Luận văn thạc sĩ khoa học: Đánh giá công tác thực hiện và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao khả năng thực hiện các phương án quy hoạch sử dụng đất huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------

LÊ THỊ ANH THƢ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỰC HIỆN VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM
NÂNG CAO KHẢ NĂNG THỰC HIỆN CÁC PHƢƠNG ÁN QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH P HỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – Năm 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------

LÊ THỊ ANH THƢ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỰC HIỆN VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM
NÂNG CAO KHẢ NĂNG THỰC HIỆN CÁC PHƢƠNG ÁN QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS. NGUYỄN THỊ HÀ THÀNH

Hà Nội – Năm 2019


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ luận
văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ
rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Lê Thị Anh Thƣ


LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản
thân, tôi đã nhận đƣợc sự hƣớng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các
thầy cô giáo cùng sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan và đồng nghiệp.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hƣớng dẫn khoa học
TS. Nguyễn Thị Hà Thành đã tận tình hƣớng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình
hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa
Địa lý, Trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã nhiệt tình
giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này. Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới
các cán bộ UBND huyện Hoài Đức, phòng Tài nguyên môi trƣờng huyện Hoài Đức
và ngƣời dân địa phƣơng đã hỗ trợ dữ liệu và các thông tin cần thiết cho luận văn

này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những ngƣời thân, cán bộ đồng
nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài
này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Lê Thị Anh Thƣ


MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ..........................................................................9
MỞ ĐẦU ......................................................................................................................1
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ....................................5
1.1. Cơ sở lý luận về quy hoạch sử dụng đất cấp huyện ..........................................5
1.1.1. Khái niệm quy hoạch sử dụng đất ........................................................................... 5
1.1.2. Vai trò của quy hoạch sử dụng đất cấp huyện ....................................................... 6
1.1.3. Cơ sở pháp lý trong lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện .................................. 7
1.1.4. So sánh điểm giống và khác về quy định quy hoạch sử dụng đất giữa Luật đất
đai 2003 và 2013 .................................................................................................................. 8
1.1.5. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............................................... 13
1.1.6. Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện ........................................................ 14
1.2. Bản chất, phân loại tính khả thi và hiệu quả của phƣơng án quy hoạch sử
dụng đất...................................................................................................................14
1.3. Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất của một số nƣớc trên thế giới và
tại Việt Nam ............................................................................................................16
1.3.1. Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất một số nƣớc trên thế giới ............ 16
1.3.2. Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất tại Việt Nam.................................. 19
CHƢƠNG 2: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỰC HIỆN PHƢƠNG ÁN ....................22
QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020 HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH

PHỐ HÀ NỘI .............................................................................................................22
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Hoài Đức .......................................22
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên................................................................................... 22
2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ........................................................................................ 24
2.2. Phân tích tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức,
thành phố Hà Nội ....................................................................................................27
2.2.1. Tình hình quản lý đất đai huyện Hoài Đức giai đoạn 2011 - 2015 ................... 27
2.2.2. Tình hình sử dụng đất và biến động sử dụng đất của huyện Hoài Đức ............ 31
2.3. Đánh giá tình hình thực hiện phƣơng án quy hoạch sử dụng đất huyện Hoài
Đức giai đoạn 2011 – 2015 ....................................................................................45
2.3.1. Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (20112015) của huyện Hoài Đức ............................................................................................... 45
2.3.2. Đánh giá công tác thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất giai đoạn 2011 2015 theo quy hoạch sử dụng đất đƣợc duyệt của huyện Hoài Đức ........................... 54


2.3.4. Mục tiêu và các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của huyện Hoài
Đức ....................................................................................................................................... 58
CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ ĐIỀU TRA KHẢO SÁT Ý KIẾN VỀ VIỆC LẬP QUY
HOẠCH VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO ...................63
KHẢ NĂNG THỰC HIỆN PHƢƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT .........63
ĐẾN NĂM 2020 HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ............................63
3.1. Phân tích kết quả điều tra khảo sát lấy ý kiến của ngƣời dân và cán bộ quản
lý về công tác thực hiện quy hoạch sử dụng đất huyện Hoài Đức ........................63
3.1.1. Kết quả điều tra khảo sát lấy ý kiến của ngƣời dân ............................................. 63
3.1.2. Kết quả điều tra khảo sát lấy ý kiến của cán bộ quản lý ..................................... 69
3.2. Phân tích ƣu điểm, nhƣợc điểm và các hạn chế trong công tác thực hiện quy
hoạch sử dụng đất của huyện Hoài Đức .................................................................72
3.2.1. Những ƣu điểm ........................................................................................................ 72
3.2.2. Những tồn tại, hạn chế ............................................................................................ 72
3.2.3. Nguyên nhân của các tồn tại, hạn chế ................................................................... 73
3.3. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao khả năng thực hiện phƣơng án quy

