Giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh

TRẦN MẠNH THẮNG

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

TRẦN MẠNH THẮNG
NGÀNH LUẬT KINH TẾ

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN
NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

KHÓA IX

HÀ NỘI - NĂM 2020

1

HÀ NỘI - năm


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

TRẦN MẠNH THẮNG

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN
NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS. ĐẶNG VŨ HUÂN

HÀ NỘI - NĂM 2020

2


LỜI CAM ĐOAN
Luận văn này là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi, được thực hiện dưới
sự hướng dẫn khoa học của TS. Đặng Vũ Huân.
Các số liệu, những kết luận nghiên cứu được trình bày trong luận văn này
hoàn toàn trung thực.
Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan này.

HỌC VIÊN

Trần Mạnh Thắng

3

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI TÒA ÁN
NHÂN DÂN.................................................................................................................7
1.1. Khái quát về tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai ...........................7
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai .................................7
1.1.2. Bản chất pháp lý của tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai ...................9
1.1.3. Các loại tranh chấp phát sinh từ nhà ở hình thành trong tương lai ..................16
1.2. Giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật tại
Tòa

án

nhân

dân........................................................................................................19
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương
lai................................................................................................................................19
1.2.2. Giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo theo pháp luật tại
Tòa án nhân dân..........................................................................................................21
Kết luận Chương 1....................................................................................................26
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CỦA TÒA ÁN
NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ................................................28
2.1. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong
tương

lai

tại

Tòa

án

nhân

dân.............................................................................................28
2.1.1. Quy định về các loại tranh chấp được giải quyết tại Tòa án ............................28
2.1.2. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp tại Tòa án theo pháp luật hiện
hành.....31
2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành
trong tương lai của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh.....................34

4


2.2.1. Khái quát chung về tình hình giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong
tương lai của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện
nay..................................34
2.2.2. Những vướng mắc trong giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai
tại Tòa án nhân dân.....................................................................................................36
Kết luận Chương 2 ...................................................................................................63
Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ
NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH
THÀNH

TRONG

TƯƠNG

LAI

CỦA

TÒA

ÁN

NHÂN

DÂN..............................................65
3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh
chấp nhà ở hình thành trong tương lai...................................................................65
3.1.1. Bối cảnh chung về tình hình kinh tế - xã hội và dự báo tình hình tranh chấp
nhà ở hình thành trong tương lai trong thời gian tới ở thành phố Hồ Chí
Minh............................................................................................................................65
3.1.2. Phương hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp
nhà ở hình thành trong tương lai của Tòa án nhân dân ở thành phố Hồ Chí Minh....67
3.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh
chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Tòa án nhân dân ở thành phố Hồ
Chí
Minh...........................................................................................................................69
3.2.1. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành
trong tương lai của Tòa án nhân dân..........................................................................69
3.2.2. Các giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong
tương lai của Tòa án nhân dân....................................................................................72
Kết luận Chương 3....................................................................................................75
KẾT LUẬN................................................................................................................77

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

5


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Cha ông chúng ta từ xa xưa đã có câu “an cư lạc nghiệp”, nôm na có thể hiểu
là có chỗ ở ổn định thì mới an tâm chăm lo sự nghiệp, yên tâm làm việc. Câu nói
này dường như vẫn còn luôn thích ứng với mọi thời đại ít nhất là cho đến ngày hôm
nay. Và đúng như vậy, ngày nay nhà ở là tài sản đặc biệt quan trọng, gắn liền với
cuộc sống của mỗi cá nhân, gia đình và của toàn xã hội, đảm bảo cho sự ổn định và
phát triển của mỗi con người Việt Nam. Nhà ở là vấn đề được Đảng và Nhà nước
hết sức quan tâm chú trọng trong công cuộc phát triển đất nước. Đề cao nội dung
này, Hiến pháp 2013 tại Điều 32 đã quy định: “Mọi người có quyền sở hữu về thu
nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn
góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác”. Trước đó, các bản
Hiến pháp năm 1959 (Điều 18), Hiến pháp năm 1980 (Điều 27) hay Hiến pháp năm
1992 có sửa đổi (Điều 58) cũng đã đề cập rất rõ về vấn đề này. Nhắc lại để thấy
rằng, tầm quan trọng về nhà ở đối với tất cả chúng ta và là vấn đề cốt yếu trong
chiến lược xây dựng, phát triển đất nước nhất là trong giai đoạn hiện nay.
Từ cơ sở đó, các Bộ luật, luật chuyên ngành, các văn bản dưới luật đã từng
bước được ban hành để điều chỉnh các quan hệ phát sinh liên quan đến nhà ở. Mặt
khác, khi xã hội ngày càng phát triển, dân số ngày càng gia tăng, sự dịch chuyển cơ
cấu kinh tế ngày càng mạnh mẽ, đồng thời với nhu cầu thực tế của con người thì các
giao dịch liên quan đến nhà ở là hoạt động thường xuyên, sôi động và gần như gắn
liền nhất đối với con người, đặc biệt là ở các thành phố lớn, nơi có sự gia tăng dân
số không ngừng nhất là dân số cơ học theo hướng cấp số nhân. Và cũng như các
ngành khác, luật pháp luôn là công cụ đồng hành để nhằm đảm bảo sự ổn định, trật
tự, trong đó có cả phòng ngừa, ngăn chặn trong xã hội ngày một phát triển như hiện

nay.
Qua mỗi thời kỳ, với sự “đòi hỏi” của tình hình thực tế, pháp luật được ra đời
để điều chỉnh bằng các quy phạm pháp luật khác nhau cho phù hợp, tương ứng với
sự “đòi hỏi” đó trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày càng phát triển. Tuy nhiên,
chúng ta cũng phải thừa nhận rằng, pháp luật luôn chạy theo cuộc sống, mặc dù
1


