quy hoạch chi tiết khu dân cư số 5 khu vực bến phà cũ, phường 6, thành phố cao lãnh, đồng tháp

i

Lời cảm ơn
Tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ts. Hoàng Ngọc Lan đã tận tình hướng
dẫn, chỉ bảo tác giả trong suốt quá trình làm đồ án.
Tác giả cũng xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong ngành Quy hoạch vùng
và đô thị, khoa Kỹ thuật công trình đã chỉ dạy cho tác giả kiến thức về các môn học
chuyên môn, giúp tác giả có được cơ sở lý thuyết vững vàng và luôn tạo điều kiện
giúp đỡ tác giả trong suốt quá trình học tập.
Cuối cùng, tác giả xin chân thành cảm ơn gia đình và bạn bè, đã luôn tạo điều kiện,
quan tâm, giúp đỡ, động viên tác giả trong suốt quá trình học tập và hoàn thành đồ án
tốt nghiệp.
Tp. HCM, ngày 21 tháng 02 năm 2019
Tác giả


ii

Lời cam đoan
Tác giả xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tác giả và được sự hướng
dẫn khoa học của Ts. Hoàng Ngọc Lan. Các nội dung nghiên cứu, kết quả trong đề
tài này là trung thực và chưa công bố dưới bất kỳ hình thức nào trước đây. Những số
liệu trong các bảng biểu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá được chính
tác giả thu thập từ các nguồn khác nhau có ghi rõ trong phần tài liệu tham khảo. Ngoài
ra, trong luận văn còn sử dụng một số nhận xét, đánh giá cũng như số liệu của các tác
giả khác, cơ quan tổ chức khác đều có trích dẫn và chú thích nguồn gốc. Nếu phát
hiện có bất kỳ sự gian lận nào tác giả xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung luận
văn của mình. Trường đại học Tôn Đức Thắng không liên quan đến những vi phạm
tác quyền, bản quyền do tác giả gây ra trong quá trình thực hiện (nếu có).
Tp. HCM, ngày 21 tháng 2 năm 2019
Tác giả

iii

Mục lục
Lời cảm ơn .................................................................................................................. i
Lời cam đoan .............................................................................................................. ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục các từ viết tắt..............................................................................................v
Danh mục bảng biểu.................................................................................................. vi
Danh mục hình ảnh .................................................................................................. vii
Chương 1. Giới thiệu chung ........................................................................................1
1.1.

Tổng quan đề tài nghiên cứu ............................................................................1

1.2.

Lý do chọn đề tài ..............................................................................................1

1.3.

Mục tiêu nghiên cứu đề tài ...............................................................................2

1.4.

Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................2

1.5.

Phạm vi nghiên cứu ..........................................................................................3

1.6.

Cấu trúc thuyết minh đồ án ..............................................................................3

Chương 2. Tổng quan khu vực nghiên cứu .................................................................4
2.1.

Vị trí và quy mô ...............................................................................................4

2.2.

Hiện trạng nghiên cứu ......................................................................................5

2.2.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................5
2.2.2. Hiện trạng địa hình ...........................................................................................6
2.2.3. Hiện trạng giao thông .......................................................................................7
2.2.4. Hiện trạng mặt nước – cảnh quan ....................................................................8
2.2.5. Hiện trạng công trình hiện hữu ........................................................................9
2.2.6. Hiện trạng dân cư ...........................................................................................10
2.2.7. Hiện trạng sử dụng đất ...................................................................................11
2.3.

Đánh giá SWOT hiện trạng ............................................................................12

Chương 3. Cơ sở nghiên cứu và chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật .........................................13
3.1.

Cơ sở pháp lý..................................................................................................13

3.2.

Cơ sở lý luận ..................................................................................................14


iv

3.3.

Cơ sở thực tiễn ...............................................................................................15

3.4.

Cơ sở tính toán ...............................................................................................17

3.5.

Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật .................................................................................17

Chương 4. Định hướng không gian quy hoạch sử dụng đất .....................................20
4.1.

Cơ cấu tổ chức không gian .............................................................................20

4.2.

