các bên có tranh chấp lựa chọn
giải pháp phù hợp cho việc giải quyết các tranh chấp về quyền, lợi ích liên
quan đến quyền sử dụng đất, thỏa thuận với nhau về việc giải quyết những
quyền lợi của mình.
* Đặc điểm của hòa giải tranh chấp đất đai
Hòa giải là một hình thức giải quyết tranh chấp về dân sự rất quan
trọng và có hiệu quả. Ở nước ta hiện nay, phương thức hòa giải đã được áp
dụng nhiều trong thực tiễn, tuy nhiên, về mặt phạm vi và hiệu quả vẫn còn
khá khiêm tốn.
Đối với các nước kinh tế phát triển, có nền kinh tế thị trường thì hòa
giải được xem là biện pháp hiệu quả, mang giá trị về kinh tế cao. Tuy nhiên,
đối với Việt Nam, do chịu tác động của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan
tác động không nhỏ đến đặc điểm hòa giải đó là: Hòa giải không chỉ mang
đến lợi ích kinh tế, giảm thiểu áp lực giải quyết tranh chấp cho các cơ quan
chức năng có thẩm quyền, mà còn mang tính chính trị sâu sắc. Cụ thể là,
thông qua hòa giải tranh chấp, người tiến hành hòa giải và cơ quan tiến hành
hòa giải có thể tuyên truyền và phổ biến các đường lối, chính sách của Đảng,
các quy định pháp luật của nhà nước. Từ đó, các bên tranh chấp nói riêng và
người dân nói chung có thể nắm rõ các quy định pháp luật của nhà nước,
đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, tiến tới chấp hành tốt các quy
định của nhà nước.
Chính vì, đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền sử dụng đất, nên
tranh chấp đất đai là một dạng của tranh chấp dân sự. Như vậy, ngoài những

14


đặc điểm chung của hòa giải tranh chấp dân sự thì công tác hòa giải tranh
chấp đất đai còn có những đặc trưng, cụ thể là:
Thứ nhất, việc hòa giải tranh chấp đất đai không những dựa trên các
quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của nhà nước, mà còn
áp dụng phong tục, tập quán, quy ước, hương ước,… để vận động, thuyết
phục các bên tranh chấp.
Như chúng ta đã biết, khi tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai, trên
thực tế, yêu cầu hòa giải không chỉ nói đến việc vận dụng những quan điểm,
đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của nhà nước để tiến hành hòa giải
một cách rập khuôn, cứng nhắc. Để hòa giải tranh chấp đất đai đạt hiệu quả,
ngoài việc vận dụng các quy định, tùy từng trường hợp cụ thể, phải áp dụng
cả những phong tục, tập quán, quy ước ở địa phương, bởi lẽ, khi một tranh
chấp phát sinh sẽ kéo theo nguy cơ sụp đổ của các mối quan hệ họ hàng, bạn
bè, làng xóm láng giềng,… Ngoài ra, lưu ý rằng, pháp luật được thể hiện
trong các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
ban hành. Phong tục, tập quán được thể hiện bằng thói quen ứng xử dưới dạng
một hành động cụ thể, hoặc bằng ngôn ngữ, các quy ước của làng, bản, thôn,
tổ dân phố. Phong tục, tập quán được áp dụng trong hòa giải phải là phong
tục, tập quán tốt đẹp, không trái với quy định của pháp luật. Nếu phong tục,
tập quán, đã được quy định trong hương ước, quy ước thì phải được Chủ tịch
Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt thực hiện. Đối với các hủ tục, tập quán
lỗi thời thì tuyệt đối không được áp dụng trong quá trình tiến hành giải quyết
tranh chấp đất đai.
Thứ hai, hòa giải tranh chấp đất đai yêu cầu phải do các chủ thể am
hiểu về quy định của pháp luật về đất đai, nắm vững nguồn gốc, quá trình sử
dụng đất cũng như nguyên nhân làm phát sinh tranh chấp giữa các bên.

15


Từ thực tiễn, tranh chấp đất đai là tranh chấp về tài sản có giá trị lớn,
quyền sử dụng đất có thể đã được chuyển dịch qua nhiều chủ thể khác nhau,
có nguồn gốc phức tạp, nên mức độ tranh chấp khá quyết liệt, vì vậy, chủ thể
trung gian tiến hành hòa giải tranh chấp phải là người am hiểu pháp luật về
đất đai và các ngành luật có liên quan, nắm vững nguồn gốc, quá trình sử
dụng đất và nguyên nhân làm phát sinh tranh chấp giữa các bên.
Thứ ba, việc hòa giải tranh chấp đất đai được tiến hành dựa trên những
cơ sở như sau: hòa giải tranh chấp đất đai phải tôn trọng quyền định đoạt của
các bên tranh chấp; hòa giải tranh chấp cần được tiến hành kịp thời và nhanh
chóng; hòa giải tranh chấp đất đai không chỉ là nghĩa vụ của cơ quan nhà
nước thẩm quyền mà còn là trách nhiệm của cộng đồng xã hội, của mỗi người
sử dụng đất; thành viên hội đồng hòa giải nên giữ bí mật thông tin đời tư của
các bên tranh chấp; tôn trọng quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp,
không xâm phạp lợi ích nhà nước và lợi ích của công đồng.
1.2.2. Khái niệm hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp
xã
Tranh chấp đất đai có thể được giải quyết theo phương thức khởi kiện
tại Tòa án nhân dân hoặc khiếu nại lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền,
tương ứng với mỗi hình thức, quy trình và thủ tục giải quyết sẽ khác khau.
Tuy nhiên, dù theo hình thức khởi kiện hay khiếu nại, thì quy định của pháp
luật luôn khuyến khích các bên tranh chấp đất tự hòa giải hoặc hòa giải tranh
chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Trường hợp các bên tranh chấp
không tiến hành hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có
đất tranh chấp để tiến hành hòa giải.
Hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị
trấn là một thủ tục được quy định trong pháp luật đất đai. Trường hợp các bên

16


tranh chấp không tự hòa giải hoặc không hòa giải được thông qua hòa giải ở
cơ sở, thì có thể gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi có
đất tranh chấp để hòa giải. Đây là hình thức hòa giải do chính quyền cơ sở
thực hiện nhằm nhanh chóng giải quyết những bất đồng nội bộ trong nhân dân
về đất đai trên địa bàn dân cư do chính quyền địa phương trực tiếp quản lý.
Tuy nhiên, kết quả hòa giải này không có giá trị như một phán quyết của cơ
quan tư pháp.
Hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã là một quy định
rất cần thiết, vì nó giúp giữ gìn được mối quan hệ tốt đẹp trong nội bộ nhân
dân, giảm bớt áp lực giải quyết tranh chấp đất đai lên các cơ quan nhà nước
có thẩm quyền, từ đó, đảm bảo tính khả thi hơn trong việc thi hành các nội
dung trong việc giải quyết tranh chấp đất đai.
Hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được tiến hành
bởi các thành viên của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai. Với các thành
viên bao gồm: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận tổ quốc cấp
xã và tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác, đại diện của
một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử
dụng đối với thửa đất đó, cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị
trấn. Đây là việc hòa giải tại nơi có đất tranh chấp dưới hình thức bắt buộc đối
với tranh chấp đất đai.
1.2.3. Đặc điểm hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp
xã
- Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được
tiến hành tại địa bàn nơi có đất tranh chấp
Tranh chấp đất đai luôn gắn liền với quyền sử dụng đất nên việc hòa
giải thường phải được tiến hành tại nơi có tài sản tranh chấp. Chính quyền cơ

17


sở nơi có tranh chấp đất đai quản lý về nguồn gốc, lịch sử và hiện trạng pháp
lý cũng như thực tế của tài sản tranh chấp. Vì vậy mà, cơ quan nhà nước có
thẩm quyền này sẽ có điều kiện tốt nhất để tiến hành hòa giải một cách có
hiệu quả.
- Việc hòa giải tranh chấp đất đai phải do các chủ thể am hiểu pháp
luật về đất đai, nắm rõ nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và nguyên nhân
tranh chấp giữa các bên tiến hành công tác hòa giải.
Tranh chấp đất đai thường là những tranh chấp về tài sản có giá trị lớn,
quyền sử dụng trên thực tế, có thể đã được dịch chuyển qua nhiều chủ thể, có
nguồn gốc phức tạp nên mức độ tranh chấp thường quyết liệt, chính vì vậy,
chủ thể tiến hành công tác hòa giải tranh chấp phải là người am hiểu pháp luật
đất đai và các ngành luật có liên quan, nắm vững nguồn gốc, quá trình sử
dụng đất và nguyên nhân phát sinh mâu thuẫn giữa các bên.
- Hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị
trấn là một trong những thủ tục pháp lý mang tính chất bắt buộc.
Tính chất pháp lý bắt buộc của việc hòa giải tranh chấp đất đai do Ủy
ban nhân dân cấp xã tiến hành nói trên có những điểm đặc trưng cơ bản như
sau:
Thứ nhất, thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai do Ủy ban nhân dân cấp
xã, phường, thị trấn thực hiện là điều kiện để cơ quan quyền lực nhà nước thụ
lý, xem xét giải quyết tranh chấp đất đai.
Thứ hai, giá trí pháp lý của việc hòa giải tranh chấp đất đai do Ủy ban
nhân dân xã thực hiện ở chỗ cơ quan nhà nước có thẩm quyền có sự công
nhân đối với kết quả hòa giải tranh chấp.

18

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai do Ủy ban nhân dân cấp xã thực
hiện cho thấy những điểm khác biệt cơ bản giữa hình thức hòa giải này với
những hình thức tự tiến hành hòa giải hoặc hòa giải cơ sở đối với tranh chấp
đất đai – vốn các hình thức hòa giải thuần túy trong nội bộ dân cư, không có
bất kỳ sự can thiệp nào từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Chính vì giữa thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai do Ủy ban nhân xã
tiến hành có sự khác biệt rõ nét so với các hình thức hòa giải tranh chấp đất
đai khác, nên căn cứ quy định pháp luật, việc hòa giải tranh chấp đất đai này
phải được thực hiện theo một trình tự thủ tục chặt chẽ.
Tuy nhiên, việc hòa giải tranh chấp đất đai do Ủy ban nhân dân xã thực
hiện không được coi là thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai của các cơ quan
nhà nước có thẩm quyền. Ở đây, Ủy ban nhân dân cấp xã không đóng vai trò
là một cấp giải quyết tranh chấp đất đai, mà chỉ đóng vai trò, là trung gian hòa
giải, giúp đỡ, hướng dẫn để các bên tranh chấp có thể đạt được thỏa thuận , xử
lý, giải quyết ổn thỏa tranh chấp. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
theo quy định của pháp luật chỉ thuộc về cơ quan chứ năng có thẩm quyền
trên cấp xã hoặc Tòa án nhân dân. Bên cạnh đó, pháp luật về đất đai, một mặt
xác định trách nhiệm chủ yếu của Ủy ban nhân dân cấp xã trong hoạt động
hòa giải tranh chấp đất đai, mặt khác, yêu cầu “Ủy ban nhân dân cấp xã,
phường, thị trấn, phải có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận tổ quốc và các tổ
chức thành viên của mặt trận, các tổ chức xã hội khác để tiến hành thủ tục hòa
giải tranh chấp đất đai”. Điều này khẳng định vai trò của các tổ chức chính trị
xã hội trong việc hòa giải tranh chấp đất đai được thực hiện tại Ủy ban nhân
dân cấp xã, phường, thị trấn. Đồng thời cho thấy được tính rõ nét của tính xã
hội, tính tự nguyện – là đặc điểm cơ bản của hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy
ban nhân dân cấp xã - trong hoạt động này. Do đó, cần tránh khuynh hướng
xem việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã là một cấp
19

giải quyết tranh chấp, từ đó, xem nhẹ trách nhiệm của các cơ quan nhà nước
có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, cũng như khiến cho việc hòa giải
không đạt được kết quả như mong muốn.
- Chủ thể tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai là Ủy ban nhân dân
cấp xã, phường, thị trấn – nơi có tranh chất đất đai phát sinh.
Trường hợp các bên tranh chấp không tự hòa giải được thì có thể yêu
cầu Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn để hòa giải. Đây là hình thức
hòa giải do chính quyền cơ sở thực hiện nhằm nhanh chóng giải quyết những
bất đồng trong nội bộ nhân dân về đất đai tại địa bàn dân cư do chính quyền
cơ sở trực tiếp quản lý. Tuy nhiên, kết quả hòa giải này không có giá trị như
một phán quyết của cơ quan tư pháp.
Hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân xã được tiến hành trên
cơ sở tôn trọng quyền tự định đoạt của các đương sự có tranh chấp. Chỉ có các
đương sự có tranh chấp mới có quyền thỏa thuận, thương lượng với nhau về
tất cả những vấn đề đang cần giải quyết trong vụ án, bởi đương sự là những
người có quyền lợi đang bị xâm hại hoặc tranh chấp.
Khi các thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai được thực hiện, các bên
tranh chấp có quyền thỏa thuận với nhau nhằm mục đích giải quyết những
mâu thuẫn về quyền lợi của bản thân trên cơ sở tự nguyện ý chí, tự do thương
lượng. Bất cứ sự tác động từ bên ngoài trái với ý muốn của các bên liên quan
đều bị coi là trái pháp luật. Chính quyền cơ sở không được cưỡng ép, bắt buộc
các bên tranh chấp thỏa thuận với nhau về giải quyết những mâu thuẫn, tranh
chấp giữa họ.
1.2.4. Vai trò, ý nghĩa của hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban
nhân dân cấp xã

20