HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI

Website: Email : Tel : 0918.775.368
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN
~~~~~~*~~~~~~
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Đề tài:
HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ
PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI
Sinh viên thực hiện : ĐINH THỊ CHÂU
Chuyên ngành : KD BẤT ĐỘNG SẢN
Lớp : KD BẤT ĐỘNG SẢN 47
Khoá : 47
Hệ : CHÍNH QUY
Giáo viên hướng dẫn : TS. NGUYỄN THẾ PHÁN
HÀ NỘI - 2009
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
MỤC LỤC
MỤC LỤC........................................................................................................2
LỜI MỞ ĐẦU..................................................................................................1
CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP......................................................................................................4
I. BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP...............................................................4
1. Khái niệm bất động sản.........................................................................4
2. Khái niệm bất động sản thế chấp..........................................................5
3. Đặc điểm của bất động sản thế chấp.....................................................6
4.Vai trò của bất động sản thế chấp..........................................................6
4.1. Đối với chủ sở hữu bất động sản..................................................6
4.2. Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng).............7
4.3. Đối với nền kinh tế........................................................................7

5. Các quy định về bất động sản thế chấp của Ngân hàng nông nghiệp và
phát triển nông thôn Việt Nam .................................................................8
II. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP..........................................9
1. Khái quát chung về định giá bất động sản............................................9
1.1. Khái niệm......................................................................................9
1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản .....................................10
1.3. Vai trò của định giá bất động sản...............................................12
1.4. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.............13
1.5. Căn cứ định giá bất động sản.....................................................16
1.6. Các nguyên tắc trong định giá bất động sản...............................17
1.7. Các phương pháp định giá bất động sản....................................20
2. Định giá bất động sản thế chấp...........................................................22
2.1. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp..................................22
2.2. Đặc điểm định giá bất động sản thế chấp...................................23
2.3. Vai trò của định giá bất động sản thế chấp.................................23
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
2.4. Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp......................23
2.5. Quy trình hoạt động định giá bất động sản thế chấp..................35
CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG
THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI...........................................................37
I. Đặc điểm tình hình Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn
chi nhánh Hoàng Mai có ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động
sản thế chấp................................................................................................37
1. Giới thiệu.............................................................................................37
1.1.Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông
thôn chi nhánh Hoàng Mai................................................................37
1.2. Phòng tín dụng của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông
thôn chi nhánh Hoàng Mai................................................................38

2. Thuận lợi trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân
hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai.........40
3. Khó khăn trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân
hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai.........41
II. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NỒNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG
THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI.......................................................42
1. Khái quát tình hình định giá................................................................42
2. Các quy định của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi
nhánh Hoàng Mai về định giá bất động sản thế chấp.............................45
2.1. Các loại bất động sản ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông
thôn chi nhánh Hoàng Mai nhận thế chấp.........................................45
2.2. Một số quy định cụ thể của ngân hàng Nông nghiệp và phát triển
nông thôn chi nhánh Hoàng Mai về tiêu chuẩn định giá....................46
2.3. Thủ tục hợp đồng thế chấp bất động sản....................................51
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
2.4. Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp...................................52
2.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia thế chấp................53
3. Thực trạng hoạt động định giá............................................................56
3.1. Quy trình định giá tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông
thôn chi nhánh Hoàng Mai................................................................56
3.2. Phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng nông
nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai.......................60
4. Đánh giá chung ..................................................................................70
4.1.Ưu điểm.......................................................................................70
4.2. Nhược điểm.................................................................................70
III. VẤN ĐỀ ĐẶT RA...............................................................................72
CHƯƠNG III : GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ

PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI.....................73
I. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CHUNG CỦA NGÂN HÀNG.........73
1. Các chỉ tiêu phấn đấu của chi nhánh ngân hàng nông nghiệp và phát
triển nông thôn Hoàng Mai.....................................................................73
2. Các định hướng của hoạt động tín dụng trong Ngân hàng..................74
3. Định hướng phát triển cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói
chung và định giá bất động sản thế chấp nói riêng.................................75
II. MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP
VÀ PHẢT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI..........76
1. Về quy trình định giá...........................................................................76
2. Về việc vận dụng các phương pháp định giá......................................79
2.Về vấn đề nhân sự................................................................................80
4. Về việc xây dựng hệ thống thông tin..................................................81
5. Về cơ chế quản lí.................................................................................82
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
III. KIẾN NGHỊ........................................................................................83
1. Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.................................83
2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước....................................................85
3. Kiến nghị với Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt
Nam.........................................................................................................86
KẾT LUẬN....................................................................................................87
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................88
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1 : Tình hình cho vay bằng tài sản thế chấp...................................42
Bảng 2.2 : Hệ số giá trị đất so với mặt tiền của đất không phải mặt tiền.46
Bảng 2.3 : Đơn giá đất thẩm định theo diện tích........................................46

Bảng 2.4 : Đơn giá đất thẩm định theo hình dạng......................................47
Bảng 2.5 : Đơn giá đất thẩm định theo vị trí...............................................47
Bảng 2.6 : Xác định giá trị công trình trên đất...........................................48
Bảng 2.7 : Thông tin về các bất động sản so sánh......................................63
Bảng 2.8 : Bảng tính giá trị bất động sản mục tiêu....................................66
Bảng 3.1 : Chỉ tiêu đề án phát triển kinh doanh giai đoạn 2008 – 2010...72
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Tên hình vẽ Trang
Hình 2.1 : Sơ đồ cơ cấu nhân sự của Ngân hàng nông nghiệp và
phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai
37
Hình 2.2 : Tỉ lệ dư nợ của bất động sản thế chấp 43
Hình 2.3 : Sơ đồ vị trí tương đối của bất động sản mục tiêu với
các bất động sản so sánh
64
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong thời gian năm 2007, 2008 chúng ta được chứng kiến một loạt sự
bùng nổ của các ngân hàng thương mại. Nếu như vào khoảng những năm
2005 chúng ta chỉ thấy sự xuất hiện các chi nhánh của 4 ngân hàng thương
mại Nhà nước, thì hiện nay là hơn 20 ngân hàng thương mại. Với số lượng
lớn các ngân hàng như thế, để có thể đứng vững và phát triển trên thị trường,
các ngân hàng buộc phải cạnh tranh. Từ đó kéo theo sự phát triển của rất
nhiều nghiệp vụ tín dụng, có thể kể đến như nghiệp vụ định giá tài sản thế
chấp. Nếu như trước đây nghiệp vụ này không được quan tâm nhắc đến nhiều
thì nay đã được chú ý nhiều hơn, bên cạnh lãi suất thì việc xác định lượng vốn

cho vay cũng là một trong những cách để thu hút khách hàng đến với ngân
hàng. Tại các ngân hàng ở Việt Nam hiện nay, nghiệp vụ định giá tài sản thế
chấp đã có các văn bản quy định rõ ràng. Từ năm 2003, Ngân hàng Nhà nước
đã yêu cầu các ngân hàng ban hành các hướng dẫn thực hiện các quy định về
bảo lãnh tín dụng trong hệ thống của mình.
Khảo sát về thực tiễn hoạt động cho vay gần đây nhất của công ty tài
chính Quốc tế (IFC) và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngân
hàng đều muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp cho các khoản vay
thương mại. Tính đến cuối tháng 4/2008 theo thống kê cuả Ngân hàng Nhà
nước cho biết hiện có khoảng 135.000 tỉ đồng cho vay trực tiếp từ hệ thống
ngân hàng vào bất động sản, chiếm khoảng 10,8% tổng dư nợ cộng với gần
500.000 tỉ đồng tài sản cho vay thế chấp bằng bất động sản tại Việt Nam. Như
vậy có thể thấy tại các ngân hàng hiện nay trong hình thức cho vay vốn có tài
sản đảm bảo, thì bất động sản là tài sản được đem ra đảm bảo nhiều nhất.
Là sinh viên được học về định giá bất động sản, nay đang thực tập tại chi
nhánh Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai, nên em
muốn tìm hiểu kĩ hơn về quy trình định giá thế chấp bất động sản tại đây.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
1
Website: Email : Tel : 0918.775.368
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu đề tài này nhằm hệ thống hoá cở sở khoa học về định giá nói
chung và định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nói riêng.
