TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN

TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN
I - MÔ TẢ SƠ LƯỢC VỀ DỰ ÁN
Tên dự án: Đầu tư xây dựng khu đô thị mới Lilama Land Sơn Đồng, Hoài Đức,
Hà Nội
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần bất động sản Lilama
Trụ sở: Tầng 17+18, tòa nhà DMC, số 535 Kim Mã - Ba Đình - Hà Nội
Vị trí khu vực dự án:
Khu vực dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Lilama Land Sơn Đồng nằm ở
phía tây của khu đô thị Sơn Đồng, có quy mô 35,30ha (Không kể 3,9ha đất dịch
vụ xã Sơn Đồng); Gồm các lô CH-01, CH-03, CH-05; HH-20; QT-02; TH-02
và được giới hạn như sau:
- Phía Bắc giáp khu vực xã Sơn Đồng
- Phía Nam giáp khu vực xã Lại Yên
- Phía Đông giáp với khu đất DVCX-02, QT-01, NT-01, HH-06, CX-2,
CC-01, TDTT-02 trong quy hoạch chi tiết 1/2000 của khu đô thị mới
Sơn Đồng.
- Phía Tây giáp đường Sơn Đồng - Song Phương.
Ranh giới của quy hoạch được giới hạn cụ thể bằng các tuyến đường. Hầu hết
khu đất xây dựng dự án là đất canh tác nông nghiệp bao gồm các cánh đồng lúa
cùng hệ thống kênh, Ngòi, Mương tưới tiêu thủy lợi của các xã Sơn Đồng, Di
trạch, Kim Chung, Lại Yên. Nhìn chung địa hình khu vực tương đối bằng
phẳng, cao độ nền từ 3,65m-6,5m, độ dốc nền 0,1%. Cao độ nền đường Sơn
Đồng - Song Phương ở phía Tây là 6,48m ÷ 6,6m.
Phía tây khu vực Dự án là Sông Đáy với chiều rộng giữa hai thân đêkhoảng
5km. Đây là vũng xả lũ, phù sa mầu mỡ, đã tạo ra một vùng cảnh quan sinh thái
rất hấp dẫn. Khu đô thị mới Lilama Land Sơn Đồng nằm tại phía Tây của đê tả
sông Đáy, vì vậy các phương án nghiên cứu thiết kế đã dựa trên các yếu tố này,
nhằm tạo nên 1 liên kết không gian cây xanh vui chơi giải trí với khu vực này.
Báo cáo thuyết minh tổng hợp Quy hoạchu chi tiết xây dựng Khu đô thị mới
Lilama Land Sơn Đồng đã tham khảo báo cáo khảo sát địa chất các công trình
phụ cận và báo cáo địa chất chung của khu vực cho thấy điều kiện địa chất ổn

định có thể cho phép xây dựng các công trình cao tầng.
Nhìn chung đặc điểm địa hình địa mạo của khu vực rất thuận lợi cho công tác
quy hoạch xây dựng đô thị.
Nội dung chủ yếu của dự án
Trong quy hoạch tổng thể toàn bộ khu đô thị Sơn Đồng đã xác định khu vực
quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 có tính chất như sau: Nhà ở trung cư cao tầng, nhà
có tính chất hỗn hợp, nhà ở biệt thự và bố trí các công trình hạ tầng đầu mối của
toàn khu đô thị Sơn Đồng. Đây sẽ là khu đô thị phát triển đồng bộ, hoàn chỉnh
đảm bảo các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật tương
đương đô thị loại I.
Các hạng mục công trình
Công trình công cộng: Hệ thống các công trình công cộng bao gồm trường học,
các công trình dịch vụ thương mại….bố trí phân tán trên địa bàn khu đô thị mới,
tại các vị trí phù hợp với chức năng sử dụng và khả năng đáp ứng của quỹ đất.
Các công trình công cộng có yêu cầu về kiến trúc, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, vệ
sinh môi trường, quản lý xây dựng ….Kiến trúc công trình hiện đại, phù hợp với
chức năng công trình và điều kiện khí hậu của địa phương. Hệ thống công trình
hạ tầng kỹ thuật bao quanh công trình đi ngầm và xử lý giải pháp thẩm mỹ.
Công trình nhà ở
Công trình nhà ở bao gồm: Nhà ở chung cư hỗn hợp, các công trình nhà ở đóng
vai trò chủ đạo trong khu đô thị, tổ chức thành các nhóm tổ hợp có công trình
dịch vụ, công cộng, cây xanh.
+ Nhà ở trung cư cao tầng
Nhà chung cư cao tầng có tổng diện tích là 9,21 ha, chiếm 28,35% đất xây dựng
bao gồm các lô đất N1, N2, N3, N4. Tầng cao 21 tầng, mật độ xây dựng 30 –
40% cho từng lô đất, hệ số sử dụng đất 6,3 – 8,4 lần. Các khối nhà chung cư cao
tầng được hợp khối dung chung tầng để bố trí các công trình công cộng như nhà
trẻ, mẫu giáo, dịch vụ thương mại… phục vụ nhu cầu hàng ngày.
Các chỉ tiêu sử dụng đất công trình công cộng được thể hiện cụ thể như sau:
Bảng 2.1: Các chỉ tiêu sử dụng đất công trình công cộng