pháp luật cũng có tính dự báo nhưng pháp luật cũng không thể bao quát, không thể
“quét” hết các quan hệ ngóc ngách trong đời sống xã hội “muôn hình vạn trạng” như
hiện nay. Đồng thời để đưa pháp luật vào cuộc sống, thực tiễn áp dụng pháp luật
vẫn không tránh khỏi thiếu sót, mâu thuẫn, chồng chéo, thậm chí xung đột nên việc
khắc phục, cải tiến, đổi mới luôn là điều hết sức cần thiết để tạo sự thuận lợi trong
đời sống xã hội. Ngoài ra, trên thực tế hiện nay, tốc độ phát triển của các đô thị lớn ,
đặc biệt là tại thành phố Hồ Chí Minh hàng loạt các dự án về nhà ở được cấp phép
xây dựng, nhằm kịp thời giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho người dân. Tuy nhiên, sự
phát triển quá nóng của loại hình nhà ở này nhưng thiếu các cơ chế, biện pháp quản
lý chặt chẽ đã và đang làm nảy sinh những bất cập gây bức xúc dư luận, đòi hỏi cần
sớm có giải pháp tháo gỡ.
Trên thực tế cho thấy, các tranh chấp về nhà ở hình thành trong tương lai
thường phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà chung cư là rất phổ biến, và thực chất
gần như là chủ đề chính, là loại hình tranh chấp chủ đạo trong vấn đề về tranh chấp
nhà ở hình thành trong tương lai. Các tranh chấp này đang ngày một gia tăng ở Việt
Nam nhất là các thành phố lớn. Về bản chất, cũng có thể nói đây là các tranh chấp
liên quan đến tiêu dùng phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai, nhưng lại chưa được các bên có liên quan và cơ quan nhà nước có thẩm quyền
nhìn nhận thấu đáo vì nhà ở hình thành trong tương lai, suy cho cùng cũng là một
loại hàng hóa, nhưng đó là hàng hóa đặc biệt, do đó, việc giải quyết tranh chấp chưa
đạt hiệu quả nhất định, tình trạng tranh chấp kéo dài.
Từ những lý do trên, đề tài “Giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong

tương lai theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân
dân tại Thành phố Hồ Chí Minh” được nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận và
thực tiễn, nhằm giải quyết các vấn đề hạn chế, từ đó đưa ra những giải pháp nhằm
hoàn thiện pháp luật về giải quyết những tranh chấp, những vướng mắc phát sinh
liên quan đến giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai để công tác quản lý, vận
hành, sử dụng ... từng bước đi vào nề nếp, góp phần bảo đảm trật tự, an toàn xã hội,
cải thiện điều kiện ở và xây dựng nếp sống văn minh cho cư dân đô thị tại thành phố
Hồ Chí Minh.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
2


Qua tìm hiểu khi nghiên cứu đề tài, tác giả nhận thấy, trong thời gian qua, đã
có rất nhiều nhà khoa học quan tâm nghiên cứu, và thực tế đã có một số công trình
về vấn đề này, cụ thể: Trong các công trình nghiên cứu như “Pháp luật dân sự và
thực tiễn xét xử”, Nxb Chính trị quốc gia năm 2015 của Luật gia Tưởng Duy Lượng,
“Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015”, Nxb Hồng
Đức năm 2016 của PGS.TS Đỗ Văn Đại,... Các công trình nghiên cứu đã có nhiều
nội dung đi sâu nghiên cứu một số vấn đề lý luận và thực tiễn pháp luật về hợp đồng
mua bán nhà ở nói chung, trong đó có một số nguyên tắc chung liên quan đến các
giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai nhất là loại hình nhà chung cư, phương
thức giải quyết tranh chấp.
Luận văn Thạc sĩ luật học về đề tài “Giải quyết tranh chấp giữa chủ đầu tư
và cư dân trong quản lý vận hành tòa nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam hiện
nay” năm 2016 của tác giả Nguyễn Nam Thắng đã phần nào khái quát được các vấn
đề lý luận, và thực trạng pháp luật cũng như thực tiễn giải quyết các tranh chấp.
Các bài viết “Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán chung cư ở Việt Nam
từ quan điểm bảo vệ người tiêu dùng” của tác giả Phan Thị Thanh Thủy trên Tạp chí
Khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội: Luật học, Tập 34, Số 4 (2018) 103-112; “Một
số bất cập về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” của tác giả

Nguyễn Đình Phong và Trần Thu Hương đăng trên Tạp chí Tòa án nhân dân1;
“Thực trạng mua bán căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh và sự cần thiết
phải có luật riêng” của tác giả Hà Hải đăng trên Tạp chí Công thương2 ... đã đưa ra
cái nhìn toàn diện về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
và hệ thống những quy định mới cũng như phân tích, đánh giá, so sánh đối chiếu với
các luật liên quan nhằm đào sâu nghiên cứu các điểm mới và cũng như bất cập trong
các quy định của pháp luật.
Các bài viết “Nhức nhối tình trạng tranh chấp chung cư tại thành phố Hồ
Chí Minh”; “Bùng nổ tranh chấp chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh” đăng trên
Tạp chí bất động sản tháng 03 năm 2019; “Vướng mắc trong giải quyết tranh chấp
1

/>2
/>
3


chung cư”...3, “Cuộc chiến nhà chung cư và những giải pháp”4 , “Mô hình ban quản
trị chung cư đã lỗi thời”5, “Ngòi nổ tranh chấp chung cư dưới góc nhìn của đơn vị
quản lý”6, “Giải quyết thỏa đáng các vướng mắc trong quản lý chung cư”7, “Giải
pháp nào để nâng cao hiệu quả quản trị nhà chung cư”8 đã nhận dạng các tranh chấp
cụ thể đồng thời đưa ra những giải pháp cơ bản, tuy nhiên, tựu trung thì cho thấy,
tranh chấp chung cư hiện nay là vấn đề hết sức nóng hổi, nhức nhối cần phải có
những quyết sách cụ thể hơn.
Trong thời điểm hiện nay, khi mà Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Kinh doanh
bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 đã có hiệu lực pháp luật được một
thời gian dài, đồng thời với các văn bản hướng dẫn thi hành đưa pháp luật vào cuộc
sống, song thực tế vẫn chưa bao quát hết được, việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn
còn gặp một số khó khăn nên cần phải tập trung nghiên cứu và phân tích chuyên sâu
đồng thời trong chừng mực và khả năng nào đó có thể đưa ra những hướng giải

quyết, xử lý để có thể cụ thể hóa nó trong đời sống xã hội. Tôi mạnh dạn chọn đề tài
nghiên cứu “Giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật
Việt Nam hiện nay từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí
Minh” có thể xem là một công việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự sâu sắc.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu luận giải những vấn đề lý luận pháp luật và thực tiễn áp
dụng để làm cơ sở đưa ra các nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực
hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong các dự
án đầu tư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Với mục đích nghiên cứu ở trên, Luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu
chủ yếu sau đây:
3

/>4
/>5
/>6
/>7
/>8
...

