Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án khu công nghiệp và dân cư Becamex - Bình Phước, huyện Chơn Thành, tỉnh Bình Phước

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------

PHẠM VIẾT LÝ

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT,
BỒI THƯỜNG , GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN
KHU CÔNG NGHIỆP VÀ DÂN CƯ BECAMEX – BÌNH
PHƯỚC, HUYỆN CHƠN THÀNH, TỈNH BÌNH PHƯỚC

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội, 2020


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------

PHẠM VIẾT LÝ

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT,
BỒI THƯỜNG , GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN
KHU CÔNG NGHIỆP VÀ DÂN CƯ BECAMEX – BÌNH
PHƯỚC, HUYỆN CHƠN THÀNH, TỈNH BÌNH PHƯỚC
Chuyên ngành : Quản lí đất đai
Mã số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

Hà Nội – 2020
1


LỜI CAM ĐOAN
Đề tài “Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng của dự án Khu công nghiệp và Dân cư Becamex – Bình
Phước, huyện Chơn Thành, tỉnh Bình Phước” là công trình do chính tác giả
tìm hiểu, nghiên cứu và thực hiện.
Những nội dung, ý tưởng của các tác giả khác trong các tài liệu tham
khảo đều được trích dẫn đầy đủ theo đúng quy định.
Tác giả chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính trung thực của Luận văn.
Hà Nội, ngày..… tháng..… năm 2020
Tác giả

Phạm Viết Lý

i


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến Quý Thầy,
cô Khoa Địa Lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên Hà Nội đã trang bị cho
tôi những kiến thức quý báu, giúp tôi tiếp cận tư duy khoa học, nghiên cứu,
phục vụ công việc.
Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc nhất tới giảng viên hướng dẫn là
PGS.TS. Phạm Quang Tuấn đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt
quá trình hoàn thành luận văn.
Cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ, động viên tôi hoàn

thành tốt nghiên cứu của mình.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể Cán bộ phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện Chơn Thành, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện
Chơn Thành, Công ty CP PT HTKT Becamex - Bình Phước đã nhiệt tình giúp
đỡ tôi trong quá trình thực hiện hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Phạm Viết Lý

ii


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VỀ CÔNG TÁC THU
HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG. ...................................5
1.1. Cơ sở lý luận về công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng. ...........5
1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng. ............................5
1.1.2. Tính đa dạng và phức tạp của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất. ..................................................................................................5
1.1.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất. ..................................................................................................6
1.2. Khái quát những chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo Luật đất đai
2003 và Luật đất đai 2013. ..........................................................................................8
1.2.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất giai
đoạn từ khi có Luật Đất đai 2003 đến 2013. ...............................................................8
1.2.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất giai
đoạn từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay. .................................................................9
1.3. Tình hình công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tại huyện Chơn Thành. ...33

1.4. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới và trong
khu vực. .....................................................................................................................34
1.4.1. Australia. .........................................................................................................34
1.4.2. Hàn Quốc. .......................................................................................................35
1.4.3. Thái Lan. .........................................................................................................36
1.4.4. Singapore. ........................................................................................................37
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG VÀ
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN KHU CÔNG NGHIỆP VÀ DÂN CƯ
BECAMEX-BÌNH PHƯỚC. ....................................................................................40
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội huyện Chơn Thành. .................40
2.1.1. Khái quát điều kiện tư nhiên. ..........................................................................40
2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội. ...............................................................................41
2.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý nhà nước về đất đai huyện Chơn
Thành huyện Chơn Thành. ........................................................................................42
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất. ...................................................................................42
2.2.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai huyện Chơn Thành. ...........................44
2.3. Khái quát dự án khu công nghiệp và dân cư Becamex – Bình Phước. ..............47
2.3.1. Phạm vi ranh giới. ...........................................................................................47
2.3.2. Mục tiêu dự án.................................................................................................48
iii


2.3.3. Lộ trình thực hiện giải phóng mặt bằng của dự án. ........................................48
2.4. Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng của
dự án xây dựng Khu công nghiệp và Dân cư Becamex – Bình Phước. ....................49
2.4.1. Căn cứ pháp lý để thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt
bằng của dự án...........................................................................................................49
2.4.2. Kết quả thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng của
dự án. .........................................................................................................................50
2.5. Phân tích chính sách về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án. ...............60

2.5.1. Điều kiện được bồi thường đất........................................................................60
2.5.2. Đơn giá bồi thường đất. ..................................................................................62
2.5.3. Đơn giá bồi thường, hỗ trợ về nhà ở, nhà xưởng, các công trình kiến trúc. ...63
2.5.4. Đơn giá bồi thường, hỗ trợ về cây trồng. ........................................................63
2.5.5. Đơn giá bồi thường, hỗ trợ, vật kiến trúc, công trình phụ, công trình sản xuất.
...................................................................................................................................64
2.5.6. Bồi thường chi phí di chuyển. .........................................................................64
2.5.7. Chính sách tái định cư. ....................................................................................65
2.5.8. Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất. ..............................................................67
2.6. Lấy ý kiến cộng đồng dân cư. ............................................................................70
CHƯƠNG 3. NHỮNG THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN KHU CÔNG NGHIỆP VÀ DÂN CƯ
BECAMEX – BÌNH PHƯỚC, HUYỆN CHƠN THÀNH, TỈNH BÌNH PHƯỚC ..73
3.1. những thuận lợi, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng của dự án. ......73
3.2. Nhóm giải pháp về cơ chế, chính sách. ..............................................................75
3.3. Nhóm giải pháp về tổ chức triển khai thực hiện. ...............................................76
3.4. Nhóm giải pháp khác. ........................................................................................78
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................79
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................81

iv


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết
Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn cư
trú, xây dựng và phát triển kinh tế sản xuất cũng như an ninh quốc phòng của
con người. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay để đáp ứng ngày càng lớn yêu

cầu phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất
nước; hội nhập vào nền kinh tế, quốc tế nhu cầu sử dụng đất đai càng nhiều
hơn. Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp
mục tiêu trở thành nước công nghiệp là yêu cầu thực tế và khách quan.
Thực tiễn công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong quá trình giải
phóng mặt bằng để thực hiện các dự án, công trình trong thời gian qua đã đạt
được những kết quả tích cực góp phần phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên
đây cũng là vấn đề hết sức nhạy bén, phức tạp, khiếu nại kéo dài và liên quan
đến lợi ích Nhà nước, lợi nhuận của Nhà đầu tư, ảnh hưởng đến mọi mặt đời
sống kinh tế, xã hội của cộng đồng dân cư có đất bị thu hồi. Vì vậy đã bộc lộ
ra những tồn tại xuất phát từ việc ban hành các Chính sách, thủ tục chưa hợp
lý tại một số địa phương, cũng như một số bất cập trong tổ chức thực hiện. Để
phát huy những mặt phù hợp, khắc phục những điểm tồn tại trong quá trình
triển khai. Đưa ra được một hệ thống cơ chế chính xác phù hợp, đồng bộ là
hết sức cần thiết.
Chơn Thành là huyện thuộc vùng Đông Nam Bộ và nằm trong vùng
kinh tế trọng điểm phía Nam, đây là điều kiện rất thuận lợi cho việc thúc đẩy
phát triển nền kinh tế và thu hút các nguồn đầu tư vào huyện. Để thực hiện
nhiệm vụ xây dựng huyện Chơn Thành trở thành Thị xã vào năm 2020.
Trong thời gian qua trên địa bàn huyện đã và đang triển khai nhiều dự
án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, kết nối đường giao thông giữa các khu đô
thị, khu công nghiệp đặc biệt như dự án Khu công nghiệp và Dân cư Becamex
– Bình Phước với diện tích 4.633,28 ha. Cũng như các địa phương khác trong
cả nước công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án cũng
gặp một số khó khăn vướng mắc về mặt chính sách, thủ tục thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư và cần phải được tháo gỡ.
Xuất phát từ các vấn đề nêu trên học viên chọn đề tài: “Đánh giá thực
trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án khu
công nghiệp và dân cư Becamex – Bình Phước, huyện Chơn Thành, tỉnh
Bình Phước”.

1


2. Mục tiêu nghiên cứu
Làm rõ thực trạng việc thực hiện thu hồi đất, bồi thường và giải phóng
mặt bằng của dự án khu công nghiệp và dân cư Becamex – Bình Phước,
huyện Chơn Thành, tỉnh Bình Phước làm cơ sở cho việc đề xuất một số giải
pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác thu hồi đất, bồi thường và giải
phóng mặt bằng trên địa bàn khu vực nghiên cứu.
3. Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu một số vấn đề lý luận liên quan đến công tác thu hồi đất,
bồi thường và giải phóng mặt bằng.
- Tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về công tác thu hồi đất,
bồi thường và giải phóng mặt bằng của Nhà nước từ sau khi có Luật Đất đai
2013 đến nay.
- Thu thập tài liệu, số liệu về công tác bồi thường và giải phóng mặt
bằng của dự án trên địa bàn khu vực nghiên cứu.
- Xây dựng mẫu phiếu điều tra để tiến hành phỏng vấn các hộ thuộc
diện bị thu hồi đất về giá đất bồi thường, chính sách hỗ trợ tái định cư của dự
án trên địa bàn khu vực nghiên cứu.
- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường và giải
phóng mặt bằng của dự án trên địa bàn huyện Chơn Thành, làm rõ những khó
khăn, vướng mắc của dự án.
- Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả của công tác
thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng tại khu vực nghiên cứu.
4. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu, đánh giá công tác thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt
bằng đối với các tổ chức, các hộ dân trong diện bị thu hồi đất tại dự án khu
công nghiệp và dân cư Becamex – Bình Phước.
5. Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập những tài liệu,
số liệu có sẵn tại các cơ quan chức năng của Trung ương, của địa phương và
trên các trang website để phục vụ cho mục đích nghiên cứu. Cụ thể là các văn
bản pháp lý có liên quan; điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố và
của huyện; báo cáo về kết quả thực hiện công tác bồi thường và giải phóng
mặt bằng tại các dự án nghiên cứu.

2


- Phương pháp điều tra xã hội học: Tiến hành thực hiện cuộc điều tra xã
hội học đối với những người bị thu hồi đất thuộc địa bàn nghiên cứu. Sử dụng
phiếu điều tra đã được thiết kế sẵn để phỏng vấn, nhằm đánh giá về giá bồi
thường, mức hỗ trợ; tìm hiểu về tình hình đời sống, lao động, việc làm, thu
nhập của người dân trước và sau khi bị thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu;
cũng như những khó khăn, vướng mắc và nguyên nhân trong quá trình thực
hiện công tác giải phóng mặt bằng. Các số liệu thu thập được là dữ liệu cần
thiết để có thể thực hiện đánh giá hiệu quả thực tế của công tác thu hồi đất,
bồi thường và hỗ trợ đối với người dân.
- Phương pháp thống kê, so sánh: Được thực hiện trên cơ sở nguồn số
liệu thu thập được từ phiếu điều tra, phỏng vấn, sử dụng các thuật toán và sự
hỗ trợ của phần mềm Excel để thống kê, tính toán bình quân mức thu nhập
của từng hộ, số tiền bồi thường trung bình mà từng hộ gia đình được nhận,
những sự thay đổi trong công việc, nơi ở,… Những số liệu thống kê, tính toán
được sau đó sử dụng để phân tích, minh chứng vấn đề hoặc để so sánh giữa
thời điểm trước khi thực hiện thu hồi đất và sau khi thực hiện thu hồi đất của
dự án.
- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Phân tích và đưa ra đánh
giá các tài liệu, số liệu về thực trạng của công tác thu hồi đất, bồi thường và
giải phóng mặt bằng. Từ đó tìm ra những tồn tại và nguyên nhân làm cơ sở

cho việc đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác này trên địa
bàn nghiên cứu.
6. Cấu trúc của luận văn
Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung
luận văn được cấu trúc gồm 3 chương:
- Chương 1: Tổng quan các vấn đề nghiên cứu về công tác thu hồi đất,
bồi thường và giải phóng mặt bằng;
- Chương 2: Thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường và giải phóng
mặt bằng của dự án Khu công nghiệp và Dân cư Becamex – Bình Phước,
huyện Chơn Thành.
- Chương 3: Những thuận lợi, khó khăn và một số giải pháp nâng cao
hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án Khu
công nghiệp và Dân cư Becamex - Bình Phước, huyện Chơn Thành.
7. Ý nghĩa khoa học của luận văn: Kết quả nghiên cứu của luận văn góp
phần làm phong phú hệ thống lý luận của khoa học quản lý đất đai theo
hướng phân tích, đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường và giải
phóng mặt bằng.
3


8. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn: Chỉ ra những tồn tại, đề xuất giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng
cho nhà quản lý trên địa bàn nghiên cứu.

4


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VỀ CÔNG
TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG.
1.1. Cơ sở lý luận về công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt

bằng.
1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Thu hồi đất: Là hành vi hành chính khi Nhà nước ra Quyết định hành
chính để thu hồi lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, cá
nhân, ủy ban nhân dân xã phường, thị trấn quản lý theo quy định của pháp
luật.
Bồi thường: Theo luật đất đai 2013, bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị
thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Giải phóng mặt bằng: Là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình khác xây dựng trên phần
đất nhất định được quy định cho việc cải tạo mở rộng hoặc xây dựng một
công trình mới trên đó. Công tác bồi thường, GPMB được bắt đầu từ khi
thành lập hội đồng GPMB cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư.
Đền bù: Đền bù là khái niệm dùng để chỉ sự “đền trả” lại những thiệt hại
do một hoạt động của một chủ thể gây ra. Khái niệm “đền bù” xuất hiện từ
Luật Đất đai năm 1987 và Luật Đất đai năm 1993. Từ khi Luật Đất đai năm
1993 được sửa đổi, bổ sung năm 2001, Quốc hội đã thống nhất cụm từ “bồi
thường” thay cho “đền bù” và “đền bù thiệt hại”.
1.1.2. Tính đa dạng và phức tạp của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Để thực hiện được dự án theo đúng tiến độ, thì trước hết các chủ đầu tư
cần phải giải phóng được mặt bằng. Đó là công việc trọng tâm và hết sức
quan trọng. Công việc này mang tính chất phức tạp, tốn kém nhiều thời gian,
công sức và tiền của. Ngày nay, công việc này ngày càng trở nên khó khăn
hơn do đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm. Bên cạnh đó công tác
GPMB liên quan đến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và của toàn xã hội. Ở
các địa phương khác nhau thì công tác GPMB cũng có nhiều đặc điểm khác
nhau. Vì vậy cần phải có những phương pháp hợp lý để thực hiện công tác
này.

Bên cạnh đó, BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất là một quá trình đa
dạng và phức tạp, nó không đơn thuần là bồi thường về vật chất mà còn phải
đảm bảo được lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
5


1.1.2.1. Tính đa dạng.
Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự
nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành, mật độ dân cư
cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô,
mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản
xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ;
khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông
nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và
được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng
của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
1.1.2.2. Tính phức tạp.
Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trọng đời sống kinh
tế - xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu
sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất
quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển
đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để
sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất
nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trong khu vực
cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di
chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp
là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này.
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau: Đất ở là
tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân
mà tâm lý, tập quán của người dân là ngại di chuyển chỗ ở; nguồn gốc sử

dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý khác nhau, cơ chế
chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái
phép diễn ra thường xuyên; thiếu quỹ đất do xây dựng khu TĐC cũng như
chất lượng khu TĐC thấp chưa đảm bảo được yêu cầu; dân cư một số vùng
sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao
thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều
kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển.
1.1.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất.
BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất là một quá trình phức tạp chịu
nhiều ảnh hưởng của nhiều yếu tố trong đó có cả yếu tố khách quan và yếu tố
chủ quan.
1.1.3.1.Yếu tố khách quan.
6


Công tác quản lý Nhà nước về đất đai; giá đất, giá tài sản để tính
BTHT&TĐC.
- Công tác quản lý nhà nước về đất đai, cụ thể:
+ Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện
một cách đúng nguyên tắc, chính xác để khi tiến hành xét duyệt đối tượng
được BTHT&TĐC được dễ dàng và khách quan.
+ Công tác chỉnh lý biến động, công tác này rất quan trọng vì chỉ có
chỉnh lý biến động kịp thời thì việc kiểm kê diện tích sử dụng đất mới chính
xác, không xảy ra hiện tượng bồi thường, hỗ trợ chồng chéo giữa các các
quyết định thu hồi đất của nhiều dự án khác nhau trên cùng một thời điểm và
cùng một chủ sử dụng đất.
+ Công tác thống kê, kiểm kê: Công tác này cần phải được thực hiện một
các nghiêm túc có trách nhiệm để không gây thiệt hại cho cả người bị thu hồi
đất và chủ đầu tư. Việc kiểm kê sai dẫn tới khiếu nại kéo dài, thời gian thực

hiện công tác BTHT&TĐC bị đình trệ dẫn tới chậm bàn giao mặt bằng, gây
thiệt hại về kinh tế cũng như an ninh trật tự.
+ Các quy định về BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất: Việc xác định
nguồn gốc đất ở, đối tượng và điều kiện được bồi thường; đối tượng và điều
kiện được hỗ trợ; đối tượng và điều kiện để được hưởng TĐC;
- Giá đất để tính bồi thường đây là nguyên nhân chính ảnh hưởng rất lớn
đến công tác BTHT&TĐC, trên thực tế giá đất do UBND tỉnh ban hành chưa
sát với giá thị trường, do vậy sẽ xảy ra hiện tượng người bị thu hồi đất không
đồng ý và phải xác định lại giá đất dẫn đến việc kéo giài thời gian thực hiện
công tác và tốn kém kinh phí.
- Giá tài sản và cách xác định giá đất và giá tài sản để tính BTHT&TĐC
khi Nhà nước thu hồi đất.
1.1.3.2. Yếu tố chủ quan.
Năng lực tài chính của chủ đầu tư; phương thức quản lý lưu trữ hồ sơ;
phong tục tập quán sinh hoạt, sản xuất của người có đất bị thu hồi.
- Năng lực tài chính của chủ đầu tư: Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp tới
công tác BTHT&TĐC, chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh việc giải ngân
diễn ra nhanh chóng, kịp thời đẩy nhanh được tiến độ BTHT&TĐC.
- Phương thức quản lý lưu trữ hồ sơ; khả năng tổ chức và thực hiện công
tác BTHT&TĐC; trình độ hiểu biết pháp luật của người dân; công tác tuyên
truyền vận động nhân dân thực hiện các quy định của Nhà nước về công tác
BTHT&TĐC.
- Phong tục, tập quán sinh hoạt, tập quán sản xuất của người dân vùng bị
thu hồi đất. Khi tìm hiểu rõ được phong tục tập quán sinh hoạt, tập quán sản
7


xuất của người dân vùng bị thu hồi đất thì việc BTHT&TĐC sẽ được thực
hiện theo nhu cầu thực tế của người dân, giảm bớt được tình trạng các hộ gia
đình cá nhân chuyển đến khu TĐC nhưng không thực hiện được sản xuất và

phong tục sống bị đảo lộn.
- Trình độ, năng lực và trách nhiệm của người trực tiếp thực hiện công
tác BTHT&TĐC: Cán bộ trực tiếp làm công tác BTHT&TĐC rất quan trọng,
các cán bộ làm việc có trách nhiệm sẽ đẩy nhanh được tiến độ thực hiện,
thông qua cán bộ có thể tuyên truyền phổ biến quy định của pháp luật.
1.2. Khái quát những chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo
Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013.
1.2.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 2003 đến 2013.
Trên cơ sở tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai và xuất phát từ yêu cầu
của giai đoạn mới, Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng
khoá IX đã ra nghị quyết về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai
trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước. Nghị quyết
này là định hướng rất quan trọng để Quốc hội khoá IX, kỳ họp thứ 4 thông
qua Luật Đất đai mới vào ngày 26 tháng 11 năm 2003.
Hiện nay, có rất nhiều các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các khu công
nghiệp, khu thương mại đang được thực hiện và trong tương lai con số các dự
án sẽ tăng lên rất nhanh. Sau khi Luật Đất đai 2003 được ban hành, Nhà nước
đã ban hành nhiều các văn bản dưới luật như nghị định, thông tư cụ thể hoá
các điều luật về giá đất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất, bao gồm:
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 /11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủ;
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy
định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của
Chính phủ;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
8


- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 của Chính phủ;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư;
- Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ
tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;
Từ thực tế tình hình quản lý Nhà nước và các chính sách đất đai, chính
sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất qua các thời kỳ và hiện tại,
có thể nhận thấy rằng việc chỉnh lý, bổ sung chính sách bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất là cần thiết nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ GPMB, thực
hiện công nghiệp hóa - hiện đại hóa, ổn định đời sống nhân dân.
1.2.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay.
1.2.2.1. Cơ sở pháp lý của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất.
Sau khi Nhà nước ban hành Luật Đất đai 2013, các chính sách về đất đai
cũng thay đổi theo. Như vậy, để phù hợp với sự ra đời của Luật Đất đai và

tình hình thực tế trong công tác thu hồi đất, GPMB, Chính phủ đã ban hành
các văn bản pháp lý sau:
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai 2013;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng
dẫn về một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền thuê đất, thuê đất mặt nước;
9


- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng
dẫn về một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê đất mặt nước;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/1/2017 của Chính phủ về việc
sửa đổi, bổ sung một số nghị định chi tiết thi hành luật đất đai.
Trên đây là những văn bản hướng dẫn việc BTHT&TĐC khi Nhà nước
thu hồi đất được áp dụng chung trên phạm vi cả nước. Ngoài ra do điều kiện,
hoàn cảnh, tình hình cụ thể của mỗi tỉnh, mỗi dự án mà có những văn bản

kèm theo để cụ thể hóa hoặc điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế ở
mỗi địa phương và từng dự án đó.
1.2.2.2. Những nội dung pháp lý về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất.
a. Nội dung pháp lý công tác bồi thường về đất.
+ Nguyên tắc bồi thường.
Nguyên tắc bồi thường được quy định tại Điều 74 Luật Đất đai 2013 có
nội dung :
- Thứ nhất, người sử dụng đất đảm bảo các điều kiện về loại đất mà mình
đang sử dụng, về chứng nhận quyền đối với đất đó. Nếu không đảm bảo các
điều kiện theo pháp luật quy định thì người sử dụng đất không được bồi
thường. Theo đó chỉ bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích
quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Còn thu hồi đất trong những trường hợp còn lại sẽ không được bồi thường.
Điều kiện để người sử dụng đất được bồi thường quy định cụ thể trong Điều
75 Luật Đất đai 2013.
- Thứ hai, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng
mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì
được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND
cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
- Thứ ba, việc thu hồi đất phải được tiến hành dân chủ, minh bạch, công
khai, kịp thời và đúng pháp luật.
Việc bồi thường về đất phải được thực hiện dựa trên ba nguyên tắc nêu
trên, nếu vi phạm các nguyên tắc đó, việc bồi thường trái với quy định của
pháp luật. Nếu việc bồi thường trái pháp luật gây ảnh hưởng đến lợi ích của
10


mình, người sử dụng đất có quyền khiếu nại với cơ quan nhà nước có thẩm
quyền để bảo vệ quyền lợi.

+ Điều kiện được bồi thường.
Điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013 có
nội dung như sau :
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền
thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là
Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2
Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng
được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy
chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của
Luật này mà chưa được cấp.
- Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà
không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có
đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa
được cấp.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận
hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà
chưa được cấp.
- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng
đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền

nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có
Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định
của Luật này mà chưa được cấp.
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê
đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc
11


có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để
thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận
hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa
được cấp.
+ Những trường hợp không được bồi thường.
Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau
đây:
- Các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 76 của Luật Đất đai 2013;
- Đất được Nhà nước giao để quản lý;
- Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các Điểm a,
b, c và d Khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai 2013;
- Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của
Luật này, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 77 của Luật Đất đai
2013.
+ Giá đất để tính bồi thường.

Giá đất để tính bồi thường được quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 114
Luật Đất đai 2013; Điều 16 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ quy định về giá đất ; Điều 28 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT
ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương
pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư
vấn xác định giá đất .
Giá đất để tính bồi thường là giá đất cụ thể theo mục đích sử dụng đất
hợp pháp, do UBND tỉnh quyết định cho từng dự án, từng trường hợp thu hồi
đất theo quy định.
+ Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Theo Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ quy định về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước
thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi
ích quốc gia, công cộng thì điều kiện để xác định chi phí đầu tư vào đất còn
lại:
12


- Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí
đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) căn cứ tình
hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn
lại.
- Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
+ Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở.
Theo Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ về việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều
79 Luật Đất đai 2013.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam

khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc
đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai
thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:
- Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu
hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà hộ gia
đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị
trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở TĐC;
- Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu
hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà hộ gia
đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có
đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện
về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
- Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong
hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở
thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định
của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng
một thửa đất ở thu hồi thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở TĐC
và tình hình thực tế tại địa phương để quyết định mức đất ở, nhà ở TĐC cho
từng hộ gia đình.
- Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các
trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này mà không có nhu cầu bồi thường
bằng đất ở hoặc bằng nhà ở TĐC thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền.
- Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất
gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ
điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa
13


bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê,

cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho
thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao
đất do UBND cấp tỉnh quy định.
- Trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp
không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được
chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong
hạn mức giao đất ở tại địa phương, nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và
việc chuyển mục đích sang đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân
khi chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà
ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại
Điều 75 của Luật Đất đai thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
- Trường hợp thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại
vẫn đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng tiền đối
với phần diện tích đất thu hồi;
- Trường hợp thu hồi toàn bộ diện tích đất hoặc thu hồi một phần diện
tích đất của dự án mà phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự
án thì được bồi thường bằng đất để thực hiện dự án hoặc bồi thường bằng
tiền;
- Đối với dự án đã đưa vào kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được
bồi thường bằng tiền.
+ Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi
đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân.
Theo Điều 7 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ về việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu
hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân quy định
tại Điều 80 Luật Đất đai 2013.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là
đất ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu đủ điều kiện được bồi thường theo quy
định tại Điều 75 của Luật Đất đai thì được bồi thường về đất, cụ thể như sau:
+ Đối với đất sử dụng có thời hạn thì được bồi thường bằng đất có cùng
mục đích sử dụng với đất thu hồi; thời hạn sử dụng đất được bồi thường là
thời hạn sử dụng còn lại của đất thu hồi;

14


+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất mà có nhu
cầu sử dụng với thời hạn dài hơn thời hạn sử dụng còn lại của đất thu hồi thì
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tăng thời hạn sử dụng nhưng người sử
dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được tăng theo
quy định của pháp luật về đất đai.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ
trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều này thì không được bồi thường về đất
nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có) theo quy định
tại Điều 3 của Nghị định này.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là
đất ở được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê nhưng được miễn tiền thuê đất do thực hiện chính sách đối với người có
công với cách mạng thì được bồi thường về đất. Căn cứ vào điều kiện thực tế,
quỹ đất tại địa phương, UBND cấp tỉnh quy định cụ thể việc bồi thường.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở
sản xuất phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khác có thời hạn sử dụng ổn
định lâu dài mà có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định của pháp luật
khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất theo giá đất ở.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở trước ngày 01 tháng 7
năm 2004 mà có nguồn gốc do lấn, chiếm, khi Nhà nước thu hồi đất nếu
không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước giao đất ở mới có thu tiền sử
dụng đất hoặc bán nhà ở TĐC. Giá đất ở tính thu tiền sử dụng đất, giá bán nhà
ở TĐC do UBND cấp tỉnh quy định.
+ Bồi thường về đất đối với những người đang đồng quyền sử dụng đất.
Theo Điều 15 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định việc bồi thường về đất đối với những người đang đồng quyền sử
dụng đất [3].
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất chung có đồng quyền
sử dụng đất, khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường theo diện tích đất
thuộc quyền sử dụng; nếu không có giấy tờ xác định diện tích đất thuộc quyền
sử dụng riêng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì bồi thường chung cho các
đối tượng có đồng quyền sử dụng đất.
- UBND cấp tỉnh hướng dẫn việc phân chia tiền bồi thường về đất cho
các đối tượng đồng quyền sử dụng quy định tại Khoản 1 Điều này.

15


b. Nội dung pháp lý công tác bồi thường về tài sản trên đất.
+ Nguyên tắc bồi thường.
Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh
khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo quy định tại Điều 88 Luật Đất đai
2013 [10].
- Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với
đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
- Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải
ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.

+ Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với
đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo Điều 9 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP về việc bồi thường đối với
nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất [3]
quy định tại Khoản 2 Điều 89 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định
sau đây:
- Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công
trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có
của nhà, công trình đó.
Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ
lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây
dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản
lý chuyên ngành ban hành.
Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công
trình do UBND cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100%
giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương
với nhà, công trình bị thiệt hại.
- Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần
còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình;
trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, những vẫn tồn
tại và sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá
dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật
tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.
- Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo
quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì UBND cấp tỉnh quy định
mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

16

+ Bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài
sản gắn liền với đất với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công
trình có hành lang bảo vệ.
Theo Điều 10 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP về việc bồi thường thiệt hại
do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất đối với đất
thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ [3] quy
định tại Điều 94 của Luật Đất đai được thực hiện như sau:
- Trường hợp làm thay đổi mục đích sử dụng đất:
+ Làm thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất phi nông nghiệp
không phải là đất ở hoặc từ đất ở sang đất nông nghiệp thì mức bồi thường
thiệt hại được xác định như sau: Tbt = (G1 - G2) x S
Trong đó:
Tbt: Tiền bồi thường thiệt hại;
G1: Giá đất ở tính bình quân mỗi m2;
G2: Giá đất phi nông nghiệp không phải đất ở hoặc giá đất nông nghiệp
tính bình quân cho mỗi m2;
S: Diện tích đất bị thay đổi mục đích sử dụng đất;
+ Làm thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải
là đất ở sang đất nông nghiệp thì mức bồi thường thiệt hại được xác định như
sau:
Tbt = (G3 - G4) x S
Trong đó:
Tbt: Tiền bồi thường thiệt hại;
G3: Giá đất phi nông nghiệp không phải đất ở tính bình quân mỗi m2;
G4: Giá đất nông nghiệp tính bình quân cho mỗi m2;
S: Diện tích đất bị thay đổi mục đích sử dụng đất.
- Trường hợp không làm thay đổi mục đích sử dụng đất nhưng làm hạn
chế khả năng sử dụng đất thì việc xác định mức bồi thường thiệt hại do
UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể.
- Nhà ở, công trình xây dựng khác và các tài sản khác gắn liền với đất

nằm trong phạm vi hành lang an toàn bị thiệt hại do phải giải tỏa thì được bồi
thường theo mức thiệt hại theo quy định.
- Khi hành lang bảo vệ an toàn công trình chiếm dụng khoảng không trên
70% diện tích thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng thì phần diện tích đất
còn lại cũng được bồi thường theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều
này.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi
xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển
17


chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có
đất trong hành lang an toàn thì được bố trí TĐC; được bồi thường chi phí di
chuyển, và được hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất.
+ Bồi thường nhà, công trình với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở
hữu Nhà nước.
Theo Điều 14 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định việc bồi thường nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà
ở thuộc sở hữu Nhà nước [3].
- Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (nhà thuê hoặc nhà
do tổ chức tự quản) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì người
đang thuê nhà không được bồi thường đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu
Nhà nước và diện tích cơi nới trái phép, nhưng được bồi thường chi phí tự cải
tạo, sửa chữa, nâng cấp; mức bồi thường do UBND cấp tỉnh quy định.
- Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ được thuê
nhà ở tại nơi tái định cư; giá thuê nhà là giá thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước; nhà thuê tại nơi tái định cư được Nhà nước bán cho người đang thuê
theo quy định của Chính phủ về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người
đang thuê; trường hợp đặc biệt không có nhà tái định cư để bố trí thì được hỗ
trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở mới; mức hỗ trợ bằng 60% giá trị đất và 60% giá

trị nhà đang thuê.
c. Nội dung pháp lý công tác hỗ trợ.
+ Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo Điều 19 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP về việc hỗ trợ ổn định đời
sống và sản xuất khi Nhà nước thu hồi đất [3] quy định tại Điểm a Khoản 2
Điều 83 của Luật Đất đai; Điều 3 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày
06/1/2017 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số nghị định chi tiết
thi hành Luật Đất đai [4] được thực hiện theo quy định sau đây:
- Đối tượng được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, gồm các trường
hợp sau:
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp khi thực
hiện các nghị định gồm: Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ
ban hành Bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân
sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; Nghị định số
85/1999/NĐ-CP ngày 28/8/1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều
của Bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ sung việc giao
đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; Nghị định
18


số 02/CP ngày 15/1/1994 của Chính phủ ban hành Bản quy định về việc giao
đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào
mục đích lâm nghiệp; Nghị định số 163/1999/NĐ-CP ngày 16/11/1999 của
Chính phủ về việc giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình
và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp; Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai và
khoản 1 Điều 54 của Luật Đất đai;
- Nhân khẩu nông nghiệp trong hộ gia đình quy định tại Điểm a Khoản
này nhưng phát sinh sau thời điểm giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình đó;

- Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng đủ điều kiện được giao đất nông
nghiệp theo quy định tại Điểm a Khoản này đang sử dụng đất nông nghiệp do
nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho, khai hoang theo quy định
của pháp luật, được UBND cấp xã nơi có đất thu hồi xác nhận là đang trực
tiếp sản xuất trên đất nông nghiệp đó;
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng
vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm
đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh là
cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc
đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp đang trực
tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp;
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất của các
nông, lâm trường quốc doanh hoặc công ty nông, lâm nghiệp được chuyển đổi
từ các nông, lâm trường quốc doanh đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và
có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó;
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất của tập
đoàn sản xuất nông nghiệp, hợp tác xã nông nghiệp đang trực tiếp sản xuất
nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất
đó;
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sản xuất, kinh doanh, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà
nước thu hồi đất thì được hỗ trợ ổn định sản xuất.
- Điều kiện để được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất thực hiện theo
quy định sau đây:
- Đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài đang sử dụng đất thuộc đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều
này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp quy
định tại Khoản 2 Điều 77 của Luật Đất đai và Điểm b Khoản này;

19