Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại TP HCM

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

------------

NGUYỄN MINH ĐỨC

GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT
TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH – Năm 2008


L IM

ð U

Tính c p thi t c a ñ tài :
M c dù m i ñư c hình thành trong m t kho ng th i gian chưa lâu nhưng
ñ n nay, th trư ng B"t ñ ng s n Vi%t Nam nói chung và ) TP.HCM nói riêng ñã
ñư c nhi1u nư c trên th gi i ñánh giá cao. Chính th trư ng B"t ñ ng s n ñã
góp ph5n thúc ñ7y quá trình hi%n ñ9i hóa và ñô th hóa, mang l9i nhi1u gi i pháp
nhà ) cho các t5ng l p dân cư, thu hút m9nh m; nhi1u ngukinh t . Có th> nói, th trư ng B"t ñ ng s n ngày càng ñóng v trí quan tr?ng
trong n1n kinh t xã h i ) nư c ta.
Cùng v i kh năng phát tri>n m9nh m;, th trư ng B"t ñ ng s n cũng
không th> tránh khCi nhDng tác ñ ng tE nhi1u hư ng như: tâm lý dân cư, sH chu
chuy>n lu

các quy ñ nh v1 ñ"t ñai, nhà cJa nhà nư c. Chính vì l; ñó, th trư ng B"t ñ ng
s n ñã tr i qua nhi1u giai ño9n thăng hoa nhưng cũng có nhDng th i kỳ tr5m
lLng.
V i nhi1u nM lHc trong ho9t ñ ng qu n lý, nhà nư c ñã ban hành nhi1u
chính sách ñ> ñi1u ti t th trư ng B"t ñ ng s n nhOm ñ m b o th trư ng luôn ñi
theo m t quQ ñ9o lành m9nh và là ñ ng lHc phát tri>n n1n kinh t . Tuy nhiên,
nhDng tác ñ ng tích cHc ñ n th trư ng tE nhDng chính sách luôn ñòi hCi m t
kho ng th i gian c5n thi t ñ> phát huy hi%u qu , và hơn th nDa, r"t nhi1u chính
sách ñư c ban hành, ) b"t kỳ qu=c gia nào, cũng ph i ñánh ñTi nhDng l i ích
kinh t trư c mLt ñ> ñ9t ñư c hi%u qu lâu dài và b1n vDng. Do ñó, nhDng thay
ñTi v1 chính sách tài chính, chính sách ti1n t%, tín dIng, sH thay ñTi các sLc thu
liên quan ñ n B"t ñ ng s n, cùng nhDng tác ñ ng l n tE sH m"t cân ñ=i cungVc5u
trên th trư ng B"t ñ ng s n, kèm theo ñó là tình hình l9m phát, sH b"t Tn cJa


kinh t toàn c5u, hi%n tư ng suy thoái th trư ng B"t ñ ng s n ) nhi1u nu c trên
th gi i ñã khi n th trư ng B"t ñ ng s n t9i TP.HCM tE ñ5u năm 2008 ñ n nay
ñã g p nhi1u tr) ng9i trong lu<ng gió phát tri>n m9nh m;. ð\ng trư c thHc tr9ng
trên, vi%c nghiên c\u tìm ra các gi i pháp giúp th trư ng B"t ñ ng s n t9i
TP.HCM phát tri>n và ho9t ñ ng Tn ñ nh là vi%c h t s\c c"p thi t trong th i ñi>m
này
M c ñích nghiên c u:
ð1 tài " Phát tri>n th trư ng B"t ñ ng s n t9i TP.HCM trong giai ño9n
hi%n nay thông qua các gi i pháp tài chính" ñư c tác gi thHc hi%n v i mong
mu=n phân tích nhDng h9n ch trên th trư ng B"t ñ ng s n t9i TP.HCM , tìm
hi>u nhDng phương th\c hi%u qu trong vi%c phát tri>n th trư ng B"t ñ ng s n
cJa nhi1u nư c trên th gi i qua các gi i pháp tài chính, tE ñó ñ1 ra nhDng gi i
pháp tài chính phù h p v i tình hình trong nư c nói chung và TP.HCM nói riêng
ñ> giúp th trư ng B"t ñ ng s n t9i TP.HCM vư t qua nhDng khó khăn, ñ\ng
vDng và phát tri>n trong hoàn c nh hi%n nay.

ð i tư!ng, ph#m vi và phương pháp nghiên c u:
ð=i tư ng nghiên c\u cJa ñ1 tài là th trư ng B"t ñ ng s n t9i TP.HCM.
Ph9m vi th i gian nghiên c\u là giai ño9n tE ñ5u năm 2008 ñ n h t Quý II
năm 2008. ðây là giai ño9n có nhi1u bi n ñ ng m9nh trên th trư ng B"t ñ ng
s n t9p TP.HCM trong vòng 2 năm tr) l9i ñây.
Trên cơ s) lý thuy t Tài Chính Công, Qu n Tr RJi Ro Tài Chính, Phân
Tích Chính Sách Thu , Tài Chính Ti1n T%, ñ1 tài ñư c thHc hi%n dHa trên các
phương pháp:
Phương pháp so sánh: ñư c tác gi sb dIng ñ> so sánh sH bi n ñ ng trên th
trư ng B"t ñ ng s n giDa giai ño9n nghiên c\u v i các giai ño9n trong quá kh\
Phương pháp dicn d ch và tTng h p: ñư c tác gi sb dIng ñ> làm cơ s) cho
vi%c làm rõ các thHc tr9ng và ñ1 xu"t các gi i pháp nhOm phát tri>n th trư ng B"t
ñ ng s n t9i TP.HCM
Bên c9nh ñó, tác gi còn tìm hi>u, tóm lư c nhDng k t qu nghiên c\u trư c
ñó ñ> bT sung cho vi%c nghiên c\u ) ñ1 tài này.


B c c c a ñ tài: V1 cơ b n, ñ1 tài ñư c sLp x p gChương 1: TTng quan v1 th trư ng B"t ñ ng s n
Chương 2: ThHc tr9ng tình hình phát tri>n cJa th trư ng B"t ñ ng s n t9i
TP.HCM trong th i gian qua
Chương 3: Gi i pháp tài chính nhOm phát tri>n th trư ng B"t ñ ng s n t9i
TP.HCM trong giai ño9n hi%n nay


Chương 1:
T+NG QUAN V1 TH3 TRƯ NG B6T ð7NG S9N
1.1 T;ng quan v th= trư?ng B t ñ@ng sBn:
1.1.1 Khái niDm, ñEc ñiFm c a B t ñ@ng sBn và th= tru?ng B t ñ@ng sBn:
1.1.1.1 Khái niDm b t ñ@ng sBn:

Vi%c phân lo9i tài s n thành “B"t ñ ng s n” và “ð ng s n” có ngutE Lukt cT La Mã, theo ñó b"t ñ ng s n không chl là ñ"t ñai, cJa c i trong lòng
ñ"t mà còn là t"t c nhDng gì ñư c t9o ra do s\c lao ñ ng cJa con ngư i trên
m nh ñ"t. B"t ñ ng s n bao gtrvkt trên m t ñ"t cùng v i nhDng b phkn c"u thành lãnh thT.
Pháp lukt cJa nhi1u nư c trên th gi i ñ1u th=ng nh"t ) chM coi B"t ñ ng
s n glukt cJa mMi nư c cũng có nhDng nét ñ c thù riêng th> hi%n ) quan ñi>m phân
lo9i và tiêu chí phân lo9i, t9o ra cái g?i là “khu vHc giáp ranh giDa hai khái ni%m
b"t ñ ng s n và ñ ng s n”.
H5u h t các nư c ñ1u coi B"t ñ ng s n là ñ"t ñai và nhDng tài s n có liên
quan ñ n ñ"t ñai, không tách r i v i ñ"t ñai, ñư c xác ñ nh b)i v trí ñ a lý cJa
ñ"t (ði1u 517, 518 Lukt Dân sH C ng hoà Pháp, ði1u 86 Lukt Dân sH Nhkt B n,
ði1u 130 Lukt Dân sH C ng hoà Liên bang Nga, ði1u 94, 96 Lukt Dân sH C ng
hoà Liên bang ð\c…). Tuy nhiên, Nga quy ñ nh cI th> b"t ñ ng s n là “m nh
ñ"t” ch\ không ph i là ñ"t ñai nói chung. Vi%c ghi nhkn này là h p lý b)i ñ"t ñai
nói chung là b phkn cJa lãnh thT, không th> là ñ=i tư ng cJa giao d ch dân sH.
Tuy nhiên, mMi nư c l9i có quan ni%m khác nhau v1 nhDng tài s n “gLn
li1n” v i ñ"t ñai ñư c coi là B"t ñ ng s n. ði1u 520 Lukt Dân sH Pháp quy ñ nh
“mùa màng chưa g t, trái cây chưa b\t khCi cây là B"t ñ ng s n, n u ñã b\t khCi
cây ñư c coi là ñ ng s n”. Tương tH, quy ñ nh này cũng ñư c th> hi%n ) Lukt
Dân sH Nhkt B n, B lukt Dân sH BLc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi ñó, ði1u 100
Lukt Dân sH Thái Lan quy ñ nh: “B"t ñ ng s n là ñ"t ñai và nhDng vkt gLn li1n


v i ñ"t ñai, bao gð\c ñưa ra khái ni%m B"t ñ ng s n bao gNhư vky, có hai cách dicn ñ9t chính: th\ nh"t, miêu t cI th> nhDng gì ñư c coi
là “gLn li1n v i ñ"t ñai”, và do vky là B"t ñ ng s n; th\ hai, không gi i thích rõ

