Tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần đầu tư và phát triển Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM
-----------------------

LÊ THỊ ĐOAN VI

TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI
NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2013


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM
-----------------------

LÊ THỊ ĐOAN VI

TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI
NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
Mã số: 60340201

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. TRẦN HUY HOÀNG

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2013

LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố
trong bất kỳ công trình nào khác.
Tp.HCM, ngày 30 tháng 09 năm 2013

LÊ THỊ ĐOAN VI


MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ VÀ BIỂU ĐỒ ................................................................. i
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................ iii
LỜI MỞ ĐẦU .................................................................................................................. 1
CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU
NHẬP THẤP .................................................................................................................... 3
1.1 Người thu nhập thấp ................................................................................................. 3
1.2 Tín dụng nhà ở .......................................................................................................... 4
1.2.1 Khái niệm tín dụng nhà ở................................................................................. 4
1.2.2 Đặc điểm của tín dụng nhà ở ........................................................................... 5
1.2.3 Nguyên tắc của tín dụng nhà ở ........................................................................ 6
1.2.4 Vai trò của tín dụng nhà ở................................................................................ 6
1.2.5 Rủi ro của tín dụng nhà ở ................................................................................. 8
1.2.5.1 Nguyên nhân từ phía môi trường pháp lý ............................................ 8
1.2.5.2 Nguyên nhân từ phía khách hàng ........................................................ 8
1.2.5.3 Nguyên nhân từ phía ngân hàng cho vay ............................................. 9
1.2.5.4 Các nguyên nhân gây rủi ro từ vấn đề bảo đảm tiền vay .................. 10
1.3 Sự cần thiết của tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp .................................. 10
1.4 Một số kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại các
quốc gia và bài học kinh nghiệm tại Việt Nam ..................................................... 11

1.4.1. Kinh nghiệm phát triển nhà ở tại Singapore ................................................ 11
1.4.2. Các tổ chức trung gian tài chính nhà ở tại Châu Á – Thái Bình Dương ..... 12
1.4.3. Các công cụ tài chính nhà ở cho người nghèo tại Châu Á .......................... 15
1.4.4. Bài học kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại
Việt Nam................................................................................................................. 17
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .............................................................................................. 20


CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU
NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM .......21
2.1 Thực trạng về tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam .............. 21
2.1.1 Thực trạng về nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam ......................... 21
2.1.2 Các quy định, chính sách hỗ trợ của Nhà nước về tín dụng nhà ở người có thu
nhập thấp ................................................................................................................. 24
2.1.3 Thực trạng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các Ngân hàng
thương mại .............................................................................................................. 31
2.2 Thực trạng hoạt động tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp tại Ngân hàng
TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam ........................................................................ 36
2.2.1 Tổng quan về hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát
triển Việt Nam ........................................................................................................ 36
2.2.2 Thực trạng triển khai hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp
tại ngân hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam .......................................... 40
2.3 Một số khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai hoạt động tín dụng
nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt
Nam ................................................................................................................................. 46
2.3.1 Vướng mắc trong quy định trong cơ chế cho vay: ........................................ 46
2.3.2 Vướng mắc trong việc quản lý chất lượng dư nợ: ......................................... 48
2.3.3 Khó khăn đến từ việc thiếu cung ................................................................... 50
2.3.4 Khó khăn đến từ phía doanh nghiệp .............................................................. 51
2.3.5 Khó khăn đến từ phía người đi mua .............................................................. 52

2.3.6 Vướng mắc trong việc thực hiện tại các Bộ ngành, địa phương ................... 54
2.4 Một số tồn tại, nguyên nhân hạn chế sự phát triển trong hoạt động tín dụng nhà
ở cho người thu nhập thấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam:
2.4.1 Tồn tại, nguyên nhân hạn chế từ phía BIDV ................................................. 56
2.4.2 Các nguyên nhân khách quan từ bên ngoài .................................................. 58
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .............................................................................................................61


CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ
THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT
NAM ................................................................................................................................ 62
3.1. Định hướng phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp giai đoạn 2010-2020
................................................................................................................................... 62
3.1.1 Tạo lập quỹ đất sạch để xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp ........ 62
3.1.2 Phân khúc nhà ở cho từng đối tượng với từng mức thu nhập khác nhau ... 62
3.1.3 Phát triển đồng bộ ........................................................................................ 62
3.1.4 Phát triển thị trường vốn cho sự phát triển nhà ở ........................................ 63
3.2. Nhận định tiềm năng phát triển hoạt động cho vay đối với thị trường nhà ở cho
người có thu nhập thấp ................................................................................................. 63
3.3. Giải pháp phát triển tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp tại Ngân hàng
TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam: ...................................................................... 64
3.3.1. Nguồn vốn dài hạn ..................................................................................... 64
3.3.2. Lãi suất, thời hạn, hạn mức vay và phương án trả nợ ............................... 64
3.3.3. Đảm bảo tiền vay và xử lý tài sản thế chấp ............................................... 65
3.3.4. Nâng cao năng lực, nghiệp vụ ................................................................... 66
3.3.5. Một số giải pháp khác ................................................................................ 67
3.4. Kiến nghị .................................................................................................................. 69
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 .............................................................................................. 74
KẾT LUẬN .................................................................................................................... 75
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................... iv

