THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN THUỘC LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH MB

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN THUỘC LĨNH VỰC
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH MB – TÂY HÀ NỘI
1 Tổng quan về ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Tây Hà Nội
1.1 Quá trình hình thành và phát triển của NHTMCP Quân đội – Chi nhánh
Tây Hà Nội.
1.1.1 Tổng quan về NHTMCP Quân đội (MB).
Ngày 4/11/1994, Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB) chính thức được thành lập và đi
vào hoạt động. Từ đó đến nay, MB liên tục giữ vững vị thế là một trong những ngân hàng
TMCP hàng đầu tại Việt Nam. MB không dừng lại ở quy mô hoạt động của một ngân hàng
mà đã hướng tới một mô hình tập đoàn tài chính với các công ty thành viên đang hoạt động
hiệu quả. Sự phát triển ổn định với nhịp độ tăng trưởng cao đã giúp MB có được niềm tin
của Khách hàng, Đối tác và Nhà đầu tư.
Hội sở và Sở giao dịch: Số 3 Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội
MB dành mọi nỗ lực gây dựng một đội ngũ nhân lực tinh thông về nghiệp vụ, tận
tâm trong phục vụ nhằm mang lại cho các doanh nghiệp, các cá nhân những giải pháp tài
chính-ngân hàng khôn ngoan với chi phí tối ưu và sự hài lòng mỹ mãn.
Giá trị của MB không nằm ở tài sản mà là ở những giá trị tinh thần mà mỗi thành viên
MB luôn coi trọng và phát huy bao gồm 6 giá trị cơ bản:
• Hợp tác (Teamwork)
• Tin cậy (Trustworth)
• Chăm sóc khách hàng (Customer Care)
• Sáng tạo (Creative)
• Chuyên nghiệp (Professional)
• Hiệu quả (Performance-driven)
1.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của NHTMCP Quân đội - Chi nhánh Tây
Hà Nội.
Ngân hàng TMCP Quân đội chi nhánh Tây Hà Nội được ra đời vào đầu năm 2006. Lúc
đầu ra đời chi nhánh chỉ là phòng giao dịch trực thuộc hội sở chính. Đến ngày 08/05/2008
theo quyết định số 149/QĐ-NHQĐ-HĐQT do hội đồng quản trị NHTMCP Quân đội ban
hành đã thay đổi NHTMCP Quân đội – Phòng giao dịch Hà Tây thành NHTMCP Quân đội
– Chi nhánh Tây Hà Nội. NHTMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội có trụ sở tại số 634

Quang Trung, quận Hà Đông, Hà Nội.
Là một cho nhánh mới thành lập nên chi nhánh Tây Hà Nội còn gặp nhiều khó khăn.
Tuy nhiên NHTMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội đã không ngừng tăng cường
nguồn vốn, mở rộng đầu tư và dịch vụ ngân hàng.
Các chức năng nhiệm vụ chủ yếu của NHTMCP Quân đội chi nhánh Tây Hà Nội là:
-Huy động vốn bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ.
-Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ cho mọi
thành phần kinh tế. Cho vay tài trợ, ủy thác và đầu tư.
-Thực hiện nghiệp vụ thanh toán trong và ngoài nước, mua bán ngoại tệ, tài trợ ngoại
thương, bảo lãnh và tái bảo lãnh.
-Thực hiện dịch vụ thanh toán chuyển tiền nhanh qua mạng vi tính trong phạm vi toàn
quốc và mạng hệ thống mạng SWIFT trên toàn thế giới.
