Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản của chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội : Luận văn ThS. Kinh doanh và quản lý: 60 34 05
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.02 MB, 109 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
--------------------------
NGUYỄN VIỆT DŨNG
HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN
VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH
Hà Nội - 2009
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
-------------------------------
NGUYỄN VIỆT DŨNG
HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN
VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản trị Kinh doanh
Mã số: 60 34 05
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN THỊ PHI NGA
Hà Nội - 2009
MỤC LỤC
Trang
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC SƠ ĐỒ
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC BIỂU
LỜI NÓI ĐẦU
i
ii
ii
ii
1
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
5
1.1. Khái quát chung về thẩm định giá BĐS
5
1.1.1. Khái niệm thẩm định giá BĐS
5
1.1.2. Thuộc tính và đặc trưng cơ bản của bất động sản
7
1.1.2.1 Các thuộc tính của bất động sản
7
1.1.2.2 Đặc trưng của bất động sản
8
1.2. Các nguyên tắc thẩm định giá BĐS cơ bản
9
1.3 Các phƣơng pháp thẩm định giá BĐS
12
1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
12
1.3.2. Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư
18
1.1.3. Phương pháp chi phí
20
1.1.4. Phương pháp thặng dư
22
1.1.5. Phương pháp lợi nhuận
23
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG 26
SẢN CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM
ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI
2.1. Giới thiệu về chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và Thẩm định giá 26
miền Nam tại Hà Nội
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh Công ty cổ
phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội
2.1.2. Nguồn lực của chi nhánh Công ty Cổ phần thông tin và Thẩm
định giá miền Nam tại Hà Nội
2.1.3. Tình hình hoạt động của chi nhánh trong những năm gần đây
2.1.3.1 Quy mô hoạt động
2.1.3.2 Cơ cấu dịch vụ
2.1.3.3 Chất lượng dịch vụ
2.1.3.4 Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá
miền Nam tại Hà Nội thực hiện quy trình thẩm định giá
26
27
27
27
28
28
29
BĐS theo 5 bước sau
2.2. Thực trạng của hoạt động thẩm định giá BĐS của chi nhánh Công
ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội
32
2.2.1. Khái quát chung về hoạt động thẩm định giá BĐS của chi 32
nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền
Nam tại Hà Nội
2.3 Hoạt động thẩm định giá BĐS của chi nhánh Công ty Cổ phần thông
tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội
2.3.1 Qui trình thẩm định giá BĐS tại chi nhánh Hà Nội
2.3.2 Quá trình áp dụng các phương pháp thẩm định giá BĐS tại
chi nhánh Hà Nội
2.3.2. Quá trình áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp
1
2.3.2. Quá trình áp dụng phương pháp thu nhập hay phương
2
pháp đầu tư
2.3.2. Quá trình áp dụng phương pháp chi phí
3
2.3.2. Q trình áp dụng phương pháp thặng dư
4
2.3.2. Quá trình áp dụng phương pháp lợi nhuận
5
2.3.3. Đánh giá chung về hoạt động thẩm định giá BĐS và các
phương pháp thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh Hà
Nội
2.3.3. Mặt tích cực
1
2.3.3. Mặt hạn chế
2
2.3.3. Ngun nhân
2
32
32
34
34
54
65
76
81
83
83
84
84
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ 85
BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ
THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI
3.1. Quan điểm định giá BĐS hiệu quả của Chi nhánh SIVC tại Hà Nội
85
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện dịch vụ thẩm định giá BĐS của chi 85
nhánh SIVC tại Hà Nội
3.2.1. Nhóm giải pháp về phía cơng ty và chi nhánh Hà Nội
85
3.2.1.
1
3.2.1.
2
3.2.1.
3
3.2.1.
4
Nâng cao hiệu quả của các phương pháp thẩm định giá
hiện hành.
85
Quy định cụ thể hơn về điều kiện áp dụng các phương
pháp định giá BĐS
86
Tăng cường công tác nghiên cứu và tiếp cận thị trường
86
Xây dựng hệ thống thông tin trong hệ thống công ty 87
và chi nhánh Hà Nội
3.3. Phƣơng hƣớng hồn thiện cơng tác Thẩm định giá BĐS của chi 96
nhánh Công ty Cổ phần thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại
Hà Nội.
3.3.1. Xây dựng một quy trình Thẩm định giá BĐS mới thực hiện
theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam
96
3.3.2. Áp dụng phương pháp, quy trình mới và giám sát thực hiện
97
KẾT LUẬN
99
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
100
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS
Bất động sản
SIVC
Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam
TĐV
Thẩm định viên
TĐGVN
Thẩm định giá Việt Nam
GPR
Tỷ lệ tổng diện tích miếng đất trên đất xây dựng cho phép
i
DANH MỤC SƠ ĐỒ
SỐ HIỆU
TÊN SƠ ĐỒ
SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1.
TRANG
CƠ CẤU TỔ CHỨC CỦA CHI NHÁNH SIVC TẠI HÀ NỘI
27
DANH MỤC CÁC BẢNG
SỐ HIỆU
TÊN BẢNG
BẢNG
Bảng 2.1.
