Đánh giá hiệu quả làm việc của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện phú bình chuyển từ hai cấp sang một cấp​

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DƯƠNG THỊ GIANG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ LÀM VIỆC CỦA CHI
NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
HUYỆN PHÚ BÌNH CHUYỂN TỪ HAI CẤP
SANG MỘT CẤP

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DƯƠNG THỊ GIANG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ LÀM VIỆC CỦA CHI
NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
HUYỆN PHÚ BÌNH CHUYỂN TỪ HAI CẤP
SANG MỘT CẤP
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Văn Điền

THÁI NGUYÊN - 2018


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Dương Thị Giang


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã
tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS Trần Văn
Điền, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi
trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Quản
lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo
điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo Phòng TN&MT, Phòng Tài chính –
kế hoạch, Phòng Thống kê, Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố Cao

Bằng, các địa phương, hộ gia đình tham gia phỏng vấn đã tạo điều kiện giúp
đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn

Dương Thị Giang


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................ viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn....................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................... 4
1.1. Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu ................................................... 4
1.1.1. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở lý luận ......................................................................................... 10
1.1.3. Các yếu tố quan trọng của hệ thống đăng ký đất đai ............................ 15
1.2. Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu .............................................. 17
1.2.1. Lịch sử đăng ký đất đai qua các thời kỳ................................................ 17

1.2.2. Cơ sở pháp lý của hệ thống đăng ký đất đai theo một cấp ................... 28
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀPHƯƠNG
PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................... 32
2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 32
2.2. Phạm phi nghiên cứu ................................................................................ 32
3.2.1. Phạm vi không gian ............................................................................... 32
2.2.2. Phạm vi thời gian .................................................................................. 32
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 32
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 33
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu..................................... 33


iv

2.4.2. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu .................................................... 33
2.4.3. Phương pháp tham vấn các đối tượng có liên quan .............................. 34
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 35
3.1. Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .......................... 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên ........................................... 35
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội . .................................................................... 42
3.2. Tình hình về quản lý nhà nước về đất đai huyện Phú Bình, tỉnh Thái
Nguyên. ........................................................................................................... 45
3.2.1. Tình hình thực hiện Luật và các chính sách về đất đai ......................... 45
3.2.2. Công tác quy hoạch và thực hiện quy hoạch sử dụng đất ..................... 47
3.2.3. Công tác tài chính về đất đai ................................................................. 47
3.2.4. Công tác ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai ............. 47
3.2.5. Đánh giá chung ..................................................................................... 48
3.3. Phân tích kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
theo mô hình hai cấp trước đây (từ năm 2015 đến 31/3/2016) ....................... 48
3.3.1. Kết quả thực hiện thủ tục đăng ký biến động, cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ
gia đình, cá nhân.............................................................................................. 48
3.3.2. Kết quả thực hiện cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu
địa chính .......................................................................................................... 51
3.3.3. Các hệ thống thông tin, phần mềm khai thác CSDL ............................ 52
3.3.4. Đánh giá chung ..................................................................................... 52
3.4. Phân tích kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
theo mô hình một cấp (từ 01/4/2016 đến năm 2017) ...................................... 52
3.4.1. Kết quả thực hiện thủ tục đăng ký biến động, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ
gia đình, cá nhân.............................................................................................. 52
3.4.2. Kết quả thực hiện cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu


v

địa chính. ......................................................................................................... 56
3.4.3. Các hệ thống thông tin, phần mềm khai thác CSDL ............................ 57
3.4.4. Đánh giá chung ..................................................................................... 58
3.5. So sánh và phân tích hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai
huyện Phú Bình của một cấp so với mô hình hai cấp ..................................... 59
3.5.1. So sánh về chức năng, nhiệm vụ của 02 mô hình ................................. 59
3.5.2. So sánh về số lượng hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
chuyển quyền, đăng ký thế chấp đã được thực hiện ....................................... 65
3.5.3. So sánh hiệu quả về mặt thời gian ........................................................ 66
3.5.4 So sánh hiệu quả về mặt quản lý hồ sơ .................................................. 67
3.5.5. So sánh về thủ tục hành chính ............................................................... 67
3.5.6. So sánh hiệu quả về ứng dụng công nghệ thông tin ............................. 67
3.6. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai huyện Phú Bình theo ý
kiến của người dân và cán bộ quản lý. ............................................................ 68

3.6.1. Theo ý kiến của người dân .................................................................... 68
3.6.2. Theo ý kiến của cán bộ quản lý............................................................. 69
3.7. Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của mô hình
Văn phòng đăng ký đất đai một cấp huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên. ..... 72
3.7.1. Các giải pháp về chính sách .................................................................. 72
3.7.2. Giải pháp về kinh phí ............................................................................ 72
3.7.3. Các giải pháp về tổ chức thực hiện ....................................................... 72
3.7.4. Những giải pháp trao đổi, cập nhật và phân phối thông tin .................. 72
3.7.5. Về phía Chi nhánh Văn phòng đăngký đất đai huyện Phú Bình .......... 73
3.7.6. Về phía người dân ................................................................................. 74
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 75
Kết luận ........................................................................................................... 75
2. Kiến Nghị .................................................................................................... 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 77


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

ĐT 266

Đường tỉnh 266

GTVT

Giao thông vận tải

UBND

Ủy ban nhân dân

CSDL

Cơ sở dữ liệu

VPĐKĐĐ

Văn phòng Đăng ký đất đai

GTNT

Giao thông nông thôn

ĐKTC

Đăng ký thế chấp

Xóa TC

Xóa thế chấp


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Phú Bình năm 2017 ................... 38

Bảng 3.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình,
cá nhân............................................................................................................. 49
Bảng 3.5. Kết quả đăng ký thế chấp và xóa thế chấp quyền sử dụng đất ...... 50
Bảng 3.6. Cơ sở dữ liệu địa chính của các xã/ thị trấn trên địa bàn ............... 51
huyện Phú Bình ............................................................................................... 51
Bảng 3.7. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình,
cá nhân............................................................................................................. 54
Bảng 3.8 Kết quả đăng ký chuyển quyền sử dụng đất ................................... 55
Bảng 3.9. Kết quả đăng ký thế chấp và xóa thế chấp quyền sử dụng đất ...... 55
Bảng 3.10. Cơ sở dữ liệu địa chính của các xã/ thị trấn trên địa bàn ............. 56
huyện Phú Bình ............................................................................................... 56
Bảng 3.11: Kết quả điều tra ý kiến của người dân .......................................... 68
Bảng 3.12: Kết quả điều tra ý kiến của cán bộ quản lý về những tiêu
chí đánh giá ..................................................................................................... 70


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Biểu đồ biểu thị tỷ lệ các nhóm đất ................................................... 40
Hình 4.1: So sánh số lương hồ sơ đã thực hiện của 2 mô hình .......................... 65


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong nhiều nội dung về cải cách hành chính như: Cải cách thể chế; cải
cách tổ chức bộ máy hành chính; nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ công
chức, cải cách tài chính công… thì cải cách tổ chức bộ máy hành chính là một

trong những nội dung rất được Đảng và Nhà nước quan tâm triển khai thực
hiện nhằm sắp xếp lại gọn hơn tổ chức bộ máy hành chính các cấp, bảo đảm
quản lý thống nhất, hiệu lực, hiệu quả.
Sau thời gian thay thế cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 2 cấp,
Văn phòng đăng ký đất đai một cấp đã cho thấy sự thống nhất cao về mặt
chuyên môn và đúng quy định của pháp luật trong việc tiếp nhận giải quyết
hồ sơ tại các chi nhánh cấp huyện, thành phố. Hồ sơ được kiểm tra chặt chẽ
về tính pháp lý, cơ sở dữ liệu địa chính; giải quyết kịp thời nhiều vướng mắc
về chuyên môn; quản lý tốt việc biến động đất, nhất là việc tách thửa đất
không để xảy ra tình trạng chia cắt manh mún không đúng quy định gây khó
khăn cho công tác quy hoạch, hạn chế nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, khiếu
kiện, khiếu nại. Việc cập nhật các biến động, quản lý dữ liệu địa chính được
đi vào nền nếp. Mặt khác, việc kiện toàn Văn phòng đăng ký một cấp đã bảo
đảm sự lãnh đạo chỉ đạo điều hành thống nhất từ UBND cấp huyện, thành phố
đến Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký và đến các chi nhánh
của Văn phòng đăng ký tại các huyện, thành phố.
Từ ngày 9/3/2016 đến ngày 22/3/2016 vừa qua, Sở Tài nguyên và Môi
trường đã phối hợp với Sở Nội vụ, Sở Tài chính tổ chức tiếp nhận Văn phòng
Đăng quyền sử dụng đất thuộc UBND các huyện, thành phố, thị xã trên địa
bàn tỉnh để tổ chức lại Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên
và Môi trường theo Quyết định số 258/QĐ-UBND ngày 29 tháng 01 năm
2016 của UBND tỉnh Thái Nguyên và Thông tư số 15/2015/TTLT-BTNMTBNV-BTC ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và


