Phương pháp chi phí Phần 2

Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures Part 9 – 135
Oak StreetOak Street

Phần 9
Giới thiệu



Các yếu tố trong Phân tích Chi phí
Trong phần này, người hướng dẫn của bạn sẽ từng bước chỉ dẫn bạn làm bài tập tình
huống. Bài tập này cho thấy cách thức các thẩm định viên tính chi phí của các phần
công trình khác nhau từ số liệu của nhà cung cấp số liệu chi phí. Ước tính chi phí có
thể đem so sánh với việc sử dụng một công thức nấu ăn đòi hỏi các thao tác kỹ thuật
và nguyên liệu chính xác để đạt được kết quả mong muốn. Bạn sẽ bắt đầu với một căn
nhà hai tầng. Ngay sau khi được học các kỹ thuật và thành phần chính của phân tích
chi phí, bạn sẽ áp dụng kiến thức này vào ví dụ phức tạp hơn ở Phần 10.

Marshall và Swift/Boeckh sẽ là nhà cung cấp số liệu chi phí trong các bài tập tình
huống. Nhà cung cấp dịch vụ này đưa ra số liệu cho những người định giá thông qua
hai dịch vụ cơ bản. Dịch vụ thứ nhất sử dụng trong Phần 9 và Phần 10 là Sổ tay chi
phí nhà ở của các căn nhà dành cho từ 1 đến 4 hộ gia đình. Dịch vụ còn lại là Dịch vụ
định giá Marshall dùng cho các bất động sản thương mại.

Mục tiêu nghiên cứu

Để chuẩn bị cho Phần 9, hãy đọc các mục tiêu nghiên cứu sau và xem lại chúng khi
nghiên cứu phần này của sách hướng dẫn.

Sử dụng các chi phí thành phần để ước tính chi phí công trình xây dựng nhà ở.

Các gợi ý nghiên cứu
Bạn sẽ thấy nội dung Phần 9 rất hấp dẫn và thực tiễn. Hãy thưởng thức nó mà không
phải lo lắng nhớ mọi thứ để làm bài kiểm tra. Bạn sẽ xem bài tập tình huống về định
giá căn nhà ở hai tầng bằng phương pháp chi phí cho từng đơn vị diện tích Marshall
và Swift/Boeckh. Không có câu hỏi kiểm tra nào về các kỹ thuật Marshall và
Swift/Boeckh. Ứng dụng của bài tập tình huống sẽ củng cố các khái niệm và thuật ngữ
trình bầy trong Phần 7 và 8.

Người hướng dẫn sẽ dẫn dắt bạn trong hầu hết bài tập tình huống. Việc luyện tập này
nhằm phục vụ cho ví dụ phức tạp hơn ở Phần 10. Bạn sẽ phải tự tính toán để tìm ra
các con số chi phí trong ví dụ đó.

Phần 9 là lần đầu bạn tiếp cận Bài tập tình huống Phố Cây sồi. Bạn sẽ sử
dụng bất động sản tại số 4410 Phố Cây sồi làm đối tượng cho rất nhiều bài
tập khác nhau. Bất động sản này là hư cấu, nhưng sẽ được sử dụng trong
các ứng dụng thực tế nhằm giúp bạn hiểu rõ hơn quá trình định giá. Trong
phần này, nhiệm vụ của bạn là tính chi phí hiện tại cho bất động sản tại Phố Cây sồi.
Lần tiếp theo bạn gặp lại bất động sản này là vào Ngày học thứ 3.

Part 9 – 136 Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures
Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures Part 9 – 137
Phần 9.
Các yếu tố trong Phân tích Chi phí


I. Phân tích các Chi phí thành phần

Bước 4. Bước thứ tư là thêm chi phí gián tiếp và các khoản giảm giá của doanh
nghiệp vào chi phí trực tiếp đã ước tính, nhằm tính ra tổng chi phí của phần xây
dựng thêm.

A. Mục tiêu của Phần 9 là chỉ ra cách thức thẩm định viên sử dụng dịch vụ của
các nhà cung cấp số liệu chi phí (trong trường hợp này là Marshall và
Swift/Boeckh) để tính các chi phí thành phần khác nhau nhằm ước tính ra chi
phí hiện thời của công trình xây dựng tại nơi ở.