Quy hoạch sử dụng đất ...................................................................................22

4.3.

Quy hoạch giao thông ....................................................................................25

Chương 5. Hệ thống quản lý .....................................................................................29
5.1.

Quản lý quy hoạch xây dựng đô thị ...............................................................29

5.2.

Quản lý hạ tầng kỹ thuật giao thông ..............................................................30

5.3.

Phương thức quản lý, kiểm soát phát triển .....................................................30

Chương 6. Kết luận và kiến nghị ..............................................................................37
6.1.

Các giải pháp ..................................................................................................37

6.2.

Kết luận ..........................................................................................................37

6.3.

Kiến nghị ........................................................................................................38

Tài liệu tham khảo .....................................................................................................39

Phụ lục các tờ A3 đính kèm ..........................................................................................


v

Danh mục các từ viết tắt

BXD

Bộ Xây dựng

NN

Nông nghiệp

CP

Chính phủ

DC

Dân cư

DV

Dịch vụ

NĐ

Nghị định

QCXDVN

Quy chuẩn xây dựng Việt Nam

QĐ

Quyết định

TM

Thương mại

KGCC

Không gian công cộng

TT

Thông tư

UBMTTQ

Ủy ban mặt trận tổ quốc


vi

Danh mục bảng biểu

Bảng

Tên

Trang

2.1

Bảng thống kê hiện trạng giao thông

7

2.2

Bảng thống kê hiện trạng sử dụng đất

11

2.3

Đánh giá SWOT

12

3.1

Chỉ tiêu kỹ thuật dịch vụ đô thị

18

3.2

Chỉ tiêu xây dựng theo quy hoạch chung Thành phố Cao Lãnh
đến năm 2020

19

4.1

Bảng cân bằng đất đai phương án so sánh

20

4.2

Bảng cân bằng đất đai phương án chọn

22

4.3

Bảng thống kê quy hoạch sử dụng đất

23

4.4

Bảng thống kê giao thông quy hoạch

27

vii

Danh mục hình ảnh

Hình

Tên

Trang

2.1

Vị trí và liên hệ khu vực nghiên cứu

4

2.2

Sơ đồ liên hệ vùng khu vực quy hoạch

5

2.3

Sơ đồ hiện trạng giao thông

7

2.4

Mặt đường Phạm Hữu Lầu

8

2.5

Đường đan, đường nhựa xuống cấp

8

2.6

Sơ đồ hiện trạng mặt nước cảnh quan

8

2.7

Công trình kiên cố trên Phạm Hữu Lầu

9

2.8

Ủy ban và bưu điện phường xá

10

2.9

Sơ đồ

10

2.10

Hiện trạng tổng hợp khu đất quy hoạch

11

3.1

Bản vẽ minh họa mô hình “đơn vị ở” của Clarence Perry

14

3.2

Mặt bằng Redburn

15

3.3

MacKenzie Towne, Calgary, Canada

16

3.4

Northwest Crossing, Oregon, USA.

17

4.1

Phương án so sánh

20

4.2

Phương án chọn

21

4.3

Bản đồ quy hoạch sử dụng đất

22

4.4

Bản đồ quy hoạch giao thông

26

4.5

Các mặt cắt đường trong quy hoạch

26

5.1

Mô hình quản lý chung cư

31

5.2

Mô hình quản lý nhà liên kế

31

5.3

Mô hình quản lý biệt thự

32

5.4

Mô hình quản lý mẫu giáo

33

5.5

Mô hình quản lý trường tiểu học

33

5.6

Mô hình quản lý trường đại học

34

5.7

Mô hình quản lý trạm y tế

34


viii

5.8

Mô hình quản lý thư viện

35

5.9

Mô hình quản lý siêu thị mini

35

5.10

Mô hình quản lý khách sạn

36

5.11

Mô hình quản lý trung tâm thương mại

36


1

Chương 1. Giới thiệu chung

1.1.