4


Thứ nhất, nghiên cứu một số vấn đề lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp
nhà ở hình thành trong tương lai như: Làm rõ khái niệm, nhận dạng các tranh chấp
cụ thể, đặc điểm tính chất của từng loại tranh chấp; nội dung pháp luật điều chỉnh
quá trình giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Thứ hai, nghiên cứu đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam và thực tiễn giải

quyết các tranh chấp đối với nhà ở hình thành trong tương lai tại thành phố Hồ Chí
Minh; đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình
thành trong tương lai qua thực tiễn giải quyết tranh chấp tại các cơ quan có thẩm
quyền.
Thứ ba, đề xuất các phương hướng và một số giải pháp hoàn thiện pháp luật
Việt Nam về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai và nâng cao hiệu
quả giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam trong thời
gian tới.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những vấn đề lý luận và thực tiễn, các
quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành
trong tương lai từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Về nội dung, Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực
tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn
xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh trong phạm vi hai cấp xét
xử cơ bản là sơ thẩm và phúc thẩm. Và quan hệ tranh chấp chỉ xem xét, trao đổi
trong phạm vi tranh chấp giữa chủ đầu tư với khách hàng.
Về không gian, Luận văn nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật về giải
quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại thành phố Hồ Chí Minh.
Về thời gian, Luận văn nghiên cứu từ sau khi Luật Kinh doanh bất động sản
2014, Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực đến hết năm 2019.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện đề tài nghiên cứu, tác giả dựa trên phương pháp luận duy vật
biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác- Lê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh,
5


quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước ta về xây dựng và hoàn thiện thể chế

kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam.
Bên cạnh đó, Luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu truyền
thống như: Phân tích, tổng hợp, so sánh, đối chiếu, diễn giải, quy nạp... để làm rõ
mục đích, nội dung nghiên cứu của đề tài.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
- Về lý luận: Luận văn đã đưa ra được một số cơ sở có tính khoa học góp
phần đề ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về giải
quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Các giải pháp này có thể được
xem là giá trị tham khảo cho các cơ quan áp dụng pháp luật và cơ quan xây dựng
pháp luật trong hiện tại và tương lai.
- Về thực tiễn: Luận văn đã đưa ra những bất cập để các cơ quan có thẩm
quyền có sự nhìn nhận tổng quát về áp dụng các quy định của pháp luật một cách
thống nhất và có hiệu quả.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn được
kết cấu ba chương, bao gồm:
Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở
hình thành trong tương lai tại Tòa án nhân dân.
Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn giải quyết tranh chấp nhà ở
hình thành trong tương lai của Tòa án nhân dân tại thành phố Hồ Chí Minh.
Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu
quả giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Tòa án nhân dân.

Chương 1

6


NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN

1.1. Khái quát về tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai
1.1.1.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương
lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của pháp
luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở.
Nhà ở tiếp cận dưới góc độ của khoa học pháp lý là đối tượng điều chỉnh của
nhiều ngành luật và mỗi ngành luật lại có cách hiểu từ những khía cạnh khác nhau:
Theo pháp luật về dân sự thì nhà ở là một loại tài sản bất động sản, là đối tượng của
một số giao dịch dân sự như giao dịch về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê
nhà ở, thế chấp nhà ở… Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở được hiểu là một loại
công trình xây dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người,
vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể
bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, được xây dựng theo thiết kế.
Đối chiếu với pháp luật thì theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm
2014 thì nhà ở “là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu
sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Nhà ở hình thành trong tương lai là khái niệm
có nội hàm hẹp và là một loại tài sản hình thành trong tương lai. Nói đến nhà ở hình
thành trong tương lai, thì người ta có thể hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó ở
thời điểm hiện tại chưa được hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy
rằng nhà đó sẽ được hoàn thành việc xây dựng trong tương lai. Theo khoản 4 Điều 3
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nhà ở hình thành trong tương lai được
định nghĩa như sau: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà,
công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa
vào sử dụng”.
1.1.1.2. Đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai
Với khái niệm ở trên, nhà ở hình thành trong tương lai có các đặc điểm sau:

7

Thứ nhất: nhà, công trình xây dựng đó phải đang trong quá trình xây dựng,
tức là tại thời điểm hiện tại, thì ngôi nhà đó chưa hình thành chỉ tồn tại về mặt giấy
tờ và trong quá trình hình thành căn cứ vào các số liệu, dữ liệu thiết kế, bản vẽ cụ
thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua. Theo quy định của Luật Nhà
ở, thì xác định nhà đã xây xong phần móng. Như vậy về mặt thực tế, chúng ta phải
nhìn thấy được rằng ngôi nhà, căn hộ đó có cơ sở về tính khả thi và đang hình thành
theo như các hồ sơ, tài liệu, số liệu chứng minh, tức là phải thấy được rằng ngôi nhà
đang trong quá trình được các bên tiến hành xây dựng và tạo dựng nó để khi chúng
ta nhìn vào đó biết được rằng ngôi nhà chắc chắn sẽ hình thành. Mặt khác, về thiết
kế và các văn bản là cơ sở các bên có cơ sở chứng minh được tính khả thi của việc
hình thành ngôi nhà đó và đảm bảo về sự chắc chắn ngôi nhà đó sẽ hình thành trong
tương lai trong một thời gian dự kiến. Đây chỉ là mặt giấy tờ thủ tục và về mặt hình
thức trên mặt lý thuyết, do vậy, về cơ bản đây là cơ sở ban đầu cho việc hình thành
một ngôi nhà trong tương lai. Trong quá trình triển khai xây dựng và hoàn thiện thì
tùy vào tình hình thực tế các bên có thể thay đổi theo yêu cầu và tình hình thực tế đề
ra, tất nhiên là chỉ được thay đổi, điều chỉnh trong phạm vi cho phép.
Thứ hai, về mặt sở hữu, thì chủ sở hữu chưa thể thực hiện đầy đủ các quyền
lên đó như chiếm hữu, sử dụng ngôi nhà trên. Tức là căn cứ vào hành vi và tình
trạng sử dụng của ngôi nhà, thì việc xác định ngôi nhà trên đã hình thành hay chưa
hình thành trong tương lai. Về mặt thực tế, ngôi nhà thời điểm này đã định hình rồi,
các hạng mục của ngôi nhà về cơ bản đã hoàn thiện xong theo như thiết kế và hợp
đồng mua bán nhà ở mà các bên giao kết. Nhưng đối với các hợp đồng mua bán thì
việc các bên xác nhận với nhau bằng văn bản thể hiện công tác bàn giao là hết sức
quan trọng. Khi bàn giao các bên lúc này mới chốt lại được với nhau về công việc
hoàn thành của các bên, các điều khoản mà các bên đã thỏa thuận với nhau trong
hợp đồng để rồi khi bàn giao các bên chứng minh và xác nhận quá trình thực hiện
hợp đồng với nhau như thế nào. Đối với bên mua, thì coi như đã nhận tài sản, còn
bên bán, coi như đã hoàn thành công việc và bàn giao đối tượng của hợp đồng mua
bán nhà cho bên mua.

