Bài tập học kỳ Luật Dân sự 2 Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

ĐẶT VẤN ĐÊ
Nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu sinh hoạt của mỗi
gia đình, cá nhân. Đồng thời đây cũng là yếu tố phản ánh sự phát triển kinh tế,
xã hội của đất nước. Cùng với sự tăng trưởng về dân số của đất nước thì nhu cầu
về nhà ở của người dân ngày càng tăng, đặc biệt là tại các thành phố, các khu đô
thị lớn. Tuy nhiên, các giao dịch về nhà ở, đặc biệt là nhà ở hình thành trong
tương lai đang diễn ra một cách thường xuyên nhưng cơ sở pháp lý điều chỉnh
còn nhiều bất cập. Để tìm hiểu một cách quy mô và có hệ thống các quy định
của pháp luật Việt Nam, em xin chọn đề bài số 8: “Phân tích hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai. Hãy sưu tầm và phân tích một vụ việc
về mua bán tài sản hình thành trong tương lai trên cơ sở quy định của pháp
luật dân sự Việt Nam hiện hành”.
GIẢI QUYẾT VẤN ĐÊ
I. Lý luận chung về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
1. Khái niệm
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa
các bên bằng văn bản về việc mua bán nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây
dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Theo đó bên bán sẽ bàn giao
nhà ở và quyền sử dụng đất cho bên mua tại một thời điểm cụ thể trong tương lai
và bên mua phải thanh toán tiền mua nhà cho bên bán theo nội dung do hai bên
thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.
2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ. Bên mua và bên bán nhà ở
đều có quyền, nghĩa vụ đối nhau, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của
bên kia và ngược lại. Vì là hợp đồng song vụ nên các bên trong hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện các nghĩa vụ đó song hành
nên không bên nào có quyền buộc bên kia phải thực hiện trước nghĩa vụ. Tuy
nhiên, việc trả tiền thông thường có thể thực hiện làm nhiều đợt và đặt cọc
thường được dùng là biện pháp bảo đảm trong việc giao kết hợp đồng và thực
hiện hợp đồng mua bán nhà.
3. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định của pháp luật, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai là loại nhà ở chưa được hình thành hoặc đang hình thành.


Cụ thể nhà ở là đối tượng của giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai phải là loại nhà ở thương mai đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa
được nghiệm thu, đưa vào sử dụng hoặc nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân
chưa xây dựng hoặc xây dựng chưa xong.
4. Hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai
Điều 450 BLDS năm 2005 quy định “hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập
thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp pháp luật có quy
định khác”. Tương tự như quy định của BLDS năm 2005 Luật Nhà ở cũng quy
định hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực
của ủy ban nhân dân theo quy định trừ một số trường hợp. Tuy nhiên theo quy
định tại khoản 3 Điều 67 Luật Kinh doanh BĐS thì hợp đồng kinh doanh BĐS
phải được lập thành văn bản, việc công chứng chứng thực hợp đồng kinh doanh
BĐS do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Hợp
đồng mua bán nhà ở HTTTL là một dạng của hợp đồng kinh doanh BĐS cho
nên phải tuân thủ các quy định của hợp đồng kinh doanh BĐS nói chung. Ngoài
ra khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở quy định hợp đồng về nhà ở phải có công chứng
hoặc chứng thực trừ trường hợp bên bán là tổ chức có chức năng kinh doanh bất
động sản và khoản 2 Điều 63 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định “hợp đồng
mua bán được ký kết với bên bán là doanh ngiệp có chức năng kinh doanh BĐS
thì không phải công chứng, chứng thực”.
Như vậy, tương tự như hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn, hợp đồng mua
bán nhà ở HTTTL cũng phải lập thành văn bản tuy nhiên khác với đa số hợp
đồng mua bán nhà ở có sẵn việc công chứng chứng thực là bắt buộc thì đối với
hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL việc công chứng, chứng thực là không bắt
buộc, các bên được tự do thỏa thuận công chứng và chứng thực hợp đồng, hiệu

