Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi vay vốn mua nhà để ở của khách hàng cá nhân trẻ tuổi tại các ngân hàng thương mại cổ phần trên địa bàn thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
---------------------

Nguyễn Thị Thiên Hương – K23
MSSV: 7701230568

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI VAY
VỐN MUA NHÀ ĐỂ Ở CỦA KHÁCH
NHÂN TRẺ TUỔI TẠI CÁC NGÂN

HÀNG CÁ
HÀNG

THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
---------------------

Nguyễn Thị Thiên Hương – K23
MSSV: 7701230568

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI VAY
VỐN MUA NHÀ ĐỂ Ở CỦA KHÁCH

NHÂN TRẺ TUỔI TẠI CÁC NGÂN

HÀNG CÁ
HÀNG

THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
Mã số: 60340201
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS Trương Thị Hồng

Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ kinh tế với đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng
đến hành vi vay vốn mua nhà để ở của khách hàng cá nhân trẻ tuổi tại các
ngân hàng thương mại cổ phần trên địa bàn TP. HCM” là công trình nghiên cứu
của riêng tôi.
Các phân tích, số liệu và kết quả được nêu trong luận văn là trung thực và
chưa từng công bố trong bất kì một công trình nghiên cứu nào khác.

Tác giả
Nguyễn Thị Thiên Hương


MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA

LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU........................................... 1
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI................................................................................. 1
1.2. MỤC TIÊU VÀ CÂU HỎI NGHIÊN CỨU.............................................................. 2
1.2.1. Mục tiêu chung

2

1.2.2. Mục tiêu cụ thể

2

1.2.3. Câu hỏi nghiên cứu 2
1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU.......................................................... 2
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu

2

1.3.2. Phạm vi nghiên cứu 3
1.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU................................................................................. 7
1.4.1.Tổng kết lý thuyết
1.4.2. Nghiên cứu sơ bộ bằng phương pháp định tính

7
7

1.4.3. Nghiên cứu chính thức bằng phương pháp định lượng 7
1.5. Ý NGHĨA NGHIÊN CỨU............................................................................................... 8
1.6. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN........................................................................................ 8
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HÀNH VI VAY VỐN MUA NHÀ Ở
CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TRẺ TUỔI................................................................... 10
2.1. CÁC MÔ HÌNH LÝ THUYẾT VỀ HÀNH VI...................................................... 10
2.3.1. Thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action - TRA) 10
2.3.2. Thuyết hành vi hoạch định (Theory of Planned Behavior – TPB) .. 11
2.2. TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN TRƯỚC ĐÂY..............14
2.4.1. Các nghiên cứu nước ngoài 14


2.4.2. Các nghiên cứu trong nước 17
2.3. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI VAY VỐN MUA NHÀ Ở
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI.................................................................................. 21
TÓM TẮT CHƯƠNG 2.......................................................................................................... 25
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CHO VAY MUA NHÀ Ở CỦA NGƯỜI TRẺ
TUỔI TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN TRÊN ĐỊA BÀN
TPHCM................................................................................................................................................. 26
3.1. THỰC TRẠNG NHÀ Ở CỦA NGƯỜI DÂN TẠI TPHCM............................ 26
3.2. THỰC TRẠNG CHO VAY MUA NHÀ Ở ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ
NHÂN TRẺ TUỔI CỦA CÁC NHTMCP TẠI TPHCM............................................ 28
3.3. RỦI RO TÍN DỤNG MUA NHÀ CỦA NGƯỜI TRẺ TUỔI...........................33
TÓM TẮT CHƯƠNG 3.......................................................................................................... 35
CHƯƠNG 4: NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI
VAY VỐN MUA NHÀ Ở CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TRẺ TUỔI TẠI
TPHCM................................................................................................................................................. 36
4.1. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................................... 36
4.1.1. Nghiên cứu định tính37
4.1.2. Nghiên cứu định lượng

39

4.2. MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CÁC GIẢ THIẾT NGHIÊN CỨU..............44
4.2.1. Mô hình nghiên cứu 44
4.2.2. Các giả thiết nghiên cứu

46

4.3. THỐNG KÊ MÔ TẢ VÀ PHÂN TÍCH MÔ TẢ THỐNG KÊ........................ 51
4.3.1. Thông tin về mẫu nghiên cứu

51

4.3.2. Kết quả thống kê mẫu nghiên cứu và phân tích thống kê mô tả 52
4.4. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI VAY VỐN MUA NHÀ
ĐỂ Ở CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TRẺ TUỔI TẠI CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 59