B. Bài tập tình huống sẽ được sử dụng để minh họa cho các chi phí thành phần.
Đối tượng nghiên cứu là căn nhà ở hai tầng tại vùng có khí hậu “ôn hòa”.

1. Khí hậu của Mỹ có thể tạm chia thành 5 nhóm như sau:

a. Khí hậu rét đậm. Thường bao gồm vùng gần phía Bắc nhất của các
bang sát biên giới Canada, kể cả bang Alaska. Các công trình xây dựng
ở khu vực này phải có lớp cách nhiệt tốt, nền công trình khá sâu dưới
nền đất để đảm bảo đứng vững dưới lớp sương giá (ví dụ độ sâu tại đó
nền đất đóng băng). Một số ví dụ có thể kể đến là phần phía bắc của
Maine, Minnesota, và Montana.

b. Khí hậu lạnh. Khu vực này tạo thành một đường rộng nằm vắt ngang
nước Mỹ, bao gồm các bang có nhiệt độ đóng băng trong các tháng
mùa đông. Ví dụ như New York, Iowa, Oregon, và phía bắc California.

c. Khí hậu ẩm hỗn hợp. Khu vực này bao gồm các bang miền Trung giáp
Đại Tây Dương và mở rộng đến phần đông bắc của Texas. Ví dụ như
Bắc Carolina, Tennessee, và phía bắc Georgia và Louisiana.

d. Khí hậu nóng ẩm. Bao gồm khu vực Florida và bờ biển Gulf. Ví dụ như
Georgia, Alabama, khu vực Texas, và miền Nam của bang South
Carolina.

e. Khí hậu khô hỗn hợp hoặc khô nóng. Là vùng tây nam nước Mỹ bao
gồm các bang như New Mexico, Arizona, Southern California, và một
phần của Texas.

2. Công ty Marshall & Swift/Boeckh (MSB) đã tính đến cả 5 loại vùng khí hậu
trên trong quá trình điều chỉnh chi phí. Tuy nhiên, MSP đã sử dụng 3 nhóm
phân loại sau để bắt đầu quá trình xử lý: vùng khí hậu ấm, vùng khí hậu ôn
hòa và vùng khí hậu khắc nghiệt.
Part 9 – 138 Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures
3. Ở khu vực khí hậu ôn hòa nơi có bất động sản cần định giá, thẩm định viên
sẽ tìm ra kết cấu xây dựng có khung gỗ điển hình gồm các bức tường nhô
ra cỡ 2 x 4 hoặc 2 x 6 và các cửa sổ 1 hoặc 2 lớp kính (để cách ly).

a. Độ dầy của tường và trần nhà sai khác trong khoảng từ R-11 đến R-19
đối với tường và từ R-19 đến R-30 đối với trần.

b. Giá trị R là tỷ lệ chỉ ra điện trở đổi với một số vật liệu cách điện đặc biệt.
Một giá trị R cao hơn đối với một mức độ dầy nhất định cho thấy ít nhiệt
hơn có thể thoát khỏi tường và trần.

4. Nền nhà tại vùng khí hậu ôn hòa sẽ có độ sâu từ 30 đến 42 inch (1 inch =
2,54 cm) để bảo vệ chân nền khỏi sương giá.

a. Móng của bất động sản được định giá là một bức tường trụ với một tấm
sàn bê tông trên mặt đất để củng cố thêm

b. Móng nhà ở vùng khí hậu ấm có thể có độ sâu của móng là 18 inch,
trong khi đó tại khu vực khí hậu khắc nghiệt chiều sâu móng lên tới 54
inch.

C. Người hướng dẫn sẽ giải thích về các thành phần chi phí khi bạn từng bước
làm xong bài tập tình huống này.

Đừng quá bận tâm về việc nhận biết tất cả các thuật ngữ khi làm bài tập này.
Thậm chí sau khi chúng ta nghiên cứu xong phần xây dựng cơ bản ở Phần 7,
có thể vẫn còn một số thuật ngữ xây dựng mới ở Phần này. Nếu vậy, hãy hỏi
người hướng dẫn để được giải thích.

