REIT - Giải pháp vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam : Luận văn thạc sĩ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THỊ THU THANH
ĐỀ TÀI:

REIT - GIẢI PHÁP VỐN CHO THỊ TRƢỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Chuyên ngành: Kinh Tế Tài Chính – Ngân Hàng
Mã số : 60 31 12

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS PHAN THỊ BÍCH NGUYỆT

Thành Phố Hồ Chí Minh – 2012


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn Thạc sĩ kinh tế này là do chính tôi nghiên cứu và
thực hiện. Các thông tin, số liệu được sử dụng trong luận văn là trung thực và
chính xác.
Nguyễn Thị Thu Thanh


LỜI CÁM ƠN
Trong suốt thời gian nghiên cứu và viết luận văn, tôi đã luôn nhận được sự hướng
dẫn, chỉ bảo tận tình của PGS.TS Phan Thị Bích Nguyệt - Giáo viên hướng dẫn

của trường Đại học Kinh Tế Thành phố Hồ Chí Minh. Tôi xin kính gửi đến Cô và
Nhà Trường lời tri ân và lòng biết ơn sâu sắc.
Tôi cũng gửi lời cảm ơn đến các bạn đồng nghiệp, bạn bè, những người thân yêu
đã luôn động viên và giúp đỡ tôi hoàn tất luận văn này.
Nguyễn Thị Thu Thanh


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

:Bất Động Sản

TNDN

:Thu nhập doanh nghiệp

CMBS

:Commercial mortgage-backed securities – Chứng khoán cầm cố thƣơng

mại
IPO

:Initial Public Offering – lần đầu tiên phát hành ra công chúng

NAREIT :National Association of Real Estate Investment Trust (NAREIT) –
Hiệp hội
các quốc gia về quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản
NASDAQ :National Association of Securities Dealers Automated Quotations
system - sàn

giao dịch chứng khoán điện tử của Mỹ
NAV

:Net Asset Value – Giá trị tài sản thuần

MNCs

:Multinational Corporations – Các công ty đa quốc gia

SCX

: Singapore Exchange – Thị trƣờng chứng khoán Singapore

SFC

: The Securities and Futures Commission - Ủy ban chứng khoán và giao

dịch giao sau
TSE

:Tokyo Stock Exchange – Sở giao dịch chứng khoán Tokyo


DANH MỤC CÁC BẢNG : Cc
Bảng 2.1.1: Bảng các chỉ tiêu biến động trên thị trƣờng
Bảng 2.1.2: Thống kê thị trƣờng văn phòng cho thuê Tp.HCM quý 2/2012
Bảng 2.1.3: Thống kê thị trƣờng nhà ở bán tại Tp.HCM quý 2/2012
Bảng 2.1.4: Thống kê thị trƣờng nhà gắn liền với đất tại Tp.HCM quý 2/2012
Bảng 2.1.6: Thống kê thị trƣờng căn hộ dịch vụ
Bảng 2.1.7: Thống kế thị trƣờng khu công nghiệp

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ & BIỂU ĐỒ
Hình 1.2.1: Sơ đồ của một cấu trúc UPREIT điển hình
Hình 1.2.2: Sơ đồ của một cấu trúc DOWNREIT điển hình
Hình 1.2.3: Sơ đồ của REIT đƣợc tổ chức nhƣ một công ty
Hình 1.2.4: Sơ đồ của REIT đƣợc tổ chức nhƣ một quỹ
Hình 1.4.1: Sơ đồ tổ chức của một REIT điển hình
Hình 1.4.2: Sơ đồ một công ty phát triển BĐS thuần khiết
Hình 1.4.3 Công ty phát triển đƣợc tái cấu trúc theo sau là một REIT
Hình 1.6.1a: Minh họa tầm quan trọng tƣơng đối và tuyệt đối tổ chức BĐS Mỹ
Hình 1.6.1b: Những nguồn vốn chủ sở hữu
Hình 1.6.2 Tình hình về việc phân phối vốn hóa của REIT theo từng loại REIT
Hình 1.6.3: Sự phát triển về quy mô REIT khai thác BĐS Mỹ năm 1971-2006
Hình 1.6.4: Tăng vốn chủ sở hữu trong lần đầu tiên phát hành ra công chúng (IPO)
và phát hành ra thị trƣờng thứ cấp REIT Mỹ, 1990-2006
Hình 1.6.5: Biểu đồ minh họa phân chia tỷ lệ theo vùng
Hình 1.6.6: Cấu trúc REIT của Úc đƣợc quản lý bên ngoài
Hình 1.6.7: Cấu trúc Công ty đầu tƣ về J-REITs
Hình 1.6.8: Cấu trúc quỹ đóng S-REIT và đƣợc quản lý bên ngoài
Hình 1.6.9: Cấu trúc HK-REITs
Hình 2.1.5: Thị phần của các siêu thị trên thị trƣờng
Hình 2.1.7a: Tình hình hoạt động thị trƣờng khách sạn
Hình 2.1.7b: Triển vọng tƣơng lai của thị trƣờng khách sạn
Hình 2.6.1: Tỷ lệ số ngƣời biết về REIT thông qua khảo sát
Hình 3.3.1: Sơ đồ của REIT đƣợc tổ chức nhƣ một công ty
Hình 3.3.2: Sơ đồ của REIT đƣợc tổ chức nhƣ một quỹ


MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG : Cc
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ & BIỂU ĐỒ
LỜI MỞ ĐẦU ....................................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1. CÁC KHÁI NIỆM VỀ REIT VÀ KINH NGHIỆM HOẠT ĐỘNG REIT
CỦA CÁC NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI .................................................................................. 4
1.1 KHÁI NIỆM REIT ......................................................................................................... 4
1.2 PHÂN LOẠI, CẤU TRÚC, CÁC HÌNH THỨC HOẠT ĐỘNG CỦA REIT ............... 4
1.2.1 Phân loại........................................................................................................................ 4
1.2.1.1 Equity REIT (REIT khai thác bất động sản) ............................................................................ 4
1.2.1.2 Mortgage REIT (REIT cho vay) ............................................................................................. 5
1.2.1.3 Hybrid REIT (REIT hỗn hợp) ................................................................................................. 5

1.2.2 Cấu trúc ......................................................................................................................... 5
1.2.2.1 Traditional REIT (REIT truyền thống) .................................................................................... 5
1.2.2.2 UPREIT ................................................................................................................................. 5
1.2.2.3 DOWNREIT .......................................................................................................................... 6

1.2.3 Các hình thức hoạt động của REIT ................................................................................ 7
1.2.3.1 REIT tổ chức dƣới dạng công ty (pháp nhân) .......................................................................... 7
1.2.3.2 REIT tổ chức nhƣ một quỹ ..................................................................................................... 8

1.2.4 Phân biệt REIT đại chúng và REIT thành viên ............................................................... 9
1.3 MỘT SỐ QUY TẮC HOẠT ĐỘNG CỦA REIT ......................................................... 10
1.3.1 REIT đƣợc tham gia bởi nhiều tổ chức và cá nhân với những trách nhiệm riêng biệt .... 10
1.3.2 Tính độc lập ................................................................................................................. 10
1.3.3 Ngăn ngừa sự lạm quyền .............................................................................................. 11
1.3.4 Quản lý rủi ro............................................................................................................... 11
1.3.5 Tính minh bạch ............................................................................................................ 11

1.4 ĐẶC TÍNH CỦA REIT ................................................................................................ 11
1.4.1 Cấu trúc REIT điển hình .............................................................................................. 11
1.4.2 Ƣu điểm và hạn chế REIT............................................................................................ 12
1.4.2.1 Ƣu điểm ................................................................................................................................12
1.4.2.2 Hạn chế .................................................................................................................................13

1.4.3 Lợi ích của REIT ......................................................................................................... 14
1.4.3.1 Lợi ích của REIT đối nền kinh tế ...........................................................................................14
1.4.3.2 Lợi ích của REIT đối với nhà đầu tƣ ......................................................................................15
1.4.3.3 Lợi ích đối với tổ chức và nhà phát triển bất động sản ............................................................16

1.5 SỰ KHÁC NHAU GIỮA REIT VỚI CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN .......................... 18
1.6 REIT CÁC NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM ................... 19
1.6.1 Sơ lƣợc REIT Mỹ ........................................................................................................ 19
1.6.2 Khung pháp lý của REIT Mỹ ...................................................................................... 21
1.6.3 Thành phần và quy mô của REIT Mỹ .......................................................................... 21
1.6.4 Mối quan hệ giữa REIT và thị trƣờng bất động sản ...................................................... 23
1.6.5 REIT các nƣớc Châu Á Thái Bình Dƣơng .................................................................... 28
1.6.5.1 Thị trƣờng REIT của Úc ........................................................................................................30
1.6.5.2 Thị trƣờng REIT của Nhật .....................................................................................................33
1.6.5.3 Thị trƣờng REIT của Singapore .............................................................................................34
1.6.5.4 Thị trƣờng REIT của Hồng Kông...........................................................................................36

1.6.6 Bài học kinh nghiệm về REIT từ các nƣớc ................................................................... 37
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ................................................................................................... 39
CHƢƠNG 2: TỒNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NGUỒN TÀI
TRỢ VỐN HIỆN TẠI CHO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM .................. 40
2.1 HOẠT ĐỘNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ...................... 40

2.1.1 Thị trƣờng văn phòng cho thuê .................................................................................... 42
2.1.2 Thị trƣờng nhà ở bán ................................................................................................... 43


2.1.3 Thị trƣờng nhà gắn liền với đất .................................................................................... 44
2.1.4 Thị trƣờng trung tâm bán lẻ ......................................................................................... 45
2.1.5 Thị trƣờng căn hộ dịch vụ ............................................................................................ 46
2.1.6 Khách Sạn ................................................................................................................... 47
2.1.7 Thị trƣờng khu công nghiệp ......................................................................................... 48
2.2 MỘT SỐ QUỸ BẤT ĐỘNG SẢN NƢỚC NGOÀI ĐANG HOẠT ĐỘNG TẠI
VIỆT NAM HIỆN NAY ..................................................................................................... 49
2.2.1 Vinaland Limited (VNL) của tập đoàn Vinacapital ...................................................... 50
2.2.2 VPF của tập đoàn Dragon Capital ................................................................................ 51
2.2.3 Tập đoàn Indochina Capital ......................................................................................... 51
2.2.4 VPH của công ty quản lý quỹ đầu tƣ Saigon Asset Management .................................. 53
2.3 NHỮNG KÊNH HUY ĐỘNG VỐN CHO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN........... 54
HIỆN NAY.......................................................................................................................... 54
2.3.1 Kênh tín dụng từ các ngân hàng thƣơng mại ................................................................ 54
2.3.2 Kênh thông qua thế chấp và tái thế chấp trong hệ thống ngân hàng .............................. 55
2.3.3 Kênh tiết kiệm bất động sản ......................................................................................... 56
2.3.4 Kênh thông qua cổ phiếu bất động sản ......................................................................... 56
2.3.5 Kênh thông qua các quỹ đầu tƣ .................................................................................... 56
ƣt
ƣt n

ƣ

...................................................................... 57

. .......................................................................................... 57