v1 khái ni%m này và dxn t i các cách hi>u r"t khác nhau v1 nhDng tài s n “gLn
li1n v i ñ"t ñai”.
Lukt Dân sH Nga năm 1994 quy ñ nh v1 B"t ñ ng s n ñã có nhDng ñi>m
khác bi%t ñáng chú ý so v i các Lukt Dân sH truy1n th=ng. ði1u 130 cJa Lukt này
m t m t, li%t kê tương tH theo cách cJa các Lukt Dân sH truy1n th=ng; m t khác,
ñưa ra khái ni%m chung v1 B"t ñ ng s n là “nhDng ñ=i tư ng mà d ch chuy>n s;
làm tTn h9i ñ n giá tr cJa chúng”. Bên c9nh ñó, Lukt này còn li%t kê nhDng vkt
không liên quan gì ñ n ñ"t ñai như “tàu bi>n, máy bay, phương ti%n vũ trI…”
cũng là các B"t ñ ng s n.
Theo B lukt Dân sH năm 2005 cJa nư c C ng hoà Xã h i ChJ nghĩa Vi%t
Nam, t9i ði1u 174 có quy ñ nh: “B"t ñ ng s n là các tài s n bao gNhà, công trình xây dHng gLn li1n v i ñ"t ñai, k> c các tài s n gLn li1n v i nhà,
công trình xây dHng ñó; Các tài s n khác gLn li1n v i ñ"t ñai; Các tài s n khác do
pháp lukt quy ñ nh”.
Như vky, khái ni%m B"t ñ ng s n r"t r ng, ña d9ng và c5n ñư c quy ñ nh
cI th> bOng pháp lukt cJa mMi nư c và có nhDng tài s n có qu=c gia cho là B"t
ñ ng s n, trong khi qu=c gia khác l9i li%t kê vào danh mIc B"t ñ ng s n. Hơn
nDa, các quy ñ nh v1 B"t ñ ng s n trong pháp lukt cJa Vi%t Nam là khái ni%m m)
mà cho ñ n nay chưa có các quy ñ nh cI th> danh mIc các tài s n này.
1.1.1.2 ðEc ñiFm c a B t ñ@ng sBn :
B"t ñ ng s n có nhDng ñ c ñi>m sau:
Tính c= ñ nh và lâu b1n: B"t ñ ng s n chl t9o lkp trên m t di%n tích cI
th> cJa ñ"t ñai, và ñ"t ñai là tài nguyên qu=c gia không th> thay ñTi di%n tích,
n u ñ"t ñai ñó không ph i là hàng hoá thì b"t ñ ng s n gLn trên ñó cũng khó
khăn trong vkn ñ ng v i tư cách là hàng hoá. B"t ñ ng s n là tài s n không th>
di d i nên h< sơ mô t b"t ñ ng s n ghi nhkn sH bi n ñ ng theo th i gian v1
hi%n tr9ng, v1 chJ s) hDu, chJ sb dIng, theo m t trình tH pháp lý nh"t ñ nh và
là y u t= ñ c bi%t quan tr?ng trong quan h% giao d ch trên th trư ng b"t ñ ng

s n. Tính lâu b1n ñư c th> hi%n rõ trong quá trình sb dIng ñ"t ñai, b)i vì ñ"t
ñai không b hao mòn.
Tính khan hi m ñ c bi%t: Do sH phát tri>n cJa s n xu"t, sH gia tăng dân
s= làm cho nhu c5u v1 ñ"t ñai, nhà ) ngày càng tăng, trong khi ñó tTng cung ñ"t
ñai thì không thay ñTi. Chính vì vky giá c ñ"t ñai có xu hư ng ngày càng gia
tăng.
Tính cá bi%t l n và ch u nh hư)ng qua l9i lxn nhau: Không có b"t ñ ng
s n nào trên th trư ng là gi=ng nhau vì mMi b"t ñ ng s n ñư c xác lkp trên m t
di%n tích cI th> cJa ñ"t ñai v i v trí ñ a lý, ñ a hình, ki>u dáng ki n trúc, cơ s)
h9 t5ng,…khác nhau. Tuy b"t ñ ng s n mang tích cá bi%t cao nhưng trong
nhDng trư ng h p có nhDng thay ñTi l n xung quanh b"t ñ ng s n nào ñó s; có
nhDng tác ñ ng m9nh v1 nhu c5u và giá c cJa b"t ñ ng s n ñó.
Ch u sH chi ph=i m9nh m; cJa chính sách, pháp lukt do nhà nư c ban
hành cũng như các ho9t ñ ng trong lĩnh vHc kinh t Vvăn hoáV xã h i : Do ñ"t
ñai là tài s n quan tr?ng cJa qu=c gia, ph i ch u sH chi ph=i cJa nhà nư c nhOm
làm gi m nhDng tác ñ ng x"u ñ n n1n kinh t , và phát huy nhDng nguñư c tE th trư ng b"t ñ ng s n. Bên c9nh ñó, do b"t ñ ng s n nOm trong m t
không gian nh"t ñ nh nên nó ch u nh hư)ng b)i nhi1u y u t= t9p quán, tâm lý,
th hi u, môi trư ng s=ng cJa c ng ñhư)ng b)i các yêu t= liên quan ñ n nhi1u ngành kinh t , khoa h?cV kQ thukt,
ngh% thukt ki n trúc, môi trư ng,…
1.1.1.3 Hàng hóa b t ñ@ng sBn:
Hàng hóa b"t ñ ng s n là b"t ñ ng s n ñư c ñem trao ñTi, mua bán trên
th trư ng trong khuôn khT pháp lukt cho phép. Hàng hoá b"t ñ ng s n có th>
xác ñ nh gli1n v i ñ"t. Có nhDng b"t ñ ng s n không ph i là hàng hóa như các công trình
h9 t5ng công c ng, ñ"t ñai b c"m mua bán,…
Cũng gi=ng như nhDng hàng hoá khác, hàng hóa b"t ñ ng s n cũng có hai
thu c tính: giá tr sb dIng và giá tr . Do ñ c ñi>m riêng có mà b"t ñ ng s n
ñư c xem là hàng hoá ñ c bi%t. Hàng hóa b"t ñ ng s n có nhDng ñ c trưng sau:

TTng cung ñ"t ñai là c= ñ nh và vi%c cung \ng ñ"t ñai phù h p cho tEng
mIc ñích riêng b h9n ch v1 m t quy ho9ch cJa Nhà nư c. Do ñó giá c


b"t ñ ng s n luôn có xu hư ng ngày càng tăng lên, và cung hàng hóa b"t
ñ ng s n kém co giãn so v i giá.
Th i gian giao d ch hàng hoá b"t ñ ng s n dài hơn so v i các giao d ch
hàng hoá thông thư ng, b)i vì giao d ch b"t ñ ng s n không chl giao
d ch b n thân b"t ñ ng s n mà còn bao gñ ng s n ñó nDa. Do ñó chi phí giao d ch thư ng khá cao.
Tính thanh kho n kém do hàng hoá b"t ñ ng s n thư ng có giá tr khá
cao, th i gian giao d ch dài nên kh năng chuy>n hoá thành ti1n m t
chkm.
Hàng hoá b"t ñ ng s n ñư c sH qu n lý ch t ch; cJa Nhà nư c, và ch u
nh hư)ng các y u t= t9p quán, tâm lý, th hi u, tính c ng ñ1.1.1.4 Khái niDm th= trư?ng b t ñ@ng sBn:
Th trư ng b"t ñ ng s n là th trư ng mà các nghi%p vI giao d ch, mua
bán và trao ñTi v1 b"t ñ ng s n ñư c dicn ra. T"t c các quan h% giao d ch v1 b"t
ñ ng s n thông qua quan h% hàng hóa, ti1n t% ñư c coi là quan h% th trư ng và
t9o nên th trư ng b"t ñ ng s n.
Tuy nhiên b"t ñ ng s n khác v i các hàng hóa khác ) chM chúng không
chl ñư c mua bán, mà còn là ñ=i tư ng cJa nhi1u giao d ch khác như cho thuê,
th ch"p, chuy>n d ch quy1n sb dIng. Do ñó, th trư ng b"t ñ ng s n hòan chlnh
không th> chl là quan h% giDa ngư i mua, ngư i bán v1 b"t ñ ng s n mà còn là
nơi dicn ra các giao d ch liên quan ñ n b"t ñ ng s n như cho thuê, th ch"p, b o
hi>m và chuy>n d ch quy1n sb dIng. Nên th trư ng b"t ñ ng s n có th> hi>u m t
cách khái quát như sau: Th trư ng b"t ñ ng s n là tTng th> các giao d ch v1 b"t
ñ ng s n dHa trên các quan h% hàng hóa, ti1n t% dicn ra trong m t không gian và
th i gian nh"t ñ nh.
Tùy theo mIc tiêu nghiên c\u và ti p ckn, ngư i ta có th> phân l?ai th

trư ng b"t ñ ng s n theo nhi1u tiêu th\c khác nhau
Căn c\ theo lo9i hàng hóa b"t ñ ng s n, ngư i ta có th> chia th trư ng
b"t ñ ng s n thành các th trư ng ñ"t ñai, th trư ng nhà ), th trư ng b"t ñ ng
s n dùng trong d ch vI, th trư ng b"t ñ ng s n dùng cho văn phòng, công s),
th trư ng b"t ñ ng s n công nghi%p