Tổng quan đề tài nghiên cứu

Phường 6 là phường nằm ở phía Đông Nam thành Phố Cao Lãnh. Với tọa độ địa lý
10o25’7’’ Bắc – 105o38’7’’ Đông, tổng diện tích tự nhiên là 8,93 km2. Với vị trí địa
lý đăc biệt, giáp với dòng sông Tiền, là khu vực có đầu mối giao thông kết nối giữa
thành phố Cao Lãnh với các vùng lân cận như : Lai Vung, Lấp Vò, Sa Đéc,...
Ngoài ra, nơi đây còn là nơi tập trung các loại hình thương mại dịch vụ sôi nổi, đặc
biệt có thể kể đến đó là khu du lịch sinh thái Song Sinh.

1.2.

Lý do chọn đề tài

Cao Lãnh là một trong hai thành phố thuộc tỉnh Đồng Tháp. Với vị trí tả ngạn sông
Tiền dọc theo quốc lộ 30, cách Thành phố Cần Thơ 80 km, Thành phố Hồ Chí Minh
154 km. Đây là một trong các trung tâm kinh tế, xã hội của vùng Đồng Tháp Mười,
có thể xem là điểm tựa và cơ sở hậu cần cho sự phát triển bền vững của một trong sáu
vùng kinh tế lớn của Đồng bằng sông Cửu Long.
Với mục tiêu phấn đấu xây dựng Thành phố Cao Lãnh năng động – văn minh – an
toàn, tiến tới đạt đô thị loại II vào năm 2020, chính quyền cùng người dân nơi đây đã
tích cực huy động mọi nguồn lực đầu tư cơ sở hạ tầng đô thị đồng bộ theo hướng phát
triển bền vững. Bên cạnh đó Thành phố còn tập trung phát triển thương mại – dịch
vụ - du lịch , bảo tồn truyền thống lịch sử, văn hóa với phát triển kinh tế, đảm bảo an
sinh xã hội , nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân. Theo Quyết định điều
chỉnh quy hoạch chung của Thành phố Cao Lãnh đến năm 2020 tầm nhìn đến năm
2050 hướng ra sông Tiền, kết nối với huyện Cao Lãnh và Thành phố Sa Đéc tạo thành
trục đô thị dọc hai bờ sông.
Khu vực phường 6 là một trong những điểm được đánh giá là khu vực có nhiều tiềm
năng phát triển kinh tế, thương mại, và nơi này được định hướng trở thành nơi tập
trung dân cư mới của Thành Phố. Bên cạnh đó, nơi này phần lớn là đất trống, chưa
được khai thác, trục giao thông chính đi thẳng vào trung tâm, có sông Tiền đi ngang


2

qua, nằm liền kề với cầu Cao Lãnh – biểu tượng của Thành phố. Đây sẽ là điều kiện
thuận lợi cho việc hình thành khu dân cư mới mang đậm tính hiện đại những vẫn giữ
được nét đặc trưng riêng của vùng sông nước.

Vì vậy với đề tài “quy hoạch chi tiết khu dân cư số 5, khu vực bến phà cũ” tác giả
mong muốn sẽ giải quyết được vấn đề chổ ở cho người dân, tạo điều kiện phát triển
kinh tế xã hội, đồng thời tạo nên nét đặc trưng mới cho Thành phố Cao Lãnh nói riêng
và tỉnh Đồng Tháp nói chung.

1.3.

Mục tiêu nghiên cứu đề tài

Mục tiêu nghiên cứu của đồ án nhằm xây dựng khu dân cư mới, có cơ cấu tổ chức
hiện đại đồng bộ cả về hệ thống giao thông lẫn hạ tầng xã hội phù hợp với định hướng
quy hoạch chung của Thành phố Cao Lãnh đến năm 2020.
Tôn trọng tự nhiên, bảo vệ môi trường, xây dựng môi trường sống hiện đại và tiện
nghi.
Dựa vào yếu tố vị trí, đặc điểm tự nhiên và cơ cấu tổ chức không gian hợp lý để tạo
nên đặc trưng mới cho Thành phố.

1.4.

Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp chính dùng trong quá trình nghiên cứu gồm có:
Phân tích tổng hợp: căn cứ các điều kiện tự nhiên hiện có của khu vực, tác giả thu
thập dữ liệu hiện trạng về điều kiện tự nhiên, địa hình, chế độ thủy văn, hiện trạng sử
dụng đất khu vực, cơ sở hạ tầng, môi trường,..để đưa ra những đề xuất thích hợp cho
khu vực.
Khảo sát đánh giá: thông qua quá trình khảo sát hiện trạng, đo đạc, chụp hình… sau
đó đánh giá ưu và nhược điểm của khu vực để đưa ra những đề xuất phù hợp với hiện
trạng.
Sưu tầm, phân tích: trong phạm vi nghiên cứu về đề tài, tác giả sưu tầm những đồ án

cùng thể loại để học hỏi kinh nghiệm, phát huy những điểm đặc sắc, cũng như hạn
chế điểm yếu trong phương án của đồ án; trong phạm vi đô thị, tác giả sưu tầm tài


3

liệu những thành phố đã áp dụng thành công mô hình đô thị TOD để đưa ra đề xuất
cho đồ án của mình.
Thông qua việc lấy ý kiến đề xuất, sau đó đối chiếu với các quy chuẩn, tiêu chuẩn
Việt Nam (QCVN 01:2008, QCVN 07-4:2016/BXD…).

1.5.

Phạm vi nghiên cứu

Khu vực nghiên cứu nằm trong khu dân cư số 5, khu vực bến phà cũ, phường 6, Thành
phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp.
Qui mô: 62,81 ha.
Nhiệm vụ đồ án quy hoạch chi tiết đô thị tỉ lệ: 1/500.

1.6.

Cấu trúc thuyết minh đồ án

Thuyết minh đồ án “Quy hoạch chi tiết khu dân cư số 5, khu vực bến phà cũ, phường
6, Thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp” gổm những nội dung sau:
Chương 1. Giới thiệu chung: Tổng quan về đề tài nghiên cứu và nêu lý do chọn đề
tài.
Chương 2. Tổng quan về khu vực nghiên cứu: Giới thiệu về vị trí, quy mô, phân tích
hiện trạng khu vực nghiên cứu, từ đó làm cơ sở thiết kế cho đồ án.

Chương 3. Cơ sở nghiên cứu và chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật
Chương 4. Triển khai phương án: Đưa ra quan điểm và ý tưởng quy hoạch. Từ đó
triển khai quy hoạch cơ cấu sử dụng đất cho đến không gian kiến trúc cảnh quan.
Chương 5: Hệ thống quản lý. Các loại hệ thống quản lý : giao thông, mật độ xây
dựng, tầng cao tối đa,…
Chương 6: Kết luận và kiến nghị


4

Chương 2. Tổng quan khu vực nghiên cứu

2.1.

Vị trí và quy mô

Khu vực nghiên cứu thuộc khu dân cư số 5, khu vực bến phà cũ, thuộc phường 6,
Thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp.
Khu đất quy hoạch xây dựng khu dân cư có diện tích: 62,81 ha.
Phía Đông giáp: cầu Cao Lãnh và xã Tịnh Thới.
Phía Tây giáp: đường Khóm, phường 6, Thành phố Cao Lãnh.
Phía Nam giáp: đường Khóm và Sông Tiền.
Phía Bắc giáp: Ấp Tịnh Châu.
Giới hạn nghiên cứu và sự liên kết khu vực thể hiện qua hình 2.1 và hình 2.2

Hình 2.1. Vị trí và liên hệ khu vực nghiên cứu


5

Hình 2.2. Sơ đồ liên hệ vùng khu vực quy hoạch

2.2.

Hiện trạng nghiên cứu

2.2.1. Điều kiện tự nhiên
Khí hậu
Khu vực nghiên cứu nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới, đồng nhất trên địa giới toàn
tỉnh, khí hậu ở đây được chia làm 2 mùa rõ rệt là mùa mưa và mùa khô.


