Chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN NGỌC THỤC

CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, 2020


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN NGỌC THỤC
CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Ngành: Luật Kinh Tế
Mã số: 8380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS. NGUYỄN THỊ NGA

HÀ NỘI, 2020


PHẦN MỞ ĐẦU
1.

Tính cấp thiết của đề tài
Nền kinh tế Việt Nam vận hành theo cơ chế thị trường phù hợp với chủ

trương của Đảng và Nhà nước theo đó chúng ta dần phải chấp nhận sự chi phối của
những quy luật khách quan đặc biệt những quy luật về cạnh tranh, cung và cầu hay
quy luật gia tăng giá trị. Hầu như toàn bộ các quy luật đang hiện hữu đều chi phối
và phản ảnh thực trạng đời sống của xã hội trong đó quy luật giá trị phản ánh nội
hàm có tính chất quyết định về công cụ, phương tiện sản xuất nhằm để gia tăng giá
trị kinh tế. Xu thế hội nhập chung của cả nền kinh tế không loại trừ bất kỳ đối
tượng nào kể cả những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh
nhà ở thương mại cũng không ngoài quy luật chung này.
Nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn và có vị trí quan trọng trong đời sống
kinh tế xã hội của mỗi người dân. Cho nên hoạt động kinh doanh bất động sản là
một trong những hoạt động đặc thù, nhạy cảm, phố biến và đã hình thành từ rất lâu
trên thế giới. Ở Việt Nam lĩnh vực kinh doanh bất động sản là một trong những
hoạt động còn khá mới mẻ. Tuy nhiên từ năm 2006 khi Luật kinh doanh bất động
sản ra đời, diện mạo mới của lĩnh vực này đã làm cho nền kinh tế Việt Nam dần
thay đổi khi ngày càng có nhiều dự án được hình thành góp phần kích thích thị
trường và gia tăng sự phát triển của nền kinh tế.
Là một trong những nền tảng quan trọng hình thành và thúc đẩy nền kinh tế
thị trường, thị trường nhà ở thương mại có sự tác động và chi phối không chỉ tới
tính ổn định trong sự vận hành của nền kinh tế mà còn là trụ cột chính đóng góp
khối lượng tài sản lớn trong tổng tài sản của quốc gia. Bên cạnh đó, thị trường nhà
ở thương mại còn có ý nghĩa quan trọng trong việc ổn định đời sống an sinh xã hội

của người dân. Tuy nhiên, trải qua gần 30 năm đổi mới, thị trường nhà ở thương
mại vẫn chưa phát triển một cách ổn định nếu xét trên khía cạnh phát triển bền
vững với nhiều nguy cơ tiềm ẩn làm ảnh hưởng tới nền kinh tế. Cụ thể, thị trường
2


nhà ở thương mại đã trải qua nhiều chu kỳ lên xuống khác nhau như: chu kỳ tăng
trưởng nóng trong những năm 1993-1996, 1999-2003 hay chu kỳ đóng băng trong
những năm 1996-1999 và từ năm 2004 đến cuối năm 2006. Đặc biệt, giai đoạn
2008-2009, thị trường bất động sản của Việt Nam đã bị ảnh hưởng nặng nề từ cuộc
khủng hoảng kinh tế toàn cầu bắt nguồn từ tình trạng bong bóng của thị trường nhà
đất ở Mỹ. Cũng như nhiều nước khác trên thế giới, các doanh nghiệp bất động sản
Việt Nam cũng phải đối diện với nguy cơ phá sản, nợ nần do sự sụt giảm nhu cầu
thuê văn phòng, giá căn hộ giảm sút, giá nhà liên tục giảm…
Tình trạng này có nguyên nhân do hệ lụy của thời kỳ phát triển mất cân đối,
phát triển “nóng” của thị trường bất động sản, khi các công ty đua nhau tập trung
nguồn vốn, đầu tư xây dựng hàng loạt căn hộ, nhà ở cao cấp làm xuất hiện sự dư
thừa nguồn cung so với nhu cầu đối với nhà ở phân khúc này, khiến giá nhà bị đẩy
lên quá cao so với giá trị thực, bỏ qua nhu cầu nhà ở thực tế của đại đa số người
dân. Trong khi đó, hệ thống pháp luật và chính sách về nhà ở thương mại thiếu tầm
nhìn, thiếu toàn diện đã dẫn đến việc quản lý đối với hoạt động mua bán nhà ở
thương mại diễn ra một cách tự phát, theo trào lưu và thiếu tính bền vững. Hệ quả
là trong một thời gian dài, nhà ở trở thành một tài sản vượt quá khả năng của phần
đông tầng lớp trong xã hội. Với một xã hội có truyền thống an cư lạc nghiệp, trong
đó, nhà ở đóng vai trò rất quan trọng đối với đời sống của mỗi gia đình và từng
thành viên trong gia đình, như Việt Nam, đây là một thực tế tiềm ẩn nhiều rủi ro
trong tương lai. Do đó, vai trò của việc hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở
thương mại càng trở nên bức thiết và cần thiết. Ở một khía cạnh khác, khi nền kinh
tế bị biến động đã tác động đến nguồn vốn, doanh thu của nhiều doanh nghiệp
trong nhiều lĩnh vực khác nhau đặc biệt các doanh nghiệp hoạt động đầu tư xây

dựng dự án nhà ở thương mại thiếu năng lực về tài chính nên buộc phải lựa chọn
việc chuyển nhượng dự án đầu tư để duy trì hoạt động kinh doanh hoặc thu hồi vốn
mà doanh nghiệp đã chi trả trước đó. Điều là khách quan và hiển nhiên, không có
3