1.2 Mô hình tổ chức chi nhánh Tây Hà Nội – trực thuộc NHTMCP Quân đội.
Trong nhiều năm qua cùng với sự phát triển mở rộng của hệ thống Ngân hàng Quân
Đội thì sự phát triển của phòng giao dịch Ngân hàng Quân đội chi nhánh Tây Hà Nội cũng
mở rộng hơn, nhiều phòng ban hơn và hiện nay đã mở rộng thành chi nhánh cấp I trực
thuộc Hội sở. Số cán bộ nhân viên lúc này là 48 cán bộ. Trong năm 2008 chi nhánh trực
tiếp thành lập và quản lí 01 phòng giao dịch Hà Đông với 14 cán bộ. Như vậy, xét cho đến
nay, chi nhánh quản lí 02 địa điểm hoạt động và tổng số 60 cán bộ nhân viên với cơ cấu tổ
chức cụ thể như sau:
Sơ đồ 1: CƠ CẤU TỔ CHỨC TẠI MB TÂY HÀ NỘI
GIÁM ĐỐC
MB CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI
1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của MB Tây Hà Nội
Bảng 1: TÌNH HÌNH KẾT QUẢ KINH DOANH
Đơn vị tính: tỷ đồng
Chỉ tiêu Năm 2008 Năm 2009
Thu nhập 34,3 103,5
- Thu nhập hoạt động tín dụng 31 100,3
- Thu từ dịch vụ 1,1 2,4

- Thu từ kinh doanh ngoại hối 2,1 0,7
- Thu từ hoạt động khác 0,1 0,1
Chi phí 29,6 92,9
- Chi phí hoạt động TCTD 21,6 76,6
- Chi phí hoạt động dịch vụ và kinh doanh ngoại hối 1,2 0,4
- Chi nộp thuế và lệ phí 0,4 0,1
- Chi cho nhân viên 1,8 4,6
- Chi hoạt động quản lí công cụ 0,7 1,8
- Chi về tài sản 1,9 3,9
- Chi dự phòng và BHTG 1,7 3,2
- Chi phí khác 0,3 2,3
Thu nhập trước thuế 4,70 10,6
Thu nhập sau thuế 3,53 7,95
( Nguồn: Báo cáo thu nhập – chi phí: Phòng kế toán và dịch vụ khách hàng)
-Về thu: Tổng thu nhập của chi nhánh 2008 là: 34,3 tỉ đồng, trong đó thu từ hoạt
động tín dụng là khoản thu lớn nhất với giá trị 31 tỉ đồng, chiếm 90,43% tổng thu nhập của
chi nhánh, còn lại là các nguồn thu từ kinh doanh ngoại hối và dịch vụ. Năm 2009 chi
PHÒNG
GIAO
DỊCH
HÀ
ĐÔNG
BỘ
PHẬN
HÀNH
CHÍNH
TỔNG
HỢP
BỘ
PHẬN

QUẢN
LÍ TÍN
DỤNG
PHÒNG
QUAN
HỆ
KHÁCH
HÀNG
PHÒNG
KẾ
TOÁN
nhánh đã có thu nhập là 103,5 tỉ đồng, tăng 69,2 tỉ đồng, tương đương với 201.7%. Trong
đó thu từ hoạt động tín dụng cao nhất là 100,3 tỉ đồng, tăng 69,3 tỉ đồng nhưng quy mô và
tỉ trọng thu về kinh doanh ngoại hối và dịch vụ có xu hướng giảm đi.
- Về chi: Tổng chi của chi nhánh tháng 6/2009 là 29,6 tỉ đồng trong đó chi phí cho
hoạt động của TCTD là cao nhất: 21,6 tỉ đồng tương đương với 73,05%, chi cho khấu hao
tài sản: 1,9 tỉ đồng, tương đương 7,03%, chi cho nhân viên 1,8 tỉ đồng chiếm 6,5% và 1 số
khoản chi khác. Đến năm 2010, quy mô lợi nhuận của ngân hàng tăng kéo theo phần chi
phí tăng 63,3 tỉ đồng thành 92,9 tỉ đồng.
- Về thu nhập của chi nhánh không ngừng tăng, thu nhập sau thuế năm 2009 đã tăng
4,4 tỉ, tương đương 124,6% so với năm 2008. Đạt được kết quả đáng
khích lệ trên một phần là do nền kinh tế thế giới cũng như của Việt Nam đã có những dấu
hiệu phục hồi sau cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, tuy nhiên ko thể không kể đến những
đinh hướng đúng đắn, những nỗ lực không ngừng của tập thể lãnh đạo và công nhân viên
của chi nhánh.
2. Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại MB Tây Hà Nội.
2.1 Đặc điểm của dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến
công tác thẩm định dự án BĐS tại ngân hàng
2.1.1 Đặc điểm của dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản ảnh hưởng đến công tác
thẩm định dự án Bất động sản tại ngân hàng.

Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, thuê, nhận chuyển nhượng
BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê nhằm mục đích sinh lời. Dự án kinh doanh BĐS
bao gồm:
- Dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng
- Dự án xây dựng căn hộ cho thuê
- Dự án trung tâm thương mại
- Dự án khách sạn, nhà hàng
- Dự án về dịch vụ nhà ở
- Dự án hạ tầng khu công nghiệp
So với các dự án trong các lĩnh vực khác, dự án BĐS có những đặc điểm rất riêng biệt
và có ảnh hưởng rất lớn đến công tác thẩm định của các Ngân hàng thương mại. Cụ thể:
• Thứ nhất, các dự án đầu tư BĐS cần nhu cầu vốn lớn. Đặc biệt, trong thời
gian thực hiện dự án, số vốn lớn này chủ yếu bị tồn tại dưới hình thức công trình thi công
dang dở nên rất kém linh hoạt và không có khả năng sinh lời. Vì vậy, việc sử dụng vốn đầu
tư cần tính đến hiệu quả. Vì thế nên việc thẩm định mức độ hợp lí của tổng vốn đầu tư và
tiến độ bỏ vốn cần phải tiến hành thận trọng. Việc xác định đúng đắn vốn đầu tư của dự án
là rất cần thiết, tránh hai khuynh hướng là tính quá cao hoặc quá thấp (nếu có điều kiện thì
nên so sánh với suất đầu tư của các dự án tương tự). Việc phân bổ vốn đầu tư theo tiến độ
thực hiên dự án cũng rất quan trọng. Điều này giúp tránh tình trạng ứ đọng vốn hoặc thiếu
vón cục bộ tại một thời điểm nhất định mà ảnh hưởng đến tiến độ của cả dựa án.
• Thứ hai, dự án BĐS có đặc điểm vô cùng quan trọng là “tính cố định và
“ tính cá biệt”. Sản phẩm của dự án BĐS không thể di dời được, cũng không thể đem trưng
bày như các loại sản phẩm khác. Tính cố định còn tạo ra cho sản phẩm của các dự án BĐS
có tính địa điểm rất cao. Cùng một loại dự án BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì
lại có giá trị rất khác nhau.
• Thứ ba, sản phẩm dự án đầu tư BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố tập quán, thị hiếu và
tâm lí xã hội mạnh hơn các sản phẩm thông thường khác. Nhu cầu về sản phẩm dự án của
mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán
của người dan sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lí xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn
giáo, tâm linh… chi phối đến nhu cầu BĐS. Vì vậy chủ đầu tư phải chú ý quan tâm đến

điều kiên, mức sống, thị hiếu dân cư nơi thực hiện dự án.
Vì đặc điểm thứ hai và thứ ba này mà khi thẩm định các cán bộ thẩm định cần thẩm
định kĩ khía cạnh thị trường của dự án. Địa điểm thực hiện dự án có quyết định trực tiếp
đến hiệu quả của dự án nên khi thẩm định cán bộ thẩm định phải hết sức chú ý. Ngoài ra,
cung cầu của các sản phẩm BĐS cùng loại ở khu vực dự án được thực hiện cùng với mức
sống, thị hiếu, tập quán… của người tiêu dùng cũng cần phải được dự báo một cách chính
xác và thẩm định kĩ lưỡng.