hoạch sử dụng đất đến năm 2020 ...........................................................................76
3.3.1. Giải pháp về chính sách .......................................................................................... 76
3.3.2. Giải pháp về kinh tế................................................................................................. 77
3.3.3. Giải pháp về tổ chức................................................................................................ 78
3.3.4. Giải pháp nâng cao chất lƣợng phƣơng án quy hoạch sử dụng đất .................. 79
3.3.5. Giải pháp quản lý, giám sát thực hiện quy hoạch sử dụng đất .......................... 79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ....................................................................................81
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..........................................................................................83
PHỤ LỤC ...................................................................................................................85
PHIẾU ĐIỀU TRA (Dùng cho đối tƣợng là cán bộ trong cơ quan nhà nƣớc) .........85
PHIẾU ĐIỀU TRA (Dùng cho đối tƣợng là ngƣời dân) ...........................................88
BẢN ĐỔ HIỆN TRẠNG HUYỆN HOÀI ĐỨC NĂM 2015 ...................................91
BẢN ĐỒ QUY HOẠCH HUYỆN HOÀI ĐỨC NĂM 2020 ....................................92


DANH MỤC HÌNH

Hình 2 1: Vị trí địa lý huyện Hoài Đức......................................................................22
Hình 2.2: Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 huyện Hoài Đức ........................................31
Hình 2.3: Biến động sử dụng đất năm 2015 so với năm 2011 ..................................34
Hình 2.4: So sánh kết quả thực hiện và các chỉ tiêu sử dụng đất huyện Hoài Đức ..46
Hình 2.5: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất nông nghiệp ...........................51
Hình 2.6: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất phi nông nghiệp ....................53
Hình 2.7: Kết quả thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2015
huyện Hoài Đức ........................................................................................55
Hình 2. 8: Diện tích các nhóm đất theo phƣơng án quy hoạch sử dụng đất ............. 61
Hình 3.1: Nhận xét của ngƣời dân về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ...64
Hình 3.2: Kết quả lấy ý kiến ngƣời dân về tình trạng quy hoạch treo ......................67
Hình 3.3: Kết quả lấy ý kiến về việc công khai quy hoạch sử dụng đất ...................68
Hình 3.4: Tần suất giải quyết khiếu kiện, khiếu nại về quy hoạch sử dụng đất .......71

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Diện tích các loại đất nông nghiệp huyện Hoài Đức năm 2015 ...............32
Bảng 2. 2: Diện tích các loại đất phi nông nghiệp huyện Hoài Đức năm 2015 ........33
Bảng 2. 3: Biến động các loại đất huyện Hoài Đức giai đoạn 2011-2015 ................44
Bảng 2. 4: Kết quả thực hiện Chỉ tiêu sử dụng đất đến năm 2015 ............................46
Bảng 2. 5: Danh mục các công trình đã thực hiện trong kỳ kế hoạch sử dụng đất
(2011-2015)...............................................................................................48
Bảng 2. 6: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất nông nghiệp .........................51
Bảng 2. 7: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất phi nông nghiệp ...................52
Bảng 2. 8: Kết quả thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất .....................................54
Bảng 2. 9. Thống kê diện tích đất năm 20.16 và năm 2017 ......................................56
Bảng 2. 10: Tổng hợp diện tích, cơ cấu các loại đất đƣợc duyệt theo quy hoạch .... 58
Bảng 3. 1: Số lƣợng phiếu khảo sát phân bổ cho các đối tƣợng ...............................63
Bảng 3.2: Việc triển khai thực hiện quy hoạch và kế hoạch sử dụng một số loại đất
...................................................................................................................64
Bảng 3.3: Nguyên nhân ảnh hƣởng tới việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ..69


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trƣờng

UBND

Ủy ban nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai ngoài chức năng vốn có của nó là tƣ liệu sản xuất đặc biệt không thể
thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố
các khu dân cƣ, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc
phòng thì trong thời kỳ phát triển kinh tế mới, đất đai còn có thêm chức năng tạo
nguồn vốn và thu hút cho đầu tƣ phát triển mang ý nghĩa rất quan trọng. Trên
phƣơng diện kinh tế, đất đai là nguồn tài nguyên chính, là nguồn lực cơ bản để phát
triển kinh tế đất nƣớc và là nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc. Đất đai đƣợc coi là
một loại bất động sản, là một loại hàng hoá đặc biệt vì những tính chất của nó nhƣ
cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng và trong quá
trình sử dụng nếu sử dụng đất đai một các hợp lý thì giá trị của đất không những
không mất đi mà còn tăng lên.
Mối quan hệ giữa con ngƣời và đất đai ngày càng gắn bó chặt chẽ với nhau.
Trong tiến trình phát triển lịch sử của xã hội đất đai đã trở thành một nguồn tài sản
quý giá của con ngƣời. Con ngƣời dựa vào đất đai để làm ra của cải nuôi sống mình,
không có đất thì không có một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động nào diễn
ra và quan trọng là sẽ không có sự tồn tại của con ngƣời. Song đất đai là nguồn tài
nguyên tự nhiên có giới hạn về không gian, diện tích, trong khi đó sự phát triển của
kinh tế, gia tăng dân số cũng nhƣ nhu cầu ngày càng tăng lên đang gây áp lực lớn
đối với quỹ đất của mỗi vùng, của mỗi quốc gia.