PHỤ LỤC VÀ MẪU BIỂU ............................................................................................ vi


DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ VÀ BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 2.1: Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho NƠXH đối với
khách hàng cá nhân............................................................................................................ 34
Biểu đồ 2.2: Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho NƠXH đối với
khách hàng doanh nghiệp .................................................................................................. 35
Biều đồ 2.3: Một số chỉ tiêu hoạt động kinh doanh của BIDV ......................................... 37
Biểu đồ 2.4: Một số chỉ tiêu hoạt động tín dụng của BIDV .............................................. 37
Biểu đồ 2.5: Một số chỉ tiêu hoạt động huy động vốn của BIDV ..................................... 38
Biểu đồ 2.6: Một số chỉ tiêu hoạt động thu dịch vụ ròng của BIDV ................................. 39
Biểu đồ 2.7: Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội đối
với khách hàng cá nhân tại BIDV .................................................................................... 44
Biều đồ 2.8: Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội đối
với khách hàng cá nhân của BIDV so với các ngân hàng khác (tại ngày 31/08/2013) ..... 44

i


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Danh sách 59 dự án Nhà ở xã hội Bộ Xây dựng phê duyệt .............................. 27
Bảng 2.2: Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội đối
với khách hàng cá nhân ..................................................................................................... 33
Bảng 2.3: Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội đối
với khách hàng doanh nghiệp ............................................................................................ 34
Bảng 2.4: Một số chỉ tiêu hoạt động kinh doanh của BIDV ............................................. 36
Bảng 2.5: Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội đối
với khách hàng cá nhân tại BIDV .................................................................................... 43
Bảng 2.6: Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội đối

với khách hàng cá nhân của BIDV so với các ngân hàng khác tại ngày 13/08/2013 ....... 44
Bảng 2.7: Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội đối
với khách hàng doanh nghiệp của BIDV so với các ngân hàng khác tại ngày 13/08/2013
........................................................................................................................................... 45
Bảng 2.8: Tỷ trọng dư nợ thực hiện gói hỗ trợ đối với dư nợ cam kết và tổng dư nợ cho
vay của BIDV .................................................................................................................... 47
Bảng 2.9: Tình hình dư nợ tín dụng theo lĩnh vực ............................................................ 50

ii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu
BĐS
BIDV

Tiếng Việt

Tiếng Anh

Bất động sản
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát
triển Việt Nam

GHLC

Tập đoàn chính phủ cho vay nhà ở

Government Housing Loan

GHB

Ngân hàng nhà ở chính phủ

Corporation
Government Housing Bank

HDB

Cơ quan phát triển nhà ở Singapore

Housing development board

HKMC

Tập đoàn bất động sản Hong Kong

Hongkong Mortgage

MBSs

Thị trường chứng khoán hóa bất

Corporation
Mortgage back securities

NHNN

động
Ngân sản

hàng nhà nước

NHTM

Ngân hàng thương mại

NƠXH

Nhà ở xã hội

PCI

Thu nhập bình quân đầu người

Per Capital Incomme

KHFC

Tập đoàn tài chính nhà ở Hàn Quốc

The Korea Housing Finance

Commercial Bank

Corporation
UNDP

Chương trình phát triển Liên hiệp

United Nations Development

quốc

Programme

iii


LỜI MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề nghiên cứu
Giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp là một trong những mục
tiêu ưu tiên hàng đầu của hầu hết các quốc gia đặc biệt là những nước đang phát triển
như Việt Nam. Đó chính là một trong những tiền đề để Việt Nam có thể thực hiện
thành công các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội và ổn định đời sống nhân dân.
Để giải quyết vấn đề nêu trên không thể không kể đến vai trò vô cùng quan
trọng của hệ thống các Ngân hàng thương mại trong việc thực hiện các chính sách hỗ
trợ của Nhà nước và chính phủ đối với cho vay nhà ở cho người có thu nhập thấp.
Đây cũng là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của một số các NHTM trong hoạt
động kinh doanh của mình.
Trong bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế, hoạt động tín dụng nhà ở cho
người có thu nhập thấp tại các NHTM hiện tại vẫn còn trầm lắng và gặp khá nhiều
vướng mắc. Tuy nhiên, phát triển hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập
thấp sẽ mang lại nhiều ý nghĩa cho nền kinh tế đồng thời gia tăng được nguồn thu cho
các Ngân hàng.
Và xuất phát từ nhận thức trên, tác giả đã lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Tín
dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát
triển Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu luận văn tốt nghiệp.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Khái lược sự cần thiết của tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Việt

Nam. Khái quát các chính sách hỗ trợ của Chính phủ trong giai đoạn hiện nay. Rút ra
một số kinh nghiệm giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các nước
và bài học tại Việt Nam.
Phân tích thực trạng hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
Kiến nghị các biện pháp quản lý, giải pháp phát triển tín dụng nhà ở cho người
có thu nhập thấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1


Đối tượng nghiên cứu của luận văn là tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp
tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam trong điều kiện tình hình kinh
tế khó khăn.
Đối tượng tác giả nghiên cứu là những người có thu nhập có mong muốn có
nhà thật sự để ở, nhưng thu nhập hiện tại chưa đủ điều kiện hiện thực hoá điều đó.
Đề tài tập trung nghiên cứu về hoạt động tín dụng nhà ở nói chung và tín dụng
nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt
Nam trong giai đoạn hiện nay.
4. Phương pháp nghiên cứu
Để hoàn thành mục tiêu nghiên cứu, đề tài đã sử dụng phương pháp định tính,
trong đó chủ yếu là phương pháp phân tích và tổng hợp.
5. Điểm mới của đề tài
Đề tài đề cập đến hoạt động tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp, hiện đây
là vấn đề đang được Nhà nước, các NHTM nói chung và Ngân hàng TMCP Đầu tư
và Phát triển Việt Nam nói riêng quan tâm, tiếp cận. Qua quá trình nghiên cứu, cả
mặt lý luận và thực tiễn tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, luận
văn đã đưa ra một số giải pháp mang tính thiết thực, nhằm phát triển hoạt động tín
dụng nhà ở cho người thu nhập thấp, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động, qua đó
góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp tại nước ta nói chung.

6. Kết cấu của luận văn
Luận văn được chia thành 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp
Chương 2: Thực trạng hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập
thấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát Triển Việt Nam
Chương 3: Giải pháp phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp
tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam

2


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP
THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1.

Người thu nhập thấp:
Định nghĩa chính xác về người thu nhập thấp không phải là một việc dễ dàng.

Nhiều nghiên cứu đã không thể đưa ra những tiêu chuẩn để định nghĩa người thu nhập
thấp do vấn đề này tuỳ thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia đình, vào tình hình
phát triển kinh tế xã hội và phong tục tập quán của từng địa phương, từng dân tộc.
Dưới đây là một số khái niệm cơ bản về người thu nhập thấp:
-

Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và UNDP, người thu nhập thấp là

những người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 34% thu nhập còn
lại dành cho nhà ở, văn hoá, giáo dục, y tế, đi lại, quan hệ tiệc tùng...