2.4 NHỮNG KHÓ KHĂN TRONG TÀI TRỢ CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ... 58
2.4.1 Giới hạn các khoản vay dài hạn từ ngân hàng .............................................................. 58
2.4.2 Thiếu chính sách hợp lý và các kênh huy động vốn từ các khoản tiền nhàn rỗi và tiết
kiệm cá nhân cho thị trƣờng bất động sản ............................................................................. 59
2.4.3 Thiếu nguồn quỹ để cứu cánh thị trƣờng bất động sản.................................................. 60
2.5 NHỮNG BẤT LỢI TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN KHI THIẾU
NGUỒN TÀI TRỢ THÍCH HỢP ...................................................................................... 60


2.5.1 Khó khăn cho việc hoàn tất dự án dài hạn .................................................................... 60
2.5.2 Khó thâm nhập vào phân khúc thị trƣờng cao cấp và sang trọng nhƣ căn hộ, cao ốc
văn phòng, khu mua sắm & giải trí ....................................................................................... 61
2.5.3 Khó phát triển dự án nhà ở xã hội, giá rẻ ...................................................................... 61
2.6 PHIẾU KHẢO SÁT TÌM HIỂU VỀ QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI VIỆT NAM (REIT) .................................................................................................... 61
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ................................................................................................... 64
CHƢƠNG 3: TRIỂN KHAI REIT VIỆT NAM DỰA THEO MÔ HÌNH VÀ KINH
NGHIỆM QUẢN LÝ REIT CỦA CÁC NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI ................................. 65
3.1 PHÂN TÍCH SWOT VỀ ĐIỀU KIỆN RA ĐỜI REIT TẠI VIỆT NAM ................... 65
3.1.1 Strengthens (Điểm mạnh: S) ........................................................................................ 65
3.1.2 Weaknesses (Điểm yếu: W) ......................................................................................... 65
3.1.3 Opportunities (Cơ hội: O) ............................................................................................ 66
3.1.4 Threats (Thách thức: T) ............................................................................................... 67
3.2 TÍNH CẤP THIẾT CẦN CÓ REIT TẠI VIỆT NAM VÀ THÍ ĐIỂM TẠI
TP.HCM ............................................................................................................................. 68
3.2.1 Tính cấp thiết cần có REIT tại Việt Nam ..................................................................... 68
3.2.2 Cho TPHCM thí điểm quỹ REIT đầu tiên .................................................................... 69
3.3 REIT VIỆT NAM TRONG TƢƠNG LAI .................................................................. 70
3.3.1 Xây dựng REIT Việt Nam dựa trên mô hình và kinh nghiệm quản lý REIT của các

nƣớc trên thế giới ................................................................................................................. 70
3.3.2 Đề xuất mô hình REIT cho thị trƣờng BĐS Việt Nam...............................................................72

3.3.3 TÌNH HÌNH THỰC TẾ TRONG GIAI ĐOẠN KHỞI ĐẦU CỦA REIT Ở VIỆT
NAM .................................................................................................................................... 78
3.3.3.1 Sự chuẩn bị cho REIT của Công ty Cổ phần Đầu tƣ phát triển đô thị quốc tế (IPG Invest) ......79
3.3.3.2 Sự ra đời công ty quản lý REIT đầu tiên tại Việt Nam (VREIT Management) ........................79

KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 ................................................................................................... 80
LỜI KẾT............................................................................................................................. 81


Phụ lục 1: PHIẾU KHẢO SÁT TÌM HIỂU VỀ QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM (REIT) ....................................................................... 83
Phụ lục 2: KẾT QUẢ KHẢO SÁT VỀ REIT VIỆT NAM .................................................... 86
Phụ lục 3: CÂU HỎI KHẢO SÁT VỀ REIT CHÂU Á – THÁI BÌNH DƢƠNG .................. 93
Phụ lục 4: KẾT QUẢ KHẢO SÁT VỀ REIT CHÂU Á – THÁI BÌNH DƢƠNG ................. 96
Phụ lục 5: HOẠT ĐỘNG CỦA REIT MỸ TRONG GIAI ĐOẠN SUY THOÁI ................. 103
VÀ CHIẾN LƢỢC QUẢN LÝ – ĐẦU TƢ REIT MỸ ....................................................... 103
Phụ lục 6: REIT CÁC NƢỚC CHÂU Á THÁI BÌNH DƢƠNG THỜI KỲ SUY THÁI ...... 112


1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Lĩnh vực Bất động sản là một phần không thể thiếu của mỗi quốc gia, nó
đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trƣờng. Tỷ trọng bất động sản
chiếm khoảng 40% lƣợng của cải vật chất của mỗi nƣớc. Các hoạt động liên quan
đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Việc phát triển và