Huyện Hoài Đức là huyện ven đô, nằm phía Tây thành phố Hà Nội, quá trình
phát triển công nghiệp - dịch vụ và hình thành các khu đô thị đã và đang diễn ra
mạnh mẽ, thu hút một lƣợng lao động lớn. Hoài Đức là địa phƣơng có tốc độ tăng
trƣởng kinh tế cao trong thời gian qua của Thành phố. Đây cũng là nơi có sự chuyển
dịch đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp (chủ yếu các khu đô thị; cụm,
điểm công nghiệp; thƣơng mại dịch vụ) mạnh mẽ nhất thời gian qua của thành phố
Hà Nội.

1


Huyện Hoài Đức đã có quy hoạch mở rộng không gian, phát triển năng động
thời gian từ nay đến năm 2020 và sau năm 2030. Vì vậy quá trình đô thị hóa là một
xu thế tất yếu đối với sự phát triển kinh tế xã hội của huyện. Nhu cầu sử dụng quỹ
đất cho quy hoạch các khu đô thị; thƣơng mại dịch vụ; quy hoạch các cụm, điểm
công nghiệp cũng đã ảnh hƣởng không nhỏ đến quy mô sản xuất nông nghiệp tại
huyện, có những xã thuộc khu vực nông thôn diện tích đất sản xuất nông nghiệp còn
lại không đáng kể do quá trình đô thị hóa.
Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu
(2011-2015) huyện Hoài Đức đƣợc UBND thành phố Hà Nội phê duyệt tại Quyết
định số 7967/QĐ-UBND ngày 30/12/2013 là căn cứ quan trọng để triển khai thực
hiện các chƣơng trình phát triển kinh tế - xã hội của huyện.
Tuy nhiên, trong quá trình triển khai và thực hiện kế hoạch sử dụng đất vẫn
bộc lộ một số tồn tại nhất định. Tình hình theo dõi, giám sát còn nhiều bất cập dẫn
đến tình trạng “quy hoạch treo” hoặc không điều chỉnh kịp thời những biến động về
sử dụng đất trong quá trình thực hiện phƣơng án quy hoạch trên địa bàn huyện Hoài
Đức.
Với mục tiêu đánh giá kết quả thực hiện phƣơng án quy hoạch sử dụng đất,
nhìn nhận những kết quả đã đạt đƣợc và những tồn tại bất cập trong quá trình thực
hiện phƣơng án quy hoạch. Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao tính khả thi của

phƣơng án quy hoạch sử dụng đất, khắc phục những nội dung sử dụng đất bất hợp
lý, đề xuất, kiến nghị điều chỉnh những nội dung của phƣơng án quy hoạch sử dụng
đất không theo kịp những biến động trong phát triển kinh tế – xã hội của huyện
trong những năm tiếp theo.
Xuất phát từ thực tiễn trên, việc nghiên cứu đề tài: “ Đánh giá công tác thực
hiện và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao khả năng thực hiện các phƣơng án
quy hoạch sử dụng đất huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội” là cần thiết và có ý
nghĩa.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá công tác thực hiện các phƣơng án quy hoạch sử dụng đất đến năm

2


2020 huyện Hoài Đức nhằm tìm ra những ƣu điểm và nhƣợc điểm trong quá trình
tiến hành thực hiện phƣơng án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc phê duyệt.
Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện phƣơng
án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 phù hợp hơn với thực tế phát triển của
huyện Hoài Đức.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2011 2015) của huyện Hoài Đức.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao khả năng thực hiện các phƣơng án
quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 huyện Hoài Đức.
4. Phạm vi nghiên cứu:
Phạm vi nội dung và khu vực nghiên cứu: Nghiên cứu tập trung đánh giá tình
hình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành
phố Hà Nội.
Phạm vi thời gian nghiên cứu: nghiên cứu đƣợc thực hiện với kế hoạch sử
dụng đất 5 năm kỳ đầu 2011 – 2015 của huyện Hoài Đức.

5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phƣơng pháp thu thập tài liệu số liệu: Đƣợc sử dụng nhằm thu thập các số
liệu, tài liệu, bản đồ có liên quan đến điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, hiện trạng
sử dụng đất, kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất và các tài liệu, số liệu khác có
liên quan đến đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện
Hoài Đức, thành phố Hà Nội.
- Phƣơng pháp điều tra, phỏng vấn xã hội học: Để đánh giá về việc thực hiện
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội,
tác giả có tiến hành điều tra phỏng vấn ngoài thực địa đối với 2 đối tƣợng chính là
cán bộ quản lý Tài nguyên Môi trƣờng, Quản lý đô thị và ngƣời dân tại một số xã.
Đã có 160 phiếu đƣợc phát ra, trong đó thu về đƣợc 24 phiếu hỏi các cán bộ quản lý
thuộc các xã Sơn Đồng, Kim Chung, Song Phƣơng, Di Trạch và 120 phiếu hỏi

