PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN CHI NHÁNH HÀ NỘI

PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP
ĐẠI TÍN CHI NHÁNH HÀ NỘI
1. Phương hướng phát triển của Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội
trong thời gian tới
Trong tình hình nền kinh tế toàn cầu nói chung và nền kinh tế Việt Nam nói riêng
gặp nhiều khó khăn thì hoạt động tín dụng của các Ngân hàng cũng bị ảnh hưởng. Tuy
nhiên với xu hướng toàn cầu hoá, hội nhập kinh tế thì các hoạt động tài chình tín dụng
sẽ phát triển một cách nhanh chóng.
Bên cạnh việc trong nước hiện nay có một khối lượng lớn các ngân hàng đang
hoạt động thì theo xu thế hội nhập quốc tế trong thời gian tới sẽ có rất nhiều các tổ chức
kinh tế - tài chính thế giới xâm nhập vào thị trường tài chính Việt Nam. Điều này làm
cho Ngân hàng phải đối mặt với nhiều thách thức và khó khăn. Trước sụ cạnh tranh
khốc liệt như vậy trên thị trường đòi hỏi các Ngân hàng phải hoàn thiện và nâng cao
hơn nữa chất lượng định giá bất động sản để thu hút khách hàng. Để mang lại lợi ích
cao nhất cho khách hàng cũng như cho Ngân hàng thì Ngân hàng phải áp dụng hệ thống
định giá chuyên nghiệp và khoa học.
Trên thực tế Ngân hàng đã xây dựng được quy trình định giá tương đối chuyên
nghiệp, không ngừng cố gắng trong việc cải thiện, nâng cao chất lượng định giá, hài
hoà cao nhất lợi ích của khách hàng và lợi ích của ngân hàng. Những quy định nào xét
thấy không phù hợp với điều kiện thực tế thì sẽ được bổ sung, sửa chữa hoặc thay thế
hoàn toàn bằng những quy định hợp lý hơn.
Trong thời gian tới chi nhánh tại Hà Nội chủ trường phát triển bộ phận định giá
ngày càn chuyên nghiệp hơn, làm việc hiệu quả hơn, giải quyết hết được lượng hồ sơ
của khách hàng với chất lượng và thời gian nhanh nhất có thể, phấn đấu giảm lượng hồ
sơ mà khách hàng kiến nghị xuống mức thấp nhất và dần dần là bằng không.
Tài sản thế chấp thường là những tài sản có giá trị lớn để đảm bảo có thể trang trải
khoản nợ vay trong trường hợp khách hàng không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ, tài
sản thế chấp có vai trò giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng. Chính vì vậy giá trị
bất động sản thế chấp phải được xác định chính xác. Định hướng của Ngân hàng TMCP
Đại Tín đối với việc định giá BĐS thế chấp là ước tính sao cho sát với giá trị thị trường