-

Là những người có mức sống thuộc nhóm trung bình trở xuống.

-

Xét trên phương diện cải thiện nhà ở, người thu nhập thấp là những người

phải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhà ngoài việc
chi tiêu cho nhu cầu cơ bản.
-

Là những người hiện đang sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà không

có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại.
-

Là những người có mức thu nhập ổn định và có khả năng tích luỹ vốn để

cải thiện điều kiện ở, với sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, tạo điều
kiện ưu đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn có khả năng hoàn
trả tiền vay).
-

Là những người chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích ở chật hẹp, diện

tích dưới 4m2/đầu người.
Theo cách hiểu thông thường người có thu nhập thấp là người có mức thu nhập
trung bình của người dân đô thị, bao gồm cả những người nghèo đói và những người
có mức thu nhập tiếp cận với mức thu nhập trung bình.

Tuy nhiên, cần phân biệt người thu nhập thấp với người nghèo. Người nghèo là
người có thu nhập thấp nhưng người có thu nhập thấp chưa hẳn là người nghèo. Chỉ
3


là thu nhập của họ thấp hơn một cái ngưỡng nào đó thôi. Vấn đề là định lượng ngưỡng
ấy là bao nhiêu.
Theo tổ chức Y tế thế giới và UNDP, một người là nghèo khi thu nhập hàng
năm ít hơn một nửa mức thu nhập bình quân trên đầu người hàng năm (Per Capital
Incomme, PCI) của quốc gia. Vậy người thu nhập thấp có thể tạm hiểu là người có
thu nhập bình quân thấp hơn PCI.
1.2.

Tín dụng nhà ở:

1.2.1. Khái niệm tín dụng nhà ở:
Trong hoạt động kinh doanh ngân hàng, tín dụng được định nghĩa là quan hệ
chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ ngân hàng cho khách hàng trong một khoản
thời hạn nhất định với một khoản phí nhất định.
Hoạt động tín dụng được xem là hoạt động kinh doanh mang lại lợi nhuận chủ
yếu cho ngân hàng, thường đối với hầu hết các ngân hàng, dư nợ tín dụng chiếm
đến hơn ½ tổng tài sản có và thu nhập từ hoạt động tín dụng chiếm khoảng từ ½ đến
hơn 70% tổng thu nhập của ngân hàng. Vì tín dụng là khoản mục sinh lợi chủ yếu
trong hoạt động ngân hàng nên đây cũng chính là khoản mục rủi ro chủ yếu của ngân
hàng thương mại.
Ngân hàng cung cấp nhiều loại tín dụng cho nhiều đối tượng khách hàng với
những mục đích sử dụng khác nhau. Nhiều tài liệu phân loại tín dụng ngân hàng
dựa vào một số các tiêu chí khác nhau, tổng quan, tín dụng ngân hàng có thể được
chia làm nhiều loại. Cụ thể:
-

Dựa vào mục đích tín dụng: Cho vay phục vụ SXKD; Cho vay tiêu dùng

cá nhân; Cho vay bất động sản; Cho vay nông nghiệp; Cho vay kinh doanh xuất nhập
khẩu
-

Dựa vào thời hạn tín dụng: Cho vay ngắn hạn (dưới 1 năm): Cho vay trung

hạn (từ 1 đến 5 năm); Cho vay dài hạn (trên 5 năm);
-

Dựa vào phương thức cho vay: Cho vay theo món; Cho vay theo hạn mức;

-

Dựa vào phương thức hoàn trả nợ vay: Cho vay trả nợ một lần khi đáo hạn;

Cho vay nhiều kỳ hạn trả nợ - trả góp; Cho vay trả nợ nhiều lẩn nhưng không có kỳ
hạn nợ cụ thể;
4


Trong đó, tín dụng bất động sản được định nghĩa là những khoản tín dụng được
đảm bảo bằng bất động sản, bao gồm tín dụng ngắn hạn với các hoạt động cho vay
sửa chữa, xây dựng nhà và tín dụng dài hạn với hoạt động cho vay để mua đất đai,
nhà cửa, căn hộ, trang trại và ngay cả hoạt động mua bất động sản ở nước ngoài.
“Tín dụng nhà ở” là khoản cho vay bất động sản được cung cấp cho khách
hàng cá nhân nhằm mục đích mua nhà cửa, căn hộ, được xác định là khoản vay
trả góp trong thời gian dài và là khoản vay theo món có tài sản đảm bảo.

Với những định nghĩa như trên, tín dụng nhà ở được xác định là một sản phẩm
trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, do đó ngoài việc phải tuân thủ mọi nguyên
tắc và quy trình cho vay của hoạt động tín dụng nói chung, tín dụng nhà ở còn phải
đáp ứng những yêu cầu, điều kiện được ngân hàng xây dựng riêng cho sản phẩm
này.
1.2.2. Đặc điểm của tín dụng nhà ở:
Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụng nhà ở
có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản mang lại như:
Thị trường tín dụng nhà ở thường là thị trường tín dụng dài hạn do bất động sản
là những hàng hóa có thời gian hình thành dài. Theo phân tích của các chuyên gia
bất động sản, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 5 năm trở lên. Mặt
khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín dụng nhà ở thường là
các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín dụng trong một thời gian ngắn
mang tính khả thi thấp.
Người đi vay thường giải ngân theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự án
nhà ở cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa
đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện…Vì thế, nhà đầu tư cần
khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này cần theo từng giai đoạn khác
nhau do đó nếu giải ngân theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất. Còn nếu huy
động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc nhưng vẫn phải trả lãi
cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả.
Là thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường bất
động sản là một thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối
5


cung cầu… Một khi thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng băng,
giá bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất động sản
gần như không có làm cho các nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài chính thậm
chí có thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh toán của các khoản tín dụng

