Một số bất cập và kiến nghị nhằm hoàn thiện chế định về quyền đối với bất động sản liền kề

MỤC LỤC
A. LỜI NÓI ĐẦU....................................................................................................2
B. NỘI DUNG.........................................................................................................3
I. Khái niệm chung về bất động sản :..................................................................3
II. Khái niệm chung về quyền đối với bất động sản liền kề...................................3
1. Khái niệm bất động sản liền kề.....................................................................3
2. Quy chế pháp lý ranh giới giữa các bất động sản liền kề.............................4
3. Quyền đối với bất động sản liền kề.................................................................6
III. Căn cứ xác lập và chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề....................6
1. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề.......................................6
2. Căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề...................................9
IV. Nội dung quyền đối với bất động sản liền kề.................................................11
1. Quyền về lối đi đối với bất động sản liền kề.................................................11
2. Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác....13
3. Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác............................................14
4. Quyền về cấp, thoát nước...........................................................................14
V. Một số bất cập và kiến nghị nhằm hoàn thiện chế định về quyền đối với bất
động sản liền kề....................................................................................................16
C. KẾT LUẬN.......................................................................................................18
TÀI LIỆU THAM KHẢO:......................................................................................19


A. LỜI NÓI ĐẦU
Do đặc tính của đất đai với tính chất tự nhiên không di dời được, cho nên việc
sử dụng bất động sản của người khác nói chung và đất đai nói riêng là một nhu
cầu cấp thiết, một đòi hỏi phải có sự điều chỉnh của pháp luật. Quyền đối với bất
động sản liền kề phát sinh từ tính chất tự nhiên của bất động sản và hậu quả
của việc phân chia, dịch chuyển quyền đối với bất động sản. Đó là quyền được
thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục
vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác

(gọi là bất động sản hưởng quyền). Thực tế, đây là một trong những quyền quan
trọng và có ý nghĩa của chủ sở hữu. Nhờ có các quy định này của pháp luật mà các
bất động sản bị bao bọc, vây quanh bởi các bất động sản khác của các chủ sở hữu
khác đều có lối đi ra, đều có thể khai thác và sử dụng được. Do vậy sự ra đời của
một chế định về “Quyền đối với bất động sản liền kề” là một điều tất yếu.


B. NỘI DUNG
I. Khái niệm chung về bất động sản :
Trước khi phân loại thành động sản và bất động sản thì BLDS 2015 đã xác định
những gì được coi là tài sản. Theo Điều 105 BLDS năm 2015 xác định: “1. Tài
sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; 2. Tài sản bao gồm bất động sản
và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình
thành trong tương lai”. Như vậy động sản và bất động sản được xác nhận là tài
sản.
Sau đó Điều 107 BLDS 2015 đã liệt kê những gì là bất động sản và quy định
động sản là những tài sản không phải bất động sản. Theo đó:
“1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”
Như vậy, có thể thấy tiêu chí xác nhận một tài sản mang tính chất bất động sản
là tính chất cố định hay không thể di dời của tài sản.
Việc xác định bất động sản là cơ sở quan trọng để xác định quyền đối với bất
động sản liền kề. Khi pháp luật quy định về bất động sản và quyền đối với bất
động sản liền kề thì cũng phải điều chỉnh quan hệ giữa các chủ sở hữu, chủ sử
dụng bất động sản liền kề với nhau.
II. Khái niệm chung về quyền đối với bất động sản liền kề

1. Khái niệm bất động sản liền kề
Một bất động sản được phân lập với các bất động sản khác qua ranh giới của
các bất động sản ấy. Tuy nhiên không phải giữa tất cả các bất động sản đều tồn tại


một ranh giới, mà chỉ có các bất động sản thuộc bản chất không di dời được mới
tồn tại ranh giới, và khi tồn tại ranh giới mới có khái niệm bất động sản liền kề.