• Thứ tư, dự án BĐS gắn liền với đất đai, phụ thuộc vào vị trí địa lí, điều kiện tự nhiên, xã
hội của địa phương nơi dự án hoạt động. Do vây, các công trình được hình thành phải đảm
bảo phù hợp với môi trường, cảnh quan, quy hoạch chung của địa phương. Hơn nữa, các
điều kiện vĩ mô như: luật pháp, chính sách, các quy hoạch đất đai của nhà nước có ảnh
hưởng vô cùng to lớn đến lĩnh vực bất động sản. Chỉ bất kì một sự thay đổi nhỏ nào trong
các chính sách về đất đai của các cơ quan quản lí cũng gây ra những ảnh hưởng sâu sắc tới
các dự án bất động sản. Đặc biệt, vì thị trường bất động sản ở Việt Nam mới hình thành và
đang trong quá trình hoàn thiện, các chính sách, quy hoạch đất đai chưa thực sự ổn định và
đồng nhất nên các dự án Bất động sản càng phải chịu nhiều ảnh hưởng bất ngờ từ điều kiện
vĩ mô hơn.
Chính vì thế, khi thẩm định các dự án BĐS, các cán bộ thẩm định cần thẩm định kĩ
lưỡng về khía cạnh pháp lí của dự án. Xem xét sự phù hợp của dự án với quy hoạch phát
triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng; xem xét tư cách pháp
nhân và năng lực của chủ đầu tư; thẩm định sự phù hợp của dự án với các văn bản pháp
quy của Nhà nước, các quy định, chế độ khuyến khích ưu đãi; thẩm định nhu cầu sử dụng
đất, tài nguyên, khả năng giải phóng mặt bằng…
• Thứ năm, vì thời gian đầu tư kéo dài, vốn đầu tư lớn, chịu ảnh hưởng lớn
của các yếu tố vĩ mô nên các dự án Bất động sản đều có tiềm ẩn nguy cơ rủi ro rất cao. Bên
cạnh những rủi ro có thể dự báo trước và có cách phòng ngừa thì có những rủi ro không thể
dự báo được trước như: rủi ro về luật pháp, chính sách, rủi ro về lạm phát, tỉ giá, rủi ro về
thiên tai, chiến tranh…
Vì vậy, khi thẩm định các dự án BĐS cần nhận thức rủi ro là một đặc trưng thường
thấy mỗi khi thực hiện một dự án đầu tư. Với mỗi loại thì yêu cầu đặt ra cho công tác thẩm

định là khác nhau. Với rủi ro về thị trường, giải pháp giảm thiểu là phải xem xét tính đầy
đủ, tính chính xác trong từng nội dung phân tích cung cầu thị trường về sản phẩm của dự
án. Với rủi ro về mặt kĩ thuật, giải pháp giảm thiểu là thẩm định về nguồn cung cấp đầu
vào của dự án: xem xét nguồn cung cấp nguyên vật liệu đầu vào cho dự án, phương thức
vận chuyển, khả năng tiếp nhận, giá cả, quy luật biến động của giá cả nguyên vật liệu, yêu
cầu về dự trữ nguyên vật liệu…
• Thứ sáu, việc thực hiện đầu tư các dự án BĐS đều gắn liền với hoạt động
xây dựng. Các công trình phải đảm bảo yêu cầu về kiến trúc, tiêu chuẩn xây dựng… Vì
thế, đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực chuyên môn trong lĩnh vực này.
Chính vì đặc điểm này mà cần chú ý thẩm định năng lực chủ đầu tư, các nhà thầu.
Xem xét, đánh giá xem liệu họ có đủ kinh nghiệm, năng lực tài chính, khả năng thực hiện
dự án hay không. Các giải pháp về xây dựng, kiến trúc, kĩ thuật của dự án phải được các
cán bộ thẩm định có chuyên môn sâu về lĩnh vực xây dựng tiến hành thẩm định kĩ lưỡng
theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với các quy hoạch kiến trúc của địa
phương.