4.5. Ý NGHĨA CỦA CÁC KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU............................................... 61
4.5.1. Chạy mô hình và kiểm định ý nghĩa các hệ số

65


4.5.2. Kiểm định độ phù hợp của mô hình

64

4.5.3. Mức độ dự báo chính xác của mô hình

65

4.5.4. Kết quả nghiên cứu và nhận định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết
định vay vốn mua nhà ở của KHCN tại các NH TMCP trên địa bàn
TP.HCM
4.5.5. Nhận xét kết quả nghiên cứu

65
69

TÓM TẮT CHƯƠNG 4.......................................................................................................... 71
CHƯƠNG 5: MỘT SỐ GỢI Ý CHÍNH SÁCH GIÖP NGÂN HÀNG ĐẨY
MẠNH CHO VAY MUA NHÀ Ở ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TRẺ
TUỔI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.......................................................................... 72
5.1. CÁC GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY MẠNH CHO VAY MUA NHÀ Ở CHO
CÁC KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TRẺ TUỔI.............................................................. 72
5.2. CÁC KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI CHÍNH PHỦ VÀ NGÂN HÀNG NHÀ
NƯỚC............................................................................................................................................ 79
5.3. HẠN CHẾ VÀ HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO...................................... 82
TÓM TẮT CHƯƠNG 5.......................................................................................................... 83
KẾT LUẬN
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

1. Từ viết tắt có nguồn gốc tiếng Việt
BSC

: Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt

Nam
DNNVV

: Doanh nghiệp nhỏ và vừa

HoREA

: Hiệp hội bất động sản thành phố

KHCN

: Khách hàng cá nhân

NHNN

: Ngân hàng Nhà nước

NHTM

: Ngân hàng thương mại

NHTMCP

: Ngân hàng Thương mại Cổ phần

THPT

: Trung học phổ thông

TP

: Thành phố

TP HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

TTO

: Báo tuổi trẻ online

VEPR

: Viện nghiên cứu kinh tế và chính sách

2. Từ viết tắt có nguồn gốc tiếng nước ngoài

AB

: Attitude Toward Behavior - Thái độ

PBC

: Perceived Bahavioral Control - Nhận thức kiểm soát hành vi

SN

: Subjective Norm - Chuẩn chủ quan

SPSS

: Chương trình thống kê cho các ngành khoa học

TPB

: Theory of Planned Behavior - Thuyết hành vi hoạch định

TRA

: Theory of Reasoned Action - Thuyết hành động hợp lý


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Các yếu tố của Thuyết hành vi hoạch định TPB................................................ 13
Bảng 2.2: Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi vay vốn mua nhà ở tại NHTM............21
Bảng 3.1: Số hộ dân chia theo quyền sở hữu ngôi nhà........................................................ 26
Bảng 3.2: Một số chỉ tiêu về loại nhà ở của hộ....................................................................... 27
Bảng 3.3: Số hộ có nhà ở chia theo loại nhà đang ở............................................................. 28
Bảng 3.4: Dư nợ cho vay và dư nợ cho vay xây dựng ở một số NH TMCP...............32
Bảng 4.1: Số lượng mẫu khảo sát................................................................................................. 42
Bảng 4.2: Các yếu tố độc lập tác động đến biến phụ thuộc quyết định vay vốn
mua nhà.................................................................................................................................................. 49
Bảng 4.3: Biến phụ thuộc quyết định vay vốn mua nhà ở.................................................. 51
Bảng 4.4: Số lượng phiếu khảo sát phát đi và thu về............................................................ 51
Bảng 4.5: Tỷ lệ vay vốn mua nhà ở của KHCN trẻ tuổi...................................................... 52
Bảng 4.6: Thông tin cơ bản của KHCN trẻ tuổi thông qua mẫu điều tra...................... 52

