Xác định giá trị kinh tế của đất khi chuyển mục đích sử dụng, nghiên cứu tình huống dự án khu đô thị phường phú mỹ thành thành phố cao lãnh

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi th ực hiện. Cácđoạn trích dẫn và s ố liệu sử
dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết
của tôi. Lu ận văn này không nh ất thiết phản ánh quanđiểm của Trường Đại học Kinh Tế Thành
ph ố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright.

Thành ph ố Hồ Chí Minh, ngày 16 tháng 7 năm 2012
Tác giả luận văn

Huỳnh Quang Tứ


ii

LỜI CẢM ƠN

Tôi trân tr ọng cảm ơn thầy Jay Rosengard, thầy Nguyễn Xuân Thành, th ầy Huỳnh Thế Du vì
đã h ết lòng h ướng dẫn, giúp đỡ tôi t ừ lúc định hình đề tài cho đến khi hoàn thành lu ận văn
này.
Trân tr ọng cảm ơn cô Tr ần Thị Quế Giang vì đã có nh ững góp ý quan tr ọng, giúp tôi có nh
ững ý t ưởng mới để hoàn thi ện luận văn.
Trân tr ọng cảm ơn các thầy, cô Ch ương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright trong thời gian qua
đã truy ền đạt, trang bị cho tôi nh ững kiến thức quí báu.
Tôi trân tr ọng cảm ơn anh Nguyễn Hữu Việt và ch ị Nguyễn Thị Thu Thủy, công tác ở Sở Xây
dựng Đồng Tháp, anh Nguyễn Minh Triệc, công tác ở Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng Tháp, anh
Nguyễn Đình Phiếm, công tác ở Sở Nông nghi ệp và Phát triển nông thôn Đồng Tháp, anh
Nguyễn Thái Khoa, công tácở Cục Thống kêĐồng Tháp, anh Cao Hồng Sơn và anh Nguy ễn Văn
Bé Hai, công tácở Sacombank Đồng Thápđã t ận tình giúp đỡ và cung c ấp những tài li ệu quí giá
giúp tôi hoàn thành luận văn.

Trân tr ọng cảm ơn các anh chị học viên Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright và gia đình,
bạn bè đã động viên, giúpđỡ tôi trong su ốt quá trình học tập tại Trường Fulbright.

Thành ph ố Hồ Chí Minh, ngày 16 tháng 7 năm 2012
Học viên

Huỳnh Quang Tứ


iii

TÓM T ẮT
Trong công cu ộc công nghi ệp hóa – hi ện đại hóa đất nước, đô th ị hóa di ễn ra với tốc độ nhanh
trong hơn hai mươi năm qua. Hàng n ăm, một lượng lớn đất nông nghi ệp được chuyển đổi mục
đích sử dụng thành đất ở, đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, ừt ngày 01 tháng 10 năm 2009 đến
nay, quá trình này chậm lại, nhiều dự ánđình trệ vì nhà n ước thu tiền sử dụng đất theo giá thị
trường theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, là m ức giá quá cao. ừTmột tình huống điển hình, Dự
án KhuĐô Th ị Phường Mỹ Phú Thành Phố Cao Lãnh, lu ận văn lượng hóa giá kinh tế của đất
nông nghi ệp và giá kinh tế của đất ở, thương mại, dịch vụ hình thành sau khi chuy ển mục đích
sử dụng đất, đồng thời sử dụng khung phân tích l ợi ích – chi phí để thẩm định hiệu quả kinh tế
và hi ệu quả tài chính c ủa dự án.
Kết quả tính toán cho thấy dự án khả thi về mặt kinh tế, giá kinh ết của đất nông nghi ệp phường
2

Mỹ Phú thành phố Cao Lãnh b ằng 86.822 đồng/m vào n ăm 2012, giá kinh ết của đất sau khi
2

chuyển mục đích sử dụng, chưa có c ơ sở hạ tầng bằng 2.979.799 đồng/m , tăng 2.892.977
2

đồng/m so với giá kinh ết của đất nông nghi ệp, tương ứng với mức tăng 33 lần. Chênh ệlch
giữa hai mức giá này chính là giá trị tăng thêm do chính sách qui hoạch, thay đổi mục đích sử
dụng đất của nhà n ước tạo ra, do đó c ần phải nộp vào ngân sách nhà n ước thay vì nằm trong
tay chủ đầu tư. Đối chiếu với các quiđịnh của pháp luật hiện hành, kho ản thu này giống bản
chất với tiền sử dụng đất mà doanh nghi ệp phải nộp.
Với mức giáđóng ti ền sử dụng đất theo giáđất thị trường sau khi chuyển mục đích sử dụng, kết
quả thẩm định cho thấy dự án không hiệu quả về mặt tài chính. Vì d ự án có hiệu quả về mặt
kinh tế, giá kinh ết của đất tăng rất cao nên cần được đầu tư. Luận văn đã bi ện luận và đề xuất
với nhà n ước cách tính tiền sử dụng đất theo phương pháp mới, mang lại tính khả thi về mặt tài
chính cho d ự án, làm giảm tổn thất xã h ội do dự án bị đình trệ. Phương pháp tính tiền sử dụng
2

đất mới là: Giáđóng ti ền sử dụng đất cho mỗi m khi chuyển đổi mục đích sử
dụng = Giá kinh ết đất sau chuyển đổi, chưa có c ơ sở hạ tầng - Giá kinh ết đất nông
nghiệp.


iv

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN...................................................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN............................................................................................................................................ ii
TÓM T ẮT............................................................................................................................................... iii
MỤC LỤC................................................................................................................................................. iv
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT.......................................................................................................... viii
DANH MỤC BẢNG BIỂU.................................................................................................................... ix
DANH MỤC HÌNH V Ẽ....................................................................................................................... vii
CHƯƠNG 1 : GIỚI THIỆU.................................................................................................................. 1
1.1 Bối cảnh nghiên ứcu........................................................................................................................ 1

1.2 Vấn đề chính sách............................................................................................................................ 2
1.3 Mục tiêu nghiênứcu, số liệu và ph ạm vi nghiên ứcu, phương pháp nghiênứcu ................... 3
1.4 Câu h ỏi nghiên ứcu......................................................................................................................... 5
1.5 Giới thiệu dự án KhuĐô Th ị Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh ................................................... 5
1.6 Bố cục luận văn................................................................................................................................ 5
CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP TÍNH GIÁ KINH T Ế CỦA ĐẤT, KHUNG PHÂN
TÍCH LỢI ÍCH – CHI PHÍ VÀ GI ỚI THIỆU VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT...................... 6
2.1 Xácđịnh giá trị đất nông nghi ệp................................................................................................... 6
2.1.1 Tính giá kinh ết của đất nông nghi ệp theo phương pháp ủca ADB ................................. 6
2.1.2 Xácđịnh giá kinh ết của đất theo phương pháp ủca World Bank...................................... 7
2.1.3 Tính giá trị đất nông nghi ệp theo phương pháp thu nhập theo Thông t ư số
145/2007/TT-BTC.................................................................................................................... 8
2.2 Phân tích tính kh ả thi về mặt kinh tế của dự án ..................................................... ....................8
2.3 Tính giá kinh ết của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng....................................................... 9
2.4 Phân tích tính kh ả thi về mặt tài chính c ủa dự án .................................................... ..............10
2.5 Phân tích r ủi ro, phân tích phân ph ối........................................................................................ 11
2.6 Giới thiệu về quá trình thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam và kinh nghi ệm quốc tế .............11
2.6.1 Quá trình thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam........................................................................ 11


v

2.6.2 Kinh nghiệm quốc tế ................................................................................................ 13
CHƯƠNG 3: XÁC ĐỊNH GIÁ KINH T Ế CỦA ĐẤT NÔNG NGHI ỆP ............................ 15
3.1 Xácđịnh giá kinh ết của đất nông nghi ệp theo phương pháp ủca ADB .........................

