TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ.PDF

B GIÁO DC VẨ ẨO TO
TRNG I HC KINH T TP. HCM




LÊ TH OAN VI


TệN DNG NHẨ  CHO NGI Cị THU NHP THP TI
NGÂN HẨNG TMCP U T VẨ PHÁT TRIN VIT NAM







LUN VN THC S KINH T

TP. H Chí Minh – Nm 2013

B GIÁO DC VẨ ẨO TO
TRNG I HC KINH T TP. HCM




LÊ TH OAN VI


TệN DNG NHẨ  CHO NGI Cị THU NHP THP TI
NGÂN HẨNG TMCP U T VẨ PHÁT TRIN VIT NAM
Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng

Mư s: 60340201





LUN VN THC S KINH T


NGI HNG DN KHOA HC: PGS.TS. TRN HUY HOẨNG

TP. H Chí Minh – Nm 2013

LI CAM OAN

Tôiăcamăđoanăđâyălàăcôngătrìnhănghiênăcuăcaăriêngătôi.
Cácăsăliu,ăktăquănêuătrongălunăvnălàătrungăthcăvàăchaătngăđcăaiăcôngăbă
trong btăkăcôngătrìnhănàoăkhác.
Tp.HCM,ăngàyă30ăthángă09ănmă2013




LÊăTHăOANăVI

MC LC

DANH MC CÁC HỊNH V VẨ BIU  i
DANH MC CÁC BNG ii
DANH MC CÁC CH VIT TT iii
LI M U 1
CHNG 1 C S LÝ LUN V TÍN DNG NHÀ  CHO NGI CÓ THU
NHP THP 3
1.1 Ngi thu nhp thp 3
1.2 Tín dng nhƠ  4
1.2.1 Khái nimătínădngănhàă 4
1.2.2 căđimăcaătínădngănhàă 5
1.2.3 Nguyênătcăcaătínădngănhàă 6
1.2.4 Vaiătròăcaătínădngănhàă 6
1.2.5ăRiăroăcaătínădngănhàă 8
1.2.5.1 Nguyên nhân t phía môi trng pháp lý 8
1.2.5.2 Nguyên nhân t phía khách hàng 8
1.2.5.3 Nguyên nhân t phía ngân hàng cho vay 9
1.2.5.4 Các nguyên nhân gây ri ro t vn đ bo đm tin vay 10
1.3 S cn thit ca tín dng nhƠ  cho
ngi thu nhp thp 10
1.4 Mt s kinh nghim gii quyt vn đ nhà  cho ngi thu nhp thp ti các
quc gia và bài hc kinh nghim ti Vit Nam 11
1.4.1. KinhănghimăphátătrinănhàăătiăSingapore 11
1.4.2. CácătăchcătrungăgianătàiăchínhănhàăătiăChâuăÁă– TháiăBìnhăDng 12

1.4.3. CácăcôngăcătàiăchínhănhàăăchoăngiănghèoătiăChâuăÁ 15
1.4.4. Bàiăhcăkinhănghimăgiiăquytăvnă đănhàă ăchoăngiăthuănhpăthpătiă
VităNam 17
KT LUN CHNG 1 20
CHNG 2 THC TRNG HOT NG TÍN DNG NHÀ  CHO NGI CÓ THU
NHP THP TI NGÂN HÀNG TMCP U T VẨ PHÁT TRIN VIT NAM 21
2.1 Thc trng v tín dng nhà  cho ngi thu nhp thp ti Vit Nam 21
2.1.1 Thc trng v nhà  choăngi thu nhp thp ti Vit Nam 21
2.1.2 Cácăquyăđnh, chính sách h tr caăNhàănc v tín dng nhà  ngi có thu
nhp thp 24
2.1.3 Thc trng tín dng nhà  choăngi có thu nhp thp ti các Ngân hàng
thngămi 31
2.2 Thc trng hot đng tín dng nhà  cho ngi thu nhp thp ti Ngân hàng
TMCP u t vƠ Phát trin Vit Nam 36
2.2.1 Tng quan v hotăđng kinh doanh caăNgânăhàngăTMCPăuătăvàăPhátă
trin Vit Nam 36
2.2.2 Thc trng trin khai hotăđng tín dng nhà  choăngi có thu nhp thp
ti ngân hàng TMCP uăTăvàăPhátăTrin Vit Nam 40
2.3 Mt s khó khn, vng mc trong quá trình trin khai hot đng tín dng
nhà  cho ngi có thu nhp thp ti Ngơn hƠng TMCP u t vƠ Phát trin Vit
Nam 46
2.3.1 Vng mcătrongăquyăđnhătrongăcăch cho vay: 46
2.3.2 Vng mc trong vic qun lý chtălngădăn: 48
2.3.3 Khóăkhnăđn t vic thiu cung 50
2.3.4 Khóăkhnăđn t phía doanh nghip 51
2.3.5 Khóăkhnăđn t phíaăngiăđiămua 52
2.3.6 Vng mc trong vic thc hin ti các B ngành,ăđaăphng 54
2.4 Mt s tn ti, nguyên nhân hn ch s phát trin trong hot đng tín dng nhƠ
 cho ngi thu nhp thp ti Ngơn hƠng TMCP u t vƠ Phát trin Vit Nam:
2.4.1 Tn ti, nguyên nhân hn ch t phía BIDV 56

2.4.2 Các nguyên nhân khách quan t bên ngoài 58
KT LUN CHNG 2 61
CHNG 3: GII PHÁP PHÁT TRIN TÍN DNG NHÀ  CHO NGI CÓ
THU NHP THP TI NGÂN HẨNG TMCP U T VẨ PHÁT TRIN VIT
NAM 62
3.1. nh hng phát trin nhà  cho ngi có thu nhp thp giai đon 2010-2020
62
3.1.1 To lp qu đt schăđ xây dng nhà  choăngi có thu nhp thp 62
3.1.2 Phân khúc nhà  cho tngăđiătng vi tng mc thu nhp khác nhau 62
3.1.3 Phát trinăđng b 62
3.1.4 Phát trin th trng vn cho s phát trin nhà  63
3.2. Nhn đnh tim nng phát trin hot đng cho vay đi vi th trng nhà  cho
ngi có thu nhp thp 63
3.3. Gii pháp phát trin tín dng nhà  cho ngi thu nhp thp ti Ngân hàng
TMCP u t vƠ Phát trin Vit Nam: 64
3.3.1. Ngunăvnădàiăhn 64
3.3.2. Lưiăsut,ăthiăhn,ăhnămcăvayăvàăphngăánătrăn 64
3.3.3. măboătinăvayăvàăxălỦătàiăsnăthăchp 65
3.3.4. Nângăcaoănngălc,ănghipăv 66
3.3.5. Mtăsăgiiăphápăkhác 67
3.4. Kin ngh 69
KT LUN CHNG 3 74
KT LUN 75
DANH MC TẨI LIU THAM KHO iv
PH LC VẨ MU BIU vi