6

Nhiệt độ nóng ẩm quanh năm. Nhiệt độ trung bình hằng năm là 27,04 độ. Tháng có
nhiệt độ trung bình cao nhất là tháng 4: 28,8 độ, tháng nhiệt độ trung bình thấp nhất
là tháng 1: 24,8 độ. Độ chênh lệch của nhiệt độ trung bình hằng năm khoảng 3 – 4
độ. Các cực trị của nhiệt độ là 37 độ (tháng 5) và 18 độ (tháng 1).
Lượng mưa trung bình hằng năm lên đến gầm 1,500 mm. Tháng có lượng mưa cao
nhất là tháng 10: 248 mm, tháng có lượng mưa ít nhất là tháng 2: 4mm. Tổng lượng
mưa trong những tháng mùa mưa lớn hơn rất nhiều lần lượng mưa vào mùa khô. Số
ngày có mưa cũng phân bố không đều. Thường thì tháng có lượng mưa cao nhất trùng
với tháng có ngày mưa nhiều nhất. Tháng có số ngày mưa nhiều nhất 19,6 ngày.
Tháng có số ngày mưa ít nhất là tháng 2. Trung bình mỗi năm có 120 ngày mưa.
Độ ẩm không khí biến đổi khá lớn theo mùa, theo ngày đêm. Độ ẩm trung bình hằng
năm khoảng 82,5%. Tháng có độ ẩm trung bình cao nhất là tháng 7: 87%, tháng cố
độ ẩm trung bình thấp nhất là tháng 3 – 4: 78%. Các cực trị của độ ẩm là 89% (tháng
7) và 32% (tháng 3).
Gió có 2 hướng chính là gió Tây Nam từ tháng 5 – 10, gió Đông Bắc từ tháng 11 – 2.
Ngoài ra còn có gió Đông và Đông Nam (gió chướng) vào tháng 3 – 4. Gió chướng

thổi thẳng từ biển vào đất liền, nhờ đó mực nước biển dâng lên khá cao làm cho nước
mặn nhập sâu vào trong, ảnh hưởng cây trồng ở vùng ven biển đồng thời góp phần
nâng cao mực nước ở vùng sâu trong đất liền, thuận lợi cho nông nghiệp vùng này.
Bốc hơi trung bình hằng năm lên đến 1,600 mm. Tháng có lượng bốc hơi cao nhất là
tháng 4: 187,8 mm, tháng có lượng bốc hơi thấp nhất là tháng 8: 119,1 mm.
Nguồn nước
Phường 6 là một trong những khu vực tiếp giáp trực tiếp với sông Tiền của Thành
phố Cao Lãnh. Khu vực không chỉ bị ngập lụt vào mùa lũ mà còn thường xuyên chịu
tác động của thủy triều.
2.2.2. Hiện trạng địa hình
Địa hình nơi đây tương đối bằng phẳng với độ cao phổ biến 1 – 2 mét so với mặt
biển. Đất đai chủ yếu là phù sa mềm, mặt bằng kém bền vững.


7

Khu vực nghiên cứu nằm giao ngay hướng dốc của sông Tiền đổ vào trong, vì vậy
đây là một trong những khu vực chịu ảnh hưởng nhiều nhất của thủy triều và vào mùa
lũ.
Tại những vùng đất ngập nước hằng năm được phù sa bồi đắp nên ngành nông nghiệp
đặc biệt phát triển, người dân tại đây chủ yếu trồng trồng hoa màu, cây ăn quả, đánh
bắt thủy sản theo mùa.

2.2.3. Hiện trạng giao thông
Đường Phạm Hữu Lầu là tuyến giao thông chính hiện hữu kết nối khu vực với trung
tâm thành phố. Ngoài tuyến giao thông hiện tại, các tuyến giao thông còn lại chưa
được chăm chút, có hiện tượng xuống cấp, hư hỏng. (hình 2.3 và bảng 2.1)

Hình 2.3. Sơ đồ hiện trạng giao thông
Bảng 2.1. Bảng thống kê hiện trạng giao thông

Tên đường

STT
1

Phạm Hữu Lầu

2

Chiều dài

Lộ giới

Diện tích

(m)

(m)

(m2)