STT Loại đất Ký
hiệu lô
Diện tích
(m
2
)
Mật độ
xây
dựng
(%)
Tầng
cao
(tầng)
Hệ số
sử
dụng
đất
(lần)
Tỷ lệ
(%)
Quy mô dự kiến
m
2
Sàn Số
người
Tổng cộng 35300 10880
I Đất hỗn hợp 52162 14,78 428761,8 1944
1.1 Tòa nhà trung tâm HH2 27569 30 34 10,2 7,81 281204 864
1.2 Dịch vụ hỗn hợp HH1 24593 40 15 6 6,97 147558 1,080
II Đất giáo dục 20699 5,86 31049

2.1 Trường tiểu học +
THCS
TH 20699 30 5 1,5 5,86 31049
+ Nhà ở biệt thự
Nhà ở biệt thự có tổng diện tích là 3,45 ha, chiếm 10,62% đất xây dựng. Bao
gồm các lô đất từ BT1 đến BT6
Các công trình cây xanh, mặt nước
Khu cây xanh mặt nước bao gồm hệ thống các khu cây xanh, thác nước, mặt hồ,
sân chơi gắn với các công trình nhà ở và liên kết với hệ thống cây xanh sân
vườn của toàn bộ khu đô thị. Hệ thống cây xanh đóng vai trò quan trọng xác
định nên chất lượng khu đô thị, tạo không gian sống chuyển tiếp với các công
trình kiến trúc, môi trường cảnh quan đô thị.
II - ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI VÀ HIỆN TRẠNG MÔI
TRƯỜNG TẠI ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN
2.1 Điều kiện tự nhiên
2.1.1 Đặc điểm vị trí mặt bằng
Khu vực lập quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị mới Lilama Land Sơn
Đồng, tỷ lệ 1/500 do công ty cổ phần bất động sản Lilama Land làm chủ đầu tư
nằm ở phía tây của khu đô thị Sơn Đồng có quy mô 35,3 ha
- Phía Bắc giáp khu vực xã Sơn Đồng
- Phía Nam giáp khu dịch vụ xã Lại Yên
- Phía Đông giáp với khu đất DVCX-02, QT-01, NT-01, HH-06, CX-
27, CC-01, TDTT-02 trong quy hoạch chi tiết 1/2000 của khu đô thị
mới Sơn Đồng
- Phía Tây giáp đường Sơn Đồng – Song Phương
Hầu hết khu đất xây dựng dự án là đất canh tác nông nghiệp bao gồm các
cánh đồng lúa cùng hệ thống kênh, ngòi, mương tưới tiêu thủy lợi của các xã
Sơn Đồng. Di Trạch,Kim Chung, Lại Yên, nhìn chung địa hình khu vực tương
đối bằng phẳng, cao độ nền hiện trạng từ 3,65-6,5m độ dốc nền 0,1%. Cao độ
nền đường Sơn Đồng – Song Phương ở phía Tây 6,48 m – 6,6m

