Nghiên cứu thực trạng và đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội : Luận văn ThS. Kiểm soát và bảo vệ môi trường: 608501

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
************

Vũ Minh Hƣờng

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP
PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HÀ ĐÔNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội – 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------******--------

VŨ MINH HƢỜNG
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP
PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HÀ ĐÔNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành:Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đình Bồng

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn

Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học

TS Nguyễn Đình Bồng

PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

HÀ NỘI - 2018


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn ........................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu...........................................................................................2
4. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................2
5. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................2
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn ...................................................................3
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN ................................................................................................................5
1.1. Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản ..........................................................5
1.1.1. Bất động sản ...............................................................................................5
1.1.2. Thị trường bất động sản .............................................................................9
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản ...................................18
1.1.4. Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản .......................20
1.2. Thị trường bất động sản Việt Nam .................................................................23
1.2.1. Chính sách phát triển thị trường bất động sản..........................................23
1.2.2. Cơ sở pháp lý hiện hành về thị trường bất động sản ................................25

1.2.3. Quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản .........................................27
1.2.4. Thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn hiện nay ...................30
1.3. Thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới và kinh nghiệm phát
triển thị trường bất động sản Việt Nam .................................................................32
1.3.1 Thị trường bất động sản Mỹ ......................................................................32
1.3.2 Thị trường bất đống sản Ôxtrâylia ............................................................33
1.3.3 Thị trường bất động sản Trung Quốc ........................................................36
1.3.4 Kinh nghiệm quốc tế về chính sách phát triển thị trường bất động sản đối
với Việt Nam ......................................................................................................37


CHƢƠNG 2 THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN HÀ
ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ...............................................................................39
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hà Đông .................39
2.1.1. Đặc điểm về điều kiện tự nhiên ................................................................39
2.1.2. Đặc điểm về kinh tế xã hội .......................................................................42
2.2. Tình hình quản lý đất đai tại quận Hà Đông...................................................47
2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất ..............................................................................47
2.2.2. Tình hình biến động diện tích các loại đất năm 2016 so với năm 2014
(bảng 2.4 và hình 2.3) .........................................................................................49
2.2.3. Tình hình quản lý đất đai ..........................................................................51
2.3. Tình trạng quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn quận Hà Đông ........52
2.4. Các nhân tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản quận Hà Đông ...............53
2.4.1. Cơ sở hạ tầng ............................................................................................53
2.4.2. Tốc độ đô thị hóa tăng cao .......................................................................54
2.4.3. Yếu tố tâm lý ............................................................................................55
2.5. Thực trạng thị trường bất động sản quận Hà Đông ........................................55
2.5.1. Thị trường bất động sản quận Hà Đông giai đoạn 2013 đến 2016 ..........55
2.5.2. Trực trạng thị trường bất động sản quận Hà Đông hiện nay ....................60
2.6. Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản quận Hà Đông ..........................78

2.6.1. Những mặt đã đạt được. ...........................................................................78
2.6.2. Những hạn chế ..........................................................................................79
2.6.3. Nguyên nhân của những hạn chế .............................................................80
2.7. Dự báo về thị trường bất động sản quận Hà Đông đến năm 2018 .................81
2.7.1. Giá trị bất động sản tăng ..........................................................................81
2.7.2. Tăng dân số tại quận dẫn tới tăng nhu cầu về nhà ở ................................81
2.7.3. Sự chuyển biến về cung cầu và phân khúc nhà ở .....................................82
CHƢƠNG 3 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN CỦA
THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN HÀ ĐÔNG ........................................84
3.1. Định hướng phát triển kinh tế, xã hội của quận Hà Đông ..............................84


3.2. Giải pháp .........................................................................................................85
3.2.1. Kiện toàn tổ chức cán bộ ..........................................................................85
3.2.2. Đồng bộ pháp luật về đất đai xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản ...85
3.2.3. Giải pháp hỗ trợ đầu tư kinh doanh bất động sản ....................................85
3.2.4. Giải pháp hỗ trợ người mua .....................................................................86
3.2.5. Thanh tra kiểm tra xử lý vi phạm pháp luật .............................................86
3.2.6. Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản...............................................86
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................87
1. Kết luận ..............................................................................................................87
2. Kiến nghị ...........................................................................................................87
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................89