Như vậy bất động sản được coi là liền kề với một bất động sản khác và có thể
phải chịu sự hạn chế về quyền với bất động sản khi chúng thuộc bất động sản
không di dời được, cùng loại và giữa chúng có một ranh giới về địa lý cũng như
pháp lý.
Bất động sản liền kề là bất động sản có sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữa các
bất động sản. Và hai bất động sản liền kề có thể lập quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề khi chúng có chủ sở hữu khác nhau. Từ việc xác định các bất
động sản liền kề mới có thể xác định được các hạn chế mà chủ sở hữu hay người
sử dụng phải chịu để thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản khác. Sự hạn chế trên
một bất động sản là một dạng quyền của người khác trên một bất động sản không
thuộc sở hữu của mình.
2. Quy chế pháp lý ranh giới giữa các bất động sản liền kề
Ranh giới giữa các bất động sản có tác dụng phân lập các bất động sản với các
bất động sản khác nhằm xác định quyền của một chủ sở hữu đối với một bất động
sản nào đó. Việc xác định một bất động sản được coi là đối tượng của nghĩa vụ,
cũng như đối tượng của quyền sở hữu là một khâu quan trọng, mang lại ý nghĩa
đích thực cho chủ sở hữu tài sản. Cơ sở để xác định ranh giới là diện tích, hình
dáng, kích thước của bất động sản được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.
Quy định về ranh giới giữa các bất động sản theo Điều 175 BLDS năm 2015:
“1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận hoặc
theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại
từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới
là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì
ranh giới chung.
2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng
từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm
ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.


Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất
thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây,
cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ
trường hợp có thoả thuận khác”
Quy định về mốc giới ngăn cách các bất động sản theo Điều 176 BLDS năm
2015:
“1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây
tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột
mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn
cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ
thể đó.
Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ
sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi
phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thoả thuận khác; nếu chủ
sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu
đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không
được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường
hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ
được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.
Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được
từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”
Theo những quy định này, thì ranh giới giữa các bất động sản được pháp luật
quy định dưới nhiều dạng khác nhau, nhưng khái niệm các loại ranh giới này lại
chưa được pháp luật quy định một cách rõ ràng, vì chúng dựa trên các tiêu chí khác
nhau khi xác định.Tóm lại, bất động sản liền kề là những bất động sản có chung
ranh giới, không phải tất cả các bất động sản liền nhau, cạnh nhau đều được coi là
bất động sản liền kề mà giữa chúng phải tồn tại một ranh giới về thực tế cũng như


về pháp lí. Quy chế pháp lí về ranh giới giữa các bất động sản liền kề được pháp
luật cũng như tập quán ghi nhận. Ranh giới giữa các bất động sản là căn cứ để
phân lập bất động sản này với bất động sản khác.
3. Quyền đối với bất động sản liền kề
Theo BLDS 2015 quy định về quyền đối với bất động sản liền kề bao gồm các
quy định về quyền của chủ sở hữu của chủ sở hữu xác định đối với sử dụng bất
động sản của các chủ sở hữu liền kề nhằm thỏa mãn một số nhu cầu nhất định.
Theo Điều 245 BLDS năm 2015 quy định : “Quyền đối với bất động sản liền kề
là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng
quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở
hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)”.
Có thể thấy rằng, điều luật này cho phép chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền
có thể mở lối đi, hệ thống dẫn thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc hay
các nhu cầu cần thiết khác trên phạm vi bất động sản của người khác để phục vụ
mục đicha khai thác bất động sản của mình. Quyền đối với bất động sản liền kề chỉ
được xác lập đối với bất động sản có vị trí khó khăn, bị bao vây bởi các bất động
sản khác không thể tiếp giáp với công trình hạ tầng kĩ thuật. Điều 245 BLDS năm
2015 là một điểm mới tiến bộ trong lịch sử pháp luật dân sự Việt Nam về chế định