i

DANH MC CÁC HỊNH V VẨ BIU 

Biuăđ 2.1: Tình hình thc hin gói h tr tín dng 30.000 t đngăchoăNXHăđi vi
khách hàng cá nhân 34
Biuăđ 2.2: Tình hình thc hin gói h tr tín dng 30.000 t đngăchoăNXHăđi vi
khách hàng doanh nghip 35
Biuăđ 2.3: Mt s ch tiêu hotăđng kinh doanh ca BIDV 37
Biuăđ 2.4: Mt s ch tiêu hotăđng tín dng ca BIDV 37
Biuăđ 2.5: Mt s ch tiêu hotăđngăhuyăđng vn ca BIDV 38
Biuăđ 2.6: Mt s ch tiêu hotăđng thu dch v ròng ca BIDV 39
Biuăđ 2.7: Tình hình thc hin gói h tr tín dng 30.000 t đng cho nhà  xã hi đi
vi khách hàng cá nhân ti BIDV 44
Biuăđ 2.8: Tình hình thc hin gói h tr tín dng 30.000 t đng cho nhà  xã hi đi
vi khách hàng cá nhân ca BIDV so vi các ngân hàng khác (ti ngày 31/08/2013) 44












ii

DANH MC CÁC BNG

Bngă2.1:ăDanhăsáchă59ădăánăNhàăăxưăhiăBăXâyădngăphêăduyt 27
Bng 2.2: Tình hình thc hin gói h tr tín dng 30.000 t đng cho nhà  xã hi đi
vi khách hàng cá nhân 33
Bng 2.3: Tình hình thc hin gói h tr tín dng 30.000 t đng cho nhà  xã hi đi
vi khách hàng doanh nghip 34
Bng 2.4: Mt s ch tiêu hotăđng kinh doanh ca BIDV 36
Bng 2.5: Tình hình thc hin gói h tr tín dng 30.000 t đng cho nhà  xã hi đi
vi khách hàng cá nhân ti BIDV 43
Bng 2.6: Tình hình thc hin gói h tr tín dng 30.000 t đng cho nhà  xã hi đi
vi khách hàng cá nhân ca BIDV so vi các ngân hàng khác ti ngày 13/08/2013 44
Bng 2.7: Tình hình thc hin gói h tr tín dng 30.000 t đng cho nhà  xã hi đi
vi khách hàng doanh nghip ca BIDV so vi các ngân hàng khác ti ngày 13/08/2013
45
Bng 2.8: Tătrngădănăthcăhinăgóiăhătrăđiăviădănăcamăktăvàătngădănăchoă
vayăcaăBIDV 47
Bngă2.9:ăTìnhăhìnhădăn tín dngătheoălnhăvc 50








iii


DANH MC CÁC CH VIT TT
Ký hiu
Ting Vit

Ting Anh
BS
Btăđng sn

BIDV
Ngân hàng TMCPăuătăvàăPhátă
trin Vit Nam

GHLC
Tpăđoànăchínhăph cho vay nhà 
Government Housing Loan
GHB
Ngân hàng nhà  chính ph
Government Housing Bank
HDB
Căquanăphátătrin nhà  Singapore
Housing development board
HKMC
Tpăđoànăbtăđng sn Hong Kong
Hongkong Mortgage
MBSs
Th trng chng khoán hóa bt
đ 
Mortgage back securities
NHNN
Ngânăhàngănhàănc

NHTM
Ngânăhàngăthngămi
Commercial Bank

NXH
Nhà  xã hi

PCI
Thu nhpăbìnhăquânăđuăngi
Per Capital Incomme
KHFC
Tpăđoànătàiăchínhănhàă Hàn Quc
The Korea Housing Finance
Corporation
UNDP
Chngătrìnhăphátătrin Liên hip
quc
United Nations Development
Programme





1

LI M U


1. t vn đ nghiên cu
Giiăquytăvnăđănhàăăchoăngiăcóăthuănhpăthpălàămtătrongănhngămcă
tiêuăuătiênăhàngăđuăcaăhuăhtăcácăqucăgiaăđcăbitălàănhngăncăđangăphátătrină
nhăVităNam.ăóăchínhălàămtătrongănhngătinăđăđăVităNamăcóăthăthcăhină
thànhăcôngăcácămcătiêuăphátătrinăkinhăt-xưăhiăvàănăđnhăđiăsngănhânădân.

ăgiiăquytăvnăđănêuătrênăkhôngăthăkhôngăkăđnăvaiătròăvôăcùngăquană
trngăcaăhăthngăcácăNgânăhàngăthngămiătrong vicăthcăhinăcácăchínhăsáchăhă
trăcaăNhàăncăvàăchínhăphăđiăviăchoăvayănhàăăchoăngiăcóăthuănhpăthp.ă
âyăcngălàămtătrongănhngănhimăvătrngătâmăcaămtăsăcácăNHTMătrongăhotă
đngăkinhădoanhăcaămình.
Trongăbiăcnhăkhóăkhnăchungăcaănnăkinhăt,ăhotăđngătínădng nhàăăchoă
ngiăcóăthuănhpăthpătiăcácăNHTMăhinătiăvnăcònătrmălngăvàăgpăkháănhiuă
vngămc.ăTuyănhiên,ăphátătrinăhotăđngătínădng nhàăăchoăngiăcóăthuănhpă
thpăsămangăliănhiuăỦănghaăchoănnăkinhătăđngăthiăgiaătngăđcăngunăthuăchoă
các Ngân hàng.
Vàăxutăphátătănhnăthcătrên,ătácăgiăđưălaăchnănghiênăcuăđătài: “Tín
dng nhƠ  cho ngi có thu nhp thp ti Ngơn hƠng TMCP u t vƠ Phát
trin Vit Nam” làmăđătàiănghiênăcuălunăvnăttănghip.
2. Mc tiêu nghiên cu ca đ tƠi
Kháiălcăsăcnăthităcaătínădng nhàăăchoăngiăcóăthuănhpăthpătiăVită
Nam.ăKháiăquátăcácăchínhăsáchăhătrăcaăChínhăphătrongăgiaiăđonăhinănay.ăRútăraă
mtăsăkinhănghimăgiiăquytănhuăcuănhàăăchoăngiăcóăthuănhpăthpătiăcácăncă
vàăbàiăhcătiăVităNam.ă
Phânătíchăthcătrngăhotăđngătínădng nhàăăchoăngiăcóăthuănhpăthpătiă
NgânăhàngăTMCPăuătăvàăPhátătrinăVităNam.
KinănghăcácăbinăphápăqunălỦ,ăgiiăphápăphátătrinătínădng nhàăăchoăngiă
cóăthuănhp thpătiăNgânăhàngăTMCPăuătăvàăPhátătrinăVităNam.
3. i tng vƠ phm vi nghiên cu
2

iătngănghiênăcuăcaălunăvnălàătínădng nhàăăchoăngiăthuănhpăthpă
tiăNgânăhàngăTMCPăuătăvàăPhátătrinăVităNamătrongăđiuăkinătìnhăhìnhăkinhă
tăkhóăkhn.
iătng tác gi nghiên cu là nhngăngi có thu nhp có mong mun có
nhà tht s đ ,ănhngăthuănhp hin tiăchaăđ điu kin hin thcăhoáăđiuăđó.ă