của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng thanh toán. Do
vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên một cách
nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao.
1.2.3. Nguyên tắc của tín dụng nhà ở:
Vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả: quan hệ cho vay phát
sinh khi bên vay đang thiếu hụt vốn tạm thời và vay mượn từ bên cho vay trong thời
gian nhất định. Do vậy, vốn được sử dụng vào mục đích nào đã được xác định ngay
từ ban đầu thời điểm vay mượn. Trường hợp, bên vay sử dụng vốn vay vào các mục
đích khác dẫn đến kém hiệu quả hoặc khi mục đích vay xác định ban đầu vẫn chưa
được bổ sung vốn sẽ lại càng thiếu vốn do vốn vay đã dùng cho mục đích khác. Khi
đó, bên vay sẽ khó khăn và khó thu hồi vốn để hoàn trả cho bên cho vay. Đặc biệt,
vốn vay nếu được dùng vào mục đích đầu cơ bất động sản sẽ càng khó thu hồi vốn
do rủi ro của mục đích này khá cao. Do vậy, tuân thủ nguyên tắc sử dụng vốn vay
đúng mục đích là điều quan trọng nhằm đảm bảo khả năng thu hồi vốn cũng như là
tạo điều kiện nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư ban đầu để trả nợ vay đúng hạn.
Vốn vay phải được hoàn trả vốn và lãi đúng hạn: thời hạn trả nợ vay thường
được xác định rõ ràng theo thỏa thuận ban đầu giữa bên cho vay và bên vay. Khi đó,
bên vay phải có trách nhiệm hoàn trả vốn lẫn lãi cho bên cho vay đúng thời hạn đã
định. Điều này không những đảm bảo khả năng bảo toàn và xoay tiếp đồng vốn cho
bên cho vay mà còn thể hiện uy tín của bên vay cho các lần vay mượn sau này.
Đây là nguyên tắc cốt lõi nhất trong quan hệ tín dụng.
1.2.4. Vai trò của tín dụng nhà ở:
Quan điểm về nhà ở trong cơ chế thị trường là một thứ hàng hóa, vì vậy, giá
nhà trong cơ chế thị trường phải khác nhau. Trong cơ chế thị trường, vấn đề nhà ở
phụ thuộc vào thu nhập của mỗi người và họ tự quyết định việc thuê hoặc mua nhà
ở theo khả năng, nhu cầu và sở thích. Nhà nước có thể giúp người nghèo trong
6


việc giải quyết vấn đề nhà ở nhưng điều này hoàn toàn khác so với việc phân phối

nhà ở trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung.
Trong nền kinh tế thị trường đã phát triển hoàn chỉnh, vốn xây dựng nhà ở do
người có nhu cầu về nhà ở góp vào các công ty kinh doanh nhà và cơ chế mua bán
cũng được thị trường điều chỉnh theo quy luật cung cầu. Điều này cũng có thể hiểu
là việc xây dựng nhà ở chủ yếu do vốn tự có và nỗ lực của mỗi người, mỗi gia đình.
Tuy nhiên, đối với người nghèo, người có thu nhập thấp và những gia đình trong
diện chính sách thì vấn đề trợ giúp của nhà nước và cộng đồng là rất cần thiết. Việc
phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp đòi hỏi nhà nước phải có chính sách huy
động mọi nguồn vốn tham gia. Trong đó, không thể không kể đến vai trò của các tổ
chức tài chính trung gian, đặc biệt là các ngân hàng thương mại (viết tắt NHTM)
trong việc cung ứng vốn cho người dân để giải quyết bài toán tài chính. Việc cấp tín
dụng cho người có nhu cầu vay để mua nhà là hết sức cần thiết, mang ý nghĩa quan
trọng về kinh tế và xã hội.
Cho vay bất động sản càng là hoạt động mang ý nghĩa thiết thực trong việc khơi
thông dòng chảy vốn trong nền kinh tế, tạo đà cho thị trường bất động sản phát triển,
từ đó tạo điều kiện cộng hưởng cho nền kinh tế phát triển bền vững. Cụ thể:
Khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi: cho vay nhà ở góp phần khai thác
triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, thúc đẩy việc sử dụng vốn tiết kiệm và
có hiệu quả.
Phát triển nền kinh tế: thông qua việc cho vay nhà ở, dòng vốn được lưu chuyển
vào thị trường bất động sản nhanh hơn góp phần phát triển nền kinh tế trong điều
kiện phát triển đồng bộ giữa các thị trường.
Đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá: cho vay bất động sản giúp cho các chủ đầu tư chủ
động hơn về vốn, góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa trong quá trình công nghiệp
hoá, hiện đại hoá của đất nước.
Tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: nhờ có các chương trình
hỗ trợ cho vay nhà ở, người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, công nhân có điều
kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống hơn.
Gia tăng dư nợ và lợi nhuận cho Ngân hàng: cho vay nhà ở góp phần đa dạng
7

hoá sản phẩm, thu hút khách hàng bên cạnh mục tiêu làm công cụ để gia tăng dư nợ
cho vay khi cần thiết, tăng lợi nhuận Ngân hàng.
Giúp nhà nước quản lý thị trường bất động sản: thông qua mức dư nợ cho vay
bất động sản, nhà nước sẽ có cách nhìn tổng quát hơn về sự phát triển của thị trường
bất động sản để có cách điều tiết hợp lý.
Nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư: ngân hàng đã góp phần nâng cao tính hiệu
quả của dự án đầu tư bất động sản bởi ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ
thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản...Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu bất động sản trên thị
trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường bất động sản.
Nhìn chung, tín dụng nhà ở có tính ảnh hưởng lớn đến quá trình phát triển đất
nước. Mặc dù nền kinh tế có nhiều giai đoạn phát triển khác nhau, thị trường bất
động sản có những biến động thăng trầm khác nhau nhưng hơn bao giờ hết tính thiết
yếu của hoạt động cho vay nhà ở luôn cần thiết cho những nhu cầu thiết thực trong
xã hội, trong nền kinh tế.
1.2.5 Rủi ro của tín dụng nhà ở:
Hoạt động cho vay nhà ở cũng tiềm ẩn những rủi ro vốn có như trong hoạt động
cho vay thông thường như rủi ro pháp lý, rủi ro trong thẩm định, rủi ro do không thực
hiện đúng các quy định của ngân hàng, rủi ro do khách hàng sử dụng vốn không đúng
mục đích…Các nguyên nhân dẫn đến rủi ro cụ thể:
1.2.5.1 Nguyên nhân từ phía môi trường pháp lý:
Hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại liên quan đến nhiều lĩnh
vực của nền kinh tế, mang tính xã hội cao, khi hệ thống pháp luật ổn định và lành
mạnh thì môi trường kinh doanh của ngân hàng thương mại sẽ có nhiều thuận lợi.
Ngược lại nếu môi trường pháp lý thiếu đồng bộ, có nhiều khe hở thì rất rể bị lợi dụng
gây ra tình trạng tham ô, chiếm đoạt tài sản… Kinh tế xã hội kém ổn định dẫn đến
kinh doanh gập nhiều khó khăn, ngân hàng cho vay gặp rủi ro.
- Môi trường tự nhiên.