quyền đối với bất động sản liền kề. Đây là lần đầu tiên trong một bộ luật dân sự
nên ra một cách hoàn chỉnh, đầy đủ, chi tiết khái niệm quyền và sử dụng thuật ngữ
“quyền với bất động sản liền kề” thay cho thuật ngữ “quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề” so với các bộ luật dân sự trước đây.
III. Căn cứ xác lập và chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề
1. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
Điều 246 BLDS năm 2015 quy: “Quyền đối với bất động sản liền kề được xác
lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc theo di
chúc”. Theo đó, có bốn căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề đó là: do
địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc theo di chúc.
a. Quyền sử dụng bất động sản liền kế được xác lập do địa thế tự nhiên
Đây là một cơ sở hoàn toàn mới trong BLDS 2015 mà các bộ luật dân sự trước
đây chưa hề đề cập đến. Trong thực tế có nhiều nơi theo địa thế tự nhiên cùng với


sự tác động của địa hình, khí hậu và thời tiết theo thời gian có thể xác lập quyền
đối với bất động sản liền kề. Đặc điểm của địa thế tự nhiên thường thấy là nước ở
chỗ cao chảy xuống chỗ thấp. Nếu một bất động sản bị vây bọc bởi bốn bất động
sản khác ở các hướng khác nhau và do bị vây bọc nên bất động sản ở giữa này
không có đường thoát nước. Lúc này quyền đối đối với bất động sản liền kề về
việc thoát nước sẽ được phát sinh với chủ sở hữu của bất động sản nằm ở dưới vì
thuận theo địa thế tự nhiên của dòng chảy.
b. Quyền sử dụng bất động sản liền kế được xác lập theo quy định của luật
Các quyền được xác lập theo quy định ở đây không do các bên tạo lập theo thỏa
thuận mà phát sinh trực tiếp từ các quy định của pháp luật. Chúng bao gồm:
- Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề
Theo Điều 247 BLDS năm 2015 quy định: “Quyền đối với bất động sản liền kề
có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản
được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác”. Căn cứ theo
điều luật này thì mọi cá nhân, pháp nhân đều có quyền đối với bất động sản liền kề,

đây cũng là một điểm mới trong BLDS năm 2015 quy định rõ phạm vi đối tượng
có hiệu lực của quyền. Cũng theo điều luật này thì quyền đối với bất động sản
được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, nhưng trừ trường hợp luật
khác có quy định khác. Điều này có nghĩa là sau khi chuyển giao, người được
chuyển giao bất động sản nghiễm nhiên được hưởng quyền đối với bất động sản
liền kề mà không cần thỏa thuận gì thêm. Người được chuyển giao không cần phải
thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề; chủ sở hữu bất động sản liền kề
cũng không có quyền ngăn cản chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất mới
được chuyển nhượng thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản thuộc quyền
sở hữu của họ. Người được chuyển nhượng nhà , quyền sử dụng đất được sử dụng
loại quyền này với nội dung, phương thức như người chuyển giao đã thực hiện
trước đó. Tuy nhiên, pháp luật không cấm các bên có thỏa thuận khác. Trong
trường hợp chủ sở hữu bất động sản chuyển giao bất động sản của mình cho người
khác thì chủ sở hữu mới vẫn tiếp tục phải chịu nghĩa vụ cho chủ sở hữu bất động
sản liền kề sử dụng hạn chế bất động sản đã được chuyển giao.
- Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo thời hiệu


Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thời hiệu Căn cứ theo
quy định tại Điều 236 BLDS 2015 thì : “Người chiếm hữu, người được lợi về tài
sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn
10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài
sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác
có liên quan quy định khác”.
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được coi là một quyền trên bất
động sản, cho nên khi một người sử dụng bất động sản liền kề một cách công khai,
liên tục, ngày tình trong ba mươi năm thì pháp luật cũng đương nhiên thừa nhận
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mặc dù họ vẫn thừa nhận bất động sản
thuộc sở hữu của người khác. Họ có quyền đối với bất động sản liền kề bất động
sản mà họ đã sử dụng trong suốt thời gian trước đó và quyền này sẽ tồn tại cho đến

khi có các căn cứ làm chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề.
c. Quyền sử dụng bất động sản liền kế được xác lập theo thỏa thuận
Tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận là một trong các nguyên tắc cơ bản mang
bản chất của quan hệ dân sự. Nguyên tắc này cho phép các chủ thể dựa theo ý chí,
nguyện vọng của mình để tạo lập các quyền, nghĩa vụ dân sự. Để chủ sở hữu bất
động sản liền kề đáp ứng yêu cầu về quyền sử dụng đối với bất động sản liền kềc
đối với bất động sản của họ, thì chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất phải
thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề để tạo lập quyền đó. Việc thỏa
thuận này phải tuân thủ các nguyên tắc chung về giao dịch dân sự và các điều kiện
có hiệu lực của giao dịch dân sự. Các bên có thể tự do, tự nguyện cam kết, thỏa
thuận nhưng không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Chỉ khi đã đạt được thỏa
thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề, thì chủ nhà, người có quyền sử dụng đất
mới có thể tiến hành các hành vi cần thiết trong việc thực hiện quyền sử dụng bất
động sản liền kề nhằm thỏa mãn nhu cầu trong việc khai thác, sử dụng bất động
sản thuộc sở hữu của mình.
Trong trường hợp bất động sản bị vây bọc bởi nhiều bất động sản thuộc các chủ
sở hữu khác nhau, chủ sở hữu bất động sản bị bây bọc có thể lựa chọn một trong số
cá chủ sở hữu bất động sản liền kề, không loại trừ cà trường hợp thỏa thuận với các
chủ sở hữu bất động sản đề xác lập quyền sử đối với bất động sản liền kề với
những nội dung cụ thể. Trong trường hợp các bên không đạt được một thỏa thuận


về quyền đối với bất động sản liền kề, chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất
có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Căn cứ vào yêu cầu
của chủ sở hữu nhà, người có quyền sử dụng đất này, và các điều kiện thực tế của
các bên, Tòa án sẽ quyết định. Quyết định của tòa án có thể là bác bỏ hoặc chấp
nhận yêu cầu đó bằng một bản án. Trong trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu của
bên có quyền, thì toàn án có thể đưa ra các quyết định sau : nếu chưa có quyền sử
dụng bất động sản liền kề thì quyết định cho phép chủ sở hữu nhà, người có quyền
sủ dụng đất có được quyền đó, đồng thời tòa án xác định giới hạn của quyền, cách

thức tạo lập, phương thức xác định quyền đối với bất động sản liền kề cùng khoản
đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề.
d. Quyền sử dụng bất động sản liền kế được xác lập theo di chúc
Việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề có thể dựa trên di chúc. Khi một
người lập di chúc để lại bất động sản của mình cho người khác theo di chúc thì
người lập có thể đưa ra yêu cầu về quyền đối với bất động sản liền kề cho một
hoặc nhiều bất động sản con là một điều kiện trong nội dung di chúc. Được quy
định tại khoản 3 Điều 254 BLDS năm 2015: “Trường hợp bất động sản được chia
thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải
dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà
không có đền bù”. Thực tế cho thấy một bất động sản bị phân chia thành nhiều
phần cho các chủ sở hữu khác nhau thì dẫn đến tình trạng một hay nhiều bất động
sản con không có lối đi ra đường công cộng. Vì vậy, điều luật này ra đời là một quy
định của pháp luật xác lập quyền đối với bất động sản liền kề khi khi phân chia bất
động sản.
2. Căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề
Theo quy định tại Điều 256 BLDS năm 2015:
“Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong trường hợp sau đây:
1. Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền
sở hữu của một người;
2. Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu
hưởng quyền;