2.1.2 Điều kiện khí tượng, địa chất, thủy văn
Quá trình lan truyền và chuyển hóa các chất ô nhiễm phụ thuộc rất nhiều vào
điều kiện khí tượng, địa chất, thủy văn tại khu vực dự án. Đó là các yếu tố:
- Nhiệt độ, khí quyển và bức xạ mặt trời
- Độ ẩm không khí và lượng mưa
- Chế độ gió, hướng gió và tần xuất hướng gió
- Độ bền vùng khí quyển
Nằm trong địa bàn Hà Nội, khu vực ĐTM Lilama Land Sơn Đồng có đặc trưng
khí hậu khu vực Đồng bằng bắc bộ - khí hậu nhiệt đới gió mùa. Sự phân chia
khí hậu nhiệt đới gió mùa theo bốn mùa trong đó có hai mùa chính là mùa hè và
mùa đông, còn hai mùa chuyển tiếp là mùa xuân và mùa thu.
Khí Hậu
Khu đô thị Sơn Đồng nằm trong mạng lưới đô thị dọc đường Láng Hòa Lạc
thuộc vùng Đồng bằng Bắc Bộ có khí hậu đặc trưng nhiệt đới gió mùa: Nắng
nóng, ẩm ướt, mưa nhiều. Mỗi năm chia thành hai mùa rõ rệt là mùa khô và
mùa mưa.
• Nhiệt độ không khí:
Nhiệt độ là yếu tố tự nhiên quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình
chuyển hóa và phân tán các chất ô nhiễm trong khí quyển. Khu vực của dự
án thuộc vùng Đồng bằng Bắc Bộ có khí hậu đặc trưng nhiệt đới gió mùa:
Nhiệt độ trung bình: 23
0
C
Nhiệt độ cao nhất: 38,5
0
C
Nhiệt độ thấp nhất: 15,9
0
C
Các giá trị về nhiệt độ trung bình tháng, nhiệt độ trung bình lớn nhất và nhỏ

nhất ở Hà Nội được thể hiện trong biểu đồ hình 2.3
• Lượng mưa:
Lượng mưa trung bình
Ngày mưa trung bình
Tháng mưa cao nhất
Tháng mưa thấp nhất
Mùa mưa bắt đầu từ giữa tháng 4 và kết thúc vào thang 10, khoảng 80%
lượng mưa tập trung vào mùa này. Tháng mưa lớn nhất tong năm là tháng 8
và tháng 9, lượng mưa trung bình mỗi tháng là từ 300 – 400 mm. Mùa khô
bắt đầu từ tháng 11 và kết thúc vào tháng 4 năm sau, các tháng 11,12 và 1 có
lượng mưa nhỏ hơn 30mm Giá trị về lượng mưa trung bình các tháng tại Hà
nội thể hiện tại hình 2.4
• Lượng bay hơi
Lượng bay hơi bình quân hang năm là 817mm
Tháng bay hơi cao nhất: 107mm
Tháng bay hơi thấp nhất: 17mm
Độ ẩm bình quân: 84%
Độ ẩm không khí bến đổi vào mùa khô và mùa mưa nhưng sự chênh lệch độ
ẩm giữa 2 mùa là không nhiều. Số giờ nắng lớn nhất tập trung vào tháng 6,7
và nửa đầu tháng 11 trong năm
Gió
Gió thổi theo hướng Nam – Đông Nam mang không khí nóng và hơi ẩm, bắt
đầu từ tháng 4 đến tháng 9. Gió mùa thường có vận tốc dao động từ 2-3m/s
thường bắt đầu từ tháng 10 đến tháng 3 theo hướng Bắc – Đông Bắc với đặc
điểm khô và lạnh.
Bão thường có mưa to và gió lớn bắt đầu từ tháng 7 và tháng 9 hàng năm
Thủy Văn
Khu vực chịu ảnh hưởng của chế độ thủy văn Sông Đáy, và vùng trũng, là
rốn thoát nước của khu vực phía bắc huyện Hoài Đức vì vậy trong phạm vi
khu vực thiết kế có hiện tượng ngập lụt cục bộ vào các mùa lũ lớn trên song

Đáy khi hệ thống mương tiêu hoạt động không tốt.
Địa chất thủy văn và địa chất công trình
Khu vực chưa có khoan khảo sát địa chất và báo cáo địa chất riêng cho khu
vực thiết kế tuy nhiên qua tham khảo báo cáo khảo sát địa chất các công trình
phục cận và báo cáo địa chất chung của khu vực cho thấy công trình được xây
dựng trên mặt bằng tương đối ổn định về điều kiện địa chất có thể cho phép xây
dựng các công trình cao tầng (Tham khảo dự án xây dựng khu đô thị mới Trung
Văn). Kiến nghị trong các giai đoạn triển khai dự án tiếp theo cần có báo cáo
khảo sát địa chất thích hợp.
Khu vực khảo sát nằm trong vùng có cấu trúc địa chất đơn giản chủ yếu là
bồi tích sông hồ hỗn hợp gồm đất sét pha, cát, sỏi, cuội. Trên cơ sở tài liệu
khoan, kết quả thí nghiệm hiện trường và kết quả thí nghiệm trong phòng, địa
chất của khu vực dự án từ trên xuống dưới địa tầng được phân bố như sau: