Thiết lập và thẩm định tài chính

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH



ĐỀ CƯƠNG CHI TIẾT KỸ THUẬT
LẬP DỰ ÁN BEER & BOOK
Giảng viên: ThS. Hồ Thị Thu Hồng
Tên nhóm : SP – Lớp sáng thứ 5
Tên thành viên: Phạm Lê Thị Bảo Dung
Đinh Thị Thanh Thư
Phạm Thị Thúy Duy
Chu Hoài Thư
Phạm Nguyễn Huỳnh Như
Nguyễn Huỳnh Bảo Uyên

TP HỒ CHÍ MINH, NGÀY 23 THÁNG 09 NĂM 2019


1. Giới thiệu về các bước thực hiện dự án và nội dung cơ bản của dự án Beer & Book
1.1 Giới thiệu về các bước tiến hành đầu tư và lập dự án đầu tư Beer & Book
Giai đoạn 1: Giai đoạn nghiên cứu cơ hội đầu tư
Giai đoạn 2: Giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi
Giai đoạn 3: Giai đoạn nghiên cứu khả thi
Giai đoạn 4: Giai đoạn xây dựng cơ bản

- Thiết kế chi tiết
- Thực hiện dự án
Giai đoạn 5: Đưa dự án vào hoạt động
Giai đoạn 6: Đánh giá dự án sau hoạt động
Giai đoạn 7: Thanh lý dự án

1.2 Nội dung cơ bản của một dự án khả thi
1.2.1. Giới thiệu tổng quát về dự án đầu tư
- Sự cần thiết và nhu cầu lập dự án: Hiện nay ở Thành phố Hồ Chí Minh có rất
nhiều mô hình quán bia, phòng trà với nhạc nhẹ, quán bar hay những quán cà phê
sách nhưng chưa có mô hình kết hợp việc uống bia và đọc sách. Đây sẽ là mô hình
mới lần đầu tiên xuất hiện tại Việt Nam. Thông thường mọi người sẽ đọc sách
trong những không gian cổ điển như hiệu sách, thư viện, quán cà phê. Nhưng vừa
đọc sách, vừa uống 1 ly bia hay 1 ly cocktail cũng là 1 thú vui rất đáng trải
nghiệm. Và nó đang là một loại hình kinh doanh mới ở thị trường Việt Nam. Quán
Beer Sách hướng đến việc đáp ứng nhu cầu cho khách hàng về vấn đề muốn giải
tỏa căng thẳng nhưng lại không thích đến những quán bar với tiếng nhạc ồn ào
thông thường. Không những thế, “DOUBLE B” còn hướng đến tạo ra nhiều hoạt
động để có thể hướng các bạn đến gần hơn với việc đọc sách – một hoạt động bổ

-

ích và mang tính nhân văn
Mục tiêu và phạm vi của dự án:


+ Mục tiêu: Thông thường người ta sẽ đọc sách trong những không gian cổ điển
như hiệu sách, thư viện hay những quán cà phê. Nhưng vừa đọc sách, vừa nhâm
nhi một li bia, rượu vang hay cocktail cũng là một thú vui rất đáng trải nghiệm.
Hơn nữa xu thế này đáp ứng nhu cầu của giới công sở, giới trẻ, nhân viên văn
phòng hay những thành phố vừa muốn giải tỏa căng thẳng nhưng lại không thích
đến những quán bar với tiếng nhạc ồn ào thông thường.
+ Phạm vi dự án: Thành phố Hồ Chí Minh
-

Giới thiệu đơn vị đầu tư: không

-

Các căn cứ pháp lý xây dựng dự án

- Các loại giấy phép đăng ký kinh doanh:
+ Giấy phép đăng ký kinh doanh
+ Giấy phép an toàn vệ sinh thực phẩm
+ Giấy chứng nhận đăng ký thuế
+ Hợp đồng thuê nhà
+ Sổ đăng ký tạm trú, tạm vắng
+ Giấy phép chuyển mục đích sử dụng điện
Và chuyển đổi tên chủ sở hữu điện kế.
2.2.3. Phân tích và nghiên cứu thị trường
• Đánh mạnh vào các đối tượng độ tuổi từ 18 – 45 tuổi nhân viên văn phòng, những
người thích trải nghiệm điều mới mẻ, những người yêu thích việc đọc sách, những
người cần nơi để thư giãn.
• Những mô hình kinh doanh có thể cạnh tranh với dự án: mô hình kinh doanh quán
bia, quán cà phê kết hợp với sách với không gian nhạc nhẹ.