3. Theo thỏa thuận của các bên;
4. Trường hợp khác theo quy định của luật.”
Cũng như các quyền dân sự khác, quyền đối với bất động sản liền kề cũng
được phát sinh, thay đổi hay chấm dứt theo những căn cứ và với những điều
kiện do pháp luật quy định. Theo quy định tại Điều 256 BLDS 2015 thì quyền
đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong các trường hợp:

- Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc sở
hữu của một người.
Căn cứ vào các điều kiện để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề, thì
giữa các bất động sản phải tồn tại ranh giới để phân lập các bất động sản đó.
Ranh giới đó chỉ có ý nghĩa về mặt pháp lý khi hai bất động sản đó thuộc quyền
sở hữu của các chủ sở hữu khác nhau và cũng không thuộc tài sản chung. Trong
trường hợp bất động sản thuộc sở hữu chung của hai hay nhiều chủ thể độc lập
thì các chủ sở hữu đó có phần quyền hay có quyền ngang nhau đối với khối tài
sản chung. Bất động sản thuộc sở hữu chung khi chưa phân chia nó vẫn là một
chỉnh thể thống nhất về mặt pháp lý và các chủ sở hữu có phần quyền trên toàn
bộ bất động sản chung mà không phải là phần bất động sản trong khối tài sản
chung đó. Vì vậy, khi bất động sản liền kề và bất động sản của chủ sở hữu đang
thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề nhập làm một (thuộc về một chủ
sở hữu duy nhất) thì không còn tồn tại ranh giới giữa các bất động sản về mặt
pháp lý nữa.
- Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu
hưởng quyền.
Khi chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng bất động
sản liền kề cho việc khai thác sử dụng của mình nữa, họ có thể thể hiện thông
qua hành vi pháp lý đơn phương, dưới một hình thức nhất định như:
+ Từ bỏ quyền đối với bất động sản liền kề thông qua lời nói hay văn bản:
Việc thể hiện ý chí phải bảo đảm những yêu cầu về điều kiện có hiệu lực của
giao dịch dân sự. Những hành vi của chủ sở hữu bất động sản đang sử dụng hạn
chế nhằm loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ như: Xây tường ngăn lối đi;


lấp đường thoát nước; gỡ bỏ đường tải điện… Hành vi loại bỏ hệ thống phục vụ
có thể được coi là tự chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề.
+ Không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề: là trường hợp khi chủ sở hữu
không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề, do chủ sở hữu đã tạo được quyền

đó trên một bất động sản liền kề khác mà không quan tâm đến đối tượng đã
được thiết lập trước đó. Trong trường hợp bất động sản do địa thế tự nhiên bị
vây bọc, mà sự vây bọc đó không còn tại do quy hoạch, sạt lở đất… cũng được
coi là một căn cứ cho phép chủ sở hữu bất động sản liền kề yêu cầu chấm dứt
quyền sử dụng hạn chế bất động sản.
- Theo thoả thuận của các bên
Theo nguyên tắc chung của pháp luật dân sự, các chủ thể đều có quyền thỏa
thuận trong việc tạo lập, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự,
nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Nếu quyền đối với bất động
sản liền kề đã được thiết lập theo thỏa thuận, hay theo quy định của pháp luật
thì các bên trong quan hệ về sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đều có thể
thỏa thuận chấm dứt quan hệ đó. Các bên có thể thỏa thuận chấm dứt quyền đối
với bất động sản liền kề, đồng thời giải quyết các hậu quả pháp lý của việc
chấm dứt đó.
- Trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Ngoài các căn cứ trên, quyền đối với tài sản có thể chấm dứt theo quy định
của pháp luật, có thể thông qua một bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật
của Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác.
IV. Nội dung quyền đối với bất động sản liền kề
1. Quyền về lối đi đối với bất động sản liền kề
Quyền về lối đi đối với bất động sản liền kề quy định tại Điều 254 BLDS
năm 2015 như sau:
“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các
chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có
quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp
lý trên phần đất của họ.


Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và
hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản

bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở
hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả
thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu
có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm
quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở
hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người
phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù”.
Bất động sản bị vây bọc bởi bất động sản khác cần phải có một lối đi để ra
đường công cộng. Lối đi phải đảm bảo nguyên tắc hợp lý và thuận tiện, ít gây
phiền hà cho các bên. Do vậy, yêu cầu về lối đi của chủ sở hữu bất động sản
liền kề bị vây bọc bởi các bất động sản khác được coi là chính đáng khi đáp ứng
và hài hòa được với quy tắc kể trên. Người được yêu cầu phải có và chỉ có
nghĩa vụ đáp ứng khi yêu cầu đó phù hợp với những nguyên tắc nêu trên.


Việc phải dành một lối đi cho bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác
ít nhiều ảnh hưởng đến việc khai thác, sử dụng bất động sản liền kề có lối đi chạy
qua. Do vậy, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải đền bù cho chủ sở hữu bất
động sản liền kề. Đây là nguyên tắc đền bù tương đương trong luật dân sự. Việc
đền bù này do các bên thỏa thuận.
Tuy nhiên, để việc mở lối đi đáp ứng nguyên tắc “thuận tiện và hợp lý nhất”
được thực hiện một cách chính xác và công bằng nhất trên thực tế là điều rất khó.
Do đó, nguyên tắc thỏa thuận giữa các bên để có một lối đi thích hợp cho bất động
sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác luôn được ưu tiên sử dụng trên thực tế.
Nếu các bên không thỏa thuận vấn đề này thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ
đứng ra giải quyết.
Việc dành lối đi cho bất động sản bị vây bọc là nhu cầu, vì lợi ích khai thác và

sử dụng bất động sản này. Mặt khác, việc xác định lối đi trong trường hợp này trên
thực tế luôn là vấn đề rất phức tạp. Do vậy, để hạn chế và dự liệu những vấn đề
phức tạp nảy sinh trong quá trình khai thác, sử dụng các bất động sản cũng như
tránh việc xảy ra các tranh chấp sau này, pháp luật đã quy định trong trường hợp
bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác
nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại
Khoản 2 Điều 254 BLDS 2015 mà không có đền bù.
2. Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác.
Trong điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thì đây là một trong những quyền
quan trọng, nhằm từng bước nâng cao đời sống vật chất, tinh thần cho mỗi công
dân. Bởi thế, Điều 255 BLDS 2015 đã quy định: “Chủ sở hữu bất động sản có
quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở
hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ
sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.”
Đây cũng là quyền sử dụng bất động sản liền kề, tuy nhiên, mức độ sử dụng bất
động sản liền kề không nhiều so với quyền về lối đi qua bất động sản liền kề. Ở
đây, việc sử dụng chủ yếu là không gian và thường ít ảnh hưởng nhiều đến việc
khai thác, sử dụng bất động sản liền kề. Do vậy, nguyên tắc đền bù tương đương
trong trường hợp này không được đặt ra.


Tuy nhiên, do đường dây tải điện, thông tin liên lạc là nguồn nguy hiểm cao độ,
trong quá trình hoạt động luôn chứa đựng khả năng gây nguy hiểm cho con người,
động, thực vật xung quanh. Vì thế, người có quyền mắc đường dây tải điện, thông
tin liên lạc qua bất động sản của người khác ngoài việc phải tuân thủ các nguyên
tắc hợp lý, đảm bảo an toàn, thuận tiện cho chủ sở hữu bất động sản liền kề. Nếu
chủ sở hữu các đường dây này gây thiệt hại cho các chủ sở hữu bất động sản liền
kề trong quá trình mắc đường dây, do các đường dây bị đổ, va quệt… thì chủ sở
hữu các đường dây tải điện, thông tin liên lạc phải bồi thường thiệt hại trên cơ sở
lỗi và mức độ thiệt hại do mình gây ra.

3. Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác
Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác quy định tại Điều 253 BLDS
2015: “Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu
nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối
dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu; người được yêu cầu có nghĩa vụ
đáp ứng yêu cầu đó; nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử
dụng đất xung quanh thì phải bồi thường.” Đây được coi là một nhu cầu cấp thiết
trong canh tác và trong sản xuất.
4. Quyền về cấp, thoát nước
Nhu cầu về nước để dùng và lối để thoát nước thải là thiết yếu. Khi sử dụng
quyền này, chủ sở hữu phải thoả thuận với các chủ sở hữu bất động sản liền kề
dành cho mình một lối cấp, thoát nước thích hợp, đảm bảo cảnh quan và vệ sinh
môi trường.
Quyền về cấp thoát nước qua bất động sản liền kề đã được quy định tại Điều
277 BLDS 2005. Kế thừa các quy định đó, BLDS 2015, Điều 252 đã quy định:
“Trong trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước
buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy
qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn
chặn dòng nước chảy. Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức
thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt
đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trong trường hợp nước tự
nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động


sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường
thiệt hại.”

Việc sử dụng nước trong sinh hoạt và sản xuất là nhu cầu không thể thiếu của
con người, trong nhiều trường hợp không thể không phiền lụy các bất động sản
liền kề trong việc cấp thoát nước. Trường hợp này thường xảy ra khi một bất động

sản bị vây bọc không có nguồn nước cần thiết hoặc đang bị úng nước. Trong
trường hợp này, chủ sở hữu bất động sản liền kề buộc phải dành cho chủ sở hữu bất
động sản bị vây bọc bên trong một lối cấp thoát nước trên nguyên tắc hợp lý và
không được cản trở hoặc ngăn cản dòng nước chảy.
Quyền được dẫn nước chảy qua bất động sản liền kề cũng được ghi nhận tại
Điều 33 Luật Tài nguyên nước: “Tổ chức, cá nhân khai thác sử dụng tài nguyên
nước và xả nước thải vào nguồn nước được quyền dẫn nước qua đất hoặc bất động
sản liền kề thuộc quyền quản lý, sử dụng của các tổ chức, cá nhân khác theo quy
định của Luật này và Bộ luật Dân sự”. Theo các quy định trên thì các bất động sản
do vị trí tự nhiên mà việc cấp, thoát nước không thể thực hiện trên phần đất của
mình có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành một lối cấp nước,
thoát nước thải, thoát nước tự nhiên thích hợp.
+ Quyền được cấp nước do vị trí tự nhiên: Do vị trí tự nhiên mà một bất động
sản không tiếp giáp trực tiếp với nguồn nước tự nhiên hay nước máy thì chủ sở hữu
bất động sản có thể áp dụng đến quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để
yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản khác cho sử dụng bất động sản thuộc sở hữu
của họ để xây dựng đường ống dẫn nước. Vị trí đặt đường ống do các bên tự thỏa
thuận.
+ Quyền được thoát nước do vị trí tự nhiên: Thoát nước tự nhiên có thể được
hiểu là thoát nước từ nguồn nước được tạo bởi tự nhiên (nước mưa, nước ngầm,
nước của các dòng chảy tự nhiên...) mà không có sự tác động của con người. Pháp
luật quy định nước tự nhiên có trên bất động sản của ai thì thuộc quyền sở hữu của
người đó. Tuy nhiên, có trường hợp chủ sở hữu không muốn giữ lại lượng nước đó.
Việc thoát nước này có thể làm ảnh hưởng đến lợi ích của người khác. Điều 250
BLDS 2015 quy định: “Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải lắp đặt
đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà của mình không được chảy xuống


bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề”. Qua đó, chúng ta thấy rằng,
lượng nước tự nhiên được tích tụ một lần thông qua mái nhà không được trực tiếp