Nghiên cứu để đánh giá được thực trạng về hoạt động định giá bất động
sản thế chấp tại ngân hàng, thấy được những bất cập còn tồn tại trong quy
trình định giá thế chấp bất động sản.
Từ đó, đề xuất những giải pháp để hoàn thiện quy trình định giá bất động
sản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn
Hoàng Mai.
3. Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu của đề tài là về hoạt động định giá bất động sản thế
chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng
Mai tại Hà Nội trong các năm 2006, 2007, 2008.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng là:
• Các phương pháp chung : + Duy vật biện chứng
+ Duy vật lịch sử
• Các phương pháp riêng : + Phương pháp thống kê
+ Phương pháp phân bổ
+ Phương pháp điều tra
+ Phương pháp khảo sát
+ Phương pháp tổng hợp
Các phương pháp được sử dụng chủ yếu cho hoạt động nghiên cứu là phương
pháp điều tra và phương pháp tổng hợp.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
2
Website: Email : Tel : 0918.775.368
5. Kết cấu chuyên đề
Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo, nội dung
chuyên đề nghiên cứu được chia làm 3 chương:
Chương I: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản thế chấp
Chương II: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại chi
nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai
Chương III: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất
động sản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông
thôn Hoàng Mai
Em xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Thế Phán và các anh chị trong
phòng tín dụng ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh
Hoàng Mai đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47

3
Website: Email : Tel : 0918.775.368
CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
I. BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1. Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc
từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong
lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người
trên mảnh đất. bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây
trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,
những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động
sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống
pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm
phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai
khái niệm bất động sản và động sản”.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác
do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định
cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất
động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Hơn
nữa, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
4
Website: Email : Tel : 0918.775.368

Ở mỗi quốc gia chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy đất đai là nguồn tài
nguyên, là của cải vô cùng quý giá. một vật được công nhận là bất động sản
khi và chỉ khi nó đáp ứng đủ 5 điều kiện sau đây :
• Thứ nhất: phải là tài sản, tức là nó là một yếu tố vật chất có thực và có
ích cho con người.
• Thứ hai: không thể di dời được hoặc di dời hạn chế để tính chất, công
năng , hình thái của nó không thay đổi.
• Thứ ba: phải tồn tại lâu dài.
• Thứ tư: có thể đo lường được bằng giá trị.
• Thứ năm: được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người.
2. Khái niệm bất động sản thế chấp
Bất động sản thế chấp là bất động sản được sử dụng vào mục đích thế
chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thoả mãn
nhu cầu vốn của chủ sở hữu bất động sản.
Bất động sản thế chấp là tài sản có thể đem làm tài sản đảm bảo vì: Cũng
như trong khái niệm về bất động sản được nhắc đến trong điều 174 Bộ luật
dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, trong hoạt động tín
dụng của các ngân hàng, người ta coi bất động sản là những tài sản không thể
di dời được. Vậy bất động sản thế chấp có thể là nhà ở, là các cơ sở sản xuất
kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… và các tài sản
khác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng (đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy chỉ thế chấp giá trị quyền sử
dụng đất). Ngoài ra còn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và
các khoản tiền phát sinh từ bất động sản thế chấp. Tất cả các bất động sản
thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhân đều có thể được thế
chấp để vay vốn.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
5
Website: Email : Tel : 0918.775.368
3. Đặc điểm của bất động sản thế chấp

• Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, đồng thời lại chịu tác động
khá lớn của thị trường. Trong thế chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng,
giá trị của bất động sản thế chấp luôn luôn được định giá thấp hơn giá trị thị
trường tại thời điểm thế chấp. Thông thường giá trị bất động sản thế chấp chỉ
được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, vì
vậy mức giá có thể là thấp nhất.
• Do đặc điểm của bất động sản là không thể di dời, nên bất động sản
đem thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên
quan đến bất động sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
Đặc điểm này cũng được quy định bởi hiện nay ở nước ta đất đai là thuộc
quyền sở hữu của toàn dân, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà
không có quyền sở hữu đất. Tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp khác
với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố là hiện vật còn bất động sản thế chấp chỉ
là các quyền về bất động sản.