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Các chỉ tiêu kinh tế Quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2017......................44
Hình 2.2 Cơ cấu các ngành kinh tế quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2017 ...............45
Bảng 2.2: Dân số, Lao động quận Hà Đông qua các năm 2010-2017 ......................43
Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 của quận Hà Đông ..............................48

Bảng 2.4: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng đất quận Hà Đông giai
đoạn 2014 - 2016 .......................................................................................................50
Bảng 2.5. Bảng chỉ số giá giao dịch BĐS căn hộ chung 2013 .................................55
Bảng 2.6 Giá thuê căn hộ tại quận Hà Đông .............................................................77
Bảng 2.7. Giá bán căn hộ chung cư tại quận Hà Đông .............................................77
Bảng 2.8 Bảng giá đất nền tại quận Hà Đông ...........................................................78


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1 Mô hình thị trường bất động sản ................................................................10
Hình 2.1 Vị trí quận Hà Đông trên bản đồ địa giới hành chính Hà Nội ...................39
Hình 2.2 Cơ cấu các ngành kinh tế quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2017 ...............45
Hình 2.3 Biến động diện tích các loại đất giai đoạn 2014 - 2016 tại quận Hà Đông .......51
Hình 2.4. Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội năm 2014 ................................................. 58
Hình 2.5. Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội năm 2015 ..................................................57
Hình 2.6. Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội năm 2016 .................................................59
Hình 2.7 Chỉ số giá thứ cấp liền kề, biệt thự năm 2016 tại Hà Nội ..........................60
Hình 2.8. Các dự án bất động sản tại quận Hà Đông ................................................61
Hình 2.9. Một số công trình đầu tư kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần
đầu tư Hải Phát ..........................................................................................................64
Hình 2.10 Một số công trình đầu tư kinh doanh bất động sản và xây lắp
của công ty cổ phần đầu tư và xây dựng Xuân Mai ..................................................66
Hình 2.11 Một số công trình đầu tư kinh doanh bất động sản của Tập đoàn Nam
Cường........................................................................................................................67
Hình 2.12 Một số công trình ĐTKDBĐS của Tập đoàn Nam Cường tại Hà Đông .68
Hình 2.13 Quy trình làm việc tại GDBĐS Hải Phát .................................................70
Hình 2.14 Các dự án sàn GDBĐS Hải Phát phân phối .............................................71
Hình 2.15 Sơ đồ quy trình giao dịch tại sàn BĐS Xuân Mai ....................................73
Hình 2.16 Các dự án sàn GDBĐS Xuân Mai phân phối...........................................74
Hình 2.17 Sơ đồ quy trình giao dịch tại sàn BĐS Dreamhome ................................75

Hình 2.18 Các dự án sàn GDBĐS Dreamhome phân phối .......................................76