3


ngƣời dân tại 4 xã gồm: xã Sơn Đồng; xã Kim Chung; xã Di Trạch; và xã Song
Phƣơng. Các xã đƣợc chọn đều là các xã có công trình quy hoạch treo đã nhiều năm
gây không ít bức xúc cho ngƣời dân.
- Phƣơng pháp thống kê, phân tích, so sánh: Trên cơ sở các số liệu, tài liệu
thu thập đƣợc, cùng nguồn dữ liệu điều tra, khảo sát, tác giả nhập dữ liệu trên máy
tính bằng phần mềm excel và dùng các công thức toán để tính toán, phân tích và
chia nhóm ý kiến của cán bộ quản lý và ngƣời dân địa phƣơng về công tác quy
hoạch sử dụng đất. Từ kết quả đó, việc đánh giá những ƣu, nhƣợc điểm của quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên quan điểm của cán bộ và ngƣời dân địa phƣơng
đƣợc thực hiện. Đây là cơ sở dữ liệu quan trọng để tác giả đƣa ra những đề xuất,
kiến nghị hợp lý đối với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa bàn
huyện Hoài Đức.
6. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 3 chƣơng:

Chƣơng 1: Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
Chƣơng 2: Đánh giá công tác thực hiện kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu
2011 - 2015 huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội
Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao khả năng thực hiện các
phƣơng án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 huyện Hoài Đức, thành phố Hà
Nội

4


CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
1.1.1. Khái niệm quy hoạch sử dụng đất
Đất đai là tiềm năng của quá trình phát triển do đất là tƣ liệu sản xuất đặc
biệt và việc tổ chức sử dụng đất gắn chặt với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Do vậy, QHSDĐ sẽ là một hiện tƣợng kinh tế - xã hội. Đây là một hoạt động vừa
mang tính khoa học, vừa mang tính pháp lý của một hệ thống các biện pháp kỹ
thuật, kinh tế và xã hội đƣợc xử lý bằng các phƣơng pháp phân tích tổng hợp về sự
phân bố địa lý của các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội để tổ chức lại việc sử
dụng đất theo pháp luật nhà nƣớc nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất đai hiện tại và
tƣơng lai của xã hội một cách tiết kiệm khoa học và có hiệu quả cao nhất.
Khi nghiên cứu về QHSDĐ, có rất nhiều cách nhận thức khác nhau. Có quan
điểm cho rằng QHSDĐ chỉ đơn thuần là biện pháp kỹ thuật nhằm thực hiện việc đo
đạc, vẽ bản đồ đất đai, phân chia diện tích đất, giao đất cho các ngành và thiết kế
xây dựng đồng ruộng,... Bên cạnh đó, có quan điểm lại cho rằng QHSDĐ đƣợc xây
dựng trên các quy phạm của Nhà nƣớc nhằm nhấn mạnh tính pháp chế của quy
hoạch sử dụng đất đai. Tuy nhiên, đối với cả hai cách nhận thức trên, bản chất của
QHSDĐ không đƣợc thể hiện đúng và đầy đủ vì bản thân của QHSDĐ không nằm
trong kỹ thuật đo đạc và cũng không thuộc về hình thức pháp lý mà nó nằm bên
trong việc tổ chức sử dụng đất nhƣ một tƣ liệu sản xuất đặc biệt, coi đất đai nhƣ đối

tƣợng của các mối quan hệ xã hội trong sản xuất. Do đó, QHSDĐ sẽ là một hoạt
động vừa mang tính kỹ thuật, tính kinh tế và tính pháp lý [7].
Theo Nguyễn Hữu Ngữ (2010), có thể rút ra khái niệm về QHSDĐ nhƣ sau:
“Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế
của Nhà nƣớc về tổ chức và sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao
nhất thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nƣớc, tổ chức sử dụng đất
nhƣ một tƣ liệu sản xuất cùng với các tƣ liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng
cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ môi trƣờng” [7].

5


Điều 3, Luật đất đai 2013 cũng đã nêu rõ QHSDĐ là “việc phân bổ và khoanh
vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội,
quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trƣờng và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm
năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh
tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định” [8].
Theo FAO (1993), QHSDĐ là một đánh giá mang tính hệ thống về tiềm năng
đất đai và nguồn nƣớc, những phƣơng án thay thế trong sử dụng đất và những điều
kiện kinh tế - xã hội nhằm lựa chọn và điều chỉnh cho phù hợp các phƣơng án sử
dụng đất tốt nhất. Mục đích của QHSDĐ là lựa chọn và đƣa vào thực tiễn những
phƣơng án sử dụng đất đáp ứng nhu cầu của ngƣời dân một cách tốt nhất mà vẫn
giữ gìn, đảm bảo các nguồn lực cho tƣơng lai. Động lực của việc quy hoạch là nhu
cầu thay đổi, cải thiện sự quản lý hoặc sự cần thiết có đƣợc cơ cấu sử dụng đất thích
hợp theo hoàn cảnh thay đổi [13].
Nhƣ vậy, có thể nói quy hoạch sử dụng đất là sự định hƣớng cho việc sử
dụng các vùng đất đai phù hợp với đa mục tiêu ở cấp quốc gia và cấp địa phƣơng
trong một khoảng thời gian xác định. Việc sử dụng đất đƣợc điều chỉnh và thay đổi
theo định kỳ cho phù hợp với sự thay đổi về bối cảnh kinh tế-xã hội, an ninh – quốc
phòng, bảo vệ môi trƣờng,... để có thể đảm bảo nhu cầu của ngƣời dân trong hiện tại