gì phải bàn cãi nếu hoạt động chuyển nhượng các dự án nhà ở thương mại đó được
thực hiện một cách minh bạch, khách quan, đúng pháp luật, đúng quy luật của thị
trường dựa trên nền tảng của cung cầu, cạnh tranh để quyết định giá cả, với sử
quản lý và kiểm soát của Nhà nước. Tuy nhiên, dõi theo hoạt động chuyển nhượng
các dự án nhà ở trong thời gian qua cho thấy, không thể phủ nhận rằng, với hệ
thống pháp luật kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư,
cùng các Luật khác có liên quan còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết, chưa tạo thành
một chỉnh thể pháp lý thống nhất, toàn diện để điều chỉnh thị trường chuyển
nhượng này một cách thuận lợi và an toàn. Chưa đủ mạnh để có khả năng kiểm
soát những rủi ro. Đây là “kẽ hở” để các doanh nghiệp kinh doanh BĐS “lợi dụng”
để thực hiện nhiều hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại trái pháp
luật, “biến tướng” bởi nhiều các hình thức huy động vốn hoặc bán non dự án khác
nhau. Ở khía cạnh quản lý Nhà nước cũng còn nhiều sự lỏng lẻo, thiếu đi sự kiểm
tra, giám sát thường xuyên, liên tục và kịp thời nên hoạt động chuyển nhượng dự
án đầu tư nhà ở thương mại diễn biến trên thực tế khá phức tạp, nhiều sai phạm,
nhất là những thành phố lớn, những nơi có tốc độ phát triển nhanh, đông dân cư
như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội…
Thực tế nêu trên cho thấy, sự cần thiết khách quan cần phải được nghiên cứu
từ khái cạnh điều chỉnh pháp luật, đến thực tiễn vận hành của thị trường nhằm
khắc phục và giải quyết những tồn tại, bất cập, những khuyết thiếu của thị trường
chuyển nhượng của các dự án nhà ở thương mại; góp phần phát huy vai trò của
pháp luật trong xu thế hội nhập toàn cầu, cải thiện môi trường đầu tư thu hút nhà
đầu tư trong và ngoài nước. Đó cũng chính là lý do tác giả quyết định chọn đề tài
“Chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam

từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” để làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ
của mình.
4


2.

Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại nói riêng và

kinh doanh bất động sản nói chung là một chế định quan trọng. Do đó kể từ năm
2006 cho đến này có nhiều tác giả, nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề này.
Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành đề tài của mình, tác giả đã đọc và tham
khảo một số công trình tiêu biểu như sau:
- Tác giả Vũ Anh với đề tài “Pháp luật kinh doanh BĐS ở Việt Nam – những
vấn đề lý luận và thực tiễn”, Luận án tiến sĩ, Học viện Khoa học xã hội, năm 2012.
Luận án đề cập và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận, thực tiễn của pháp luật đồng
thời phân tích các yêu cầu nhằm có cơ sở xây dựng và hoàn thiện hệ thống văn bản
pháp luật về kinh doanh bất động sản phù hợp với thực tiễn. Qua đó luận án đã đưa
ra các biện pháp nhằm đảm bảo việc áp dụng và thực thi trong đời sống hằng ngày.
- Tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam”, Luận án tiến sĩ, Đại học
Luật Hà Nội, năm 2013. Luận án không chỉ nghiên cứu các vấn đề về lý luận mà
tác giả của luận án còn so sánh với những giao dịch khác nhằm làm rõ vai trò của
pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ta, tác giả còn phân tích và
đánh giá thực trạng quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
những kết quả đạt được và cả những bất cập còn tại trong quá trình áp dụng. Từ đó
tác giả đã tìm ra các giải pháp để hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.
- Tác giả Nguyễn Tuấn Anh với đề tài “Quản lý nhà nước đối với kinh doanh

bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn Thạc sĩ, Trường Đại học Luật
Thành phố Hồ Chí Minh. Luận văn đã tiến hành nghiên cứu một cách tổng quát về
quy định pháp luật đối với những vấn đề pháp lý về hoạt động đầu tư, kinh doanh
bất động sản. Đồng thời tác giả cũng đã phân tích được những tác động khác ảnh

5


hưởng lên quá trình phát triển kinh tế, xã hội tại Thành phố Hồ Chí Minh trong
những năm qua.
- Tác giả Phạn Thị Minh Hỏa với đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở thươmg
mại theo pháp luật hiện hành”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội, năm 2016.
Luận văn trình bày những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
Nghiến cứu chế định pháp lý về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo quy
định của pháp luật Việt Nam, thực tiễn mua bán nhà ở thương mại và đưa ra kiến
nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về vấn đề này.
- Tác giả Nguyễn Thị Ngọc Lan với đề tài “Pháp luật về phát triển nhà ở
thương mại và thực tiễn áp dụng tại Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà
Nội, năm 2016. Luận văn đã nghiên cứu và khái quát chung những quy định của
pháp luật về phát triển nhà ở thương mại. Từ đó tác giả đã đánh giá thức trạng pháp
luật về phát triển nhà ở thương mại và thực tiễn thực hiện ở Hà Nội đồng thời đưa
ra những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam về vấn đề này.
Bên cạnh một số công trình luận án, luận văn mà tác giả nghiên cứu, tác giả
cũng đã tìm hiểu một số sách chuyên khảo khác đề cập về vấn đề này của Tác giả
Nguyễn Thị Kiều Oanh với bài viết “Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự
án bất động sản”, tạp chí Khoa học pháp lý, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ
Chí Minh, Số 2/2014; Các tác giả Phan Thông Anh, Nguyễn Ngọc Biện Thùy
Hương với bài viết “Vai trò của pháp luật trong việc chuyển nhượng dự án bất
động sản”, tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Bộ Tư pháp, Số chuyên đề 2/2017 ...
Nhìn chung hầu như toàn bộ công trình mà tác giả tham khảo chỉ nghiên cứu

một cách khái quát về toàn bộ các hoạt động kinh doanh bất động sản kể cả chuyển
nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại mà không đi sâu phân tích cụ thể và
toàn diện ở cả khía cạnh lý luận pháp luật của vấn đề nghiên cứu, thực trạng pháp
luật và đặc biệt là thực tiễn triển khai pháp luật liên quan đến mảng thị trường
chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại, lại diễn ra trên thị trường bất
6


động sản sôi động vào diện bật nhất ở nước ta thời gian qua là thành phố Hồ Chí
Minh với rất nhiều các yếu tố đặc thù của nơi đây tác động. Ngoài ra, nền kinh tế
đang phát triển không ngừng như hiện nay thì những kết quả nghiên cứu mà các
nhà khoa học đã đạt được vẫn cần phải được bổ sung nhằm hoàn thiện những
chuẩn mực phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách pháp luật.
Do vậy, tác giả thấy rằng việc đi sâu nghiên cứu đề tài là hết sức cần thiết và cũng
sẽ không gây ra sự nhầm lẫn đáng có.
3.

Đối tượng và phạm vị nghiên cứu
*Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn tập trung chủ yếu các quy định về chuyển

nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam trong Luật
Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và pháp luật khác có liên quan. Cùng
với đó, những vụ việc, những số liệu báo cáo được thu thập từ các cơ quan chức
năng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh cũng là chủ đích quan trọng để tác giả
tập trung làm sáng tỏ thực trạng áp dụng pháp luật và thực trạng chuyển nhượng dự
án xây dựng nhà ở thương mại trên thực tế.
*Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: nghiên cứu việc áp dụng pháp luật hiện hành về chuyển
nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

- Về thời gian: Kể từ Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 có hiệu lực
Do giới hạn về dung lượng và thời gian nghiên cứu luận văn, với mục đích
nhằm tập trung nghiên cứu những vấn đề trọng tâm, không dàn trải của pháp luật
hiện hành, những điểm nghẽn nổi cộm từ thực tiễn thực thi pháp luật về chuyển
nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại, luận văn xin được nghiên cứu những
vấn đề cơ bản về (1) Điều kiện xác lập giao dịch chuyển nhượng; (2) chủ thể, đối
tượng của giao dịch; (3) quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch; (4) quy

7


trình và thủ tục chuyển nhượng chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại
theo quy định hiện hành.
4.

Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

4.1. Mục đích nghiên cứu
Việc nghiên cứu của học viên nhằm hướng tới tháo gỡ những nút thắt quan
trọng gây ra tình trạng sai phạm và hỗn loạn của thị trường chuyển nhượng dự án
xây dựng nhà ở thương mại trên thị trường thời gian qua, mà trước tiên là (1) hoàn
thiện hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS nói chung và pháp luật về chuyển
nhượng dự án nhà ở thương mại nói riêng; (2) tìm ra những nguyên nhân của thực
trạng chuyển nhượng trên thực tế đối với dự án xây dựng nhà ở thương mại từ khía
cạnh thực thi pháp luật từ phía các chủ thể tham gia trên thị trường, cho tới hoạt
động quản lý nhà nước đối với hoạt động này; (3) trên cơ sở đó, có những đề xuất
nhằm khắc phục trình trạng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại trái pháp luật
– là một trong những tác nhân gây nên sự lũng đoạn, thiếu minh bạch của thị
trường bất động sản thời gian qua, hướng tới một thị trường bất động sản nói
chung, thị trường nhà ở thương mại nói riêng trong thời gian tới minh bạch và hiệu

quả.
4.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn
Nhiệm vụ nghiên cứu trọng tâm của đề tài: phân tích và đánh giá đưa ra nhận
định giữa lý luận của pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại với thực
tiễn thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại; từ đó nhận diện
một cách khách quan về những kết quả đã đạt được, những hạn chế, vướng mắc
phát sinh trong quá trình thực thi việc chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương
mại diễn ra trên địa bàn có thị trường bất động sản phát triển sôi động bậc nhất
trong cả nước là thành phố Hồ Chí Minh. Trên cơ sở đó, nhằm đưa ra một khía
cạnh, góc nhìn của tác giả đối với hệ thống pháp luật đất đai hiện hành và thực tiễn
áp dụng, từ đó có các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi trên địa bàn.
8


5.

Phương pháp luận
Pháp luật là một bộ phận của kiến trúc thượng tầng xã hội, được hình thành và

phát triển một cách hoàn thiện nếu có một cơ sở hạ tầng phù hợp. Đồng thời pháp
luật được coi là tấm gương phản chiếu xã hội. Thực tế cho chúng ta thấy rằng, các
quy định pháp luật của mỗi quốc gia phải phù hợp với sự phát triển của kinh tế,
văn hóa và xã hội thì mới có tính khả thi trong thực tiễn và tạo nền móng cơ bản
cho xã hội phát triển ổn định, bền vững. Do đó, khi nghiên cứu và hoàn thiện luận
văn tác giả đã sử dụng một số phương pháp sau để nghiên cứu:
-Phương pháp lịch sử mà tác giả sử dụng nhằm để nghiên cứu khi tìm hiểu về
hợp đồng chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại qua các thời kỳ phát
triển ở Việt Nam theo quy định của pháp luật.
- Phương pháp phân tích mà tác giả sử dụng nhằm để làm rõ những quy định
cụ thể liên quan đến chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại.

- Phương pháp tổng hợp được sử dụng nhằm để tổng hợp những vấn đề đã
được phân tích, so sánh để từ đó rút ra những nhận định, kiến nghị, bổ sung nếu xét
thấy cần phải hoàn thiện các quy định về pháp luật kinh doanh bất động sản đặc
biệt là về hợp đồng chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại. Bên cạnh
đó tác giả cũng sử dụng phương pháp so sánh, thống kê để tìm hiểu quy định của
pháp luật hiện hành với hệ thống pháp luật của một số nước và các quy định của
pháp luật Việt Nam trước đây. Từ đó tác giả phân tích những quy định về chuyển
nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại của pháp luật Việt Nam và xem xét nó
đã phù hợp với điều kiện về kinh tế, văn hóa, xã hội của Việt Nam hiện nay để có
những kiến nghị sửa đổi bổ sung phù hợp với quy định.
6.

Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Với mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu như trên, tôi mong rằng luận văn sẽ

góp phần tạo ra một góc nhìn sâu sắc, khoa học và thực tiễn về pháp luật chuyển

9


nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại nói chung và thực thi tại thành phố Hồ Chí
Minh nói riêng, cụ thể:
-Ý nghĩa về mặt khoa học: Các kết quả nghiên cứu của đề tài có thể là tài liệu
tham khảo cho các tác giả, các cơ quan, tổ chức đào tạo và nghiên cứu về thị
trường bất động sản, về pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật về chuyển
nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại nói riêng.
-Ý nghĩa về mặt thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của đề tài cũng là những tài
liệu tham khảo hữu ích cho các cơ quan hữu quan, các bên có liên quan trong
nghiên cứu để tìm ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp
luật kinh doanh BĐS nói chung và chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại nói

riêng. Giúp các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức thực hiện pháp luật về
chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại một cách hợp lý và hiệu quả.
Đề tài cũng có tác động tới ý thức của các chủ thể tham gia thị trường BĐS
nói chung và thị trường chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại nói riêng về ý
thức thượng tôn pháp luật, tôn trọng các quy luật của thị trường, tôn trọng quyền
và lợi ích lẫn nhau trong quá trình thiếp lập, thực hiện quan hệ chuyển nhượng.
7.

Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục các tài liệu tham khảo nội dung của

luận văn gồm 03 (ba) chương và được bố trí như sau:
Chương 1: Lý luận về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại; lý
luận pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở
thương mại và thực tiễn áp dụng tại thành phố Hồ Chí Minh.
Chương 3: Định hướng và giải giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển
nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại tại Việt Nam.

10


Chương 1
LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở
THƯƠNG MẠI; LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
1.1.