BẢNG ĐIỀU CHỈNH CÁC MỨC GIÁ CHỈ DẪN THEO CÁC
TRANG
47
YẾU TỐ SO SÁNH
Bảng 2.2.
BẢNG THÔNG TIN VỀ CÁC THỬA ĐẤT SO SÁNH
49
Bảng 2.3.
BẢNG SO SÁNH VÀ ĐIỀU CHỈNH SỐ LIỆU
52
Bảng 2.4.
BẢNG ĐIỀU TRA THỊ TRƯỜNG VỀ CHUNG CƯ
61
Bảng 2.5.
BẢNG ĐIỀU TRA THỊ TRƯỜNG VỀ CHUNG CƯ
62
Bảng 2.6.
BẢNG ĐIỀU TRA THỊ TRƯỜNG VỀ CHUNG CƯ
63
Bảng 2.7.
BẢNG ĐIỀU TRA THỊ TRƯỜNG VỀ CHUNG CƯ
64
Bảng 2.8.
BẢNG SỐ LIỆU VỀ MỨC ĐỘ HAO MÒN BỘ PHẬN
73
Bảng 2.9.
BẢNG SỐ LIỆU SO SÁNH
75
Bảng 2.10.
BẢNG SỐ LIỆU SO SÁNH
76
DANH MỤC BIỂU
SỐ HIỆU
BIỂU
Biểu 2.1
TÊN BIỂU
CƠ CẤU DỊCH VỤ CỦA CHI NHÁNH SIVC TẠI HÀ NỘI
ii
TRANG
28
LỜI NĨI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngành thẩm định giá ở Việt Nam đã có những bƣớc đi đầu tiên khá
muộn so với các nƣớc khác trên thế giới và hiện tại nó đang hình thành rộng
khắp tại các tỉnh, thành trong cả nƣớc. Thẩm định giá là một trong những
cơng cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh
nghiệp, của nền kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả năng cạnh
tranh...
Ngành thẩm định giá Việt Nam tuy ra đời muộn hơn so với nhiều nƣớc
nhƣng đã phát triển rất nhanh và vƣợt lên sánh vai cùng các nƣớc, góp phần
vào công cuộc hội nhập kinh tế quốc tế.
Trong quá trình phát triển kinh tế ngày nay, thẩm định giá nói chung và
thẩm định giá Bất động sản nói riêng là một công cụ hỗ trợ đắc lực cho các cơ
quan ban ngành, các đơn vị kinh tế thuộc mọi thành phần xác định giá trị cũng
nhƣ các vấn đề về quản lý giá. Thẩm định giá đƣa ra thƣớc đo biểu hiện đúng
giá trị của tài sản trên thị trƣờng, tránh tình trạng giá cả của hàng hố q cao
hoặc quá thấp so với giá trị của hàng hoá.
Trƣớc đây, Nhà nƣớc định giá trực tiếp tài sản, hàng hố, dịch vụ trong
nền kinh tế quốc dân thì nay Nhà nƣớc chủ yếu sử dụng các công cụ kinh tế vĩ
mơ để quản lý và bình ổn giá cả thị trƣờng bằng các chính sách tài chính,
chính sách tiền tệ, chính sách thƣơng mại, chính sách thuế, chính sách về thu
nhập, tiền lƣơng...Nhà nƣớc chỉ còn định giá một số ít tài sản, hàng hố, dịch
vụ (Theo điều 7, Nghị định 170/2003/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một
số điều của Pháp lệnh Giá).
Ngày 03 tháng 8 năm 2005 Chính phủ ban hành Nghị định
101/2005/NĐ-CP về thẩm định giá. Để phù hợp với quy định và yêu cầu thực
tế, Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam đã chuyển đổi sang
Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam. Hiện nay công ty đã
1
có 01 trụ sở chính, 32 chi nhánh và 5 văn phòng tại các tỉnh, thành phố lớn
trên cả nƣớc.
Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà
Nội đƣợc thành lập ngay sau khi Trung tâm chuyển đổi sang công ty cổ phần.
Chi nhánh cung cấp các dịch vụ về thẩm định giá động sản, bất động
sản, xác định giá trị doanh nghiệp, giá trị thƣơng hiệu... Để tạo cho chi nhánh
một sự thay đổi thực sự về chất lƣợng dịch vụ thẩm định giá thì việc hồn
thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản là một vấn đề hết sức bức xúc, là
mối quan tâm hàng đầu của chi nhánh.
Đề tài luận văn: “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản của
Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà
Nội” đƣợc lựa chọn nghiên cứu nhằm giải quyết yêu cầu bức thiết nói trên.
2. Tình hình nghiên cứu:
Dịch vụ thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh đã có từ khi mới thành
lập và các quy định cụ thể theo hành lang pháp luật của việc cung cấp, thực
hiện công tác thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh Hà Nội đã và đang đƣợc
thực hiện nhƣng thị trƣờng bất động sản ngày càng có nhiều sự phức tạp.