728

28

20.384

Khóm 1

1.250

12

15.000

3

Khóm 2

1.750

12

21.000

4

Đường Trung Tâm

528

10

5.280

5

Đường Sau Trường Đại Học

548

6

3.288


8

Chỉ duy nhất tuyến Phạm Hữu lầu được tráng nhựa, còn lại là đương đan và đường
đất đá. Khó khăn trong việc di chuyển của dân cư tại khu vực. (hình 2.4, hình 2.5)

Hình 2.4. Mặt đường Phạm Hữu Lầu

Hình 2.5. Đường đan, đường nhựa xuống cấp
2.2.4. Hiện trạng mặt nước – cảnh quan
Khu vực có hệ thông sông ngòi bao quanh, đặc biệt giáp với sông Tiền; ngoài ra còn
có những kênh rạch nhỏ nằm sâu vào bên trong. (hình 2.6)
Tuy nhiên hệ thống thoát nước mặt nơi đây vẫn còn nhiều hạn chế.


9

Vào mùa mưa, nước dâng cao, dể gây ngập lụt và ô nhiễm môi trương, đặc biệt là
khu vực bên hông Đại học Đồng Tháp.

Hình 2.6. Sơ đồ hiện trạng mặt nước cảnh quan

2.2.5. Hiện trạng công trình hiện hữu
Các công trình nhà ở có kiến trúc lộn xộn không thống nhất. Đa số là nhà bán kiên cố
và một số ít nhà tạm.

Các công trình nhà ở kiến cố và bán kiên cố tập trung nhiều trên đường Phạm Hữu
Lầu. (hình 2.7)

Hình 2.7. Công trình kiên cố trên Phạm Hữu Lầu


10

Chỉ có một ủy ban và bưu điện phường xá, ngoài ra không còn công trình phục vụ
công cộng. (hình 2.8)

Hình 2.8. Ủy ban và bưu điện phường xá
2.2.6. Hiện trạng dân cư
Dân cư phân chia không đồng đều, tập trung chủ yếu dọc theo tuyến đường giao
thông. (hình 2.9)
Hoạt động dịch vụ chiếm tỉ trọng cao, còn lại là các hoạt động kinh doanh tư nhân.
Hoạt động nông nghiệp : chăn nuôi gia cầm, trồng cây ăn quả chiểm tỷ lệ thấp.

Hình 2.9. Sơ đồ thể hiện kiến trúc cảnh quan


11

2.2.7. Hiện trạng sử dụng đất
Khu vực quy hoạch có diện tích đất nông nghiệp và đát trống chiếm tỷ trọng cao.
(hình 2.10)
Thiếu nhiều công trình công cục phục vụ người dân.
Sử dụng đất chưa hiệu quả dẩn đến kết quả phát triển kinh tế chưa cao.

Hình 2.10. Hiện trạng tổng hợp khu đất quy hoạch

Hiện trạng sử dụng đất của khu vực nghiên cứu được thể hiện qua bảng 2.2
Bảng 2.2. Bảng thống kê hiện trạng sử dụng đất
STT

Tên thành phần

1

Đất ở

2

Diện tích (ha)

Tỉ lệ (%)
13,02

20,73

Đất công trình công cộng

4,00

6,37

3

Đất giao thông

8,49

13,52

4

Đất nông nghiệp

16,15

48,95

5

Sông ngòi

4,12

6,56

6

Đất giáo dục

7,20

11,46

7

Đất trống

9,83

15,65

62,81

100,00

Tổng cộng


12

2.3.