3.2.3. Tổ chức quản lý và nhu cầu nhân lực của dự án
Thuê mướn nhân công:
Nhân viên thu ngân
Nhân viên phục vụ ( part-time)
Nhân viên pha chế
Nhân viên giữ xe (full-time)

1.2.2. Phân tích và phương án tài chính

2
6
2
1


2.2.2. Các hiệu quả kinh tế - xã hội môi trường của DA
3.2.2. Kết luận & kiến nghị
4.2.2. Tài liệu đính kèm
2. Phân tích kỹ thuật DA
2.2.1. Mô tả thiết kế kỹ thuật công trình dự án:
- Địa chỉ: 90 Hồ Tùng Mậu, Quận 1, TPHCM
Nhóm lựa chọn địa điểm này là vì:
+ Gần khu vực Phố đi bộ Nguyễn Huệ, có view Bến Bạch Đằng
+ Nằm ở vị trí trung tâm thành phố, mật độ người lưu thông và có khả năng tiếp cận quán
cao.
+ Đảm bảo an ninh trật tự
+ Các khu vực riêng biệt được phân chia sẵn theo mô hình kinh doanh của Quán phù hợp
với địa điểm
- Cơ cấu sử dụng đất: Chỉ tiêu sử dụng tòa nhà 2 lầu và 1 sân thượng với diện tích 360m2.
2.2.2. Phương án xây dựng cơ sở hạ tầng:
- Hệ thống điện bao gồm: điện khu vực đọc sách, điện khu vực quầy bar, điện khu vực sân
thượng, máy lạnh, máy khử mùi, máy hút ẩm.
- Hệ thống nước: Quầy bar, Phòng WC
- Hệ thống PCCC
2.2.3. Dự toán kinh phí đầu tư xây dựng:
Hạng mục
1/ Mặt bằng

Diện tích

360m2/3tần
g

Đơn giá
130tr

2/ Chi phí sửa chữa và lắp đặt
3/ Dụng cụ & Thiết bị
TỔNG
2.2.4. Dự toán chi phí:

CHI PHÍ

Tổng CP
130tr
50tr
272,811tr
452,81tr

Số
lượng Đơn giá

1. Mặt bằng (360m2/ 3 tầng, cọc 1 năm, đóng tiền thuê nhà 1 năm)

ĐVT: VND
Số lượng x Đơn
giá


3.120.000.000

2. Chi phí sửa chữa, thiết kế

50.000.000

3. Thuê mướn nhân công

50.500.000
Nhân viên thu ngân
Nhân viên phục vụ
(part-time)

2 6.000.000

12.000.000

6 3.000.000

18.000.000

Nhân viên pha chế
Nhân viên giữ xe
(full-time)

2 8.000.000

16.000.000

1 4.500.000

4.500.000

4. Dụng cụ cho quán

1.611.000
Máy ép trái cây
Máy xay sinh tố cầm
tay
Ly định lượng
(Jigger)
Chày dầm (Bar
Muddler)

1 300.000

300.000

2 250.000

500.000

2 39.000

78.000

2 80.000

160.000

Bình lắc (Shaker)

