MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHO PHÙ HỢP VỚI ĐIỀU KIỆN KINH TẾ XÃ HỘI CỦA VIỆT NAM HIỆN NAY

MÔ
̣
T SÔ
́
GIA
̉
I PHA
́
P VÊ
̀
PHƯƠNG PHA
́
P XÂY DƯ
̣
NG HÊ
̣
THÔ
́
NG CHI
̉
SÔ
́
ĐA
́
NH GIA
́
THI
̣
TRƯƠ
̀
NG BÂ

́
T ĐÔ
̣
NG SA
̉
N
CHO PHU
̀
HƠ
̣
P VƠ
́
I ĐIÊ
̀
U KIÊ
̣
N KINH TÊ
́
XA
̃
HÔ
̣
I CU
̉
A
VIÊ
̣
T NAM HIÊ
̣
N NAY

1. Đánh giá chung về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá sự phát triển
của thị trường bất động sản ở Việt Nam
1.1 Tác dụng
Hệ thống chỉ số đánh giá sự phát triển của thị trường bất động sản ra đời, các nhà
hoạch định chiến lược sẽ có cơ sở đưa ra các dự báo chính xác của thị trường. Điều này
có tác dụng tốt đối với hầu hết các ngành trong nền kinh tế. Hiện tại, thị trường lên
xuống chủ yếu phụ thuộc vào việc mua bán theo tâm lý phong trào, dựa theo cảm tính,
thiếu cơ sở định lượng, định tính. Khi chỉ số thị trường bất động sản Việt Nam được áp
dụng, thị trường sẽ minh bạch hơn. Điều này có tác dụng tốt đối với hầu hết các ngành
trong nền kinh tế. Cụ thể như sau:
+ Đối với Chính phủ và các Bộ, Ngành
Chính phủ không cần theo dõi và can thiệp sát sao vào các hoạt động của thị
trường vì nó sẽ tự phát triển theo quy luật cung cầu và quy luật giá trị. Khi có các dự
báo về khả năng mất cân đối của thị trường bất động sản thì Chính phủ chỉ cần can
thiệp ở tầm vĩ mô, hoặc sử dụng các công cụ tài chính để đảm bảo thị trường hoạt động
lành mạnh, điều tiết sự nóng lạnh của thị trường.
Khi có những cơ sở để dự báo sự phát triển của thị trường, Chính phủ sẽ hạn chế
được việc ban hành các quy định khẩn cấp để điều tiết thị trường, góp phần giảm thiểu
rủi ro chính sách cho các nhà đầu tư.
+ Đối với Ngân hàng và các quỹ đầu tư
Khi chỉ số bất động sản ra đời, các ngân hàng sẽ có cơ sở đánh giá mức độ khả thi
của các dự án đầu tư xây dựng bất động sản. Các ngân hàng sẽ tính toán được số liệu đa
chiều để đánh giá giá trị thực của dự án hình thành trong tương lai, từ đó tính toán chính
xác hơn việc cân đối dòng tiền của các dự án nhằm tránh rủi ro nếu cho vay quá giá trị
thực của dự án. Hiện nay, việc đánh giá của các ngân hàng thường chỉ lệ thuộc chủ
quan vào các báo cáo của bên vay vốn và thông tin của thị trường tại thời điểm đó, hoàn
toàn thiếu thông tin, số liệu để dự đoán tình hình của thị trường trong một thời gian dài.
Do các khoản vay thường kéo dài cho nên nếu không dự báo được tình hình thì mức độ
rủi ro của ngân hàng sẽ rất cao.
+ Đối với các nhà đầu tư bất động sản

