GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP
VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI
I. Định hướng phát triển chung của ngân hàng
1. Các chỉ tiêu phấn đấu của chi nhánh ngân hàng nông nghiệp và phát
triển nông thôn Hoàng Mai.
Theo quyết định số 1378/QĐ/NHNN-NCCL ngày 06/09/2006 của Tổng giám
đốc ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam đề ra chỉ tiêu đề
án phát triển kinh doanh giai đoạn 2006 – 2010 cho chi nhánh ngân hàng
nông nghiệp và phát triển nông thôn Hoàng Mai như sau:
STT Chỉ tiêu 2006 2007 2008 2009 2010
1 Tổng nguồn vốn (% tăng trưởng) 32 30 30 30 26
Tiền gửi dân cư (% tổng nguồn vốn) 20 26 30 35 35
2 Tổng dư nợ (% tăng trưởng) 64 40 30 21 20
Nợ trung, dài hạn 30 30 32 34 35
3 Nợ xấu (%) 3 3 3 3 3
4 Chênh lệch lãi suất (%) 0.34 0.36 0.37 0.38 0.40
5 Thu ngoài tín dụng (%) 8 8 9 11 11
6 Chênh lệch thu-chi (% tăng trưởng hàng
năm)
20 20 20 20 20
(Nguồn: Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng
Mai)
Những chỉ tiêu phấn đấu của chi nhánh ngân hàng nông nghiệp và phát triển
nông thôn Hoàng Mai trong năm 2009
- Vốn huy động: Phấn đấu đạt 1.700 tỷ VNĐ ( trong đó ngoại tệ 7.5 triệu
USD). Trong đó nguồn vốn huy động từ dân cư là 400 tỷ VNĐ, chiếm
23.53% tổng nguồn vốn huy động.
- Dư nợ: Phấn đấu đạt 1.200 tỷ VNĐ (trong đó ngoại tệ là 13 triệu USD
và 1 triệu EUR) tăng 58,52% so với năm 2008, trong đó:
+ Tỷ trọng cho vay hộ sản xuất : 15%

+ Tỷ trọng cho vay DN vừa và nhỏ : 50,17%
1
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
+ Tỷ trọng cho vay DN lớn : 23,17%
+ Tỷ trọng cho vay dự án lớn : 11,67%
- Nợ xấu : Dưới 4,5%
- Phấn đấu có đủ quỹ thu nhập để chi lương tối đa theo quy định của
ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam.
- Trích và xử lí rủi ro theo đúng quy định của ngân hàng nông nghiệp và
phát triển nông thôn Việt Nam, hạn chế nợ tồn đọng phát sinh mới.
- Nhanh chóng thực hiện lộ trình hiện đại hoá ngân hàng để phát triển
cạnh tranh.
2. Các định hướng của hoạt động tín dụng trong Ngân hàng
- Chuyển dần đầu tư sang đối tượng khách hàng là các doanh nghiệp, dự
án vừa và nhỏ, hộ gia đình sản xuất hàng hoá, ngành, nghề kinh doanh có hiệu
quả. Thực hiện đồng tài trợ đối với những dự án lớn để phân tán rủi ro.
- Đặc biệt chú trọng đến công tác thẩm định, nâng cao chất lượng thẩm
định dự án. Đầu tư có chọn lọc vào các dự án thực sự hiệu quả.
- Tăng cường kiểm tra trước và sau khi vay để kiểm tra việc sử dụng vốn
vay, tình hình kinh doanh, tài chính và khả năng trả nợ của khách hàng để có
biện pháp quản lý vốn vay kịp thời.
- Thường xuyên đánh giá và phân loại khách hàng để xếp loại đúng và có
hướng đầu tư phù hợp, giảm thiểu rủi ro.
- Phân loại nợ , trích dự phòng, xử lý rủi ro theo đúng quy định. Xử lý dứt
điểm các khoản nợ xấu, làm lành mạnh hoá tài chính thông qua các biện pháp:
đôn đốc thu nợ, xử lý tài sản bảo đảm, xử lý rủi ro.
- Thực hiện tăng trưởng tín dụng gắn với tăng trưởng và an toàn nguồn
vốn.
2
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47

3. Định hướng phát triển cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói chung
và định giá bất động sản thế chấp nói riêng
Trong bối cảnh nền kinh tế mở, ngày càng nhiều các ngân hàng thành lập
và phát triển, nắm bắt tình hình nên Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển
nông thôn Việt Nam cũng có định hướng cho phát triển tín dụng nói chung và
phát triển hoạt động định giá nói riêng:
- Ngoài việc thực hiện công tác định giá theo các quy định của Nhà nước,
Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn cũng hoàn thiện hơn những
quy định, văn bản nghiệp vụ liên quan đến thẩm định tài sản bảo đảm riêng
của mình trên nền tảng của các văn bản pháp quy nhằm mở rộng tín dụng đặc
biệt nâng cao chất lượng tín dụng thẩm định. Thực hiện việc thẩm định bất
động sản nói chung và các dự án bất động sản nói chung một cách nhanh
nhạy, chính xác để đáp ứng kịp thời nhiệm vụ kinh doanh của ngân hàng và
nhu cầu vốn của xã hội.
- Không cho vay đối với các đơn vị kinh doanh kém hiệu quả, không chấp
nhận thế chấp đối với các bất động sản không hợp lệ (thiếu các giấy tờ pháp
lý liên quan đến bất động sản), bất động sản nằm trong khu vực quy hoạch.
- Thường xuyên tập huấn nâng cao trình độ nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ
tín dụng không chỉ về tín dụng mà còn phải thành thạo công tác định giá tài
sản bảo đảm đặc biệt là định giá bất động sản thế chấp vì lượng tài sản bảo
đảm vay vốn của ngân hàng chủ yếu là bất động sản, tài sản có giá trị lớn nhất
của cá nhân, tổ chức có thể đem thế chấp cũng chính là bất động sản. Đồng
thời cần làm tốt công tác kiểm tra, giám sát hoạt động định giá bất động sản
thế chấp.
- Ngân hàng tích cực tiếp cận với các tổ chức định giá khác có chuyên
môn sâu hơn để vừa hợp tác lại vừa học hỏi thêm kinh nghiệm định giá của
họ.
3
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
- Nhạy bén với thị trường, nắm bắt được sự biến động nhanh chóng của