Bảng 4.7: Tình trạng kinh tế và lao động của KH qua mẫu điều tra............................... 54
Bảng 4.8: Khu vực nhà ở mà khách hàng dự định mua……………………….…...54
Bảng 4.9: Thông tin nhà ở mà khách hàng dự định mua…………………………..56
Bảng 4.10: Lãi suất và thời hạn vay mong muốn………………………………….58
Bảng 4.11: Quyết định sử dụng nguồn vốn khác để mua nhà ở của KH…………..59
Bảng 4.12: Sơ lược về các biến được đưa vào mô hình hành vi vay vốn mua
nhà ở của KHCN trẻ tuổi tại các NHTMCP trên địa bàn TP HCM………………..60
Bảng 4.13: Ảnh hưởng của 12 yếu tố đến quyết định vay vốn mua nhà ở của
KHCN trẻ tuổi tại các NHTMCP trên địa bàn TP HCM..................................................... 62
Bảng 4.14: Ảnh hưởng của 8 yếu tố đến quyết định vay vốn mua nhà ở của
KHCN trẻ tuổi tại các NHTMCP trên địa bàn TPHCM...................................................... 63
Bảng 4.15: Mục đích thử nghiệm của hệ số mô hình........................................................... 64
Bảng 4.16: Mô hình tóm tắt............................................................................................................ 64


Bảng 4.17: Bảng phân loại.............................................................................................................. 65
Bảng 4.18: Kiểm định giả thiết..................................................................................................... 70
Bảng 5.1: Bảng giá trị trung bình của biến hiểu biết vay vốn........................................... 72
Bảng 5.2: Bảng giá trị trung bình của lãi suất vay vốn........................................................ 78


DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ

Hình 1.1: Vốn điều lệ các NHTMCP thời điểm 31/12/2015 ...................................... 4
Hình 1.2: Số liệu cho vay của các NHTMCP thời điểm 31/12/2015 .......................... 5
Hình 1.3: Số liệu cho vay xây dựng của các NHTMCP thời điểm 31/12/2015 .......... 6
Hình 2.1: Thuyết hành động hợp lý (TRA) ............................................................... 10
Hình 2.2: Thuyết hành vi hoạch định (TPB) ............................................................. 12
Hình 2.3: Mô hình nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định vay ngân hàng
của khách hàng Hy Lạp ............................................................................................. 15

Hình 2.4: Mô hình nghiên cứu phân tích các tiêu chí lựa chọn vay mua nhà trên thị
trường tại Vương Quốc Anh ..................................................................................... 16
Hình 2.5: Các yếu tố ảnh hưởng đến việc sử dụng tín dụng nhà ở tại
TP. Cần Thơ .............................................................................................................. 19
Hình 2.6: Mô hình nghiên cứu đề xuất ..................................................................... 24
Hình 3.1: Tốc độ tăng dư nợ tín dụng và lãi suất cho vay bình quân giai đoạn
2010-2014.................................................................................................................. 30
Hình 3.2: Số lượng các giao dịch vay vốn mua nhà ở thành công............................ 31
Hình 4.1: Quy trình nghiên cứu ................................................................................ 37
Hình 4.2: Vốn điều lệ các NHTM thời điểm 31/12/2015 ......................................... 41
Hình 4.3: Mô hình nghiên cứu đề xuất ..................................................................... 45
Hình 4.4: Mức độ quan tâm của khách hàng với các tiêu chí khi mua nhà .............. 57
Hình 4.5: Mức độ quan tâm đến các vấn đề liên quan khi vay vốn tại
ngân hàng……………………………………………………………………..……58
Hình 4.6: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định vay vốn mua nhà ở của KHCN tại Các
NH TMCP trên địa bàn TP HCM ……………………………………..……...66


1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Chương 1 giới thiệu tổng quan về lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, câu
hỏi nghiên cứu, phạm vi và đối tượng khảo sát, phương pháp nghiên cứu, ý nghĩa đề
tài; cuối cùng là nêu lên những đóng góp mà luận văn mang lại và đồng thời khái
quát kết cấu của luận văn.
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trên thế giới hiện nay, nhà ở vẫn là nhu cầu hết sức bức thiết đối với mỗi
người dân, đặc biệt là những người trẻ tuổi, khi họ chưa tích lũy được số tiền lớn để
có thể mua nhà. Cụ thể hơn, khả năng mua nhà của giới trẻ ở các nước là khác nhau:
trong khi một số nước, việc mua nhà không phải là quá khó thì ở những nước còn