ătàiătpătrungănghiênăcuăvăhotăđngătínădng nhàăănóiăchungăvàătínădngă
nhàăăchoăngiăcóăthuănhpăthpătiăNgânăhàngăTMCPăuătăvàăPhátătrinăVită
Nam trong giaiăđonăhinănay.
4. Phng pháp nghiên cu
ăhoànăthànhămcătiêuănghiênăcu,ăđătàiăđưăsădngăphngăphápăđnhătính,ă
trongăđóăchăyuălàăphngăphápăphânătíchăvàătngăhp.ă
5. im mi ca đ tƠi
ătàiăđăcpăđn hotăđngătínădng nhàăăchoăngiăthuănhpăthp,ăhinăđâyă
làăvnăđ đangăđcăNhàănc,ăcácăNHTM nói chung và NgânăhàngăTMCPăuătă
vàăPhátătrinăVităNamănói riêng quanătâm,ătipăcn.ăQuaăquáătrìnhănghiênăcu,ăcă
mtălỦălunăvàăthcătinătiăNgânăhàngăTMCPăuătăvàăPhátătrinăVităNam,ălună
vnăđưăđaăraămtăsăgiiăphápămangătínhăthităthc,ănhmăphátătrinăhotăđngătín
dng nhàăăchoăngiăthuănhpăthp,ăgópăphn nângăcaoăhiuăquăhotăđng,ăquaăđóă
gópăphnăgiiăquytănhuăcuănhàăăchoăngiăcóăthuănhpăthpătiăncătaănóiăchung.
6. Kt cu ca lun vn
Lunăvnăđcăchiaăthànhă3ăchng:
Chng 1: C s lý lun v tín dng nhà  cho ngi có thu nhp thp
Chng 2: Thc trng hot đng tín dng nhà  cho ngi có thu nhp
thp ti Ngân hàng TMCP u t và Phát Trin Vit Nam
Chng 3: Gii pháp phát trin tín dng nhà  cho ngi có thu nhp thp
ti Ngân hàng TMCP u t và Phát trin Vit Nam


3

CHNG 1
TNG QUAN V TÍN DNG NHÀ  CHO NGI CÓ THU NHP
THP TI NGÂN HẨNG THNG MI

1.1. Ngi thu nhp thp:

nhănghaăchínhăxácăvăngiăthuănhpăthpăkhôngăphiălàămtăvicădădàng.ă
Nhiuănghiênăcuăđưăkhôngăthăđaăraănhngătiêuăchunăđăđnhănghaăngiăthuănhpă
thpădoăvnăđănàyătuăthucăvàoăđiuăkinăsngăcaătngăhăgiaăđình,ăvàoătìnhăhìnhă
phátătrinăkinhătăxưăhiăvàăphongătcătpăquánăcaătngăđaăphng,ătngădânătc.ă
Diăđâyălàămtăsăkháiănimăcăbnăvăngiăthuănhpăthp:
- TheoăquanăđimăcaăngânăhàngăthăgiiăvàăUNDP,ăngiăthuănhpăthpălàă
nhngăngiăchiătiêuăítănhtă66%ăthuănhpăchoănăungăđătnăti,ă34%ăthuănhpăcònă
liădànhăchoănhàă,ăvnăhoá,ăgiáoădc,ăyăt,ăđiăli,ăquanăhăticătùng
- Làănhngăngiăcóămcăsngăthucănhómătrungăbìnhătrăxung.ă
- Xétătrênăphngădinăciăthinănhàă,ăngiăthuănhpăthpălàănhngăngiă
phiăchiămtăphnăthuănhpăđăthuêănhàăhocătrăgópătinăsaănhà,ămuaănhàăngoàiăvică
chiătiêuăchoănhuăcuăcăbn.
- Làănhng ngiăhinăđangăsngătrongănhngăngôiănhàăquáăcănátămàăkhôngă
cóăđiuăkinăsaăsangăhayăciătoăli.ă
- Làănhngăngiăcóămcăthuănhpănăđnhăvàăcóăkhănngătíchăluăvnăđă
ciăthinăđiuăkină,ăviăsăhătrăcaăNhàăncăvăvayăvnădàiăhnătrăgóp,ătoăđiuă
kinăuăđưiăvăchínhăsáchăđtăđaiăvàăcăsăhătngă(ngiăvayăvnăcóăkhănngăhoànă
trătinăvay).
- Làănhngăngiăchaăcóănhàăhocăcóănhàănhngădinătíchăăchtăhp,ădină
tíchădiă4m2/đuăngi.
Theo cách hiuăthôngăthngăngi có thu nhp thpălàăngi có mc thu nhp
trung bình caăngiădânăđôăth, bao gm c nhngăngiănghèoăđóiăvàănhngăngi
có mc thu nhp tip cn vi mc thu nhp trung bình.
Tuy nhiên, cn phân bităngi thu nhp thp viăngiănghèo.ăNgi nghèo là
ngi có thu nhp thp nhngăngi có thu nhp thpăchaăhnălàăngi nghèo. Ch
4

là thu nhp ca h thpăhnămtăcáiăngngănàoăđóăthôi.ăVnăđ làăđnhălngăngng
y là bao nhiêu.
Theo t chc Y t th gii và UNDP, mtăngi là nghèo khi thu nhp hàng

nmăítăhnămt na mc thu nhpăbìnhăquânătrênăđuăngiăhàngănmă(PerăCapitală
Incomme, PCI) ca quc gia. Vyăngi thu nhp thp có th tm hiuălàăngi có
thu nhp bình quân thpăhnăPCI.ă
1.2. Tín dng nhà :
1.2.1. Khái nim tín dng nhà :
Trong hot đng kinh doanh ngân hàng, tín dng đc đnh ngha là quanăh
chuynănhngăquyn s dng vn t ngân hàng cho khách hàng trong mtăkhonă
thi hn nht đnh vi mt khonăphí nht đnh.
Hot đngătín dngăđc xem là hot đng kinh doanh mang liăliănhun ch
yuăcho ngân hàng, thng đi vi hu ht các ngân hàng, d n tín dng chim
đnăhn ½ tng tài sn có và thu nhp t hot đng tín dng chimăkhong t ½ đnă
hn 70% tng thu nhpăca ngân hàng. Vì tín dngălà khon mcăsinh li ch yuă
trongăhot đng ngân hàng nên đâyăcng chính là khon mc ri ro ch yu caăngân
hàng thng mi.
Ngân hàng cung cp nhiu loi tín dng cho nhiu đi tng khách hàngăvi
nhng mc đích s dng khác nhau. Nhiu tài liu phân loi tín dng ngân hàng
da vào mt s các tiêu chí khác nhau, tng quan, tín dngăngân hàng có thăđc
chia làm nhiu loi. Căth:
- Da vào mc đích tín dng: Cho vay phc văSXKD; Cho vay tiêu dùng
cá nhân; Cho vay bt đng sn;ăCho vay nông nghip;ăCho vay kinh doanh xut nhpă
khu
- Da vào thi hnătín dng: Cho vay ngnăhnă(di 1 nm): Cho vay trung
hnă(tă1ăđnă5ănm); Cho vay dài hnă(trên 5 nm);
- Daăvàoăphngăthcăchoăvay:ăChoăvayătheoămón;ăChoăvayătheoăhnămc;
- Daăvàoăphngăthcăhoànătrănăvay:ăChoăvayătrănămtălnăkhiăđáoăhn;ă
Choăvayănhiuăkăhnătrănă- trăgóp;ăChoăvayătrănănhiuălnănhngăkhôngăcóăkă
hnănăcăth;ă
5