2

Bộ Tài chính. Sau khi tiếp nhận bàn giao, Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh
và các Chi nhánh ở các huyện, thành phố, thị xã sẽ chính thức đi vào hoạt
động kể từ ngày 01/4/2016.
Sau khi triển khai nhiệm vụ, có thể nhận thấy được những sự thay đổi,

những điểm mới trong quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và những
khó khăn cần khắc phục khi thực hiện Văn phòng 1 cấp. Mặc dù vậy, bước
đầu thực hiện mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp vẫn
còn nhiều thách thức như: không thể sử dụng bộ thủ tục hành chính dùng
chung tại UBND các huyện, thành phố; việc luân chuyển hồ sơ không thuận
lợi cho cán bộ tiếp nhận;
Để phân tích và đánh giá hiệu quả của mô hình Văn phòng đăng ký đất
đai sau khi chuyển từ hình thức hai cấp sang một cấp trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên nói chung cũng như huyện Phú Bình nói riêng, nhằm góp phần nâng
cao hiệu quả hoạt động của mô hình mới này, cũng như khắc phục hạn chế
của hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở hai cấp và tiến tới
chuẩn hóa hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mô hình của
các nước trên thế giới, phù hợp với điều kiện công nghệ hiện đại. Xuất phát từ
những lý do trên, đồng thời được sự đồng ý và hướng dẫn của PGS.TS. Trần
Văn Điền, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hiệu quả làm việc của
chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Phú Bình chuyển từ hai cấp
sang một cấp ”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Phân tích và đánh giá kết quả hoạt động và hiệu quả của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất theo mô hình hai cấp (từ năn 2015 đến ngày
31/3/2016) và mô hình một cấp (từ 01/4/2016 đến năm 2017).
- So sánh hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất một cấp so với mô hình hai cấp.


3

- Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai huyện
Phú Bình theo ý kiến của người dân và cán bộ quản lý từ đó đưa ra các đề
xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh Văn phòng

đăng ký đất đai một cấp tại huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
- Ý nghĩa khoa học: Là cơ hội cho bản thân củng cố những kiến thức,
đồng thời là cơ hội cho bản thân thu thập được những kinh nghiệm và kiến
thức thực tế, hoàn thành khóa luận tốt nghiệp.
- Ý nghĩa thực tiễn: Tìm ra những mặt tích cực và tiêu cực, những ưu
điểm và hạn chế trong hiệu quả làm việc của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký
đất đai sau khi chuyển sang hoạt động mô hình một cấp, từ đó đề xuất những
giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của mô hình Văn phòng Đăng
ký đất đai một cấp tại huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên.


4

Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Cơ sở pháp lý
1.1.1.1. Cơ sở pháp lý
− Căn cứ Luật đất đai 2013;
− Căn cứ Nghị định số 163/2016/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 2016
của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Ngân sách nhà nước;
− Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của
Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
− Căn cứ Nghị định 59/2011/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày
18/7/2011 về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần;
− Căn cứ Nghị định số 36/2017/NĐ-CP ngày 04 tháng 4 năm 2017 quy
định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và
Môi trường;
− Căn cứ Nghị định số 34/2017/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2017 của

Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của
Bộ Nội vụ;
− Căn cứ Nghị định số 215/2013/NĐ-CP ngày 15 tháng 02 năm 2014
của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức
của Bộ Tài chính;
1.1.1.2. Vị trí, chức năng
Theo thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04
tháng 04 năm 2015 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cầu tổ
chức và cơ chế hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường, quy định như sau:


5

+ Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc
Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống
nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và
cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
+ Văn phòng đăng ký đất đai có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng;
được Nhà nước bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theo
quy định của pháp luật.
1.1.1.3. Nhiệm vụ, quyền hạn
+ Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi
là Giấy chứng nhận).
+ Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao
quản lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận,
quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
+ Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng,
quản lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật.
+ Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính.
+ Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.
+ Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.