15

3.2 Xácđịnh giá kinh ết của đất nông nghi ệp theo phương pháp ủca World Bank ..............

16

3.3 Xácđịnh giá trị đất nông nghi ệp bằng phương pháp thu nhập của Thông t ư số
145/2007/TT-BTC.......................................................................................................... 17
3.4 Phân tích giá thị trường của đất nông nghi ệp .................................................................. 17
3.5 Phân tích giá đất nông nghi ệp do UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành .............................. 18
3.6 So sánh,đánh giá giá kinhếctủa đất nông nghi ệp với giá UBND ỉtnh ban hành và giá
thị trường .........................................................................................................................

20

3.6.1 Phân tích, ch ọn lựa giá kinh ết của đất nông nghi ệp qua 3 cách tính ....................... 20
3.6.2

So sánh giá kinhế tcủa đất nông nghi ệp với các giá khác .................................... 21

CHƯƠNG 4: THẨM ĐỊNH HIỆU QUẢ DỰ ÁN KHU ĐÔ TH Ị PHƯỜNG MỸ PHÚ TP
CAO LÃNH VÀ TÍNH GIÁ KINH T Ế CỦA ĐẤT SAU KHI CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ
DỤNG, BIỆN LUẬN MỨC GIÁ ĐÓNG TI ỀN SỬ DỤNG ĐẤT HỢP LÝ.......................

22

4.1 Giới thiệu và phân tích các thông s ố của dự án............................................................. 22
4.1.1 Giới thiệu và phân tích các thông s ố tài chính c ủa dự án .............................................

2

4.1.2 Hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinhết CF j ....................................................

27

4.1.3 Giới thiệu và phân tích các thông s ố kinh tế ................................................................

30

4.2 Phân tích hi ệu quả kinh tế của dự án ............................................................................. 32
4.2.1 Phân tích k ết quả thẩm định ..................................................................................... 32
4.2.2 Phân tích r ủi ro ......................................................................................................... 32
4.3 Tính giá kinh ết của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng ............................................ 32
4.4 Phân tích hi ệu quả tài chính c ủa dự án .......................................................................... 33
4.4.1 Phân tích k ết quả thẩm định ..................................................................................... 33
4.4.2 Phân tích r ủi ro và bi ện luận về giá trị hợp lý c ủa Giáđóng ti ền sử dụng đất ......... 34
4.5 Phân tích phân ph ối ......................................................................................................... 35
CHƯƠNG 5 : KẾT LUẬN VÀ KI ẾN NGHỊ ........................................................................ 37
5.1 Kết luận ........................................................................................................................... 37


vi

5.2 Kiến nghị......................................................................................................................................... 37
5.3 Các hạn chế của nghiên ứcu......................................................................................................... 38
TÀI LI ỆU THAM KHẢO................................................................................................................... 39
PHỤ LỤC................................................................................................................................................. 43
Phụ lục 1: Giới thiệu dự án..................................................... ........................................................... 43
Phụ lục 2: Chứng minh công th ức (2.2)........................................................................................... 44
Phụ lục 3: Giá lúaở ĐBSCL hàng tháng qua các ănm.................................................................... 45
Phụ lục 4: Tốc độ tăng năng suất lúa bình quân hàng n ăm .......................................................... 45
Phụ lục 5: Lợi nhuận và t ốc độ tăng lợi nhuận thực bình quân c ủa đất trồng lúa qua các ănm
46
Phụ lục 6: Chi phí vốn chủ sở hữu..................................................................................................... 47

Phụ lục 7: Tiến độ bán nền dự kiến................................................................................................... 48
Phụ lục 8: Giá thuê nhà trênđịa bàn TP Cao Lãnh.......................................................................... 49
Phụ lục 9: Tốc độ tăng GDP Đồng Tháp/người............................................................................... 50
Phụ lục 10: Phân tích độ nhạy, phân tích k ịch bản đối với NPV kinh tế .................................... 51
Phụ lục 11: Phân tích mô ph ỏng Monte Carlo đối với NPV kinh tế ........................................... 53
Phụ lục 12: Phân tích độ nhạy đối với NPV tài chính.................................................................... 54
Phụ lục 13: Phân tích mô ph ỏng Monte Carlo đối với NPV tài chính ........................................ 57
Phụ lục 14: Kết quả phân tích phân ph ối......................................................................................... 59
Phụ lục 15: Ngân l ưu chi phí đầu tư theo giá tài chính danh nghĩa ............................................ 59
Phụ lục 16: Báo cáo thu nhập............................................................................................................. 60
Phụ lục 17: Bảng kế hoạch trả nợ...................................................................................................... 60
Phụ lục 18: Ngân l ưu tài chính danh ngh ĩa của dự án và của chủ đầu tư ................................. 61
Phụ lục 19: Ngân l ưu kinh tế của dự án..................................................... ..................................... 62
Phụ lục 20: Bảng giáđất ở thuộc TX Sa Đéc.............................. Error! Bookmark not defined.
Phụ lục 21: Bảng giáđất ở thuộc TP Cao Lãnh.......................... Error! Bookmark not defined.
Phụ lục 22: Giá thành sản xuất lúa đông xuân và hè thu các năm 2009, 2010, 2011 ........Error!
Bookmark not defined.


vii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

ADB

Asia Development Bank

: Ngân Hàng Phát Triển Châu Á

BĐS

: Bất động sản

CSHT

: Cơ sở hạ tầng

CPQLDA TTGTC

: Chi phí quản lý d ự án trong thời gian
thi công

DA

: Dự án

DN

: Doanh nghiệp

ĐBSCL

: Đồng Bằng Sông C ửu Long

ĐT

: Đô th ị

GDP

Gross Domestic Product

: Tổng sản phẩm trong nước

IMF

International Monetary Fund

: Quĩ Tiền Tệ Quốc Tế

IRR

Internal Rate of Return

: Tỉ suất hoàn v ốn nội bộ

MĐSD

: Mục đích sử dụng

NHTM

: Ngân hàng th ương mại

NPV

Net Present Value

: Giá trị hiện tại ròng

Thuế TNDN

: Thuế thu nhập doanh nghiệp

TP

: Thành ph ố

TSDĐ

: Tiền sử dụng đất

TX

: Thị xã

UBND

: Uỷ Ban Nhân Dân

VCSH

: Vốn chủ sở hữu

VHLSS

Vietnam Household Living
Standards Survey

World Bank

: Điều tra mức sống hộ gia đình Việt
Nam
: Ngân Hàng Th ế Giới


viii

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1: Kết quả tính toán ợli nhuận (EPLo) trên 1 hectađất lúa năm 2011 ................................ 15
Bảng 3.2: Doanh thu, giá thành, lợi nhuận trên 1 hectađất lúa năm 2009, 2010 ........................... 16
Bảng 3.3: Lợi nhuận trên 1 hectađất trồng lúa tính theo Thông tư 145/2007 ................................ 17
Bảng 3.4: Giá thị trường của đất nông nghi ệp.................................................................................... 18
Bảng 3.5: Giáđất nông nghi ệp trồng lúa, đất trồng cây hàng n ăm khác,đất có m ặt nước
nuôi tr ồng thủy sản trênđịa bàn TP Cao Lãnh c ủa UBND tỉnh Đồng Tháp ...............19
Bảng 3.6: Tổng hợp các kết quả giáđất nông nghi ệp........................................................................ 20
Bảng 3.7: So sánh giá kinhế tvới giá do UBND ỉtnh ban hành và giá thị trường .......................... 21
Bảng 4.1: So sánh một số chi phí của lao động thiếu kỹ năng của Dự án KhuĐT Phường
Mỹ Phú TP Cao Lãnh và m ột số dự án khác.................................................................... 28
Bảng 4.2: Nguyên nhân hệ số chuyển đổi CFj của một số dự án khác≠1 ....................................... 29
Bảng 4.3: Tóm t ắt các hệ số chuyển đổi CFj...................................................................................... 29
Bảng 4.4: Ngân l ưu kinh tế và k ết quả thẩm định kinh tế của dự án ............................................... 32
Bảng 4.5: Ngân l ưu, kết quả thẩm định tài chính c ủa dự án và của chủ đầu tư ........................... 34
Bảng 4.6: Tácđộng của dự ánđến cácđối tượng cụ thể....................................................................... 35


ix

DANH MỤC HÌNH V Ẽ
Hình 1.1: Sơ đồ đất được chuyển đổi mục đích sử dụng..................................................................... 4

1

CHƯƠNG 1 : GIỚI THIỆU
1.1 Bối cảnh nghiên ứcu
Trong công cu ộc công nghi ệp hóa - hi ện đại hóa đất nước, những năm qua nền kinh tế Việt
Nam tăng trưởng nhanh chóng, t ỉ trọng đóng góp vào t ổng sản phẩm trong nước (GDP) của
các ngành công nghiệp, dịch vụ ngày càng cao. Ng ược lại, tỉ trọng đóng góp vào GDP c ủa
ngành nông nghi ệp ngày càng gi ảm. Ngày càng có nhi ều diện tích đất được chuyển đổi mục
đích sử dụng (MĐSD) thành đất đô th ị (ĐT). Năm 1990, cả nước mới có kho ảng 500 ĐT, tỉ lệ
đô th ị hoá vào khoảng 17-18% thì đến năm 2000 con số này lên 649, năm 2003 là 656 ĐT và
1

đến năm 2007, cả nước có 729 ĐT, tỉ lệ đô th ị hóa kho ảng 27% .

Nhà n ước đã ban hành nhi ều văn bản triển khai, chỉ đạo thực hiện đô th ị hóa, khuy ến
khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường. Mục tiêuđề ra là xây d
2

ựng nhà ở mới mỗi năm 100 triệu m sàn, đến năm 2015, diện tích nhà ở bình quân toàn qu
2

2

ốc đạt 22 m sàn/ng ười, trong đó t ại ĐT là 26 m sàn/ng ười; đến năm 2020 đạt diện tích
2

2

2

bình quân toàn qu ốc là 25 m sàn/ng ười, ở khu vực ĐT là 29 m sàn/ng ười .
Tại khu vực Đồng Bằng Sông C ửu Long (ĐBSCL), theo qui hoạch đến năm 2020, vùng sẽ
có 250 ĐT, bao gồm 1 ĐT loại I, 6 ĐT loại II, 11 ĐT loại III, 34 ĐT loại IV và 198 ĐT loại
V. Dự kiến dân s ố trong vùng đến năm 2020 khoảng 20-21 triệu người, trong đó dân số ĐT
khoảng 7-7,5 triệu người, tỉ lệ đô th ị hóa kho ảng 33-35%, đất ĐT khoảng 100.000 –
3

110.000 ha .
Tại Đồng Tháp, vùng Cao Lãnh, gồm thành ph ố (TP) Cao Lãnh và ba huy ện Cao Lãnh,
Tháp Mười, Thanh Bình, đã t ập trung đầu tư cơ sở hạ tầng (CSHT) ở TP, thị trấn, các khu
công nghi ệp, hình thành các khu ĐT mới như Trường Xuân, Thanh Bình, Tr ần Quốc Toản,
Mỹ Trà, M ỹ Xương…T ỷ lệ đô th ị hóa n ăm 2007 của vùng đạt 24,5%, trong đó, TP Cao
4

Lãnh đạt 60,7% .

1

Bản tin kinh tế số 16 - 31 - 8 Bộ Ngoại giao (2008), “ Đô th ị hóa và nh ững vấn đề phát sinh”, Tuyên giáo, truy
cập ngày 01/12/2011 t ại địa chỉ: />2
Thủ tướng Chính phủ (2011), Quyết định số 2127/QĐ-Ttg ban hành ngày 30/11/2011 v ề việc phê duyệt
Chiến lược xây d ựng nhà ở quốc gia đến năm 2020 và t ầm nhìn đến năm 2030.
3
Thủ tướng Chính phủ (2009), Quyết định số 1581/QĐ-Ttg ban hành ngày 09/10/2009 v ề việc phê duyệt qui
hoạch xây d ựng vùng ĐBSCL đến năm 2020 và t ầm nhìn đến năm 2050.
4

Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng Tháp (2008),Báo cáo ếKt quả thực hiện các nghị quyết của Tỉnh uỷ về phát

triển kinh tế - xã h ội vùng Cao Lãnh, Sa Đéc và Hồng Ngự đến năm 2010.


2

Cao Lãnh là m ột TP rất trẻ, được nâng c ấp lên ừt thị xã (TX) Cao Lãnh n ăm 2007. Theo
5

qui hoạch đến năm 2020, Cao Lãnh là ĐT loại II . TP đang tập trung phát triển ĐT ở một số
khu vực, trong đó có ph ường Mỹ Phú. Hiện tại, do tốc độ đô th ị hóa di ễn ra quá nhanh
nênđất nông nghi ệp ở các phường trung tâm đã khan hi ếm, do đó, phát triển ĐT ở phường
Mỹ Phú là hướng đi hợp lý, thúc đẩy TP mở rộng về hướng đông b ắc, nơi quĩ đất nông
nghiệp còn d ồi dào. Trên địa bàn ph ường, do mới chuyển đổi tênđơn vị hành chính t ừ xã
lên phường nên hạ tầng giao thông, điện nước, nhà ở...chưa được đầu tư nhiều, đa phần là
nhà ở tạm bợ, người dân ch ủ yếu sống bằng nghề nông. V ới điều kiện về hiện trạng và v ị
trí địa lý t ại khu vực, dự án (DA)Đầu tư Xây d ựng Khu ĐT Thương mại - Dân c ư Phường
Mỹ Phú TP Cao Lãnh sẽ tạo ra một quỹ đất ĐT lớn cho TP, xây d ựng CSHT phục vụ nhu
cầu đi lại của nhân dân và k ết nối các khuĐT trênđịa bàn TP v ới nhau.
Tuy nhiên, thời gian qua nhiều DA bất động sản (BĐS) không được triển khai đúng tiến độ
hoặc ngưng đầu tư. Hai nguyên nhân chính là theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, kể từ
ngày 01/10/2009, doanh nghi ệp (DN) phải đền bù đất nông nghi ệp cho nông dân theo giá
thỏa thuận và ph ải đóng ti ền sử dụng đất (TSDĐ) theo giá thị trường. Dự án KhuĐT
Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh tỉnh Đồng Tháp là một trong số đó.
1.2 Vấn đề chính sách
Song hành cùng xu h ướng đô th ị hóa, nhà n ước đã ban hành nhi ều văn bản pháp luật, từ
hiến phápđến luật và r ất nhiều văn bản dưới luật nhằm quản lý, h ướng dẫn thực thi và
điều tiết lợi ích từ đất đai. Tuy nhiên, nhiều qui định bị chồng chéo và gặp ách ắtc khi triển
khai thực hiện. Vấn đề cụ thể được nghiên ứcu ở đây là TSD Đ.
Đô th ị hóa đồng nghĩa với việc chuyển MĐSD đất nông nghi ệp thành đất ở, đất thương
mại, dịch vụ, đất khu công nghi ệp phục vụ sản xuất. Trước thời điểm 01/10/2009, khi

chuyển MĐSD từ đất nông nghi ệp sang đất ở, đất thương mại, dịch vụ, chủ đầu tư DA
đóng TSD Đ cho nhà n ước theo giáđất do chủ tịch Uỷ Ban Nhân Dân (UBND) c ấp tỉnh
6

ban hành, th ường chỉ bằng 20%-30% giá thị trường . Kể từ thời điểm 01/10/2009, theo
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, chủ đầu tư nộp TSDĐ theo giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường. Tuy nhiên,đến nay Chính phủ vẫn chưa ban hành Thông
5Thủ tướng Chính phủ (2009), Quyết định số 1581/QĐ-Ttg ban hành ngày 09/10/2009.
6

Thảo Nguyên (2012), “Thuế bất động sản và nh ững bất hợp lý”, Tamnhin.net, truy cập ngày 22/4/2012 t ại
địa chỉ: />

3

tư hướng dẫn thực hiện Nghị định này, t ạo ra nhiều cách hiểu “giá thị trường” không th ống
7

nhất ở cácđịa phương và “trao cho các đơn vị định giáđặc quyền rất lớn” . Mặt khác, với mức
giá mới, TSDĐ tăng quá cao làm chủ đầu tư lỗ vốn và d ừng triển khai DA, những DN nào đã
8

bán sản phẩm thì không có ti ền nộp để hoàn t ất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .
Tại buổi tạo đàm v ề Nghị định 69 ngày 18/8/2010, qui t ụ hơn 500 DN BĐS tại TP Hồ Chí
Minh, một chủ DN bức xúc: “Chúng tôi đã nhi ều lần nộp đơn cầu cứu về việc

này, b ởi lẽ đầu vào là đất nông nghi ệp, nhưng nhà n ước lại tính thuế là đất đầu ra khi
chúng tôi đã bao n ăm bỏ tiền ra làm đường, mắc điện, dẫn nước…m ới có được đất ở” 9.
Với cách tính thuế mới này, m ột chủ DN tính toán: dự kiến bán toàn bộ DA thu về được 60
tỉ đồng, trong khi TSDĐ phải nộp là 57 t ỉ đồng nên chắc chắn lỗ nặng. Cuối cùng, ông ki

ến nghị xin được “ đóng thu ế bằng đất”

10

. Như vậy, việc qui định đóng TSD Đ theo giá thị

trường là m ột trong những lý do làm t ăng chi phí của chủ đầu tư và làm đình trệ DA.
TSDĐ thực chất là kho ản thu của nhà n ước nhằm điều tiết một phần lợi ích (nếu có) khi
DN chuyển MĐSD từ đất nông nghi ệp sang đất ĐT. Vì vậy, gắn liền với TSDĐ là kh ả
năng thành công c ủa việc đô th ị hóa. Do đó, nhà n ước cần tạo điều kiện thuận lợi cho DN
đầu tư, xácđịnh lại mức đóng góp cho ngân sách h ợp lý. Ch ỉ khi DN có l ợi ích thì họ mới
triển khai DA, ủng hộ chủ trương đô th ị hóa c ủa TP, tỉnh, Chính phủ.
1.3 Mục tiêu nghiênứ u,c số liệu và ph ạm vi nghiên ứcu, phương pháp nghiênứ
uc Mục tiêu nghiênứ uc
Nhận thấy những khó kh ăn của DN, trong quá trình thực hiện chính sách quản lý đất đai,
nhà n ước tỏ thiện chí cầu thị, “nghiên cứu sửa đổi, bổ sung và hoàn thi ện chính sáchđất
đai, đặc biệt là nh ững nội dung quan trọng liên quanđến việc phát triển nhà ở”

11

. Đồng

thời, Chính phủ dự kiến trình Quốc hội sửa đổi Luật đất đai vào n ăm 2013, đápứng nhu
cầu phát triển của nền kinh tế. Thông qua nghiên cứu tình huống Dự án KhuĐT Phường
7

Thủy Nguyễn (2011), ““Ngâm” d ự án vìđịnh giáđất quá cao”, Đầu tư chứng khoánđiện tử, truy cập ngày
20/7/2011 tại địa chỉ: />
8 Vũ Lê (2011), “Doanh nghiệp địa ốc kêu khổ vì tiền sử dụng đất quá cao”, VnExpress, truy cập ngày
12/12/2011 tại địa chỉ: />9 Vũ Lê (2010), Đị“a ốc TP HCM lo hệ lụy xấu từ Nghị định 69”, VnExpress, truy cập ngày 19/8/2010 t ại địa

chỉ: />10 Vũ Lê (2012), “Doanh nghiệp địa ốc xin nộp thuế bằng đất”, VnExpress, truy cập ngày 18/4/2012 t ại địa
chỉ: />11
Thủ tướng Chính phủ (2011), Quyết định số 2127/QĐ-Ttg ban hành ngày 30/11/2011.


4

Mỹ Phú TP Cao Lãnh, luận văn sẽ xácđịnh giá kinh ết của đất đai trước và sau khi chuy ển
MĐSD từ đất nông nghi ệp sang đất ở, thương mại, dịch vụ ở phường Mỹ Phú, tính toán giá
trị chênh ệlch, từ đó đề xuất mức giáđóng TSD Đ trênđịa bàn ph ường Mỹ Phú, đồng thời nêu
ra phương pháp tínhđể áp dụng cho địa phương khác.
Hình 1.1: Sơ đồ đất được chuyển đổi mục đích sử dụng
Đất nông
nghiệp

Đất ở, đất kinh
doanh chưa có
cơ sở hạ tầng

Đất ở, đất
kinh doanh có
cơ sở hạ tầng

Đất có nhà,
công trình xây
dựng trênđất

Để xácđịnh TSDĐ, luận văn sẽ tính giá kinh ết của đất nông nghi ệp và đất ở, đất kinh
doanh chưa có CSHT.
Số liệu nghiên ứcu và ph ạm vi nghiên ứcu

Số liệu phân tích thu th ập được dựa vào h ồ sơ DA, số liệu của tỉnh Đồng Tháp, vùng
ĐBSCL và Vi ệt Nam trong những năm gần đây. Tác giả cũng có s ử dụng số liệu dự báo
của một số tổ chức quốc tế trong quá trình phân tích.
Hai vấn đề thực tiễn nóng b ỏng mà các DN BĐS đang gặp phải là giá đền bù đất nông
nghiệp và TSD Đ. Do hạn chế về nguồn lực, luận văn chỉ tập trung nghiên ứcu TSDĐ mà
không đi sâu vào phân tích giá đền bù cho nông dân, xem nh ư nông dân ch ấp nhận mức giá
đền bù theo giá thị trường của đất nông nghi ệp. Tuy nhiên, tác ảgicũng sẽ bàn lu ận ngắn
gọn đôi nét về vấn đề này khi phân tích phân ph ối của DA.
Phương pháp nghiênứcu
Tác giả sử dụng phương pháp phân tích tình huống để tính giá kinh ết của đất từ một
trường hợp cụ thể: Dự án KhuĐT Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh. Qua đó, trình bày phương
pháp tính giá kinhế tcủa đất đai khi chuyển đổi MĐSD từ đất nông nghi ệp sang đất ở,
thương mại, dịch vụ. Trong DA này, tác giả tính toán giá kinhế tcủa đất nông nghiệp theo
phương pháp ủca Ngân Hàng Phát Triển Châu Á (ADB), Ngân Hàng Th ế Giới (World
Bank) và tính giá kinh tế của đất ở, thương mại, dịch vụ dựa vào k ết quả thẩm định DA.
Mặt khác,để việc chuyển đổi MĐSD đất thành công thì c ần phải đảm bảo hai yếu tố: hiệu
quả của nền kinh tế và l ợi nhuận của chủ đầu tư. Do đó, lu ận văn cũng sẽ thẩm định hiệu
quả kinh tế và hi ệu quả tài chính c ủa DA.


5

1.4 Câu h ỏi nghiên ứcu
Luận văn sẽ trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau:
Căn cứ vào tình hu ống Dự Án Khu Đô Th ị Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh, giá kinh ết
của đất nông nghi ệp bằng bao nhiêu?
Giá kinh ết của đất thay đổi như thế nào khi chuy ển mục đích sử dụng từ đất nông
nghiệp sang đất ở, thương mại, dịch vụ?
Tuy nhiên,để việc chuyển đổi MĐSD đất thành công thì c ần phải đảm bảo hai yếu tố: hiệu
quả của nền kinh tế và l ợi nhuận của chủ đầu tư. Do đó, lu ận văn cũng sẽ tìm lời đáp cho

câu h ỏi:
Dự án KhuĐô Th ị Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh có kh ả thi về mặt kinh tế và v ề mặt
tài chính không?
1.5 Giới thiệu dự án KhuĐô Th ị Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh
Dự án có tênđầy đủ là D ự ánĐầu tư Xây d ựng Công trình Khu Đô Th ị Thương Mại Dân Cư Phường Mỹ Phú Thành phố Cao Lãnh. Di ện tích DA là 35,331 ha. Ph ần trình
bày chi tiết tại Phụ lục 1.
1.6 Bố cục luận văn
Luận văn gồm có 5 ch ương. Chương 1 trình bày b ối cảnh nghiên ứcu, vấn đề chính sách,
mục tiêu và phạm vi nghiên ứcu, phương pháp nghiênứcu, câu h ỏi chính sách, bố cục luận
văn và gi ới thiệu DA. Chương 2 trình bày ph ương pháp tính giá kinhế tcủa đất nông nghiệp
theo ADB, World Bank, theo Thông t ư 145/2007/TT-BTC, trình bày khung phân tích lợi ích
– chi phí và giá kinh tế của đất ở. Luận văn cũng giới thiệu về TSDĐ ở Việt Nam và kinh
nghi ệm quốc tế. Trong chương 3, luận văn vận dụng các phương pháp trên vào th ực tiễn để
xácđịnh giá trị kinh tế của đất nông nghi ệp. Chương 4 trình bày n ội dung thẩm định hiệu
quả kinh tế, hiệu quả tài chính c ủa DA, tính toán giá kinhế tcủa đất hình thành sau khi chuy
ển MĐSD và so sánh với giá kinh ết của đất nông nghi ệp, biện luận mức giáđóng TSD Đ
hợp lý. Ch ương 5 là ph ần kết luận và ki ến nghị, qua quá trình phân tích trước đó, tác giả
đúc kết lại vấn đề và trình bày ki ến nghị chính sách.


6

CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP TÍNH GIÁ KINH T Ế CỦA ĐẤT,
KHUNG PHÂN TÍCH L ỢI ÍCH – CHI PHÍ VÀ GI ỚI THIỆU VỀ
TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Khung phân tích c ủa luận văn là khung lý thuy ết tính giá kinh ết của đất nông nghi ệp và
đất ở, đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên,để có được đất ở, đất kinh doanh thì DA phải khả
thi. Do đó, lu ận văn sử dụng thêm khung phân tích lợi ích – chi phí để thẩm định hiệu quả
kinh tế và hi ệu quả tài chính c ủa DA. Chương này c ũng giới thiệu về quá trình thu TSDĐ

ở Việt Nam lâu nay và kinh nghi ệm quốc tế.
2.1 Xácđịnh giá trị đất nông nghi ệp
Mục này trình bày m ột số phương pháp khác nhauđể xácđịnh giá trị kinh tế của đất nông
nghiệp.
2.1.1 Tính giá kinh ết của đất nông nghi ệp theo phương pháp ủca ADB
Phương phápđể xácđịnh giá trị kinh tế của đất chính là s ử dụng chi phí cơ hội của đất, tức là
nh ững gì được tạo ra khi sử dụng đất đó trong tr ường hợp không có DA. Đối với các DA
mới ở nông thôn, chi phí c ơ hội của đất là giá trị tính theo giá kinh ết của sản lượng nông
nghiệp bị mất đi do không s ản xuất nông nghi ệp trên diện tích đất đó n ữa. Nói cách khác,
đó là l ợi nhuận bị mất đi khi không canh tác nông nghiệp nữa. Chi phí cơ hội này c ần được
ước tính hàng n ăm trong suốt vòng đời DA. Mặt khác, năng suất đất nông nghi ệp có th ể
biến động theo thời gian trong trường hợp không có DA. N ăng suất đất có th ể tăng lên khi
có ph ương thức canh tác mới hoặc giảm đi khi đất bị xóa mòn, b ạc màu. Xu h ướng này c
12

ần được dùng để tính chi phí cơ hội .
Cách làm là chọn một sản phẩm cụ thể hoặc một số ít các ảsn phẩm để tính toán ảsn lượng
thu hoạch ròng b ị mất đi, có th ể ước tính các ốs liệu trên cơ sở từng hecta và sau đó ngo ại
suy cho toàn b ộ diện tích đất. Khi quan sát thấy các kỹ thuật trong nông nghi ệp hay cơ cấu
cây tr ồng đang thay đổi thì có th ể thêm hệ số điều chỉnh hàng n ăm sản lượng mất đi trên
một hecta để phản ánh thayđổi năng suất. Mỗi vùng có m ức độ thâm canh cây tr ồng hay số
vụ thu hoạch trong năm khác nhau. Lợi ích ròng trên một vụ thu hoạch từ những sản phẩm
được lựa chọn sẽ được nhân v ới hệ số mức độ thâm canh để thể hiện mức sản lượng ròng b
ị mất đi hàng n ăm cho toàn b ộ diện tích đất. Công th ức xácđịnh là:
EPLt = NBo.CI.(1+g)
12

t

ADB (1997), Hướng dẫn Phân tích Kinh t ế các dự án, tr. 22-23.

(2.1)


7

Trong đó, EPL t là giá kinh tế của đất trên 1 hecta năm t, NBo là s ản lượng hay lợi ích ròng
theo giáẩn trên 1 hecta ủca một cây tr ồng trong năm 0, CI là m ức thâm canh, g là h ệ số
13

tăng năng suất, tức là t ốc độ tăng năng suất của cây tr ồng .
Từ công th ức tính giá kinh ết đất đai hàng n ăm của ADB, tác giả luận văn nhận thấy có th
ể tính giá trị kinh tế của đất bằng cách ộcng dồn giá kinh ết hàng n ăm trong tương lai, qui
14

đổi về hiện tại theo tỉ lệ chiết khấu k .
∞

V = ∑ EPL t
t=1 (1 + k)

t

= EPL1 = EPLo. 1 + g
k−g
k−g

(2.2)

Trong đó, V là giá kinh tế của đất, k là h ệ số chiết khấu, chính là chi phí v ốn của nền kinh

tế (EOCK). Công th ức này xácđịnh giá kinh ết của đất thông qua t ốc độ tăng năng suất
của đất đai g.
2.1.2 Xácđịnh giá kinh ết của đất theo phương pháp ủca World Bank
Theo Pedro Belli, chuyên gia World Bank và cácđồng tác giả, đất đai là hàng hóa đặc biệt
với đường cung hoàn toàn không co giãn, b ất kể mảnh đất nào chuy ển sang dùng cho DA
đều bắt buộc phải lấy đi từ cách ửs dụng khác nào đó. Vì th ế, việc định giáđất đai dùng cho
DA có th ể phải dựa vào các phương pháp gián ếtip chứ không th ể sử dụng giá thị trường
có điều chỉnh các méo mó. Ông đo lường giá trị của đất đai bằng giá trị hiện tại ròng (NPV)
c ủa giá thuêđất hoặc lợi nhuận ròng trên đất qua công th ức:
V = R/(k-g1)

(2.3)

Trong đó V chính là giá trị ước định của khu đất, chính là giá kinh tế của đất, R là ti ền thuê
đất hay thu nhập ròng hàng n ăm trênđất, hệ số chiết khấu k là lãi su ất hay chi phí vốn của
nền kinh tế, g1 là t ốc độ tăng thực tế kỳ vọng của giá thuêđất hay tốc độ tăng lợi nhuận
15

hàng n ăm . Đây là công th ức xácđịnh giá kinh ết của đất nông nghi ệp và c ả đất ở, đất
kinh doanh. Công th ức này t ương tự như công th ức (2.2). Điều tác giả muốn nhấn mạnh
khi nêu ra công thức này là Pedro Belli và các đồng tác giả đã cho chúng ta thêm một cách
xácđịnh giá kinh ết của đất đai thông qua t ốc độ tăng lợi nhuận hàng n ăm g1.

13
14

ADB (1997), Hướng dẫn Phân tích Kinh t ế các dự án, Phụ lục 13, tr. 113.

Tác giả luận văn xây d ựng công th ức (2.2) dựa trên công thức (2.1) của ADB.Phần chứng minh ở
Phụ lục 2

15
Belli, Pedro và đ.t.g (2001), Phân tích Kinh t ế các hoạt động đầu tư: Công c ụ phân tích và ứng dụng thực
tế, tr. 70-72.


8

2.1.3 Tính giá trị đất nông nghi ệp theo phương pháp thu nhập theo Thông t ư số
145/2007/TT-BTC
Theo phương pháp thu nhập, việc xácđịnh giáđất nông nghi ệp được tiến hành qua 4
16

bước .
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng n ăm của khu đất cần định giá.
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng n ăm phải chi ra hình thành t ổng thu nhập.
Bước 3: Xácđịnh thu nhập thuần túy hàng năm theo công th ức: Thu nhập thuần túy hàng
năm = Tổng thu nhập hàng n ăm đã tính ở Bước 1 – T ổng chi phí đã tính ở Bước 2.
Bước 4: Ước tính mức giáđất cần định giá theo công thức: Giáđất ước tính = Thu nhập thuần
túy hàng năm thu được từ thửa đất/Lãi su ất tiền gửi tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng. Trong
đó, t ổng thu nhập, tổng chi phí xácđịnh ở Bước 1, Bước 2 và thu nh ập thuần túy xác định ở
Bước 3 phải là t ổng thu nhập, tổng chi phí và m ức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí
đất của loại đất cần định giá,được tính bình quân trong 3 n ăm ngay trước thời điểm xácđịnh
giáđất, trường hợp không thu th ập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu năm ngay
trước thời điểm định giáđất. Theo phụ lục hướng dẫn của Thông t ư, tổng thu nhập được
xácđịnh dựa trên giá bánămn ngay trước thời điểm định giáđất.
2.2 Phân tích tính kh ả thi về mặt kinh tế của dự án
Luận văn đánh giá ệhiu quả của DA trên quanđiểm của cả nền kinh tế thông qua các chỉ
tiêu NPV, EIRR dựa trên tính toánợil ích kinh tế và chi phí kinh t ế của DA.
e

NPVe là giá trị hiện tại tại ròng c ủa dòng ti ền theo giá kinh ết. DA có hi ệu quả khi NPVe =
Bt − C t ≥ 0
t
t =0 (1 + k)
n

∑

với Bt là L ợi ích kinh tế của DA năm t, Ct là Chi phí kinh t ế của DA

năm t, k là chi phí v ốn của nền kinh tế.
n

EIRR là t ỉ suất hoàn v ốn nội bộ kinh tế, là giá trị mà t ại đó NPVe =

∑

t =0

Bt − Ct
t = 0 .
(1 + EIRR)

Luận văn sử dụng hệ số chuyển đổi từ giá tài chính sang giá kinhết để tính giá kinh ết của
một số thông s ố:

CFj = Giákinh tế/Giá tài chính

DA phân lô bán nền sau năm 2016 là k ết thúc về mặt tài chính. Tuy nhiên, sản phẩm của
DA là đất ĐT tồn tại mãi mãi, do đó tác động của nó đến nền kinh tế cũng tồn tại mãi mãi.

Vì vậy, để tính lợi ích kinh tế của DA, tác giả sẽ xácđịnh các nguồn thu trong tương lai
16

Bộ Tài chính (2007), Thông t ư số 145/2007/TT-BTC ban hành ngày 06/12/2007.


9

sau khi DA phân lô bán nền hoàn thành, gi ả định rằng tất cả công trình đều được chủ đất
xây d ựng và cho thuê. Khiđó:
Lợi ích kinh tế là ti ền thuê nhàở, công trình th ương mại, dịch vụ sau khi có DA, giá
thuê ătng dần hàng n ăm.
Chi phí kinh tế bao gồm chi phí cơ hội của đất, chi phí đầu tư ban đầu theo giá kinh tế,
chi phí hoạt động theo giá kinh ết và chi phí xây d ựng nhà cho thuê trênđất sau khi có
DA .
Chi phí đầu tư ban đầu theo giá kinh ết bao gồm tổng chi phí xây d ựng, chi phí quản lý d ự
án trong thời gian thi công (CPQLDA TTGTC), chi phí t ổ chức đền bù theo giá kinh ết.
Chi phí hoạt động theo giá kinh ết bao gồm chi phí quảng cáo và chi phí quản lý bán đất
theo giá kinh ết.
2.3 Tính giá kinh ết của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng
Giá kinh ết của đất chính là giá trị thực của đất đai khi không có y ếu tố làm bi ến dạng thị
trường như thuế, đầu cơ, tăng giá do yếu tố tâm lý… Lu ận văn sẽ tính trực tiếp giá kinh ết
của đất ở, đất kinh doanh. Giá kinh ết của đất ở, thương mại, dịch vụ bằng mức sẵn lòng
chi trả của người tiêu dùng cho mỗi mét vuông đất đó. M ức sẵn lòng chi tr ả chính là l ợi
ích kinh tế ròng do m ỗi mét vuông đất mang lại, bằng lợi ích kinh tế trừ chi phí kinh tế
tính bình quân trên mỗi mét vuông.Với nguồn thu từ xây d ựng nhà, công trình trên đất và
cho thuê, giá kinhế tcủa đất được tính như sau:
Giá kinh ết của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng = (Lợi ích kinh tế - Chi phí kinh
tế)/Diện tích dự án

(2.4)

Sau khi chuyển MĐSD, có hai d ạng đất ở, đất kinh doanh: đất trước khi đầu tư xây d ựng
CSHT và đất sau khi đầu tư xây d ựng CSHT.
Giá kinh ết của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng, có c ơ sở hạ tầng = (Lợi ích kinh tế Chi phí kinh tế sau khi có c ơ sở hạ tầng)/Diện tích dự án

(2.5)

Giá kinh ết của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng, chưa có c ơ sở hạ tầng = (Lợi
ích kinh tế - Chi phí kinh tế tính từ khi chưa có c ơ sở hạ tầng)/Diện tích dự án (2.6)
Giá kinh ết của đất ở, đất kinh doanh sau khi có CSHT th ể hiện mức sẵn lòng chi tr ả của
chủ nhà mua đất xây nhà và cho thuê. Giá kinh ết của đất ở, đất kinh doanh khi chưa có


10

CSHT thể hiện mức sẵn lòng chi tr ả của chủ đầu tư sau khi có đất sạch (đất sạch là đất đã
đền bù cho nông dân và được cấp phép chuyển MĐSD).
Luận văn sẽ tính toán mức sẵn lòng chi tr ả cho đất ở, đất kinh doanh chưa có CSHT và so
sánh với giá kinh ết của đất nông nghi ệp nhằm xácđịnh mức chênh ệlch do việc chuyển
đổi MĐSD tạo ra.
2.4 Phân tích tính kh ả thi về mặt tài chính c ủa dự án
Luận văn đánh giá ệhiu quả của DA trên quanđiểm tổng đầu tư và ch ủ đầu tư thông qua
việc tính toán các chỉtiêu NPV, IRR, DSCR.
f

NPVf là giá trị hiện tại ròng c ủa các dòng tiền theo giá tài chính thu được trong tương lai.
DA khả thi khiNPVf = ∑

B −C

n

t

t =0

t

(1 + r)

t

≥ 0 , với Bt là l ợi ích tài chính c ủa DA năm t , Ct là

chi phí tài chính c ủa DA năm t, r là su ất chiết khấu dòng ti ền.
Khi phân tích hi ệu quả DA trên quanđiểm tổng đầu tư, r chính là chi phí v ốn của DA
(WACC). WACC bằng bình quân tr ọng số của chi phí vốn chủ sở hữu (VCSH) và chi phí
vốn vay: WACC = rD.D/V + rE.E/V.
Trong đó: D là n ợ vay.
rD là lãi su ất tiền vay.
E là VCSH c ủa chủ đầu tư.
V là t ổng vốn đầu tư, V = D + E.
rE là chi phí VCSH, được ước lượng theo cách giánếtip thông qua th ị trường Hoa
Kỳ theo mô hình CAPM:
=
+
.(
)+
, với r

là l ợi suất trái phiếu
chính phủ Hoa Kỳ kỳ hạn 10 năm,
là h ệ số beta có vay n ợ của Dự án KhuĐT Phường
Mỹ Phú TP Cao Lãnh, R

-r

là m ức bù rủi ro thị trường Hoa Kỳ, RP là m ức bù rủi ro

quốc gia, β là h ệ số beta không vay n ợ ngành B ĐS trên thị trường Hoa Kỳ, t là thu ế suất thuế thu nhập doanh nghiệp (thuế TNDN) ở Việt Nam.

Khi phân tích hi ệu quả DA trên quanđiểm chủ đầu tư, r là chi phí VCSH.
IRR là t ỉ suất hoàn v ốn nội bộ, là giá trị mà t ại đó NPVf =

khi IRR ≥ Suất sinh lời tối thiểu của nhà đầu tư.

∑

n
t=0

Bt − Ct
t = 0 . DA khả thi
(1+ IRR)


11

Hệ số an toàn tr ả nợ (DSCR) tại thời điểm t = Tổng số tiền mặt sử dụng để trả nợ
vào thời điểm t/Tổng số nợ phải trả vào th ời điểm t.

Thông th ường, các chủ nợ yêu ầcu DA có DSCR ³ 1,2.
Lợi ích tài chính c ủa DA là doanh thu bánđất

ở, đất kinh doanh.

Chí phí tài chính c ủa DA bao gồm chi phí đầu tư ban đầu, chi phí hoạt động.

Chi phí đầu tư ban đầu gồm tiền đền bù đất nông nghi ệp, chi phí tổ chức đền bù, tổng chi
phí xây d ựng, CPQLDA TTGTC, TSDĐ phải nộp.
Chi phí hoạt động bao gồm chi phí quảng cáo và chi phí quản lý bán đất.
TSDĐ phải nộp = TSDĐ – TSD Đ được khấu trừ.
2.5 Phân tích r ủi ro, phân tích phân ph ối
Phân tích r ủi ro: Bằng cách thayđổi giá trị các biến số đầu vào nh ư giáđóng TSD Đ, giá
đền bù, chi phí xây d ựng, giá bánđất, giá cho thuê…luận văn sẽ xácđịnh các thông số có
ảnh hưởng đến hiệu quả DA và ảnh hưởng đến mức độ nào, t ừ đó đánh giá tính khảthi về
mặt tài chính, v ề mặt kinh tế của DA một cách sâu sát.
Phân tích phân ph ối: Sự khác biệt giữa ngân l ưu kinh tế và ngân l ưu tài chính t ạo ra
ngoại tác. Ngoại tác phản ánh một số nhóm đối tượng khác trong xã hội, không ph ải là ch
ủ đầu tư, được hưởng lợi ích hoặc gánh chịu chi phí của DA.
Tổng ngoại tácđược đo lường bằng công th ức: NPVnt = NPVe – NPV fe.
Trong đó: NPV nt là NPV c ủa các ngoại tác.
NPVe là NPV c ủa ngân l ưu kinh tế.
NPVfe là NPV c ủa ngân l ưu tài chính, s ử dụng chiết khấu EOCK.
2.6 Giới thiệu về quá trình thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam và kinh nghi ệm quốc tế
Luận văn trình bày quá trình thu TSDĐ do chuyển MĐSD từ đất nông nghi ệp sang đất ở
qua các giaiđoạn đối với tổ chức kinh tế hoạt động kinh doanh vì mục tiêu ợli nhuận. Khái
niệm: TSDĐ là s ố tiền mà ng ười sử dụng đất phải trả trong trường hợp được nhà nước
17

giao đất có thu TSD Đ đối với một diện tích đất xácđịnh .

2.6.1 Quá trình thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam
Có hai m ốc quan trọng là tr ước ngày 01/10/2009 và sau ngày 01/10/2009.
17

Quốc hội (2003), Điều 4 Luật đất đai.


12

Trước ngày 01/10/2009
Ngày 24/7/1993, Qu ốc hội ban hành Lu ật đất đai, dựa vào tính pháp lý của Luật này,
Chính phủ đã ban hành các qui định về thu TSDĐ: Nghị định 89/CP ngày 17/8/1994, Ngh ị
định 44/CP ngày 03/8/1996, Ngh ị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000. Ngày
10/12/2003, Quốc hội ban hành Lu ật đất đai mới thay thế Luật đất đai ban hành n ăm
1993, căn cứ vào Luật này, Chính ph ủ ban hành các qui định về thu TSDĐ từ đó đến nay.
Nghị định được ban hành tr ước 01/10/2009: Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004.
Điểm chung của giai đoạn này là c ăn cứ tính TSDĐ tương đồng nhau:
Diện tích đất đóng TSD Đ là di ện tích đất được xét cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
Giá tính TSDĐ là giá do UBND cấp tỉnh ban hành theo M ĐSD đất được giao tại
thời điểm giao đất, trong trường hợp đấu giáđất, đấu thầu DA có s ử dụng đất thì áp
dụng giá trúngđấu giá.
Trong trường hợp người được giao đất thực hiện bồi thường, hỗ trợ cho người có
đất bị thu hồi khi nhà n ước thu hồi đất thì được khấu trừ số tiền đã b ồi thường đất,
hỗ trợ đất vào TSD Đ phải nộp, nhưng mức được trừ không v ượt quá TSDĐ phải
nộp.
Từ ngày 01/10/2009 đến nay
Chính phủ ban hành Ngh ị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009, có hi ệu lực từ ngày
01/10/2009 và Ngh ị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 b ổ sung, thay thế các quiđịnh
trước đây. Điểm chung của các Nghị định này là qui định: Giá tính TSDĐ là giá do UBND

cấp tỉnh ban hành theo M ĐSĐ đất được giao tại thời điểm giao đất, trường hợp giáđất do
UBND cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giáđất cụ thể cho phù hợp. Không áp
dụng khung giá các ạloi đất mà Chính ph ủ đã qui định trước đây khi tính TSD Đ theo các
quiđịnh này.
Tuy nhiên, làm thế nào để xácđịnh được “giá thị trường” hay "sát giá thịtrường" là điều
thật khó kh ăn, đến nay Chính phủ vẫn chưa có Thông t ư hướng dẫn. Cácđịa phương dựa
vào k ết quả thẩm định của công ty th ẩm định giáđể đưa ra quyết định.


13

2.6.2 Kinh nghiệm quốc tế
TSDĐ thực chất là m ột khoản thuế của nhà n ước nhằm điều tiết một phần lợi ích (nếu có)
khi có s ự chuyển MĐSĐ từ đất nông nghi ệp sang đất ĐT. Trong phần này lu ận văn sẽ
xem xét các ướnc trên thế giới điều tiết lợi ích này nh ư thế nào.
Ở các nước phát triển, tiến trình đô th ị hóa đã hoàn thành t ừ lâu và hi ện tại đất đai đã

được qui hoạch ổn định, tác giả không tìm được các nghiênứcu về chuyển MĐSD đất
nông nghiệp sang đất ĐT. Ở các nước đang phát triển, tác giả tìm thấy hai nghiên ứcu về
kinh nghiệm ở Ấn Độ và Trung Qu ốc.
Nghiên ứcu của Bishwapriya Sanyal và Chandan Deuskar (2012) cho thấy ở Ahmedabad,
Ấn Độ, chính quyền địa phương ngày càng d ựa vào đồ án qui hoạch ĐT (town planning
schemes) để tácđộng đến mức tăng trưởng kinh tế, nhà ở cho người thu nhập thấp và CSHT
cơ bản. Theo đó, đồ án yêuầuc các chủ đất nông nghi ệp khu vực đô th ị hóa chuy ển
nhượng 40% diện tích đất đai cho chính quyền với giáđất nông nghi ệp và được giữ lại
60% diện tích đất, được tái ạto thành đất ĐT có CSHT công c ộng. Trong 40% diện tích đất
mua được, chính quyền dành ra m ột phần đất làm đường giao thông, công trình công c
ộng, phần còn l ại bánđấu giáđể thu hồi chi phí đầu tư.

Theo Gregory K. Ingram và Yu-Hung Hong (2012), ở Trung Quốc, chính quyền TP mua
đất nông nghi ệp khu vực liền kề của nông dân v ới giáđất nông nghi ệp, xây d ựng CSHT,
chuyển thành đất ĐT và bán lại cho các nhà phát triển ĐT cùng với giấy phép xây dựng.
Giá trị chênh ệlch giữa giáđất ĐT và giáđất nông nghi ệp, sau khi trừ chi phí đầu tư CSHT,
tạo ra một nguồn thu lớn cho chính quyền địa phương.
Nhận xét và bài h ọc kinh nghiệm cho Việt Nam
Cách làm của Ấn Độ chú trọng đến sự phát triển kinh tế ĐT, chú trọng đến lợi ích của chủ
đất nông nghi ệp và c ộng đồng, qua đó m ở rộng cơ sở thuế cho thuế BĐS trong dài h ạn, là
nguồn thu ổn định và lâu dài c ủa ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, chính
quyền bị giảm đi một nguồn thu lớn từ việc chuyển MĐSD đất so với cách thu ợli trên
100% diện tích đất ở sau qui hoạch mà Vi ệt Nam, Trung Quốc đang làm. Đối với Việt Nam,
quốc gia đang đối mặt với thâm h ụt ngân sách triền miên, nếu áp dụng cách này thì trong
ngắn hạn, ngân sách càng thâm h ụt lớn hơn nữa.
Cách làm của Trung Quốc tạo ra nguồn thu rất lớn cho ngân sách. Toàn bộ lợi ích tài chính
tăng thêm do chuyển MĐSD đất đều thuộc về nhà n ước. Chính quyền Trung Quốc đã làm
thay cả công vi ệc mà DN B ĐS Việt Nam đang làm. Tuy nhiên, điểm khó kh ăn của chính


14

quyền Việt Nam là ngu ồn vốn đầu tư ban đầu rất thiếu, bao gồm tiền đền bù cho nông
dân, tiền đầu tư CSHT nên Việt Nam rất khó áp dụng.
Tóm l ại, chương 2 đã nêu rađược những vấn đề mấu chốt về khung lý thuy ết tính giá kinh
tế của đất nông nghi ệp và đất ở, đất kinh doanh cũng như phương pháp thẩm định DA và
kinh nghiệm quốc tế về TSDĐ. Dựa trên cơ sở này, lu ận văn sẽ xácđịnh và ch ọn lựa giá
kinh tế của đất nông nghi ệp, tính toán và biện luận giá kinh ết của đất ở, thương mại, dịch
vụ trong các chương sau.


15

CHƯƠNG 3: XÁC ĐỊNH GIÁ KINH T Ế CỦA ĐẤT NÔNG NGHI ỆP
Luận văn sẽ tính toán giá kinhế tcủa đất nông nghi ệp theo các cách khác nhau và phân tích,
đánh giá cácết kquả, chọn lựa phương pháp thích hợp nhất. Do không th ể tính trực tiếp giá trị
đất nông nghi ệp trên diện tích DA, tác giả giả định giá trị này b ằng với giá trị đất nông nghi
ệp bình quân c ủa tỉnh Đồng Tháp và tính toán theoốs liệu này.
3.1 Xácđịnh giá kinh ết của đất nông nghi ệp theo phương pháp ủca ADB
Qua thực tế khảo sát, trên phạm vi Dự án KhuĐT phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh, lúa là sản
phẩm chính, ngoài ra còn có v ườn tạp. Vì vậy, tác giả chọn cây lúa làm s ản phẩm duy nhất
để ước tính giá kinh ết của đất nông nghi ệp. Đối với phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh, mỗi
năm có hai v ụ lúa là đông xuân và hè thu. L ợi nhuận trên 1 hectađất lúa/năm là t ổng lợi
nhuận của hai vụ. Luận văn sẽ phân tích giá kinh tế của đất nông nghi ệp theo các vụ lúa
đông xuân và hè thu. Ở Đồng Tháp, thời gian thu hoạch vụ đông xuân là tháng 2-3 âm l ịch,
18

tức là kho ảng tháng 3-4 dương lịch, thu hoạch vụ hè thu vào tháng 7 âm lịch , tức khoảng
tháng 8 dương lịch. Vì vậy, tác giả chọn giá lúa tháng 4 và tháng 8ươdng lịch để tính doanh
thu của nông dân v ụ đông xuân và hè thu. Giá lúa tháng 4/2011 là 5.950đồng/kg, giá lúa
19

tháng 8/2011 là 6.800đ/kg .
Bảng 3.1: Kết quả tính toán ợli nhuận (EPLo) trên 1 hectađất lúa năm 2011
Khoản mục

Vụ đông xuân

V ụ hè thu

Giá lúađồ(ng/kg)

5.950

6.800

Năng suất (kg/ha)

6.939

5.830

Doanh thu (đồng)

41.287.050

39.644.000

Giá thành (đồng)

20.944.000

22.925.752

Lợi nhuận/vụ (đồng)

20.343.050

16.718.248

Năng suất trung bình/năm (kg/ha)
Lợi nhuận/năm (đồng)

6.385
37.061.298

(Nguồn: UBND tỉnh Đồng Tháp, Công ty Vật tư Lương thực Xuất khẩu Đồng Tháp và tính toán của
tác giả)

18

Mai Văn Nam, Nguyễn Quốc Nghi, Phạm Thị Thúy Muội (2012), “Hi ệu Quả Sản Xuất, Tiêu Thụ
Lúa Gạo
Ở Đồng Tháp”, Xuất khẩu lúa gạo Việt Nam từ 1989-2011, tr. 207.
19
Xem Phụ lục 3.


16

Tốc độ tăng năng suất lúa bình quân hàng n ăm là 3,09%
ở Việt Nam là k = 8%

21

20

. Chi phí cơ hội kinh tế của vốn

.

Giá kinh ết của đất nông nghi ệp được xácđịnh vào n ăm 2011:

2

V = 37.061.298 .(1 +3,09%)/(8% - 3,09%) = 778.052.000 đồng/ha hay 77.805 đồng/m .
3.2 Xácđịnh giá kinh ết của đất nông nghi ệp theo phương pháp ủca World Bank
Lợi nhuận trên một hecta đất lúa năm 2009, 2010 được trình bày theo b ảng 3.2.
Bảng 3.2: Doanh thu, giá thành, lợi nhuận trên 1 hectađất lúa năm 2009, 2010
Năm 2009
Vụ lúa

Đông xuân Hè thu

Năm 2010
Đông xuân Hè thu

Giá lúađồ(ng/kg)

4.400

4.000

4.269

3.800

Năng suất (kg/ha)

6.800

5.120

6.900

5.400

Doanh thu (đồng/ha)

29.920.000

20.480.000

29.456.100

20.520.000

Giá thành (đồng/kg)

15.392.440

15.591.400

19.960.519

16.526.900

Doanh thu/năm (đồng)

50.400.000

49.976.100

Giá thành/năm (đồng)

30.983.840

36.487.419

Lợi nhuận/năm (đồng)

19.416.160

13.488.681

(Nguồn: Sở Tài chính Đồng Tháp, UBNDĐồng Tháp và tính toán ủca tác giả)

Giá thành sản xuất năm 2010 tăng đột biến và giá bán giảm, đặc biệt là giá thành vụ đông
xuân t ăng 29,67% so với cùng kỳ năm 2009 vì giá vật tư, phân bón, công lao động tăng đã
làm cho l ợi nhuận/ha năm 2010 giảm đến 30,5% so với năm 2009. Vì vậy, tác giả loại bỏ
hai năm 2010 và 2011 ra khi tính t ốc độ tăng lợi nhuận thực bình quân. K ết quả tính toán
tốc độ tăng lợi nhuận thực bình quân c ủa đất lúa giai đoạn 2004-2009 là 4,2%

22

. Kết quả

này x ấp xỉ với dự báo ốtc độ tăng lợi nhuận của ngành tr ồng trọt 4,1% giai đoạn 201023

2020 , tác giả chọn giá trị này làm t ốc độ tăng lợi nhuận thực bình quân cho đất lúa trong
tương lai. Sử dụng công th ức của Pedro Belli và các tác giả, giá kinh ết của đất nông nghiệp
được xácđịnh vào n ăm 2011 là:
V=

20
21
22
23

2020.

ợ

ậ

ă

= ..%,%

2

= 975.297.316 (đồng/ha) = 97.529 đồng/m .

Xem Phụ lục 4.
Nguyễn Phi Hùng (2010), Ước Tính Chi Phí Cơ Hội Kinh Tế Của Vốn Ở Việt Nam.
Xem Phụ lục 5.
UBND tỉnh Đồng Tháp (2008),Báo cáo Qui hoạch tổng thể Phát triển kinh tế xã h ội tỉnh Đồng Thápđến