2 90.000

180.000

Muỗng múc đá

1 39.000

39.000

Dụng cụ vắt chanh

1 39.000

39.000

Đầu rót rượu

7 45.000

315.000

5. Dụng cụ lưu trữ

23.500.000
Quầy bar

1 8.500.000

8.500.000

Giá treo ly

1 1.000.000

1.000.000

Tủ lạnh

2 7.000.000

14.000.000

6. Dụng cụ cho khách hàng

64.300.000
Khay phục vụ

4 100.000

400.000


Bàn

30 400.000

12.000.000

Ghế

200 250.000

50.000.000

Ly

100 6.500

650.000

Dĩa

50 12.000

600.000

Thẻ số mica

30 5.000

150.000

Menu

1 500.000

7. Thiết bị bán hàng

500.000

22.500.000

Máy tính để bàn

1 10.000.000

10.000.000

Máy in hóa đơn

1 4.500.000

4.500.000

Máy POS

1 8.000.000

8.000.000

8. Trang trí

62.900.000
Giá sách lớn

10 300.000

Giá sách nhỏ

5 150.000

750.000

Đèn LED trang trí

3 100.000

300.000

Đèn thả trần

2 250.000

500.000

Đèn LED âm trần

3.000.000

18 25.000

450.000

Cây cảnh nhỏ

8 50.000

400.000

Cây cảnh lớn

3 300.000

900.000

Máy lạnh

4 8.000.000

32.000.000

Quạt công suất lớn

1 1.100.000

1.100.000

Biển hiệu

1 2.500.000

2.500.000

Hệ thống âm thanh

3 7.000.000

21.000.000

9. Thiết bị khác

68.000.000
Camera an ninh

Số
lượng
11. Nguyên vật liệu
Nhân viên thu
ngân
2

10. tiết
Sách
Chi

Nhân viên phục
vụ (part-time)

6

Nhân
12.
Chiviên
phí pha
hàng tháng
chế
2
Nhân viên giữ xe
(full-time)

1

10 500.000

5.000.000

Máy chấm công
1 3.000.000
3.000.000
Máy khử mùi, hút
6
Lương
ẩm (cơ
10.000.000
60.000.000
bản, phụ cấp, Thời gian500Mô tả công việc
bảo hiểm)
30.000.000
10h – 20h
Tính tiền, tổng kết cuối
20h - 6h
ngày, lập báo cáo 181.038.000
tài chính
cuối
tháng
6,000,000
Cocktail
Xoay ca 5
Phục vụ, dọn dẹp,10.950.000

vệ sinh
tiếng
tổng
Bia
3,000,000
159.528.000
10h
–
20h
Pha
chế
và
vệ
sinh
khu vực10.560.000
Thức ăn kèm
20h – 6h
8,000,000
30.000.000
20h -6h
Giữ xe đêm và giữ trật tự
Điện
10.000.000
4,500,000
Nước
3.000.000
Marketing

15.000.000

Internet

2.000.000

13. Chi phí phát sinh

130.000.000
Chi phí hỏng hóc,
sửa chữa

10.000.000

Chi phí dự phòng

120.000.000

14. Chi phí đăng ký kinh
doanh

1.500.000
3.835.849.000

2.2.5. Nhân sự và tổ chức sản xuất:

3. Phân tích thị trường dự án
3.1. Mô tả sản phẩm và thị trường mục tiêu


3.1.1. Sản phẩm chính của dự án, mục đích sử dụng:
Sản phẩm: một quán pub hoàn chỉnh đưa vào hoạt động

Mục đích: dự án hoạt động hiệu quả, có được lợi nhuận và hoàn vốn theo đúng kế hoạch
dự tính
3.1.2. Khách hàng chính của sản phẩm:
- Yêu cầu của khách hàng hiện tạị và mục đích sử dụng là giải trí sau những giờ làm việc
căng thẳng, nơi tụ họp bạn bè để có những cuộc nói chuyện rôm rả hay chỉ đơn giản là
việc một cá nhân cần một có không gian thoáng đãng tôn trọng không gian cá nhân để
thưởng thức một thức uống.
- Khách hàng tiềm năng:
+ Khách hàng đang tìm một pub có phong cách bày trí phù hợp với phong cách của quán
+ Là khách hàng có độ tuổi trên 18
+ Không phân biệt tính cách tôn giáo màu da…
3.2 Đánh giá dung lượng thị trường hiện tại và dự báo nhu cầu tương lai:
3.2.1. Ước tính và đánh giá dung lượng thị trường hiện tại
Hiện nay không khó để tìm ra một địa điểm tụ họp ăn chơi tại thành phố Hồ Chí Minh
nơi phồn hoa bật nhất cả nước, việc thành phố đón nhận một lượng lớn các dân ngoại
thành tụ họp về một nơi làm việc góp phần tạo nên các tụ điểm ăn chơi, giải trí sau
những giờ làm việc vất vả chính là cơ hội mà các nhà đầu tư đáng suy ngẫm để dầu tư
sinh lời.
Đây là mảng kinh doanh có số lượng lớn giới trẻ và người đi làm trưởng thành chưa khai
thác hết đáng để dấn thân vào hoạt động sinh lời.
3.2.2. Dự báo thị trường tương lai và tiềm năng
- Phương pháp định tính: dựa vào sự tìm hiểu và xem xét từ các web và thị trường từ các
cuộc đi khảo sát thực tế nhóm quyết định đây là một dự án dáng được đề tâm
- Phương pháp định lượng: dựa vào những thống kê trong ngành và chỉ số phát triển thị
phần qua các năm
3.3 Phân tích cạnh tranh:
3.3.1 Xác định các đối thủ cạnh tranh & năng lực đáp ứng thị trường
a) Đối thủ cạnh tranh
-Khái niệm: Phân tích đối thủ cạnh tranh là quá trình đánh giá điểm yếu và điểm
mạnh của các đối thủ hiện tại và tiềm tàng. Những phân tích này cho doanh nghiệp bức tranh