• Vì thế chấp bất động sản bản chất là thế chấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, hoặc quyền sở hữu nhà nên trong thời gian thế chấp người
chủ bất động sản vẫn được sử dụng, khai thác bất động sản đó nhưng không
được và cũng không thể trao đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị
trường. Như vậy khi đem thế chấp bất động sản tại ngân hàng thì người chủ
của bất động sản chỉ còn quyền sử dụng mà đã không còn quyền định đoạt và
chiếm hữu.
4.Vai trò của bất động sản thế chấp
4.1. Đối với chủ sở hữu bất động sản
Thế chấp bất động sản là hình thức đem bất động sản làm tài sản đảm bảo
để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Như vậy giúp người chủ sở hữu vẫn có
thể sử dụng bất động sản trong thời gian thế chấp đồng thời lại có thêm lượng
vốn cần thiết sử dụng cho mục đích mà họ đang muốn thực hiện. Đây là một
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
6
Website: Email : Tel : 0918.775.368

hình thức huy động vốn khi cần thiết hiệu quả, nhanh chóng đối với các cá
nhân và tổ chức.
Tuy nhiên, các tổ chức cá nhân khi sử dụng hình thức này cũng thường
gặp phải một khó khăn và vướng mắc rất lớn, đó là bất động sản khi đem đi
thế chấp thường chỉ được các ngân hàng định giá ở mức giá rất thấp, là giá
khi thị trường trầm lắng nhất. Như vậy giá trị của bất động sản không được
đánh giá chính xác, gây thiệt thòi cho cá nhân và tổ chức khi vay vốn.
4.2. Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng)
• Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh tài chính. Vì vậy luân chuyển
tiền tệ là hoạt động chính. Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và nhận thế
chấp tài sản nói chung là một trong những hoạt động giúp luân chuyển tiền tệ
đều đặn, để từ đó hoạt động của ngân hàng có thể diễn ra bình thường.
• Nhận thế chấp bất động sản có thể làm tăng lượng vốn dự trữ bằng tài
sản của ngân hàng (bất động sản), sinh ra lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay mà
người thế chấp phải trả cho ngân hàng).
• Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và tài sản bảo đảm nói chung đều
có thể nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, đồng thời
phòng ngừa rủi ro khi phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện
được hoặc xảy ra các rủi ro không lường trước.
4.3. Đối với nền kinh tế
Thế chấp bất động sản và nhận thế chấp bất động sản là hoạt động giúp
cho các ngân hàng hoạt động tốt. Không những thế, việc các ngân hàng tạo
điều kiện cho các tổ chức, cá nhân được vay vốn để kinh doanh hay mở rộng
kinh doanh đã thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ cho nền kinh tế. Từ đó giúp
phát triển thị trường tài chính, tiền tệ. Sự bình ổn và phát triển của thị trường
này có tác động rất lớn tới sự ổn định và phát triển của toàn bộ nền kinh tế.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
7
Website: Email : Tel : 0918.775.368
5. Các quy định về bất động sản thế chấp của Ngân hàng nông

nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam
Theo quyết định số 1300/QĐ-HĐQT-NHN
o
-TDH
o
ngày 03/12/2007 “Về
việc ban hành Quy định thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hệ
thống Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam”
Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chỉ nhận thế
chấp các bất động sản sau:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất.
Giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 79/NĐ-CP ngày
1/11/2001 của chính phủ:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, được nhà
nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị
quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn với đất để vay vốn hoạt
động sản xuất kinh doanh.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thế chấp giá trị quyền sử dụng
đất như ở trên, thì cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất khi có một
trong các điều kiện sau:
 Đất do Nhà nước giao có thu tiền.
 Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp pháp.
 Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê
hoặc cho nhiều năm mà thời hạn cho thuê đất đã được trả tiền còn lại phải
trên 1 năm. Riêng đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thế chấp
giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất trong thời hạn thuê đất,
thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 05 năm. Thời hạn cho vay phải phù hợp với
thời hạn thuê còn lại.

Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
8
Website: Email : Tel : 0918.775.368
 Trong trường hợp tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,
làm muối, hoặc được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì
chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó.
+ Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất như nêu ở
trên thì cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Các bất động sản thế chấp không có tranh chấp, đầy đủ pháp lý.
Đối với tài sản thế chấp mức cho vay tối đa bằng 75% giá trị tài sản bảo
đảm. Riêng mức cho vay tối đa với giá trị quyền sử dụng đất do Tổng Giám
đốc quy định cụ thể từng thời kỳ trong phạm vi mức nói trên.
II. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1. Khái quát chung về định giá bất động sản
1.1. Khái niệm
Theo điều 174 - Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN
Việt Nam : Bất động sản là tài sản không thể di dời được hay nói cách khác
bất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai, đó là những
vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời
đất hoặc khi dịch chuyển sẽ bị hư hại ( tính chất, công năng, hình thái) hoặc
tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp
ghép.
Định giá bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học, xác định giá trị
của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính
đến các đặc điểm của bất động sản và những yếu tố kinh tế tiềm ẩn trong thị
trường bất động sản, kể cả lĩnh vực đầu tư thay thế.
Tính khoa học được thể hiện thông qua việc phân tích các dữ liệu, sử
dụng công cụ toán học đưa ra giá trị bất động sản.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47

9
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Tính nghệ thuật là người định giá phải có kĩ năng nắm vững các thông
tin, trợ giúp cho quá trình định giá và hình thành những quan điểm riêng.
Mục đích cụ thể là quyết định giá của từng bất động sản cụ thể.
Thời điểm cụ thể : trong quy định của pháp luật, giá trị của tài sản chỉ
có giá trị pháp lí tại một thời điểm cụ thể (ngày cụ thể).
1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản
Giá trị bất động sản trong thị trường bất động sản rất quan trọng và
phức tạp bởi mức giá trị bất động sản cụ thể lại phụ thuộc rất nhiều vào vị thế
của đất đai, mục đích sử dụng, hiệu quả sử dụng, tính khan hiếm của loại hàng
hoá này, tâm lý tiêu dùng và nhiều yếu tố khác... Nhưng những yếu tố này cần
phải được phân tích, xử lý và đánh giá đúng với giá trị thực của nó nhằm phục
vụ cho việc tư vấn trong nhiều lĩnh vực như thế chấp, mua và bán, liên doanh,
liên kết... Để thực hiện được công việc đánh giá và tư vấn ấy phải là một
người được đào tạo, có chuyên môn, nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp. Việc
xác định giá trị bất động sản phải tuân theo các nguyên tắc, phương pháp, quy
định của Nhà nước. Bên cạnh đó, đất đai là một tài sản có giá trị lớn và là
thành phần cơ bản tạo nên bất động sản đối với mỗi quốc gia, do đó Nhà nước
cần phải có những biện pháp quản lý hiệu quả nhất tạo cho thị trường bất
động sản ngày càng phát triển lành mạnh và một trong những biện pháp hữu
hiệu ấy chính là hoạt động có hiệu quả của tổ chức tư vấn thẩm định giá. Vì
vậy tổ chức thẩm định giá bất động sản cần thiết hình thành và phát triển
nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội, tạo điều kiện cho Nhà nước quản lý tốt hoạt
động của thị trường bất động sản, thúc đẩy và đưa thị trường bất động sản
hoạt động một cách ổn định và ngày một lành mạnh hơn. Cần ban hành các
văn bản pháp luật liên quan đến công tác quản lý thị trường bất động sản giúp
cho thị trường bất động sản hoạt động thông suốt, thể hiện tính thị trường
trong giao dịch bất động sản, và bên cạnh đó thúc đẩy ngành định giá nói
chung và ngành định giá bất động sản nói riêng phát triển bền vững.

Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
10
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Tại tất cả các thị trường, đặc biệt tại thị trường có giá trị lớn như bất
động sản, nếu không được định giá thì rất dễ sinh tiêu cực. Người ta đẩy giá
mua lên để chia nhau kiếm lời, thậm chí người ta hạ giá bán tài sản nhà nước
xuống để kiếm lời. Cho nên định giá làm một việc là xác định giá trị hàng hóa
theo nguyên lý của thị trường, từ đó đưa mức giá giao dịch mua bán xác thực
với thị trường. Định giá còn góp phần vào tư vấn để đầu tư kinh doanh bất
động sản một cách có hiệu quả.