Đã có nhiều nghiên cứu về bất động sản tại các Ngân hàng, các tổ chức
tài chính hay một số doanh nghiệp mang tính chất đặc thù. Tuy nhiên việc
việc nghiên cứu nhằm hồn thiện dịch vụ này tại chi nhánh Cơng ty cổ phần
Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội nhằm góp phần đem lại cho
chi nhánh Hà Nội một cách làm thật sự hiệu quả cho đến nay chƣa có tác giả
nào nghiên cứu một cách hệ thống.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Thiết lập cơ sở lý luận và hệ thống hoá các phƣơng pháp chủ yếu thẩm
định giá bất động sản.
2
Đánh giá thực trạng về các phƣơng pháp thẩm định giá BĐS tại chi
nhánh Hà Nội, thực trạng cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản của
Chi nhánh SIVC tại Hà Nội và đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác này.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Làm rõ cơ sở lý luận, cơ sở khoa học về thực hiện thẩm định giá bất
động sản và cung cấp dịch vụ này cho thị trƣờng; phân tích thực trạng quản lý
thực hiện thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh SIVC tại Hà Nội qua đó
tìm ra những kết quả đã đạt đƣợc và các hạn chế, tồn tại, nguyên nhân dẫn
đến các hạn chế, tồn tại cần khắc phục; đề xuất các giải pháp nhằm hồn thiện
cơng tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty cổ phần Thông
tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Công tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty cổ phần
Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu về công tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh
Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Sử dụng một số phƣơng pháp cơ bản sau:
- Duy vật biện chứng và duy vật lịch sử;
- Phƣơng pháp đánh giá tổng quan;
- Phƣơng pháp tổng hợp, so sánh, phân tích số liệu;
- Thống kê kinh tế.
Tất cả các phƣơng pháp đƣợc sử dụng nhằm tìm ra những căn cứ, cơ sở
minh họa cho các luận điểm đồng thời góp phần đƣa ra những giải pháp phù
hợp với tình hình thực hiện Thẩm định giá Bất động sản và cung cấp dịch vụ
này cho thị trƣờng của Chi nhánh SIVC tại Hà Nội.
3
6. Dự kiến những đóng góp mới của luận văn
Thơng qua nội dung luận văn để giải quyết đƣợc các vấn đề cơ bản sau:
- Tổng hợp những vấn đề mang tính chất lý luận về bất động sản và
thẩm định giá bất động sản.
- Đánh giá, phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản
của chi nhánh SIVC tại Hà Nội và việc cung cấp cung cấp dịch vụ này cho thị
trƣờng, từ đó chỉ ra một số hạn chế và nguyên nhân trong công tác thẩm định
giá bất động sản và cung cấp dịch vụ này cho thị trƣờng của chi nhánh SIVC
tại Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp để hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất
động sản của Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền
Nam tại Hà Nội.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài Phần mở đầu, kết luận, luận văn đƣợc kết cấu gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản.
Chƣơng 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản của Chi
nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội.
Chƣơng 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản
của chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà
Nội.
4
CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái quát chung về thẩm định giá BĐS
1.1.1. Khái niệm thẩm định giá BĐS
Thẩm định giá có nguồn gốc khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại. Sự
xuất hiện của hoạt động thẩm định giá là một tất yếu của quá trình hình thành
và phát triển của nền kinh tế thị trƣờng khi hội đủ các yếu tố khách quan của
nó, đó là khi nền kinh tế hàng hóa đạt đến một trình độ xã hội hố nhât định.
Từ khi xuất hiện hoạt động thẩm định giá trên thế giới, thẩm định giá
Bất động sản đã là một hoạt động không thể thiếu trong bất kỳ doanh nghiệp
thẩm định giá nào.
Cho tới nay, có nhiều cách hiểu hoặc định nghĩa khác nhau về thẩm
định giá. Sau đây là một số định nghĩa nổi bật đƣợc thừa nhận:
Theo Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 đƣợc Quốc hội nƣớc Cộng hồ
xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thơng qua ngày 14/06/2005: “ BĐS là các tài sản
bao gồm đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với
nhà, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản
khác do pháp luật quy định” [18]
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005 thì BĐS đƣợc định
nghĩa là đất đai và những cơng trình do con ngƣời tạo nên gắn liền với đất.
Theo ông Nguyễn Văn Thọ, nguyên Cục trƣởng cục Quản lý giá - Bộ
Tài chính, hiện là Tổng giám đốc cơng ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá
miền Nam: “Thẩm định giá Bất động sản là ƣớc tính về gía trị của các quyền
sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã đƣợc
xác định rõ trong nhữngđiều kiện của một thị trƣờng nhất định với những
phƣơng pháp phù hợp.
Thẩm định giá bất động sản là một tổ hợp khoa học và nghệ thuật bao
gồm những kiến thức chuyên môn nghề nghiệp vững vàng cùng với những
5
thông tin cần thiết và sự nhạy cảm tốt với thị trƣờng của thẩm định viên”[ 11,
tr.37 ].