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Sự phát triển kinh tế của một quốc gia luôn đi cùng với sự phát triển của các
dự án bất động sản. Là một đất nước có nền kinh tế đang phát triển, Việt Nam lại càng
phải đặc biệt chú ý tới việc đẩy nhanh quá trình đô thị hóa, hiện đại hóa, phát triển cơ sở
hạ tầng, trong đó có các dự án bất động sản nhằm ổn định đời sống nhân dân, đồng thời
đẩy mạnh thu hút đầu tư nước ngoài và phát triển các nguồn lực trong nước.
Đối với thành phố Hà Nội nói chung và quận Hà Đông nói riêng trong những
năm gần đây đánh dấu sự xuất hiện ngày càng nhiều của những tòa nhà văn phòng,
khách sạn, căn hộ, TTTM, những công trình này làm thay đổi diện mạo của quận.
Và một điều rất dễ nhận thấy là sự gia tăng dân số tại các quận huyện giáp
trung tâm rất lớn đã đặt ra thách thức lớn về nhu cầu nhà ở cho người dân. Chính vì
thế mà thị trường bất động sản tại Hà Nội đã trở nên cực kì sôi động, trong đó có
quận Hà Đông, trung tâm kinh tế phía Tây Bắc của thành phố.
Sự hình thành của thị trường BĐS đã góp phần chuyển dịch cơ cấu đất đai
theo hướng tích cực và hiệu quả, thu hút được lượng vốn đáng kể đầu tư BĐS, tạo
đà cho các lĩnh vực liên quan như: kinh doanh xây dựng, phát triển giao thông vận
tải, tăng cường kết cấu hạ tầng, kinh tế xã hội. Tuy nhiên thị trường BĐS đã và
đang bộc lộ nhiều hạn chế, thiếu đồng bộ, chính sách và biện pháp tài chính của
nhà nước chưa đủ mạnh, chưa đáp ứng được yêu cầu ổn định và mở rộng thị trường
BĐS, quản lý Nhà nước về thị trường BĐS còn nhiều yếu kém. Thực tế là còn tồn
tại “thị trường ngầm”; giao dịch bất động sản nó chung và môi giới bất động sản nói
riêng hoạt động còn mang tính tự phát.
Những hạn chế đó đã và đang hạn chế đến nhiều mặt kinh tế, xã hội, và niềm
tin của người dân vào việc thực hiện chính sách pháp luật. Xuất phát từ thực tiễn
trên học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sỹ: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất
một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn quận Hà Đông,

thành phố Hà Nội”.

1


2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng thị trường BĐS, làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp
phát triển thị trường BĐS tại quận Hà Đông thành phố Hà Nội
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Tổng quan những vấn đề liên quan đến thị trường BĐS tại quận Hà Đông
- Khảo sát điều tra số lượng các dự án, số lượng giao dịch của thị trường đầu
tư kinh doanh BĐS và thị trường kinh doanh dịch vụ BĐS tại quận Hà Đông.
- Phân tích, đánh giá thực trạng thị trường BĐS tại quận Hà Đông
- Đề xuất một số giải pháp có ý nghĩa khoa học, thực tiễn góp phần thúc đẩy
sự phát triển thị trường bất động sản tại quận Hà Đông.
4. Phạm vi nghiên cứu
- Thị trường bất động sản tại quận Hà Đông giai đoạn 2013 - 2016 và thực
trạng TTBĐS cụ thể là:
+ Thị trường đầu tư kinh doanh bất động sản quận Hà Đông
+ Thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản quận Hà Đông
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, khảo sát: Điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại phòng kinh tế quận Hà Đông. Điều tra, khảo
sát số liệu các dự án nhà ở mà các công ty đầu tư kinh doanh BĐS, số lượng giao
dịch của các sàn kinh doanh dịch vụ BĐS, giá bán - thuê các dự án BĐS và tình
trạng hoạt động của các công ty đầu tư kinh doanh BĐS, sàn giao dịch trên địa bàn
quận Hà Đông.
- Phương pháp điều tra xã hội học về việc:
+ Xây dựng mẫu phiếu điều tra về các công ty đầu tư kinh doanh BĐS và
công ty kinh doanh dịch vụ BĐS.

+ Nội dung phiếu: thu thập thông tin cơ sở vật chất, tình hình tuân thủ quy
định pháp luật, tình hình hoạt động của các công ty đầu tư kinh doanh BĐS và công
ty kinh doanh dịch vụ BĐS tại quận Hà Đông.
+ Tổng số phiếu phát hành ra là 20 phiếu(trong đó 10 phiếu điều tra các công