quản lý tốt thị trƣờng bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng
nguồn thu cho ngân sách thông qua các thị trƣờng liên quan trực tiếp nhƣ thị trƣờng
tài chính tín dụng, thị trƣờng xây dựng, thị trƣờng vật liệu xây dựng và thị trƣờng
lao động..
Theo phân tích đánh giá của các nƣớc phát triển, nếu ta đầu tƣ vào lĩnh vực
bất động sản tăng 1 USD thì có khả năng phát triển các ngành liên quan tăng 1,5-2
USD. Theo số liệu của Tổng cục thuế thì các khoản thu liên quan đến lĩnh vực bất
động sản bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ trọng này chiếm gần 30% giao
dịch, còn trên 70% giao dịch chƣa kiểm soát đƣợc. Nếu thúc đẩy cơ chế quản lý,
tăng cƣờng kiểm soát và giao dịch theo giá thị trƣờng thì hằng năm thị trƣờng bất
động sản đóng góp cho nền kinh tế khoảng 20.000 tỷ đồng.
Với vai trò quan trọng của thị trƣờng bất động sản đối với nền kinh tế và là
lĩnh vực đem lại lợi nhuận đáng kể cho doanh nghiệp, lĩnh vực bất động sản luôn
đƣợc giới đầu tƣ theo đuổi. Tuy nhiên, đây là lĩnh vực đòi hỏi một nguồn vốn lớn và
lâu dài mới có thể hoạt động tốt, vì vậy mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tƣ
là tìm nguồn vốn nào đem hiệu quả nhất và ổn định nhất. Và một trong những
nguồn vốn đang đƣợc giới đầu tƣ đề cập là nguồn từ quỹ đầu tƣ tín thác bất động
sản (hay còn gọi là REIT). Với sự cần thiết phải có REIT cho thị trƣờng bất động
sản, chúng ta cùng nghiên cứu và tìm hiểu về REIT thông qua đề tài ―REIT-Giải
Pháp Vốn Cho Thị Trƣờng Bất Động Sản Việt Nam‖
2. Đặt vấn đề
Thị trƣờng BĐS Việt Nam đƣợc các nhà đầu tƣ đánh giá là một ―miếng bánh
ngon‖ có tiềm năng phát triển rất cao, thậm chí là cao hơn so với các nƣớc trong


2

khu vực nhƣ Thái Lan, Myanma. Tuy nhiên thách thức lớn cho giới kinh doanh địa
ốc khi nền kinh tế khó khăn vẫn là tìm nguồn vốn nào cho việc kinh doanh của
mình. Thông thƣờng tỷ lệ vốn lý tƣởng là 30% vốn tự có và 70% vốn huy động.

Vốn huy động thông thƣờng ngắn hạn đến trung hạn từ việc vay ngân hàng và vốn
góp từ ngƣời mua. Để bảo đảm nguồn vốn trong kinh doanh thì REIT sẽ là một
trong những công cụ kết nối thị trƣờng bất động sản với thị trƣờng tài chính hiệu
quả.
Mô hình REIT đã đƣợc áp dụng thành công tại nhiều thị trƣờng bất động sản
trên thế giới nhƣ Mỹ, Anh, Nhật, Singapore, Đài Loan, Hồng Kông, Malaysia, Thái
Lan... Đây là một hình thức đầu tƣ dựa vào uy tín và kinh nghiệm của công ty thành
lập REIT và hành lang pháp lý bảo vệ các nhà đầu tƣ mua chứng chỉ quỹ. Nhà đầu
tƣ ủy thác cho công ty quản lý quỹ REIT đầu tƣ vốn của quỹ vào bất động sản kiếm
lời.
3. Mục đích nghiên cứu


Nghiên cứu REIT Mỹ và REIT các nƣớc Châu Á Thái Bình Dƣơng để rút

kinh nghiệm cho ra đời REIT tại Việt Nam.


REIT có phải là kênh huy động vốn mới góp phần giải quyết bài toán vốn

cho thị trƣờng bất động sản Việt Nam hiện nay.


Thông qua mô hình hoạt động và cách quản lý của Phân tích những điều kiện

hiện tại của thị trƣờng bất động sản Việt Nam cũng nhƣ cơ sở pháp lý để chọn mô
hình REIT và cơ chế vận hành thích hợp.
4. Phạm vi nghiên cứu


REIT Mỹ và REIT các nƣớc Châu Á Thái Bình Dƣơng



Thị trƣờng Bất Động Sản tại Thành Phố Hồ Chí Minh



Các ngân hàng nhà nƣớc và cổ phần, các quỹ đầu tƣ nƣớc ngoài, các công ty

bất động sản tƣ nhân và nƣớc ngoài đang hoạt động tại Việt Nam


Góc độ nhà đầu tƣ kinh doanh bất động sản và một số nguồn tài trợ có sẵn

trong nƣớc
Đề tài này đƣợc nghiên cứu nhằm tìm ra mô hình thích hợp cho REIT Việt Nam, là
kênh huy động vốn mới cho thị trƣờng Bất Động Sản.


3

5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Đề tài là một nghiên cứu định tính các lý thuyết đã có cơ sở vững chắc và độ
tin cậy cao. Các lý thuyết đƣợc tìm kiếm dựa trên các dữ liệu đƣợc tổng hợp một
cách có hệ thống.
Với những mục tiêu nghiên cứu đã đề cập, tác giả sử dụng phƣơng pháp
phân tích để phân tích SWOT điều kiện cho ra đời REIT Việt Nam và những khó
khăn về nguồn tài trợ vốn cho thị trƣờng bất động sản Việt Nam hiện nay. Ngoài ra,
sử dụng phƣơng pháp phân tích để phân tích ích lợi về REIT từ đó các nhà đầu tƣ dễ

dàng tham gia khi muốn kinh doanh lĩnh vực bất động sản dƣới hình thức này nhằm
góp phần ổn định nguồn vốn cho thị trƣờng.
Luận văn cũng sử dụng kết hợp phƣơng pháp định lƣợng thống kê và so sánh
tổng hợp cũng nhƣ khảo sát thực tế để tìm hiểu về REIT cho Việt Nam ở hiện tại và
trong tƣơng lai.
6. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mục lục, mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, phần nội dụng
của luận án bao gồm 03 chƣơng :
Chƣơng 1: Các khái niệm về REIT và kinh nghiệm hoạt động REIT của các nước
trên thế giới.
Chƣơng 2: Tổng quan về thị trường bất động sản và nguồn tài trợ vốn hiện tại cho
thị trường bất động sản Việt Nam.
Chƣơng 3: Triển khai REIT Việt Nam dựa theo mô hình và kinh nghiệm quản lý
REIT của các nước trên thế giới.