và tƣơng lai và hƣớng tới sự phát triển bền vững.
1.1.2. Vai trò của quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đƣợc thực hiện
nhằm đánh giá đúng thực trạng và tiềm năng đất đai của huyện, tạo ra tầm nhìn tổng
quát về phân bổ quỹ đất cho các ngành, các mục tiêu sử dụng đất đáp ứng yêu cầu
phát triển kinh tế, xã hội. Khoanh định, phân bố đất đai phục vụ yêu cầu của các
hoạt động kinh tế trong thời gian tới, là cơ sở để giao đất, xây dựng kế hoạch sử
dụng đất hàng năm, đảm bảo hài hoà giữa các mục tiêu, phù hợp với chiến lƣợc phát
triển kinh tế - xã hội của Thành phố, của vùng, của quốc gia, đảm bảo sử dụng đất
tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả, làm định hƣớng cho việc xây dựng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của các ngành, của cấp xã. Đồng thời, cũng tạo điều kiện cho

6


việc thu hút các dự án đầu tƣ, hình thành các vùng sản xuất nông nghiệp, các trung
tâm văn hoá - xã hội và dịch vụ, góp phần thực hiện quá trình phát triển nông
nghiệp và nông thôn theo chiến lƣợc phát triển kinh tế xã hội của Thành phố [4].
Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là cơ sở quan trọng để chính quyền các
cấp thực hiện sự quản lý có tính thống nhất về đất đai trên địa bàn huyện. Thông
qua quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, các cấp chính quyền vừa thực
hiện quyền định đoạt về đất đai, vừa tạo điều kiện phát huy quyền làm chủ của nhân
dân trong việc sử dụng đất nhằm thực hiện mục tiêu dân giàu, nƣớc mạnh xã hội
công bằng văn minh.
Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện còn là định hƣớng để chính quyền địa
phƣơng có phƣơng án chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối
giữa mục tiêu an ninh lƣơng thực và thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá; phân
công lại lao động, khắc phục hiện tƣợng mất đất nông nghiệp có năng suất cao.
1.1.3. Cơ sở pháp lý trong lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất luôn là một nhiệm vụ quan trọng đƣợc

Đảng và Nhà nƣớc quan tâm. Tầm quan trọng của công tác QHSDĐ đƣợc nêu rất rõ
trong các văn kiện Đảng, trong Hiến pháp, các Luật và các Nghị định, Thông tƣ.
Mục 2 Chƣơng 2 của Luật đất đai 2003 đã nêu những quy định về lập quy
hoạch kế hoạch sử dụng đất, cụ thể: về nguyên tắc, căn cứ, nội dung, thẩm quyền...
Khoản 4, điều 22, Luật đất đai năm 2013 xác định một trong những nội dung
quản lý nhà nƣớc về đất đai là quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất [8].
Khoản 3, điều 7, chƣơng 3 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014
Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013 đã chỉ rõ việc xác định
nhu cầu sử dụng đất và đề xuất các dự án sử dụng đất cấp huyện sẽ do các phòng,
ban cấp huyện xác định. Ủy ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn sẽ xác định nhu cầu
sử dụng đất của địa phƣơng [6].
Với bản đồ quy hoạch sử dụng đất, ký hiệu và thông số màu các loại đất sẽ
tuân theo điều 3 của Thông tƣ 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 [3]. Ký hiệu
thủy hệ và các đối tƣợng khác trên bản đồ sẽ thực hiện theo Thông tƣ số

7


28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ
hiện trạng sử dụng đất [2].
Nhƣ vậy các quy định của pháp luật về lập, điều chỉnh, xét duyệt và tổ chức
thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trở thành công cụ quản lý nhà nƣớc,
những căn cứ pháp lý quan trọng đảm bảo cho sự phát triển đồng bộ, ổn định, an
toàn và đƣợc thể hiện ngay trong nội dung của các đề án QHSDĐ.
1.1.4. So sánh điểm giống và khác về quy định quy hoạch sử dụng đất giữa Luật
đất đai 2003 và 2013
Thứ nhất, về nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất:
Giống nhau: Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai năm 2013 mang quy định những
nguyên tắc chung đó là:
1. Phù hợp với chiến lƣợc, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh;

2. Đƣợc lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp
dƣới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử
dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền quyết định, xét duyệt;
3. Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;
4. Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trƣờng;
5. Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh;
7. Dân chủ và công khai"
Khác nhau: Luật đất đai năm 2013 bổ sung những quy định quan trọng
Tại Khoản 2 Điều 35: “Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm
tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp
huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã”.
Tại Khoản 7 Điều 35:“Bảo đảm ƣu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng,
an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, an ninh lƣơng thực và bảo vệ môi
trƣờng”.

8


Tại Khoản 8 Điều 35:“Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phƣơng
có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc
cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định, phê duyệt”.
Thứ hai, về căn cứ và nội dung lập quy hoạch sử dụng đất:
Giống nhau: : Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai năm 2013 đều quy định những
căn cứ chung và tiên quyết để lập quy hoạch sử dụng đất đó là:
1. Chiến lƣợc, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc
phòng, an ninh của cả nƣớc; quy hoạch phát triển của các ngành và các địa phƣơng;
2. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và nhu cầu của thị trƣờng;
3. Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất;
4. Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trƣớc.

5. Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất;
Về nội dung lập quy hoạch sử dụng đất: Luật đất đai năm 2003 và Luật đất
đai năm 2013 đều quy định về một số nội dung cơ bản trong lập quy hoạch sử dụng
đất nhƣ sau:
1. Định hƣớng, đánh giá tiềm năng đất đai
2. Xác định các chỉ tiêu, mục tiêu sử dụng đất
3. Xác định diện tích các loại đất
4. Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất
Khác nhau:
Về căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất: Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai
năm 2013 đều quy định những căn cứ với ý nghĩa và tinh thần nhƣ nhau, tuy nhiên
câu chữ theo từng thời kỳ là khác nhau nhƣng vẫn thể hiện đúng quan điểm của các
nhà làm luật. Về phần căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất hầu hết là không có những
điểm khác nhau đáng kể
Về nội dung lập quy hoạch sử dụng đất:
1. Luật đất đai năm 2013 đã có những quy định đầy đủ, rõ ràng căn cứ và
nội dung lập quy hoạch sử dụng đất của từng cấp nhằm khắc phục đƣợc những
khó khăn khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nội dung quy hoạch, kế hoạch

9


sử dụng đất đƣợc quy định riêng cho từng cấp để vừa đảm bảo tính chặt chẽ, khoa
học, vừa đáp ứng đƣợc yêu cầu quản lý của từng cấp; đảm bảo nguyên tắc “Quy
hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng
kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng
đất của cấp xã”.
2. Điểm đổi mới đặc biệt và có tính đột phá trong nội dung lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất trong Luật đất đai năm 2013 là tại Điểm c Khoản 4 Điều 40 quy
định cụ thể “Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện”. Trong đó

quy định: “Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án
sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này trong năm
kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã. Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây
dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cƣ nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí,
diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự
án nhà ở, thƣơng mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh”. Đồng thời Luật cũng quy
định tại Điểm đ Khoản 4 Điều 40: “Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của
cấp huyện” để thể hiện đƣợc công trình, dự án này.
Chính việc đổi mới này của Luật đất đai năm 2013 trong việc quy định nội
dung lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện làm cơ sở thu hồi đất, giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất gắn với nhu cầu sử dụng đất trong năm
của các ngành, lĩnh vực, của các cấp, phù hợp với khả năng đầu tƣ và huy động
nguồn lực, khắc phục lãng phí trong việc giao đất cho thuê đất để thực hiện dự án
đầu tƣ.
3. Để tránh chồng chéo trong quy hoạch, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định
mối liên kết giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị trên địa bàn quận tại
Khoản 5 Điều 40, cụ thể là: “Đối với quận đã có quy hoạch đô thị đƣợc cơ quan nhà
nƣớc có thẩm quyền phê duyệt thì không lập quy hoạch sử dụng đất nhƣng phải lập
kế hoạch sử dụng đất hàng năm; trƣờng hợp quy hoạch đô thị của quận không phù
hợp với diện tích đã đƣợc phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thì phải
điều chỉnh quy hoạch đô thị cho phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh”

10


Thứ ba, về lấy ý kiến về quy hoạch sử dụng đất:
Đây là nội dung đƣợc bổ sung mới trong Luật Đất đai năm 2013 và đƣợc quy
định tại Điều 43, trong đó quy định: "Cơ quan có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến
đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ quan tổ chức lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng; hình thức, nội dung và thời gian lấy ý kiến nhân dân

đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng cấp; việc xây dựng báo cáo tổng
hợp, tiếp thu, giải trình ý kiến của nhân dân và hoàn thiện phƣơng án quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất trƣớc khi trình Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất cơ quan tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng thực hiện. Ngoài ra, nhằm
đảm bảo tính khả thi của của việc lấy ý kiến, nâng cao vai trò, ý nghĩa của việc lấy ý
kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Luật còn giao Chính phủ quy định chi tiết
Điều này"
Thứ tƣ, về thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất:
Giống nhau:
1. Quốc hội có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia
2. Chính phủ xét duyệt quy hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ƣơng.
3. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng xét duyệt quy
hoạch sử dụng đất của đơn vị hành chính cấp dƣới trực tiếp.
Khác nhau:
1. Luật đất đai năm 2003 có quy định khác biệt về thẩm quyền của UBND
cấp huyện đƣợc xét duyệt quy hoạch sử dụng đất của xã quy định tại khoản 4 Điều
25 của Luật này (khoản 4 Điều 26).
Luật đất đai năm 2013 lại quy định: Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện ( khoản
3 Điều 46).
2. Nhằm nâng cao trách nhiệm trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục
đích sử dụng đất, đảm bảo quản lý chặt chẽ và sử dụng tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài
nguyên đất đai Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tại Khoản 3 Điều 45: “Ủy