2


ty đầu tư kinh doanh BĐS, 10 phiếu điều tra các công ty kinh doanh dịch vụ BĐS)
số phiếu cho kết quả là 18 phiếu.
- Phương pháp thống kê, tổng hợp: Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập
được, tiến hành thống kê, tổng hợp tài liệu theo các nội dung nghiên cứu qua các
các năm, tổng hợp số liệu thực tế các dự án, tổng mức đầu tư, giá bán - thuê và số
lượng giao dịch của các dự án BĐS trên địa bàn quận để thấy được sự biến động,
thay đổi về thị trường nhà đất tại quận Hà Đông.
- Phương pháp phân tích, so sánh:
Phân tích thực trạng số lượng dự án, tổng mức đầu tư, quy mô và tình hình
hoạt động các công ty đầu tư kinh doanh BĐS trên địa bàn quận.
Phân tích số lượng giao dịch thực của các sàn giao dịch tại các dự án, quy
mô hoạt động, lợi nhuận trong mỗi giao dịch tại các sàn.
Phân tích giá bán - thuê thực tế tại các dự án xây dựng trên địa bàn quận.
So sánh sự biến động về giao dịch, giá bán các dự án tại quận Hà Đông qua
giai đoạn 2013 – 2016 và đánh giá đúng thực trạng, làm rõ xu hướng phát triển của
TTBĐS quận Hà Đông.
- Phương pháp xử lý số liệu: Sử dụng phận mềm Exell để xử xử lý số liệu
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn
- Luật Đất đai năm 2013; Luật Xây Dựng 2014, Luật Nhà ở 2014 Luật kinh
doanh bất động sản 2014.
- Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, ngành và các văn bản
của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản,

Luật Xây Dựng, Luật nhà ở.
- Tài liệu chuyên ngành: giáo trình, sách, tạp chí khoa học liên quan
- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát triển
kinh tế - xã hội, hiện trạng thị trường bất động sản tại quận Hà Đông.
- Tư liệu ghi chép thực tế trong quá trình khảo sát thực địa.
Cấu trúc luận văn
Mở đầu

3


Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về thị trường bất động sản
Chương 2: Thực trạng thị trường bất động sản quận Hà Đông, thành phố Hà Nội
Chương 3: Đề xuất giải pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản
quận Hà Đông, thành phố Hà Nội
Kết luận và Kiến nghị

4


CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ
THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Cơ sở lý luận về thị trƣờng bất động sản
1.1.1. Bất động sản
a. Khái niệm
Tài sản: Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng
tiền và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại Bất
động sản (BĐS) và Động sản (ĐS). Bất động sản là các tài sản không di dời được.
Tuy tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS
bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Động sản là những tài sản

không phải là bất động sản.[8]
Bất động sản: Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có
nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải
trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người
trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây
trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật
trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp
luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại
và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất
động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến
đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,
518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật
Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang
Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải
là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận
của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.

5


Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”
với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa
gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.
Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật
Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt
đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt,

liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái
niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị
của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất
đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…”cũng là các BĐS. [11]
Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam tại Điều 107
quy định “Bất động sản bao gồm: Đất đai, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác
theo quy định của pháp luật”. [13]
b. Phân loại bất động sản
Theo khái niệm đã nêu trên thì Bất động sản có thể có rất nhiều loại. Tùy
theo mục đích nghiên cứu và tiếp cận khái niệm BĐS, nhiều cách phân loại BĐS
Về mặt quản lý xây dựng và phát triển Bất động sản có thể chia BĐS
thành 3 loại:
+ Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và
công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội),
BĐS là trụ sở làm việc,... Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất
(bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ
trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ
quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là
nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta
cũng như ở các nước trên thế giới.

6


+ Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất
nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất
rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
+ Bất động sản đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia,

di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang ... Đặc điểm
của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc
xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù
hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta. [11]
Về mặt kinh tế, nhiều luật gia, nhà kinh tế trên thế giới đã phân chia bất động
sản thành 5 loại chủ yếu theo lĩnh vực:
+ Nhà ở là loại BĐS được sử dụng làm nơi cư ngụ cho các gia đình, cá nhân.
+ BĐS Nông nghiệp bao gồm các đồn điền, trang trại, vườn cây lâu năm,
rừng lấy gỗ, trang trại chăn nuôi, đất canh tác, trại nuôi trồng thủy sản…
+ BĐS Công nghiệp gồm nhà làm việc cho các doanh nghiệp, nhà xưởng,
nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước…
+ BĐS Thương mại bao gồm các tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại,
khách sạn, căn hộ cho thuê, bãi đỗ xe, các tiện ích công cộng, khu vui chơi, thể
thao…
+ BĐS sử dụng cho mục đích chuyên biệt gồm trường học, giảng đường,
BĐS thuộc nhà nước quản lý và sử dụng…
c. Đặc điểm bất động sản
- Tính cá biệt và khan hiếm:
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan
hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực,
vùng, địa phương, lãnh thổ v.v... Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều
quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn
sở thích cá nhân...
-Tính bền lâu:

7


Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được

xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời,
các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một
thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu
hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công
trình xây dựng.
- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị
tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các
công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS
trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự
hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. …
- Các tính chất khác:
+ Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình
sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó,
đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn
nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác.
+ Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá
thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là
rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu
tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối
nhu cầu và hình thức BĐS
+ Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các
hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí
lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và
tương xứng… [11]

8

1.1.2. Thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm
Thị trường Bất động sản (TTBĐS ) là một bộ phận cấu thành quan trọng của
nền kinh tế thị trường. TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động
có liên quan đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS.
TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch
BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS. [7]
Tuy nhiên, hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận
và nổi lên một số ý kiến như sau:
Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi,
cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường
có sự quản lý của Nhà nước.
Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về
BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao
cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc
lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.
Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô hình,
một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập.
Tuy rằng tính khách quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua bán
BĐS theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao dịch
đó phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định.
Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là hoạt động mua
bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS
theo quy luật thị trường. [25]
Cung bất động sản: toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS được sẵn sàng đưa ra
thị trường BĐS trong một thời gian nhất định với một mức giá giới hạn nhất định.
Cầu bất động sản: toàn bộ nhu cầu có khả năng thanh toán mà xã hội dùng để

mua khối lượng hàng hoá và dịch vụ BĐS trong một thời kỳ nhất định.

9


Giá bất động sản: sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hoá BĐS được thừa
nhận trên thị trường. [24]
Có thể mô tả thị trường bất động sản theo mô hình dưới đây (Hình 1.1)
Quản lý nhà nước

Người
mua

- Quy luật cung cầu
Quy
luật
đặc thù
BĐS

Quy
luật
giá trị

Lợi
ích

- Khan hiếm
- Cạnh tranh
- Độc quyền

Người
sở hữu

- Lơị nhuận
Giá
đất

Người
bán
Người
sử
dụng

- ……

Giá đất

Quan hệ quốc tế
hội nhập

Nguồn thư viện học liệu mở Việt Nam
Hình 1.1 Mô hình thị trường bất động sản
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Giao dịch bất động sản là giao dịch các quyền và lợi ích của BĐS, hàng hóa
BĐS khác các loại hàng hóa khác. Với hàng hóa khác khi mua người ta đem nó về,
ngược lại với BĐS khi mua người ta phải đến với nó. Như vậy giao dịch BĐS
không phải là giao dịch bản thân BĐS mà là giao dịch các quyền và lợi ích chứa
đựng trong BĐS. Thuộc tính này đòi hỏi khi giao dịch BĐS, định giá BĐS phải đặc
biệt quan tâm đến lợi ích mà BĐS đem lại.
Thứ nhất: Tính tách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch

+ Đàm phán tại nơi giao dịch, cung cấp thông tin cho nhau;
+ Kiểm tra thực địa, xác định tính có thực và độ chính xác của thông tin;
+ Đăng ký pháp lý đối với BĐS.

10


Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài, dễ gặp các
biến động (thay đổi giá, thay đổi pháp lý hay thay đổi điều kiện môi trường…).
Do tính “không di dời” của BĐS nên TTBĐS mang tính địa phương và cần
đến các dịch vụ trung gian.
Thứ hai: TTBĐS là thị trường mang tính vùng, khu vực và không tập trung
TTBĐS thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chất địa
phương với quy mô và trình độ khác nhau, điều này xuất phát từ sự phát triển không
đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình độ phát triển
kinh tế - văn hoá - xã hội.
TTBĐS mang tính không tập trung mà trải rộng ở mọi vùng trên đất nước.
Sản phẩm hàng hoá BĐS có dư thừa ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng
khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy mô và
trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều
kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế – văn hoá – xã hội khác nhau dẫn đến
quy mô và trình độ phát triển của TTBĐS khác nhau.
Thị trường BĐS phản ứng trễ của cung so với cầu. Do đặc điểm đầu tư BĐS
thường có thời gian dài từ 1 - 3 năm mới có sản phẩm vì vậy khi nghiên cứu thị
trường quyết định đầu tư thì 3 năm sau mới có sản phẩm tung ra thị trường. Mặt
khác, do tính không di rời được của hàng hóa BĐS nên khi tại nơi này thiếu hàng
không thể chuyển BĐS từ nơi khác về bán như các hàng hóa khác được. Do đó trên
TTBĐS cầu luôn phản ứng trễ so với cung.
Vì vậy, khi nghiên cứu, xem xét quan hệ cung cầu, giá cả BĐS phải gắn với
các điểu kiện kinh tế - văn hoá - xã hội của một vùng, khu vực cụ thể.