6

+ Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
+ Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật.
+ Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với
năng lực theo quy định của pháp luật.
+ Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn
phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo
theo quy định hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công
tác được giao.
1.1.1.4. Cơ cấu tổ chức
- Lãnh đạo Văn phòng đăng ký đất đai
Văn phòng đăng ký đất đai có Giám đốc và không quá 02 Phó Giám
đốc. Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó Giám đốc Văn phòng đăng
ký đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật và phân cấp của Ủy ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân

cấp tỉnh), phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định.
- Cơ cấu tổ chức
+ Phòng Hành chính - Tổng hợp;
+ Phòng Kế hoạch - Tài chính (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét
quyết định thành lập đối với Văn phòng đăng ký đất đai có từ 15 Chi nhánh
trở lên);
+ Phòng Đăng ký và cấp giấy chứng nhận;
+ Phòng Thông tin - Lưu trữ;
+ Phòng Kỹ thuật địa chính;
+ Các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại các huyện, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh là đơn vị hạch toán phụ thuộc; có con dấu riêng và được Nhà nước
bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc theo quy định của pháp luật. Chi


7

nhánh có Giám đốc, không quá 02 Phó Giám đốc và các bộ phận chuyên
môn. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định số lượng Chi nhánh Văn phòng
đăng ký đất đai.
Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường quy định chức năng, nhiệm vụ,
quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh
trực thuộc Văn phòng đăng ký đất đai; thực hiện bổ nhiệm, miễn nhiệm
Trưởng phòng, Phó Trưởng phòng của Văn phòng đăng ký đất đai và Giám
đốc, Phó Giám đốc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của
pháp luật và phân cấp quản lý cán bộ của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, phù hợp
với tiêu chuẩn chức danh theo quy định.
Biên chế, số lượng người làm việc của Văn phòng đăng ký đất đai được
giao trên cơ sở đề án vị trí việc làm gắn với chức năng, nhiệm vụ, phạm vi
hoạt động và nằm trong tổng biên chế, số lượng người làm việc của tỉnh,

thành phố trực thuộc Trung ương được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
1.1.1.5. Cơ chế hoạt động
* Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện cơ chế tự chủ đối với đơn vị sự
nghiệp công lập.
* Nguồn kinh phí của Văn phòng đăng ký đất đai
- Kinh phí do ngân sách địa phương đảm bảo, gồm:
+ Kinh phí đảm bảo hoạt động thường xuyên thực hiện chức năng,
nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai (sau khi đã cân đối với nguồn thu sự
nghiệp) theo quy định hiện hành;
+ Kinh phí thực hiện các nhiệm vụ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
đặt hàng, nhiệm vụ đột xuất được cấp có thẩm quyền giao;
+ Vốn đầu tư xây dựng cơ bản, kinh phí mua sắm trang thiết bị, sửa
chữa lớn tài sản cố định phục vụ hoạt động sự nghiệp của đơn vị theo dự án
được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
+ Kinh phí khác.


8

- Nguồn thu sự nghiệp, gồm:
+ Phần tiền thu phí, lệ phí được để lại cho đơn vị sử dụng theo quy
định của Nhà nước;
+ Thu từ hoạt động dịch vụ phù hợp với lĩnh vực chuyên môn và khả
năng của đơn vị;
+ Thu khác (nếu có).
* Nội dung chi, gồm:
- Chi thường xuyên, gồm: chi hoạt động thường xuyên theo chức năng,
nhiệm vụ được cấp có thẩm quyền giao, chi hoạt động thường xuyên phục vụ
cho công tác thu phí, lệ phí của đơn vị, gồm: tiền lương; tiền công; các khoản
phụ cấp lương; các khoản trích nộp bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm

thất nghiệp, kinh phí công đoàn theo quy định hiện hành; dịch vụ công cộng;
văn phòng phẩm; các khoản chi nghiệp vụ chuyên môn; sửa chữa thường
xuyên tài sản cố định và các khoản chi khác theo chế độ quy định;
- Chi hoạt động dịch vụ, gồm: tiền lương; tiền công; các khoản phụ cấp
lương; các khoản trích nộp bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất
nghiệp, kinh phí công đoàn theo quy định hiện hành; nguyên, nhiên, vật liệu;
khấu hao tài sản cố định; sửa chữa tài sản cố định; chi các khoản thuế phải
nộp theo quy định của pháp luật; các khoản chi khác (nếu có);
- Chi không thường xuyên, gồm:
+ Chi thực hiện các nhiệm vụ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặt
hàng, nhiệm vụ đột xuất được cấp có thẩm quyền giao. Đối với nhiệm vụ có
định mức kinh tế kỹ thuật, đơn giá được cấp có thẩm quyền ban hành thực
hiện theo đơn giá đã được quy định và khối lượng thực tế thực hiện. Đối với
nhiệm vụ chưa có định mức kinh tế kỹ thuật, đơn giá dự toán, thực hiện theo
chế độ chi tiêu tài chính hiện hành của Nhà nước và được cấp có thẩm quyền
phê duyệt;


9

+ Chi đầu tư xây dựng cơ bản, mua sắm trang thiết bị, sửa chữa lớn tài
sản cố định phục vụ hoạt động sự nghiệp của đơn vị theo dự án được cấp có
thẩm quyền phê duyệt;
+ Chi khác.
1.1.1.6. Cơ chế phối hợp
* Việc phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai với Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân
huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp
huyện), cơ quan tài chính, cơ quan thuế và các cơ quan, đơn vị khác có liên
quan trong việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng

đăng ký đất đai theo các nguyên tắc sau:
− Bảo đảm thực hiện đồng bộ, thống nhất, chặt chẽ, kịp thời, công khai,
minh bạch;
− Xác định rõ cơ quan, đơn vị chủ trì, phối hợp; trách nhiệm, quyền
hạn của người đứng đầu cơ quan, đơn vị; nội dung, thời hạn, cách thức thực
hiện; chế độ thông tin, báo cáo;
− Tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành; phù hợp với chức
năng, nhiệm vụ, quyền hạn, quy chế tổ chức hoạt động của từng cơ quan, đơn vị.
* Cơ chế phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai với Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân
cấp huyện, cơ quan tài chính, cơ quan thuế và các cơ quan, đơn vị khác có
liên quan thực hiện theo Quy chế phối hợp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban
hành đảm bảo nguyên tắc theo quy định tại khoản 1 Điều này và hướng dẫn
của liên Bộ: Tài chính, Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ và trình
tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất khi thực hiện
nghĩa vụ tài chính về đất đai.


10

1.1.2. Cơ sở lý luận
1.1.2.1. Các khái niệm của hệ thống đăng ký đất đai
1.1.2.1.1 Khái niệm về đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
Theo quy định tại Khoản 15 Điều 4 Luật đất đai 2013: “Đăng ký đất đai,
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý
về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền
quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” [18].
Đăng ký quyền sử dụng đất cũng có những đặc điểm chung như các loại
hình đăng ký khác; song đăng ký quyền sử dụng đất có một số đặc điểm khác biệt:
Một là: đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do Nhà nước

quy định và tổ chức thực hiện và có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất;
Hai là: đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với loại tài sản đặc biệt:
Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị; giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị
sử dụng không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức, cá nhân,
nhưng chỉ có giới hạn về diện tích trong khi nhu cầu sử dụng của xã hội ngày
càng tăng; giá trị đặc biệt của đất đai còn được thể hiện ở giá đất và luôn có
xu hướng tăng lên.
Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân; người đăng ký chỉ được hưởng
quyền sử dụng đất; trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật lại không đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do
loại đối tượng (tổ chức, cá nhân) khác nhau sử dụng.
Đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng,
cây rừng, cây lâu năm) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một
thửa đất tại vị trí nhất định; trong thực tế đời sống xã hội có nhiều trường hợp
tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất.
Ba là: Đăng ký quyền sử dụng đất phải thực hiện đồng thời cả hai việc:
vừa ghi vào hồ sơ địa chính của cơ quan nhà nước để phục vụ cho yêu cầu
quản lý nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật; vừa cấp