lại, việc tiết kiệm để mua được nhà của những người trẻ tuổi lại vô cùng khó khăn.
Ví dụ, tại Pakistan, chi phí trung bình để mua một căn hộ là 74.953 euro, thu nhập
trung bình của gia đình chỉ là 1.846 euro/năm. Do vậy, một người Pakistan chỉ có
thể mua nhà sau 40,6 năm chi tiêu tằn tiện và làm việc chăm chỉ. Tại Belarus, một
căn hộ trung bình giá 90.000 euro trong khi thu nhập trung bình của một gia đình
chỉ là 3.203 euro. Do đó, người dân Belarus phải tiết kiệm 28,1 năm mới đủ tiền
mua nhà. Trong khi đó, giá một căn hộ ở Mỹ là 95.536 euro và thu nhập hàng năm
của gia đình là 35.384 euro. Như vậy, nếu là công dân bình thường thì chỉ mất 2,7
năm làm việc là có thể mua được nhà. (Hòai Linh, 2015, “Chuyện tiết kiệm mua
nhà của thế giới”, vietnamnet.vn)
Tại Việt Nam, nhà ở vẫn là nhu cầu bức bách đối với người dân trẻ tuổi. Tại
TP.HCM với dân số năm 2015 là 8.146.300 người (Theo Tổng Cục Thống kê,
2016), trong đó, lực lượng từ 25 đến 35 tuổi chiếm khỏang 40% dân số, mỗi năm có
hơn 50.000 cặp kết hôn mới nhưng 95% dân số trẻ tại TP.HCM chưa có nhà ở. Phần
lớn các bạn trẻ này phải ở nhà thuê, cách xa trung tâm thành phố. Vì thế, nhu cầu
nhà ở hiện nay cho giới trẻ là thiết thực và bức bách.
Đó cũng là lý do tác giả đã chọn đề tài nghiên cứu: “Các yếu tố ảnh hưởng
đến hành vi vay vốn mua nhà ở của khách hàng cá nhân trẻ tuổi tại các Ngân


2

hàng TMCP trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” nhằm giúp các NHTMCP
trên địa bàn TPHCM đẩy mạnh cho vay mua nhà ở đối với KHCN trẻ tuổi.
1.2 . MỤC TIÊU VÀ CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
1.2.1. Mục tiêu chung
Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi vay vốn mua nhà ở của khách
hàng cá nhân trẻ tuổi tại các NHTMCP trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
Đề tài hướng vào các mục tiêu nghiên cứu cụ thể sau đây:

Thứ nhất: Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi vay vốn mua nhà ở của
khách hàng cá nhân trẻ tuổi tại các NHTMCP trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh;
Thứ hai: Xác định mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến hành vi vay vốn
mua nhà ở của khách hàng cá nhân trẻ tuổi tại các NHTMCP trên địa bàn TPHCM;
Thứ ba: Gợi ý các NHTMCP trên địa bàn TPHCM đẩy mạnh cho vay mua
nhà ở đối với KHCN trẻ tuổi.
1.2.3. Câu hỏi nghiên cứu
Việc thực hiện đề tài này nhằm trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu sau:
Thứ nhất: Các yếu tố nào ảnh hưởng đến hành vi vay vốn mua nhà ở của
khách hàng cá nhân trẻ tuổi tại các NHTMCP trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh?
Thứ hai: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến hành vi vay vốn mua nhà
ở của khách hàng cá nhân trẻ tuổi tại các NHTMCP trên địa bàn TPHCM?
Thứ ba: Giải pháp nào gợi ý cho các NHTMCP trên địa bàn TPHCM đẩy
mạnh cho vay mua nhà ở đối với KHCN trẻ tuổi?
1.3 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu là các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi vay vốn mua nhà
ở của khách hàng cá nhân trẻ tuổi tại các NHTMCP trên địa bàn thành phố Hồ Chí
Minh.
Hành vi ở đây là quyết định vay hoặc không vay sau khi đã tìm hiểu thông tin, suy
nghĩ, lựa chọn và cân nhắc tất cả các yếu tố.


3

Đối tượng khảo sát là những khách hàng cá nhân có độ tuổi từ 25-45 tuổi dự
định vay vốn mua nhà ở tại các NHTMCP trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Vay
vốn mua nhà ở chỉ bao gồm vay mua nhà ở. Đối tượng nhà ở nghiên cứu là các loại
nhà ở thương mại, không bao gồm các loại nhà ở xã hội.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
 Không gian: Để các mẫu khảo sát có tính chất đại diện cho tổng thể, tác giả

dựa vào vốn điều lệ, cho vay và cho vay xây dựng năm 2015 của các ngân
hàng TMCP. Vì vấn đề khảo sát là các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi vay vốn
mua nhà để ở, đối tượng tác giả muốn nhắm đến là những khách hàng cá
nhân quyết định vay lẫn không vay. Do đó, tác giả không chỉ tiến hành khảo
sát ở những ngân hàng lớn, nơi có vốn điều lệ cũng như doanh số cho vay
cao, mà mẫu được chọn ngẫu nhiên sao cho rơi đều vào các ngân hàng lớn,
trung bình và nhỏ xét theo số liệu về vốn điều lệ, cho vay và cho vay xây
dựng năm 2015. Cụ thể về số liệu này được thể hiện như các biểu đồ trong
hình 1.1, 1.2 và 1.3 bên dưới:


4

Vốn điều lệ (tỷ đồng)
37,234
31,481
28,722
26,650

BIDV
Vietcombank

12,425
12,355
12,295
11,750
11,593
9,377
9,000

8,878
8,866
8,100
8,056
6,460
5,550
5,466
5,000
4,798
4,400
4,250
4,000
3,547
3,098
3,080
3,021
3,010
3,000
3,000
3,000
3,000

Eximbank
Maritime Bank
ACB
Techcombank
HDBank
Lienvietpostbank
Seabank
ABBank

VIB
OCB
Saigon Bank
NCB
VietBank
PGBank

-

5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000

Hình 1.1: Vốn điều lệ các NHTMCP thời điểm 31/12/2015
Nguồn: tác giả tự tổng hợp từ báo cáo tài chính 2015 các ngân hàng.


5

Cho vay (tỷ đồng)
Agribank
BIDV
Vietinbank
Vietcombank
Sacombank
SCB
ACB
SHB
MB
VPBank
Techcombank
Eximbank

HDBank
Lienvietpostbank
VIB
Seabank
Bắc Á
Pvcombank
ABBank
TPBank
Maritime Bank
OCB
Nam Á Bank
Việt Á bank
PGBank
Saigon Bank

630,479
598,434
538,080
387,152
185,917
170,462
134,032
131,427
121,349
116,804
111,626
84,760
56,559
56,165
47,777

42,806
41,755
40,170
30,915
28,240
28,091
27,694
20,866
20,268
15,883
11,612

-

100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000

Hình 1.2: Số liệu cho vay của các NHTMCP thời điểm 31/12/2015
Nguồn: tác giả tự tổng hợp từ báo cáo tài chính 2015 các ngân hàng.


6

Cho vay xây dựng (tỷ đồng)
BIDV
Vietinbank
Agribank
Vietcombank
SHB
MB
SCB

VPBank
ACB
Việt Á bank
Eximbank
HDBank
Techcombank
ABBank
OCB
Saigon Bank
PGBank
VIB
Maritime Bank
Nam Á Bank

65,920
59,026
46,993
21,296
19,310
10,600
10,488
6,369
5,475
5,310
5,174
5,001
4,543
3,855
3,750
2,246

1,189
1,164
1,064
891
-

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

Hình 1.3: Số liệu cho vay xây dựng của các NHTMCP thời điểm 31/12/2015
Nguồn: tác giả tự tổng hợp từ báo cáo tài chính 2015 các ngân hàng.

Theo đó, tác giả chọn 7 ngân hàng sao cho có mặt trong nhóm cao, trung bình và
thấp xét khi xét theo vốn điều lệ, cho vay và cho vay xây dựng
-

Ngân hàng thuộc nhóm cao: Vietinbank, Vietcombank, BIDV

-

Ngân hàng thuộc nhóm trung bình: Eximbank, ACB

Ngân hàng thuộc nhóm thấp: Nam Á Bank, Sài Gòn Bank.
 Thời gian nghiên cứu: số liệu được tổng hợp chủ yếu từ năm 2014 đến năm
-

2015.
 Thời gian làm luận văn từ tháng 1/2016 đến 5/2016; trong đó thời gian khảo sát

khách hàng về hành vi vay vốn mua nhà ở của KHCN trẻ tuổi tại các NHTMCP
trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh từ 2/2016 đến 4/2016.


7

1.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính và phương pháp định lượng kết
hợp, thực hiện qua các giai đoạn là (1) giai đoạn tổng kết lý thuyết; (2) giai đoạn
nghiên cứu sơ bộ và (3) giai đoạn nghiên cứu chính thức.
1.4.1. Tổng kết lý thuyết
Nghiên cứu cơ sở lý thuyết của hành vi vay vốn mua nhà ở của KHCN trẻ tuổi, các
nghiên cứu trong và ngoài nước, từ đó đề xuất các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi
vay vốn mua nhà ở của KHCN trẻ tuổi tại TP HCM và đề xuất mô hình nghiên cứu
1.4.2. Nghiên cứu sơ bộ bằng phương pháp định tính
Bước 1: Phỏng vấn nhóm các Anh/Chị là Trưởng phòng, chuyên viên tín dụng