Ngoài ra, việc thẩm định cần tập trung vào hiệu quả của dự án, cụ thể là hiệu quả sử
dụng vốn, thời gian thu hồi vốn, khả năng trả nợ của dự án. Đây chính là mối quan tâm
hàng đầu của ngân hàng khi xem xét cho vay đối với các dự án. Vì các đặc trưng của dự án
bất động sản nên các ngân hàng rất thận trọng khi thẩm định cho vay.
2.1.2 Các nhân tố khác ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án BĐS
a, Nhóm các nhân tố chủ quan
- Các nguồn thông tin phục vụ công tác thẩm định
Nguồn thông tin phục vụ cho quá trình thẩm định các dự án BĐS được khai thác từ: Các
chính sách của Nhà nước, các thông tin thống kê về các chỉ tiêu trung bình ngành phục vụ
cho việc xếp loại chủ đầu tư và dự án xin vay vốn..Các thông tin này, các cán bộ thẩm định
có thể tìm hiểu từ các nguồn:
+ Thông tin sơ bộ từ hồ sơ dự án
+ Thông tin do các cán bộ thẩm định tự thu thập, điều tra và tổng hợp được từ việc
phỏng vấn chủ đầu tư, kiểm tra thực tế dự án hay khai thác thông tin từ trung tâm phòng
ngừa rủi ro của Ngân hàng Nhà Nước.

+ Thông tin từ các tổ chức tín dụng khác có quan hệ với khách hàng, thông tin từ
báo chí, internet và các cơ quan quản lí khác.
Thông tin đầy đủ, chính xác, kịp thời là một nhân tố quan trọng đảm bảo cho công
tác thẩm định đảm bảo được tính chính xác, từ đó giúp dự án hoạt động có hiệu quả và có
khả năng trả nợ cho ngân hàng.
-Trang thiết bị công nghệ
Công nghệ có ảnh hưởng vô cùng quan trọng đối với hiệu quả của công tác thẩm
định các dự án đầu tư BĐS. Công nghệ hiện đại cung cấp cho các cán bộ thẩm định những
công cụ hữu hiệu, từ việc tính toán đến việc phát hiện sớm những rủi ro có thể xảy ra đối
với dự án. Hơn nữa, công nghệ hiện đại sẽ đảm bảo cho công tác thẩm định có thể tiến
hành một cách chính xác và nhanh chóng, tiết kiệm được thời gian.
- Trình độ của đội ngũ cán bộ thẩm định:
Con người luôn là trung tâm của mọi hoạt động. Hoạt động thẩm định luôn gắn liền
với sự có mặt yếu tố con người. Gắn với con người luôn có 2 yếu tố, đó là trình độ nghiệp
vụ và đạo đức nghề nghiệp. Nguồn nhân lực với dự non kém về trình độ và kinh nghiệm sẽ
dẫn tới những quyết định sai lầm khi cho vay của ngân hàng, gây tỏn thất nghiêm trọng
cho ngân hàng. Tư cách đạo đức của các cán bộ thẩm định của ngân hàng cũng ảnh hưởng
rất lớn đến công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS. Nếu các cán bộ thẩm định cố tình
che giấu những điểm thiếu hiệu quả, chưa hợp lí của dự án cũng gây ra những ảnh hưởng
nghiêm trọng đến kết quả thẩm định.
b. Nhóm các nhân tố khách quan
- Các nhân tố vĩ mô
Khi có sự thay đổi về chính trị, điều chỉnh chính sách, chế độ, luật pháp của Nhà
nước về đầu tư BĐS hay sự thay đổi trong quy hoạch của địa phương cũng gây ra những
ảnh hưởng trực tiếp đến các dự án BĐS, kéo theo là ảnh hưởng đến quá trình thực hiện dự
án và hiệu quả, khả năng trả nợ của dự án. Chính vì thế, công tác thẩm định các dự án BĐS
của ngân hàng cũng chịu sự ảnh hưởng rất mạnh mẽ của các nhân tố vĩ mô.