lực hợp đồng không phụ thuộc vào việc có công chứng, chứng thực hay không.
5. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là một loại hợp đồng song vụ, quyền
của bên này là nghĩa vụ tương ứng của bên kia và ngược lại. Tương tự như quan
hệ mua bán thông thường bên bán có quyền và nghĩa vụ chính là nhận tiền và
giao tài sản còn bên mua có nghĩa vụ trả tiền và được nhận tài sản. Ngoài ra các
bên cũng có các quyền và nghĩa vụ cơ bản được quy đinh từ Điều 24 đến Điều
27 Luật Kinh doanh BĐS áp dụng đối với các chủ thể mua bán nhà, công trình
xây dựng nói chung. Xuất phát từ đặc trưng của quan hệ mua bán nhà ở HTTTL


pháp luật hiện hành còn quy định một số quyền và nghĩa vụ khác của các bên
trong hợp đồng như nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của chủ đầu
tư, quyền được chuyển nhượng hợp đồng mua bán của người mua…Một số
quyền và nghĩa vụ có vai trò quan trọng đối với các bên trong hợp đồng mua bán
nhà ở HTTTL đó là:
a) Quyền và nghĩa vụ của bên bán
Thứ nhất, nghĩa vụ cung cấp thông tin. Khoản 1 Điều 25 Luật Kinh doanh
BĐS quy định cung cấp thông tin là nghĩa vụ của bên bán, theo đó “bên bán có
nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng và
chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp”. Có thể thấy quy định trên
cũng tương tự như Điều 442 BLDS năm 2005 “bên bán có nghĩa vụ cung cấp
cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn cách sử dụng
tài sản đó”. Những thông tin này được công khai thông qua sàn giao dịch BĐS
và trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm tạo điều kiện cho người mua
có thể nắm bắt thông tin về đối tượng, đảm bảo tính công khai minh bạch trong
hoạt động kinh doanh BĐS.
Thông tin mà bên bán đưa ra phải đầy đủ có nghĩa là bên bán nhà ở
HTTTL có thể cung cấp những thông tin khác nhau tuy nhiên phải đảm bảo
những nội dung tại Điều 11 Luật Kinh doanh BĐS như loại BĐS; vị trí BĐS;

thông tin về quy hoạch có liên quan đến BĐS; quy mô, diện tích, tình trạng pháp
lý của BĐS, giá bán BĐS… Ngoài ra, phải nêu rõ nhà ở riêng lẻ hay căn hộ
chung cư, phải nêu rõ địa chỉ cụ thể nếu đã xác định được địa chỉ, nếu chưa xác
định địa chỉ cụ thể thì phải nêu tên dự án, ký hiệu lô đất, ký hiệu từng căn hộ,
ảnh chụp toàn cảnh công trình tại thời điểm giới thiệu, thông tin về quyền và lợi
ích của người thứ ba có liên quan, tình trạng đang thế chấp (nếu có). Thông tin
phải trung thực có nghĩa là thông tin đưa ra phải chính xác, đúng thực tế và các
giấy tờ pháp lý của nhà ở. Chủ đầu tư không được đưa ra thông tin sai lệch nhằm
thu hút khách hàng và phải chịu trách nhiệm về thông tin đưa ra. Trong quan hệ
mua bán nhà ở HTTTL do dặc trưng của quan hệ này mang tính rủi ro cao, bên
mua chỉ có thể tìm hiểu đối tượng thông qua hồ sơ và giấy tờ pháp lý, những
thông tin mà chủ đầu tư cung cấp có thể xem là hiện thân của tài sản mà họ sẽ
nhận trong tương lai cho nên việc cung cấp thông tin của chủ đầu tư là rất quan
trọng và cần thiết.
Thứ hai, nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước đúng mục đích. Như đã phân
tích các bên trong quan hệ mua bán nhà ở HTTTL có thể ký kết hợp đồng mua


bán ngay khi nhà ở đang xây dựng theo quy định, khoản tiền mà khác hàng phải
trả gọi là tiền ứng trước. Bản chất và mục đích của khoản tiền này là tiền mà
khách hàng trả trước cho chủ đầu tư để được sở hữu nhà ở trong tương lai và chủ
đầu tư dùng số tiền này để bổ sung nguồn vốn thực hiện chính dự án nhà ở đó,
trong quan hệ này đôi bên cùng có lợi. Nếu chủ đầu tư sử dụng tiền ứng trước
của khách hàng vào mục đích khác ngoài mục đích trên thì đã làm sai lệch bản
chất của quan hệ mua bán này, chỉ chủ đầu tư có lợi còn người mua nhà vô tình
bị lợi dụng và khả năng dự án không được thực hiện, người mua không nhận
được nhà theo thỏa thuận là rất cao.
Theo điểm b khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh BĐS và khoản 2 Điều 4
Nghị định 153/2007/NĐ-CP chủ đầu tư có nghĩa vụ phải sử dụng đúng mục đích
tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập BĐS. Ngoài ra khoản 4 Điều 9