thị trường đặc biệt là thị trường bất động sản, luôn cập nhập thông tin để tiến
hành định giá chính xác nhất.
- Xây dựng quy trình tiến hành công tác định giá hoàn chỉnh, phát triển hệ
thống công nghệ hỗ trợ tín dụng.
II. Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp
tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng
Mai
1. Về quy trình định giá
Hiện nay, trước nhu cầu vay vốn ngày càng nhiều và đa dạng, đòi hỏi
ngân hàng phải có được một quy trình định giá hoàn chỉnh. Định giá chính là
cơ sở để tiến hành việc cho vay vốn, vì thế có thể thấy được đây là hoạt động
có tính chất rát quan trọng. Quy trình định giá cần được tiến hành một cách
nghiêm túc và bài bản từ khâu tiếp nhận yêu cầu định giá cho đến khi hoàn
thành báo cáo định giá. Nếu có một quy trình chuẩn sẽ giúp cho cán bộ định
giá thực hiện công việc được nhanh chóng, thuận lợi và chính xác hơn.
Tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng
Mai hiện nay, các cán bộ định giá đều thực hiện quy trình định giá theo quy
định của ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam. Quy trình
này là tương đối hoàn chỉnh, tuy nhiên có một đặc điểm là việc thu thập thông
tin còn quá chú trọng đến tính pháp lí của tài sản mà không đặt vấn đề giá trị
thực của bất động sản trên thị trường là bao nhiêu. Điều này đem lại cho
khách hàng những thiệt thòi đáng kể. Vì khi đó bất động sản đem thế chấp có
thể không được đánh giá đúng giá trị của nó, trong khi ngân hàng thường chỉ
cho vay khoảng 50% giá trị định giá. Như thế có thể thấy khách hàng vay sẽ
không được vay đúng với giá trị thực của bất động sản đem thế chấp. Đây
cũng là một tồn tại lớn trong ngành ngân hàng ở nước ta hiện nay, nó được ví
như là hình thức “vừa đá bóng vừa thổi còi”. Thêm nữa, định giá bất động sản
4
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
thế chấp tại chi nhánh dựa vào bảng giá đất ban hành hàng năm nên một điều

chắc chắn là không phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trường. Cả
2 thực tế này đều dẫn đến thực trạng là quyền lợi khách hàng bị thiệt hại và
ngân hàng cũng có những thiệt hại đáng kể. Vì thế cần đưa ra những quy định
và quy trình cụ thể chính xác hơn nữa, cso thể cố gắng đưa bất động sản đến
gần với giá trị thực của nó trên thị trường để đảm bảo lợi ích của cả khách
hàng và ngân hàng.
Cán bộ định giá vẫn thường định giá mang tính chủ quan cao, thường bỏ
qua một số bước trong quy trình. Thị trường bất động sản là thị trường luôn
luôn biến động, vì vậy bằng chứng từ thị trường là thông tin hết sức quan
trọng. Do đó trong quá trình định giá các cán bộ định giá nên sử dụng triệt để
các bằng chứng thị trường để kết quả định giá khách quan.
Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai
nói riêng và Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn nói chung nên
tham khảo thêm quy trình định giá tại các công ty chuyên định gái, tại các
ngân hàng thương mại khác. Sau đó lựa chọn cho phù hợp với điều kiện của
mình, để có được quy trình chuẩn nhất.
Báo cáo thẩm định là văn bản hết sức quan trọng. Đó là kết quả cuối
cùng của quá trình thẩm định và là phần quan trọng nhất. Vì thế trong báo cáo
định giá nên đưa ra một số điểm rõ ràng như : việc định giá là rõ ràng, minh
bạch; người định giá không làm chứng nếu có xảy ra tranh chấp trước toà;
thông tin có được là khách quan nhưng không dám đảm bảo là chính xác; phải
ghi rõ thời điểm báo cáo định giá có hiệu lực…
2. Về việc vận dụng các phương pháp định giá
Tại ngân hàng, chủ yếu trong bất động sản thế chấp là nhà ở dân cư vì
thế được chia ra chủ yếu là bất động sản có công trình và đất. Với mỗi loại bất
động sản đều đưa ra những hướng dẫn cụ thể trong quá trình định giá. Tại
ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn hiện nay, phương pháp được
sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương
5
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47