Thứ ba, về thủ tục hành chính, thì nhà ở hình thành trong tương lai sau khi
được bàn giao thì sẽ chuyển sang giai đoạn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận
8


quyền sở hữu và quyền sử dụng cho người sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai
đó. Đối với nhà ở, đây là một việc hết sức quan trọng, vì nó liên quan đến quyền sở
hữu của người mua đối với tài sản của mình và được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền công nhận quyền sở hữu đó. Đây chính là thủ tục hành chính của cơ quan nhà
nước nhằm cấp cho người sở hữu giấy chứng nhận ngôi nhà trên thuộc quyền sở hữu
của họ với mục đích vừa quản lý về mặt hành chính, vừa là để người sở hữu có căn
cứ hợp pháp đối với tài sản mà mình đang có do tạo lập, mua bán, chuyển nhượng,
cho tặng... mà có được. Do vậy, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là
bước cuối cùng trong quá trình xác lập quyền sở hữu nhà ở đối với chủ sở hữu.
1.1.2. Bản chất pháp lý của tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở trong tương lai được xem là một dạng tài sản đặc biệt vì thế việc đưa
tài sản đặc biệt này vào là đối tượng kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng thì pháp
luật phải có những điều chỉnh rất đặc biệt nếu không sẽ có rất nhiều tranh chấp mà
hệ quả của nó sẽ rất rắc rối, phức tạp kéo dài và thực tế đã chứng minh trong nhiều
năm qua những tranh chấp về nhà ở hình thành trong tương lai rất đa dạng, pháp luật
thực tế đã không theo kịp điển hình các luật chuyên ngành đã phải sửa đổi, ban hành
mới trong vòng chưa đầy mười năm với hai lần thay đổi. Và lần thay đổi gần nhất
được cho là bám sát thực tế, đồng thời đã có những dự báo mang tính ngăn chặn,
đón đầu, phòng ngừa nhưng thực tiễn diễn ra có vẻ như pháp luật ít nhiều đã có
những lần “việt vị” nhất định với rất nhiều “cuộc chiến” mới phát sinh và cuộc chiến
diễn ra sau với mức độ ngày càng gay gắt, “nặng đô” hơn. Điều này, đòi hỏi Nhà
nước phải tiếp tục xây dựng pháp luật trên một nền tảng vững chắc với những mấu
chốt mang tính căn cơ để thắt chặt, đẩy lùi, nghiêm trị hơn nữa những hành vi vi
phạm trong lĩnh vực này.
Bản chất pháp lý của tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai là những

quy định về mâu thuẫn, xung đột xoay quanh đến giao kết giữa các bên tham gia
hợp đồng mua bán đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai mà các bên đang
hướng đến. Và vì là một dạng tài sản hay có thể nói là một dạng hàng hóa đặc biệt,
nên pháp luật quy định rất chặt chẽ các giao dịch liên quan đến loại hình này và chắc
chắn phải được giao kết bằng một bản hợp đồng cụ thể, mà ở đó, các bên phải tuân
thủ những thỏa thuận, những cam kết trên cơ sở quy định của pháp luật cũng như
9


của các bên tham gia nhằm bảo đảm giao kết được thực thi một cách nghiêm chỉnh,
công bằng nhất. Xin được trao đổi chi tiết hơn về khái niệm, đặc điểm hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Về khái niệm, theo Bộ luật Dân sự năm 2015, có dẫn chiếu thêm quy định
của các luật chuyên ngành như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và luật
khác có liên quan, cụ thể hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản cho bên mua và nhận tiền còn bên
mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán. Luật Kinh doanh bất động sản
năm 2014 dành nguyên một Chương 3 quy định về hoạt động kinh doanh bất động
sản hình thành trong tương lai nhưng cũng chưa đưa ra khái niệm về hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đối với quan hệ mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai, giao kết hợp đồng là cách thức cơ bản và quan trọng để thực hiện
các giao dịch mua bán giữa bên bán và bên mua. Hợp đồng mua bán nhà ở là hình
thức pháp lý phổ biến thể hiện sự tự do ý chí của các bên trong giao dịch mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai. Vì nhà ở là tài sản có giá trị lớn nên việc giao kết
hợp đồng giữa các bên phải được thể hiện bằng nội dung các điều khoản của hợp
đồng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là văn bản phản
ánh sự thỏa thuận trực tiếp của chủ đầu tư và khách hàng trong việc xác lập một
quan hệ mua bán tài sản, xác lập các quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể của các bên
đó trong việc mua bán tài sản, thanh toán tiền và giao tài sản. Hay nói cách khác, đó

là sự thỏa thuận giữa các bên bằng văn bản về việc mua bán tài sản hình thành trong
tương lai (ở đây là bất động sản, là nhà ở) mà bên bán nhằm mục đích kiếm lời.
Theo đó, bên bán sẽ bàn giao tài sản và quyền sử dụng đất cho bên mua khi xây
dựng hoàn thành và bên mua phải thanh toán tiền mua tài sản hình thành trong
tương lai cho bên bán theo nội dung do hai bên thỏa thuận phù hợp với quy định của
pháp luật.
Về đặc điểm, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mang
những đặc điểm chung của hợp đồng nhưng vẫn có những nét khác biệt cụ thể như
sau:

10


(i) Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là các bên
tham gia quan hệ hợp đồng, trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai thì chủ thể là các bên tham gia bao gồm bên mua và bên bán, thông qua
hợp đồng này, quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai được chuyển từ bên
bán sang bên mua. Khi tham gia giao kết hợp đồng này, các bên chủ thể phải đáp
ứng được những điều kiện chung mà pháp luật quy định giống như các chủ thể của
hợp đồng khác khi giao kết hợp đồng. Những điều kiện này là cơ sở để xác định
hiệu lực pháp lý của hợp đồng, trước tiên, các chủ thể phải đáp ứng các điều kiện về
năng lực chủ thể, nói cách khác chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai phải có năng lực chủ thể. Năng lực chủ thể được tạo thành từ
năng lực pháp luật và năng lực hành vi, đây là điều kiện cần đối với các bên khi
tham gia vào giao dịch nói chung cũng như giao dịch mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai nói riêng. Có thể nói, quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai
- “tài sản đặc biệt”, chịu sự điều tiết của Nhà nước nên khi đưa “quyền sở hữu nhà ở
hình thành trong tương lai” vào trong giao dịch thì cũng phải chịu sự kiểm soát chặt
chẽ của Nhà nước, bởi vậy, khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai tổ chức, cá nhân giao dịch và các chủ thể khác không chỉ đáp ứng các điều