về chiến lược tấn công và phòng ngự, qua đó xác định cơ hội và thách thức


- Tạo ra những hồ sơ chi tiết về từng đối thủ cạnh tranh. Những hồ sơ này bao gồm
nền tảng, tiềm lực tài chính, sản phẩm, thị trường, trang thiết bị, nguồn nhân lực và chiến
lược.
*Nền tảng
Địa điểm, lịch sử, quyền sở hữu, chính sách công ty, mô hình tổ chức
Những quán bia ở quận 1 là rất nhiều có thời gian hoạt động lâu năm, những quán giải trí
đọc sách cũng đêm không xuể tuy nhiên tìm những quán có mô hình dạng bia và sách để xác
định được chính đối thủ
*Tài chính
Các chỉ số tài chính khác, khả năng thanh khoản, dòng ngân lưu
Quá trình gia tăng lợi nhuận, phương pháp mở rộng và phát triển (tư nhiên hay thu
mua)
*Sản phẩm
Sản phẩm, độ sâu và rộng của các dòng sản phẩm, sự cân bằng sản phẩm
Thương hiệu, danh mục thương hiệu, sự trung thành và tỉ lệ nhận biết thương hiệu
Bằng sáng chế và giấy phép
*Tiếp thị
Phân khúc thị trường, thị phần, khách hàng, tỉ lệ tăng trưởng, sự trung thành của
khách hàng
Tổ hợp chiêu thị, ngân sách chiêu thị, thông điệp quảng cáo, agency, tỉ lệ thành công
của lực lượng bán hàng, chiến lược chiêu thị trực tuyến
Hệ thống kênh phân phối (trực tiếp và gián tiếp), thỏa thuận độc quyền, liên minh, độ
phủ về mặt địa lý


Chiến lược giá, giảm giá, chiết khấu
*Trang thiết bị

Địa điểm, hậu cần và vận chuyển, tổ hợp sản phẩm theo nhà máy
*Nguồn nhân lực

• Tổng số nhân viên, nhân viên cốt cán, năng lực
• Năng lực và cung cách quản lý
• Lương bổng và phúc lợi, lòng trung thành của nhân viên và tỉ lệ giữ chân
người tài
*Chiến lược doanh nghiệp và chiến lược tiếp thị
Mục tiêu, sứ mệnh, kế hoạch phát triển, thu mua, phân tách
*Thu thập dữ liệu truyền thông
-Đối thủ cạnh tranh mới
Bên cạnh việc phân tích những đối thủ hiện tại, cần thiết phải dự báo những mối đe
dọa cạnh tranh trong tương lại. Những đối thủ mới thường là các quán mới mọc lên:
+Cạnh tranh trong thị trường / sản phẩm liên quan
+Sử dụng công nghệ liên quan
+Ở khu vực địa lý khác và cung cấp những sản phẩm tương tự
b) Năng lực đáp ứng thị trường
Phù hợp với mọi loại đối tượng từ học sinh sinh viên cho đến những người có thu
nhập cao. Có đầy đủ sách dành cho mọi lứa tuổi mọi lình vực trong cuộc sống
Không gian để mọi người đọc sách và chill là cách biệt để người đọc sách không cảm
thấy ồn ào hay phiền toái
=> Hai thứ bia và sách là hai thứ đối lập nhau nhưng lại hòa quện vào nhau nhưng không
mất đi bản chất riêng của từng thứ


Có thể đáp ứng được khoảng 100 -200 khách hàng
3.3.2 Xác định chiến lược của các đối thủ cạnh tranh & phương thức tiếp cận thị trường
a) Chiến lược các đối thủ cạnh tranh
Mục tiêu cạnh tranh là rất quan trọng đối với mỗi doanh nghiệp vì nó là xuất phát
điểm, là nền tảng cho việc lập các kế hoạch các chiến lược cạnh tranh sau này.