11


ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án
cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật này trƣớc khi phê duyệt kế

hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện”. Với quy định nhƣ vậy sẽ tránh đƣợc
tình trạng tùy tiện trong việc điều chỉnh các dự án.
Thứ năm, về tƣ vấn lập quy hoạch sử dụng đất:
Luật Đất đai năm 2013 bổ sung thêm một điều về “Tƣ vấn lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất” (Điều 47) nhằm chấn chỉnh và chuyên môn hóa các tổ chức, cá
nhân hoạt động tƣ vấn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, góp phần nâng cao chất
lƣợng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
Thứ sáu, về việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất:
Giống nhau:
Trong vấn đề này, Luật đất đai năm 2013 đã kế thừa gần nhƣ toàn bộ các quy
định của Luật đất đai năm 2003 mà không làm mất đi bản chất của các điều luật
Khác nhau:
1. Luật đất đai năm 2013 bổ sung điểm mới quy định rõ quyền và nghĩa vụ
của ngƣời sử dụng đất trong vùng quy hoạch đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm
quyền phê duyệt nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất;
tại Khoản 2 Điều 49 đã quy định cụ thể:“Trƣờng hợp quy hoạch sử dụng đất đã
đƣợc công bố mà chƣa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì ngƣời
sử dụng đất đƣợc tiếp tục sử dụng và đƣợc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng
đất theo quy định của pháp luật. Trƣờng hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm
của cấp huyện thì ngƣời sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng
đất và thu hồi đất theo kế hoạch đƣợc tiếp tục thực hiện các quyền của ngƣời sử
dụng đất nhƣng không đƣợc xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm;
nếu ngƣời sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì
phải đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.
2. Để khắc phục những khó khăn, bất cập trong việc giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất tại thời điểm kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà
quy hoạch sử dụng đất kỳ mới chƣa đƣợc phê duyệt, cụ thể Khoản 4 Điều 49 quy

12

định: “Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất
chƣa thực hiện hết thì vẫn đƣợc tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ
tiếp theo đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định, phê duyệt”. Nội dung
đổi mới này nhằm tạo điều kiện cho việc thực hiện các dự án đầu tƣ không bị đình
trệ, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
Về cơ bản những quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giữa Luật đất
đai 2003 và 2013 là giống nhau. Tuy nhiên, bên cạnh đó luật đất đai 2013 đã có
những bổ sung để hoàn thiện hơn về quy định pháp lý cho công tác lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất.
1.1.5. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Mục tiêu của việc lập QHSDĐ là nhằm lựa chọn phƣơng án sử dụng đất đạt
hiệu quả cao về kinh tế - xã hội, môi trƣờng - sinh thái, an ninh - quốc phòng. Điều
35, Chƣơng 4, Luật đất đai 2013 đã quy định rõ việc lập QHSDĐ cần phải đảm bảo
các nguyên tắc:
- Phù hợp với chiến lƣợc, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã
hội, quốc phòng, an ninh;
- Đƣợc lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dƣới phải
phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp
với quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt.
Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các
vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử
dụng đất của cấp xã;
- Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;
- Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trƣờng; thích ứng
với biến đổi khí hậu;
- Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh;
- Dân chủ và công khai;
- Bảo đảm ƣu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích
quốc gia, công cộng, an ninh lƣơng thực và bảo vệ môi trƣờng;

13


- Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phƣơng có sử dụng đất phải
bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc
có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.
1.1.6. Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
Khi tiến hành lập QHSDĐ cấp huyện, cần căn cứ vào các tài liệu, số liệu và
dữ liệu nhƣ [8,12]: QHSDĐ cấp tỉnh; quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội
của cấp tỉnh và cấp huyện; điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện, quận, thị
xã, thành phố thuộc tỉnh; hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai và kết quả thực
hiện quy hoạch sử dụng đất cấp huyện kỳ trƣớc; nhu cầu sử dụng đất của các ngành,
lĩnh vực, của cấp huyện và của cấp xã; định mức sử dụng đất; tiến bộ khoa học và
công nghệ có liên quan đến việc sử đụng đất.
Nội dung QHSDĐ cấp huyện đƣợc quy định cụ thể tại khoản 2, điều 40,
chƣơng 4, Luật đất đai 2013 [8]:
- Định hƣớng sử dụng đất 10 năm;
- Xác định diện tích các loại đất đã đƣợc phân bổ trong quy hoạch sử dụng
đất cấp tỉnh và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp huyện và
cấp xã;
- Xác định các khu vực sử dụng đất theo chức năng sử dụng đến từng đơn vị
hành chính cấp xã;
- Xác định diện tích các loại đất đã xác định tại điểm b khoản này đến từng
đơn vị hành chính cấp xã;
- Lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; đối với khu vực quy hoạch
đất trồng lúa, khu vực quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất thì thể hiện chi tiết
đến từng đơn vị hành chính cấp xã;
- Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
1.2. Bản chất, phân loại tính khả thi và hiệu quả của phƣơng án quy hoạch sử

dụng đất
Về mặt bản chất, tính khả thi biểu thị khả năng thực hiện của phƣơng án quy
hoạch sử dụng đất khi hội tụ đủ một số điều kiện hoặc yếu tố nhất định cả về

