ban do quy hoach 1 500 quan trong nhu the nao

Nhà mặt đất, nhà mặt phố và nhà ở kinh doanh tại Hà Nội


Bản đồ quy hoạch 1/500 quan trọng như thế nào?
Author : Kiên Trương
Categories : Kiến thức nhà đất
Ý nghĩa của bản đồ 1/500 như thế nào thì không phải ai cũng biết, nhất là những
người chưa “đụng chuyện” liên quan đến mua bán Bất động sản. Sau đây là những
đều cần biết về bản đồ quy hoạch 1/500 nhất định phải biết.

Tìm hiểu quy hoạch 1/500 là gì? Ý nghĩa của bản bàn đồ
quy hoạch như thế nào?
1. Quy hoạch 1/500 là gì?
Căn cứ Khoản 2, Điều 30, Luật quy hoạch đô thị năm 2009 thì: “Bản vẽ của đồ án
quy hoạch chi tiết được thể hiện theo tỷ lệ 1/500”. Bản đồ quy hoạch chi tiết
1/500 chính là quy hoạch tổng mặt bằng quy hoạch của các dự án đầu tư xây dựng,
là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình
và thực hiện xây dựng.
– Quy hoạch 1/500 phải gắn liền với một dự án cụ thể.
– Quy hoạch 1/500 là cơ sở để được cấp giấy phép xây dựng (sau này cho dự án)
và lập dự án đầu tư xây dựng.
- Tỷ lệ bản đồ 1/500 nghĩa là gì?
Là tỷ số giữa độ dài một đoạn thẳng trên bản đồ so với độ dài của chính đoạn thẳng
đó trên thực địa.
Ký hiệu: 1/500 hoặc 1:500
Do đó bản vẽ của đồ án quy hoạch chi tiết bố trí cụ thể tất cả các công trình trên
đất. Về hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí đến từng ranh giới lô đất.

2. Ý nghĩa của bản đồ quy hoạch 1/500 là gì?
Quy hoạch tỷ lệ 1/500 cụ thể hóa nội dung quy hoạch phân khu và quy hoạch
chung. Loại bản đồ quy hoạch này giúp chũng ta dễ dàng nhìn rõ chi tiết bố trí cụ

thể tất cả các công trình trên đất dự án. Về hạ tầng kỹ thuật, bản đồ sẽ thể hiện chi
tiết đến từng ranh giới lô đất.
Nói theo cách khác, quy hoạch chi tiết 1/500 chính là quy hoạch tổng mặt bằng của

1/6


Nhà mặt đất, nhà mặt phố và nhà ở kinh doanh tại Hà Nội


các dự án xây dựng, là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật
xây dụng công trình và thực hiện xây dựng.

3. Khi nào lập quy hoạch chi tiết 1/500?
Dự án nào phải lập quy hoạch 1/500? Ví dụ một dự án khu dân cư có tổng diện
tích 1,5ha, khu vực lập dự án này đã được quy hoạch chung. Trong trường hợp này
phải làm sao?
Theo Bộ Xây Dựng cho biết: " Đối với dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ
chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 5 ha (nhỏ hơn 2 ha đối với dự án đầu tư xây dựng
nhà ở chung cư) thì có thể lập dự án đầu tư xây dựng mà không phải lập quy hoạch
chi tiết"
Vì thế, chủ đầu tư chỉ cần vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải
pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với quy hoạch
phân khu xây dựng hoặc giấy phép quy hoạch; đảm bảo việc đấu nối hạ tầng kỹ
thuật, phù hợp với không gian kiến trúc khu vực. (theo nguồn Thuvienphapluat.vn)

4. Cơ sở để phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 là
gì?
Đồ án quy hoạch phân khu đã được phê duyệt là cơ sở để xác định các dự án đầu tư
xây dựng trong đô thị và lập quy hoạch chi tiết. Nói cách khácquy hoạch chi tiết

2/6


Nhà mặt đất, nhà mặt phố và nhà ở kinh doanh tại Hà Nội


1/500 cụ thể hóa nội dung quy hoạch phân khu và quy hoạch chung.

4.1. Dự án nào phải lập giấy phép xây dựng
Có phải " quy hoạch 1/500 không cần giấy phép xây dựng" là đúng hay sai? Câu trả
lời là sai.Sau đây là các trường hợp phải có giấy phép xây dựng. Chúng tôi sẽ phân
tích các trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Các đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 được miễn giấy phép xây
dựng
Theo quy định tại Khoản 2, Điều 89, Luật Xây dựng 2014 về các trường hợp
miễn giấy phép xây dựng bao gồm:
a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công
trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng,
Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây
dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ
cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng
và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà

nước có thẩm quyền phê duyệt.
g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay
đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng
tới môi trường, an toàn công trình;
h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với
đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật
đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư
nông thôn được duyệt;
k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô

3/6


Nhà mặt đất, nhà mặt phố và nhà ở kinh doanh tại Hà Nội


thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở
riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại
các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây
dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa
phương để theo dõi, lưu hồ sơ.
Trường hợp 2: Các trường hợp phải có giấy phép xây dựng
Ngoài những điều tại khoản 2 vừa nêu trên thì các trường khác đều phải có giấy
phép xây dựng

4.2. Cơ quan nào có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch 1/500?
Những cơ quan thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 được nêu
trong Điều 31 Nghị định 37/2010 NĐ-CP. Cụ thể bao gồm các cơ quan như sau:

– Bộ xây dựng: phê duyệt đồ án quy hoạch theo tỷ lệ 1/500 đối với các dự án thuộc
thẩm quyền cấp phép của thủ tướng chính phủ.
– UBND cấp tỉnh: phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 đối với các dự án thuộc thẩm
quyền cấp phép của UBND cấp tỉnh.
– UBND cấp huyện: phê duyệt đồ án quy hoạch theo tỷ lệ 1/500 thuộc thẩm quyền
cấp phép của UBND cấp huyện, các đồ án thuộc quy hoạch phân khu, quy hoạch chi
tiết xây dựng, quy hoạch xây dựng nông thôn.
Lưu ý: quy định về thẩm quyền phê duyệt nêu trên mang tính chất chung trong
quản lý hành chính nhà nước, có một số UBND cấp tỉnh ủy quyền lại việc có ý kiến
hay phê duyệt hoặc cơ quan chuyên môn, ví như: ủy quyền cho sở quy hoạch kiến
trúc. Trong tất cả mọi trường hợp phê duyệt đồ án quy hoạch chi thiết
1/500 thuộc thẩm quyền của UBND cấp quận/huyện thì nhất thiết phải có ý kiến
thống nhất của sở quy hoạch kiến trúc hay của UBND cấp tỉnh trước khi UBND cấp
quận/huyện phê duyệt.
Do đó, khi các dự án được xây dựng theo quyết định này sẽ đảm bảo được
tính pháp lý, tính minh bạch cao.

Bởi vậy khi mua đất tại dự án, nếu dự án có quyết định 1/500 thì là đã có quy định
xây dựng chi tiết được cơ quan cơ thẩm quyền phê duyệt, sau này cơ quan có thẩm
quyền căn cứ vào đó để ra sổ. Nếu dự án chưa có quyết định này tức là chưa được
cơ quan nhà nước phê duyệt thì chúng ta cần phải cân nhắc thật kỹ để tránh rủi ro,
và phiền phức sau khi tiến hành làm thủ tục mua bán nhà đất.

4/6


Nhà mặt đất, nhà mặt phố và nhà ở kinh doanh tại Hà Nội


5. Trình tự lập quy hoạch chi tiết 1/500

Thực tế muốn quy hoạch phải đi theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của Quốc
hội cho từng vùng cụ thể. Quốc hội phê duyệt sẽ triển khai xuống từng quận, huyện.
Các bước như sau:
– Thứ nhất: Quốc hội quy hoạch định hướng phát triển kinh tế cho các vùng.
– Tiếp theo thủ tướng trình quốc hội phê duyệt.
– Sau khi dự án quy hoạch được phê duyệt thì UBND tỉnh có nhiệm vụ lập bản đồ
quy hoạch tỷ lệ 1/5000 rồi trình chính phủ duyệt.
– Quốc hội duyệt quy hoạch chi tiết 1/5000 xong tới huyện/quận làm nhiệm vụ quy
hoạch phân khu. Bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/2000.
– Tỉnh duyệt quy hoạch 1/2000 sẽ tới đơn vị chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ
1/500 rồi gửi quận/huyện duyệt.
Như vậy, nếu muốn có đầy đủ thẩm quyền phê duyệt dự án quy hoạch, thì cần làm
là tuân thủ trình tự lập quy hoạch chi tiết 1/500, quy định chi tiết về kế hoạch lựa
chọn nhà thầu, và các giấy tờ pháp lý có liên quan khác. Sau khi hoàn tất các hồ sơ
giấy tờ, thì việc công bố quy hoạch dự án chi tiết 1/500 chỉ là vấn đề thời gian.

6. Ngoài bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/500 thì còn quy hoạch
1/2000 và quy hoạch 1/5.000 như thế nào?
6.1. Thông tin quy hoạch 1/2000
Quy hoạch 1/2000 là gì?
Đó chính là loại bản đồ dùng để triển khai xây dựng dự án khu đô thị. Là cơ sở triển
khai lập và quản lý quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.
Nội dung của quy hoạch chi tiết 1/2000 sẽ bao gồm bản đồ không gian, kiến trúc
cảnh quan, mặt bằng xây dựng dự án, sơ đồ bố trí hạ tầng hệ thống điện, quy hoạch
giao thông
Ý nghĩa của bản đồ 1/2000: giúp xác định mạng lưới giao thông, quy hoạch
sử dụng đất. Trong đó gồm: mật độ xây dựng, hệ thống sử dụng đất, diện
tích ô đất,...
Và bản đồ quy hoạch 1/2000 thường do địa phương thực hiện.

6.2. Thông tin quy hoạch 1/5000

5/6


Nhà mặt đất, nhà mặt phố và nhà ở kinh doanh tại Hà Nội


Với loại hình bản đồ quy hoạch này có ý nghĩa đem lại giá trị chính xác nhằm xác
định các khu vực chức năng, định hướng giao thông, mốc giới, địạ giới các phần đất
rõ ràng trong việc phát triển hạ tầng đường, cầu, cống, điện, khu dân cư,...
Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 được xem là cơ sở xác định mục tiêu để phát triển,
kêu gọi nhà đầu tư. Và cũng góp phần giải quyết các vấn đề về đền bù, di dân, giải
phóng mặt bằng,...

6.3. So sánh bản đồ quy hoạch 1/200 và bản đồ quy hoạch 1/500
Tiêu chí
Khái niệm

Quy hoạch 1/2000

Quy hoạch 1/500

6/6
Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)