Vấn đề đặt ra là các cán bộ thẩm định phải nghiên cứu kĩ và phải biết dự báo và cập
nhật liên tục những thay đổi trong các chính sách kinh tế chính trị của Nhà nước, đặt dự án
đầu tư trong chu kì phát triển của nền knh tế để có được những dự kiến chính xác về doanh

thu, chi phí, khả năng tiêu thụ của sản phảm dự án…từ đó có được những tính toán chính
xác về hiệu quả dự án.
- Nguyên nhân về phía người vay
Nguyên nhân thuộc về người đi vay vốn là một trong những nguyên nhân chính ảnh
hưởng đến công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS. Những kết quả không chính xác trong
quá trình thẩm định có thể là do:
+ Phẩm chất đạo đức của người đi vay: Khi lập hồ sơ vay vốn hay trong quá trình
cung cấp thông tin cho ngân hàng, các chủ đầu tư đã cố tình cung cấp thông tin sai, giả
mạo hồ sơ, hối lộ các cán bộ thẩm định
+ Trình độ lập và thực hiện dự án của người đi vay: mặc dù khi thẩm định các dự án
đầu tư BĐS, các cán bộ tín dụng của ngân hàng đã tính đến các yếu tố rủi ro, phân tích độ
nhạy của dự án đưa đến kết quả dự án khả thi, có thể cho vay. Song trong quá trình thực
hiện đầu tư, chủ đầu tư không có khả năng thích ứng và xử lí trước những thay đổi, rủi ro
xảy ra dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng đến hiệu quả dự án. Vì thế chủ đầu tư không
có khả năng trả nợ cho ngân hàng. Khi đó, sai lầm lại được quy kết cho công tác thẩm
định.
2.2 Mục đích và căn cứ thẩm định các dự án đầu tư Bất động sản
2.2.1 Mục đích của công tác thẩm định
Thẩm định dự án đầu tư là nhiệm vụ không thể thiếu của ngân hàng trước khi ra
quyết định tài trợ vốn cho các dự án đầu tư. Qua việc thẩm định, giúp cho ngân hành có
được sự đánh giá đúng đắn về dự án xin vay vốn. Từ đó có thể khẳng định thẩm định là
nhân tố cơ bản ảnh hưởng dến hiệu quả hoạt động tín dụng của ngân hàng. Có thể chỉ ra
những mục đích cơ bản của công tác thẩm định của ngân hàng là:
- Thẩm định giúp cho ngân hàng lựa chọn được dự án hiệu quả, có khả năng trả nợ
để tiến hành tài trợ vốn. Công tác thẩm định tại NHTM là việc xem xét, đánh giá dự án
đầu tư mà khách hàng để nghị vay vốn. Đầu tư tín dụng là hoạt động đầu tư phức tạp, chá
đựng nhiều rủi ro, hiệu quả của hoạt động đầu tư tín dụng gắn liền với hiệu quả của các dự
án cho vay. Vì thế, chủ đầu tư có dự án tốt, khả thi được tài trơ vốn đồng nghĩa với việc
ngân hàng đảm bảo an toàn cho đồng vốn mình bỏ ra. Trong quá trình thẩm định, bằng việc
tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả của dự án sẽ là cơ sở tương đối vững chắc để xác định

khả năng hoàn vốn, trả nợ của dự án và chủ đầu tư. Từ đó, ngân hàng sẽ ra quyết định tài
trợ cho những dự án có khả năng hoàn trả cả vốn và lãi, đồng thời từ chối những dự án
kém hiệu quả không có khả năng hoàn trả.
- Thẩm định giúp ngân hàng hạn chế được rủi ro. Trong kinh doanh, rỉ ro là điều
không thể tránh khỏi, đặc biệt là đối với các NHTM. Do đó hạn chế rủi ro là điều vô cùng
quan trọng và quan tâm hàng đầu của ngân hàng. Rủi ro trong quyết định tài trợ vốn của
ngân hàng không những chỉ liên quan đến bản thân tính hiệu quả của dự án mà còn liên
quan đến cả chủ đầu tư, nhiều chủ đầu tư cố tình không trả nợ dù dự án đầu tư có hiệu quả.
