Phương pháp chi phí Phần 1

1

Phần 8
Tóm tắt



Giới thiệu về phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí bao gồm 8 bước. Trong phần 8, anh/chị sẽ tập trung vào bước 2,
nhưng sẽ bắt đầu với phần tổng quan của phương pháp trước. Hai ví dụ minh họa phương
pháp được đưa ra trong phần 9 và 10, qua đó anh/chị sẽ tìm hiểu cách áp dụng một số kiến
thức trong phần 8. Có nhiều thuật ngữ sẽ đề cập trong phần này, tuy số thuật ngữ it hơn so
các chương trước.

Mục đích khóa học
Trước khi đi vào phần 8, hãy đọc những mục đích sau đây:

Phân biệt giữa chi phí tái tạo và chi phí thay thế khấu hao.

Những yếu tố cơ bản trong chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp.

Ba phương pháp tính toán chi phí.

Phân biệt các phương pháp tính toán chi phí.

Phân biệt giữa lãi suất dành cho doanh nghiệp và các khoản mang tính chất khuyến
khích khác.

Hướng dẫn
Sau khi xem xét tổng quan về phương pháp chi phí, anh chi sẽ đi sâu hơn vào phương pháp.
Các khái niệm cơ bản được đề cập trong phần 8. Anh chị sẽ hiểu rõ hơn những khái niệm này
sau khi nghiên cứu các nội dung ứng dụng cụ thể phương pháp vào các tài sản cụ thể tại phần
9 và 10.

Trong phương pháp chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp, anh chị cần nắm vững các yếu tố chi
phí. Giảng viên sẽ trình bày trên lớp sự khác biệt giữa 3 phương pháp chi phí. Thực tế thẩm
định giá cho thấy tầm quan trọng của phần này.

2
Phần 8.
Giới thiệu về phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là một quy trình qua đó ước lượng giá trị thị trường của một tài sản có
giấy tờ pháp lý hợp pháp. Quy trình này bắt đầu khi ước lượng chi phí hiện hành để xây dựng
một công trình kiến trúc hiện hành cộng với lãi hợp lý cho nhà thầu xây dựng, sau đó khấu trừ
khấu hao công trình kiển trúc trên đất, cộng với giá đất.

I. Khởi đầu với chi phí:
A. Bốn lý do vì sao thẩm định viên cần phân tích để tìm ra các yếu tố chi phí hợp lý.
1.
………………………………………………………………………………..
2.
………………………………………………………………………………..
3.
Chi phí thường được sử dụng trong các phương pháp thẩm định giá khác như là cơ sở
để phân tích hoặc được sử dụng trong………………………………………………
4.
Tiêu chuẩn nghề nghiệp yêu cầu một sự phân tích chi phí thích đáng, thể hiện

kiến thức của thẩm định viên và khả năng ứng dụng của phương pháp chi phí
đối với loại hình tài sản.

B. Khả năng ứng dụng và những hạn chế của phương pháp
1. Khả năng ứng dụng của phương pháp: hữu ích trong việc tìm ra mức giá chỉ dẫn của tài sản
và trong quyết định một công trình kiến trúc mới đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và tối
ưu của nó hay chưa.
2. Khả năng ứng dụng: hữu ích trong việc thẩm định giá tài sản có thị trường hạn chế, tài sản
không mua bán phổ biến trên thị trường.
3. Khả năng ứng dụng: hữu ích trong thẩm định giá tài sản trên đất riêng rẽ với giá đất.
4. Khả năng ứng dụng: hữu ích khi không áp dụng được phương pháp so sánh giá bán và so
sánh tiền thuê.
5. Hạn chế: độ tin cậy không cao khi áp dụng cho những tài sản cũ hoặc tài sản không thể
hiện khả năng sử dụng cao nhất, tốt nhất.
C. Khái quát về 8 bước quy trình áp dụng phương pháp chi phí.

Bước Quy trình
1
Ước tính giá trị đất như là đất trống và sẵn sàng sử dụng mang lại hiệu quả cao nhất, tối ưu.
2
Ước tính chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp.
3
Ước tính lãi suất dành cho nhà đầu tư.
4
Cộng kết quả bước 2 và 3 để tìm chi phí hieenj hành của tài sản.
5
Ước tính khấu hao theo 3 loại:
a. Hao mòn vật lý,
b. Lỗi thời chức năng,
c. Lỗi thời ngoại vi.

6
Trừ chi phí khấu hao khỏi tổng chi phí hiện hành để tìm ra chi phí hiện tại của tài sản.

3
7
Cộng giá trị phụ trợ vào kết quả tại bước 6.
8
Cộng giá trị đất vào kết quả bước 7 để tìm ra giá trị ước tính tài sản.
Ví dụ về áp dung phương pháp chi phí trong thẩm định giá tài sản dân cư
Để giúp anh chị hiểu về phương pháp này, chúng ta hãy thử áp dụng phương pháp trong thẩm
định giá một khu dân cư.