Số lượng các đối thủ cạnh tranh trên thị trường. Do mô hình kết hợp với sách thì có
rất nhiều như café, thư viện và kết hợp với bia thì có vô vàn nhưng bia với sạch thì lại hiếm
thấy ở Việt Nam. Xác định đâu là đối thủ cạnh tranh mạnh nhất, đối thủ cạnh tranh chính của
doanh nghiệp.
Các điểm mạnh, yếu của từng đối thủ: Như ta thấy trên thị trường các quán bia đa
phần thường ồn ào náo nhiệt hoặc mở nhạc linh đình tạo hứng thú cho khách hàng nhưng
những khách hàng thích uống bia nhưng vẫn có không gian yên tĩnh để làm việc đọc sách
hoặc tìm đến bia để giải stress thì trên thị trường còn rất ít đây là kẽ hở ta có thể ngách qua
để tìm được khách hàng mục tiêu.
Tuy nhiên mô hình chung lối mòn đến hiện tại thì vẫn rất được ưa chuộng khách hàng
sẽ quen với các quán lớn nổi tiếng họ vẫn hay đến thì đó là điểm mạnh của các đối thủ cạnh
tranh hiện nay
Chiến lược hiện tại của đối thủ, khả năng đối thủ chuyển dịch và đổi hướng chiến
lược của họ.
Vị trí của đối thủ trong ngành và thái độ của đối thủ đối với vị trí hiện tại của họ. Điều gì các
đối thủ muốn đạt tới trong tương lai.
Các đối thủ sẽ phản ứng và hành động như thế nào trước chiến lược cũng như các chính
sách, giải pháp mà doanh nghiệp sẽ đưa ra.
b) Phương thức tiếp cận thị trường
Sử dụng các chiến lược đã vạch ra để marketing câu khách như chiêu thị, phân phối, chiến
lược giá để đánh vào tâm lí cảu khách hàng
3.4. Chiến lược thị trường của DA:
3.4.1 Chiến lược thị trường & sản phẩm
Mục tiêu cần đạt là:


+Khách hàng hài lòng với dịch vụ và sản phảm của bia sách.
+ Đưa mọi người biết đến với loại hình bia và sách qua đó đưa mọi người tìm đến
sách nhiều hơn
+Đạt doanh thu và lợi ích mong muốn để duy trì hoạt động kinh doanh

Đối thủ cạnh tranh
+ Những quán bia lâu năm có thương hiệu là đối thủ mục tiêu muốn nhắm đến trong tương
lai gần ( như Sài Gòn Outcast, Bigcat..)
Cạnh tranh như thế nào và lợi nhuận cạnh tranh gì?
3.4.2 Chiến lược giá
Chiến lược giá: Giảm giá cho 3 ngày đầu tiên
Làm thẻ thành viên: bạc - đồng - vàng. Discount theo từng loại thẻ
+đồng: 5% tổng hóa đơn
+bạc: 10% tổng hóa đơn
+vàng: 15% tổng hóa đơn
3.4.3 Chiến lược phân phối
Phân phối: trước tiên làm cửa hàng đầu tiên tại quận 1
Nơi tập chung nhiều dịch vụ ăn chơi giải trí và những mô hình kinh doanh mới lạ
=>Sau đó khảo sát để đưa ra đánh giá và cách nhìn nhận hướng đi đúng đắn để có doanh thu
cao và duy trì hoạt động kinh doanh tiến xa hơn
3.4.4 Chiến lược chiêu thị
- Giới thiệu qua foody, facebook, grab food, zalo pay, momo
- Để khách hàng nhận biết được của hàng mới và có dịch vụ kinh doanh mới lạ


-Ngày khai trương có thể giảm giá cho 3 ngày đầu tiên liên tiếp hoặc trong từng khung giờ
phù hợp (có thể từ 9h sáng đến khoảng 6h chiều, do tối là thời gian hoạt động chủ yếu nên sẽ
hạn chế giảm giá vào khung giờ này để đảm bảo doanh thu)
-Làm thẻ thành viên cho khách hàng để khách hàng hứng thú và sử dụng nhiều hơn
- Mời ngừoi nổi tiếng tới dùng thử sau đó check in để câu khách
-Giới thiệu nhiều sách phụ hợp với mọi lứa tuổi để mọi người vừa có thể chill lại vừa có thể
đọc sách mở mang tầm hiểu biết
4. Phân tích tài chính của DA:
1.BẢNG KẾ HOẠCH ĐẦU TƯ
Khoản mục đầu tư

0
Mặt bằng
3.900.000
Công cụ và trang thiết bị
272.811
Tổng cộng
4.172.811

1

2

3

2. BẢNG KẾ HOẠCH KHẤU HAO
Loại TSCĐ
1. Mặt bằng

-

1

2

GTCL Đầu kỳ

3.900.000

3.510.000

3.120.000

Mức KH

390.000

390.000

390.000

3.510.000

3.120.000

2.730.000

GTCL Đầu kỳ

272.811

218.249

163.687

Mức KH

54.562

54.562

54.562

218.249

163.687

109.125

444.562

444.562

444.562

GTCL Cuối kỳ
2. Công cụ và trang thiết bị

GTCL Cuối kỳ
3. Tổng KHTSCĐ
4. GTCL MB & Công cụ,
TTB

3.900.000

272.811

3

2.839.125
3. BẢNG KẾ HOẠCH DOANH THU (KHÔNG KHTSCĐ)

Chỉ tiêu

0 1

2

3

4


Công suất huy động
Sản lượng tiêu thụ
Gía bán
Doanh thu

Khoản mục
1. Doanh thu
2. CP Hoạt động
3. KH
4. EBIT
5. Lãi vay
6. EBT
7. T
8. EAT

Khoản mục
AR
Chênh lệch khoản phải thu

AP
Chênh lệch khoản phải trả
CB
Chênh lệch tồn quỹ tiền mặt
VLD Thuần
Chênh lệch vốn lưu động
thuần

80%
80000
72
5760000

90%
90000
72
6480000

100%
100000
72
7200000

4. KẾ HOẠCH BẢNG LÃI LỖ CỦA DỰ ÁN
0
1
2
5760000
6480000
2880000

3240000
444562
444562
2435438
2795438
0
0
2435438
2795438
608859,5
698859,5
1826578,5 2096578,5

3
7200000
3600000
444562
3155438
0
3155438
788859,5
2366578,5

5. BẢNG THAY ĐỔI VỐN LƯU ĐỘNG
0
1
864000
864000
576000
576000

288000
288000
576000
576000

2
972000
108000
648000
72000
324000
36000
648000

3
1080000
-972000
720000
-648000
360000
-324000
720000

72000

-648000

6. BẢNG KẾ HOẠCH NGÂN LƯU THEO QUAN ĐIỂM AEPV (PP Trực tiếp)
0
1

2

Khoản mục
KHOẢN THU
Doanh thu
Trừ chênh lệch khoản phải
thu
Thanh lý mặt bằng
Thanh lý công cụ và TTB
Tổng ngân lưu vào
KHOẢN CHI
Đầu tư mặt bằng
Đầu tư công cụ và TTB
CP HĐ
Trừ chênh lệch khoản phải
trả
Chênh lệch tồn quỹ tiền mặt
Thuế thu nhập DN
Tổng ngân lưu ra

0

3

5760000

6480000

7200000

-864000

-108000

4896000

6372000

972000
2730000
109124,8
11011124,8

2880000

3240000

3600000

-576000
288000
608859,5
3200859,5

-72000
-360000
698859,5
3506859,5

648000

-324000
788859,5
4712859,5

3900000
272811

4172811


NCF_AEPV
NPV
IRR
PP
NCF_AEPV
Lũy kế dòng tiền

-4172811
3608893,73
52%
0
-4172811
-4172811
PP = 1 năm 10 tháng 9
ngày

1695140,5

2865140,5

6298265,3

1
1695140,5
-2477670,5

2
2865140,5
387470

3
6298265,3
6685735,3