Nghị định 71/2010/NĐ-CP cũng quy định chủ đầu tư không được sử dụng vốn
đã huy động vào mục đích khác hoặc sử dụng cho dự án nhà ở khác. Như vậy
bắt buộc chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của người mua nhà để đầu tư
tạo lập nhà ở mà không được sử dụng khoản tiền này vào bất cứ mục đích nào
khác.
Thứ ba, nghĩa vụ giao tài sản và chuyển quyền sở hữu. Khoản 2 Điều 25
Luật Kinh doanh BĐS quy định bên bán có nghĩa vụ “giao nhà, công trình xây
dựng cho bên mua đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận
trong hợp đồng, kèm theo hồ sơ và hướng dẫn sử dụng, chuyển giao quyền sở
hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất”. Khác với các loại tài sản
khác, thời điểm thực hiện nghĩa vụ giao giao tài sản thường trùng hoặc gần với
thời điểm ký kết hợp đồng thì trong mua bán nhà ở HTTTL việc bàn giao nhà ở
hầu hết ở một thời điểm khá xa so với thời điểm ký kết và thường không xác
định chính xác ngày tháng năm nào, chính vì thế quyền được kiểm tra tính chính
xác về tài sản đương nhiên không được đảm bảo tại thời điểm ký kết hợp đồng.
Tuy nhiên bên mua vẫn có thể thực hiện quyền này khi được bàn giao nhà ở bởi
theo Nghị định 153/2007/NĐ-CP nếu chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng chất
lượng, thời hạn và cam kết trong hợp đồng phải chịu trách nhiệm với khách
hàng. Khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư có biện pháp khắc phục kịp thời
và bồi thường thiệt hại theo quy định. Nếu chủ đầu tư không thực hiện thì khách
hàng có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng, chủ đầu tư phải
hoàn trả toàn bộ số tiền khách hàng đã ứng trước và một khoản tiền lãi của phần
tiền ứng trước theo lãi suất vay ngân hàng thương mại. Như vậy, để đánh giá bên


bán có thực hiện đúng nghĩa vụ giao tài sản hay không đòi hỏi hợp đồng phải
quy định rõ thời hạn, tiến độ, chất lượng…của nhà ở.
Nghĩa vụ bàn giao nhà ở của chủ đầu tư là nghĩa vụ chính yếu nhất rong
hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL bên cạnh đó chủ đầu tư còn có nghĩa vụ
chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người mua. Theo quy định của Luật Nhà ở, thời

điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ ngày hợp đồng mua bán được
công chứng hoặc chứng thực. Còn nếu bên bán là doanh nghiệp có chức năng
kinh doanh BĐS thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán
bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng. Như vậy, khi các
bên ký kết hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL quyền sở hữu nhà ở sẽ chuyển cho
bên mua khi chủ đầu tư dự án nhà ở bàn giao nhà cho người mua theo thỏa thuận
bởi bên bán luôn là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS.
Pháp luật hiện hành quy định trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao
nhà ở cho người mua chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có nghĩa vụ làm thủ
tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua. Nếu bên
mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận thì bên bán có nghĩa vụ
bàn giao giấy tờ có liên quan cho người mua.
b) Quyền và nghĩa vụ của bên mua
Thứ nhất, quyền được chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Theo quy định
tại khoản 6 Điều 18, Điều 20 Thông tư 16/2010/TT-BXD thì quyền này chỉ dành
cho bên mua là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không kinh doanh BĐS và chưa
nhận bàn giao nhà ở. Quy định về quyền được chuyển nhượng hợp đồng mua
bán nhà ở HTTTL là một điểm khác biệt so với quyền của bên tham gia góp vốn,
hợp tác đầu tư phân chia sản phẩm là nhà ở. Pháp luật hiện hành quy định bên
được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở
cho tổ chức cá nhân khác trong thời gian chưa ký hợp đồng mua bán nhà ở với
chủ đầu tư.
Về thủ tục, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL không
phải qua sàn giao dịch BĐS và phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng có
công chứng, trên cơ sở văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã được công chứng
các bên làm thủ tục về thuế theo quy định sau đó, bên nhận chuyển nhượng hợp
đồng đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này. Kể
từ ngày nhận được hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư có trách
nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là