Để khắc phục tối đa các rủi ro này, ngân hàng tiến hành thẩm định trên phương diện: hiệu
quả dự án đầu tư và cả năng lực tài chính, uy tín chủ đầu tư. Mặt khác, thẩm định giúp
ngân hàng có thể phat hiện và bổ sung các giải pháp cho chủ đầu tư nhằm nâng cao tính
khả thi cho việc triển khai dự án, hạn chế và giảm bớt các rủi ro.
- Thẩm định giúp ngân hàng đánh giá đúng tính hợp lí của các tài sản thế chấp. Khi
cho vay vốn, các ngân hàng thường yêu cầu các doanh nghiệp thế chấp tào sản để đảm bảo
khoản tiền cho vay của mình được an toàn. Tuy nhiên trên thực tế nhiều doanh nghiệp đưa
ra các tài sản thế chấp có giá trị thực thấp hơn rất nhiều so với giá trị ghi trong hồ sơ vay
vốn. Trong quá trình thẩm định, ngân hàng tiến hành kiểm tra xem xét đánh giá lại tài sản
thế chấp nhằm xác định tính hợp lí, hợp lệ của tài sản, tránh những tranh chấp có thể xảy ra
khi xử lí tài sản.
2.2.2 Các căn cứ để tiến hành thẩm định
Căn cứ thẩm định của ngân hàng bao gồm bốn căn cứ chính là:
• Hồ sơ trình thẩm định của chủ đầu tư
• Căn cứ pháp lí
• Các tiêu chuẩn, quy phạm và các định mức trong từng lĩnh vực kinh tế, kĩ
thuật cụ thể
• Thông lệ quốc tê
a, Hồ sơ trình thẩm định cho cơ quan ngân hàng bao gồm:
- Hồ sơ pháp lý
+ Quyết định thành lập doanh nghiệp, đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận đầu
tư, giấy phép hành nghề( nếu có)

+ Điều lệ doanh nghiệp
+ Quyết định bổ nhiệm chủ tịch hội đồng quản trị, tổng giám đốc, giám đốc
+ Quy chế tài chính
+ Quyết định giao vốn, biên bản góp vốn, danh sách thành viên sáng lập
+ Hợp đồng liên doanh( nếu có)
+ Các hồ sơ khác
- Hồ sơ tài chính:
+ Kế hoạch sản xuất kinh doanh được cấp có thẩm quyền phê duyệt
+ Báo cáo kinh doanh 2 năm liền kề
+ Báo cáo kiểm toán
+ Bản kê số dư tiền vay, bảo lãnh, mở L/C tại các tổ chức tín dụng và tổ chức tài
chính
- Hồ sơ dự án :
+ Giấy đề nghị vay vốn Dự án, phương án sản xuất kinh doanh
+ Các loại hợp đồng về mua bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ và giấy tờ có liên
quan
- Hồ sơ bảo đảm tiền vay theo quy định
b, Căn cứ pháp lý.
Bao gồm:
- Các chiến lược, qui hoạch, kế hoạch, chủ trương, chính sách phát triển kinh tế- xã
hội của nhà nước, của ngành, của địa phương
- Hệ thống pháp luật và hệ thống các văn bản pháp luật chung gồm: luật doanh
nghiệp, luật xây dựng, luật lao động, luật môi trường, luật đất đai, luật sở hữu trí tuệ, luật
thuế( thuế TNDN và thuế VAT), luật khoáng sản, luật tài nguyên.
- Các văn bản pháp luật và qui định có liên quan trực tiếp tới hoạt động đầu tư như
luật đầu tư do Quốc hội thông qua,có hiệu lực từ ngày 01/07/2006 và các văn bản hướng
dẫn thi hành liên quan. Luật bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006 có hiệu lực
ngày 01/01/2007 và các chính sách của nhà nước liên quan đến đầu tư BĐS.