Thứ ba: Cung và cầu về BĐS ít co giãn và lạc hậu so với giá cả
Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS.
Thời gian tạo ra hàng hoá thường lâu hơn các hàng hoá khác (thông tin về đất đai,
dự án đầu tư, thủ tục xin phép xây dựng, thủ tục chuyển nhượng, thiết kế thi công
công trình… Chính sách của Nhà nước có tác động rất mạnh mẽ đến sự bình ổn của
thị trường.

11


Khi trên TTBĐS có sự thay đổi về cầu, tất yếu sẽ có sự thay đổi về giá cả
BĐS, chẳng hạn, cầu tăng sẽ kéo giá BĐS tăng theo. Đối với các hàng hoá thông
thường khác, gần như tức khắc sẽ có những nhà cung cấp mới gia nhập thị trường,
hoặc các nhà cung cấp cũ tăng lượng sản xuất nhằm tăng lượng cung ra thị trường.
Thứ tư: TTBĐS là thị trường khó thâm nhập, việc tham gia hoặc rút ra khỏi
thị trường là vấn đề khó khăn và phức tạp
Đặc điểm khó thâm nhập thể hiện:
+ Hàng hoá BĐS thường có giá trị lớn;
+ Người mua và bán thường ít có kinh nghiệm;
+ Quá trình mua bán gồm nhiều thủ tục phức tạp và không phải ai cũng nắm vững;
+ Tính minh bạch của thị trường không cao dẫn tới nhiều rủi ro về pháp lý;
+ Chưa hình thành những tổ chức môi giới, tư vấn chuyên nghiệp trong kinh
doanh BĐS.
- Việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn và phức tạp thể hiện:
+ Thời gian tạo ra hàng hoá là BĐS thường lâu hơn các hàng hoá khác
+ Người tham gia tạo nên BĐS thường phải tìm hiểu thông tin, phải làm thủ tục
chuyển nhượng hoặc xin cấp đất đai;
+ Để có được BĐS phải lập dự án đầu tư xây dựng, phải làm thủ tục xin phép xây
dựng, tiến hành thiết kế và thi công xây dựng công trình , v.v…
Những công việc này cần thời gian và nguồn lực nhiều, chính vì vậy việc rút

ra khỏi thị trường sẽ rất khó khăn và phức tạp.
Thứ năm: Hoạt động của TTBĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước.
Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của TTBĐS.
Sự tham gia của Nhà nước chủ yếu với vai trò là người quản lý thống nhất các hoạt
động của thị trường này. Để TTBĐS vận hành hiệu quả, Nhà nước cần phải đảm
bảo tính pháp lý cho các hàng hoá BĐS giao dịch và phải kiểm soát được các hoạt
động giao dịch trên TTBĐS…
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn
hảo của TTBĐS.