4

CHƢƠNG 1. CÁC KHÁI NIỆM VỀ REIT VÀ KINH NGHIỆM HOẠT
ĐỘNG REIT CỦA CÁC NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI
1.1 KHÁI NIỆM REIT
REIT (Real Estate Investment Trust)- Tiếng Việt có nghĩa là Quỹ tín thác
đầu tƣ bất động sản. REIT tồn tại dƣới hình thức là một loại hình công ty đầu tƣ
chuyên mua, phát triển, quản lý và bán BĐS dựa trên việc quản lý chuyên nghiệp
danh mục đầu tƣ BĐS. Đây là một hình thức đầu tƣ kinh doanh trên thị trƣờng BĐS
thông qua các loại tài sản sở hữu hoặc tài sản đảm bảo nợ mà các tổ chức, cá nhân
có thể tham gia bằng cách mua hoặc bán cổ phần. Cổ phiếu của REIT luôn có tính
thanh khoản cao và lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm của quỹ khá ổn định.
Đây là một công cụ của thị trƣờng vốn đƣợc hình thành để huy động tiền
nhàn rỗi từ các tổ chức, cá nhân gián tiếp đầu tƣ vào bất động sản với mục đích đầu

tƣ dài hạn. Nhà đầu tƣ khi mua chứng khoán của REIT có thể gián tiếp sở hữu một
danh mục đầu tƣ BĐS mà không cần sở hữu một khối lƣợng vốn lớn. Thông
thƣờng, REIT đƣợc đầu tƣ 100% vốn vào bất động sản, các quỹ đầu tƣ khác chỉ
đƣợc đầu tƣ tối đa 40%.
REIT thực hiện các hoạt động tài chính BĐS bằng cách cung cấp những
khoản vay và tín dụng cho chủ sở hữu và nhà phát triển BĐS. Tổng tiền cho thuê
thu đƣợc từ danh mục đầu tƣ BĐS hay lợi nhuận cùng những khoản thanh toán chủ
yếu từ nhiều khoản tiền thế chấp sẽ tạo ra một nguồn thu nhập dài hạn ổn định.
Nguồn thu nhập này sẽ đƣợc phân bố trở lại cho các nhà đầu tƣ REIT dƣới hình
thức tiền lãi cổ phần.
1.2 PHÂN LOẠI, CẤU TRÚC, CÁC HÌNH THỨC HOẠT ĐỘNG CỦA REIT
1.2.1 Phân loại
1.2.1.1 Equity REIT (REIT khai thác bất động sản)
REIT loại này hoạt động và sở hữu bất động sản tạo ra thu nhập, ví dụ cung
cấp vốn chủ sở hữu cho BĐS bằng việc sở hữu tài sản BĐS và tạo ra thu nhập chính
bằng việc cho thuê. REIT khai thác BĐS đang dần trở thành công ty hoạt động kinh
doanh BĐS tham gia vào các hoạt động BĐS bao gồm cho thuê, phát triển bất động
sản và dịch vụ cho thuê nhà. Hầu hết các REIT khai thác BĐS giao dịch công khai.


5

1.2.1.2 Mortgage REIT (REIT cho vay)
Cho vay tiền trực tiếp cho chủ sở hữu bất động sản và nhà khai thác hoặc gia
hạn tín dụng gián tiếp thông qua việc mua lại các khoản vay hoặc thế chấp lại chứng
khoán và doanh thu chủ yếu từ tiền lãi cho vay. Những REIT cho vay ngày nay chỉ
mở rộng tín dụng cho vay những BĐS hiện hữu. Nhiều REIT cho vay hiện nay
quản lý rủi ro tỷ lệ lãi suất bằng việc sử dụng kỹ thuật bảo đảm (hedging) và cho
vay đầu tƣ có đảm bảo.
1.2.1.3 Hybrid REIT (REIT hỗn hợp)

Bao gồm sở hữu BĐS và cho vay tiền đến chủ sở hữu bất động sản và nhà
khai thác. Hybrid REIT là sự kết hợp chiến lƣợc kinh doanh giữa REIT khai thác
BĐS và REIT cho vay.
1.2.2 CẤU TRÚC
Một REIT có cấu trúc điển hình theo một trong ba dạng sau:
TRADITIONAL REIT
UPREIT
DOWNREIT

1.2.2.1 Traditional REIT (REIT truyền thống)
REIT truyền thống thƣờng trực tiếp nắm giữ tài sản của mình, trong khi
UPREIT và DOWNREIT nắm giữ tài sản của REIT thông qua các đối tác.

1.2.2.2 UPREIT
Một hay nhiều cá nhân hoặc một nhóm các đối tác có chọn lọc đang sở hữu
bất động sản đóng góp phần nắm giữ của họ tạo thành tổ chức hợp tác ―Umbrella
Partnership‖ để đổi lấy các chứng chỉ lợi tức (gọi là Operating Partnership Units –
OP Units). Cùng thời gian đó, REIT đƣợc hình thành và phát hành cổ phiếu ra công
chúng và lợi tức thu đƣợc phải đƣợc đóng góp vào UPREIT cho phần tiền lãi chung
của tổ chức. Phần tiền thu đƣợc này dùng để giảm nợ hoặc mua thêm bất động sản
hoặc sử dụng cho những mục đích khác của REIT. Các thành viên trong tổ chức
đƣợc quyền chuyển tiền lãi của họ vào tổ chức hoặc thông qua REIT đổi lấy tiền
mặt hoặc cổ phần REIT.