Định giá là tổ hợp khoa học và nghệ thuật, nó bao gồm sự nhạy cảm đối
với thị trường và kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng. Ngay cả
với thẩm định viên chuyên nghiệp có kiến thức thị trường và phương pháp
định giá có hệ thống, cũng không thể tách rời mục tiêu của định giá.
Định giá là cần thiết khi phải đưa ra một quyết định liên quan đến bất
động sản, như trong các tình huống sau:
• Chuyển giao quyền sở hữu :
+ Để giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được.
+ Để giúp cho người mua quyết định giá mua.
+ Đối với việc trao đổi tài sản, các bên cần biết giá trị của các tài sản
để tiến hành việc trao đổi.
• Tài chính và tín dụng :
+ Để biết được giá trị vật thế chấp được dưa ra cho một cầm cố.
+ Để bảo hiểm tài sản cho bạn, công ty bảo hiểm sẽ cần chứng minh
giá trị tài sản của bạn.
• Cho thuê theo hợp đồng :
Để giúp trong việc đặt ra mức tiền thuê và các điều khoản cho thuê.
• Phát triển tài sản và đầu tư :
+ Để so sánh với tài sản đầu tư khác.
+ Để quyết định khả năng thực hiện như thế nào và khả năng thị

trường của một đề nghị phát triển sẽ như thế nào.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
11
Website: Email : Tel : 0918.775.368
• Định giá tài sản công ty :
+ Để xác định giá trị cho công bố tài chính hàng năm của công ty, và
cho vấn đề vốn khi công ty được tạo lập lần đầu.
+ Trong việc hợp nhất, chiếm hữu và thanh lý các công ty, giá trị tài
sản thuộc về công ty cần được biết.
• Các định giá theo pháp luật :
+ Để tìm ra giá trị hàng năm cho các mục đích thuế tài sản.
+ Để xác định giá trị bồi thường khi xảy ra sự chiếm hữu bắt buộc.
+ Để tính toán chi phí phát triển phải trả đối với Chính Phủ cho một
sự phát triển.
+ Để tính toán thuế khi một tài sản được bán, và thuế tài sản khi
người chủ sở hữu qua đời.
1.3. Vai trò của định giá bất động sản
Định giá bất động sản có thể được coi là trái tim của tất cả các hoạt động
bất động sản. Mở rộng ra trong thực tế có thể coi định giá là trái tim của tất cả
hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh doanh
đều chịu sự tác động bởi khái niệm giá trị, mà định giá có thể hiểu một cách
đơn giản là xác định giá của tài sản ở trên thị trường. Định giá có vai trò quan
trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan tới việc mua,
bán, đầu tư, phát triển, quản lí, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố
và kinh doanh tài sản cố định. Dịch vụ của nhà định giá phục vụ bất kì người
nào quan tâm đến đất đai và nhà ở. Chẳng hạn, nhà định giá có thể được yêu
cầu tư vấn cho người bán về giá bán tài sản của mình; cho một người thuê nhà
về tiền thuê nhà hàng năm mà họ phải trả; cho một người nhận đồ thế chấp về
giá trị của vật đảm bảo và về số tiền cho vay theo giá trị của vật thế chấp mà
người đó giao cho người đi vay; và tư vấn cho người bị sức ép bán bắt buộc

về giá bồi hoàn.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
12
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Việc phải hiểu rõ mục đích, yêu cầu cần thiết của định giá là yếu tố sống
còn đối với một nhà định giá, và giá trị của một lợi ích cụ thể trong tài sản bất
động sản không phải luôn giống nhau với tất cả mọi mục đích. Tuy nhiên
trong đa số các trường hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu của các nhà định giá là
đánh giá giá trị thị trường; nghĩa là tổng số tiền vốn của cải hay tiền thuê hàng
năm sẽ được yêu cầu hay phải trả cho một lợi ích cụ thể trong tài sản vào một
thời điểm cụ thể, trên những điều kiện cụ thể và tuân theo đúng pháp luật.