kiện chung mà pháp luật quy định mà còn phải đáp ứng một số điều kiện khác do
pháp luật đất đai và pháp luật chuyên ngành quy định thì mới đáp ứng được tính hợp
pháp về chủ thể.
(ii) Về hình thức, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải
luôn được ký kết dưới hình thức văn bản, phải thực hiện nghĩa vụ tài chính tại cơ
quan thuế, có thể thấy hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp
đồng có giá trị kinh tế cao và tài sản chưa hình thành (phương diện pháp luật), rất dễ
phát sinh tranh chấp, chính bởi vậy, việc quy định hình thức của hợp đồng này là rất
quan trọng, hình thức của hợp đồng này phải thể hiện những nội dung mà chủ thể
giao dịch và chủ thể khác đã cam kết, các bên ghi nhận nội dung giao kết hợp đồng
bằng một văn bản, và văn bản này thể hiện đầy đủ những nội dung cơ bản của hợp
đồng và cùng ký tên xác nhận vào văn bản. Trường hợp phát sinh tranh chấp, hợp
đồng được giao kết bằng văn bản tạo ra chứng cứ pháp lý vững chắc để giải quyết.
Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai quy định trường
11


hợp này phải được lập thành văn bản. Chính bởi vậy, các bên khi tham gia hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không được phép lựa chọn hình thức của
hợp đồng, mà phải tuân theo một hình thức duy nhất mà pháp luật quy định.
(iii) Về đối tượng, được xác định là một giao dịch dân sự trong đó quyền sở
hữu nhà ở hình thành trong tương lai được dịch chuyển từ bên bán sang bên mua,
như vậy, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai chính là quyền sở
hữu đối với nhà ở sẽ hình thành trong tương lai đó. Có thể nói, đối tượng của hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là yếu tố quan trọng của hợp đồng
bởi không có đối tượng thì không thể mua bán được. Và khi tham gia quan hệ mua
bán, các bên mua bán cần phải thỏa thuận rõ ràng, cụ thể về đối tượng của hợp đồng
cùng các vấn đề có tính chất pháp lý có liên quan để tài sản và quyền sở hữu nhà ở
hình thành trong tương lai này không phải là tài sản tranh chấp.
(iv) Về nội dung, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai là tổng hợp những điều khoản mà các chủ thể tham gia hợp đồng đã thỏa
thuận, những điều khoản này xác định những quyền và nghĩa vụ cụ thể của các bên
trong hợp đồng.
Như vậy, theo Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định ngoài nhà, công
trình xây dựng có sẵn, thì nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai
cũng sẽ là đối tượng được đưa vào mua bán. Theo khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh
bất động sản thì mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được
hiểu là tại thời điểm ký hợp đồng thì nhà này chưa hình thành hoặc đang hình thành
theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể. Như vậy, đối tượng của
hợp đồng là nhà, công trình lúc này có thể chưa được xây dựng hoặc vẫn đang được
xây dựng. Cho nên, các bên không thể quan sát đánh giá trực tiếp bằng mắt, và bên
mua sẽ căn cứ vào hồ sơ dự án, bản vẽ thi công hoặc tiến độ thực hiện công trình để
quyết định giao kết hợp đồng.
Trong thời gian qua, hình thức mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành
trong tương lai diễn ra rất sôi động trên thị trường bất động sản đặc biệt trong phân
khúc thị trường nhà ở. Mặc dù, hình thức này có nhiều ưu điểm cho khách hàng và
chủ đầu tư, nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là đối với khách hàng. Nguyên nhân
xuất phát từ đặc điểm đối tượng hợp đồng và quy định của pháp luật kinh doanh bất
12


động sản điều chỉnh vấn đề này chưa hoàn thiện. Thực trạng quy định của pháp luật
kinh doanh bất động sản đối với mua bán nhà,công trình xây dựng hình thành trong
tương lai vẫn còn một số bất cập, dẫn đến khi giao kết thực hiện hợp đồng đã phát
sinh rất nhiều tranh chấp, xin đơn cử phân tích một số vướng mắc sau:
Thứ nhất, sự khác nhau về thời điểm chủ đầu tư được thực hiện huy động
vốn từ hoạt động mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai giữa
Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư thực hiện huy
động vốn lần đầu khi đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản

tương ứng theo nội dung và tiến độ dự án được phê duyệt, có biên bản nghiệm thu
đã hoàn thành xong phần móng; được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận
bằng văn bản cụ thể ; đối với các lần huy động vốn tiếp theo sẽ được thực hiện theo
tiến độ dự án.
Theo quy định của Luật Nhà ở thì thời điểm chủ đầu tư thực hiện huy động
vốn lần đầu khi thiết kế nhà đã được phê duyệt và được xây dựng xong phần móng.
Xây dựng xong phần móng của nhà ở hoặc công trình có chức năng hỗn hợp được
xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng hoặc tới độ cao mặt sàn
của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó. Nhưng quy định này cũng không rõ ràng
về thời điểm huy động vốn, khi thuật ngữ về “đài giằng móng” không được giải
thích. Trong lĩnh vực xây dựng, móng nhà là bộ phận kết cấu bên dưới của công
trình xây dựng, liên kết với các kết cấu chịu lực của công trình như tường, cột; giằng
móng được gọi là đà kiềng có tác dụng đỡ tường bên trên và làm giảm độ lún lệch
giữa các móng trong công trình. Theo đó, xây dựng xong đài giằng móng có thể hiểu
là hoàn thành xong phần móng, các trụ giằng móng và việc liên kết các trụ này lại
với nhau. Tuy nhiên, đây là cách hiểu của chủ đầu tư trong việc thực hiện dự án nhà,
công trình xây dựng, Luật Nhà ở cũng như Luật Xây dựng hiện nay không có quy
định giải thích về việc hoàn thành giai đoạn đài giằng móng là như thế nào.
Xét về thời gian chủ đầu tư được thực hiện bán sản phẩm và bắt đầu huy
động vốn lần đầu tiên thì theo quy định của Luật Nhà ở là muộn hơn so với Luật
Kinh doanh bất động sản. Đối với nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở thì
chủ đầu tư thực hiện dự án có thể huy động vốn khi hoàn thiện cơ sở hạ tầng cho bất
13