Trongăđó, tín dng bt đng sn đc đnh ngha là nhngăkhonătín dngăđc

đmăbo bng bt đng sn, bao gm tín dng ngn hn vi các hot đngăcho vay
sa cha, xây dng nhà và tín dng dàiăhn viăhot đng cho vay đ muaăđt đai,
nhà ca, cn h, trang tri và ngayăc hot đng mua bt đng sn  nc ngoài.
“Tín dng nhà ” là khon cho vay bt đng sn đc cung cp cho khách
hàng cá nhân nhm mc đích mua nhà ca, cn h, đc xác đnh là khon vay
tr góp trong thi gian dài và là khon vay theo món có tài sn đm bo.
Vi nhngăđnh nghaănh trên, tín dng nhàă đc xác đnh là mt snăphm
trong hot đng tín dng ca ngân hàng, do đó ngoài vic phi tuân th mi nguyên
tc và quy trình cho vay ca hot đng tín dng nói chung, tín dng nhà ăcòn phi
đáp ng nhng yêu cu, điu kin đc ngân hàng xây dng riêng cho sn phm
này.
1.2.2. c đim ca tín dng nhà :
Ngoàiănhngăđcăđimăcaăthătrngătínădngăthôngăthngăthìătínădngănhàăă
cóănhngăđcătrng,ădoătínhăchtăđcăbităcaăhàngăhóaăbtăđngăsnămangăliănh:ă
Thătrngătínădngănhàăăthngălàăthătrngătínădngădàiăhnădoăbtăđngăsnă
làănhngăhàngăhóaăcóăthiăgianăhìnhăthànhădài.ăTheoăphânătíchăcaăcácăchuyênăgiaă
btăđngăsn,ăquáătrìnhăhìnhăthànhămtădăánăđòiăhiătrungăbìnhătă5ănmătrălên.ăMtă
khác,ăbt đngăsnălàănhngăhàngăhóaăcóăgiáătrălnădoăvyătínădngănhàăăthngălàă
cácăkhonătínădngăcóăgiáătrălnănênăvicăhoànătínădngătrongămtăthiăgianăngnă
mangătínhăkhăthiăthp.ă
Ngiăđiăvayăthngăgiiăngânătheoătinăđăcaădăán:ăVnăđuătăchoădăán
nhàăăcnăvnălnănhngăvnăđuătăsădànătriătheoătngăgiaiăđon:ăđnăbùăgiiătaăă
đt,ăxâyădngăhătng,ănnămóng,ăxâyăthôăvàăhoànăthin…Vìăth,ănhàăđuătăcnă
khonătinălnăchoădăán,ănhngănhngăkhonătinănàyăcnătheoătngăgiaiăđonăkhácă
nhauădoăđóănuăgiiăngânătheoătngăgiaiăđonăsăgimăápălcăvălưiăsut.ăCònănuăhuyă
đngăvnămtălnăthìăvnăkhôngăđcăsădngăngayămtălúcănhngăvnăphiătrălưiă
choăngiăchoăvayădnăđnăvicăsădngăvnăkhôngăhiuăqu.ă
Làăthătrngăcóăđăriăroăcao:ăđiuănày xutăphátătăbnăthânăthătrngăbtă
đngăsnălàămtăthătrngătimănănhiuăriăroănh:ăđuăc,ătngăgiáăo,ămtăcânăđiă
6

cungăcu…ăMtăkhiăthătrngăbtăđngăsnăchuynătătngănóngăsangăđóngăbng,ă
giáăbtăđngăsnăsănhanhăchóngăbăđiuăchnhăgim,ăcácăgiaoădchăvăbtăđngăsnă
gnănhăkhôngăcóălàmăchoăcácănhàăđuătăgpărtănhiuăkhóăkhnăvătàiăchínhăthmă
chíăcóăthăbăpháăsn.ăiuănàyălàmăchoăkhănngăthanhătoánăcaăcácăkhonătínădngă
caăngiăđiăvayăgpărtănhiuăkhóăkhnăcóăthămtăluônăkhănng thanh toán. Do
vy,ăvicăthuăhiăcácăkhonătínădngălàămtăvnăđănanăgii,ănăxuătngălênămtăcáchă
nhanhăchóng,ănguyăcăđăvătínădngălàărtăcao.ă
1.2.3. Nguyên tc ca tín dng nhà :
Vnăvayăphiăđcăsădngăđúngămcăđích,ăcóăhiuăqu:ăquanăhăchoăvayăphát
sinhăkhiăbênăvayăăđangăthiuăhtăvnătmăthiăvàăvayămnătăbênăchoăvayătrongăthiă
gianănhtăđnh.ăDoăvy,ăvnăđcăsădngăvàoămcăđíchănàoăđưăđcăxácăđnhăngayă
tăbanăđuăthiăđimăvayămn.ăTrngăhp,ăbênăvayăsădngăvnăvayăvàoăcácămcă
đíchăkhácădnăđnăkémăhiuăquăhocăkhiămcăđíchăvayăxácăđnhăbanăđuăvnăchaă
đcăbăsungăvnăsăliăcàngăthiuăvnădoăvnăvayăđưădùngăchoămcăđíchăkhác.ăKhiă
đó,ăbênăvayăsăkhóăkhnăvàăkhóăthuăhiăvnăđăhoànătrăchoăbênăchoăvay.ăăcăbit,ă
vnăvayănuăăđcădùngăvàoămcăđíchăđuăcăbtăđngăsnăsăcàngăkhóăthuăhiăvnă
doăriăroăcaămcăđíchănàyăkháăcao.ăDoăvy,ătuânăthănguyênătcăsădngăvnăvayă
đúngămcăđíchălàăđiuăquanătrngănhmăđmăboăkhănngăthuăhiăvnăcngănhălàă
toăđiuăkinănângăcaoăhiuăquăsădngăvnăđuătăbanăđuăđătrănăvayăđúngăhn.ă
Vnăvayăphiăđcăhoànătrăvnăvàălưiăđúngăhn:ăthiăhnătrănăvayăthngă
đcăxácăđnhărõăràngătheoăthaăthunăbanăđuăgiaăbênăchoăvayăvàăbênăvay.ăKhiăđó,ă
bênăvayăphiăcóătráchănhimăhoànătrăvnălnălưiăchoăbên choăvayăđúngăthiăhnăđưă
đnh.ăiuănàyăkhôngănhngăđmăboăkhănngăboătoànăvàăxoayătipăđngăvnăchoă
bênăchoăvayămàăcònăthăhinăuyătínăcaăbênăvayăchoăcácălnăvayămnăsauănày.ă
âyălàănguyênătcăctălõiănhtătrongăquanăhătínădng.ă
1.2.4. Vai trò ca tín dng nhà :
Quan đimăv nhà  trong c ch th trngălà mt th hàng hóa, vì vy, giá
nhà trong c ch th trngăphi khác nhau. Trong c ch thătrng,ăvn đ nhà 
ph thuc vào thu nhp ca mi ngi và h t quyt đnhăvic thuê hoc mua nhà

 theo kh nng, nhu cu và s thích. Nhà nc có thăgiúp ngiănghèoătrong
7

vic gii quyt vn đ nhà  nhngăđiu này hoàn toàn khác so vi vic phân phi
nhà  trong c ch k hoch hóa tp trung.
Trong nn kinh t th trngăđư phát trin hoàn chnh,ăvn xây dng nhà  do
ngiăcó nhu cuăv nhà  góp vào các công ty kinh doanh nhà và c ch mua bán
cng đc th trng điu chnh theo quy lut cungăcu. iu này cng có th hiu
là vic xây dng nhà  ch yu do vn t
có