Công ty Marshall và Swift/Boeckh có các bước cụ thể về cách phân tích chi phí.
Người hướng dẫn sẽ giúp bạn hiểu cách người ta xếp loại chất lượng bất động
sản bạn đang định giá là trung bình, tốt, rất tốt hay tuyệt vời.
Footing
Slab

Stem Wall
Framing Wall
Earthen Soil
Footing
Slab
Stem Wall
Framing Wall
Earthen Soil
Tường khung
Chân tường
Nền đất
Chân bệ

Tấm lát
Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures Part 9 – 139
Oak StreetOak Street
II. Bài tập tình huống Phố Cây sồi – Phân tích chi phí


Miêu tả: Bất động sản bạn được yêu cầu để định giá là một ngôi nhà riêng
hai tầng có chất lượng trung bình, nằm trong khu vực hay có động đất và
bão. Căn nhà được xây dựng trên móng tường trụ với một sàn bê tông để
gia cố thêm. Các bức tường khung gỗ bên ngoài có độ cao phía trong là 8
feet cho mỗi tầng. Các bức tường phía trong được trát vữa rộng khắp. Nhà có 3 phòng
ngủ, 2 phòng tắm đầy đủ ở tầng 2 và một bán phòng tắm ở tầng một. Nhà không có
các ống nước chờ sẵn cho các thiết bị cố định có thể có. Chậu giặt được đặt ở phòng
vật dụng cùng với cần điều khiển thiết bị thông gió và nhiệt. Thiết bị đun nước cũng
được đặt ở phòng vật dụng thiết yếu.
Nền nhà được trải thảm đỏ ngoại trừ bếp và lối vào phòng giải lao được trải tấm nhựa
dẻo. Phòng tắm được lát gạch men. Những vật dụng gắn liền với bếp gồm lò nướng,

máy giửa bát, máy hút mùi và quạt, và máy nghiền rác. Cũng có 1 cái quạt hút ở một
trong số các phòng tắm. Ngôi nhà nằm trong vùng khí hậu ôn hòa và có độ cách ly tiêu
chuẩn về tường và trần nhà, cửa số được làm 2 lớp kính. Lò sưởi ở trong nhà với một
khoang đá có gạch đắp nổi được đặt ở tầng 1 trong phòng chung của cả gia đình ở
tầng 1.
Phía bên ngoài căn nhà có mái phủ nhựa đường với độ dốc đặc thù là 6/12 và phủ lớp
nhựa trải qua khung gỗ cỡ 2x4. Gara, dành cho 2 xe ôtô, gắn với ngôi nhà và có độ
cao tường là 9 foot. Gara vẫn chưa được cách ly hay hoàn thiện ngoại trừ bức tường
gắn với ngôi nhà do yêu cầu của quy tắc xây dựng và chống hỏa hoạn. Cũng có sàn
gỗ ở phía sau căn nhà. Khu vực này được nâng lên so với nền là 18 inches. Còn có
một cổng vòm nhỏ ở trên chỗ dừng chân trước nhà. Đây là một hành lang mở với mái
và trần đã hoàn thiện.



Mặt tiền cùa bất động sản Phố cây sồi

Part 9 – 140 Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures
Quan sát tòa nhà từ phía bên cạnh


















Phác thảo khung cho bất động sản cần định giá

Móng

Sq. Ft.
Khu vực tầng 1

Sq. Ft.
Gara cho 2 ôtô

Sq. Ft.
Khu vực tầng 2

Sq. Ft.
Sàn gỗ

Sq. Ft.
Tổng diện tích

sinh hoạt

Sq. Ft.

Hành lang đi
vào

Sq. Ft.
Two - Car
Garage
One - Story
on Slab
Two -Story
on Slab
Porch

Wood
Deck
28

?

12

?

14

?

14

?

8

?

4

?

22

?

24

?

4

?

6

?

22

?

Gara cho 2 xe
ôtô
Tấm lát
một tầng
Tấm lát cho hai
tầng
Cổng, hành
lang

Bàn
Gỗ
28

?

12

?

14

?

14

?

8

?

4

?

22

?

24

?

4

?

6

?

22

?

Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures Part 9 – 141
CÁC TỶ LỆ CHI PHÍ
NHÀ HAI TNG

Chi phí theo đơn vị foot
2

Chất lượng Trung bình

NHÀ Ở
HỆ THỐNG CỘT, SƯỜN NHÀ CÔNG TRÌNH NỀ
Tổng diện
tích
Gỗ dán
hoặc gỗ ép
Tấm lát
nhựa hoặc
kim loại
Vữa trát
Khung bê
tông
Vữa trát
lên khung
Gạch thông
dụng
1900 49.75 50.11 50.05 51.61 52.93 58.37
2000 49.22 49.56 49.50 51.06 52.32 57.59
2100 48.72 49.04 48.98 50.54 51.76 56.85
2200 48.25 48.55 48.50 50.04 51.22 56.16
CÁC ĐIỀU CHỈNH THEO ĐƠN VỊ FOOT
2

VẬT LIỆU LỚP MÁI

ĐIỀU CHỈNH NĂNG LƯỢNG:
Khí hậu ôn hòa
(cơ sở)
Kết cấu ván lợp hoặc Khí hậu dễ chịu ............................. – $ 1.00
Đá nền xếp sát................... (cơ sở) Khí hậu khắc nghiệt ...................... + 1.38
Ngói đất nung........................ + $ 3.11 Được cách ly tối đa ....................... + 3.32
Ngói xi măng ......................... + 1.97
ĐIỀU CHỈNH NỀN:
Khí hậu ôn hòa
(cơ sở)
Thép, đã định hình ................ + .52 Khí hậu dễ chịu ............................. – $ 1.60
Nứt ở gỗ ................................ + .85 Khí hậu khắc nghiệt ...................... + 2.94
Ván ốp gỗ .............................. + .74 Sườn đồi, độ dốc trung bình ......... + 1.47
Trục kết cấu .......................... – .44 Sườn đồi, độ dốc lớn .................... + 4.41

Điều chỉnh: Cộng vào thêm đối với KHU VỰC CÓ ĐỊA CHẤN (Z) / BÃO (Wind)
Khung: (Z2) + $1.29, (Z3–4/Wind) + $2.19 Công trình nề :(Z2) + $.83, (Z3–4/Wind)+ $1.76

NHÀ MT TNG
Chi phí theo đơn vị foot
2

Chất lượng Trung bình
NHÀ Ở
HỆ THỐNG CỘT, SƯỜN NHÀ CÔNG TRÌNH NỀ
Tổng diện
tích
Gỗ dán
hoặc gỗ ép
Tấm lát

nhựa hoặc
kim loại
Vữa trát
Khung bê
tông
Vữa trát lên
khung
Gạch thông
dụng
1900 53.39 54.33 54.28 56.03 57.06 61.20
2000 52.88 53.81 53.76 55.48 56.48 60.53
2100 52.41 53.32 53.27 54.96 55.92 59.91
2200 51.96 52.86 52.81 54.47 55.40 59.32
CÁC ĐIỀU CHỈNH THEO ĐƠN VỊ FOOT
2

VẬT LIỆU LỚP MÁI

ĐIỀU CHỈNH NĂNG LƯỢNG:
Khí hậu ôn hòa
(base)
Kết cấu ván lợp hoặc Khí hậu dễ chịu ............................. – $ .91
Đá nền xếp sát................... (base) Khí hậu khắc nghiệt....................... + 1.46
Ngói đất nung........................ + $ 5.55 Được cách ly tối đa ....................... + 3.01
Ngói xi măng ......................... + 3.51
ĐIỀU CHỈNH NỀN:
Khí hậu ôn hòa
(base)
Thép, đã định hình ................ + .93 Khí hậu dễ chịu ............................. – $ 1.89
Nứt ở gỗ ................................ + 1.51 Khí hậu khắc nghiệt....................... + 3.47

Ván ốp gỗ .............................. + 1.32 Sườn đồi, độ dốc trung bình ......... + 1.74
Trục kết cấu .......................... – .79 Sườn đồi, độ dốc lớn .................... + 5.21


Điều chỉnh: Cộng vào thêm đối với KHU VỰC CÓ ĐỊA CHẤN (Z) / BÃO (Wind)
Khung: (Z2) + $1.15, (Z3–4/Wind) + $2.01 Công trình nề (Z2) + $.81, (Z3–4/Wind) + $1.68
Part 9 – 142 Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures
Các tỷ lệ chi phí trên được lấy theo sách hướng dẫn Chi phí nhà ở của công ty Marshall và Swift năm 2003, sử dụng
có giấy phép.