Thẩm định giá BĐS là một cơng việc mang tính chất khoa học, sử dụng
các phép tính số học và các cơng thức tốn học nhƣng nó cũng đƣợc coi nhƣ
một nghệ thuật. Tính chất khoa học của thẩm định giá BĐS thể hiện qua việc
phân tích những dữ liệu và tính tốn giá trị thông qua các luận cứ và các yếu
tố thực tiễn, các phép tính tốn học. Cịn tính chất nghệ thuật của thẩm định
giá BĐS nằm ở kỹ năng thu thập, nắm bắt thông tin để hỗ trợ cho quá trình
thẩm định giá và quá trình hình thành các quan điểm đối với từng BĐS riêng
biệt. Thẩm định giá đang có xu hƣớng diễn đạt quan điểm dƣới dạng tốn
học, tìm kiếm các thơng tin liên quan đến tài sản là BĐS và khu vực có tài sản
là BĐS đó, xem xét các thơng tin này để thẩm định giá.
Hoạt động thẩm định giá và cung cấp dịch vụ thẩm định giá BĐS là
một dịch vụ chuyên nghiệp, cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị
trƣờng. Có thể hiểu một cách đơn giản hơn: “ Thẩm định giá bất động sản là
việc xác định giá trị thị trƣờng của bất động sản tại thời điểm thẩm định giá”
Tuy nhiên, trong nhiều trƣờng hợp khơng có thị trƣờng để xác định giá.
Thẩm định viên phải dựa vào cơ sở giá trị phi thị trƣờng. Thẩm định giá đƣợc
thực hiện do các Thẩm định viên là ngƣời đƣợc đào tạo, hội đủ kiến thức,
kinh nghiệm, thực hiện theo chuẩn mực thẩm định giá và luôn tôn trọng đạo
đức nghề nghiệp [16, tr.7].
Nhƣ vậy, thẩm định gía bất động sản khơng chỉ là một q trình xử lý
tốn học thơng thƣờng mà phần lớn q trình thẩm định giá BĐS phụ thuộc
vào những quan điểm của thẩm định viên. Ngƣời thẩm định giá BĐS phải có
cái nhìn bao qt về thực tế và phải có dự đốn tƣơng lai, phải cân nhắc tất cả
các thông tin trong một hồn cảnh cụ thể và thơng qua đó hình thành cho
mình quan điểm để thẩm định giá . Mặc dù các quan điểm về thẩm định giá
BĐS có sự khác biệt nhƣng đều thông nhất và đều đề cập đến nội dung cơ bản
6
nhất của thẩm định giá BĐS, đó là đánh giá, xác định hoặc ƣớc tính gía trị của
bất động sản hoặc quyền sở hữu của bất động sản bằng hình thái tiền tệ.
Tuy khái niệm, tên gọi về thẩm định giá BĐS có lúc, có nơi cịn có
khác nhau nhƣng có thể rút ra cách hiểu về thẩm định giá BĐS đầy đủ, tồn
diện và đúng bản chất nhất, đó là: “ Thẩm định giá Bất động sản là ƣớc tính
về gía trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho
một mục đích đã đƣợc xác định rõ trong những điều kiện của một thị trƣờng
nhất định với những phƣơng pháp phù hợp, đúng với tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam và phù hợp với thơng lệ quốc tế”.
1.1.2. Thuộc tính và đặc trưng cơ bản của bất động sản
1.1.2.1 Các thuộc tính của bất động sản
- Tính bât động (cố định về vị trí): BĐS là một tài sản đặc biệt, khơng
có khả năng di dời, ban đầu đƣợc đặt ở đâu thì nó sẽ ở vị trí đó mãi mãi mà
không thể chuyển từ nơi này đến nơi khác. Do đặc điểm này mà giá trị của
BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, nó chịu ảnh hƣởng lớn của môi trƣờng
xung quanh về cơ sở hạ tầng, điều kiện kinh tế, chính trị, văn hố - xã hội.
Khi các yếu tố này thay đổi thì giá trị BĐS cũng thay đổi theo, tạo nên giá trị
BĐS có tính chất theo vùng.
Khi định giá BĐS, TĐV không thể áp mức giá các BĐS có vị trí khác
nhau cho nhau mà chỉ sử dụng nhƣ mức giá tham khảo để điều chỉnh phù hợp
với điều kiện từng vùng. Đồng thời TĐV cũng phải tính đến các yếu tố mơi
trƣờng và dự báo sự thay đổi của chúng trong tƣơng lai
- Tính khơng đồng nhất: Khơng tồn tại hai BĐS hồn tồn giống nhau,
giữa hai BĐS bao giờ cũng có sự khác biệt nào đó về vị trí, kết cấu, kiến trúc;
về quyền đối với BĐS; về cảnh quan mơi trƣờng,…Vì vậy khi định giá BĐS
các TĐV phải chú ý khai thác tính khác biệt, khơng thể so sánh dập khn các
BĐS với nhau mà phải có sự điều chỉnh sự khác biệt một cách phù hợp.
7
- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu là do diện tích đất
đai tự nhiên có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí,… Do vậy
mà quan hệ cung cầu BĐS thƣờng mất cân đối theo hƣớng cung nhỏ hơn cầu,
thƣờng có tình trạng đầu cơ về BĐS, nên giá cả BĐS ln có xu hƣớng tăng
lên. Nhiệm vụ của TĐV là làm sao định giá BĐS sát với giá trị thực của nó,
giúp những cá nhân có nhu cầu định giá không bị nhầm lẫn trƣớc giá ảo của
thị trƣờng BĐS.
- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Tính bền vững đƣợc hiểu là khả
năng tồn tại, sử dụng lâu dài mà không bị hƣ hỏng. BĐS đặc biệt là đất đai có
tính bền vững cao, điều này đƣợc xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế. Tuổi
thọ kỹ thuật có thể đƣợc hiểu là khả năng tồn tại của cơng trình theo các thơng
số xây dựng, cịn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà công trình đó đem
lại lợi ích kinh tế cho ngƣời sử dụng chúng. Khi định giá phải tính đến cả hai
yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định
đến sự tồn tại của BĐS đó.
1.1.2.2 Đặc trưng của bất động sản
Khả năng co dãn của cung bất động sản kém: Nhìn chung cung đối với
bất động sản là tƣơng đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những
hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:
+ Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định.
+ Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên trên cịn có mặt hạn chế về
quy hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. Bởi vì:
Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ
quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.
Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất
công nghiệp, bến bãi, nhà ở... đƣợc thể hiện trong quy hoạch phát triển của
8
địa phƣơng trong từng thời kỳ. Do vậy thông thƣờng là khơng thể tuỳ tiện
chuyển mục đích sử dụng đất đai trái với quy hoạch.
Những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm
bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phƣơng.
- Thời gian mua, bán, giao dịch dài, chi phí mua, bán, giao dịch cao:
Do Bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán
giao dịch thƣờng là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua,
bán giao dịch cao.
- Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt: Thông thƣờng giá
trị của Bất động sản khá lớn và thời gian mua, bán giao dịch nhƣ đã nên trên
dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
- Có sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Do tính chất quan
trọng của Bất động sản trƣớc hết là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính trị,
xã hội nên Nhà nƣớc thƣờng có những quy định và có sự quản lý chặt chẽ đối
với việc sử dụng và chuyển dịch Bất động sản.
1.2. Các nguyên tắc thẩm định giá BĐS cơ bản
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Việc sử dụng tốt nhất
và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt đƣợc mức hữu dụng tối đa trong những
hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật,
về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể
hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
- Nguyên tắc cung cầu: Giá trị của một tài sản đƣợc xác định bởi mối
quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trƣờng. Ngƣợc lại, giá trị của tài sản
đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ
thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.
Giá trị của tài sản đƣợc xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó
có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với
9
những thuộc tính của các tài sản khác. Sự ảnh hƣởng của những đặc tính phụ
thêm này đƣợc phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.
- Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp
vào tổng thu nhập từ tồn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản
đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản
phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của
tồn bộ tài sản, có nghĩa là lƣợng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là
bao nhiêu.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi
của việc đầu tƣ bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng
tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Nguyên tắc thay thế: Trong trƣờng hợp hai hay nhiều tài sản có thể
thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó
đƣợc xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.
Hình thành giá trị của tài sản đƣợc thẩm định giá thƣờng có liên quan
đến giá trị của các tài sản khác có thể thay thế .
Khi hai tài sản có tính hữu ích nhƣ nhau, tài sản nào chào bán ở mức
giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán đƣợc trƣớc. Giới hạn trên của giá trị tài sản
có xu hƣớng đƣợc thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết
tƣơng đƣơng, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hƣởng
đến sự thay thế. Một ngƣời thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua
một tài sản thay thế trong cùng một thị trƣờng và một thời điểm.
- Nguyên tắc cân bằng: Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân
bằng để tài sản đạt đƣợc khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất.
Do đó, để ƣớc tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần
phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng nhƣ vậy hay không.
10
Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí khơng chỉ ra rằng
vị trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị nhƣ vậy.
- Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai: Giá trị của tài sản có thể đƣợc
xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tƣơng lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hƣởng bởi việc dự kiến thị phần của
những ngƣời tham gia thị trƣờng và những thay đổi có thể dự tính trƣớc trong
yếu tố này cũng ảnh hƣởng đến giá trị.
Việc ƣớc tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tƣơng
lai, lợi ích dự kiến nhận đƣợc từ quyền sử dụng tài sản của ngƣời mua.
- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm: Tổng thu nhập trên khoản đầu
tƣ tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tƣ tiếp
tục tăng nhƣng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.
Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tƣ vào lĩnh vực bất
động sản.
Nguyên tắc phân phối thu nhập: Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp
các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể
đƣợc phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân phối đƣợc thực hiện theo
ngun tắc tƣơng ứng thì phần tổng thu nhập cịn lại sau khi đã phân phối cho
vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
- Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của
những yếu tố hình thành nên giá trị của nó.
Giá trị của tài sản cũng đƣợc hình thành trong quá trình thay đổi liên
tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hƣởng
đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do
đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm đƣợc mối quan hệ
nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi
nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
11
- Nguyên tắc tuân thủ: Tài sản cần phải phù hợp với mơi trƣờng của nó
nhằm đạt đƣợc mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm
định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với mơi trƣờng hay
khơng khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu
quả nhất.
- Nguyên tắc cạnh tranh: Lợi nhuận cao vƣợt trội sẽ thúc đẩy cạnh
tranh, ngƣợc lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng
có thể khơng cịn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng đƣợc
quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Do đó,
giá trị của tài sản đƣợc hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trƣờng.