Căn c\ theo lo9i tính ch"t các m=i quan h% xu"t hi%n trên th trư ng,
ngư i ta có th> chia th trư ng b"t ñ ng s n thành th trư ng mua bán, th trư ng
thuê và cho thuê, th trư ng th ch"p và b o hi>m.
Căn c\ theo trình tH tham gia, ngư i ta có th> phân chia th trư ng b"t
ñ ng s n thành th trư ng chuy>n như ng quy1n sb dIng ñ"t (giao ñ"t, cho thuê
ñ"t) hay còn g?i là th trư ng ñ"t ñai, th trư ng xây dHng các công trình ñ> bán
và cho thuê (th trư ng sơ c"p), th trư ng bán l9i ho c cho thuê l9i (th trư ng
th\ c"p)
Căn c\ theo m\c ñ ki>m sóat, ngư i ta có th> phân chia th trư ng b"t
ñ ng s n thành th trư ng chính th\c là th trư ng có ki>m sóat cJa nhà nư c,
hay th trư ng phi chính th\c là th trư ng không ñư c ki>m sóat cJa Nhà nư c.
1.1.1.5 ðEc ñiFm th= trư?ng b t ñ@ng sBn:
Th trư ng B"t ñ ng s n mang tính vùng, tính khu vHc sâu sLc và không
tkp trung, tr i r ng trên khLp các vùng mi1n cJa ñ"t nư c.
B"t ñ ng s n là m t lo9i hàng hoá c= ñ nh và không th> di d i v1 m t v
trí và nó ch u nh hư)ng cJa các y u t= tkp quán, tâm lý, th hi u. Trong khi ñó,
tâm lý, tkp quán, th hi u cJa mMi vùng, mMi ñ a phương l9i khác nhau. Chính vì
vky, ho9t ñ ng cJa th trư ng B"t ñ ng s n mang tính ñ a phương sâu sLc.
M t khác, th trư ng B"t ñ ng s n mang tính không tkp trung và tr i r ng
) m?i vùng mi1n cJa ñ"t nư c. S n ph7m hàng hoá B"t ñ ng s n có “dư thEa” )
vùng này cũng không th> ñem bán ) vùng khác ñư c. Bên c9nh ñó, mMi th
trư ng mang tính ch"t ñ a phương v i quy mô và trình ñ khác nhau do có sH
phát tri>n không ñ1u giDa các vùng, các mi1n, do ñi1u ki%n tH nhiên và trình ñ

phát tri>n kinh t Vvăn hoáVxã h i khác nhau dxn ñ n quy mô và trình ñ phát
tri>n cJa th trư ng B"t ñ ng s nkhác nhau. Th trư ng B"t ñ ng s n ) các ñô th
có quy mô và trình ñ phát tri>n kinh t cao thì ho9t ñ ng sôi ñ ng hơn th
trư ng B"t ñ ng s n ) nông thôn, mi1n núi v.v..
Th trư ng B"t ñ ng s n ch u sH chi ph=i cJa y u t= pháp lukt.
B"t ñ ng s n là tài s n l n cJa mMi qu=c gia, là hàng hoá ñ c bi%t, các
giao d ch v1 B"t ñ ng s n tác ñ ng m9nh m; ñ n h5u h t các ho9t ñ ng kinh t V
xã h i. Do ñó, các v"n ñ1 v1 B"t ñ ng s n ñ1u sH chi ph=i và ñi1u chlnh ch t ch;
cJa h% th=ng các văn b n quy ph9m pháp lukt riêng v1 B"t ñ ng s n, ñ c bi%t là


h% th=ng các văn b n quy ph9m pháp lukt v1 ñ"t ñai và nhà ). ð c ñi>m này ñ c
bi%t ñúng ) nư c ta do th trư ng ñ"t ñai c"p I (th trư ng sơ c"pV giao ñ"t và cho
thuê ñ"t) là ch u tác ñ ng nh"t b)i các quy t ñ nh cJa Nhà nư c. Chính phJ các
nư c trên th gi i ñ1u quan tâm ñ n B"t ñ ng s n và th trư ng B"t ñ ng s n,
luôn ñi1u chlnh chính sách v1 B"t ñ ng s n và th trư ng B"t ñ ng s n nhOm huy
ñ ng các ngu<n lHc v1 B"t ñ ng s n phIc vI các mIc tiêu phát tri>n kinh t Vxã
h i.
Th trư ng B"t ñ ng s n là m t d9ng th trư ng không hoàn h o (thông
tin không ñ5y ñJ, thi u m t s= tT ch\c cJa th trư ng).
ð c ñi>m này xu"t phát tE nhDng ñ c trưng riêng cJa mMi vùng, ch u sH
chi ph=i cJa ñi1u ki%n tH nhiên cũng như truy1n th=ng và tkp quán, th hi u, tâm
lý xã h i trong quá trình sb dIng B"t ñ ng s n.Thkm chí, ngay trong b n thân các
th trư ng ñ a phương, sH hi>u bi t v1 các giao d ch cũng không hoàn h o, ngư i
mua và ngư i bán thư ng thi u thông tin liên quan ñ n nhDng giao d ch trư c.
SH tác ñ ng cJa Nhà nư c là m t trong các y u t= t9o nên tính không hoàn h o
cJa th trư ng B"t ñ ng s n. B"t kỳ Nhà nư c nào cũng ñ1u có sH can thi%p vào
th trư ng B"t ñ ng s n ) các m\c ñ khác nhau, trong ñó chJ y u là ñ"t ñai ñ>
thHc hi%n các mIc tiêu phát tri>n chung. B"t ñ ng s n có tính d bi%t, tin t\c th
trư ng h9n ch , ñ"t ñai trên th trư ng sơ c"p phI thu c vào quy t ñ nh cJa Nhà

nư c nên th trư ng B"t ñ ng s n là th trư ng c9nh tranh không hoàn h o. M t
khác, th trư ng B"t ñ ng s n không hoàn h o còn do tính ch"t không tái t9o
ñư c cJa ñ"t, nên th trư ng B"t ñ ng s n mang tính ñ c quy1n, ñ5u cơ nhi1u
hơn các th trư ng hàng hoá khác.
Th trư ng B"t ñ ng s n có m=i liên h% mkt thi t v i th trư ng v=n và
tài chính. ð ng thái phát tri>n cJa th trư ng này tác ñ ng t i nhi1u lo9i th
trư ng trong n1n kinh t .
B"t ñ ng s n là tài s n ñ5u tư trên ñ"t bao gñư c ñ5u tư. Mà ñ5u tư t9o lkp B"t ñ ng s n thư ng sb dIng m t lư ng v=n l n
v i th i gian hình thành B"t ñ ng s n cũng như thu hñ ng s n tham gia lưu thông trên th trư ng B"t ñ ng s n, các giá tr cũng như
các quy1n v1 B"t ñ ng s n ñư c ñem ra trao ñTi, mua bán, kinh doanh v.v.. gi i
quy t v"n ñ1 lưu thông ti1n t%, thu h

bên giao d ch. ði1u này ch\ng tC th trư ng B"t ñ ng s n là ñ5u ra quan tr?ng
cJa th trư ng v=n. Ngư c l9i, th trư ng B"t ñ ng s n ho9t ñ ng t=t là cơ s) ñ>
huy ñ ng ñư c ngu<n tài chính l n cho phát tri>n kinh t thông qua th ch"p và
gi i ngân Ngoài ra, th trư ng B"t ñ ng s n còn có quan h% trHc ti p v i th
trư ng xây dHng và qua ñó mà bLc c5u t i các th trư ng vkt li%u xây dHng và ñ<
n i th"t, th trư ng lao ñ ng v.v.. dao ñ ng cJa th trư ng này có nh hư)ng lan
to t i sH phát tri>n Tn ñ nh cJa n1n kinh t qu=c dân.
1.1.2 Các c p ñ@ phát triFn c a th= tru?ng b t ñ@ng sBn:
Th\ nh"t, c"p ñ sơ kh)i: ðó là giai ño9n cJa t"t c m?i ngư i ñ1u có
th> t9o lkp ñư c nhà cJa mình. Giai ño9n này chl c5n có m t m nh ñ"t là có th>
hình thành nên m t cái nhà và ñư c coi là B"t ñ ng s n. Trong c"p ñ này, các
chính sách v1 ñ"t ñai, các chJ ñ"t và các cơ quan qu n lý ñ"t ñai ñóng vai trò
quy t ñ nh.
Th\ hai, c"p ñ tkp trung hoá: ðó là giai ño9n cJa các doanh nghi%p
xây dHng. Trong giai ño9n này, do h9n ch v1 ñ"t ñai, do h9n ch v1 năng lHc

xây dHng, không ph i ai cũng có th> hình thành và phát tri>n m t toà nhà, m t
B"t ñ ng s n l n, m t dH án B"t ñ ng s n. Trong c"p ñ này, các chính sách v1
xây dHng và các doanh nghi%p, cơ quan qu n lý xây dHng ñóng vai trò quy t
ñ nh.
Th\ ba, c"p ñ ti1n t% hoá: ðó là giai ño9n cJa các doanh nghi%p xây
dHng. Lúc này, sH bùng nT cJa các doanh nghi%p phát tri>n B"t ñ ng s n , do
h9n ch v1 các ñi1u ki%n bán B"t ñ ng s n, không ph i doanh nghi%p nào cũng
ñJ ti1n ñ> phát tri>n B"t ñ ng s n cho t i khi bán ra ñư c trên th trư ng. Trong
c"p ñ này, các ngân hàng ñóng vai trò quy t ñ nh trong vi%c tham gia vào dH án
này ho c dH án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan
qu n lý v1 ngân hàng ñóng vai trò quy t ñ nh.
Th\ tư, c"p ñ tài chính hoá: Khi quy mô cJa th trư ng B"t ñ ng s n
tăng cao và th trư ng phát tri>n m9nh, do nhDng h9n ch v1 ngutài tr cho th trư ng B"t ñ ng s n , các ngân hàng ho c không th> ti p tIc cho
vay ñ=i v i B"t ñ ng s n ho c s; ñ=i m t v i các rJi ro. Lúc này, các ngân hàng
ph i tài chính hoá các kho n cho vay, các kho n th ch"p cũng như các kho n tài
tr cho th trư ng nhOm huy ñ ng ña d9ng hoá các ngu

th> ch tài chính, các chính sách tài chính, các tT ch\c tài chính và các cơ quan
qu n lý tài chính là nhDng chJ th> có vai trò quy t ñ nh.
Có th> th"y rOng, không nh"t thi t mMi m t n1n kinh t , mMi m t th
trư ng B"t ñ ng s n ñ1u tu5n tH tr i qua tEng n"c, tEng cung bkc như trên. Cũng
không nh"t thi t các c"p ñ phát tri>n th trư ng ph i có giai ño9n như nhau v1
th i gian. Cũng không nh"t thi t, các c"p ñ phát tri>n cJa th trư ng ph i là k t
thúc giai ño9n này r<i m i chuy>n sang giai ño9n khác. Các n1n kinh t , nh"t là
các n1n kinh t ñã phát tri>n qua c 4 c"p ñ tE r"t lâu. Ch{ng h9n như Úc và
New Zealand, các tài s n B"t ñ ng s n ñã ñư c ch\ng khoán hoá v i t• l% r"t
cao. Các nư c có n1n kinh t chuy>n ñTi ñ1u áp dIng chJ y u là li%u pháp “m9nh
tay”, t\c là áp dIng ñ

n1n kinh t th trư ng nên hi%n nay, th trư ng B"t ñ ng s n cũng ñã ) c"p ñ tài
chính hoá. Trung Qu=c cũng ñang chu7n b chuy>n qua giai ño9n tài chính hoá
th trư ng B"t ñ ng s n .
Trong mMi c"p ñ phát tri>n cJa th trư ng B"t ñ ng s n, quá trình vkn
ñ ng cJa th trư ng ñ1u có chu kỳ dao ñ ng tương tH như nhi1u th trư ng khác.
Chu kỳ dao ñ ng cJa th trư ng B"t ñ ng s n gñ ng), suy thoái (có d"u hi%u chDng l9i), tiêu ñi1u (ñóng băng) và phIc hCh{ng h9n như th trư ng B"t ñ ng s n nư c MQ trong kho ng 1 th k• (1870V
1973) tr i qua 6 chu kỳ dao ñ ng, bình quân mMi chu kỳ kho ng 18 năm; th
trư ng B"t ñ ng s n nư c Nhkt tE năm 1956 ñ n nay tr i qua 4 chu kỳ, mMi chu
kỳ kho ng 10 năm; th trư ng B"t ñ ng s n Hgi i th\ II ñ n nay ñã có 8 chu kỳ dao ñ ng, chu kỳ ngLn h9n là tE 6V7 năm, dài
là 9V10 năm, trung bình là 8V9 năm. Th trư ng B"t ñ ng s n Trung Qu=c tuy
hình thành chưa lâu nhưng tE năm 1978 ñ n nay cũng ñã có 4 chu kỳ dao ñ ng,
trong ñó ñáng chú ý có chu kỳ cHc ngLn (1992V1994), tăng trư)ng “phi mã” trong
2 năm 1992V 1993 r1.1.3 Vai trò c a th= trư?ng b t ñ@ng sBn trong n n kinh t :
1.2.3.1 Th trư ng B"t ñ ng s n là m t trong nhDng th trư ng quan tr?ng
cJa n1n kinh t th trư ng vì th trư ng này liên quan trHc ti p t i m t lư ng tài
s n cHc l n c v1 quy mô, tính ch"t cũng như giá tr cJa các m t trong n1n kinh
t qu=c dân:


B"t ñ ng s n là tài s n l n cJa mMi qu=c gia. T• tr?ng B"t ñ ng s n trong
tTng s= cJa c i xã h i ) các nư c có khác nhau nhưng thư ng chi m trên dư i
40% lư ng cJa c i vkt ch"t cJa mMi nư c. Các ho9t ñ ng liên quan ñ n B"t ñ ng
s n chi m t i 30% tTng ho9t ñ ng cJa n1n kinh t . Theo ñánh giá cJa các chuyên
gia, tTng giá tr v=n chưa ñư c khai thác 7n ch\a trong B"t ñ ng s n ) các nư c
thu c th gi i th\ 3 là r"t l n lên t i hàng nghìn t• USD, g"p nhi1u l5n tTng hM
tr ODA cJa các nư c phát tri>n hi%n dành cho các nư c ñang phát tri>n trong

vòng 30 năm qua. Bên c9nh ñó, B"t ñ ng s n còn là tài s n l n cJa tEng h gia
ñình. Trong ñi1u ki%n n1n kinh t th trư ng như ngỳa nay thì B"t ñ ng s n ngoài
ch\c năng là nơi ), nơi tT ch\c ho9t ñ ng kinh t gia ñình, nó còn ñư c xem như
là ngu<n v=n ñ> phát tri>n thông qua các ho9t ñ ng th ch"p khác nhau.
1.2.3.2 Th trư ng B"t ñ ng s n phát tri>n thì m t nguñư c huy ñ ng:
ðây là n i dung có t5m quan tr?ng ñã ñư c nhi1u nhà nghiên c\u trên th
gi i ch\ng minh và ñi ñ n k t lukn n u m t qu=c gia có gi i pháp hDu hi%u b o
ñ m cho các B"t ñ ng s n có ñJ ñi1u ki%n tr) thành hàng hoá và ñư c ñ nh giá
khoa h?c, chính th=ng s; t9o cho n1n kinh t cJa qu=c gia ñó m t ti1m năng ñáng
k> v1 v=n ñ> tE ñó phát tri>n kinh t Vxã h i ñ9t ñư c nhDng mIc tiêu ñ1 ra.
Theo th=ng kê kinh nghi%m cho th"y, ) các nư c phát tri>n lư ng ti1n ngân hàng
cho vay qua th ch"p bOng B"t ñ ng s n chi m trên 80% trong tTng lư ng v=n
cho vay. Vì vky, phát tri>n ñ5u tư, kinh doanh B"t ñ ng s n ñóng vai trò quan
tr?ng trong vi%c chuy>n các tài s n thành nguyêu c5u phát tri>n kinh t Vxã h i ñ c bi%t là ñ5u yêu c5u ñ5u tư phát tri>n cơ
s) h9 t5ng phIc vI cho nhDng ñòi hCi thi t thHc cJa m t n1n kinh t .
1.2.3.3 Phát tri>n và qu n lý t=t th trư ng B"t ñ ng s n, ñ c bi%t là th
trư ng quy1n sb dIng ñ"t là ñi1u ki%n quan tr?ng ñ> sb dIng có hi%u qu tài s n
quý giá thu c s) hDu toàn dân mà Nhà nư c là ñ9i di%n chJ s) hDu:
Kinh nghi%m cJa các nư c cho th"y ñ> ñ9t tiêu chu7n cJa m t nư c công
nghi%p hoá thì t• l% ñô th hoá thư ng chi m tE 60V80%. Như vky, v"n ñ1 phát
tri>n th trư ng B"t ñ ng s n ñ> ñáp \ng yêu c5u ñô th hoá ) nư c ta là v"n ñ1
l n và có t5m quan tr?ng ñ c bi%t nh"t là khi nư c ta chuy>n sang cơ ch th
trư ng trong ñi1u ki%n các thi t ch v1 qu n lý Nhà nư c ñ=i v i công tác quy


ho9ch chưa ñư c thHc thi có ch"t lư ng và hi%u qu thì vi%c phát tri>n và qu n lý
th trư ng B"t ñ ng s n ) ñô th ph i ñi ñôi v i tăng cư ng công tác quy ho9ch
ñ>

khLc

phIc

nhDng

t=n

kém

và

vư ng

mLc

trong

tương

lai.

1.2.3.4 Phát tri>n và qu n lý t=t th trư ng B"t ñ ng s n s; góp ph5n kích
thích n1n s n xu"t phát tri>n, giúp gia tăng nguTh trư ng B"t ñ ng s n có quan h% trHc ti p v i các th trư ng như th
trư ng tài chính tín dIng, th trư ng xây dHng, th trư ng vkt li%u xây dHng, th
trư ng lao ñ ng... Theo phân tích ñánh giá cJa các chuyên gia kinh t , ) các
nư c phát tri>n n u ñ5u tư vào lĩnh vHc B"t ñ ng s n tăng lên 1 USD thì s; có
kh năng thúc ñ7y các ngành có liên quan phát tri>n tE 1,5 – 2 USD. Phát tri>n và

ñi1u hành t=t th trư ng B"t ñ ng s n s; có tác dIng thúc ñ7y tăng trư)ng kinh t
thông qua các bi%n pháp kích thích vào ñ"t ñai, t9o lkp các công trình, nhà xư)ng,
vkt ki n trúc...ñ> tE ñó t9o nên chuy>n d ch ñáng k> và quan tr?ng v1 cơ c"u
trong các ngành, các vùng lãnh thT và trên ph9m vi c nư c. Theo th=ng kê cJa
TTng cIc thu các kho n thu ngân sách có liên quan ñ n nhà, ñ"t trong giai ño9n
tE năm 1996 ñ n năm 2000 bình quân là 4.645 t• ñchi m g5n 30% các giao d ch, còn trên 70% chưa ki>m soát ñư c và thHc t là
các giao d ch không thHc hi%n nghĩa vI thu v i Nhà nư c. N u thúc ñ7y bOng cơ
ch , chính sách và pháp lukt ñ> các giao d ch B"t ñ ng s n chính th\c (có ñăng
ký và thHc hi%n nghĩa vI thu ) và ñTi m i cơ ch giao d ch theo giá th trư ng thì
hàng năm th trư ng B"t ñ ng s n s; có th> tH mình ñóng góp cho n1n kinh t v i
m\c x"p sl kho ng 20.000 t• ñ1.2.3.5 Phát tri>n và qu n lý có hi%u qu th trư ng B"t ñ ng s n s; ñáp
\ng nhu c5u b\c xúc ngày càng tăng v1 nhà ) cho nhân dân tE ñô th Vnông thôn:
Th trư ng nhà ) là b phkn quan tr?ng chi m t• tr?ng l n trong th trư ng
B"t ñ ng s n. Th trư ng nhà ) là th trư ng sôi ñ ng nh"t trong th trư ng B"t
ñ ng s n, nhDng bi n ñ ng trên th trư ng B"t ñ ng s n thu ng xu"t phát tE nhà
) và lan to sang các th trư ng B"t ñ ng s n khác và nh hư)ng trHc ti p ñ n
ñ i s=ng cJa nhân dân. Vì vky, phát tri>n và qu n lý có hi%u qu th trư ng B"t
ñ ng s n nhà ), bình Tn th trư ng nhà ), b o ñ m cho giá nhà ) phù h p v i thu
nhkp cJa ngư i dân là m t trong nhDng vai trò quan tr?ng cJa qu n lý nhà nư c
v1 th trư ng B"t ñ ng s n nhà ).


1.1.4 Các y u t c u thành th= trư?ng B t ñ@ng sBn:
Cung c5u và quan h% cung c5u b"t ñ ng s n
Cũng gi=ng như t"t c hàng hoá khác, b"t ñ ng s n cũng vkn ñ ng theo quy lukt
cung c5u. Do ñó, cung c5u là thành t= hàng ñ5u cJa th trư ng b"t ñ ng s n.
Cung b"t ñ ng s n: là kh=i lư ng b"t ñ ng s n (nhà, ñ"t, vkt ki n
trúc gLn li1n v i ñ"t) và giá c mà nhóm ngư i cung c"p mu=n và

s†n sàng bán ra trên th trư ng b"t ñ ng s n t9i m t th i ñi>m. Do
tính ch"t ñ c bi%t cJa hàng hoá b"t ñ ng s n nên cung hàng hóa b"t ñ ng
s n thư ng thay ñTi r"t ít và r"t chkm so v i nhu c5u b"t ñ ng s n trên th
trư ng. Các y u t= tác ñ ng ñ n cung B"t ñ ng s n:
+ TTng cung hàng hoá b"t ñ ng s n.
+ Chính sách cJa Nhà nư c như: chính sách thu , chính
sách ñ"t ñai, thJ tIc pháp lý liên quan giao d ch, mua bán b"t ñ ng
s n.
+ M\c ñ phát tri>n cJa th trư ng v=n.
+ Các y u t= cJa môi trư ng vĩ mô và sH phát tri>n cơ s) h9 t5ng
cJa ñ"t nư c.
+ Các y u t= ñ5u vào t9o ra b"t ñ ng s n và giá c d ch vI liên
quan b"t ñ ng s n.
+ NhDng ti n b kQ thukt \ng dIng trong xây dHng và ki n trúc.
C5u b"t ñ ng s n: là kh=i lư ng b"t ñ ng s n mà ngư i tiêu
dùng s†n sàng ch"p nhkn và có kh năng thanh toán ñ> nhkn ñư c b"t ñ ng
s n ñó. Các y u t= tác ñ ng ñ n c5u b"t ñ ng s n bao g+ Giá bán hàng hoá b"t ñ ng s n.
+ Giá c các d ch vI liên quan quá trình sb dIng b"t ñ ng s n.
+ Tâm lý, th hi u.
+ T=c ñ tăng dân s=.
+ Thu nhkp cJa dân cư.
+ T=c ñ ñô th hoá.
Quan h% cung V c5u b"t ñ ng s n :
Quan h% cung V c5u b"t ñ ng s n ñư c th> hi%n thông qua m t hàm s=
giá b"t ñ ng s n.Vi%c xác ñ nh cung c5u hàng hoá b"t ñ ng s n trên th


trư ng trong tEng giai ño9n: ngLn, trung, dài h9n là v"n ñ1 khá ph\c t9p do
ph i phI thu c vào r"t nhi1u y u t= không Tn ñ nh và khó xác ñ nh như:

tính ch"t c= ñ nh cJa cung hàng hoá, t• l% tăng dân s=, nhu c5u m) r ng s n
xu"t nông nghi%p, công nghi%p, thu nhkp cá nhân cJa dân cư,…Vì vky, vi%c
xác ñ nh m\c cung V c5u phù h p v i ñi1u ki%n kinh t xã h i cJa tEng vùng
s; g p nhi1u khó khăn, có th> t9o nên các tr9ng thái cân bOng Tn ñ nh
ho c cân bOng không Tn ñ nh trong quan h% cung V c5u b"t ñ ng s n. NhDng
tr9ng thái ñó ñ1u tác ñ ng ñ n giá c hàng hoá b"t ñ ng s n và sH Tn ñ nh
cJa th trư ng b"t ñ ng s n.
Giá c hàng hoá b"t ñ ng s n và các y u t= nh hư)ng giá c hàng hoá
b"t ñ ng s n:
Cũng như các lo9i hàng hoá khác, giá c hàng hoá b"t ñ ng s n ñư c hình
thành trên cơ s) quan h% cung V c5u b"t ñ ng s n. Tuy nhiên, do b"t ñ ng s n là
lo9i hàng hoá ñ c bi%t nên giá c hàng hoá b"t ñ ng s n cũng có nhi1u khác bi%t
so v i hàng hoá khác như: giá c b"t ñ ng s n mang tính khu vHc sâu sLc, giá c
thay ñTi nhanh chóng theo th i gian, theo các y u t= cJa dicn bi n th trư ng.
Thông thư ng giá b"t ñ ng s n bao ggiá chuy>n như ng, giá bán cJa nhà nư c quy ñ nh, giá thHc t th trư ng, giá
h9ch toán trong kinh doanh b"t ñ ng s n. Các y u t= nh hư)ng giá c hàng hoá
b"t ñ ng s n:
+ Chi phí t9o lkp b"t ñ ng s n .
+ Tính hDu dIng cJa b"t ñ ng s n: m t b"t ñ ng s n có nhi1u
công dIng thì thukn l i trong vi%c mua bán và giá c cũng s; cao hơn.
+ V trí ñ a lý và ñ c ñi>m cJa b"t ñ ng s n: y u t= này nh hư)ng r"t
l n ñ=i v i giá c b"t ñ ng s n, và nó phI thu c r"t l n vào khía c9nh
tâm lý V xã h i cJa con ngư i.
+ Các y u t= tác ñ ng ñ n cung c5u và quan h% cung V c5u hàng hoá
b"t ñ ng s n.
+ Các y u t= thu c v1 chính sách vĩ mô và pháp lý : t=c ñ tăng trư)ng
kinh t , m\c thu nhkp bình quân ñ5u ngư i, chính sách tài chính,
các quy ñ nh v1 quy ho9ch, sb dIng, kinh doanh, và các quy ñ nh
khác cJa Nhà nư c có liên quan ñ n b"t ñ ng s n. Nhìn chung, khi

không b các y u t= thái quá chi ph=i thì giá b"t ñ ng s n ñư c coi là
m t trong nhDng tín hi%u quan tr?ng bi>u th sH phát tri>n cJa n1n kinh
t . Khi n1n kinh t phát tri>n, giá b"t ñ ng s n có xu hư ng tăng. Khi
giá b"t ñ ng s n tăng thì nên kinh t có d"u hi%u cJa sH tăng trư)ng.
1.1.5 Các ch thF tham gia th= trư?ng b t ñ@ng sBn:
1.1.5.1. Ngư i mua:
Ngư i mua là ngư i tiêu thI trHc ti p hàng hoá B"t ñ ng s n. Chính
nhDng ngư i tiêu thI này là ngư i xác ñ nh sH thành công cJa dH án, sH ch"p
nhkn ho c không ch"p nhkn cJa h? v i s n ph7m hoàn chlnh khi s n ph7m ñư c
ñưa vào tiêu thI trong th trư ng B"t ñ ng s n. Ngư i sb dIng thư ng ký h p
ññ ng s n, h? có th> ti p xúc trao ñTi v i các nhà cung c"p tài chính dH án và các
nhà xây dHng ñ> có th> ñi1u chlnh k p th i các thay ñTi v1 thi t k xây dHng, ñáp
\ng ñúng nhu c5u cJa ngư i tiêu dùng. SH tham gia cJa h? ñóng vai trò tích cHc
trong quá trình phát tri>n cJa B"t ñ ng s n. ðôi khi, Nhà nư c cũng ñóng vai trò
là ngư i mua trên th trư ng B"t ñ ng s n gián ti p qua các doanh nghi%p nhà
nư c.Trong thHc t , có 3 lo9i ngư i mua có nhu c5u v1 B"t ñ ng s n: nhu c5u
tiêu dùng (nhà )), nhu c5u s n xu"t (nhà xư)ng) và nhu c5u kinh doanh (văn
phòng ñ> bán, cho thuê ... nhOm mIc ñích mua ñi bán l9i ki m l i. Nhu c5u th\ 3
này sau này phát tri>n lên s; làm n y sinh cái g?i là th trư ng ñ5u cơ B"t ñ ng
s n.
1.1.5.2. Ngư i bán:
Trên th trư ng B"t ñ ng s n, các chJ th> tham gia vào bên bán B"t ñ ng
s n r"t ña d9ng, bao gs n:
Cá nhân:
Các cá nhân s) hDu B"t ñ ng s n (s) hDu ñ"t ñai, có quy1n sb dIng ñ"t)
tham gia vào th trư ng v i tư cách là ngư i bán, ngư i cho thuê, ngư i ñem B"t

ñ ng s n là tài s n th ch"p ñ> vay v=n, dùng B"t ñ ng s n ñ> góp v=n liên
doanh... Ngư c l9i, có m t s= cá nhân có nhu c5u sb dIng B"t ñ ng s n vào ñ i
s=ng sinh ho9t cá nhân ho c sb dIng vào mIc ñích s n xu"t kinh doanh s; tham
gia giao d ch trên th trư ng v i tư cách là ngư i ñi mua, ñi thuê...Các cá nhân


tham gia vào bên bán trên th trư ng B"t ñ ng s n gngành ngh1, tE nhDng ngư i mu=n mua ñi bán l9i B"t ñ ng s n ñ> ki m l i ñ n
nhDng ngư i mu=n tham gia kinh doanh ñ n nhDng ngư i mu=n cung c"p các
d ch vI hM tr ho9t ñ ng giao d ch trên th trư ng. Trong 3 lo9i hình ho9t ñ ng
trên, thì ) lo9i hình cung c"p d ch vI hM tr thì lHc lư ng các cá nhân tham gia là
ñông ñ o nh"t, có th> tóm tLt như sau:V V1 kQ thukt có ki n trúc sư, kQ sư, nhà
quy ho9ch ñ"t ñai, ki n trúc sư phong c nh, nhà th5u xây dHng, nhà tư v"n môi
trư ng, nhà tư v"n giao thông.V V1 kinh t và pháp lý có nhà ñ nh giá B"t ñ ng
s n nhà ñ"t, lukt sư và k toán viên, nhà môi gi i B"t ñ ng s n nhà ñ"t, nhà cung
c"p tài chính, nhà qu n lý B"t ñ ng s n nhà ñ"t, nhà nghiên c\u th trư ng, nhà
tư v"n ti p th và quan h% ñ=i ngo9i.
Doanh nghi p kinh doanh B t ñ ng s n:
Trong n1n kinh t k ho9ch hoá tkp trung, do không có th trư ng B"t
ñ ng s n nên cũng không có doanh nghi%p kinh doanh B"t ñ ng s n. Trong n1n
kinh t này xu"t hi%n khá nhi1u các công ty xây dHng, tTng công ty xây dHng
ho9t ñ ng theo k ho9ch nhà nư c, s n ph7m B"t ñ ng s n ñư c t9o lkp ph5n l n
thu c quy1n s) hDu nhà nư c. Nhà ) trong xã h i ho c là do Nhà nư c phân ph=i
(chl trong ph9m vi r"t hˆp), ho c do nhân dân tH xây dHng dư i các hình th\c
ngLn h9n (nhà tranh, tre, n\a, lá, nhà c"p 4...). SH thi u vLng các doanh nghi%p
kinh doanh B"t ñ ng s n ch{ng nhDng làm gi m thi>u các kh năng t9o lkp các
lo9i hàng hoá B"t ñ ng s n mà còn làm cho hi%u qu sb dIng các lo9i tài s n B"t
ñ ng s n (ñ c bi%t là ñ"t ñai) chl ñ9t ñư c ) m\c ñ th"p kém, b lãng phí ) m\c
ñ cao. Riêng các ñô th , do không có sH tham gia t9o dHng cJa các doanh nghi%p
kinh doanh B"t ñ ng s n nên b m t ki n trúc b chLp vá, manh mún, luôn luôn

không thHc hi%n ñư c mIc tiêu ñ1 ra trong các k ho9ch phát tri>n ñô th .Như
vky, có th> nói rOng, s; không có th trư ng B"t ñ ng s n n u không có doanh
nghi%p kinh doanh B"t ñ ng s n. Doanh nghi%p ) ñây có th> là h gia ñình, h p
tác xã, doanh nghi%p tư nhân, doanh nghi%p nhà nư c ñư c tT ch\c và ho9t ñ ng
dư i các hình th\c cI th> do lukt pháp quy ñ nh. T9i khu vHc nông thôn, Doanh
nghi%p nông nghi%p sb dIng ñ"t ñ> trth và khu vHc ñô th hóa, doanh nghi%p kinh doanh ñ a =c ti n hành vi%c t9o lkp
m t bOng xây dHng ñ> cung \ng cho nhu c5u xây dHng nhà ), nhà văn phòng,


nhà hàng, khách s9n, nhà máy, kho tàng...; ho c trHc ti p xây dHng các công trình
ki n trúc ñó ñ> bán ho c cho thuê theo các nhu c5u ña d9ng trong xã h i. Xu"t
phát tE nhDng ñ c ñi>m cJa mình, các hàng hoá B"t ñ ng s n ñ1u ñòi hCi ph i
ñư c t9o lkp theo quy ho9ch: xây dHng nhà ) cũng ph i theo quy ho9ch, xây
dHng nhà máy cũng ph i tuân thJ quy ho9ch ñã xác ñ nh... ð> ñáp \ng ñòi hCi
tiên quy t này, chl nhDng ai có kQ thukt, chuyên môn, v=n li ng... m i ñ m nhkn
ñư c vi%c t9o lkp hàng hoá B"t ñ ng s n và tT ch\c vi%c cung \ng các hàng hoá
này cho các nhu c5u trong xã h i. NhDng ngư i này trư c sau ñ1u ph i tT ch\c
ho9t ñ ng kinh doanh cJa mình dư i hình th\c m t doanh nghi%p kinh doanh B"t
ñ ng s n. Do ñ c ñi>m B"t ñ ng s n và th trư ng B"t ñ ng s n, các doanh
nghi%p kinh doanh B"t ñ ng s n trong quá trình c9nh tranh trên th trư ng s; có
m t b phkn b th i lo9i, s= còn l9i s; có m t b phkn l n m9nh lên thành nhDng
doanh nghi%p l n. NhDng ñ9i doanh nghi%p này không chl là l n trong lĩnh vHc
kinh doanh B"t ñ ng s n mà còn là l n so v i các doanh nghi%p l n khác trong
n1n kinh t . Các doanh nghi%p này ñư c tT ch\c theo nhi1u lo9i hình khác nhau:
doanh nghi%p kinh doanh và phát tri>n nhà, doanh nghi%p kinh doanh phát tri>n
h9 t5ng, doanh nghi%p phát tri>n ñ"t... ñây là lo9i doanh nghi%p t9o ra hàng hoá
B"t ñ ng s n cho th trư ng. Bên c9nh ñó, trên th trư ng B"t ñ ng s n còn có
các doanh nghi%p thHc hi%n ch\c năng san Ji t9o lkp m t bOng, xây dHng h%
th=ng c"p và thoát nư c, làm ñư ng và tr9m ñi%n, xây dHng nhà và các công

trình ki n trúc khác. Ngay c nhDng tT ch\c làm quy ho9ch, ki n trúc cũng d5n
d5n ñư c tT ch\c theo các lo9i hình kinh doanh thích h p. Các tT ch\c tài chính,
ngân hàng trong nhDng tình hình cI th> cũng có th> là ngư i ñóng góp cT ph5n
vào các doanh nghi%p kinh doanh B"t ñ ng s n.Tóm l9i, trên th trư ng B"t ñ ng
s n có 2 lo9i hình doanh nghi%p tham gia vào quá trình ñ5u tư t9o lkp, phát tri>n
và kinh doanh B"t ñ ng s n là doanh nghi%p nhà nư c và doanh nghi%p tư nhân.
Doanh nghi p B t ñ ng s n nhà nư c:
Các doanh nghi%p Nhà nư c tham gia th trư ng B"t ñ ng s n
chJ y u là nhà ) phIc vI c ng ñnhOm phIc vI các mIc tiêu kinh t c ng ñphát tri>n có sH ñ5u tư m t ph5n Ngân sách Nhà nư c và Chính phJ cũng
chia s‰ rJi ro trong ñ5u tư v i các doanh nghi%p này. Ngày nay, ) các


nư c phát tri>n, hình th\c liên doanh giDa doanh nghi%p Nhà nư c và tư
nhân ngày càng tC ra có hi%u qu và ñư c Chính phJ t9o nên m t hành
lang pháp lý riêng ñ> vkn hành hi%u qu ñt9o. Các cơ quan trong lĩnh vHc công cJa n1n kinh t th trư ng chưa ñư c
th"u hi>u m t cách ñ5y ñJ cơ b n. Y u t= tĩnh cJa hành chính công c5n
ph i bT sung các y u t= ñ ng m i có th> ñáp \ng ñư c sH bi n ñ ng liên
tIc cJa n1n kinh t hàng hoá B"t ñ ng s n. ðó chính là sH ti p thu, nhkn
th\c m t cách năng ñ ng ñ=i v i th trư ng và chJ ñ ng dH ki n các tình
hu=ng, cũng như gi i pháp qu n lý theo hư ng tích cHc và hi%n ñ9i hoá.
Các doanh nghi p B t ñ ng s n tư nhân:
Là lHc lư ng năng ñ ng nh"t trong hoàn c nh hi%n nay, là nhDng
doanh nghi%p luôn tìm tòi các kh năng sinh l i cao nh"t trên cơ s) chi phí
th"p nh"t v1 th i gian và ti1n b9c. Hình th\c phT bi n nh"t hi%n nay cJa lo9i
hình doanh nghi%p này là các công ty cT ph5n kinh doanh B"t ñ ng s n, các
công ty TNHH kinh doanh phát tri>n nhà và B"t ñ ng s n, các công ty môi
gi i B"t ñ ng s n v.v..Trong lo9i hình doanh nghi%p kinh doanh B"t ñ ng

s n tư nhân ph i k> ñ n các doanh nghi%p làm nhà th5u xây dHng là thành
ph5n trHc ti p t9o ra các công trình xây dHng: nhà ), công trình công
nghi%p, thương m9i, d ch vI.. ñ> t9o ra hàng hoá B"t ñ ng s n cho th
trư ng. Ngư i kinh doanh B"t ñ ng s n c5n ñ n nhà th5u xây dHng ñ> thi
công xây dHng công trình. Doanh nghi%p làm ch\c năng nhà th5u xây dHng
nhi1u khi cũng m) r ng kinh doanh sang lĩnh vHc B"t ñ ng s n.
1.5.1.3. Các t ch c d ch v h tr th trư ng B!t ñ#ng s%n:
Ho9t ñ ng trong th trư ng B"t ñ ng s n không chl có ngư i mua và
ngư i bán B"t ñ ng s n, mà giDa h? còn có nhDng tT ch\c d ch vI hM tr th
trư ng làm c5u n=i. Do B"t ñ ng s n là lo9i tài s n không di d i ñư c, thư ng l9i
có giá tr cao nên vi%c muaVbán thư ng ph i tr i qua m t quá trình ph\c t9p hơn
r"t nhi1u so v i vi%c muaVbán các tài s n khác. ‹ nhDng trư ng h p ñơn gi n,
ngư i mua và ngư i bán có th> trHc ti p giao d ch và tho thukn v i nhau, nhưng
trong nhDng trư ng h p ph\c t9p hơn, ngư i bán B"t ñ ng s n có khi c5n ph i
ñư c qu ng cáo, ngư i mua có khi c5n ph i ñư c gi i thi%u... Quá trình khai
phát, xây dHng, giao d ch và qu n lý B"t ñ ng s n tương ñ=i ph\c t9p nên ph5n


l n c bên bán lxn bên mua, có nhDng th i ñi>m ñ1u ph i c5n ñ n d ch vI cJa
các lo9i chuyên gia tư v"n như: ki n trúc sư, kQ sư xây dHng tư v"n v1 thi t k ,
thi công, lLp ñ t...; chuyên gia k toán tư v"n vi%c h9ch toán tài chính, tư v"n
thu ; chuyên gia ñ nh giá ñ> xác ñ nh giá B"t ñ ng s n trong quá trình giao d ch,
xác ñ nh m\c giá mua bán, cho thuê...; chuyên gia môi gi i ñ> giúp hai bên mua
bán g p nhau giao d ch, giúp làm h p ñgia này còn ñư c m i tham gia lkp và thHc hi%n sách lư c bán và cho thuê, dH
báo giá c ; chuyên gia v1 lukt pháp (lukt sư) tư v"n v1 các v"n ñ1 liên quan ñ n
lukt pháp. Các chuyên gia tư v"n, môi gi i B"t ñ ng s n thư ng ho9t ñ ng trong
các tT ch\c chuyên v1 môi gi i, tư v"n v1 B"t ñ ng s n. Th trư ng B"t ñ ng s n
càng phát tri>n thì h% th=ng các tT ch\c tư v"n, môi gi i B"t ñ ng s n càng phát
tri>n theo hư ng chuyên môn hoá.TE nhDng yêu c5u ñó, th trư ng B"t ñ ng s n

ngày càng xu"t hi%n thêm nhi1u tT ch\c d ch vI hM tr th trư ng bao gT ch c phát tri n qu# ñ t:
TT ch\c phát tri>n quQ ñ"t ho9t ñ ng theo lo9i hình ñơn v sH nghi%p có
thu ho c doanh nghi%p nhà nư c thHc hi%n nhi%m vI công ích do Jy ban
nhân dân tlnh, thành ph= trHc thu c TW quy t ñ nh thành lkp ñ> thHc hi%n
bho9ch, k ho9ch sb dIng ñ"t ñư c công b= mà chưa có dH án ñ5u tư; nhkn
chuy>n như ng quy1n sb dIng ñ"t trong khu vHc có quy ho9ch ph i thu hñ"t mà ngư i sb dIng ñ"t có nhu c5u chuy>n ñi nơi khác trư c khi Nhà
nư c quy t ñ nh thu hquy1n sb dIng ñ"t theo quy t ñ nh cJa cơ quan nhà nư c có th7m quy1n ñ=i
v i di%n tích ñ"t ñư c giao qu n lý.
Các t ch c thông tin B t ñ ng s n:
Các ñ=i tư ng cung c"p thông tin trên th trư ng B"t ñ ng s n chính là các
chJ th> tham gia ho9t ñ ng trên th trư ng này. V i tư cách là cơ quan qu n
lí vĩ mô, cơ quan công quy1n có trách nhi%m cung c"p thông tin ñ5y ñJ v1
lukt pháp, cơ ch , chính sách, quy ho9ch, k ho9ch v.v.. m t cách công khai
minh b9ch và t9o ñi1u ki%n cho m?i chJ th> có nhu c5u giao d ch v1 B"t
ñ ng s n dc dàng ti p ckn v i các thông tin ñó thông qua các phương ti%n
thông tin ñ9i chúng như sách, báo, t9p chí, truy1n hình, truy1n thanh,


thương m9i ñi%n tb v.v... các d ch vI tư v"n công v1 thông tin cho các ñ=i
tư ng có nhu c5u.Ngoài ra ph i ñ1 ckp t i m t b phkn ñáng k> các tT ch\c
trung gian, môi gi i, tư v"n v1 B"t ñ ng s n là chJ th> cung c"p thông tin
quan tr?ng và phong phú nh"t trên th trư ng B"t ñ ng s n.
Các t ch c môi gi i B t ñ ng s n:
Các tT ch\c này không chl dEng l9i ) ch\c năng tư v"n mà còn ti n thêm
trong vi%c trHc ti p ñ m nhi%m vi%c ti p ckn v i bên mua ho c bên bán,
ho c c hai bên ñ> thHc hi%n các n i dung giao d ch, chu7n b các căn c\

c5n thi t ñ> ngư i mua và ngư i bán ñi ñ n quy t ñ nh cu=i cùng.
Các t ch c tư v n pháp lý v) B t ñ ng s n:
Các tT ch\c này có ch\c năng giúp bên mua, bên bán B"t ñ ng s n hi>u bi t
các v"n ñ1 pháp lý có liên quan ñ n B"t ñ ng s n, th> th\c giao d ch, cách
th\c m) ñ5u và k t thúc m t quá trình muaVbán B"t ñ ng s n v.v..
Các t ch c ñ*nh giá B t ñ ng s n:
Các tT ch\c này ñư c hình thành và ho9t ñ ng t9i các vùng có th trư ng
B"t ñ ng s n ho9t ñ ng m9nh. Các tT ch\c này tri>n khai các ho9t ñ ng
th=ng kê v1 giá c B"t ñ ng s n (trong vùng), ñưa ra nhDng căn c\ khoa h?c
ñ> dH báo giá c B"t ñ ng s n (trong vùng), công b= giá c B"t ñ ng s n ñ>
làm cơ s) cho các giao d ch muaVbán B"t ñ ng s n trên ñ a bàn. Xác ñ nh
giá B"t ñ ng s n và th7m ñ nh giá B"t ñ ng s n cho các ñ=i tư ng có nhu
c5u. Ngoài các phương pháp xác ñ nh giá B"t ñ ng s n do Nhà nư c quy
ñ nh, có th> ñ1 xu"t các phương pháp ñ nh giá B"t ñ ng s n khác có tính
kh thi phù h p v i ñi1u ki%n kinh t Vxã h i cJa nư c ta. N i dung quan
tr?ng nh"t cJa cJa ho9t ñ ng tư v"n ñ nh giá B"t ñ ng s n cJa các tT ch\c
này bao g+ Cung c"p thông tin v1 giá các lo9i B"t ñ ng s n và các thông tin có
liên quan ñ n giá B"t ñ ng s n trong vi%c chuy>n như ng quy1n sb dIng
ñ"t và quy1n s) hDu B"t ñ ng s n và các thông tin có liên quan ñ n sH
hình thành giá B"t ñ ng s n theo yêu c5u cJa các tT ch\c, cá nhân.
+ Phân tích, dH báo giá c B"t ñ ng s n (ngLn, trung và dài h9n):
Giá c do các tT ch\c này công b= tuy không có giá tr bLt bu c ñ=i v i
bên mua ho c bên bán, nhưng do ñư c b o ñ m bOng nhDng căn c\


vDng chLc nên thư ng ñư c các bên sb dIng ñ> ñàm phán trư c khi ñi
t i các quy t ñ nh tho thukn cu=i cùng. V i ch\c năng cJa mình, các tT
ch\c ñ nh giá B"t ñ ng s n ñã phát hi%n ra nhi1u trư ng h p “rba ti1n”
qua vi%c mua, bán B"t ñ ng s n v i giá quá r‰ ho c quá ñLt so v i m\c

giá do các tT ch\c này công b=.
Các ñ*nh ch+ tài chính:
Kinh doanh B"t ñ ng s n ñòi hCi ph i có nguph i huy ñ ng v=n tE các ñ nh ch tài chính ho9t ñ ng trên th trư ng v=n,
chJ y u là các ngân hàng. Do ñ c tính không th> di d i và lâu b1n, nên B"t
ñ ng s n thư ng ñư c dùng làm tài s n th ch"p. Vì vky, ngân hàng ph i
dHa trên th trư ng B"t ñ ng s n ñ> ñ nh giá B"t ñ ng s n làm tài s n th
ch"p. Khi kho n vay không có kh năng hoàn tr , ngân hàng s; phát m9i
B"t ñ ng s n là tài s n th ch"p, lúc này, ngân hàng tham gia trHc ti p vào
th trư ng B"t ñ ng s n. M t khác, ngân hàng cũng trHc ti p tham gia ñ5u
tư, kinh doanh trên th trư ng B"t ñ ng s n, thkm chí tT ch\c riêng m t b
phkn (công ty thu c ngân hàng) ñ> chuyên doanh B"t ñ ng s n. Ngoài ngân
hàng, các ñ nh ch tài chính khác như các công ty b o hi>m, công ty tài
chính, quQ ñ5u tư... ñ1u có th> tham gia ñ5u tư, kinh doanh trên th trư ng
B"t ñ ng s n, ñc5n có th> cho vay ñ=i v i bên này ñ> thanh toán cho bên kia. NhDng tT
ch\c này tuy không c5n thi t ñ=i v i nhDng giao d ch nhC, l‰ v1 B"t ñ ng
s n, nhưng s; không th> thi u ñ=i v i vi%c muaVbán nhDng B"t ñ ng s n B"t
ñ ng s n có giá tr cao, ñ c bi%t là t9i các qu=c gia mà ) ñ"y ngư i dân có
thói quen ít dùng ti1n m t trong mua bán hàng hoá, d ch vI.
1.1.5.4. Ngư i qu%n lý th trư ng B!t ñ#ng s%n (Nhà nư,c):
Nhà nư c tham gia th trư ng B"t ñ ng s n v i tư cách là ngư i
qu n lý vĩ mô ñ=i v i ho9t ñ ng cJa th trư ng B"t ñ ng s n. Nhà nư c xây dHng
h% th=ng lukt pháp, t9o khuôn khT pháp lý cho ho9t ñ ng cJa th trư ng B"t ñ ng
s n. ðñ7y th trư ng B"t ñ ng s n phát tri>n, thHc hi%n qu n lý và giám sát, cung c"p
h% th=ng thông tin v1 B"t ñ ng s n. Bên c9nh ñó, Nhà nư c còn cung c"p m t s=
d ch vI cho các giao d ch trên th trư ng B"t ñ ng s n. SH tham gia cJa Nhà

nư c mà trHc ti p là Chính phJ vào th trư ng B"t ñ ng s n ñư c th> hi%n chJ
y u trên 2 m t: thông qua công cI quy ho9ch (công cI có vai trò quan tr?ng) và
k ho9ch cùng các ñòn b7y ñ> ñi1u ti t vĩ mô th trư ng, thông qua vi%c qu n lý
th trư ng ñ> có bi%n pháp ñi1u ti t quan h% cung, c5u, giá c . Nhà nư c còn
tham gia giao d ch trên th trư ng B"t ñ ng s n như các chJ th> khác nhOm ñáp
\ng nhu c5u v1 B"t ñ ng s n trong vi%c thHc hi%n các ch\c năng qu n lý nhà
nư c.Nhà nư c giám sát theo dõi quá trình thHc thi các quy ñ nh cJa Nhà nư c
v1 sH phát tri>n t9o nên m t h% th=ng hDu hi%u và công bOng v1 phân ph=i sb
dIng ñ"t và ñ m b o phát tri>n có ch"t lư ng cao. Các nhà ñ5u tư ph i tuân thJ
các quy ñ nh cJa Nhà nư c v1 quy ho9ch xây dHng và ph i có ñư c sH ch"p
thukn cJa chính quy1n ñ a phương v1 tTng m t bOng quy ho9ch và các gi"y phép
c5n thi t trư c khi kh)i công xây dHng. Khi vi%c xây dHng ñư c tri>n khai, các
cán b giám sát do chính quy1n giao nhi%m vI ki>m tra vi%c tuân thJ các quy
ñ nh cJa Nhà nư c v1 ñ5u tư xây dHng B"t ñ ng s n, ñ m b o an toàn xây dHng
và an sinh xã h i, môi trư ng. N u các dH án do doanh nghi%p tư nhân ñ5u tư ñáp
\ng nhu c5u xã h i thì các nhà làm lukt cũng như các cán b giám sát vEa ph i
ñ m b o quy1n l i cJa c ng ñcác dH án có tính sáng t9o, có thi t k t=t và ñáp \ng ñư c nhu c5u xã h i
1.1.6 Các y u t Bnh hưRng ñ n sS phát triFn th= trư?ng B t ñ@ng sBn và
các công c phòng ngUa r i ro trên th= trư?ng B t ñ@ng sBn:
1.1.6.1 Các y u t Bnh hưRng ñ n sS phát triFn th= trư?ng b t ñ@ng sBn:
Các y/u t0 liên quan ñ/n ho3t ñ#ng qu%n lý c4a nhà nư,c
Y u t= pháp lukt nói chung và các sLc thu trong lĩnh vHc ñ"t ñai nói
riêng: H% th=ng pháp lukt cJa m t s= qu=c gia thông thư ng s; quy ñ nh các
v"n ñ1 v1 quy1n s) hDu, sb dIng ñ"t ñai, quy ñ nh các quy1n mua, bán, cho
thuê, th ch"p, góp v=n bOng b"t ñ ng s n… và hư ng dxn các h p ñd ch dân sH b"t ñ ng s n, quy ñ nh v1 ph9m vi áp dIng cJa các sLc thu trong
vi%c sb dIng và chuy>n như ng ñ"t ñai. ði1u ñó cho th"y, pháp lukt là m t
y u t= có tính ch"t quy t ñ nh ñ n sH hình thành và phát tri>n cJa th trư ng
b"t ñ ng s n. Cùng v i các quy ñ nh trong lukt ñ"t ñai, các sLc thu trong

lĩnh vHc ñ"t ñai s; t9o thành m t th> th=ng nh"t giúp Nhà nư c qu n lý ñư c
ñ"t ñai, thúc ñ7y sH ra ñ i cJa th trư ng b"t ñ ng s n chính th\c, ñi1u ti t


cung V c5u b"t ñ ng s n trên th trư ng, trên cơ s) ñó làm cho th trư ng b"t
ñ ng s n phát tri>n.
Quy ho9ch và k ho9ch sb dIng ñ"t cJa Chính phJ và chính quy1n các
c"p: Chính sách phát tri>n kinh t và v"n ñ1 quy ho9ch, k ho9ch sb dIng ñ"t
cJa chính phJ và chính quy1n các c"p cũng là m t nhân t= quan tr?ng
nh hư)ng ñ n th trư ng b"t ñ ng s n. Trên phương di%n qu=c gia vi%c
quy ho9ch và hình thành các vùng kinh t tr?ng ñi>m s; kéo theo vi%c xây
dHng các cơ s) h9 t5ng như ñư ng sá, sân bay,b n c ng,…Các ñ5u tư này s;
thu hút v=n ñ5u tư trong và ngoài nư c theo quy ho9ch chung cJa chính phJ.
Chính phJ cũng có th> cho phép các tT ch\c, cá nhân trong ho c ngoài nư c
ñ5u tư xây dHng, kinh doanh cơ s) h9 t5ng ho c xây dHng nhà ) ñ> bán ho c
cho thuê…ði1u ñó ñ1u làm tăng ho c gi m c5u v1 b"t ñ ng s n, làm nh
hư)ng ñ1n sH phát tri>n cJa th trư ng b"t ñ ng s n.
Các y/u t0 ñ5c thù c4a m#t qu0c gia:
SH phát tri>n kinh t cJa m t qu=c gia: SH phát tri>n kinh t cJa m t
qu=c gia là m t trong nhDng y u t= quan tr?ng làm gia tăng nhu c5u sb dIng ñ"t
ñai vào các mIc ñích xây dHng các cơ s) s n xu"t kinh doanh, các cơ s) h9
t5ng như ñư ng sá, bưu chính vicn thông, các khu thương m9i… SH tăng
trư)ng này ñòi hCi ph i chuy>n d ch m t s= di%n tích ñ"t ñang sb dIng vào mIc
ñích nông nghi%p, lâm nghi%p sang sb dIng vào mIc ñích công nghi%p, thương
m9i, d ch vI, du l ch…ði1u ñó ñã làm gia tăng các giao d ch ñ"t ñai và các b"t
ñ ng s n khác trong n1n kinh t t\c là thúc ñ7y th trư ng b"t ñ ng s n phát
tri>n. SH phát tri>n cJa n1n kinh t xã h i t9o ra m t năng su"t lao ñ ng cao hơn,
làm cho thu nhkp thHc t cJa ngư i lao ñ ng tăng lên và ñi1u ñó cũng t9o ra
nhDng y u t= làm tăng nhu c5u v1 b"t ñ ng s n trên th trư ng cũng s; tăng theo.
SH gia tăng dân s= cJa m t qu=c gia: sH gia tăng dân s= cJa m t qu=c

gia ñã làm tăng các nhu c5u v1 b"t ñ ng s n. ði1u này có th> nhkn th"y trên
nhDng nét cơ b n sau:
+ SH gia tăng dân s= trư c h t dxn ñ n sH gia tăng nhu c5u v1 nhà ).
+ Khi dân s= gia tăng dxn ñ n lHc lư ng lao ñ ng trong xã h i cũng tăng
lên. ðó là yêu c5u khách quan dxn ñ n vi%c ph i m) r ng, phát tri>n