và
n lc ca mi ngi, mi gia đình.ă
Tuy nhiên, đi vi ngi nghèo, ngi có thuănhp thp và nhng gia đình trong
din chính sách thì vn đ tr giúp ca nhà nc vàăcng đng là rt cn thit.ăVic
phát trin nhà  cho ngiăcó thu nhp thp đòi hi nhà nc phi có chính sách huy
đng mi ngunăvnătham gia. Trong đó, không th không kăđn vai trò ca các tă
chc tài chính trung gian, đc bit là các ngân hàng thng mi (vit tt NHTM)
trong vic cung ngăvn cho ngi dân đăgii quyt bài toán tài chính. Vic cp tín
dng cho ngi có nhu cu vay đ mua nhà là ht sc cn thit, mang ý ngha quan
trng v kinh tăvà xã hi.
ChoăvayăbtăđngăsnăcàngălàăhotăđngămangăỦănghaăthităthcătrongăvicăkhiă
thôngădòngăchyăvnătrongănnăkinhăt,ătoăđàăchoăthătrngăbtăđngăsnăphátătrin,ă
tăđóătoăđiuăkinăcngăhngăchoănnăkinhătăphátătrinăbnăvng.ăCăth:ă
Khaiăthácătrităđăcácăngunăvnănhànări:ăchoăvayănhàăăgópăphnăkhaiăthácă
trităđăcácăngunăvnănhànăriătrongăxưăhi,ăthúcăăđyăvicăsădngăvnătităkimăvàă
cóăhiuăqu.ă
Phátătrinănnăkinhăt:ăthôngăquaăvicăchoăvayănhàă,ădòngăvnăđcăluăchuynă
vàoăthătrngăbtăđngăsn nhanhăhnăgópăphnăphátătrinănnăkinhătătrongăđiuă
kinăphátătrinăđngăbăgiaăcácăthătrng.ă

yănhanhătcăđăđôăthăhoá:ăchoăvayăbtăđngăsnăgiúpăchoăcácăchăđuătăchă
đngăhnăvăvn,ăgópăphnăđyănhanhătcăđăđôăthăhóaătrongăquáătrìnhăcôngănghipă
hoá,ăhinăđiăhoáăcaăđtănc.ă
Toăđiuăkinăchoăngiădânăcóăđiuăkinăsngăttăhn:ănhăcóăcácăchngătrìnhă
hătrăchoăvayănhàă,ăngiăcóăthuănhpăthp,ăcánăbăcôngăchc,ăcôngănhânăcóăđiuă
kinănângăcp,ăxâyădngăhayăsăhuănhàă,ănăđnhăcucăsngăhn.ă
GiaătngădănăvàăliănhunăchoăNgânăhàng:ăchoăvayănhàăăgópăphnăđaădngă
8

hoáăsnăphm,ăthuăhútăkháchăhàngăbênăcnhămcătiêuălàmăcôngăcăđăgiaătngădănă
choăvayăkhiăcnăthit,ătngăliănhunăNgânăhàng.ă
GiúpănhàăncăqunălỦăthătrngăbtăđngăsn:ăthôngăquaămcădănăchoăvayă
btăăđngăsn,ănhàăncăsăcóăcáchănhìnătngăquátăhnăvăsăphátătrinăcaăthătrngă
btăđngăsnăđăcóăcáchăđiuătităhpălỦ.ă
Nângăcaoăhiuăquăcaădăánăđuăt:ăngânăhàngăđưăgópăphnănângăcaoătínhăhiuă
quăcaădăánăđuătăbtăđngăsnăbiăngânăhàngălàănhàătăvn,ănhàăcungăcpădchăvă
thanhă toán,ă nhàă đuă tă gópă vnă cùngă viă doanhă nghipă kinhă doanhă btă đngă
sn iuănàyăđưătoănênămtăsăgnăktăgiaăcungăvàăcuăbtăđngăsnătrênăthă
trng,ăgópăphnătoănênăsăphátătrinăchoăthătrngăbtăđngăsn.ă
Nhìnăchung,ătínădngănhàăăcóătínhănhăhngălnăđnăquáătrìnhăphátătrinăđtă
nc.ăMcădùănnăkinhătăcóănhiuăgiaiăđonăphátătrinăkhácănhau,ăthătrngăbtă
đngăsnăcóănhngăbinăđngăthngătrmăkhácănhauănhngăhnăbaoăgiăhtătínhăthită
yuăcaăhotăđngăchoăvayănhàăăluônăcnăthităchoănhngănhuăcuăthităthcătrongă
xưăhi,ătrongănnăkinhăt.ă
1.2.5 Ri ro ca tín dng nhà :
Hotăđngăchoăvayănhàăăcngătimănănhngăriăroăvnăcóănhătrongăhotăđngă
choăvayăthôngăthngănhăriăroăphápălỦ,ăriăroătrongăthmăđnh,ăriăroădoăkhôngăthcă
hinăđúngăcácăquyăđnhăcaăngânăhàng,ăriăroădoăkháchăhàngăsădngăvnăkhôngăđúngă
mcăđích…Cácănguyênănhânădnăđnăriăroăcăth:
1.2.5.1 Nguyên nhân t phía môi trng pháp lý:

Hotăđng kinh doanh caăcácăngânăhàngăthngămiăliênăquanăđn nhiuălnhă
vc ca nn kinh t, mang tính xã hi cao, khi h thng pháp lut năđnh và lành
mnhăthìămôiătrng kinh doanh caăngânăhàngăthngămi s có nhiu thun li.
Ngc li nu môi trng pháp lý thiuăđng b, có nhiu khe h thì rt r b li dng
gây ra tình trng tham ô, chimăđot tài sn…ăKinhăt xã hi kém năđnh dnăđn
kinh doanh gp nhiuăkhóăkhn,ăngânăhàngăchoăvayăgp ri ro.
- Môiătrngătănhiên.ă
Nhngăbinăđngălnăvăthiătit,ăkhíăhuăgâyănhăhngăhotăđngăsnăxută
kinhădoanhăđcăbitălàălnhăvcăsnăxutănôngănghip,ăđiuăkinătănhiênălàăyuătăkhóă
9

dăđoán,ănóăthngăxyăraăbtăngăviăthităhiălnăngoàiătmăkimăsoátăcaăconă
ngi.ăVìăvyăkhiăcóăthiênătaiăđchăhoăxyăraăkháchăhàngăcùngăcácăngânăhàngăchoă
vayăsăcóănguyăcătnăthtăln,ăphngăán,ădăánăkinhădoanhăkhôngăcóăngunăthuă…ă
iuăđóăđngănghaăviăcácăngânăhàngăchoăvayăphiăcùngăchiaăsăriăroăviăkháchă
hàngăcaămình.ă
- Môiătrngăkinhătăxưăhi.
Môiătrngăkinhătăxưăhiătrongămtăncăbinăđngăchuănhăhngăcaănhngă
binăđngătănnăkinhătăthăgii,ăđóălàănguyênănhânălàmăphátăsinhăriăroătrongăhotă
đngăkinhădoanhăcaănnăkinhăt,ătăđóănhăhngătiăcácălnhăvcăkinhătătrongăđóă
hotăđngăkinhădoanhătinătăchaănhiuănguyăcăriăroălnănht.
Săthayăđiăcácămiăquanăhăquc,ăcácăquanăhăngoiăgiaoăcaăchínhăphăcngă
làănguyênănhânăgâyăraăriăroălnăchoăhotăđngăchoăvayăcaăngânăhàngăchoăvay.
Bênăcnhăđóăhotăđngăchoăvayăphăthucărtănhiuăthóiăquen,ătruynăthng,ă
tpăquánăcaăngiădân.ăNhngăyuătăđóănhiêuăkhiăgâyăkhóăkhnăvàăhnăchămărngă
hotăđngăchoăvayăcaăcácăngânăhàngăchoăvay.
Ttăcănhngănguyênănhânăkháchăquanătrênănuăkhôngăđcădăbáo,ăvàăcóăbină
phápăphòngăngaăkpăthiăsăgâyănhăhngătiêuăccătiămôiătrngăkinhădoanhăvàă
điuăkinăkinhădoanhăcaăngânăhàngăchoăvayăvàăkháchăhàngăvayăvn.
1.2.5.2 Nguyên nhân t phía khách hàng.