1.3. Các phƣơng pháp thẩm định giá BĐS
Nhà thẩm định giá thƣờng đƣợc khách hàng hỏi ý kiến về giá trị của
nhiều loại lợi ích nằm trong nhiều loại tài sản khác nhau và cho nhiều mục
đích khác nhau. Để có đƣợc câu trả lời cho nhiều trƣờng hợp nhƣ vậy,
phƣơng pháp đánh giá giá trị bất động sản sử dụng ở trong trƣờng hợp này có
thể lại khơng phù hợp với trƣờng hợp khác. Vì vậy, có nhiều phƣơng pháp
đánh giá giá trị BĐS khác nhau để vận dụng trong các trƣờng hợp riêng biệt
khác nhau.
Những phƣơng pháp chủ yếu để tiến hành thẩm định giá bất động sản
bao gồm:
- Phƣơng pháp so sánh trực tiếp;
- Phƣơng pháp thu nhập hay phƣơng pháp đầu tƣ;
- Phƣơng pháp chi phí;
- Phƣơng pháp thặng dƣ;
- Phƣơng pháp lợi nhuận.
1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
- Cơ sở lý luận: Phƣơng pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị
thị trƣờng của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với gía trị của tài sản tƣơng
12
tự có thể so sánh đƣợc đã đƣợc mua bán trên thị trƣờng. Vì thế phƣơng pháp
này quan tâm đến sự nhận biết và đo lƣờng tác động của sự hiện hữu, hoặc
thiếu vắng hoặc một số đặc tính có trong giá cả trên tiền thuê của các tài sản
có thể so sánh đƣợc.
Phƣơng pháp này địi hỏi phải tìm kiếm các tài sản đã đƣợc giao dịch
trên thị trƣờng hiện hành và tƣơng đối giống so với tài sản đối tƣợng cần thẩm
định giá. Tiến hành phân tích giá bán, giá cho thuê của các tài sản có thể so
sánh đƣợc, và làm những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kỳ sự khác
nhau mà giữa chúng và tài sản mục tiêu, từ đó xác định ra gía trị của tài sản
mục tiêu cần thẩm định giá.
Trong thực tế, các tài sản có thể tƣơng tự nhau nhƣng mỗi tài sản có
tính chất độc đáo riêng, do đó chúng khơng bao giờ giống nhau một cách
hồn tồn. những lý do làm cho BĐS không giống nhau một cách hồn tồn
chủ yếu là:
Địa điểm: Vị trí của bất kỳ một BĐS nào cũng mang tính đơn nhất.
Trong thực tế, vị trí là một yếu tố quan trọng trong giá trị của tài sản, và đối
với một số BĐS nhƣ các cửa hiệu thì vị trí là yếu tố căn bản chủ yếu.
Tình trạng vật chất: Điều kiện vật chất của một BĐS phụ thuộc vào sự
quan tâm bảo dƣỡng, sửa chữa và trang hồng lại tài sản đó. Hai BĐS nhƣ
nhau, nhƣng có thể ở trong tình trạng vật chất trái ngƣợc nhau nếu một BĐS
đƣợc bảo dƣỡng tốt cịn cái kia thì khơng.
Chủ nhân chiếm giữ ngơi nhà có thể tạo nên những thay đổi đáng kể
qua cơng việc cải tạo, sửa chữa. Điều này thƣờng thể hiện rõ đối với tài sản là
nhà ở, chủ ngôi nhà có thể sửa chữa, nâng cấp phịng bếp, phịng tắm, thay đổi
màu sơn...đến một mức độ mà ngôi nhà ban đầu có vẻ bề ngồi giống nhau
nhƣ ban đầu trở nên hồn tồn khác khi kiểm tra kỹ.
Tính chất chiếm hữu: Có nhiều lợi ích khác nhau nằm trong BĐS, ngồi
lợi ích sở hữu tồn quyền là khơng có lợi ích phụ thêm, còn các lợi ích khác là
13
đa dạng. Ngay cả bên trong một BĐS cho thuê theo hợp đồng cho phép ngƣời
đi thuê chiếm hữu dựa trên một hợp đồng thảo ra giống nhau, thì các điều
kiện có thể có những thay đổi khác nhau nhƣ thời hạn của thuê mƣớn, điều
kiện thanh toán tiền thuê hay việc sử dung theo hợp đồng. Trên thị trƣờng ,
những sự khác nhau là đa dạng và phổ biến.
Mục đích của thẩm định giá: Xác định mục đích của mỗi lần thẩm định
giá là một yếu tố quan trọng trong việc quyết định lựa chọn phƣơng pháp
thẩm định giá. Chẳng hạn, khi thẩm định giá cho mục đích đầu tƣ hay cho
mục đích bảo hiểm thì phƣơng pháp so sánh trực tiếp sẽ khơng thích hợp vì
phƣơng pháp khác sẽ đem lại các kết quả hiện thực hơn.