12


Thứ sáu: Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo.
Mặc dù thị trường BĐS có nội dung rất phong phú nhưng đây là thị trường
không hoàn hảo vỏi các lý do cơ bản như: trước hết là do thông tin về hàng hóa BĐS
và TTBĐS không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hình khác, thứ đến là do
tiêu chí đánh giá BĐS như cách kết cấu công trình, chất lượng công trình,… chỉ mang
tính tương đối, phụ thuộc nhiều vào cảm tính của mỗi người nên không được chính xác
như các hàng hóa khác; hơn nữa BĐS lại mang tính vùng và khu vực nên rất khó để
tìm được BĐS cùng loại mà so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ, số lượng người tham
gia cung và cầu BĐS cũng không lớn nên không đảm bảo tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo.
Thứ bảy: Thị trường BĐS có mối liên hệ chặt chẽ mật thiết với thị trường vốn.
Do BĐS có giá trị lớn nên mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đều đòi hỏi một lượng
vốn huy động từ thị trường vốn. Khi thị trường vốn bị khủng hoảng, TTBĐS sẽ không
còn nguồn vốn để hoạt động nên bị khủng hoảng theo, Ngược lại, khi BĐS sụt giá
nhanh sẽ làm gia tăng các khoản nợ khó đòi vì thế tăng khả năng phá sản của các tổ
chức tín dụng. Rõ ràng là sự ổn định và phát triển lành mạnh của TTBĐS có quan hệ
mật thiết với sự phát triển lành mạnh và ổn định của thị trường vốn.[18]
1.1.2.3. Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản

a) Các yếu tố của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy
luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3
yếu tố xác định: Sản phẩm, số lượng và giá cả. Phạm vi hoạt động của TTBĐS do
pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật
Ôxtrâylia quy định không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất
cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc
quy định giao dịch BBĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, Thế chấp BĐS và cho
thuê nhà.
Thị trường bất động sản có một số yếu tố chủ yếu như sau:
- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua
BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ.

13


- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau.
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người
mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến
BĐS của người bán, Nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán, mối
liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên quan đến
quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước...).
- Thoả thuận giá mua bán.
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và được
cộng đồng chấp nhận.
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ quan
đăng ký BĐS.
- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp mà
BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay.
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS.

Ví dụ TTBĐS Ôxtrâylia: Pháp luật không giới hạn quyền mua, bán thế chấp
BĐS; không phân biệt trong việc giao dịch BĐS đối với các loại đất nông nghiệp,
công nghiệp, thương mại, đất ở; các đại lý về BĐS giúp người bán tìm người mua
bằng thông tin, quảng cáo việc bán đất; Hệ thống thông tin BĐS là hệ thống mở
cung cấp thông tin khách quan cho mọi đối tượng có nhu cầu; BĐS được định giá
nhưng giá mua bán và và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch BĐS
quyết định; việc đăng ký bất động sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan đăng ký
BĐS.
b) Các thành phần chủ yếu của thị trường bất động sản
- Chủ thể thị trường BĐS:
Chủ thể của thị trường là Nhà nước với cơ chế, chính sách, pháp luật về quản
lý bất động sản, và giao dịch bất động sản đồng thời là nguồn cung, cân đối bất
động sản cho thi trường (còn gọi là thị trường sơ cấp).. Ví dụ ở Việt Nam : Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu; Nhà nước giao đất cho
hộ gia đình cá nhân sử dụng dưới 3 hình thức: giao đất không thu tiền, giao đất có

14


thu tiền và cho thuê đất. Quyền sử dụng đất là hàng hóa và được phép lưu thông
trong thị trường bất động sản
Tại khoản 1, Điều 167, Luật đất đai cũng quy định “ người sử dụng đất được
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ…”[12]
- Khách thể của TTBĐS:
Là đối tượng giao dịch giữa 2 bên cung - cầu, là bất động sản hàng hoá trong
đó quyền sử dụng đất đóng vai trò trung tâm. Khách thể của TTBĐS là yếu tố cơ
bản để định danh thị trường và giới hạn phạm vi của nó trong hệ thống các loại thị
trường, khách thể của TTBĐS được hiểu là đối tượng giao dịch giữa các chủ thể
trên thị trường bất động sản, đó chính là hàng hoá bất động sản, đối với những quốc

gia mà đất đai thuộc sở hữu tư nhân, TTBĐS về ý nghĩa chung là thị trường giao
dịch đất đai, khách thể của thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá. Còn ở
Việt Nam, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, các giao dịch diễn ra trên TTBĐS là
các giao dịch về bất động sản nói chung và hàng hoá quyền sử dụng đất nói riêng.
-

Môi giới BĐS:

Được hiểu là cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết các chủ thể thị trường
khi họ thực hiện giao dịch về bất động sản. Trong nền kinh tế thị trường hiện đại,
hoạt động và tác dụng của các cơ cấu trung gian ngày càng đóng vai trò quan trọng,
là thành phần không thể thiếu trong thị trường.
Dựa vào sự liên kết khác nhau của các chủ thể thị trường, môi giới trung gian
có thể có ba loại: Hình thức liên kết giữa các chủ thể cung BĐS, hình thức liên kết
giữa các chủ thể bên cầu BĐS, hình thức môi giới liên kết giữa bên cung và bên cầu
bất động sản, bao gồm: giá cả, quan hệ cung cầu, thông tin thị trường, người trung
gian thị trường, cơ quan phán xử và trọng tài kinh tế, bảo hộ quyền lợi cho các chủ
thể sau giao dịch…trong đó giá cả BĐS là yếu tố quan trọng hơn cả.
1.1.2.4. Phân loại thị trường bất động sản
a. Phân loại theo đặc tính vật chất
Theo đặc tính vật chất, BĐS gồm: Đất đai

15


Đất đai không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai
có thể di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS);
Đất đai đã được xác định chủ quyền; Đất đai đó phải được đo lường bằng giá
trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng đất đai; Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ
yếu, đất đai được phân loại thành các nhóm khác nhau.

Các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với công trình gồm:
+ Nhà ở, công trình xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không
đáng kể (Chung cư tại các KĐTM, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng cho
thuê…);
+ Các công trình hạ tầng gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng;
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông;
+ Các công trình này phải được đo lường và lượng hoá thành giá trị theo các
tiêu chuẩn đo lường nhất định.
Các tài sản khác gắn nền với đất đai gồm:
+ Vườn cây lâu năm gồm cả cây trồng và đất trồng cây;
+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối;
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao;
+ Một số công trình khai thác tài nguyên trong lòng đất (hầm lò…).
- Ngoài ra, còn có các tài sản khác theo quy định của pháp luật cũng được coi
là BĐS như máy bay, tầu biển, tầu hoả. Vì:
+ BĐS là hàng hoá có vị trí cố định về địa lý, về địa điểm và không thể di dời
được; Các BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất, mà đất đai cố định về vị trí, về
không gian và diện tích; Vị trí của BĐS vô cùng quan trọng liên quan đến giá trị và
giá cả BĐS, khả năng sinh lợi và môi trường đầu tư kinh doanh;
+ BĐS là hàng hoá có tính bền vững, lâu dài ví dụ: Các công trình xây dựng,
công trình kiến trúc, công trình văn hoá, các toà nhà có độ tuổi rất cao, hàng trăm,
hoặc thậm chí hàng ngàn năm đã qua;
+ Hàng hoá BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm;
+ Hàng hoá BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội;

16


+ Hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau đặc biệt là quá trình đô thị hoá;
+ Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của

Nhà nước.
b. Phân loại theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất
Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất, BĐS gồm: Đất đai và
công trình kiến trúc:
Đất đai
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia thành 3 nhóm: Nhóm đất
nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Trong mỗi
nhóm lại chia thành các loại như sau:
- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại
+ Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn
nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;
+ Đất trồng cây lâu năm;
+ Đất rừng sản xuất, phòng hộ, đặc dụng;
+ Đất nuôi trồng thuỷ sản;
+ Đất làm muối;
+ Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại
+ Đất ở (gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị);
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (gồm đất xây dựng khu công
nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho
hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm);
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng (gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây
dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi
ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng
các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ);

17

+ Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;
+ Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
+ Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
+ Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
- Nhóm đất chưa sử dụng (bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử
dụng)
c. Phân loại theo tính chất đầu tư
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể
phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc
biệt.
BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình
thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở
làm việc…
BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp
(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi
trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v…
BĐS đặc hiệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn
hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v… Đặc điểm của loại
BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
d. Phân loại theo khả năng phát triển
Theo khả năng phát triển, BĐS gồm 2 loại:
- BĐS có khả năng phát triển;
- BĐS không có khả năng phát triển.
Việc phân chia BĐS theo các loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc
xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý TTBĐS phù hợp với điều kiện
kinh tế - xã hội của nước ta.[16]
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản
a) Quy định của pháp luật

18