05 ngày làm việc và không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ việc chuyển
nhượng hợp đồng này.
Về quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng, kể từ ngày chủ đầu tư xác
nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch
với bên chuyển nhượng hợp đồng và trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển
nhượng hợp đồng; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng trở thành bên mua nhà ở
HTTTL và tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo
hợp đồng. nếu việc chuyển nhượng hợp đồng được thực hiện nhiều lần thì bên
nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng được đứng tên trên Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ hai, nghĩa vụ thanh toán. Khoản 1 Điều 453 BLDS năm 2005 quy
định bên mua nhà có nghĩa vụ “trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn theo phương
thức đã thỏa thuận, nếu không thỏa thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên
mua phải trả vào thời điểm bên bán bàn giao nhà và tại nơi có nhà”. Ngoài ra về
nghĩa vụ trả tiền khoản 1 Điều 290 BLDS năm 2005 quy định “nghĩa vụ trả tiền
phải được thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn, đúng thời điểm và phương thức đã
thỏa thuận”. Dựa vào các quy định trên của BLDS, khoản 1 Điều 27 Luật Kinh
doanh BĐS quy định bên mua nhà có nghĩa vụ “thanh toán tiền cho bên bán theo
thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng”.
Nghĩa vụ trả tiền là tất yếu trong hợp đồng mua bán nhà ở, nghĩa vụ này
thường gắn với thỏa thuận của các bên về thời hạn, thời điểm, phương thức
thanh toán. Đặc biệt trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, “việc ứng tiền
trước phải được thực hiện nhiều lần” đây là một nguyên tắc trong mua bán nhà ở
HTTTL và các bên được thỏa thuận về nghĩa vụ thanh toán tiền nhưng bắt buộc
bên mua thực hiện nghĩa vụ trả tiền chia làm nhiều đợt, bên bán không được
nhận tiền thanh toán một lúc toàn bộ gía trị căn nhà, lần thanh toán đầu tiên chỉ
được thực hiện khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ
thuật theo tiến độ và nội dung dự án đã được phê duyệt, các lần tiếp theo phải

phù hợp với tiến độ xây dựng nhà ở. Quy định bắt buộc thanh toán làm nhiều
đợt là hợp lý và không vi phạm quyền tự đinh đoạt của các bên trong hợp đồng
bởi nghĩa vụ thanh toán của bên mua trong quan hệ này phát sinh khi đối tượng
mua bán chưa hình thành trên thực tế, nếu thanh toán một lần thì dễ nảy sinh vấn
đề chiếm dụng vốn vủa chủ đầu tư. Pháp luật đã dự trù trường hợp nếu chủ đầu
tư không thực hiện dự án như cam kết thì thiệt hại gây ra cho người mua cũng
hạn chế hơn so với thanh toán một lần toàn bộ giá trị căn nhà. Ngoài ra, chủ đầu
tư không thể huy động vốn từ tiền ứng trước 100% giá trị nhà ở, nhằm bảo vệ lợi


ích cho người mua Luật Nhà ở năm 2005 chỉ cho phép huy động vốn với mức
tối đa là 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng trước khi bàn giao nhà ở cho
người mua nhà, 30% còn lại bên mua sẽ thanh toán sau khi nhận bàn giao nhà ở
theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Có thể nói thanh toán là nghĩa vụ chính của bên mua nhà ở HTTTL.Nếu
bên mua không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thỏa thuận thì chủ đầu tư
có quyền yêu cầu bên mua thực hiện cam kết và bồi thường thiệt hại do lỗi của
bên mua gây ra, nếu bên mua không thực hiện thì bên bán có quyền hủy bỏ hoặc
đơn phương chấm dứt hợp đồng, khách hàng phải chịu trách nhiệm do việc vi
phạm hợp đồng. Ngoài ra, bên mua phải trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi
của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm
trả tiền tương ứng với thời gian chậm trả. Việc chọn lãi suất vay ngân hàng
thương mại phải được thỏa thuận trong hợp đồng.
II. Giải quyết tranh chấp về mua bán tài sản hình thành trong tương lai
1. Vụ án tránh chấp hợp đồng dân sư giữa chị Lê Thu Trang và anh
Nguyễn Nghiêm Dân.
Ngày 23/11/2011 chị Trang và anh Dân có ký hợp đồng góp vốn để mua
bán căn hộ của khu chung cư mini tại Kiến Hưng, Hà Đông, Hà Nội do anh Dân
làm chủ đầu tư. Theo các điều khoản của Hợp đồng thì căn hộ sẽ ban cho chị
Trang là căn hộ số 1 tầng 4 diện tích 37m2, số tiền góp vốn được tính là số tiền