Cácăyuătăchăquanătăphíaăbênăđiăvayăchínhănh: Khănngăkinhădoanhăyuă
kémăhayăbênăđiăvayăcóăhànhăviălaăđo,ăviăphmăphápălut…Cngăgâyănênăcácătnă
thtăchoăcácăngânăhàngăchoăvay.ăTrngăhpănàyănuăbênăchoăvayă(ngânăhàngăchoă
vay)ăphátăhinăraăsmăthìăriăroăcóăthăđcăngnăchn.
Riăroăvăkhănngătàiăchínhăcaăkháchăhàng:ăNgunăvnătăcóăhayăthuănhpă
caăkháchăhàngănh,ăkháchăhàngăsăkhôngăcóăkhănngătăvcădyăkhiăgpăkhóăkhnă
vìăvyăcngăsămtăkhănngăthanhătoánănăchoăngânăhàngăchoăvay.
NgoàiănhngănguyênănhânătrênăcònăphiăkăđnăỦăthcătrănăcaăbênăđiăvayă
nhiuăkhiăchaătt,ănhiuăđiătngăkháchăhàngăsauăkhiănhnăđcătinăvayăriăbătrnă
gâyăraăthităhiănghiêmătrngăchoăngânăhàngăchoăvay.
1.2.5.3 Nguyên nhân t phía ngân hàng cho vay.
10

Doăchínhăsáchăcaăngânăhàngăchoăvayăkhôngăphùăhp,ăthiuăsăkimăsoátăchtă
chăhocăđtămcătiêuăliănhunăquáăcao.ăChúngăta đuăbităđcăđimăcaăkinhădoanhă
tinătălà:ăLiănhunăcaoăluônăđiăcùngăviăcácăngânăhàngăchoăvayăphiăbitălaăscă
mìnhăđăxácăđnh,ăliănhunăhpălỦăchoăngânăhàngăcaămình
Trìnhăđ,ănngălc,ăphmăchtăđoăđcăcaăđiăngăcánăbăchoăvayăyuăkémă
dnăđnăcánăbăchoăvayăkhôngăđánhăgiáăchínhăxácăvăkháchăhàngăvàăphngăánăvayă
vn,ătăđóălàmăphátăsinhănhngăhpăđngăchoăvayăkémăanătoàn.ăMcăđăriăroătrongă
trngăhpănàyăsăngàyăcàngătngădnătrongăsutăquáătrìnhăkătăkhiăxétăduytăđnăkhiă
giámăsátăvàăcuiăcùngălàăthuăn.ăCùngăviăsăhnăchăvătrìnhăđălàăvnăđăphmăchtă
đoăđcăcaăcánăbăchoăvay.ăcăthùănghănghipăbucămtăcánăbătínădngăphiă
khôngănhngăcóătrìnhăđămàăcònăphiăcóăđoăđcătt.ăTrcăsăcámădăcaăvtăcht,ă
nhiuăcánăbăchoăvayăđưăxaăngư,ăcóăthăhànhăđngăvôănguyênătc,ăvôătăchc,ălàmătráiă
quyăđnh,ămócăngocăviăkháchăhàng,ăngâyătnăthtătoălnăviăngânăhàngăchoăvay.ă
1.2.5.4 Các nguyên nhân gây ri ro t vn đ bo đm tin vay:
Trongăhotăđôngăchoăvay,ăvicăđmăboătàiăsnăchoăcácăkhonăvayăđcăđnhă
giáăgcăvàăkỦăktăgiaăngânăhàngăchoăvayăvàăkháchăhàngăvay.ăRiăroăcóăthăxyăraădoă
ngânăhàngăchoăvayăkhôngăđánhăgiáăđúngăgiáătrătàiăsnăđmăboăhocăgiáătrătàiăsnă

thăchpăcóăbinăđngătheoăchiuăhngăxu.
1.3 S cn thit ca tín dng nhà  cho ngi thu nhp thp:
Trong c ch k hoch hóa tp trung, nhà  là phúc li xã hi, mi ngiă
có quynăxin nhà nc cp nhà  và giá nhà cho thuê trong c ch bao cp gnănh
gingănhau gia ni thành và ngoi thành, tng thp và tng cao. n nhngănm
đu ca thp k 2000, mcădù đư phát trin nn kinh t theo c ch th trngămt
thi gian dài, nhng nhà  ti Vit Namăvn đc xem là loi hàng hóa phânăphi
dng đc bit, nhătrng hp mt săcác căquan nhà nc khi xét cp “muaăđt”
đc gii quyt bng thang đim: chc v, thâm niên, hc hàm, hc v.
Trong khi đó, quan đimăv nhà  trong c ch th trngălà mt th hàng
hóa, vì vy, giá nhà trong c ch th trngăphi khác nhau. Trong c ch thătrng,ă
vn đ nhà  ph thuc vào thu nhp ca mi ngi và h t quyt đnhăvic thuê
hoc mua nhà  theo kh nng, nhu cu và s thích. Nhà nc có thăgiúp ngiă
11

nghèo trong vic gii quyt vn đ nhà  nhngăđiu này hoàn toàn khác so vi vic
phân phi nhà  trong c ch k hoch hóa tp trung.
n nay, trong nn kinh t th trngăđư phát trin hoàn chnh hn ti Vită
Nam,ăvn xây dng nhà  do ngiăcó nhu cuăv nhà  góp vào các công ty kinh
doanh nhà và c ch mua bán cng đc th trng điu chnh theo quy lut cung -
cu. iu này cng có th hiu là vic xây dng nhà  ch yu do vn t
có

và
n
lc ca mi ngi, mi gia đình.ăTuy nhiên, đi vi ngi nghèo, ngi có thuănhp
thp và nhng gia đình trong din chính sách thì vn đ tr giúp ca nhà nc
vàăcng đng là rt cn thit.
Trong nhng nm qua, vn đ nhà  ti các đô th tng nhanh, nhng cngă
ch đáp ng đc yêu cu và nhu cu ca mt s ngi có thu nhp cao, vn đă

nhà  cho ngiăcó thu nhp thp vn là vn đ khó khn ca các nc phát trin,
bi vì vn đ nhà  hin nay ph thucăvào kh nng thu nhp caămi ngiăhoc
mi gia đình trong xã hi. Do đó, vic phát trin nhà  cho ngiăcó thu nhp thp
đòi hi nhà nc phi có chính sách huyăđng mi ngunăvnătham gia. Trong đó,
không th không kăđn vai trò ca các tăchc tài chính trung gian, đc bit là các
NHTM trong vic cung ngăvn cho ngi dân đăgii quyt bài toán tài chính. Vic
cp tín dng cho ngi có nhu cu vay đ mua nhà là ht sc cn thit, mang ý
ngha quan trng v kinh tăvà xã hi.
1.4 Mt s kinh nghim gii quyt vn đ nhà  cho ngi thu nhp thp ti
các quc gia và bài hc kinh nghim ti Vit Nam:
1.4.1. Kinh nghim phát trin nhà  ti Singapore
Theoăthôngătinătătàiăliuă“25ănmăkinhănghimăphátătrinănhàăăSingapore”ăthìă
CăquanăphátătrinănhàăăSingapore (HDB – housing development board) có vai trò
quytăđnhătrongăvicăhochăđnhăchínhăsáchăvàăthcăthiăvicăphátătrinănhàăchoăđoă
quc.ăMcătiêuăkhiăthànhălpănmă1960ăcaăHDBăchăyuălàăgiiăquytăvnăđănhàăă
choăđiătngăcóăthuănhpăthp,ăngày nayăHDBăđưăphátătrinăvàăcungăcpăchoăcăđiă
tngăthuănhpătrungăbìnhăcaăcăSingapore.ăChcănngăcaăHDBăthtăsătoànădină
trongăvicăphátătrinăcácăkhuăđôăthămiăcùngăviăvicăhătrătàiăchínhăđăbánănhàătră
gópădàiăhn,ăthcăhinăchoăvayăchoăcăbênăcungăvàăbênăcuăvănhàă.
12