6

Cấu trúc UPREIT đƣợc tạo ra để tránh thuế thu nhập cho phần thu nhập
trong việc chuyển bất động sản đƣợc đánh giá cao cho một REIT
Hình 1.2.1: Sơ đồ của một cấu trúc UPREIT điển hình

1.2.2.3 DOWNREIT
Về cơ bản, việc thành lập và hoạt động của DOWNREIT tƣơng tự với
UPREIT. DOWNREIT là một công cụ đƣợc REIT sử dụng để mở rộng quy mô mà
không làm ảnh hƣởng đến tài sản hiện hữu. Hiệu quả hoạt động của dạng này
cũng tƣơng tự UPREIT. Tuy nhiên về cấu trúc, DOWNREIT là đơn vị trực
thuộc của REIT.
DOWNREIT tạo ra cho những REIT mà không có hoặc mong muốn để hình
thành một đối tác có chọn lọc và cũng cung cấp thêm cơ cấu linh hoạt
Đối tác chủ sở hữu trở thành một đối tác bên trong có giới hạn với REIT.
Hình 1.2.2: Sơ đồ của một cấu trúc DOWNREIT điển hình


7

1.2.3 CÁC HÌNH THỨC HOẠT ĐỘNG CỦA REIT
REIT thƣờng có 2 dạng tổ chức: công ty (pháp nhân) và tổ chức nhƣ một quỹ
1.2.3.1 REIT tổ chức dƣới dạng công ty (pháp nhân)
Thành lập theo luật doanh nghiệp nhƣ một công ty, trong đó Ban Giám Đốc
hoặc ngƣời đƣợc ủy quyền do cổ đông bầu ra. Cổ phiếu của REIT có thể mua bán
trên sàn giao dịch chứng khoán lớn, cả thị trƣờng sơ cấp và thứ cấp. Công ty có thể
tự quản lý hoạt động (internally) hoặc thuê công ty quản lý bất động sản bên ngoài
để điều hành hoạt động (externally)
Hình 1.2.3: Sơ đồ của REIT đƣợc tổ chức nhƣ một công ty


8

1.2.3.2 REIT tổ chức nhƣ một quỹ
Là sự hợp tác hoặc liên kết giữa những nhà đầu tƣ muốn ủy thác khoản tiền

đóng góp đầu tƣ của mình vào việc kinh doanh bất động sản. Toàn bộ các giao dịch
kinh doanh của REIT đƣợc công ty quản lý quỹ thay mặt cho REIT này tiến hành.
Quan hệ giữa nhà đầu tƣ và công ty quản lý dựa trên sự kiểm soát của hợp đồng ủy
thác quản lý quỹ.
Quỹ là khoản tiền đóng góp bởi các nhà đầu tƣ và ủy thác cho công ty quản
lý thực hiện việc đầu tƣ để kiếm lời. Khoản tiền tổng cộng này là thu nhập phát sinh
từ việc bán cổ phần của REIT cho các nhà đầu tƣ.
Hình 1.2.4: Sơ đồ của REIT đƣợc tổ chức nhƣ một quỹ

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền: là cơ quan cho phép thành lập và có trách
nhiệm quản lý chuyên môn đối với công ty quản lý quỹ, quỹ tín thác đầu tƣ BĐS.
Cơ quan này có thể là ủy ban chứng khoán nhà Nƣớc có chức năng quản lý quỹ
hoặc cơ quan nhà nƣớc chuyên trách về chứng khoán hóa.
Công ty quản lý quỹ: phải đƣợc cấp phép hoạt động theo quy định và độc lập với
ngân hàng giám sát. Thay mặt điều hành toàn bộ hoạt động của REIT.
Tổ chức định giá tài sản, kiểm toán, tư vấn: đƣợc đề xuất bởi công ty quản lý quỹ
và đƣợc hội nhà đầu tƣ thông qua, và phải đƣợc cấp phép hoạt động theo quy định.


9

Nhà tài trợ: các công ty quản lý cũng đồng thời là các nhà tài trợ và hỗ trợ thành lập
các REIT.
Nhà đầu tư: có thể là thể nhân hoặc pháp nhân đầu tƣ vốn vào REIT.
Công ty quản lý tài sản: đƣợc đề xuất bởi công ty quản lý quỹ và đƣợc hội nhà đầu
tƣ thông qua. Công ty này sẽ trực tiếp quản lý, duy trì, cho thuê các tài sản. Các
công ty này phải hoàn toàn độc lập với công ty quản lý quỹ và phải đƣợc cấp phép
hoạt động theo quy định.
1.2.4 Phân biệt REIT đại chúng và REIT thành viên
REIT đại chúng

REIT thành viên

+ Niêm yết trên thị trƣờng chứng + Không niêm yết trên thị trƣờng
khoán.

chứng khoán.

+ Huy động vốn đại chúng từ những + Huy động vốn riêng lẻ từ các nhà
nhà đầu tƣ nhỏ và trung bình (gồm đầu tƣ chuyên nghiệp, chiến lƣợc,
các cá nhân và các công ty).

đặc biệt là từ các định chế tài chánh
(nhƣ các ngân hàng, các công ty bảo
hiểm…).

+ Quỹ đại chúng (quỹ mở): đƣợc + Quỹ thành viên (quỹ đóng): bị giới
phép phát hành thêm cổ phần và nhà hạn số cổ phần phát hành và đƣợc
đầu tƣ có thể định kì bán lại cổ phiếu mua bán tại mức giá do thị trƣờng
cho công ty quản lí quỹ tại giá trị tài quyết định.
sản ròng trên một cổ phần (NAV per
share).
+ Tiền huy động thu đƣợc từ việc + Phần lớn tiền từ phát hành cổ phần
phát hành cổ phần đƣợc sử dụng để đƣợc dùng để đầu tƣ xây dựng, phát
mua tài sản và sau đó đem cho thuê triển bất động sản để bán sau khi
tài sản đó.

công trình hoàn thành.