động sản. Đối với nhà ở thì bắt buộc phải hoàn thành xong phần móng mới được bắt
đầu huy động vốn. Thực tiễn cho thấy khi thực hiện dự án thì các chủ đầu tư mong
muốn huy động nhanh nguồn vốn, cho nên xảy ra tình trạng vi phạm về thời gian
thực hiện bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Nếu chủ đầu tư
thực hiện huy động vốn khi xây dựng hạ tầng cho dự án đã được phê duyệt thì lúc

này sẽ trái với quy định của pháp luật về nhà ở nhưng lại thỏa mãn điều kiện được
quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản. Mặc dù, Luật Kinh doanh bất động
sản và Luật Nhà ở quy định khác nhau về thời điểm chủ đầu từ được huy động vốn
từ hình thức bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nhưng giữa
Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở không có sự mâu thuẫn. Cho nên, với
đối tượng đặc thù công trình xây dựng là nhà ở, khi thực hiện mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải thực hiện đúng với quy định của pháp
luật về nhà ở, tức là chỉ được phép bán và thu tiền ứng trước của người có nhu cầu
mua nhà ở trong trường hợp thiết kế nhà đã được phê duyệt và đã được xây dựng
xong phần móng vì đối với dự án khu nhà ở ngoài việc phải tuân thủ quy định chung
như đối với nhà, công trình xây dựng còn phải thực hiện theo các quy định của pháp
luật về nhà ở.
Thứ hai, về quy định giá trị vốn được huy động.
Đối với công trình xây dựng là nhà ở thì tổng số tiền mà chủ đầu tư huy động
từ khách hàng tối đa không được quá 70% giá trị nhà ở trước khi bàn giao. Về mức
vốn này, đã từng có ý kiến cho rằng việc quy định về mức 70% là còn thấp chưa đáp
ứng được nhu cầu về vốn để thực hiện dự án, vì thế nên nâng mức này lên là 80%
hoặc cao hơn nhưng không quá 95%. Nếu chấp thuận thì sẽ hết sức nguy hiểm, bởi
lẽ với mức 70% giá trị của hợp đồng thì khách hàng đã đóng góp hơn hơn 2/3 nguồn
vốn để có thể thực hiện hoàn thành một sản phẩm nhà ở trong dự án. Hơn nữa nếu
quy định lớn hơn mức 70% thì mức rủi ro cho khách hàng càng tăng, bởi vì chủ đầu
tư không đủ năng lực tài chính thực hiện dự án thì nguồn vốn của người mua sẽ bị
“chôn” nhiều hơn. Mặt khác, quy định 70% chứ không phải là 80% hay 90%, 95%
nhằm để chủ đầu tư có trách nhiệm hơn trong việc đánh giá khả năng thực hiện dự
án của mình, tránh trường hợp chủ đầu tư không có năng lực tài chính thực hiện dự
án rồi phụ thuộc vào nguồn vốn huy động từ người mua. Quy định của pháp luật
14


hiện hành thì chủ đầu tư khi có vi phạm về huy động vốn có thể bị xử phạt hành

chính với mức phạt từ 60 đến 80 triệu đồng. Tuy nhiên, chủ đầu tư thực hiện dự án
vẫn cố tình vi phạm, huy động vượt quá giới hạn luật định. Thực tiễn hiện nay cho
thấy, vi phạm của chủ đầu tư trong huy động vốn diễn ra rất phổ biến, nhiều trường
hợp chủ đầu tư đã thu tiền trước từ khách hàng mua nhà là 90%, cá biệt có trường
hợp lên đến 95% những vẫn “qua mặt” được cơ quan có thẩm quyền. Vì vậy, vấn đề
đặt ra hiện nay cần phải hoàn thiện quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản,
có cơ chế kiểm tra và xử lý từ đó ngăn ngừa những vi phạm từ chủ đầu tư.
Thứ ba, vấn đề về cơ chế kiểm soát sử dụng vốn đúng mục đích của chủ đầu
tư khi thực hiện huy động vốn bằng hình thức mua bán nhà công trình xây dựng
hình thành trong tương lai.
Một trong những nghĩa vụ quan trọng của chủ đầu tư khi thực hiện huy động
vốn thông qua việc bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đó là
phải sử dụng nguồn vốn đúng mục đích. Luật Kinh doanh bất động sản cũng đã quy
định chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất
động sản. Việc sử dụng đúng mục đích được hiểu là việc chủ đầu tư phải sử dụng
nguồn tiền ứng trước khách hàng được để phục vụ cho việc xây dựng nhà, công
trình xây dựng trong chính dự án đang được huy động vốn, không được dùng để đầu
tư thực hiện cho dự án khác. Chủ đầu tư bị ràng buộc trách nhiệm này nhằm đảm dự
án đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng được thực hiện và hoàn thành, tránh được
sự đầu tư tràn lan làm thất thoát nguồn vốn. Hơn nữa, dưới góc độ kinh tế khi huy
động vốn qua hình thức bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai để
huy động được nguồn tiền nhàn rỗi, từ đó tạo nên tiếp những giá trị thặng dư cho xã
hội, nếu dùng tiền huy động để đầu tư sai mục đích sẽ làm mất nghĩa của việc huy
động vốn. Ngoài ra, người mua sẽ là người phải gánh chịu thiệt hại khi chủ đầu tư
dùng sai mục đích vốn, không những mục đích mua nhà không đạt được mà còn
phải chịu “chôn vốn” nhiều trường hợp không thể đòi lại được từ chủ đầu tư.
Tuy đã có quy định về việc sử dụng nguồn vốn huy động đúng mục đích,
nhưng Luật Kinh doanh bất động sản lại không có quy định để về việc kiểm soát
việc sử dụng vốn như thế nào và cũng không có quy định về xử lý vi phạm của chủ
đầu tư trong trường hợp sử dụng sai mục đích. Điều này dẫn đến thực trạng chủ đầu