Những biến động lớn về thời tiết, khí hậu gây ảnh hưởng hoạt động sản xuất
kinh doanh đặc biệt là lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, điều kiện tự nhiên là yếu tố khó
8


dự đoán, nó thường xẩy ra bất ngờ với thiệt hại lớn ngoài tầm kiểm soát của con
người. Vì vậy khi có thiên tai địch hoạ xẩy ra khách hàng cùng các ngân hàng cho
vay sẽ có nguy cơ tổn thất lớn, phương án, dự án kinh doanh không có nguồn thu …
Điều đó đồng nghĩa với các ngân hàng cho vay phải cùng chia sẻ rủi ro với khách
hàng của mình.
- Môi trường kinh tế xã hội.
Môi trường kinh tế xã hội trong một nước biến động chịu ảnh hưỏng của những
biến động từ nền kinh tế thế giới, đó là nguyên nhân làm phát sinh rủi ro trong hoạt
động kinh doanh của nền kinh tế, từ đó ảnh hưởng tới các lĩnh vực kinh tế trong đó
hoạt động kinh doanh tiền tệ chứa nhiều nguy cơ rủi ro lớn nhất.
Sự thay đổi các mối quan hệ quốc, các quan hệ ngoại giao của chính phủ củng
là nguyên nhân gây ra rủi ro lớn cho hoạt động cho vay của ngân hàng cho vay.
Bên cạnh đó hoạt động cho vay phụ thuộc rất nhiều thói quen, truyền thống,
tập quán của ngươi dân. Những yếu tố đó nhiêu khi gây khó khăn và hạn chế mở rộng
hoạt động cho vay của các ngân hàng cho vay.
Tất cả những nguyên nhân khách quan trên nếu không được dự báo, và có biện
pháp phòng ngừa kịp thời sẽ gây ảnh hưởng tiêu cực tới môi trường kinh doanh và
điều kiện kinh doanh của ngân hàng cho vay và khách hàng vay vốn.
1.2.5.2 Nguyên nhân từ phía khách hàng.
Các yếu tố chủ quan từ phía bên đi vay chính như: Khả năng kinh doanh yếu
kém hay bên đi vay có hành vi lừa đảo, vi phạm pháp luật…Cũng gây nên các tổn
thất cho các ngân hàng cho vay. Trường hợp này nếu bên cho vay (ngân hàng cho
vay) phát hiện ra sớm thì rủi ro có thể được ngăn chặn.
Rủi ro về khả năng tài chính của khách hàng: Nguồn vốn tự có hay thu nhập
của khách hàng nhỏ, khách hàng sẽ không có khả năng tự vực dậy khi gặp khó khăn

vì vậy cũng sẽ mất khả năng thanh toán nợ cho ngân hàng cho vay.
Ngoài những nguyên nhân trên còn phải kể đến ý thức trả nợ của bên đi vay
nhiều khi chưa tốt, nhiều đối tượng khách hàng sau khi nhận được tiền vay rồi bỏ trốn
gây ra thiệt hại nghiêm trọng cho ngân hàng cho vay.
1.2.5.3 Nguyên nhân từ phía ngân hàng cho vay.
9


Do chính sách của ngân hàng cho vay không phù hợp, thiếu sự kiểm soát chặt
chẽ hoặc đặt mục tiêu lợi nhuận quá cao. Chúng ta đều biết đặc điểm của kinh doanh
tiền tệ là: Lợi nhuận cao luôn đi cùng với các ngân hàng cho vay phải biết lựa sức
mình để xác định, lợi nhuận hợp lý cho ngân hàng của mình
Trình độ, năng lực, phẩm chất đạo đức của đội ngũ cán bộ cho vay yếu kém
dẫn đến cán bộ cho vay không đánh giá chính xác về khách hàng và phương án vay
vốn, từ đó làm phát sinh những hợp đồng cho vay kém an toàn. Mức độ rủi ro trong
trường hợp này sẽ ngày càng tăng dần trong suốt quá trình kể từ khi xét duyệt đến khi
giám sát và cuối cùng là thu nợ. Cùng với sự hạn chế về trình độ là vấn đề phẩm chất
đạo đức của cán bộ cho vay. Đặc thù nghề nghiệp buộc một cán bộ tín dụng phải
không những có trình độ mà còn phải có đạo đức tốt. Trước sự cám dỗ của vật chất,
nhiều cán bộ cho vay đã xa ngã, có thể hành động vô nguyên tắc, vô tổ chức, làm trái
quy định, móc ngoặc với khách hàng, ngây tổn thất to lớn với ngân hàng cho vay.
1.2.5.4 Các nguyên nhân gây rủi ro từ vấn đề bảo đảm tiền vay:
Trong hoạt đông cho vay, việc đảm bảo tài sản cho các khoản vay được định
giá gốc và ký kết giữa ngân hàng cho vay và khách hàng vay. Rủi ro có thể xảy ra do
ngân hàng cho vay không đánh giá đúng giá trị tài sản đảm bảo hoặc giá trị tài sản
thế chấp có biến động theo chiều hướng xấu.
1.3