+ Thu nhập chủ yếu của loại REIT + Thu nhập chủ yếu của loại REIT

này hình thành từ tiền cho thuê tài sản này hình thành từ tiền bán tài sản. Cổ
đã đầu tƣ. Cổ tức sẽ đƣợc chi trả bằng tức sẽ đƣợc chi trả bằng tối thiểu là


10

tối thiểu là 90% tổng thu nhập từ việc 90% tổng thu nhập tài sản đƣợc bán.
cho thuê tài sản
+ REIT đại chúng có thể mua lại hoặc + REIT thành viên có thể chuyển
thuê dài hạn các BĐS bất động sản thành REIT đại chúng sau khi IPO
đƣợc xây dựng hoàn tất của REIT
thành viên
+ Không đầu cơ đất

+ Không đầu cơ đất

+ Ƣu tiên đầu tƣ: Các dự án nâng cấp + Ƣu tiên đầu tƣ: Các tòa nhà văn
đô thị, cơ sở hạ tầng có thu, Các dự phòng, Trung tâm thƣơng mại, Cơ sở
án nhà ở, căn hộ.

hạ tầng có thu, Các dự án nhà ở, căn
hộ, Bệnh viện, trƣờng học.

1.3 MỘT SỐ QUY TẮC HOẠT ĐỘNG CỦA REIT
1.3.1 REIT đƣợc tham gia bởi nhiều tổ chức và cá nhân với những trách nhiệm
riêng biệt
Công ty quản lý chịu trách nhiệm lựa chọn và quyết định kế hoạch kinh
doanh để thực hiện đầu tƣ vốn của quỹ.
Ngƣời nhận ủy thác và/ hoặc giám hộ chịu trách nhiệm trông nom tài sản của
REIT và giám sát hoạt động của REIT

Tổ chức định giá tài sản xác định giá trị của toàn bộ hoặc một phần tài sản
của REIT theo định kỳ hoặc khi có yêu cầu đột xuất
Công ty kiểm toán chịu trách nhiệm trong việc kiểm toán
Công ty quản lý tài sản trực tiếp quản lý duy trì, cho thuê các tài sản hữu
hình (cao ốc, khách sạn, bãi đỗ xe, khu mua sắm,…)
1.3.2 Tính độc lập
Tất cả các thành viên tham gia vào REIT phải độc lập về lợi ích cá nhân
nhằm ngăn ngừa các giao dịch và quyết định kinh doanh không công bằng


11

1.3.3 Ngăn ngừa sự lạm quyền
Có nhiều quy định nhằm ngăn ngừa khả năng lạm dụng quyền lực của cá
nhân hoặc nhóm các nhà đầu tƣ trong một REIT. Quy tắc này quy định một số tiêu
chuẩn mà REIT phải tuân thủ, nhƣ số cổ phần tối thiểu (hay chứng chỉ quỹ) phải
phát hành ra công chúng, số lƣợng tối đa cổ phần mà một nhóm cổ đông lớn nhất
có thể nắm giữ,…
Các quy định liên quan cũng đƣa ra những hạn chế khắt khe đối với các cổ
đông chính (chiến lƣợc) trong một số hoạt động kinh doanh của REIT và của riêng
các cổ đông chính này.
Chính sách đánh giá tài sản trong các giao dịch kinh doanh và thẩm định
danh mục đầu tƣ cũng đƣợc quy định khá cụ thể.
1.3.4 Quản lý rủi ro
Hoạt động quản lý rủi ro đƣợc yêu cầu nghiêm ngặt. Mỗi REIT phải để một
lƣợng nhất định tài sản của REIT dƣới những dạng đầu tƣ có tính thanh khoản
cao nhƣ ký quỹ ngân hàng, trái phiếu,… Danh mục đầu tƣ cũng đƣợc đòi hỏi quản
lý đảm bảo tối thiểu hóa rủi ro.

.

1.3.5 Tính minh bạch
Mọi REIT phải chịu trách nhiệm nghiêm ngặt trong việc công bố thông tin
ra công chúng (bản cáo bạch, báo cáo tài chính định kỳ, thay đổi trong quản lý điều
hành…) theo yêu cầu của quy định pháp luật hiện hành về sự minh bạch.
1.4 ĐẶC TÍNH CỦA REIT
1.4.1 Cấu trúc REIT điển hình


12

Hình 1.4.1: Sơ đồ tổ chức của một REIT điển hình

1.4.2 Ƣu điểm và hạn chế REIT

1.4.2.1 Ƣu điểm
Nhà đầu tư nào cũng có thể tham gia trực tiếp vào thị trường:
Ƣu điểm lớn nhất mà quỹ này đem lại là bất kể cá nhân, tổ chức nào cũng có
thể tham gia vào thị trƣờng bất động sản cho dù vốn của họ lớn hay nhỏ thông qua
hình thức sở hữu một phần tỷ lệ tƣơng ứng với vốn góp tại một dự án nào đó. Trong
khi theo hình thức thông thƣờng, để đầu tƣ bất động sản cần khoản vốn tƣơng đối
lớn. Tiền nhàn rỗi trong dân rất lớn, do đó REIT hoạt động thành công sẽ đem lại
mức vốn hóa rất lớn cho thị trƣờng.
Kênh huy động vốn mới: Trong tình hình tín dụng thắt chặt, nền kinh tế khó
khăn, các kênh huy động vốn truyền thống sẽ không mấy hiệu quả, thì REIT sẽ là
một kênh huy động vốn mới cần tính đến.
Tính thanh khoản cao: Chứng chỉ REIT lại có thể chuyển nhƣợng trên thị
trƣờng chứng khoán. Yếu tố này cung cấp tính thanh khoản cho phần vốn đầu tƣ.
REIT đƣợc thành lập để chuyên đầu tƣ một hoặc một số bất động sản đã đi vào hoạt
động hoặc đang tạo ra thu nhập tƣơng đối ổn định. Vì vậy, REIT có mức độ rủi ro