15


tư sau khi huy động vốn đã tự do dùng nguồn vốn này thực hiện những mục đích
khác. Trong thời gian qua hàng loạt những dự án đầu tư nhà, công trình xây dựng
được chủ đầu tư thực hiện huy động vốn nhưng lại không thực hiện thi công xây
dựng vàđến nay vẫn chưa hoàn thiện. Thực tiễn hiện nay đã cho thấy sự cần thiết
trong việc xây dựng cơ chế để kiểm soát sử dụng nguồn vốn huy động của chủ đầu
tư qua hình thức mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, và
hoàn thiện các quy định về xử lý vi phạm của chủ đầu tư khi sử dụng vốn sai mục
đích.
Qua những phân tích về mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong
tương lai, tác giả thấy rằng, những bất cập hiện nay còn tồn tại trong quy định đó là
thời điểm chủ đầu tư được bán nhà, công trình xây dựng để huy động vốn; mức vốn
tối đa mà chủ đầu tư được huy động; cơ chế kiểm soát việc sử dụng nguồn vốn của
chủ đầu tư. Những bất cập trong quy định của pháp luật làm nảy sinh các vi phạm
của chủ đầu tư trong thực tiễn, từ đó xuất hiện các tranh chấp liên quan đến mua bán
nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Vì vậy, giải quyết các bất cập
này là yêu cầu bức thiết trong việc hoàn thiện pháp luật mua bán nhà, công trình xây
dựng.
Có thể nói, tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai là tình trạng pháp lý trong quan hệ mua bán, mà ở đó các bên thể hiện sự
xung đột hay bất đồng ý chí với nhau về những quyền và nghĩa vụ phát sinh từ việc
mua bán nhà ở - là tài sản hình thành trong tương lai đó.
Như vậy, có thể hiểu khái quát, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai là những mâu thuẫn, bất đồng phát sinh từ quyền và nghĩa vụ
trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa bên bán (chủ đầu tư)
và bên mua (khách hàng). Đó là những tranh chấp về tiến độ, về diện tích, về phí, về
quản lý vận hành khi đưa vào sử dụng... Tuy nhiên, để xác định rõ hơn chúng ta cần
có cái nhìn tổng thể sau khi phân tích về các rủi ro, các tranh chấp điển hình.

1.1.3. Các loại tranh chấp phát sinh từ nhà ở hình thành trong tương lai
Do tốc độ đô thị hóa gia tăng mạnh mẽ ở các đô thị lớn trong đó có Thành
phố Hồ Chí Minh, hàng loạt dự án nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng ồ
ạt để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân thành phố khi quỹ đất ở ngày càng hẹp
16


lại. Các tranh chấp giữa người bán – các chủ đầu tư và người mua – khách hàng
trong quá trình thực hiện các giao dịch mua bán chuyển nhượng cũng theo đó mà
bùng phát mạnh mẽ về cả số lượng lẫn tính phức tạp. Để xác định cụ thể các loại
tranh chấp, chúng ta có thể tìm hiểu các tranh chấp theo ba nhóm cơ bản như sau:
(i) Nhóm tranh chấp phát sinh do chủ đầu tư vi phạm pháp luật, bao gồm các
tranh chấp phổ biến như chủ đầu tư cung cấp thông tin gian dối, xây dựng không
phép, vi phạm an toàn phòng cháy, người mua không làm được thủ tục sở hữu nhà ở
do chủ đầu tư chưa giải chấp dự án khi mở bán.
(ii) Nhóm tranh chấp phát sinh do chủ đầu tư vi phạm các cam kết trong dự
án đã được phê duyệt và mở bán, bao gồm tự ý thay đổi thiết kế hạ tầng, hạng mục
công trình… để tăng thu lợi nhuận. Phổ biến nhất là chủ đầu tư tự ý bỏ các công
trình phúc lợi công cộng để xây thêm cao ốc nhà văn phòng, trung tâm thương mại.
Ngoài ra, còn tự ý thay đổi cấu trúc và công năng của tòa nhà, thu hẹp các diện tích
sở hữu chung như hành lang, cầu thang bộ gây bất lợi cho người mua, xây thêm tầng
để tăng số lượng căn hộ và tăng diện tích sở hữu riêng của chủ đầu tư trong tòa nhà.
(iii) Nhóm tranh chấp do chủ đầu tư vi phạm các thỏa thuận đã ghi nhận trong
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Điển hình là tranh chấp do chủ
đầu tư bàn giao căn hộ không đúng thời hạn tranh chấp do căn hộ không đạt yêu cầu
về thiết kế và chất lượng như cam kết, thiếu hoặc thừa diện tích, nội thất không
đúng vật liệu, chủng loại so với như mô tả trong hợp đồng. Điều đáng lưu ý là không
phải sai phạm nào cũng có thể phát hiện ngay tại thời điểm bàn giao. Có những vấn
đề về chất lượng kém của công trình, người mua chỉ phát hiện ra trong quá trình sử
dụng sau này. Điều này làm cho việc khiếu nại của người mua đối với chủ đầu tư

càng thêm khó khăn. Đặc điểm chung của tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai là:
Thứ nhất, các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai về bản chất pháp lý và thương mại là tranh chấp tiêu dùng, phát sinh
trong và sau hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Khi tranh chấp xảy
ra khả năng tiếp cận và kiểm chứng các thông tin liên quan để chứng minh thiệt hại
của người mua là rất hạn chế.

17


Thứ hai, phần lớn tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai mang tính tập
thể. Những người mua/chủ hộ/người sử dụng hợp pháp nhà ở hình thành trong tương
lai trong cùng tòa nhà, cụm nhà chung cư của cùng một dự án thường có những
khiếu nại, khởi kiện có tính chất tương tự về tính chất và nội dung pháp lý đối với
chủ đầu tư như đã đề cập đến trong ba nhóm tranh chấp điển hình đã phân tích ở
trên.
Các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp được nhận diện chủ yếu:
Một là, chủ đầu tư cố tình vi phạm các nguyên tắc, các nghĩa vụ của chính
mình và vi phạm quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng. Cụ thể vi phạm các nghĩa
vụ, trách nhiệm của chủ đầu tư quy định tại Luật Xây dựng 2014 và Nghị định số
59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015, Nghị định số 42/2017/NĐ-CP ngày 05/04/2017
bổ sung hướng dẫn Nghị định số 59/2015/NĐ-CP, vi phạm các điều cấm về “gian
lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản” quy định tại Điều 13 và khoản 4 Điều 8
Luật Kinh doanh bất động sản, vi phạm nghĩa vụ giao hàng đúng đối tượng, đúng
chất lượng, đúng thời hạn và giá cả thỏa thuận quy định tại khoản 6 Điều 8 của Luật
Bảo vệ người tiêu dùng 2010, vi phạm các điều cấm tại khoản 5 và 6 Điều 6 Luật
Nhà ở 2014, vi phạm quyền được thông tin đầy đủ chính xác về hàng hóa của người
tiêu dùng quy định tại khoản 2 Điều 8 Luật Bảo vệ người tiêu dùng 2010 bằng các
hành vi che giấu hoặc công bố một cách mập mờ, nước đôi về các thông tin không