Ngunăvn ca HDB ch yu là vay chính ph lãi sut thp, dài hn, phát hành
trái phiu, vay thng mi, vn ngân sách. HDB cho ngi mua nhà tr góp vay dài
hn vi lãi sut khong 6,25%/nm,ăthi hn vay đn 20 nm. TiăSingapore, ngi
lao đng và s dng lao đng phi đóng góp hàng tháng vàoăQu CPF (ging
nh Qu bo him xã hi ti Vit Nam) vi t l đóng góp khá cao. Tuy nhiên,
ngi dân Sinpapore có th dùng khon tin đóng góp này đ trăkhon chi mua nhà
ban đu và tr góp hàng tháng.
Mc dù phát trin nhà và các h tr tài chính cho ngi có thu nhp trung bình
và thp vi khi lng đu t phát trin rt ln nhng HDB vn có th cânăđi tài

chính, không cn khon tr cp t Chínhăph nhiu.ăTuy nhiên, thun liăchính ca
HDB là ngun vn vay ln, dài hn, lãi sut c đnh luôn sn sàng tăchính ph.
HDB có th đa ra nhiu chngătrình tr góp dài hn, kh thi đi vi huăht
mi đi tng có thu nhp thp đng thi HDB đc tr góp t CPF và ngiămua
vi lãi sut c đnh dài hn. Chính ph Singapore cng có lut v bo himări ro
cho ngi mua nhà dùng qu CPF, trong mt s trng hp bt kh kháng không tr
đc n thì s có bo himăchu ri ro, do đó ri ro mt khănng chi tr là rt thp.
1.4.2. Các t chc trung gian tài chính nhà  ti Châu Á – Thái Bình Dng
HinănayătiăcácăncăăChâuăÁănhăBangladesh,ăHongKong,ănă,ăNht,ă
Hàn Quc, Malaysia, Pakistan, Singapore, Sri-lanka, Thái Lan, chính phăđu có
nhng h tr rt ln cho vn đătàiăchính nhà  thông qua các t chc trung gian
(housing finance agencies) nhm phát trin vn đănhàă ca quc gia và thcăhin
liên kt vi th trngătài chính, ch yu là th trngătrái phiu. Nhngăqucăgia còn
li đu đang trong quá trình nghiên cu và thành lp các t chc tng t.
TiăHongkong, Nht bn, Hàn Quc, Singpapore, Thái Lan, các tăchc trung
gian này s cung cp cho th trngăcác khon vay mua nhà hoc bo him nhà 
cho ngi dân, tiăn đ và Malaysia, t chc trung gian vătài chính nhà  có quy
môănh hn nhng vn đóng vai trò quan trng. Ti tt c các quc gia trên, các tă
chc trung gian v tài chính nhà  này đ đc thànhălp vi mc tiêu chính là bù
đp ngunăthiu ht v tài chính cho phát trin nhà  ca qucăgia vi ngunăvnă
ch yu đc huy đng t th trng trái phiu bt đng sn (mortgage bonds
13

market).
Tiă Nht,ă mtă tpă đoànă chínhă phă trongă vică choă vayă nhàă ă (GHLCă –
Government Housing Loan Corporation)ăđc thành lp t nm 1950 nhm đáp ng
nhu cu và n đnh các vn đ v nhà  cng nh v tài chính cho lnh vc này
nhm nâng cao chtă và s lng nhà . GHLC là t chc 100% thuc s huăca
chính ph, GHLC ch yu cung cp cho các h gia đình các khon vay dàiăhn,
lãi sut c đnh đ mua nhà. Ngunăvn ch yu đc s dngăcác khon đu t t

ngân sách, chng trình cho vay FILP và phát hành trái phiu. GHLCăcngăthc hin
các dch v bo him khon vay đi vi các h gia đình vay mn t cácăđn v cho
vay t nhân (private lender). Nm 2003, GHLC bt đu thay đi t vicăcho vay trc
tip đn các h gia đình sang phát trinăth trng chng khoán hóaăbt đng sn
(MBSs – mortgage back securities). GHLC bt đu thc hin vic mua li các bt
đng sn th chp, cm c t các đn v tài chính t nhân và btăđu phát hành các
chng khoán thông qua chng trình “Monthly” MBS.
Ti Hàn Quc, KHFC (The Korea Housing Finance Corporation)ăđcăthành
lp t nm 2004, là t chc liên doanh gia Ngân hàng Hàn Quc (Bank of Korea
82%) và chính ph Hàn Quc (18%) nhm cung cp cho các h gia đìnhăcác khon
vay mua nhà dài hn. KHFC đc chính ph Hàn Quc bo lãnh cho các khon
thua l hàng nm. KHPC thc hin các khon vay có thi hn 30 nmăvi lãi sut
c đnh thông qua h thng đn v đu t bt đng sn t ngunăvnăch yu huy
đng t các chng khoán bt đng sn có bo lãnh ca KHFC (KHFC-
guaranteed MBSs). KHFC cng cung cp các dch v bo him v cácăkhonăvay
bt đng sn cho các h gia đình t các t chc tài chính khác. Trcăkhi KHFC
đc thành lp, hu ht các t chc tài chính t nhân ch cung cp choăth trng
các khon vay đ mua nhà có thi hn t 3 – 5 nm, bây gi thì nhngăt chc này
đu kéo dài thêm thi gian cho vay.
Ti Malaysia, Cagamas Berhad đc thành lp t 1986 nhmăđáp ng cácăhot
đng trong lnh vc tài chính nhà  ch yu t vic phát trin th trngăcmăc, th
chp th cp. Các ngân hàng ni đa và các ngân hàng nc ngoàiătiăMalaysia nhm
gi 80% ca Cagamas (trong đó Bank Negara nm gi 20%). Cagamas thc hin
14

các chính sách ca chính ph trong vic phát trin nhà  tănhân, đc bit là nhng
gia đình có thu nhp thp. Cagamas không nhn các h trăt chính ph, Cagamas
ch hot đng trên th trngăth chp th cp bng cách mua li các khon vay bt
đng sn t các t chc tài chính và phát hành các trái phiu và MBSs. Trong nhng
nm gn đây, Cagamas m rng hot đng cho vay sang călnh vc bt đng sn