Lý luận về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại

1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của dự án nhà ở thương mại
Do nhu cầu phát triển của nền kinh tế và xu thế hội nhập cũng như yêu cầu
đáp ứng nhu cầu về nhà ở ngày càng nhiều của người dân do đó nhiều doanh
nghiệp đã tham gia vào thị trường phát triển nhà ở thông qua việc tự đầu tư vốn
vào lĩnh vực bất động sản để phát triển nhà ở thương mại nhằm mục đích để bán,
cho thuê hoặc cho thuê mua khi thỏa mãn những điều kiện phù hợp với cơ chế phát
triển của thị trường. Nhìn chung, bản chất của mọi hoạt động sản xuất, kinh doanh
hay cung ứng bất kỳ dịch vụ nào ra thị trường cũng chỉ nhằm mục đích thu được
lợi nhuận một cách tốt nhất. Do đó mọi hoạt động sản xuất, kinh doanh của dịch vụ
này chịu sự tác động của nhiều yếu tố từ môi trường bên ngoài mà chúng ta vẫn
hay còn gọi là môi trường đầu tư. Mặt khác các hoạt động đầu tư nhằm gia tăng giá
trị lợi ích hay còn gọi là các hoạt động cho tương lai nên nó chứa đựng nhiều yếu
tố rủi ro, thiếu ổn định từ chính nội tại của hoạt động đầu tư. Đó chính là các nhân
tố ảnh hưởng trực tiếp đến dự án và quyết định sự thất bại hay thành công đồng
thời nó cũng là nguyên nhân trực tiếp hoặc gián tiếp làm cho các nhà đầu tư có
tiềm lực tài chính lựa chọn những hình thức đầu tư gián tiếp như kinh doanh tiền tệ
dù cho họ biết rằng lãi suất thu được thấp hơn rất nhiều tuy nhiên lại chứa đựng ít
sự mạo hiểm nhất dù họ biết rằng cùng số vốn ấy nhưng nếu lựa chọn một hình
thức đầu tư trực tiếp khác thì giá trị có thể cao hơn rất nhiều. Sở dĩ tác giả phân
tích nội hàm của hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản để làm rõ nội hàm của
một số khái niệm cũng như một số các đặc điểm đặc trưng cơ bản của dự án nhà ở
thương mại. Trước khi đi đến định nghĩa của dự án nhà ở thương mại, trước hết
11


cần làm rõ khái niệm của nhà ở thương mại theo pháp luật về nhà ở và pháp luật
kinh doanh bất động sản hiện hành. Căn cứ theo quy định của Luật nhà ở 2014,
khái niệm nhà ở thương mại được diễn nghĩa như sau “Nhà ở thương mại là nhà ở
được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”. Từ
khái niệm, chúng ta có thể hiểu rằng nhà ở thương mại được hình thành từ hoạt

động đầu tư của doanh nghiệp, cụ thể hơn là việc doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư, xây
dựng để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua phù hợp với cơ chế thị trường và xét
dưới gốc độ khoa học pháp lý thì khái niệm về nhà ở thương mại và khái niệm nhà
ở gần như khác nhau về mặt ngữ nghĩa vì một bên phục vụ cho lợi ích kinh tế còn
một bên phục vụ cho mục đích để ở.
Xét về nội hàm của khái niệm nhà ở thương mại có thể thấy được rằng nhà ở
thương mại có nghĩa là nhà ở được nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân trực tiếp đầu tư
vốn để kinh doanh nhằm phục vụ cho lợi ích kinh tế phù hợp với cơ chế cung –
cầu. Từ khái niệm nhà ở thương mại được minh thị trong quy định của Luật nhà ở,
tác giả muốn làm rõ hơn về khái niệm dự án nhà ở thương mại.
Theo Từ điển Oxford của Anh, dự án được định nghĩa là một ý đồ, một nhiệm
vụ được đặt ra, một kế hoạch vạch ra để hành động. Ngân hàng thế giới – một định
chế tài chính đa quốc gia nổi tiếng trong lĩnh vực tài trợ dự án ở khắp nơi trên thế
giới – đưa ra khái niệm: “Dự án là tổng thể các chính sách, hoạt động và chi phí
liên quan với nhau được hoạch định nhằm đạt được những mục tiêu nhất định
trong một thời gian nhất định”.1 Theo Cẩm nang các kiến thức cơ bản về quản lý
dự án của Viện nghiên cứu quản lý dự án quốc tế thì: “Dự án là một nỗ lực tạm
thời được thực hiện để tạo ra một sản phẩm hoặc dịch vụ độc nhất”.2 Như vậy, Dự
TS. Nguyễn Kim Anh – ThS. Nguyễn Đức Trung (Đồng chủ biên), Thẩm định dự án đầu tư: Quy trình thực hiện
và tình huống thực hành (Sách chuyên khảo), NXB. Dân Trí, năm 2012, tr. 14
1

TS. Đỗ Đình Đức – TS. Bùi Mạnh Hùng (Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội), Quản lý dự án đầu tư xây dựng công
trình, NXB. Xây dựng, năm 2012, tr. 5.
2

12


án là đối tượng của quản lý và là tập hợp của những hoạt động khác nhau có liên

quan với nhau theo một logic, một trật tự xác định nhằm vào những mục tiêu xác
định, được thực hiện bằng những nguồn lực nhất định trong những khoảng thời
gian cụ thể. Dự án bao gồm dự án đầu tư và dự án không có tính chất đầu tư.
Với dự án về dự án nhà ở thương mại là một trong loại hình dự án mang tính
chất đầu tư thì pháp luật hiện hành không được đề cập một cách chi tiết mà có thể
dựa vào giải nghĩa tại khoản 8 Điều 3 Luật nhà ở “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là
tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở,
các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo,
sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định”3 để xây dựng khung khái niệm về dự
án nhà ở thương mại. Khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở liệu có được xem
đồng nhất với khái niệm nhà ở thương mại hay không, để làm rõ điều đó cần phải
tìm hiểu, xem xét dưới nhiều gốc độ quy định của nhiều văn bản pháp luật liên
quan như sau:
Theo Luật đầu tư năm 2014 “Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất đầu tư vốn trung
hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể
trong khoảng thời gian xác định.”
Khái niệm dự án đầu tư theo Ngân hàng Thế giới thì “tổng thể các chính sách,
hoạt động, chi phí có liên quan với nhau được hoạch định nhằm đạt được những
mục tiêu nào đó trong một khoảng thời gian nhất định”
Xét về mặt hình thức thì dự án đầu tư là một tập hợp toàn bộ hồ sơ tài liệu liên
quan nhằm trình bày chi tiết và có hệ thống toàn bộ các hoạt động đầu tư đồng thời
liệt kê chi tiết toàn chi phí để triển khai dự án theo một kế hoạch mà nhà đầu tư
mong muốn đạt được những kết quả nhất định cho mục tiêu đầu tư mà mình hướng
tới trong tương lai.
3

Khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2014.

13

Xét về gốc độ quản lý thì dự án đầu tư là tập hợp một công cụ quản lý tốt nhất
để đảm bảo quản lý được việc sử dụng vốn, nguyên liệu, vật tư, nhân công để làm
ra các sản phẩm phục vụ cho kinh tế, xã hội trong một thời gian dài.
Xét về gốc độ xây dựng kế hoạch có thể xem dự án đầu tư là một công cụ thể
hiện chi tiết kế hoạch cho công cuộc đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh làm tiền
đề cho phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên, xét về góc độ này thì dự án đầu tư là
một hoạt động kinh tế riêng biệt trong hoạt động kế hoạch hóa nền kinh tế nói
chung.
Mặt khác, khi có thể đưa ra một khái niệm khái quát ngoài những yếu tố được
đề cập nói trên cần phải xem xét về mặt nội dung để hiểu được nội hàm của tên
gọi. Như vậy, có thể hiểu rằng dự án đầu tư là tổng thể toàn bộ các hoạt động đầu
tư bao gồm các chi phí cần thiết phục vụ cho hoạt động đầu tư và được bố trí theo
một thời gian biểu phù hợp và chặt chẽ để cải tạo hoặc mở rộng những cơ sở vật
chất để hướng tới những mục tiêu nhất định trong tương lai.
Dựa vào toàn bộ góc độ mà tác giả đề cập ở trên, theo tác giả khái niệm Dự án
đầu tư có thể được hiểu là tổng thể hồ sơ tài liệu được trình bày một cách chi tiết
và có hệ thống toàn bộ các hoạt động bao gồm cả chi phí theo một kế hoạch làm
việc nhất định nhằm hướng tới những kết quả tốt đẹp nhất cho một mục tiêu gần
nhất trong tương lai.
Bên cạnh đó Luật xây dựng 2014 tại khoản 15 cũng giải thích rõ khái niệm về
dự án đầu tư như sau: “Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liến quan
đến việc sử dụng vốn để tiến hành các hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa
chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng
công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định. Ở giai đoạn
chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên
cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng”.

14

Từ những phân tích mà tác giả đề cập, có thể hiểu rằng “Dự án nhà ở thương
mại là một trong những bộ phận quan trọng của dự án đầu tư xây dựng” bởi lẽ việc
xây dựng nhà ở thương mại đơn thuần phục vụ cho mục đích kinh doanh của
doanh nghiệp nhưng nội hàm của vấn đề là phục vụ cho nhu cầu giải quyết chỗ ở
cho con người và góp phần phục vụ cho mục đích chung của xã hội trong quá trình
đô thị hóa hiện nay.
Xu thế chung hiện nay ở Việt Nam nói chung và một số nước trong khu vực
châu á đó là sự dịch chuyển dân số đến các thành phố lớn để tìm kiếm việc làm, gia
tăng dân số, yêu cầu cải thiện chổ ở, sự thiếu đồng bộ trong phê duyệt quy hoạch
đã làm cho sự lệch lạc trong kiến trúc của một số thành phố lớn. Vì những lẽ đó
việc hướng tới xây dựng dự án nhà ở thương mại có tính hệ thống nhằm hướng đến
yêu cầu chỉnh trang đô thị và mang tới cho người dân nơi ở ổn định, xây dựng
những khu dân cư tập trung phù hợp với bộ mặt kiến trúc của các thành phố lớn và
dần hình thành các khu dân cư văn minh, hiện đại.
Như đã phân tích tại mục này, dự án nhà ở thương mại là tổng hợp các công
cụ để tiến hành toàn bộ các hoạt động đầu tư, vì thế có những đặc trưng cơ bản như
sau:
Thứ nhất, dự án đầu tư kinh doanh nhà ở có mục tiêu cụ thể và mục tiêu tổng
thể: Mục tiêu cụ thể là xây dựng hoặc cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở,công trình hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở để kinh doanh sinh lợi nhuận. Bên
cạnh đó, mục tiêu tổng thể của dự án đầu tư kinh doanh nhà ở là mang tới hạ tầng
phục vụ nhu cầu ở, góp phần phát triển cơ sở hạ tầng đô thị, góp phần vào sự phát
triển KT – XH của đất nước.
Thứ hai, Dự án nhà ở thương mại là một chuỗi các hoạt động của nhà đầu tư
phải tiến hành theo trình tự thời gian liên quan đến kinh doanh nhà ở; chúng có
điểm khởi đầu, diễn ra trong một khoảng thời gian nhất định và kết thúc nên dự án
có một vòng đời gồm nhiều giai đoạn phát triển từ khi có ý tưởng lập dự án nhà ở
15

đến việc triển khai nhằm đạt được kết quả của dự án. Thực sự bất kỳ một sản phẩm
nào do con người làm ra đều mang những đặc thù riêng và có tính sáng tạo, Dự án
cũng không ngoại lệ vì nó có vòng đời phát triển riêng và có thể tồn tại hữu hạn về
mặt thời gian, không gian phù hợp với nhiều nguyên nhân khách quan khác tác
động tới. Một dự án thường trãi qua nhiều chu kỳ thai nghén từ giai đoạn mới hình
thành ý tưởng, phác thảo ý tưởng để phát triển và quan trọng hơn phải có có thời
điểm bắt đầu và kết thúc. Nhiều nhà nghiên cứu tự hỏi thực tế một dự án có tồn tại
mãi mãi trong hệ sinh thái của vũ trụ hay có những chu kỳ của vòng đời phát triển.
Mỗi sản phẩm cấu thành của dự án hoàn toàn khác biệt và độc đáo vì đó là
sản phẩm do chính bàn tay và khối óc của con người tạo ra. Khác với quá trình sản
xuất tạo ra các sản phẩm dựa vào các phương tiện máy móc, hầu như toàn bộ sản
phẩm của dự án được sản xuất hàng loạt và luôn có những đặc trưng riêng vì thực
tế sản phẩm của dự án nhà ở thương mại là những sản phẩm được sản xuất theo ý
tưởng thiết kế của con người nên nó luôn có tính khác biệt. Sản phẩm và dịch vụ
do dự án mang lại hầu như không lặp lại theo một chu kỳ vòng đời sản xuất. Tuy
nhiên cần phải hiểu rằng dự án nhà ở thương mại chung quy là một hoạt động đặc
thù có bàn tay con người tác động nhằm tạo nên một hình tượng mà con người ta
mong muốn đạt được.
Dự án kể từ khai thai nghén cho đến khi hình thành chịu sự tương tác của các
bên liên quan bao gồm nhà nước với bộ phận quản lý chức năng và ý tưởng của
chủ đầu tư. Quy luật chung khi phát triển bất kỳ dự án nào dù có giá trị lớn hay nhỏ
thì cũng cần phải có nhiều bên tham gia như chủ đầu tư, đơn vị tư vấn, thiết kế, các
nhà thầu chính và các nhà thầu phụ, các cơ quan quản lý nhà nước và đặc biệt bên
thứ ba là người tiêu dùng. Tuy nhiên xét về tính chất đặc thù của dự án mà vai trò
của các bên tham gia cũng hoàn toàn khác nhau về vai trò và địa vị. Mối quan hệ
giữa bộ phận quản lý chức năng và các bên liên quan của dự án nhà ở thương mại
thường có quan hệ hỗ trợ trên nguyên tắc phối hợp để cùng thực hiện những nhiệm
16