Đánh giá SWOT hiện trạng

Bảng đánh giá hiện trạng SWOT dựa trên hiện trạng được thể hiện tại bảng 2.3:
Bảng 2.3. Đánh giá SWOT
Strong
(Điểm mạnh)
Vị trí là đầu mối
giao thông giữa
đường bộ và đường
thủy của thành phố
và các vùng lân cận.
Có tuyến giao thông
dần thẳng vào trung
tâm thành phố,

thuận lợi di chuyển
và vận chuyển hàng
hóa.
Tiếp giáp với cầu
Cao Lãnh – một
trong những công
trình của thành phố
nói riêng và tỉnh
Đồng Tháp nói
chung.
Đất nông nghiệp và
đất trống chiểm tỉ lệ
cao thuận lợi cho
công tác quy hoạch

Weaknesses
(Điểm yếu)
Vị trí ven sông Tiền,
nền đất tương đối
thấp, cần những biện
pháp chống ngập lụt
và sạt lở.
Hoạt động kinh tế
không đồng đều, chỉ
phát triển mạnh ở
đường Phạm Hữu
Lầu và thưa thớt dần
vào bên trong.
Hệ thống bến phà cũ
đã xuống cấp.

Chưa khai thác được
hiệu quả sử dụng
đất. Lãng phí giá trị
đất.

Opportunities
(Cơ hội)
Có thể trở thành
trạm trung chuyển
hàng hóa và du lịch
cho thành phố các
hình thức thương
mại dịch vụ thu hút
du lịch và nâng cao
đời sống người dân.
Xây dựng trạm xử lý
rác thải để phát triển
môi trường bền
vững.
Tạo nên giá trị cho
khu đất nghiên cứu
và nâng cao hiệu quả
sử dụng đất.
Đầu mối giao thông
quan trọng, thúc đẩy
phát triển kinh tế
khu vực và kinh tế
toàn thành phố.

Threats

(Thách thức)
Tạo sức hút đầu tư
thương mại dịch vụ.
Tạo điều kiện giữa
phát triển kinh tế và
nâng cao đời sống
người dân.
Hình thành khu dân
cư mới xanh, sạch và
hiện đại, tạo nên nét
đặc trưng mới cho
thành phố.
Tốn chi phí trong
việc xây mới và cải
thiện cơ sở hạ tầng.


13

Chương 3. Cơ sở nghiên cứu và chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật

3.1.

Cơ sở pháp lý

Căn cứ Luật xây dựng ngày 18/06/2014;
Căn cứ Nghị định 44/2015/NĐ-CP ngày 06/05/2015 của Chính phủ về Quy định chi
tiết một số nội dung về Quy hoạch Xây dựng;
Căn cứ Thông tư 01/2016/TT-BXD ngày 01/02/2016 của Bộ Xây dựng về việc ban
hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về các công trình hạ tầng kỹ thuật;

Căn cứ QCVN:01/2008/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng.
Luật Quy hoạch đô thị số 30/209/QH12 ban hành ngày 19 tháng 06 năm 2009 của
Quốc Hội.
Căn cứ Nghị định số 470/QĐ-TTg ngày 30/3/2011 của Thủ tướng Chính phủ Phê
duyệt Quy hoạch tổng tổng phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Đồng Tháp đến năm 2020;
Căn cứ Quyết định số 445/QĐ-TTg 07/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ Phê duyệt
điều chỉnh định hướng quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến
năm 2025 và tầm nhìn đến 2050;
Nghị định số 37/2010/NĐ-CP về lập, thẩm định, phê duyệt va quản lý quy hoạch đô
thị ban hành ngày 07 tháng 04 năm 2010 của Chính phủ.
Thông tư số 12/2016/TT-BXD quy định về hồ sơ của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch
xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù.
Căn cứ Thông tư số 12/2014/TT-BXD ngày 25/8/2014 của Bộ Xây dựng Hướng dẫn
lập, thẩm định và phê duyệt Chương trình phát triển đô thị;
Căn cứ Nghị quyết số 124/2017/NQ-HĐND ngày 14/7/2017 của Hội đồng nhân dân
tỉnh Đồng Tháp về việc thông qua Chương trình phát triển đô thị tỉnh Đồng Tháp đến
năm 2020 và định hướng đến năm 2030;
Căn cứ Quyết định số 620/QĐ-UBND.HC ngày 04/7/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Đồng Tháp phê duyệt Quy hoạch xây dựng vùng tỉnh Đồng Tháp đến năm 2030, tầm
nhìn đến năm 2050;


14

3.2.