nhất, cơ sở là dựa vào các giao dịch bất động sản so sánh trước đó, để đảm bảo khi
khách hàng không có khả năng trả nợ thì có thể thu hồi khoản nợ bằng cách phát mại
bất động sản thế chấp trên thị trường. Tuy nhiên giá bất động sản được định giá trên
thực tế chưa thực sự sát với giá thị trường, nguốn thông tin thường không hoàn toàn là
chính xác. Ngân hàng luôn có chủ trương tìm kiếm thông tin từ các nguồn thông tin
đáng tin cậy như các trung tâm bất động sản, các công ty bất động sản lớn và uy tín, sàn
giao dịch đồng thời cũng cử cán bộ thẩm định trực tiếp xuống kiểm tra hiện trường.
Bộ phận kinh doanh trong thời gian tới sẽ phấn đầu nắm bắt được hết thị trường
Hà Nội và các tỉnh lân cận, nhân viên định giá ngày càng tiếp cận hơn nữa với các thị
trường xa Hà nội, nắm bắt thông tin thu thập dữ liệu để tạo thành một hệ thống cơ sở
dữ liệu để phục vụ công tác định giá. Việc này giúp cho việc lấy thông tin dữ liệu của
cán bộ thẩm định nhanh hơn và có cơ sở hơn, giúp cho việc quản lý hoạt động định giá
thuận tiện hơn. Ngân hàng hướng tới việc áp dụng công nghệ thông tin vào việc thu
thập, phân tích, lưu trữ dữ liệu về thị trường bất động sản. Tất cả các hoạt động từ lúc
tiếp nhận hồ sơ, giấy tờ từ phía khách hàng cho đến lúc hoàn thành giao dịch đều được
xử lý nhanh qua hệ thống máy vi tính... nhằm tiết kiệm thời gian và chi phí.
Trong thời gian tới Ngân hàng có chủ trương tăng cán bộ thẩm định cả về mặt số
lượng và chất lượng. Hiện nay ở phòng kinh doanh chi nhánh Hà Nội số lượng nhân
viên là 12 người trong khi đó khối lượng hồ sơ khách hàng vay vốn là tương đối lớn,
không đủ nhân lực để hoàn thành công việc một cách nhanh chóng và chính xác. Bên
cạnh việc tăng số lượng nhân viên thì ngân hàng cũng có các chính sách như tạo điều
kiện cử nhân viên tham gia các khoá học định giá thuộc cơ quan có thẩm quyền tổ chức
hoặc lớp đào tạo về định giá của khoa bất động sản và kinh tế tài nguyên thuộc trường
Đại học kinh tế quốc dân tổ chức giảng dạy, phấn đâu tới năm 2010 các nhân viên trong
phòng kinh doanh có chứng chỉ định giá. Một số cá nhân ưu tú, thành tích xuất sắc thì
được ngân hàng tạo điều kiện sang nước ngoài học hỏi.
Bên cạnh việc đào tạo thì quy định rõ quyền hạn trách nhiệm đối với cán bộ định
giá cũng là điều rất cần thiết. Điều này nhằm hạn chế những tiêu cực trong công tác
định giá thế chấp vì một số bất động sản không đủ tiêu chuẩn để thế chấp nhưng nhiều
cán bộ vì tình cảm riêng tư vẫn chấp nhận cho thế chấp, hoặc trường hợp định giá bất

động sản thế chấp cao hơn giá trị thật, ảnh hưởng tới lợi ích của Ngân hàng. Khi phát
hiện được những trường hợp như vậy thì phải xử lý nghiêm minh, có các hình thức kỉ
luật với cán bộ làm sai. Với những cán bộ ưu tú, xuất sắc thì có các chế độ khen thưởng
để động viên họ ngày càng công tác tốt hơn.
Trên đây là một số giải pháp đưa ra nhằm giúp ngân hàng có thể hoàn thiện hơn
phần nào công tác định giá thế chấp bất động sản, góp phần giảm thiểu những rủi ro tín
dụng trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản cũng như nâng cao uy tín, vị thế
của Ngân hàng TMCP Đại Tín trên thị trường.
2. Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân
hàng TMCP Đại Tín
Trước những yêu cầu ngày càng cao của thị trường cũng như sự cạnh tranh khốc
liệt giữa các tổ chức tài chính, ngân hàng đã đặt ngân hàng TMCP Đại Tín vào yêu cầu
không ngừng nâng cao, hoàn thiện hơn nữa chất lượng hoạt động của toàn bộ hệ thống
nói chung và phòng kinh doanh nói riêng. Với mục tiêu phương hướng đã đề ra để đạt
được những mục tiêu đó ngân hàng cần tiến hành thực hiện các giải pháp như sau
Thứ nhất thúc đẩy nhanh việc cập nhật và xây dựng đơn giá đất thị trường. Việc
này có ý nghĩa vai trò rất lớn với việc định giá bất động sản. Khi có sẵn đơn giá đất trên
thị trường của một tuyến đường sẽ tạo điều kiện thuận lợi dễ dàng trong việc xác định
giá cả mà không mất công tìm kiếm thông tin, khảo sát các bất động sản xung quanh.
Điều này dẫn đến việc sẽ rút ngắn thời gian giải quyết một hồ sơ vay vốn, tiết kiệm thời
gian và chi phí. Tuy nhiên việc xác định đơn giá đất của một tuyến đường không kề đơn
giản, nó đòi hỏi rất nhiều công sức, sự nỗ lực rất lớn từ các cán bộ thẩm định nhưng
nhận thức được tầm quan trọng và tác dụng của việc xây dựng đơn giá đất các cán bộ
thẩm định đang hết sức nỗ lực để hoàn thành tốt việc này.
Thứ hai là tăng chất lượng các nguồn thông tin thu thập từ thị trường. Trong quá
trình thu thập thông tin các nhân viên định giá phải bám sát thị trường, các thông tin
dùng để so sánh, đối chiếu, phân tích đều được lấy từ thị trường. Tuy nhiên như đã trình
bày ở phần trên các nguồn thông tin mà cán bộ thẩm định thu thập được nhiều khi
không hoàn toàn chính xác, thị trường nhiều khi bị nhiễu thông tin. Thông tin được
công bố từ nhiều nguồn khác nhau, những thông tin đó ít khi dựa trên một cơ sở khoa