chảy xuống bất động sản của người khác. Tuy nhiên “trong trường hợp nước tự
nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động
sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường
thiệt hại”. Như vậy, nếu nước mưa sau khi đã chảy xuống bất động sản của mình
lại chảy tràn sang bất động sản liền kề thì không vi phạm quy định tại Điều 250 bởi
đơn giản nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp.
+ Thoát nước thải sinh hoạt: Khác với nước tự nhiên, nước thải có tính chất
thường xuyên, liên tục và là nước không sạch. Vì vậy, theo quy định chung, nước
thải không thể để chảy tràn lan trên mặt đất, chúng phải được thoát khỏi bất động
sản theo những con đường dẫn nước xác định. Điều 251 BLDS 2015 quy định:
“Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải làm cống ngầm hoặc rãnh thoát
nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy tràn sang
bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi
sinh hoạt công cộng”. Tuy nhiên trong trường hợp bất động sản bị vây bọc mà
không thể dẫn nước thải trực tiếp ra nơi quy định thì có thể sử dụng quyền đối với
bất động sản liền kề để làm cống ngầm hoăc rãnh thoát nước ra nơi dẫn nước qua
bất động sản khác. Ở đây, điều luật không quy định chỉ được sử dụng bất động sản
liền kề mà có thể sử dụng bất cứ bất động sản nào. Tuy nhiên vị trí đường ống vẫn
phải được xác định dựa trên các thỏa thuận giữa các chủ sở hữu, nếu việc đặt
đường dẫn nước mà gây thiệt hại thì chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải bồi
thường cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua.
V. Một số bất cập và kiến nghị nhằm hoàn thiện chế định về quyền đối với
bất động sản liền kề
1. Theo quy định tại khoản 3 Điều 254 BLDS năm 2015: “Trường hợp bất
động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau
thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản
2 Điều này mà không có đền bù”. Thực tế cho thấy có thể việc phân chia bất đốngj
sản là một ngôi nhà nhiều tầng và phân chia theo từng phần. Vậy thì khoản này
chưa thỏa đáng ở chỗ “dành lối đi cần thiết cho người phía trong” nên kiến nghị bổ
sung thêm dành lối đi cần thiết cho người phía trên.

2. Quyền được xây dựng hệ thống tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản
liền kề quy định tại Điều 255 BLDS năm 2015 là quyền của chủ sở hữu bất động
sản bị vây bọc. Tuy nhiên nếu mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc trong họp
đồng cung cấp dịch vụ thường do bên cung cấp dịch vụ đảm nhiệm. Vì vậy pháp
luật chỉ quy định chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông
tin liên lạc qua bất động sản liền kề là chưa chặc chẽ. Vì vậy cần bổ sung thêm tổ
chức cung cấp dịch vụ có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất
động sản liền kề.
3. Khoản 1 Điều 254 BLDS năm 2015 có nhắc đến “lối đi thuận tiện, hợp lí”
trong phần quyền đối với bất động sản liền kề nhưng như vậy là chưa rõ. BLDS
năm 2015 chưa quy định rõ lối đi thuận tiện, hợp lí là lối đi lại thông thường phục
vụ sinh hoạt cá nhân hay phục vụ mục đích thương mại, dịch vụ. Điều này chưa
đáp ứng được yêu cầu đối với hộ gia đình kinh doanh.


C. KẾT LUẬN
Xuất phát từ đặc tính tự nhiên của đất đai là không thể di dời được, cho nên việc
sử dụng bất động sản của người khác nói chung và đất đai nói riêng là một nhu cầu
cấp thiết, đòi hỏi phải có sự điều chỉnh của pháp luật. BLDS 2015 đã có các quy
định cụ thể về quyền đối với bất động sản liền kề, tạo cơ sở pháp lý cho các chủ
thể tham gia quan hệ pháp luật dân sự xác định được quyền, nghĩa vụ của mình khi
sử dụng bất động sản liền kề thuộc quyền sở hữu của người khác.


TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1. Bộ luật Dân sự của Nước Cộng Hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2015.
2. Luật tài nguyên nước năm 2012
3. />