Cơ sở lý luận

Đơn vị ở láng giềng theo thuyết của Clarence Perry (hình 3.1).
Những nguyên tắc cơ bản của mô hình đơn vị ở láng giềng:

Những đơn vị ở láng giềng được bao quanh bởi những tuyến giao thông chính, bên
trong khu ở chỉ có đường nội bộ, không xuyên qua mà chỉ có đường cụt.
Bố trí và sử dụng hợp lý các công trình dịch vụ; trường học được đặt gần lõi không
gian cây xanh, cách ly hoàn toàn với các đường lớn; khu vực nghỉ ngơi, công trình
công cộng được hợp nhóm đặt gần không gian cây xanh.
Bán kính phục vụ từ trung tâm đến vành đai nên lấy khoảng 400m.
Ranh giới của cộng đồng được xá lập rõ ràng bằng đường giao thông đối ngoại bao
bọc.

Hình 3.10. Bản vẽ minh họa mô hình “đơn vị ở” của Clarence Perry
Nguồn: Hall. P, 1992


15

3.3.

Cơ sở thực tiễn

Redburn, tiểu bang New Jersey.
Dự án kinh điển Redburn ở tiểu bang New Jersey do Clarence Stein (1882 – 1975),
là một trong những nhà đô thị ảnh hưởng nhất tại Hoa Kì trong TK XX và là người
tiên phong trong đề xuất và ứng dụng nhiều mô hình quy hoạch tại quốc gia này làm
tác giả.
Ông đề xuất thiết kế Redburn thành những ô phố lớn từ 12 đến 20 ha (super block)
không có giao thông xuyên cắt và những nhóm nhà gắn vào một trục công viên với
15 – 20 căn nhà quay xanh quanh những con đường cụt (cul-de-sac).
Bản quy hoạch Redburn hoàn thành năm 1930, kiến tạo một cộng đồng 25.000 người.
(hình 3.2)

Hình 3.2. Mặt bằng Redburn
Nguồn: Nguyễn Đỗ Dũng, 2010


16

Mackenzie Towne, Calgary, Canada (hình 3.3).
Mackenzie Towne được thiết kế với 4 đơn vị ở láng giềng.
Nhà quy hoạch của Mackenzie Towne vừa muốn kết hợp các yếu tố truyền thống của
“đơn vị ở láng giềng” trong khi vẫn muốn hướng đến quan niệm thị trường rộng lớn.
High Street, tuyến đường giao thương chính của thành phố, và cũng là uyến giao
thương có để đi bộ được.
Mối quan hệ giữa khu vực công cộng và riêng tư được xem xét rất kĩ trong việc quy
hoạch – lối đi được ngăn cách bởi những hàng cây và vị trí gara được đặt phía sau
của khu đất làm cho lối đi dành cho người đi bộ an toàn hơn.

Hình 3.3. MacKenzie Towne, Calgary, Canada
Nguồn: Ngô Vũ Quỳnh Như, 2015

Northwest Crossing, Oregon, USA (hình 3.4).
Được thiết kế với hệ thống tuyến đường liên kết chặt chẽ với nhau, điều này làm cho
việc di chuyển từ những ngôi nhà đến các cửa hàng mua sắm, công viên, trường học
cực kì dễ dàng.
Điểm đặc biệt của nơi đây chính là những hàng cây bao bọc lấy khu dân cư.


17

Hình 3.4. Northwest Crossing, Oregon, USA.
Nguồn: Ngô Vũ Quỳnh Như, 2015

3.4.

Cơ sở tính toán

Dựa theo chỉ tiêu của đô thị loại II và trong bản điều chỉnh quy hoạch chung của
Thành phố Cao Lãnh đến năm 2020, chỉ tiêu đất ở 36 m2/người, từ đó suy ra quy mô
dân số khoảng gần 10,000 người.

3.5.

Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật

Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật quan trọng của đô thị tuân theo quy chuẩn xây dựng Việt
Nam QCXDVN 01: 2008/BXD do bộ Xây dựng ban hành theo Quyết định số
04/2008/QĐ-BXD ngày 01/4/2008. (bảng 3.1)