công nghip và tín dng thuê mua.
HKMC (Hongkong Mortgage Corporation) đc thành lp niăy ban tinăt
HongKong nm 1997, do chính ph s hu 100%, nhm mc đích phát trin và m
rng vic s hu nhà  ti Hongkong bng cách phát trin các khon tài chính cho
lnh vc nhà  và phát trin th trng trái phiu Hongkong. Cng ging nhăti
Nht, HKMC không nhn đc s bo lãnh ca chính ph nhng các thànhăphn
tham gia th trng đu nhn thc đc HKMC đc s h tr rt ln tăchính ph.
HKMC cng hot đng bng cách cho vay và nghip v chng khoán hóa đ huy
đng ngun vn. Cho đn nhng nm gn đây, HKMCăđư khng đnhăvai trò quan
trng trên th trng tài chính bt đng sn ti Hongkong. HKMC thc hin các
chngătrình bo him các khon vay và th chp bt đng sn viăgiá tr ln hn,
cho phép các khon vay có th đt đn 95% mà không tính thêm phí cho phn ri
ro tng thêm,ăđng thi cng m rng các hot đng cho các giaăđình vay mc đích
khác cng nh các khon vay thng mi khác.
Cngăvi cùng mcătiêu cungăcp các sn phm tài chính v nhàă, ti Thái
Lan, ngân hàng nhà  chính ph (GHB – Government Housing Bank) đc thành
lp nm 1953, ch yu chú trng đi tng có thu nhp trung bình và thp. GHB
là t chc 100% ca chính ph thuc B tài chính Thái Lan và đc chính phă
bo lãnh cho các trái phiu do GHB phát hành. GHB cung cp các dch v cho
vay, th chp cmăc bt đng sn, các dch v tài khonătin gi và h tr các hă
gia đình trong tình trng khó khn vătàiăchính táiăcu trúc các khon vay mua nhà.
Ba phn t ngunăvn hot đng ca GHB là t ngunăhuy đng tin gi t chính
ph, các công ty t nhân và h gia đình, phn còn li GHB phát hành các trái
phiu có bão lãnh ca chính ph cho th trng trong và ngoài nc.
1.4.3. Các công c tài chính nhà  cho ngi nghèo ti Châu Á
15

Do s phân hóa đa dng ca th trng nhà  ti khu vc Châu Á, đc bitălà
nhà  cho ngi nghèo, nhóm ngi có thu nhp trung bình và thp nên các công
c tài chính áp dng ti các quc gia trong khu vc cng khác nhau. Cóănhiu

công c tài chính nhà  đc nghiên cu và phát trin  khu vc Châu Á, bao
gm:
1.

Ngân hàng thng mi (commercial bank): NHTM là t chc tài chính trung
gian cungăcp tín dngănhàă, đc bit là th trng cho vay nhàăăti Trung Quc,
n đ, Nht và Indonesia. Các NHTM huy đng vnătin gi hoc phát hành các
trái phiu,ăchng khoán hóa các khonăvay. NHTMăcn luôn đy mnh kh nng
huy đng đ đm bo có th qunălỦ đc s mt cân đi gia các khon huy đng
thngălà ngnăhn và các khon vay mua nhà thng là dài hn.
2.

Ngân hàng nhà  (housing bank): ngân hàng nhà  cóănhiu vai trò khác nhau
ti khu vc Châu Á. Ti mt s nc, ngân hàng nhàă gi vai tròăđiu chnh và
cung cp các vn đ tài chính nhà . Ti Trung Quc,ăngân hàng nhà  h tr ban
đu và cui cùng cho các ngân hàng thngămi trong vic cungăcp tín dngănhà 
cho dân c. Ti các nc khác, ngân hàng nhà là công c tài chính quan trngăca
chính ph trong vicăthcăhin các chính sách tài chính nhàă, ví d ngân hàng phát
trinănhàă Thái Lan (GHB) s dng vic phát hành trái phiu đ tránh s mtăcân
đi gia tin gi ngn hn và cho vay dài hn và gim thiu cácăkhon chi phí.
3.

T chc cho vay th chp nhà  (mortgage institutions): Banladesh,
Pakistan, Mongolia, Hongkong, Malaysia phát trin các t chc tài chính chuyên
bit trong vic cho vay nhà .
4.

Bo him cho vay th chp nhà  (mortgage insurance):ăbo him cácăkhon
vay giúp ngi dân có kh nngătip cn các ngun vn vay, đcăbit là các đi tng
gia đình có thu nhp trung bình và thp.

5.

Chng trình thuê – mua (hire-purchase programs): chng trình thuê – mua
có th giúp cho ngi có thu nhp thp và nhng ngi có đim tín dng thp
hoc nhng ngi không có khon tin phi tr ban đuăcó th mua đc nhà.
6.

Qu đu t nhà  đc bit (specialized housing funds): các loi quăkhác
nhau đc thành lp và phát trin tùy vào các mc đích và nhu cuăkhác nhau v
16

nhà . Qu ngi nghèo có mc tiêu là các gia đình nghèo, trong khi các nhà 
ti Trung Quc và Singaporeăti hng đnăđi tng có thu nhp trung bình.
7.

Chng trìnhăăhpă đng tită kim – cho vay mua nhà (contractual
savings and loans programs): Trung Quc, HongKong, Singapore phát trină các
chngă trình tită kim nhà ,ă ví dă tiă Singpaore, CPF (Central Provident
Fund) có chc nng nhn tin tit kim bng cáchăđóng góp t lng ca ngi lao
đng và ngi s dng lao đng. T lătrích đóng đc điu chnh qua thi gian phă
thucăvào điu kin nnăkinh t, điu kin th trng và đ tui lao đng. Khi ngi
lao đng có nhu cu mua nhà, có th s dng ngun tin tit kim này đ tr khon
tin ban đu vàăđc h tr lãi sut vay t CPF.
8.

Chng khoán hóa (securitization):ăti Châu Á, chng khoán hóa đcăxem
là công căđăhuy đng ngun vn cho phát trin nhà .ăTuy nhiên,ă các nc và
khu vc khác nhau, vic hình thành và phát trin hotăđng chng khoán hóa khác
nhau, nhiu khu vc còn rt chm phát trin. Ngoài ra,  mt s nc, hot đng
tín dng nhà  còn rt hnăch, ch chim khong 5% so vi các hot đng khác.

Ti Hongkong,ăNht, Nam Triu Tiên, MBSsăđc quan tâm và phát trin hn, các
tăchc tài chính nhà  ca chính ph gi vai trò quyt đnh cho vic phát trin MBSs
và th trng trái phiu.
9.

Chng trình ca chính ph v vay th chp nhà  (mortgage loans by
government): Chính ph Singapore cung cp các khon vay mua nhà hătr lãi sut
cho dân c vi các khon vay 20 nm, lãi sut thp. Ti Thailand và Nam Triu
Tiên, các t chc nhà  ca chính ph cung cpănhiu các khon vay mua nhà hn là
các t chc tài chính t nhân.
10.

Trăcpănhàăă(housingăsubsidies):ănhiuăncătiăChâuăÁăcó chngătrình
tr cp nhà . Chng trình tr cp trc tip ti Trung Quc đc xây dng thông
qua c ch tr lng,ătrong khi Iran thì áp dng tr cpălưi sut. Ti n đ, các khon
tr cp cho ngi có thu nhp thp.
11.

Tín dng vi mô nhà  (housing microfinance): Indonesia, Phillipines,
Bangladesh phát trin các chng trình tín dng vi mô, tài chính vi mô trongălnh
vc nhà  đc bit cho ngiăthu nhpăthp,ăti Phillipines, các khon tín dng vi