1.4. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản
1.4.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá trị của bất động sản
 Yếu tố tự nhiên:
- Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản
mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất
 Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến
trúc hay loại hình bất động sản
 Hình dáng lô đất: lô đất có hình dáng vuông vức, phù hợp
hay méo mó tóp hậu.
 Quy mô đất: Tổng thể diện tích và các ràng buộc xây dựng
cải tạo liên quan
 Hình thức kiến trúc bên ngoài bất động sản: Có phù hợp
với thị hiếu hay không
 Địa hình bất động sản tọa lạc: Cao hay thấp so với các bất
động sản lân cận và các vùng lân cận
 Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: Phù hợp với mục
đích sử dụng đất hay không, chi phí cải tạo lớn hay nhỏ
 Tình trạng môi trường: môi trường trong lành, ít bụi, ít ôi

nhiễm thì sẽ làm tăng giá bất động sản
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
13
Website: Email : Tel : 0918.775.368
 Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Phụ thuộc
vùng địa lý nơi bất động sản tọa lạc, hướng của bất động sản
 Yếu tố kinh tế: Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường,
giá một bất động sản trả tiền ngay chắc chắn là sẽ thấp hơn giá bán một bất
động sản tương tự với cách trả góp, và ngay cả giá trả góp với các điều kiện
trả góp khác nhau cũng khác nhau. Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian
chuyển giao bất động sản, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc
mua bán bất động sản cũng cần được xem xét và phân tích trong quá trình
định giá bất động sản, và đặc biệt là yếu tố thời điểm cần được xem xét kỹ.
Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản cũng ảnh hưởng đến giá trị của
bất động sản như thu nhập hàng năm từ bất động sản.
 Yếu tố pháp luật:
 Tình trạng pháp lý của bất động sản: Kiểm tra xem xét
mức độ hoàn chỉnh về hồ sơ pháp lý của bất động sản, các nghĩa vụ tài chính
có liên quan đến quyền sử dụng đất.
 Quy hoạch sử dụng đất gắn liền với bất động sản: Có nằm
trong diện giải tỏa hay không, mục đích sử dụng của bất động sản có đúng với
quy hoạch của vùng, địa phương và nhà nước hay không
 Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động
sản: Thủ tục giấy tờ và các hạn chế
 Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình
xây dựng khác gắn với bất động sản (tình trạng tranh chấp có vấn đề gì
không)
 Yếu tố về tâm lý xã hội:
 Tình trạng của những người sống trong cùng một nhà ở: về
công việc, về sức khỏe

 Tình hình kinh doanh của người đang sử dụng bất động sản
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
14
Website: Email : Tel : 0918.775.368
 Tính chất phong thủy của bất động sản: bất động sản có
hướng phù hợp với tuổi của người mua, vị trí địa lý, hướng gió hướng nắng...
1.4.2. Các yếu tố liên quan đến thị trường
- Tính hữu ích của bất động sản: bất động sản có tác dụng gì đối với xã
hội hay ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến thị trường bất động sản
- Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường: loại hình bất động sản có
được thị trường quan tâm hay không
- Tình trạng khan hiếm của loại bất động sản trên thị trường
- Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được của bất động sản
1.4.3. Các yếu tố chung bên ngoài
 Các yếu tố pháp lý, nhà nước và chính trị:
- Chính sách tài chính áp dụng đối với người được nhà nước giao đất,
cho thuê đất và đối với người được nhận quyền sử dụng đất
- Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động
sản
- Các chính sách thuế của nhà nước về bất động sản
 Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô:
- Tình trạng cung – cầu bất động sản trong khu vực
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu
vực
- Các điều kiện thị trường bất động sản trong khu vực
- Hiện trạng vùng lân cận: Đường xá, an ninh, thông tin liên lạc...
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng so với cả nước
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng
- Khả nằng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng
- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

- Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng
- Tỷ lệ thuê và mức thuế suất
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
15
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Mức độ lạm phát chung
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín
dụng trong vùng
 Các yếu tố về xã hội
- Mật độ dân số
- Đặc điểm khu dân cư
- Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong khu vực
- Dịch vụ giáo dục, y tế trong khu vực
- Tình hình an ninh trong khu vực
1.5. Căn cứ định giá bất động sản
• Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo lên bất
động sản.