Sự cần thiết của tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp:
Trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung, nhà ở là phúc lợi xã hội, mọi người

có quyền xin nhà nước cấp nhà ở và giá nhà cho thuê trong cơ chế bao cấp gần như
giống nhau giữa nội thành và ngoại thành, tầng thấp và tầng cao. Đến những năm
đầu của thập kỷ 2000, mặc dù đã phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường một
thời gian dài, nhưng nhà ở tại Việt Nam vẫn được xem là loại hàng hóa phân phối
dạng đặc biệt, như trường hợp một số các cơ quan nhà nước khi xét cấp “mua đất”
được giải quyết bằng thang điểm: chức vụ, thâm niên, học hàm, học vị.
Trong khi đó, quan điểm về nhà ở trong cơ chế thị trường là một thứ hàng
hóa, vì vậy, giá nhà trong cơ chế thị trường phải khác nhau. Trong cơ chế thị trường,
vấn đề nhà ở phụ thuộc vào thu nhập của mỗi người và họ tự quyết định việc thuê
hoặc mua nhà ở theo khả năng, nhu cầu và sở thích. Nhà nước có thể giúp người
10


nghèo trong việc giải quyết vấn đề nhà ở nhưng điều này hoàn toàn khác so với việc
phân phối nhà ở trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung.
Đến nay, trong nền kinh tế thị trường đã phát triển hoàn chỉnh hơn tại Việt
Nam, vốn xây dựng nhà ở do người có nhu cầu về nhà ở góp vào các công ty kinh
doanh nhà và cơ chế mua bán cũng được thị trường điều chỉnh theo quy luật cung cầu. Điều này cũng có thể hiểu là việc xây dựng nhà ở chủ yếu do vốn tự có và nỗ
lực của mỗi người, mỗi gia đình. Tuy nhiên, đối với người nghèo, người có thu nhập
thấp và những gia đình trong diện chính sách thì vấn đề trợ giúp của nhà nước
và cộng đồng là rất cần thiết.
Trong những năm qua, vấn đề nhà ở tại các đô thị tăng nhanh, nhưng cũng
chỉ đáp ứng được yêu cầu và nhu cầu của một số người có thu nhập cao, vấn đề
nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn là vấn đề khó khăn của các nước phát triển,
bởi vì vấn đề nhà ở hiện nay phụ thuộc vào khả năng thu nhập của mỗi người hoặc
mỗi gia đình trong xã hội. Do đó, việc phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp
đòi hỏi nhà nước phải có chính sách huy động mọi nguồn vốn tham gia. Trong đó,
không thể không kể đến vai trò của các tổ chức tài chính trung gian, đặc biệt là các
NHTM trong việc cung ứng vốn cho người dân để giải quyết bài toán tài chính. Việc

cấp tín dụng cho người có nhu cầu vay để mua nhà là hết sức cần thiết, mang ý
nghĩa quan trọng về kinh tế và xã hội.
1.4

Một số kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại

các quốc gia và bài học kinh nghiệm tại Việt Nam:
1.4.1. Kinh nghiệm phát triển nhà ở tại Singapore
Theo thông tin từ tài liệu “25 năm kinh nghiệm phát triển nhà ở Singapore” thì
Cơ quan phát triển nhà ở Singapore (HDB – housing development board) có vai trò
quyết định trong việc hoạch định chính sách và thực thi việc phát triển nhà cho đảo
quốc. Mục tiêu khi thành lập năm 1960 của HDB chủ yếu là giải quyết vấn đề nhà ở
cho đối tượng có thu nhập thấp, ngày nay HDB đã phát triển và cung cấp cho cả đối
tượng thu nhập trung bình của cả Singapore. Chức năng của HDB thật sự toàn diện
trong việc phát triển các khu đô thị mới cùng với việc hỗ trợ tài chính để bán nhà trả
góp dài hạn, thực hiện cho vay cho cả bên cung và bên cầu về nhà ở.
11


Nguồn vốn của HDB chủ yếu là vay chính phủ lãi suất thấp, dài hạn, phát hành
trái phiếu, vay thương mại, vốn ngân sách. HDB cho người mua nhà trả góp vay dài
hạn với lãi suất khoảng 6,25%/năm, thời hạn vay đến 20 năm. Tại Singapore, người
lao động và sử dụng lao động phải đóng góp hàng tháng vào Quỹ CPF (giống
như Quỹ bảo hiểm xã hội tại Việt Nam) với tỷ lệ đóng góp khá cao. Tuy nhiên,
người dân Sinpapore có thể dùng khoản tiền đóng góp này để trả khoản chi mua nhà
ban đầu và trả góp hàng tháng.
Mặc dù phát triển nhà và các hỗ trợ tài chính cho người có thu nhập trung bình
và thấp với khối lượng đầu tư phát triển rất lớn nhưng HDB vẫn có thể cân đối tài
chính, không cần khoản trợ cấp từ Chính phủ nhiều. Tuy nhiên, thuận lợi chính của
HDB là nguồn vốn vay lớn, dài hạn, lãi suất cố định luôn sẵn sàng từ chính phủ.

HDB có thể đưa ra nhiều chương trình trả góp dài hạn, khả thi đối với hầu hết
mọi đối tượng có thu nhập thấp đồng thời HDB được trả góp từ CPF và người mua
với lãi suất cố định dài hạn. Chính phủ Singapore cũng có luật về bảo hiểm rủi ro
cho người mua nhà dùng quỹ CPF, trong một số trường hợp bất khả kháng không trả
được nợ thì sẽ có bảo hiểm chịu rủi ro, do đó rủi ro mất khả năng chi trả là rất thấp.
1.4.2. Các tổ chức trung gian tài chính nhà ở tại Châu Á – Thái Bình Dương
Hiện nay tại các nước ở Châu Á như Bangladesh, HongKong, Ấn Độ, Nhật,
Hàn Quốc, Malaysia, Pakistan, Singapore, Sri-lanka, Thái Lan, chính phủ đều có
những hỗ trợ rất lớn cho vấn đề tài chính nhà ở thông qua các tổ chức trung gian
(housing finance agencies) nhằm phát triển vấn đề nhà ở của quốc gia và thực hiện
liên kết với thị trường tài chính, chủ yếu là thị trường trái phiếu. Những quốc gia còn
lại đều đang trong quá trình nghiên cứu và thành lập các tổ chức tương tự.
Tại Hongkong, Nhật bản, Hàn Quốc, Singpapore, Thái Lan, các tổ chức trung
gian này sẽ cung cấp cho thị trường các khoản vay mua nhà hoặc bảo hiểm nhà ở
cho người dân, tại Ấn độ và Malaysia, tổ chức trung gian về tài chính nhà ở có quy
mô nhỏ hơn nhưng vẫn đóng vai trò quan trọng. Tại tất cả các quốc gia trên, các tổ
chức trung gian về tài chính nhà ở này để được thành lập với mục tiêu chính là bù
đắp nguồn thiếu hụt về tài chính cho phát triển nhà ở của quốc gia với nguồn vốn
chủ yếu được huy động từ thị trường trái phiếu bất động sản (mortgage bonds
12