14


phƣơng diện tính toán, cũng nhƣ trong thực tiễn. Nhƣ vậy, để nhìn nhận một cách
đầy đủ về góc độ lý luận, tính khả thi của phƣơng án quy hoạch sử dụng đất sẽ bao
hàm “Tính khả thi lý thuyết”- đƣợc xác định và tính toán thông qua các tiêu chí với
những chỉ tiêu thích hợp ngay trong quá trình xây dựng và thẩm định phƣơng án
quy hoạch sử dụng đất; “Tính khả thi thực tế” chỉ có thể xác định dựa trên việc điều
tra, đánh giá kết quả thực tế đã đạt đƣợc khi triển khai thực hiện phƣơng án quy
hoạch sử dụng đất trong thực tiễn [4].
Khi triển khai thực hiện phƣơng án quy hoạch sử dụng đất trong điều kiện
bình thƣờng, sự khác biệt giữa “Tính khả thi lý thuyết‟ và “Tính khả thi thực tế”
thƣờng không đáng kể. Tuy nhiên, không ít trƣờng hợp luôn có những vấn đề phát
sinh trong quá trình triển khai thực hiện phƣơng án quy hoạch sử dụng đất do tác
động của nhiều yếu tố khó đoán trƣớc đƣợc nhƣ: tính kịp thời về hiệu lực thực thi
của phƣơng án quy hoạch; nhận thức và tính nghiêm minh trong thực thi quy hoạch
của các nhà chức trách và ngƣời sử dụng đất; các sự cố về khí hậu và thiên tai;
những đột biến về mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội; khả năng về các nguồn lực;
áp lực mới về các vấn đề xã hội, thị trƣờng, an ninh quốc phòng; tác động của nền
kinh tế quốc tế,...
Tính khả thi của phƣơng án quy hoạch có thể đƣợc đánh giá và luận chứng
thông qua 5 nhóm tiêu chí sau [5]:
(1) Khả thi về mặt pháp lý, có thể bao gồm các tiêu chí đánh giá về: Căn cứ và
cơ sở pháp lý để lập quy hoạch sử dụng đất gồm các chỉ tiêu: Các quy định trong văn
bản quy phạm pháp luật; Các quyết định, văn bản liên quan đến triển khai thực hiện
dự án...; Việc thực hiện các quy định thẩm định, phê duyệt phƣơng án quy hoạch sử

dụng đất: Thành phần hồ sơ và sản phẩm; Trình tự pháp lý...
(2) Khả thi về phƣơng diện khoa học - công nghệ, bao gồm:
- Cơ sở tính toán và xác định các chỉ tiêu sử dụng đất: Tính khách quan của
các yếu tố tác động đến việc sử dụng đất: điều kiện tự nhiên, định hƣớng phát triển
kinh tế - xã hội; Sử dụng các định mức, tiêu chuẩn; Xây dựng các dự báo theo quy
luật phát triển khách quan; căn cứ theo mô hình mẫu,...;

15


- Phƣơng pháp công nghệ đƣợc áp dụng để xử lý tài liệu, số liệu và xây dựng
tài liệu bản đồ,...
(3) Khả thi về yêu cầu chuyên môn - kỹ thuật, gồm các tiêu chí đánh giá về:
- Mức độ đầy đủ các nội dung chuyên môn theo các bƣớc thực hiện quy
hoạch và các nội dung cụ thể của phƣơng án quy hoạch sử dụng đất,...;
- Nguồn tƣ liệu và độ tin cậy của các thông tin phụ thuộc vào cách thức thu
thập, điều tra, xử lý và đánh giá;
- Tính phù hợp, liên kết (từ trên xuống dƣới) của các chỉ tiêu sử dụng đất
theo quy định trong hệ thống quy hoạch sử dụng đất các cấp.
(4) Khả thi về các biện pháp cần thiết để phƣơng án quy hoạch thực hiện
đƣợc. Theo kinh nghiệm, tiêu chí này có thể đƣợc đánh giá căn cứ theo đặc điểm
hoặc tính chất đầu tƣ của nhóm các biện pháp.
(5) Khả thi về các giải pháp tổ chức thực hiện và quản lý quy hoạch, đƣợc
đánh giá theo nhóm các giải pháp gồm:
- Các giải pháp về nguồn lực và kinh tế;
- Các giải pháp về quản lý và hành chính;
- Các giải pháp về cơ chế chính sách.
1.3. Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất của một số nƣớc trên thế giới
và tại Việt Nam
1.3.1. Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất một số nước trên thế giới

1.3.1.1. Quy hoạch sử dụng đất ở Cộng hòa liên bang Đức
Ở Cộng hoà Liên bang Đức, vị trí của quy hoạch sử dụng đất đƣợc xác định
trong hệ thống quy hoạch phát triển không gian (theo 4 cấp): Liên bang, vùng, tiểu
vùng và đô thị. Trong đó, quy hoạch sử dụng đất đƣợc gắn liền với quy hoạch phát
triển không gian ở cấp đô thị.
Trong quy hoạch sử dụng đất ở Cộng hoà Liên bang Đức, cơ cấu sử dụng
đất: Đất nông nghiệp và lâm nghiệp vẫn là chủ yếu, chiếm khoảng 85% tổng diện
tích; diện tích mặt nƣớc, đất hoang là 3%; đất làm nhà ở, địa điểm làm việc, giao
thông và cơ sở hạ tầng cung cấp dịch vụ cho dân chúng và nền kinh tế - gọi chung

16