Giá trị ước tính của diện tích đất

= $
50,000
Chi phí ước tính xây mới tòa nhà
Diện tích tòa
nhà
1,200
Sq. Ft. @ $
73.50
= $


Sq. Ft. @ $

= $

2 Diện tích phụ trợ (phòng cháy, cầu thang, bếp…)

= $
4,600
Khu để xe/gom
rác
528
Sq. Ft. @ $
25.00
= $

Tổng Chi phí ước tính xây
mới tòa nhà = $

Trừ đi hao mòn về Vật lý Chức năng Ngoại vi


= $

Giá trị công trình có tính đến mức độ hao mòn

= $

Giá trị cảnh quan, đường dạo quanh nhà…

= $
5,000
Giá trị tính theo phương pháp chi phí

= $

Phươn g p h áp chi ph í

Mô tả tài sản cần thẩm định giá: là tòa nhà mái dốc, 2 tầng, kiểu nông thôn, diện tích 1.200 fit
vuông, có tuổi đời 15 năm. Một số lối kiến trúc trong tòa nhà không thích hợp lắm với nhu
cầu làm nhà ở. Lưng của tòa nhà quay ra đường cao tốc, có mật độ lưu thông xe cộ cao.
Nghiên cứu thị trường đối với loại hình kiểu nhà tương tự cho thấy như sau
1. Mức độ hao mòn vật lý, trị giá ước tính $16,000.
2. Thiết kế nội thất không phù hợp chức năng nhà ở dân cư, ước tính trị giá $5,000.
3. Ảnh hưởng của tiếng ồn và bụi từ đường cao tốc, ước tính trị giá $8,500.
Hướng dẫn: giảng viên sẽ hướng dẫn các anh/chị về 8 bước của phương pháp chi phí áp dụng
để tìm ra giá trị của tòa nhà này.
Có thể anh chị nghĩ rằng chúng ta đã bỏ qua bước 3 (tính lãi cho nhà thầu xây dựng). Trong ví
dụ này, chúng ta hãy giả thiết là lãi nhà thầu xây dựng đã nằm trong số tiền $73.50 (nghĩa là
trong khoản $50,000 đã có lãi cho nhà thầu khoán).
D. Mối quan hệ giữa phương pháp chi phí với các nguyên lý kinh tế và khái niệm thẩm
định giá
1. Nguyên lý sử dụng tài sản tốt nhất, tối ưu: tòa nhà hiện tại có giá trị tương đương với tổng số
tiền mà sự có mặt của nó đóng góp vào giá trị khu đất hoặc chủ tòa nhà có thể bị phạt số tiền bằng
số tiền tương đương với chi phí bỏ ra phá dỡ di chuyển tòa nhà (để trả lại khu đất trống).
2. Nguyên lý cung và cầu: sự thay đổi cung và cầu gây ra sự tăng và giảm chi phí và làm thay
đổi cung đối với các loại nhà khác trong vùng. Ngước lại, thay đổi trong tổng số nhà cửa xây
thêm trong khu vực cũng tác động tới giá trị của tòa nhà cần thẩm định giá.

4
3. Nguyên lý thay thế: nguyên lý này xác quyết rằng không có khách hàng nào trả giá cho một
bất động sản cao hơn chi phí bỏ ra để xây dựng một bất động sản có các công năng, tác dụng
tương đương, hợp pháp.
4. Nguyên lý cân bằng: nguyên lý này cho rằng một sự mất cân bằng có thể là kết quả của
việc xây dựng mất cân đối giữa nhà và đất . Quá chú trọng đến nhà hoặc quá chú trọng đến
đất đều làm giảm giá trị tổng thể công trình.

5. Nguyên lý ngoại vi: những yếu tố bên ngoài làm tăng, giảm giá đều tác động đến cả đất và
nhà. Những điều kiện bên ngoài có thể tác động làm cho những tòa nhà mới xây có giá trị lớn
hơn hoặc nhỏ hơn chi phí xây dựng.
II. Các bước cơ bản ước tính chi phí.

Bước 1. Bước đầu tiên là ước tính giá trị của đất với việc coi như đó là đất trống
và sẵn sàng cho đầu tư xây dựng mang lại giá trị cao nhất cho công trình.

Chúng ta hãy xem lại quy trình 6 bước phân tích giá đất đã học tại phần 2 của ngày học đầu
tiên. Chúng tôi cũng sẽ đề cập nhiều hơn đến thẩm định giá đất trong phần 13.

Bước 2. Ước tính các chi phí trưc tiếp và chi phí gián tiếp của công trình xây
dựng trên đất tại thời điểm thẩm định giá.

Lưu ý thời điểm thẩm định giá có thể không trùng với thời điểm xây dựng.
A. Chi phí tái tạo khác với chi phí thay thế
1. Chi phí của công trình xây dựng có thể là chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo, tùy thuộc
vào mục đích thẩm định giá. Sau đây chúng ta sẽ phân biệt hai loại chi phí này.
a. Tái tạo là một phiên bản giống hoàn toàn với tài sản hiện hành.
b. Thay thế là một phiên bản tài sản có công năng, tác dụng tương đương với tài sản hiện
hành.
2. Các định nghĩa

Chi phí tái tạo là chi phí ước tính, theo giá vật tư, nhân công hiện hành tại thời
điểm thẩm định giá để xây dựng một toàn nhà hoàn toàn tương tự, hoặc gần
tương tự với tòa nhà cần thẩm định giá, sử dụng cùng loại vật liệu, thiết kế kiến
trúc, tiêu chuẩn xây dựng, tay nghề công nhân với cùng điều kiện về tuổi đời
công trình, độ hao mòn, các yếu tố ngoại vi tác động làm tăng giảm giá ….như
với tòa nhà cần thẩm định giá.

Chi phí thay thế là chi phí ước tính theo giá vật tư, nhân công hiện hành tại
thời điểm thẩm định giá để xây dựng một tòa nhà có công năng tác dụng tương
tự với tòa nhà cần thẩm định giá, sử dụng vật liệu hiện đại, tiêu chuẩn thiết kế,
kiến trúc hiện hành.

Tái tạo

Thay thế

Móng bằng đá

Trần và tường bên trong bằng nhựa

Mái lợp ngói up

Sưởi ấm bằng hơi nước nóng

Kết cấu trụ cột, xà dầm


5
a. Chi phí tái tạo có thể xem là Chi phí thay thế trong trường hợp khi
 Tòa nhà là mới xây hoặc tương đối mới.
 Thiết kế và vật liệu xây dựng không quá lạc hậu hoặc quá tân tiến so với những tiêu
chuẩn xây dựng hiện hành.
b. Trong đa số trường hợp, thẩm định viên sử dụng chi phí thay thế để tìm ra mức giá cần
thẩm định của công trình.
B. Các yếu tố chi phí.
1. Các chi phí trực tiếp là những khoản chi phí vật tư, lao động trực tiếp, cứng để xây dựng
công trình. Các chi phí trực tiếp thường được coi là một phần trong hợp đồng xây dựng, bao

gồm:
a. Nhân công sử dụng trong công trình,
b. Vật tư, nguyên liệu, máy thiết bị,
c. Giấy phép xây dựng,
d. An toàn lao động trong quá trình xây dựng;
e. Hàng rào bao quanh công trường, nhà ở tạm thời làm văn phòng công trường,
f. Khu tập kết vật liệu,
g. Lắp đặt đường dây điện, các thiết bị hỗ trợ
h. Lãi, thưởng cho nhà thầu xây dựng bao gồm tư vấn, giám sát, bảo hiểm cháy nổ, thất
nghiệp đột xuất, bồi thường thiệt hại….
i. Khế ước hợp đồng.
2. Những chi phí gián tiếp là những chi phí mềm là một bộ phận cần thiết nhưng không phải
đưa vào thành điều khoản trong hợp đồng, bao gồm:
a. Chi phí kiến trúc lập kế hoạch, khảo sát hiện trạng mặt bằng đất, khảo sát môi trường.
b. Chi phí thẩm định giá, tư vấn, kế toán, luật pháp…
c. Chi phí đầu tư trong quá trình xây dựng. Nếu công trình sử dụng vốn vay, có các chi phí
dịch vụ, lãi suất tiền vay …..
d. Chi phí bảo hiểm và thuế VAT trong quá trình xây dựng.
e. Chi phí kiểm tra độ ổn định của công trình trong thời gian thử nghiệm sau khi hoàn thành
f. Chi phí quảng cáo cho thuê, tiếp thị, bán tài sản…
g. Chi phí quản lý cho n hà thầu xây dựng,
h. Chi phí thay đổi tính pháp lý sở hữu của tài sản
Bước 3. Thẩm định viên ước lượng một tỷ lệ lãi dành cho nhà đầu tư (nhà
thầu xây dựng) dựa vào những bằng chứng trên thị trường.

3. Lãi dành cho nhà đầu tư (nhà thầu) số liệu rút ra từ thị trường đại diện cho lãi suất mà nhà
đầu tư (nhà thầu) mong muốn có được qua một dự án xây dựng (có tính đến hệ số rủi ro)
a. Những số liệu rút ra từ thị trường trong quá khứ đại diện cho lãi suất mà nhà đầu tư (nhà
thầu) mong muốn có được qua một dự án xây dựng (có tính đến hệ số rủi ro), do đó có thể coi
là mức lãi (hoặc tỷ lệ lãi) mong muốn đối với nhà đầu tư.

Giá trị thị trường BĐS
− Tổng chi phí xây dựng
Lãi (lỗ) cho nhà đầu tư (nhà thầu)