13

thấp hơn cổ phiếu của các công ty chỉ chuyên về đầu tƣ phát triển các bất động sản
mới.
Lợi nhuận các nhà đầu tư được hưởng cao:
Đầu tƣ vào cổ phiếu của các công ty bất động sản hay tham gia vào REIT có
nhiều điểm giống nhau. Tuy nhiên, sự khác biệt lớn nhất là mức cổ tức đem lại cho
các nhà đầu tƣ lại khác biệt.
Gần nhƣ hầu hết các quỹ này trên thế giới đều chi ra 90% lợi nhuận của quỹ
chia cho các nhà đầu tƣ, chỉ giữ lại khoảng 10% duy trì hoạt động của quỹ. Trong
khi đó các quỹ chứng khoán hiện nay tỷ lệ giữ lại duy trì và hoạt động thông thƣờng
đều khoảng 30%. Đây là một lợi thế không nhỏ của REIT và là điểm hấp dẫn nhất
nhà đầu tƣ hiện nay.
Khi đầu tƣ vào REIT là nhà đầu tƣ có thể tăng thêm lợi nhuận khi tái đầu tƣ
bằng cổ tức
Ngoài ra, chứng chỉ quỹ REIT có khả năng thanh khoản cao bởi chúng đƣợc
giao dịch trên thị trƣờng chứng khoán và có khả năng gia tăng giá trị khi giá cổ
phiếu tăng.
REIT được ưu đãi về thuế: Chính vì đƣợc ƣu đãi rất nhiều trong việc đóng
thuế, cho nên mức cổ tức của quỹ này cho nhà đầu tƣ là rất cao. Gần nhƣ trên thế
giới, thuế thu nhập đƣợc miễn hoàn toàn cho các quỹ này.

1.4.2.2 Hạn chế
Mặc dù có rất nhiều ƣu điểm của quỹ REIT, tuy nhiên, sẽ khó tránh khỏi
những hạn chế mà các nhà đầu tƣ cần chú ý khi tham gia vào các quỹ này.
Rủi ro: Bất kể chúng ta đầu tƣ vào lĩnh vực nào đem lại lợi nhuận lớn thì
đồng hành với nó là rủi ro sẽ cao, điều quan trọng nhất là sự sáng suốt đƣa ra quyết
định của nhà đầu tƣ trong từng thời điểm khác nhau.

Quỹ này có sự liên thông với thị trƣờng chứng khoán, tài chính,…do đó khi
những thị trƣờng này có sự biến động mạnh, thiếu ổn định thì REIT sẽ chịu ảnh
hƣởng lớn, đặc biệt là những quỹ niêm yết trên thị trƣờng chứng khoán.


14

REIT rủi ro hơn các hình thức đầu tƣ có thu nhập ổn định nhƣ trái phiếu hoặc
tiền gửi ngân hàng. Các rủi ro này đến từ rủi ro thị trƣờng, rủi ro từ các tài sản BĐS
của REIT đang hoạt động
Chứng chỉ REIT nửa nhƣ trái phiếu nửa nhƣ cổ phiếu. Ngƣời nắm giữ chứng
chỉ REIT cũng sẽ phải chấp nhận rủi ro vì các khoản đầu tƣ của quỹ có thể có lãi, có
thể lỗ do thị giá của chứng chỉ quỹ cũng sẽ tăng hoặc giảm theo diễn biến của thị
trƣờng địa ốc. Tuy nhiên, rủi ro sẽ hạn chế nhờ vào sự quản lý chuyên nghiệp và
quyết định đầu tƣ đúng đắn của quỹ.
1.4.3 Lợi ích của REIT

1.4.3.1 Lợi ích của REIT đối nền kinh tế
Mở ra nhiều cơ hội đầu tư và giải quyết bài toán vốn cho doanh nghiệp
REIT là một công cụ xã hội hóa để thu hút vốn cho thị trƣờng BĐS, vì thế
REIT cung cấp nguồn vốn lớn và dài hạn cho các dự án BĐS thƣờng đòi hỏi nguồn
vốn lớn và thời gian triển khai dài.
Chứng chỉ đầu tƣ của REIT có mệnh giá nhỏ nên mang lại cơ hội đầu tƣ cho
bất cứ ai. Điều này sẽ tạo điều kiện để huy động tối đa các nguồn tài chính trong xã
hội với bất kỳ quy mô nào.
REIT là mô hình huy động vốn dài hạn bởi vậy thƣờng ít vay ngân hàng,
điều này đồng nghĩa REIT không phải xử lý gánh nặng nợ vay, do vậy có thể giữ
đƣợc sự ổn định khi cạnh tranh trên thị trƣờng dài hạn và đa dạng hóa các nguồn
vốn để triển khai dự án.
REIT là một kênh hỗ trợ thanh khoản cho các Ngân hàng, thông qua việc

mua lại các khoản nợ mà Ngân hàng đã cấp cho các Công ty BĐS.
Tạo ra sự an toàn và chuyên nghiệp hơn cho hoạt động kinh doanh BĐS
Các hoạt động kinh doanh của REIT chịu sự giám sát chặt chẽ theo quy định
của Pháp luật vì thế nó sẽ tác động làm tăng tính an toàn và chuyên nghiệp của hoạt
động kinh doanh BĐS.
REIT có thể mua lại nhiều tài sản nhƣ khách sạn, khu mua sắm, văn phòng
cho thuê…sau đó REIT có thể thuê một công ty quản lý chuyên nghiệp để thu lợi từ
các tài sản đó.