Họ sẽ tránh được việc đầu tư vào phân khúc thị trường nào được dự báo sẽ dư
thừa nguồn cung, hoặc có thể điều chỉnh thời gian triển khai dự án cho phù hợp với tình
hình nhu cầu thị trường.
+ Đối với dân chúng, người mua nhà ở
Người mua nhà có thể dựa vào các phân tích của các công ty tư vấn trên cơ sở các
thông tin của hệ thống chỉ số để có quyết định đúng đắn trong việc lựa chọn các sản
phẩm có giá trị phù hợp và lựa chọn đúng thời điểm mua nhà khi có nguồn cung tránh
thiệt hại khi mua nhà vào lúc nguồn cung đang căng thẳng.
+ Đối với các công ty trong ngành xây dựng
Các công ty trong ngành xây dựng có thể căn cứ vào các dự báo để dự đoán khối
lượng cung cầu để lên kế hoạch sản xuất và tồn trữ hàng hóa trong mức độ phù hợp
tránh dữ trữ thừa hoặc dữ trữ thiếu gây phát sinh chi phí.
+ Đối với các sàn giao dịch bất động sản
Các sàn giao dịch bất động sản có thêm thông tin để đánh giá mức độ giao dịch
thành công khi lựa chọn khách hàng công bố thông tin trên sàn giao dịch bất động sản
để tránh việc giao dịch trên sàn không thành công, ảnh hưởng đến uy tín của sàn.
+ Đối với các công ty tư vấn đầu tư, các nhà nghiên cứu thị trường
Các nhà tư vấn và nghiên cứu thị trường sẽ có nguồn thông tin cơ bản để lập các
báo cáo theo yêu cầu của Viện Nghiên cứu hoặc của khách hàng, tránh được việc tư vấn
theo cảm tính như hiện nay.
1.2. Ưu điểm
Thị trường bất động sản ở Việt Nam còn non trẻ vì nó cũng chỉ mới thực sự hình
thành từ những năm của thập kỷ 90, do đó nó còn bộc lộ nhiều điểm hạn chế. Để thị
trường có thể phát triển như các nước, cần có một hệ thống chỉ tiêu mô tả và đánh giá
thị trường, thông qua đó giúp chúng ta phân tích đánh giá đúng sự phát triển của thị
trường bất động sản, những thách thức đặt ra, dự báo xu thế phát triển đồng thời làm
căn cứ cho những cơ chế chính sách thúc đẩy thị trường phát triển một cách hiệu quả.
Vì thế từ năm 2008, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu và lên kế hoạch thí điểm xây
dựng một hệ thống chỉ số đánh giá thị trường trong đó có hai chỉ số quan trọng là chỉ số
giá bất động sản và chỉ số thị trường bất động sản.Việc tiến hành xây dựng chỉ số bất

động sản tạo điều kiện để xây dựng một công cụ, một thước đo phản ánh đúng thị
trường lành mạnh, cung cấp thông tin định hướng thị trường cho người tiêu dùng, nhà
đầu tư và giúp thị trường đi đúng hướng. Thị trường bất động sản hiện nay không hoạt
động theo quy luật cạnh tranh hoàn hảo do các bên đều thiếu thông tin. Bên cung mặc
dù có thể lợi dụng điều này để thổi giá bất động sản, nhưng ngược lại bên bán cũng bất
lợi vì khả năng lựa chọn đầu tư đúng phân đoạn thị trường và đúng thời điểm. Một số
công ty như CBRE, Vinaland, Vietress,…cũng đã đưa ra các số liệu thống kê nhưng
đều là số liệu tự thu thập, tổng hợp từ khách hàng của chính các công ty. Vì vậy số liệu
không đảm bảo mức độ chính xác cần thiết, vì không thể loại trừ trường hợp các công
ty đưa ra các con số không chính xác để làm lợi cho công ty của mình.Nên hầu hết các
số liệu được xây dựng từ trước cho đến nay đều mang tính chất tham khảo tương đối.
Các con số thống kê do Bộ Xây dựng chủ trì phối hợp với các cơ quan có chức
năng cùng tham gia nghiên cứu được tính toán và được công bố sẽ nói lên được hàng
hóa bất động sản nào đang tăng, hàng hóa bất động sản nào đang xuống, nhà đầu tư nên
đầu tư vào phân đoạn thị trường nào thì hiệu quả,…Từ đó sẽ có các quyết định đầu tư
phù hợp. Khi các hệ thống chỉ số này ra đời nó sẽ góp phần làm lành mạnh hóa thị
trường bất động sản, tình trạng đầu cơ, “bong bóng” …sẽ dần dần được đẩy lùi. Thị
trường bất động sản là một trong các thị trường quan trọng trong nền kinh tế bên cạnh
thị trường hàng hóa và tiêu dùng; thị trường tài chứng khoán; thị trường tài chính tiền
tệ. Hiện nay, tỷ trọng đóng góp của thị trường bất động sản chiếm tỷ lệ không nhỏ trong
cơ cấu GDP. Do đó, thị trường bất động sản phát triển thì mức độ ảnh hưởng của nó
đến các thị trường khác trong nền kinh tế là rất lớn.
1.3. Nhược điểm
Theo công bố của tập đoàn hàng đầu thế giới về quản lý tiền tệ và dịch vụ bất
động sản Jones Lang Laselle về chỉ số minh bạch thị trường bất động sản 2006( RETI_
Real Estate Transparency Index) đối với 56 quốc gia và vùng lãnh thổ, Việt Nam có chỉ
số minh bạch thị trường bất động sản thấp nhất thế giới(56/56 quốc gia được khảo sát)
và cả khu vực Châu Á(19/19 quốc gia).
Cuộc khảo sát chỉ số minh bạch thị trường bất động sản dựa vào các thuộc tính
sau:

+ Sự hiện diện các chỉ số về hoạt động đầu tư
+ Những thông tin về thị trường hiện có
+ Sự công khai thông tin tài chính và quản trị của các tổ chức công ty, các cơ quan
trên thị trường chứng khoán
+ Các yếu tố pháp luật và các quy định
+ Tiêu chuẩn đạo đức và tính chuyên nghiệp.
Nhưng cho đến nay thị trường bất động sản Việt Nam đã thoát đội sổ về tính minh
bạch. Vào tháng 7/2008, Tập đoàn Jones Lang LaSalle đã công bố bảng xếp hạng chỉ số
minh bạch của thị trường bất động sản toàn cầu. Theo đó, Việt Nam được đánh giá là
có cải thiện về tính minh bạch của thị trường bất động sản. Cụ thể năm 2008, Việt Nam
đã vươn lên vị trí 77/82 thị trường tham gia khảo sát. Do đó bây giờ không phải là quá
sớm hoặc quá muộn để tiến hành xây dựng hệ thống thông tin minh bạch, giúp định
hướng và phát triển thị trường bất động sản. Cần phải tiến hành xây dựng hệ thống
thông tin càng sớm càng tốt.
Trong quá trình tiến hành tính toán chỉ số thị trường bất động sản, dữ liệu quan sát
chưa đủ lớn để có thể làm đại diện cho thị trường bất động sản. Nên chăng, mở rộng
các quan sát trên phạm vi cả nước như thế con số tính toán sẽ thể hiện được sự phát
triển của cả thị trường.
Ở một số nước phát triển như Mỹ, Úc thị trường bất động sản phát triển nên việc
tính toán chỉ số thị trường bất động sản không gặp khó khăn. Nhưng thị trường bất
động sản ở Việt Nam chưa thực sự phát triển nên việc xác định hệ số gắn với các quan
sát để phù hợp với mức độ phát triển hiện nay của thị trường. Bên cạnh đó, cho đến nay
vẫn còn thiếu những quy luật có liên quan về công khai thông tin trên thị trường. Nhưng
khi Luật kinh doanh bất động sản ra đời và có hiệu lực sẽ hạn chế được vấn đề nêu ở
trên.
2. Một số kiến nghị và giải pháp về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá
thị trường bất động sản
2.1 Về công tác thống kê
Một trong những điểm yếu của thị trường bất động sản hiện nay là thông tin thiếu
cập nhất, thiếu tính chuẩn xác, thiếu công khai minh bạch dẫn đến bên cung thao túng

thị trường nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Việc xây dựng hệ thống thông tin là rất cần thiết.
Khi hệ thống thông tin bất động sản được thiết lập và vận hành ổn định thì Chính phủ
không cần phải tốn nhiều thời gian và công sức theo dõi và can thiệp vào các hoạt động
của thị trường, vì thị trường tự nó sẽ phát triển lành mạnh theo quy luật cung cầu và quy
luật giá trị. Chính phủ chỉ cần can thiệp ở tầm vĩ mô để bảo đảm sự hoạt động lành
mạnh của thị trường, hoặc sử dụng công cụ tài chính để điều tiết nóng, lạnh khi có dự
báo khả năng mất cân đối của thị trường. Nếu không có số liệu thì không thể dự báo,
nếu không có dự báo thì không thể có các tư vấn kịp thời cho các chính sách vĩ mô. Hệ
thống thông tin bất động sản chính là thước đo mức độ phát triển hiện tại và dự đoán
tương lai của thị trường để đảm bảo các chính sách có hiệu lực lâu dài và hiệu quả.
Để có thể xây dựng và vận hành hệ thống thông tin bất động sản thì Chính phủ
nên phân rõ người điều hành và nhiệm vụ này nên giao cho Bộ Xây dựng. Bên cạnh đó
Chính phủ cần có sự phân công rõ ra
̀
ng vơ
́
i ca
́
c Bộ, Ngành khác để phối hợp với Bộ
Xây dựng một cách nhịp nhàng hiệu quả.
Do đó:
a) Cần có sự hợp tác thực sự của tất cả các ngành có liên quan bao gồm:
Bộ Kế hoạch và đầu tư, Bộ Tài nguyên môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp,
Ngân hàng và Tài chính trong các việc sau:
+ Cung cấp nhân lực phù hợp với công việc để thiết lập một nhóm công tác trong
công việc xây dựng phương pháp, công thức, xử lý số liệu, và so sánh với thực tiễn,
+ Cung cấp số liệu chính thức, thường xuyên cập nhật về các vấn đề có liên quan
+ Thường xuyên tham gia góp ý, phản biện bổ sung những số liệu được cung cấp
và các số liệu được tính toán.
Cụ thể như sau:

* Đối với Bộ Kế hoạch và đầu tư
Có nhiệm vụ cung cấp cho Bộ Xây dựng số liệu liên quan đến :