vụ khác nhau. Hơn thế, để Dự án hoàn thành những mục tiêu ngoài những mối
quan hệ tương hỗ các nhà quản lý dự án còn phải duy trì nhiều mối quan hệ khác
nhau. Dự án luôn cạnh tranh vì nhiều yếu tố về tiền vốn, nhân lực, thiết bị,... nên
môi trường quản lý dự án có nhiều quan hệ phức tạp nhưng năng động.
Mặt khác, điểm khác biệt của dự án nhà ở thương mại với một công trình nhà
ở dân dụng là dự án nhà ở thương mại có thời gian xây dựng rất lâu và phải trãi
qua rất nhiều giai đoạn pháp lý. Thời gian để triển khai một dự án có thể tính từ lúc
bắt đầu cho đến lúc nghiệm thu ít nhất 24 tháng, chưa kể thời gian đền bù và nếu
Chủ đầu tư có nguồn tài chính, cũng như không bị tác động bởi những yếu tố
khách quan. Bên cạnh đó, tuổi thọ của một dự án cũng phụ thuộc vào một số yếu tố
liên quan đến quá trình thi công, kết cấu và những môi trường xung quanh tác động
đến.
Thứ ba, Dự án nhà ở thương mại có mục đích nhằm hướng tới lợi nhuận:
Mặt thể hiện bên ngoài của tên gọi đã giúp cho người đọc xác định đặc trưng
cơ bản là tính thương mại của dự án. Nhà làm luật không phải vô ý khi không minh
thị định nghĩa về dự án nhà ở thương mại vì thực tế có khái quát thì dự án đó cũng
cần phải hướng tới một tập hợp bao gồm nhiều nhiệm vụ cần phải được thực hiện
vì những mục tiêu kinh tế chung của nhà đầu tư. Tùy vào đặc điểm yêu cầu của
mỗi nhiệm vụ mỗi nhiệm vụ đó yêu cầu có được một kết quả độc lập. Tập hợp của
toàn bộ kết quả của các nhiệm vụ được hình thành là kết tinh mục tiêu mà dự án
hướng tới. Nói cách khác, dự án nhà ở thương mại là tập hợp một hệ thống đa dạng
và cực kỳ phức tạp, được phân chia thành nhiều phân hệ để thực hiện những mục
tiêu riêng nhưng phải đáp ứng những mục tiêu chung của dự án. Đối với dự án nhà
ở thương mại đều luôn đặt mục đích lợi nhuận lên hàng đầu. Điều đó thể hiện ngay
ở tên gọi và bản chất thương mại của loại hình dự án này, so với dự án đầu tư các
loại hình nhà ở khác mà Chủ đầu tư hướng tới là tạo mục đích cung cấp nhà ở giá

17

rẻ cho những đối tượng được ưu tiên trong xã hội nhưng ngược lại dự án nhà ở
thương mại luôn đặt cao vấn đề lợi nhuận.
Thứ tư, cá dự án nhà ở luôn đòi hỏi nguồn vốn lớn và dài hạn.
Ở Việt Nam nói riêng hay các nước khác trên thế giới, tất cả các dự án luôn
đòi hỏi cao về qui mô vốn, vật tư và lao động để thực hiện và hoàn tất dự án trong
một khoảng thời gian nhất định mà chủ đầu tư cam kết để đưa vào vận hành. Do
đó, tính thiếu ổn định và độ rủi ro do yếu tố nhạy cảm là đặc điểm cơ bản của dự
án xây dựng nhà ở thương mại. Mặt khác, dự án nhà ở thương mại thường có quy
mô lớn thậm chí rất lớn. Quy trình đầu tư thường kéo dài, thậm chí do tác động bởi
các yếu tốt khách quan như: giải phóng mặt bằng chậm, tác động của thị trường
hoặc thiên tai dịch bệnh nên dự án có thể bị ngưng trệ. Do vậy, nhà đầu tư cần phải
tiên lượng được tất cả các yếu tố khách quan và chủ quan này để ngay từ đầu phải
có nguồn tài chính đủ mạnh để đảm bảo vận hành dự án được trôi chảy ngay cả khi
có những tác động xấu từ bên ngoài. Đây cũng là lý do vì sao, các dự án về nhà ở
thường động viên lượng lớn vốn từ rất nhiều các nguồn khác nhau như: Nguồn vốn
từ Ngân sách Nhà nước hoặc của các tư nhân và tổ chức kinh tế ngoài quốc doanh
hoặc của Nhà đầu tư nước ngoài hoặc của nhiều thành phần kinh tế khác.
Thứ năm, dự án đầu tư kinh doanh nhà ở chỉ được coi là hợp pháp khi được
phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, dự án đầu tư kinh doanh
nhà ở phải đáp ứng được các yêu cầu luật định. Trong đó, một yêu cầu tiên quyết là
dự án đầu tư kinh doanh nhà ở chỉ được triển khai thực hiện khi có quy hoạch chi
tiết, bảo điểm việc phân bổ dân cư và chỉnh trang đô thị. Điều này nhằm phân biệt
với các dự án mới thể hiện ở mục tiêu, ý tưởng, thậm chí thể hiện được tất cả các
điệu kiện, yêu cầu về pháp lý, về tiêu chuẩn kỹ thuật, về chức năng… song chưa
được cơ quan nhà nước phê duyệt thì không thể triển khai trên thực tế.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương
mại
18

Như một hiện tượng khách quan trong xã hội hiện đại, hầu hết các loại tài sản
(động sản hay BĐS) đều được một nhóm người nào đó sản xuất ra và được một
nhóm khác tiêu thụ, đó là điều mà kinh tế học thường gọi là sự phân công lao
động. Chính sự phân công lao động mang tính quy luật khách quan này đã tạo ra
năng suất lao động cao cho xã hội do tận dụng được tốt nhất các nguồn lực, các kỹ
năng của cá nhân, các khu vực địa lý trong việc tạo ra các sản phẩm, dịch vụ có
chất lượng cao, tính cạnh tranh cao. Hệ quả tiếp theo của phân công lao động là tạo
nên nhu cầu và thực tế sinh động của các hoạt động mua bán trao đổi. Mỗi người
tham gia thị trường đều có động cơ tối đa hóa lợi ích của mình. Trong các lý thuyết
kinh tế, tài chính thì tối đa hóa lợi ích đồng nghĩa với khái niệm tối đa hóa của cải.4
Đó cũng là nguyên nhân mà thị trường bất động sản đã chuyển từ việc tạo lập hàng
hóa BĐS đơn lẻ của các hộ gia đình, cá nhân sang việc tạo lập hàng hóa BĐS của
các chủ đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, giữa các chủ đầu tư cũng tồn tại những chủ
đầu tư yếu kém hoặc do những nguyên nhân khác mà không thể tiếp tục triển khai
đầu tư vào một dự án. Dự án muốn tiếp tục được triển khai thì cần phải được
chuyển giao sang nhà đầu tư mới đủ năng lực. Việc chuyển giao dự án này đòi hỏi
nhà đầu tư cũ phải chuyển giao toàn bộ những yếu tố liên quan đến dự án như hồ
sơ dự án, đất đai, vốn, tư liệu sản xuất khác... để nhà đầu tư mới có thể tiếp tục
triển khai đầu tư.
Từ điển Black Law đã đưa ra định nghĩa “Chuyển nhượng” được hiểu là di
chuyển hoặc loại bỏ một vật từ nơi này sang nơi khác, từ người này sang người
khác; là chuyển hoặc bàn giao từ người này sang người khác, đặc biệt là thay đổi
quyền sở hữu hoặc quyền kiểm soát đối với một vật. Hiện tại, pháp luật đầu tư
cũng như pháp luật kinh doanh bất động sản cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng

Nghiên cứu phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam : LATS Kinh tế: 5.02.05 / Trần Quốc Hùng,
Đại học Kinh tế Quốc dân ; Ngày bảo vệ: 6/6/2007.
4

19


toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện
pháp luật quy định.
Như vậy, chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại là việc chủ đầu tư chuyển
nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình cho bên thứ ba gọi
là chủ đầu tư mới khi thỏa những điều kiện quy định của pháp luật. Nhìn chung
bản chất của vấn đề là việc các nhà đầu tư bỏ vốn để tiến hành các hoạt động đầu
tư với mong muốn kiếm lợi nhuận và để phát triển những hoạt động đầu tư đó và
để cho nó đi đúng hướng, mang lại lợi ích nhất định cho chủ đầu tư. Tuy nhiên vì
một nguyên nhân nào đó tác động nên họ buộc phải chuyển nhượng cho bên thứ ba
khác phát triển. Hầu như phần nhiều việc chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại
xuất phát từ nguồn gốc của việc chuyển nhượng tài sản của một bên đã được cấp
quyền sở hữu cho một bên có nguồn tài chính để phát triển nhằm tạo ra những sản
phẩm phù hợp theo pháp lý đã được phê duyệt và xét cho cùng bản chất của hoạt
động chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại là chuyển quyền sở hữu đối với dự
án đầu tư từ nhà đầu tư này sang nhà đầu tư khác. Như vậy sự thỏa thuận là nền
tảng để hình thành quan hệ chuyển nhượng. Điều này có nghĩa rằng sự thể hiện ý
chí của các bên trước, trong và tại thời điểm chuyển nhượng được tạo lập và xây
dựng trên cơ sở nhu cầu và mục đích mà chủ thể hướng tới. Điều này chính là tiền
đề khách quan hình thành lên quan hệ mua bán hay trao đổi. Qua sự biểu lộ khách
quan của các chủ thể các bên mong muốn nhận thức được yêu cầu của nhau để làm
cơ sở thiết lập hợp đồng.
Suy cho cùng chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại là ý chí của
các bên thể hiện về mặt bên trong thông qua việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng
dự án. Tuy nhiên hiện nay pháp luật của chúng ta chưa đưa ra một khái niệm cụ thể
về khái niệm này mà chỉ tản mác trong nhiều văn bản pháp luật về nội dung
chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên từ những phân tích nêu trên, tác giả xin rút ra
khái niệm chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại như sau: Chuyển nhượng dự án

20


xây dựng nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam có nghĩa là sự thỏa thuận
chuyển dịch pháp lý của dự án từ chủ đầu tư này sang chủ đầu tư khác theo trình
tự, thủ tục, điều kiện và theo các quy định của pháp luật hiện nay; theo đó bên
chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao toàn bộ dự án nhà ở thương mại cho bên
nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho bên
chuyển nhượng và được sở hữu dự án để phát triển.
Có thể nhận diện rõ hơn việc chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương
mại qua các đặc điểm sau đây:
Thứ nhất, đối tượng của giao dịch chuyển nhượng không phải là một loại
hàng hóa để chuyển giao quyền sở hữu, cũng không phải chỉ là một loại tài sản mà
là tập hợp của nhiều tài sản phải được chuyển giao. Đó cũng là lý do tại sao pháp
luật đầu tư cũng như pháp luật kinh doanh bất động sản không sử dụng thuật ngữ
“mua bán” mà thay vào đó là “chuyển nhượng”. Hoạt động chuyển nhượng không
có đối tượng cụ thể rõ ràng, mà đối với mỗi dự án khác nhau lại không giống nhau,
về cơ bản nhà đầu tư cũ sẽ chuyển giao cho nhà đầu tư mới trước hết là quyền thực
hiện dự án (sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận), sau đó là
các tư liệu sản xuất đầu vào của dự án (đất đai, công trình hạ tầng của dự án, các
khoản vốn...).
Thứ hai, giá chuyển nhượng không phản ánh giá trị thực mà phản ánh khả
năng thu lợi hoặc hiệu quả của vốn đầu tư. Theo đó, giá chuyển nhượng mang một
phần là giá trị “tương lai” của dự án chứ không đơn thuần là việc định giá từng tài
sản chuyển giao tại thời điểm chuyển nhượng. Trong trường hợp này, lợi thế vị trí,
diễn biến thị trường tại thời điểm chuyển nhượng cũng là một trong những yếu tố
làm tăng lên giá trị của dự án chuyển nhượng.
Thứ ba, quá trình chuyển nhượng không đơn giản, nhanh chóng. Chuyển
nhượng dự án xây dựng nhà ở không giống với việc mua bán một loại hàng hóa vì
đi cùng một dự án đầu tư còn là tập hợp của nhiều tài sản và quyền thực hiện dự án