Về thời gian: Các giao dịch về buôn bán diễn ra trên thị trƣờng một
cách thƣờng xun. Thị trƣờng có tính chất tĩnh, do đó giá cả đạt đƣợc với
một tài sản ở vào một thời điểm sẽ khơng cịn giá trị nhƣ vậy khi cũng vẫn tài
sản đó lại đƣợc bán ở thời điểm khác. Do vậy khả năng tin cậy của các mức
giá thực tế sẽ giảm đi nếu thời gian của các giao dịch mua bán trôi qua càng
dài, ở trong các thị trƣờng nhiều biến động thì có khi chỉ trong thời gian ngắn
trôi qua là các chứng cứ thị trƣờng về giá cả đã trở nên không đáng tin cậy.
- Kỹ thuật định giá: Phƣơng pháp so sánh trực tiếp dựa trên việc phân
tích các giá bán , giá cho thuê của các tài sản tƣơng tự có thể so sánh đƣợc
trên thị trƣờng nhà tham định giá giả sử rằng giá trị thị trƣờng của tài sản mục
tiêu là tƣơng đối sát với giá của các tài sản tƣơng tự. Vì vậy, khi tiến hành
thẩm định giá theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp cần phải tn theo các bƣớc
sau:
Bƣớc 1. tìm kiếm thơng tin về những tài sản đƣợc bán trong thời gian
gần đây mà có thể so sánh với tài sản đối tƣợng cần thẩm định giá về các mặt:
kiểu cách, điều kiện, vị trí v.v.
Bƣớc 2. Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể sánh, để xác định giá trị
của nó và đảm bảo rằng các tài sản này là có thể so sánh đƣợc.
14
Những yếu tố xác định một cuộc giao dịch là có thể so sánh đƣợc, gồm
có:
- Việc sử dụng đất và tiềm năng;
- Vị trí: kích thƣớc lơ đất, bề rộng mặt tiền ...;
- Thời điểm thẩm định giá;
- Những đặc điểm về mặt hiện vật;
- Những trang thiết bị và các dịch vụ;
- Quyền sử dụng và sở hữu tài sản;
- Đặc điểm của các bên và bối cảnh xung quanh cuộc giao dịch.
Bƣớc 3. Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh đƣợc thích hợp nhất
(khoảng từ 3 – 6 tài sản).
Bƣớc 4. Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt và
xấu) của mỗi tài sản có giá bán trên thị trƣờng so với tài sản mục tiêu cần
thẩm định giá và điều chỉnh giá bán (có thể tăng hoặc giảm) của các tài sản
này so với tài sản mục tiêu.
Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn, nếu tài sản so sánh tốt hơn thì
điều chỉnh giá trị giao dịch của tài sản so sánh xuống và ngƣợc lại.
Bƣớc 5. Bƣớc cuối cùng là ƣớc tính giá trị của tài sản đối tƣợng cần
thẩm định giá trên cơ sở các giá bán của tài sản có thể so sánh đƣợc sau khi đã
điều chỉnh [ 11, tr.57-59] .
Trong khi tiến hành phƣơng pháp so sánh trực tiếp, cần chú ý đến một
số điểm sau đây:
- Các tài sản sử dụng để so sánh nên là các tài sản tƣơng tự ở trong
cùng khu vực lân cận với các giao dịch bán mới đƣợc tiến hành. Trƣờng hợp
ít tài sản so sánh đáp ứng đƣợc các yêu cầu trên sẽ cho kết quả có độ chính
xác kém hơn. Trong trƣờng hợp nhà thẩm định giá khơng tìm đƣợc những so
sánh đáp ứng yêu cầu, thì phƣơng pháp so sánh trực tiếp không thể áp dụng
đƣợc. Để giảm bớt các định kiến và chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố,
15
nhà thẩm định giá nên sử dụng các thống kê, các phân tích xác suất và máy
tính. Điều đó cho phép nhà thẩm thẩm định giá rút ra kết luận từ tập hợp các
tài liệu và nhận đƣợc những kết quả đúng hơn.
- Đánh giá phương pháp: Trong khi tiến hành phƣơng pháp so sánh
trực tiếp, cần chú ý đến một số điểm sau đây:
Các tài sản sử dụng để so sánh nên là các tài sản tƣơng tự ở trong cùng
khu vực lân cận với các giao dịch bán mới đƣợc tiến hành. Trƣờng hợp ít tài
sản so sánh đáp ứng đƣợc các yêu cầu trên sẽ cho kết quả có độ chính xác
kém hơn.
Trong trƣờng hợp nhà thẩm định giá khơng tìm đƣợc những so sánh đáp
ứng đƣợc u cầu, thì phƣơng pháp so sánh trực tiếp khơng thể áp dụng đƣợc.
Để làm giảm bớt các định kiến chủ quan trong việc đánh giá các yếu
tố, nhà thẩm định giá nên sử dụng các thống kê, các phân tích xác suất và máy
tính. Điều đó cho phép nhà thẩm định giá rút ra kết luận từ tập hợp các tài liệu
và nhận đƣợc kết quả đúng hơn.
Ưu điểm: Phƣơng pháp định giá là đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kỹ
thuật vì khơng có cơng thức hay mơ hình cố định; Thể hiện đƣợc sự đánh giá
của thị trƣờng, đó là các bằng chứng rõ ràng, đã đƣợc thừa nhận trên thực tế về
giá trị của BĐS; Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phƣơng pháp khác.