mua bán căn hộ trong tương lai có giá trị là 750.000.000 đồng (dự kiến hoàn
thành vào tháng 6/2012). Về tiến độ góp vốn hai bên thỏa thuận trong hợp đồng
bên B sẽ chuyển cho bên A làm 4 đợt:
- Đợt 1: Bên B chuyển cho bên A 35% = 262.500.000 đồng khi quá trình
xây dựng tòa nhà xong phần móng. Dự kiến tháng 12/2011.
- Đợt 2: Bên B chuyển cho bên A 15% = 112.500.000 đồng khi quá trình
xây dựng tòa nhà xong phần thô tầng 2. Dự kiến tháng 1/2012.
- Đợt 3: Bên B chuyển cho bên A 35% = 187.500.000 đồng khi quá trình
xây dựng tòa nhà xong phần thô tầng 6. Dự kiến tháng 3/2012.
- Đợt 4: Bên B giữ lại 20.000.000 đồng và chuyển nốt số tiền còn lại
(25%). Dự kiến tháng 6/2012.
Ngay sau khi ký hợp đồng góp vốn cùng ngày 23/11/2011 chị đã nộp
262.500.000 đồng cho anh Dân. Do đã góp vốn đợt 1 và thấy công trình bị dừng
thi công nên chị gặp anh Dân trao đổi; việc công trình bị dừng thi công do lỗi


của anh Dân nên chị yêu cầu hủy hợp đồng đã đăng ký nhưng anh Dân không
nhất trí. Theo chị Trang, việc góp vốn để mua bán căn hộ do anh Dân là chủ đầu
tư trên danh nghĩa cá nhân, anh Dân không co đăng ký kinh doanh bất động sản,
chỉ có giấy phép xây dựng nhà ở; nếu tiếp tục góp vốn thì không đảm bảo về
quyền sở hữu nhà theo quy định; việc huy động vốn để xây dựng nhà ở là trái
quy định của pháp luật. Chị Trang yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng góp vốn là
vô hiệu; buộc anh Dân hoàn trả số tiền đã nhận là 262.500.000 đồng.
Anh Dân thừa nhận chị Trang đã nộp số tiền là 262.500.000 đồng. Ngày
10/6/2012 và ngày 01/7/2012 bên A tiếp tục thông báo đến chị Trang bằng văn
bản về việc yêu cầu nộp tiền góp vốn lần hai nhưng chị Trang không thực hiện
nên anh Dân cho rằng chị Trang vi phạm hợp đồng (tự ý đơn phương chấm dứt
hợp đồng). Anh Dân có yêu cầu phản tố buộc chị Trang phải chịu phạt là 50%
tổng số vốn góp (theo Điều 1 của Hợp đồng) là 375.000.000 đồng và không
hoàn lại số tiền 262.500.000 đồng đã nộp.

2. Quyết định của Tòa án
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 06/2014/DS – ST ngày 03/4/2014 của Tòa
án nhân dân quận Hà Đông, thành phố Hà Nội xử:
1. Tuyên bố hợp đồng góp vốn ký ngày 23/11/2011 là vô hiệu.
2. Buộc anh Nguyễn Nghiêm Dân phải hoàn trả chị Lê Thị Thu Trang
262.500.000 đồng
3. Bác yêu cầu phản tố của anh Nguyễn Nghiêm Dân về việc buộc chị Lê
Thị Thu Trang phải nộp phạt 375.000.000 đồng.
Không đồng ý với bản án trên, anh Nguyễn Nghiêm Dân kháng cáo toàn
bộ bản án.
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 250/2014/DS – PT ngày 13/11/2014, Tòa
án nhân dân thành phố Hà Nội về cơ bản giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số
06/2014/DS – ST ngày 03/4/2014 của Tòa án nhân dân quận Hà Đông.
3. Bình luận án
Hợp đồng góp vốn giữa chị Lê Thị Thu Trang và anh Nguyễn Nghiêm
Dân ký kết ngày 23/11/2011 thực chất việc ký kết là sự thỏa thận mua bán căn
hộ chung cư mini trong tương lai. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự
nêu trên cần áp dụng quy định của BLDS năm 2005, Luật Nhà ở 2005 và pháp
luật trong lĩnh vực xây dựng.