market).
Tại Nhật, một tập đoàn chính phủ trong việc cho vay nhà ở (GHLC –
Government Housing Loan Corporation) được thành lập từ năm 1950 nhằm đáp ứng
nhu cầu và ổn định các vấn đề về nhà ở cũng như về tài chính cho lĩnh vực này
nhằm nâng cao chất và số lượng nhà ở. GHLC là tổ chức 100% thuộc sở hữu của
chính phủ, GHLC chủ yếu cung cấp cho các hộ gia đình các khoản vay dài hạn,
lãi suất cố định để mua nhà. Nguồn vốn chủ yếu được sử dụng các khoản đầu tư từ
ngân sách, chương trình cho vay FILP và phát hành trái phiếu. GHLC cũng thực hiện

các dịch vụ bảo hiểm khoản vay đối với các hộ gia đình vay mượn từ các đơn vị cho
vay tư nhân (private lender). Năm 2003, GHLC bắt đầu thay đổi từ việc cho vay trực
tiếp đến các hộ gia đình sang phát triển thị trường chứng khoán hóa bất động sản
(MBSs – mortgage back securities). GHLC bắt đầu thực hiện việc mua lại các bất
động sản thế chấp, cầm cố từ các đơn vị tài chính tư nhân và bắt đầu phát hành các
chứng khoán thông qua chương trình “Monthly” MBS.
Tại Hàn Quốc, KHFC (The Korea Housing Finance Corporation) được thành
lập từ năm 2004, là tổ chức liên doanh giữa Ngân hàng Hàn Quốc (Bank of Korea
82%) và chính phủ Hàn Quốc (18%) nhằm cung cấp cho các hộ gia đình các khoản
vay mua nhà dài hạn. KHFC được chính phủ Hàn Quốc bảo lãnh cho các khoản
thua lỗ hàng năm. KHPC thực hiện các khoản vay có thời hạn 30 năm với lãi suất
cố định thông qua hệ thống đơn vị đầu tư bất động sản từ nguồn vốn chủ yếu huy
động từ các chứng khoán bất động sản có bảo lãnh của KHFC (KHFCguaranteed MBSs). KHFC cũng cung cấp các dịch vụ bảo hiểm về các khoản vay
bất động sản cho các hộ gia đình từ các tổ chức tài chính khác. Trước khi KHFC
được thành lập, hầu hết các tổ chức tài chính tư nhân chỉ cung cấp cho thị trường
các khoản vay để mua nhà có thời hạn từ 3 – 5 năm, bây giờ thì những tổ chức này
đều kéo dài thêm thời gian cho vay.
Tại Malaysia, Cagamas Berhad được thành lập từ 1986 nhằm đáp ứng các hoạt
động trong lĩnh vực tài chính nhà ở chủ yếu từ việc phát triển thị trường cầm cố, thế
chấp thứ cấp. Các ngân hàng nội địa và các ngân hàng nước ngoài tại Malaysia nhắm
giữ 80% của Cagamas (trong đó Bank Negara nắm giữ 20%). Cagamas thực hiện
13


các chính sách của chính phủ trong việc phát triển nhà ở tư nhân, đặc biệt là những
gia đình có thu nhập thấp. Cagamas không nhận các hỗ trợ từ chính phủ, Cagamas
chỉ hoạt động trên thị trường thế chấp thứ cấp bằng cách mua lại các khoản vay bất
động sản từ các tổ chức tài chính và phát hành các trái phiếu và MBSs. Trong những
năm gần đây, Cagamas mở rộng hoạt động cho vay sang cả lĩnh vực bất động sản
công nghiệp và tín dụng thuê mua.

HKMC (Hongkong Mortgage Corporation) được thành lập nởi Ủy ban tiền tệ
HongKong năm 1997, do chính phủ sở hữu 100%, nhằm mục đích phát triển và mở
rộng việc sở hữu nhà ở tại Hongkong bằng cách phát triển các khoản tài chính cho
lĩnh vực nhà ở và phát triển thị trường trái phiếu Hongkong. Cũng giống như tại
Nhật, HKMC không nhận được sự bảo lãnh của chính phủ nhưng các thành phần
tham gia thị trường đều nhận thức được HKMC được sự hỗ trợ rất lớn từ chính phủ.
HKMC cũng hoạt động bằng cách cho vay và nghiệp vụ chứng khoán hóa để huy
động nguồn vốn. Cho đến những năm gần đây, HKMC đã khẳng định vai trò quan
trọng trên thị trường tài chính bất động sản tại Hongkong. HKMC thực hiện các
chương trình bảo hiểm các khoản vay và thế chấp bất động sản với giá trị lớn hơn,
cho phép các khoản vay có thể đạt đến 95% mà không tính thêm phí cho phần rủi
ro tăng thêm, đồng thời cũng mở rộng các hoạt động cho các gia đình vay mục đích
khác cũng như các khoản vay thương mại khác.
Cũng với cùng mục tiêu cung cấp các sản phẩm tài chính về nhà ở, tại Thái
Lan, ngân hàng nhà ở chính phủ (GHB – Government Housing Bank) được thành
lập năm 1953, chủ yếu chú trọng đối tượng có thu nhập trung bình và thấp. GHB
là tổ chức 100% của chính phủ thuộc Bộ tài chính Thái Lan và được chính phủ
bảo lãnh cho các trái phiếu do GHB phát hành. GHB cung cấp các dịch vụ cho
vay, thế chấp cầm cố bất động sản, các dịch vụ tài khoản tiền gửi và hỗ trợ các hộ
gia đình trong tình trạng khó khăn về tài chính tái cấu trúc các khoản vay mua nhà.
Ba phần tư nguồn vốn hoạt động của GHB là từ nguồn huy động tiền gửi từ chính
phủ, các công ty tư nhân và hộ gia đình, phần còn lại GHB phát hành các trái
phiếu có bão lãnh của chính phủ cho thị trường trong và ngoài nước.
1.4.3. Các công cụ tài chính nhà ở cho người nghèo tại Châu Á
14