- Một số thông tư, thông tư liên tịch, quyết định của Ngân hàng nhà nước ban hành để
quản lí hoạt động của các Ngân hàng thương mại. Ví dụ: Thông tư 15/2010/TT-NHNN,

13/2009/TT-NHNN, quyết định 1666/QĐ-NHNN, quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày
31/12/2001 do ngân hàng nhà nước ban hành.
- Các văn bản do Tổng giám Đốc ngân hàng TMCP Quân Đội ban hành về việc áp
dụng quy trình, phương pháp trong quá trình thẩm định các dự án xin vay vốn. Cụ thể:
+ Quyết định số 301/QĐ-NHQĐ-HĐQT ngày 23/3/2006 của hội đồng quản trị
NHQĐ về quy chế cho vay với khách hàng.
+ Quyết định số 46/QĐ-NHQĐ ngày 10/7/2005 của Tổng giám đốc NHQĐ quy
định khu vực đầu tư chi nhánh MB.
+ Quyết định số 87/QĐ-NHQĐ.QLTD ngày 12/08/2005 của tổng giám đốc ngân
hàng quân đội về việc ban hành Quy trình cho vay và quản lí tín dụng đối với khách hàng
doanh nghiệp.
+ Các văn bản khác có liên quan
c, Các tiêu chuẩn, quy phạm, và các định mức trong lĩnh vực BĐS:
- Các quy phạm như: quy phạm về sử dụng đất đai trong các khu đô thị, khu công
nghiệp; quy phạm về tĩnh không trong công trình cầu cống…
- Các tiêu chuẩn như: tiêu chuẩn cấp công trình, các tiêu chuẩn thiết kế cụ thể đối
với từng loại công trình, tiêu chuẩn về môi trường, tiêu chuẩn công nghệ, kỹ thuật riêng
của từng ngành.
d, Các quy ước, thông lệ quốc tế:
- Các điều ước quốc tế chung đã ký kết giữa các tổ chức quốc tế hay nhà nước với
nhà nước( về hàng hải, hàng không, đường song,…)
- Quy định của các tổ chức tài trợ vốn( WB, IMF, ADB,…)
- Các quỹ tín dụng xuất khẩu của các nước
- Các quy định về thương mại, tín dụng, bảo lãnh, bảo hiểm,…
2.3 Thực trạng công tác thẩm định dự án BĐS tại chi nhánh
2.3.1 Quy trình thẩm định dự án đầu tư tại MB Tây Hà Nội.
Quy trình thẩm định dự án xin vay vốn của chi nhánh Tây Hà Nội được áp dụng
theo đúng quy trình thẩm định của Ngân hàng TMCP Quân Đội. Cụ thể quy trình thẩm
định được thể hiện như dưới sơ đồ sau:
Sơ đồ 2: QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH DỰ ÁN TẠI MB TÂY HÀ NỘI

Phòng quan hệ
khách hàng
Cán bộ thẩm định Bộ phận Quản lý tín dụng
Nhận hô sơ vay vốn từ khách hàng
Nhận hồ sơ để thẩm định
Tiếp nhận hồ sơ
Kiểm tra sơ bộ hồ sơ
Thẩm định
Lập báo cáo thẩm định
Ban giám đốc
Lưu hồ sơ
Nhận lại hồ sơ và kết quả thẩm định
Chưa đủ điều kiện thẩm định
Bổ sung, giải trình
Ko rõ
Chưa đạt yêu cầu
Đạt
(2)
(3)
(4)
)
(1)
(5)
(6)
( Nguồn:Bộ phận quản lí tín dụng MB- Tây Hà Nội )
- Các bước thực hiện quy trình thẩm định
Bước (1): Phòng quan hệ khách hàng nhận hồ sơ vay vốn từ khách hàng và chuyển sang
bộ phận quản lí tín dụng.
Bước (2): Bộ phận quản lí tín dụng kiểm tra sơ bộ hồ sơ để sau đó tiến hành thẩm định.