- Số lượng lao động, chất lượng lao động, tư liệu lao động
- Quy mô và vị trí của bất động sản.
• Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản
- Chi phí cơ hội là chi phí ròng của các cơ hội không được lựa chọn
hoặc các lựa chọn bị bỏ qua.
- Nhà đầu tư là người lựa chọn một đầu tư tốt nhất đáp ứng yêu cầu của
họ.
- Chi phí cơ hội phải gánh chịu ở nhiều hình thức khác nhau. Xác định
chi phí cơ hội có ý nghĩa cụ thể trong việc ước lượng tỷ suất sinh lợi dự kiến
của bất động sản.
- Sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động sản được hình thành bởi các
lĩnh vực cạnh tranh nhau trên thị trường.
• Sự thay đổi trong nền kinh tế.

- Thay đổi trong chính sách đất đai, nhà ở.
- Sự biến động của thị trường bất động sản.
- Sự thay đổi trong nhu cầu vật chất, văn hoá, tinh thần của người dân.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
16
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Sự thay đổi trong thị hiếu của người tiêu dùng.
• Sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào khu vực
- Sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư
- Sự phù hợp giữa các bộ phận cấu thành trong bất động sản và giữa bất
động sản với bất động sản xung quanh.
- Sự đóng góp của bất động sản làm phát triển giá trị của bất động sản
xung quanh.
• Các yếu tố cấu thành tạo nên giá trị bất động sản
Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên bất động sản gồm: Quy mô, vị trí và
quyền, quyền lợi pháp lý của bất động sản.
• Khả năng cạnh tranh
- Cạnh tranh trong sử dụng cao nhất, tốt nhất:
- Cạnh tranh trong cung- cầu, giữa cung- cầu.
• Căn cứ vào các lợi ích trong tương lai của bất động sản sẽ mang lại.
Giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích trong
tương lai của bất động sản. Dự kiến giá trị tương lai của bất động sản cần
được tính đến trong định giá.
1.6. Các nguyên tắc trong định giá bất động sản
Công việc định giá cần tuân thủ 10 nguyên tắc sau :
1.6.1.Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất một tài sản là được phép sử
dụng về vật chất và theo pháp luật để tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần
lớn nhất vào ngày thẩm định giá. Nguyên tắc của việc sử dụng cao nhất và tốt
nhất là:

+ Không gian đô thị (đất đai và những công trình xây dựng) có xu
hướng được đặt ở mức sử dụng cao nhất và tốt nhất trong một thị trường cạnh
tranh.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
17
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ Đất đai được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại ngày thẩm định giá
có khả năng tạo ra thu nhập lớn nhất.
1.6.2. Sử dụng phù hợp
Sử dụng phù hợp là cả hai yếu tố địa điểm và công trình xây dựng phải
phù hợp với không gian xung quanh nơi nó đang toạ lạc.
1.6.3. Nguyên tắc thay thế
Khi có hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức
giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ hấp dẫn người mua và khả năng bán được trước
là rất cao.
Giới hạn trên của giá trị bất động sản có xu hướng được tạo ra bởi chi
phí mua một bất động sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện là
không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Khi đó, một
người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản thay thế
như vậy trong thị trường mở.
1.6.4. Nguyên tắc đóng góp
Giá trị một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành một tài sản
phụ thuộc vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn
bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của tài
sản là bao nhiêu (xét trên cả giá trị và năng suất tạo ra).
Những thay đổi trong một công trình đang tồn tại hay một phần của một
công trình chỉ có thể được biện minh nếu có sự tăng lên của luồng tiền mặt,
thể hiện cho lãi thực trên vốn đầu tư bổ sung.
1.6.5. Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của bất động sản được xác định bởi quan hệ cung - cầu trên thị

trường. Mối quan hệ cung - cầu phụ thuộc vào độ co giãn cung - cầu. Trên thị
trường giá cả có xu hướng thay đổi tỉ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với
cung. Khi định giá thì các lực lượng thị trường phải được phân tích và đánh
giá cẩn thận về sự tác động của nó đến giá trị tài sản. Khi phân tích các thông
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
18