có lợi cho dự án nhằm thu hút khách hàng mua sản phẩm, lừa dối khách hàng để bán
nhà chưa hoàn thiện về hồ sơ pháp lý, tự ý thay đổi thiết kế dự án…
Hai là, bản thân khách hàng khi tiến hành mua nhà ở hình thành trong tương
lai đã không tìm hiểu kỹ lưỡng các thông tin pháp lý về dự án hoặc thậm chí có đọc,
có xem nhưng không hiểu hết các điều khoản của hợp đồng như đối tượng hợp
đồng, giá cả, điều kiện giao dịch… Có một thực tế đáng chú ý là người mua thường
không tự tìm hiểu kỹ càng các thông tin về dự án trong hồ sơ pháp lý, mà chủ yếu
hình dung qua các tài liệu giới thiệu, quảng cáo do chủ đầu tư phát hành. Lợi dụng
sự cả tin của khách hàng, các chủ đầu tư có thể đưa ra các thông tin không chính xác
theo hướng có lợi để thúc đẩy việc mua bán giao dịch. Đây là một thực tế rất đáng lo
ngại vì hầu như bên mua – khách hàng không đủ kiến thức, không đủ thời gian để

18


tìm hiểu, chọn lựa và đặc biệt là lợi nhuận mơ hồ mà các tư vấn viên, các môi giới
vẽ ra đã làm mờ mắt khách hàng.
Ba là, có những tranh chấp xảy ra do các quy định của pháp luật về mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai không đồng bộ, không phù hợp thực tiễn, các tiêu
chuẩn kỹ thuật do cơ quan chức năng đưa ra trái ngược nhau khiến chủ đầu tư dễ
dàng lựa chọn điểm yếu này để đưa ra các điều khoản giao dịch có lợi cho mình và
gây thiệt hại cho khách hàng. Điển hình là các trường hợp liên quan đến diện tích
căn hộ khi các bên giao dịch mua bán, do đặc thù là “hình thành trong tương lai”
trong khi các hạng mục, các thông tin cần phải rõ ràng ngay từ khi ký kết hợp đồng,
vì thế có chủ đầu tư lấy căn cứ là quyết định phê duyệt của cơ quan nhà nước, có
chủ đầu tư lấy diện tích thực tế sau khi xây dựng xong, có chủ đầu tư thì tính cả
tường bao, hộp gen kỹ thuật... Bên cạnh đó, trải qua các thời kỳ các văn bản pháp
luật cũng có những bất cập về cách tính diện tích theo hợp đồng mua bán, diện tích
thông thủy, diện tích tim tường và đến khi cấp giấy chứng nhận cho người mua thì
phát sinh rất nhiều hệ lụy, tranh chấp kéo dài gây ra rất nhiều hậu quả pháp lý tiêu

cực.
Ngoài ra, tranh chấp còn phát sinh do các quyết định không phù hợp, thiếu
minh bạch của cơ quan quản lý nhà nước. Nhiều trường hợp cơ quan chức năng
chấp thuận các yêu cầu của chủ đầu tư về điều chỉnh dự án, thay đổi thiết kế, công
năng tòa nhà đối với các dự án đã được phê duyệt và triển khai bán trên thị trường,
nhưng lại không kiểm tra sự đồng thuận của người mua đối với các thay đổi này.
Điều này đã tạo điều kiện cho chủ đầu tư vi phạm nguyên tắc tự nguyện, thỏa thuận,
trung thực giữa người bán và người mua, ảnh hưởng đến lợi ích của khách hàng.
Đây là một trong những tranh chấp rất phức tạp vì sự né tránh của cơ quan quản lý
nhà nước hoặc tìm cách lấm liếm hợp thức hóa cái sai do chính họ đã có những
quyết định không đúng hoặc thiếu minh bạch trước đó.
1.2. Giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp
luật tại Tòa án nhân dân
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành
trong tương lai
1.2.1.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai
19


Theo Từ điển Tiếng Việt (1992), giải quyết tranh chấp được hiểu là làm cho
các xung đột, bất đồng không còn thành vấn đề nữa. Khi có tranh chấp xảy ra, các
chủ thể thường lựa chọn, sử dụng một hoặc một số phương thức phù hợp để giải
quyết tranh chấp của mình. Việc chủ thể lựa chọn phương thức nào để giải quyết
tranh chấp để đảm bảo phù hợp và mang lại kết quả như mong đợi còn phụ thuộc
vào nhiều yếu tố. Bởi đối với mỗi loại tranh chấp có các phương thức giải quyết
khác nhau, bản thân mỗi phương thức lại có những đặc trưng riêng, được thực hiện
bằng các quy tắc, hình thức và thủ tục của nó. Chính vì vậy, mỗi phương thức giải
quyết tranh chấp đều có những ưu điểm và hạn chế của mình. Điều này đòi hỏi các
bên phải hiểu rõ bản chất và cân nhắc các ưu điểm, nhược điểm của từng phương
thức. Tuy nhiên, dù là phương thức giải quyết tranh chấp nào cũng phải đảm bảo

quyền bình đẳng, quyền tự định đoạt của các bên trong quá trình giải quyết tranh
chấp theo quy định của pháp luật.
Phải nói ngay rằng giải quyết tranh chấp nhà ở trong tương lai thực chất là
giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai đó. Bởi lẽ tranh chấp chỉ có thể xảy ra khi quyền và lợi ích hợp pháp của
các bên không được tôn trọng mà các nội dung này chắc chắn các bên phải thỏa
thuận bằng một giao kết cụ thể ở đây chính là bằng hợp đồng. Mặt khác, như trên đã
phân tích thì nhà ở hình thành trong tương lai là tài sản đặc biệt, khi giao dịch mua
bán tài sản đó chưa “hiển hiện”, “nắm, sờ...” được, các bên có thể chưa hình dung
được tài sản mà mình mua bán dự kiến sẽ như thế nào, do đó pháp luật quy định các
bên tham gia phải giao kết bằng văn bản cụ thể, trong đó bao gồm rất nhiều các điều
khoản liên quan quy định về tài sản là nhà ở sẽ hình thành/hoặc không hình thành
trong tương lai nhằm bảo đảm quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia, đồng thời có
hướng giải quyết nếu có tranh chấp xảy ra.
Có thể nói tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai là tình trạng pháp lý trong quan hệ mua bán, mà ở đó, các bên thể hiện sự
xung đột hay bất đồng ý chí với nhau về những quyền và nghĩa vụ phát sinh từ việc
mua bán nhà ở - là tài sản hình thành trong tương lai đó.
Có một số nghiên cứu cho rằng, tranh chấp hợp đồng khác biệt với vi phạm
hợp đồng. Nếu như vi phạm hợp đồng là hành vi pháp lý của các bên đã xử sự trái
20