11

giấy chứng nhận cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào việc sử dụng đất
và có điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo pháp luật.
1.1.2.1.2. Khái niệm GCNQSDĐ, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
Theo Khoản 16 của Điều 4 Luật Đất đai 2013 như sau: “Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”.
1.1.2.1.3. Khái niệm về hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với việc sử dụng
đất, làm cơ sở để bảo hộ quyền hợp pháp của người sử dụng đất. Đây là hệ
thống các tài liệu chứa đựng các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp
lý của các thửa đất trong mỗi đơn vị hành chính cấp xã.
Hồ sơ địa chính bao gồm bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê
đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu GCNQSDĐ. Bản đồ địa
chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai có nội
dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số để phục vụ cho quản
lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản
lý đất đai ở cấp xã.
Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây:
− Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí;
− Người sử dụng thửa đất;
− Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất;
− Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực
hiện và chưa thực hiện;
− Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất;


12

Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan.
1.1.2.1.4. Đăng ký đất đai
Trong thực tế đời sống, có những sự việc phát sinh về vấn đề hộ tịch,
về nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản và một số nhu cầu khác… Có những
phát sinh bắt buộc phải đăng ký như đăng ký hộ tịch, đăng ký nghĩa vụ quân
sự…, nhưng cũng có nhiều sự việc không cần đăng ký hoặc dựa trên sự tự

nguyện của người có nhu cầu như đăng ký kết hôn, đăng ký khai sinh… Qua
đó, ta có thể hiểu rằng: đăng ký là công việc của cơ quan nhà nước hoặc một
tổ chức, cá nhân nào đó đứng ra thực hiện việc ghi nhận hoặc xác nhận về
một sự việc, một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được
đăng ký cũng như của tổ chức, cá nhân đứng ra đăng ký.
Theo Điều 1 của Luật đất đai 2013 như sau:
• Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được
giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
• Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký
lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá
trị pháp lý như nhau.
• Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau:
− Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
− Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
− Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
− Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
• Đăng ký biến động được thực hiện đối với các trường hợp đã được
cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
− Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho


13

quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
− Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
− Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

− Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
− Chuyển mục đích sử dụng đất;
− Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
− Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình
thức nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất;
− Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu
chung của vợ và chồng;
− Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của
nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chung;
− Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
theo kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp
có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để
xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải
quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án
của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được
thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với
pháp luật;
− Xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
− Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai
đăng ký được ghi vào sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng


14

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có
đủ điều kiện theo quy định của Luật này và pháp luật khác có liên quan;

trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước
có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.
• Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k
và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày có
biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động;
trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động tính từ
ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
• Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời
điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Việc đăng ký đất thực chất là quá trình thực hiện các công việc nhằm
thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính
từng xã, phường, thị trấn trong cả nước và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho những người sử dụng đất đủ điều kiện, làm cơ sở để Nhà nước
quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật.
Tóm lại, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa
chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm
xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất,
làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ
quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, đăng ký đất không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ
địa chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu. Quá trình vận động, phát triển của


15

đời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa
dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất,...Vì vậy,
đăng ký đất đai phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để
đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng
đất và đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
theo pháp luật. Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký
đất trong từng thời kỳ, đăng ký đất được chia thành hai giai đoạn:
Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên
trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn
bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử
dụng đủ điều kiện.
Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương
đã hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi
nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập.
1.1.3. Các yếu tố quan trọng của hệ thống đăng ký đất đai
Hệ thống đăng ký đất đai được xác lập và chứa đựng bốn yếu tố cơ bản
của đất đai và cũng là trụ cột của hệ thống, bao gồm: yếu tố hình học, yếu tố
pháp lý, yếu tố giá trị và yếu tố sử dụng.
Yếu tố hình học, pháp lý, giá trị và sử dụng của đất đai là bốn yếu tố
thông tin quan trọng cần được đăng ký và thể hiện trong hệ thống đăng ký đất
đai. Do mang bản chất khác nhau nên việc xác định bốn yếu tố này được tiến
hành bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác nhau. Những đặc điểm
hình học của đất đai được xác định thông qua các hoạt động địa chính do cơ
quan quản lý đất đai thực hiện (cơ quan địa chính hoặc cơ quan Tài nguyên và
Môi trường). Đăng ký và xác lập chủ quyền đất đai được người sử dụng đất
tiến hành tại cơ quan tư pháp. Việc xác định giá đất thuộc trách nhiệm của cơ
quan thuế. Và hoạt động lập quy hoạch sử dụng đất thuộc trách nhiệm của