Do sự phân hóa đa dạng của thị trường nhà ở tại khu vực Châu Á, đặc biệt là
nhà ở cho người nghèo, nhóm người có thu nhập trung bình và thấp nên các công
cụ tài chính áp dụng tại các quốc gia trong khu vực cũng khác nhau. Có nhiều

công cụ tài chính nhà ở được nghiên cứu và phát triển ở khu vực Châu Á, bao
gồm:
1. Ngân hàng thương mại (commercial bank): NHTM là tổ chức tài chính trung

gian cung cấp tín dụng nhà ở, đặc biệt là thị trường cho vay nhà ở tại Trung Quốc,
Ấn độ, Nhật và Indonesia. Các NHTM huy động vốn tiền gửi hoặc phát hành các
trái phiếu, chứng khoán hóa các khoản vay. NHTM cần luôn đẩy mạnh khả năng
huy động để đảm bảo có thể quản lý được sự mất cân đối giữa các khoản huy động
thường là ngắn hạn và các khoản vay mua nhà thường là dài hạn.
2. Ngân hàng nhà ở (housing bank): ngân hàng nhà ở có nhiều vai trò khác nhau

tại khu vực Châu Á. Tại một số nước, ngân hàng nhà ở giữ vai trò điều chỉnh và
cung cấp các vấn đề tài chính nhà ở. Tại Trung Quốc, ngân hàng nhà ở hỗ trợ ban
đầu và cuối cùng cho các ngân hàng thương mại trong việc cung cấp tín dụng nhà ở
cho dân cư. Tại các nước khác, ngân hàng nhà là công cụ tài chính quan trọng của
chính phủ trong việc thực hiện các chính sách tài chính nhà ở, ví dụ ngân hàng phát
triển nhà ở Thái Lan (GHB) sử dụng việc phát hành trái phiếu để tránh sự mất cân
đối giữa tiền gửi ngắn hạn và cho vay dài hạn và giảm thiểu các khoản chi phí.
3. Tổ chức cho vay thế chấp nhà ở (mortgage institutions): Banladesh,

Pakistan, Mongolia, Hongkong, Malaysia phát triển các tổ chức tài chính chuyên
biệt trong việc cho vay nhà ở.
4. Bảo hiểm cho vay thế chấp nhà ở (mortgage insurance): bảo hiểm các khoản

vay giúp người dân có khả năng tiếp cận các nguồn vốn vay, đặc biệt là các đối tượng
gia đình có thu nhập trung bình và thấp.
5. Chương trình thuê – mua (hire-purchase programs): chương trình thuê – mua

có thể giúp cho người có thu nhập thấp và những người có điểm tín dụng thấp
hoặc những người không có khoản tiền phải trả ban đầu có thể mua được nhà.

6. Quỹ đầu tư nhà ở đặc biệt (specialized housing funds): các loại quỹ khác

nhau được thành lập và phát triển tùy vào các mục đích và nhu cầu khác nhau về
15


nhà ở. Quỹ người nghèo có mục tiêu là các gia đình nghèo, trong khi các nhà ở
tại Trung Quốc và Singapore tại hướng đến đối tượng có thu nhập trung bình.
7. Chương trình hợp đồng tiết kiệm – cho vay mua nhà (contractual

savings and loans programs): Trung Quốc, HongKong, Singapore phát triển các
chương trình tiết kiệm nhà ở, ví dụ tại Singpaore, CPF (Central Provident
Fund) có chức năng nhận tiền tiết kiệm bằng cách đóng góp từ lương của người lao
động và người sử dụng lao động. Tỷ lệ trích đóng được điều chỉnh qua thời gian phụ
thuộc vào điều kiện nền kinh tế, điều kiện thị trường và độ tuổi lao động. Khi người
lao động có nhu cầu mua nhà, có thể sử dụng nguồn tiền tiết kiệm này để trả khoản
tiền ban đầu và được hỗ trợ lãi suất vay từ CPF.
8. Chứng khoán hóa (securitization): tại Châu Á, chứng khoán hóa được xem

là công cụ để huy động nguồn vốn cho phát triển nhà ở. Tuy nhiên, ở các nước và
khu vực khác nhau, việc hình thành và phát triển hoạt động chứng khoán hóa khác
nhau, nhiều khu vực còn rất chậm phát triển. Ngoài ra, ở một số nước, hoạt động
tín dụng nhà ở còn rất hạn chế, chỉ chiếm khoảng 5% so với các hoạt động khác.
Tại Hongkong, Nhật, Nam Triều Tiên, MBSs được quan tâm và phát triển hơn, các
tổ chức tài chính nhà ở của chính phủ giữ vai trò quyết định cho việc phát triển MBSs
và thị trường trái phiếu.
9. Chương trình của chính phủ về vay thế chấp nhà ở (mortgage loans by

government): Chính phủ Singapore cung cấp các khoản vay mua nhà hỗ trợ lãi suất
cho dân cư với các khoản vay 20 năm, lãi suất thấp. Tại Thailand và Nam Triều

Tiên, các tổ chức nhà ở của chính phủ cung cấp nhiều các khoản vay mua nhà hơn là
các tổ chức tài chính tư nhân.
10. Trợ cấp nhà ở (housing subsidies): nhiều nước tại Châu Á có chương trình

trợ cấp nhà ở. Chương trình trợ cấp trực tiếp tại Trung Quốc được xây dựng thông
qua cơ chế trả lương, trong khi Iran thì áp dụng trợ cấp lãi suất. Tại ấn độ, các khoản
trợ cấp cho người có thu nhập thấp.
11. Tín dụng vi mô nhà ở (housing microfinance): Indonesia, Phillipines,

Bangladesh phát triển các chương trình tín dụng vi mô, tài chính vi mô trong lĩnh
vực nhà ở đặc biệt cho người thu nhập thấp, tại Phillipines, các khoản tín dụng vi
16