Việc Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm tuyên bố hơp đồng góp vốn này vô
hiệu với lý do là “tại thời điểm ký kết hợp đồng hai bên đương sự đều ký với tư
cách cá nhân, không tuân thủ các quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản và
Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/11/2011/6/2010 của Chính phủ” và giải
quyết hậu quả hợp đồng dân sự vô hiệu theo Nghị quyết số 01/2003/HĐTP của
Hội đồng thẩm phán để giải quyết vụ án là chưa hợp lý.
Theo quy định của Luật Nhà ở 2005 thì hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai giữa các cá nhân với nhau vẫn được phép ký kết và có hiệu
lực pháp luật khi thỏa mãn các điều kiện về chủ thể và tuân thủ quy định của

pháp luật trong lĩnh vực xây dựng. Trong vụ việc này, cần công nhận hợp đồng
góp vốn nói trên và cần xử lý theo hướng các bên vi phạm điều kiện thỏa thuận
trong hợp đồng.
4. Quan điểm giải quyết của cá nhân
Thứ nhất, quan điểm của Tòa án rằng hợp đồng mua bán này vô hiệu là
đúng. Theo khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về
điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh
doanh:“Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công
đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp
phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ
sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư,
tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên
bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”. Đợt 1 của tiến
độ góp vốn trong hợp đồng chỉ rõ bên B chuyển cho bên A 35% = 262.500.000
đồng khi quá trình xây dựng tòa nhà xong phần móng. Dự kiến tháng 12/2011.
Ngay sau khi ký hợp đồng góp vốn cùng ngày 23/11/2011 chị đã nộp
262.500.000 đồng cho anh Dân. Hợp đồng được ký kết tại thời điểm nhà ở chưa
được xây dựng, không có bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của
tòa nhà. Hợp đồng vi phạm nên bị coi là vô hiệu.
Thứ hai, hợp đồng dân sự trên vô hiệu nên theo khoản 2 Điều 137 Bộ luật
dân sự 2005: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng
ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng
hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi
tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại
phải bồi thường”, tức là anh Dân phải hoàn trả số tiền nộp đợt 1 là 262.500.000


đồng cho chị Trang. Việc anh Dân cho rằng chị Trang tự ý chấm dứt hợp đồng
và yêu cầu chị chịu phạt 50% tổng số góp vốn là không có căn cứ.
Thứ ba, giả định trong quá trình tham gia ký kết hợp đồng, nếu chị Trang

chứng minh được anh Dân không có đăng ký kinh doanh bất động sản, chỉ có
giấy phép xây dựng nhà ở thì khi có bất kỳ thiệt hại, anh Dân phải bồi thường
cho chị Trang theo quy định của pháp luật.

KẾT THÚC:
Hiện nay, pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
đã được quy định khá chi tiết và đang dần được hoàn thiện. Bên cạnh đó, chúng
ta cũng cần thực hiện tốt và đồng thời các biện pháp hỗ trợ như tăng cường hoạt
động thanh tra, giám sát của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền; xử lý nghiêm
minh các hình vi vi phạm pháp luật có liên quan. Áp dụng đồng thời và thực
hiện tốt các giải phát trên sẽ giải quyết được triệt để các vướng mắc, bất cập tồn
tại trên thực tế, hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ diễn ra
ổn định, an toàn trong khuôn khổ pháp lý, góp phần vào sự ổn định chung của
nền kinh tế.


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Giáo trình Luật dân sự tập 2, Trường ĐH Luật Hà Nội, Nxb Tư pháp, 2014
2. Bộ luật dân sự 2005
3. Luật Kinh doanh bất động sản 2014
4. Luật Nhà ở 2005
5. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010: Quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
6. Nghị định 153/2007/NĐ-CP, ngày 15 tháng 10 năm 2007: Quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.
7. Luận văn Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai một số vấn đề
lý luận và thực tiễn, Nguyễn Thị Huyền Trang, Trường ĐH Luật Hà Nội, 2015