học nào, do đó khi thu thập thông tin các cán bộ định giá khó có thể rút ra được nguồn
tin nào đang tin cậy. Để khắc phục hiện tượng này, ngân hàng đang xây dựng một hệ
thống thông tin mà nguồn gốc các thông tin đưa vào hệ thống phải rõ ràng, chất lượng
thông tin đáng tin cậy để đảm bảo rằng kết quả định giá có từ các nguồn thông tin đó
sát với thị trường nhất. Để có những thông tin như vậy thì các nguồn thông tin nên được
lấy từ những cơ quan, đơn vị có uy tín cao như sang giao dịch bất động sản, các công ty
bất động sản, các tờ báo tạp chí về bất động sản đã được kiểm duyệt về việc đăng tải
thông tin, từ các cơ quan nhà nước trong những trường hợp Nhà nước đấu giá quyền sử
dụng đất, đấu thầu các dự án sử dụng đất.
Đối với các nguồn thông tin khác cần có sự sàng lọc thông tin tiến hành xác minh
lại thông tin, tiến hành kiếm tra khảo sát thực địa để đối chiếu với các thông tin rao bán.
Bên cạnh đó cán bộ định giá có thể căn cứ trên khả năng kinh nghiệm, những mối quan
hệ xã hội để có được nguồn thông tin đáng tin cậy.
Thứ ba là các giải pháp nhằm hoàn thiện hơn nữa các phương pháp định giá bất
động sản thế chấp áp dụng tại Ngân hàng : phương pháp so sánh, phương pháp chi phí
và sử dụng một số các phương pháp khác sao cho phù hợp trong từng trường hợp cụ
thể. Ví dụ như phải tăng số lượng các bất động sản so sánh, xác định các mức điều
chỉnh và giá trị còn lại của công trình sao cho hợp lý và chính xác nhất, thống nhất cách
thức định giá với các bất động sản khác nhau.
Thứ tư là giải pháp Ngân hàng phải liên tục cập nhật các quy định pháp lý liên
quan đến đất đai và công trình xây dựng.
Thứ năm là giải pháp về khoa học công nghệ. Ngân hàng đã ý thức được tầm quan
trọng của việc áp dụng công nghệ khoa học vào quá trình định giá do vậy đã và đang
tiến hành áp dụng vào quá trình định giá bất động sản. Ngân hàng đang đặt hàng phần
mềm về định giá là minh chứng rõ ràng cho sự đầu tư về công nghệ.
Bên cạnh việc phát triển công nghệ thông tin thì việc tìm hiểu, áp dụng các nghiên
cứu mới nhất vào định giá cũng đang được quan tâm, ngân hàng thường xuyên cập nhật
các tài liệu mới nhất về định giá sau đó tổ chức các khoá học để phổ biến cho nhân
viên, thường xuyên tổ chức các hội nghị trao đổi kinh nghiệm để nâng cao chất lượng
định giá.

Thứ sáu là giải pháp về nguồn nhân lực. Nguồn nhân lực là nhân tố sống còn của
bất kì tổ chức nào, do vậy những chính sách phù hợp về nguồn nhân lực là hết sức quan
trọng.
Trong quá trình mở rộng của mình thời gian tới Ngân hàng sẽ nâng cao nguồn
nhân lực cả về chất lượng và số lượng.
Ngân hàng tạo điều kiện tối đa cho nhân viên tham dự các lớp huấn luyện đào tạo
nghiệp vụ theo yêu cầu công việc, với các nhân viên xuất sắc có thể cử cán bộ ra nước
ngoài đào tạo. Đồng thời ngân hàng có chế độ khen thường cho nhân viên dựa trên kết
quả hoạt động kinh doanh và chất lượng công việc, động viên kịp thời sự nỗ lực tinh
thần làm việc của nhân viên, tạo sự gắn kết giữa ngân hàng và nhân viên.
3. Những kiến nghị