21


đó theo những yêu cầu và tiến độ của việc thực hiện các hạng mục công trình.
Chính bởi sự phức tạp này mà hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư chịu sự chi
phối sâu của pháp luật, không chỉ là pháp luật đầu tư mà còn là pháp luật liên quan
đến từng loại tài sản được chuyển giao cùng dự án. Quá trình chuyển nhượng cũng
vì thế mà phức tạp, phải trải qua nhiều thủ tục hơn với những yêu cầu về điều kiện
chuyển nhượng nghiêm ngặt hơn như: hồ sơ pháp lý về dự án, nghĩa vụ tài chính
mà nhà đầu tư đã nộp, hạ tầng của dự án đã được nghiệm thu, cũng như quy trình,
thủ tục được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
1.1.3. Mục đích, ý nghĩa của chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương
mại
Chính sách liên quan đến đất đai và kinh doanh bất động sản là một trong
những chính sách có vai trò quan trọng và có ảnh hưởng sâu rộng đến lợi ích và
đời sống của mỗi người. Nó ảnh hưởng đến quyết định, tâm lí của các nhà đầu tư
nói riêng cũng như ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và nền kinh tế xã hội
nói chung. Bởi lẽ đất đai, nhà cửa luôn là nhu cầu thiết yếu của con người và nó
không thể được sáng tạo ra hay sinh sôi thêm ngoài diện tích đất vốn có. Không có
đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành
sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay.
Một trong những lĩnh vực kinh doanh hiện nay đang phát triển mạnh, thu hút nhà
đầu tư lớn mạnh đó là bất động sản. Để cho các quan hệ xã hội nói chung và quan
hệ đất đai nói riêng được vận động phát triển theo các quy luật của thị trường như
quy luật giá trị, quy luật cung - cầu và quy luật cạnh tranh thì đòi hỏi phải phát huy
những mặt tích cực và hạn chế những mặt tiêu cực của các yếu tố về quản lí nhà
nước, chủ thể đầu tư, kinh tế, xã hội… Và với chuyển nhượng dự án xây dựng nhà
ở thương mại thì đó là một trong những biện pháp hiệu quả giúp phân phối hợp lý
quá trình sử dụng đất, nguồn vốn; đưa đến cho những người có nhu cầu, có khả
năng, có điều kiện để sử dụng hiệu quả quỹ đất và nguồn vốn vốn có của thị

22


trường. Xét về bản chất, việc chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại
ngoài việc có ý nghĩa quan trọng thì có những mục đích riêng mà chúng ta cần phải
xem xét và làm rõ dưới nhiều gốc độ như sau:
- Thứ nhất, tác động đến khía cạnh quản lý nhà nước
Áp lực nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp dân cư trong xã hội, giải quyết tình
trạng nhà ở cho người dân (do dân số ngày càng tăng nhanh) là một trong những
vấn đề cấp bách và quan trọng. Cùng với việc bất động sản là loại tài sản có giá trị
lớn và thực trạng việc chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động diễn ra
rất phong phú, đa dạng. Vậy nên, việc Nhà nước quản lý chúng bằng pháp luật là
cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản. Mọi bất động sản đều
được Nhà nước quản và mọi giao dịch mua bán bất động sản phải có sự giám sát
của Nhà nước, đặc biệt là mọi vấn đề liên quan đến chuyển nhượng dự án đầu tư,
kinh doanh bất động sản. Có thể thấy pháp luật có vai trò rất quan trọng trong việc
điều chỉnh quá trình chuyển nhượng các dự án bất động sản. Việc ban hành hàng
loạt các văn bản pháp luật liên quan để điều chỉnh về chuyển nhượng dự án xây
dựng nhà ở thương mại hiện nay đóng một vai trò cực kỳ quan trọng trong công tác
quản lý của nhà nước và góp phần làm cho thị trường được minh bạch và công
khai.
Cho phép chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở là một trong những cách thức
Nhà nước thông qua đó điều chuyển quyền sử dụng đất từ nơi “thừa” đến nơi
“thiếu”, từ nơi kém hiệu quả đến nơi hiệu quả hơn và cũng là một trong những biểu
hiện của sự tôn trọng tối đa các quy luật vốn có của thị trường, của nhu cầu kinh
doanh của các chủ thể trên thị trường. Đây chính là vai trò điều tiết của Nhà nước
đối với thị trường bất động sản nói chung và thị trường chuyển nhượng các dự án
đầu tư nói riêng.
Ghi nhận và cho phép các chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung
và kinh doanh các dự án nhà ở nói riêng được chuyển nhượng dự án xây dựng nhà

23


ở của mình cho các nhà đầu tư khác là cách thức để Nhà nước điều tiết các lợi ích
phát sinh từ quá trình giao dịch thông qua việc truy thu thuế thu nhập doanh
nghiệp, thuế giá trị gia tăng và các chi phí dịch vụ khác. Cũng thông qua giao dịch
về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở cũng là cầu nối để tạo đà cho các thị
trường khác phát triển như: thị trường tài chính, thị trường của các loại hình dịch
vụ tư vấn, định giá, môi giới, công chứng… được phát triển với tính cách là các thể
chế trung gian hỗ trợ thị trường.
Chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở có sự quản lý và kiểm soát của nhà nước
sẽ giúp thị trường của các giao dịch chuyển nhượng dự án nói riêng và thị trường
bất động sản nói chung đi theo định hướng của Nhà nước, đảm bảo giao dịch diễn
ra trên thị trường một cách có trật tự, minh bạch và công khai, thông qua đó, bảo
vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các chủ thể và vì lợi ích chung của xã hội.
Ở một khía cạnh khác, chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở giúp nâng cao
tính khả thi của dự án. Thực tiễn cho thấy, một dự án bất động sản được thực hiện
thành công không những đem lại lợi nhuận kinh tế cho chủ đầu tư mà còn có ý
nghĩa đối với nhiều thành phần xã hội như người dân mua nhà để ở, các công ty
tìm kiếm trụ sở đặt văn phòng, cửa hàng giới thiệu sản phẩm, hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng văn hóa ở khu vực dự án được nâng cao... Thông qua đó, chất lượng cuộc
sống và an sinh xã hội của người dân sẽ được bảo đảm hơn.
-

Thứ hai, tác động đến quyền và lợi ích của các chủ thể đầu tư

Chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở có thể xuất phát từ nhiều nguyên do
khác nhau, theo đó, nhà đầu tư do những nguyên nhân khách quan và chủ quan
khác nhau không thể tiến hành được dự án cho đến giai đoạn cuối cùng; song cũng
có thể do chiến lược và chủ đích đầu tư ngay từ ban đầu chỉ đầu tư đến một công

đoạn nào đó của quá trình đầu tư – giai đoạn là thế mạnh của họ rồi sau đó họ
chuyển giao dự án đầu tư đó cho nhà đầu tư khác thực hiện; hoặc cũng có thể xuất
phát từ chính sự hấp dẫn của thị trường chuyển nhượng dự án này đã mang lại cho
24