Nhược điểm: Phải có giao dịch về các BĐS tƣơng tự ở trong cùng khu
vực thì mới có thể sử dụng để so sánh đƣợc; Các thơng tin chứng cớ thƣờng
mang tính lịch sử. Nếu thị trƣờng biến động các thơng tin nhanh chóng trở
nên lạc hậu trong một thời gian ngắn, khi đó tính chính xác sẽ thấp; Địi hỏi
TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trƣờng.
Điều kiện áp dụng: Chất lƣợng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng
tin cậy và kiểm tra đƣợc, thị trƣờng phải ổn định. Trên thực tế đây là phƣơng
pháp chung để định giá các BĐS dùng cho mục đích mua bán, thế chấp và
trong các trƣờng hợp các BĐS có tính đồng nhất nhƣ: các căn hộ, các chung
16
cƣ, các dãy nhà đƣợc xây cùng một kiểu…; các mảnh đất trống; Để giảm bớt
tính chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố, TĐV nên dùng các phƣơng pháp
thống kê, phân tích xác suất và máy tính.
Ví dụ: Xác định giá đất
Cần xác định giá trị miếng đất để xây dựng nhà ở, có diện tích là
4.000m2 ở khu phố A thành phố B. Miếng đất này bằng phẳng, cao bằng mức
của đƣờng. Tỷ lệ tổng diện tích miếng đất trên đất xây dựng cho phép (GPR)
là 1,6. Ngày định giá là ngày 05 tháng 5 năm 2009. Những cuộc mua bán đất
để xây dựng nhà tƣơng tự thu nhập đƣợc nhƣ bảng sau:
Bảng 1.1. BẢNG SỐ LIỆU CÁC MẢNH ĐẤT SO SÁNH
1
Diện tích đất
(m2 )
5.000
2
5.500
3/2009
31,500
GPR = 2,0
3
4.500
4/2009
23,085
GPR = 1,8
Các so sánh
2/2009
Giá
(triệu USD)
25,500
GPR = 1,7
Ngày bán
Ghi chú
Nguồn: Chi nhánh SIVC tại Hà Nội
Tổng tỷ lệ khu đất (GPR) = tổng diện tích đất trên đất xây dựng cho
phép. Bài giải nhƣ sau:
Giá một mét vuông của mỗi một GPR của so sánh 1 là:
25.500.000USD : 5.000m2 : 1,7 = 3.000USD
Giá một mét vuông của mỗi một GPR của so sánh 2 là:
31.500.000USD : 5.500m2 : 2,0 = 2.864USD
Giá một mét vuông của mỗi một GPR của so sánh 3 là:
23.085.000USD :4.500m2 : 1,8 = 2.850USD
Giá trị thị trƣờng của mảnh đất mục tiêu cần thẩm định giá là:
4.000m2 x 2.800USD một m2 một GPR x 1,6 = 17.900.000USD
Lấy tròn số là bằng 18.000.000USD
17
Khi nhà thẩm định không thu thập đƣợc thông tin về BĐS so sánh
hoặc các thông tin không đáng tin cậy thì nhà thẩm định chuyến sang sử
dụng phƣơng pháp thu nhập hay phƣơng pháp đầu tƣ mà tác giả sẽ trình bày
dƣới đây.
1.3.2. Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư
- Cơ sở lý luận: Cơ sở lý luận của phƣơng pháp thu nhập của việc thẩm
định giá là giá trị thị trƣờng của một tài sản bằng với giá trị hiện tại của tất cả
các khoản lợi nhuận tƣơng lai có thể nhận đƣợc từ tài sản [15, tr.115].
Có một bộ phận lớn của thị trƣờng BĐS trong đó sự sở hữu và sự
chiếm hữu tách rời nhau. mỗi tài sản cung cấp môi trƣờng phù hợp cho những
yêu cầu sử dụng khác nhau: nhà để ở, nhà máy để sản xuất hàng hoá, cửa
hàng để bán hàng... Đối với mỗi tài sản đều có ngƣời chiếm hữu, trong nhiều
trƣờng hợp , tài sản đƣợc chiếm hữu dƣới một hợp đồng trong đó ngƣời chiếm
hữu trả cho ngƣời chủ sở hữu một số tiền, tức là ngƣời chủ sỏ hữu đã nhƣờng
quyền chiếm hữu tài sản để lấy một số tiền. Chính đây là điểm hấp dẫn những
ngƣời đầu tƣ muốn kiếm đƣợc thu nhập trên việc chiếm hữu tài sản và thị
trƣờng BĐS là nguồn chủ yếu cho các cơ hội đầu tƣ nhƣ vậy.
Nguyên tắc cơ bản là một nhà đầu tƣ muốn đầu tƣ vốn để có đƣợc một
thu nhập hàng năm trên số vốn đó dƣới hình thức một thu nhập thuần với một
suất lợi tức có thể chấp nhận đƣợc.
Q trình chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tƣơng lai thành giá trị vốn
hiện tại đƣợc biết đến nhƣ là quá trình vốn hố và có thể thể hiện mối liên hệ
cơ bản giữa thu nhập với giá trị qua công thức sau:
I
V=
(1)
R
hoặc là: V = I x F
Trong đó:
18