-

đang làm việc tại các NHTMCP trên địa bàn TP HCM và các khách hàng đã và

đang vay mua nhà tại các NHTMCP trên địa bàn TP HCM trực tiếp hoặc qua điện
thoại về những yếu tố ảnh hưởng đến hành vi vay vốn mua nhà ở của các khách
hàng cá nhân trẻ tuổi tại các NHTMCP trên địa bàn TPHCM.
Bước 2: Hiệu chỉnh mô hình và thang đo: thêm/bớt các yếu tố trong mô hình theo

-

ý kiến các Anh/Chị đã tiến hành phỏng vấn nhóm ở bước 1.
-

Bước 3: Phỏng vấn thử nghiệm khoảng 10 khách hàng với bảng câu hỏi xem
bảng câu hỏi đã rõ ràng chưa, có chỗ nào khó hiểu hoặc gây nhầm lẫn không.

-

Bước 4: Chỉnh sửa lại bảng câu hỏi cho phù hợp.

1.4.3. Nghiên cứu chính thức bằng phương pháp định lượng
 Lấy mẫu:
Lấy mẫu theo phương pháp chọn mẫu thuận tiện, phi xác suất. Cỡ mẫu được
xác định theo công thức sau:
n ≥ p *(1 − p) *

 Z 2



ε

Trong trường hợp bất lợi nhất là độ biến động của dữ liệu ở mức tối đa thì:

V=p*(1-p) → max →V’=1–2p=0→ p=0,5(1)
ε=7%(2)


8

Trong thực tế các nghiên cứu thường sử dụng độ tin cậy 97% hay

Z

= 0,485⇒ Z = 2,17

(1−α)

1-α=97%→

2

(3)

Kết hợp (1) (2) và (3) ta có cỡ mẫu 240 quan sát. Như vậy yêu cầu đặt ra đối
với cỡ mẫu thì số quan sát là 400 đủ lớn để tiến hành nghiên cứu.
Xử lý số liệu bằng phần mềm SPSS 20.0:
 Thống kê mô tả mẫu khảo sát:
Tác giả sử dụng thang đo Likert 5 khoảng để đo lường giá trị các biến số
(Rất không quan trọng – Rất quan trọng), thông tin thu thập từ nghiên cứu định
lượng này dùng để đo lường mức độ quan tâm đến các tiêu chí khi mua nhà ở và đo
lường mức độ quan tâm đến các vấn đề khi vay vốn của KHCN trẻ tuổi.
 Phân tích hồi quy nhị phân:

Kiểm định mô hình nghiên cứu lý thuyết bằng phân tích hồi quy nhị phân
nhằm nghiên cứu mối tương quan giữa các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi vay vốn
mua nhà ở của KHCN trẻ tuổi tại TPHCM.
1.5 Ý NGHĨA NGHIÊN CỨU
Đề tài nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi vay vốn mua nhà ở của
khách hàng cá nhân trẻ tuổi tại các NHTMCP trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
nắm bắt kịp thời, đầy đủ và chính xác thứ tự ưu tiên các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp
đến quyết định vay vốn mua nhà ở của khách hàng cá nhân. Trên thực tế đó, các
ngân hàng thương mại Việt Nam sẽ tập trung tốt hơn trong công tác hoạch định để
cải thiện các yếu tố này nhằm duy trì khách hàng hiện hữu và thu hút thêm khách
hàng mới.
Bên cạnh đó, kết quả nghiên cứu có thể được triển khai và áp dụng rộng rãi
với nhiều ngân hàng thương mại khác tại Việt Nam.
1.6 KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
Phần nội dung của luận văn được kết cấu thành năm chương:
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU


9

Chương này giới thiệu tổng quan về vấn đề nghiên cứu như lý do chọn đề tài,
mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, phạm vi và đối tượng khảo sát, phương
pháp nghiên cứu, ý nghĩa đề tài và kết cấu của luận văn.
CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HÀNH VI VAY VỐN MUA NHÀ
Ở CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TRẺ TUỔI
Chương này trình bày cơ sở lý thuyết về các yếu tố ảnh hưởng quyết định đến
hành vi vay vốn mua nhà ở của KHCN trẻ tuổi tại các NHTMCP trên địa bàn TPHCM
và các mô hình nghiên cứu trước đây để làm cơ sở cho các lập luận trong luận văn này,
từ đó đưa ra các yếu tố chính ảnh hưởng đến hành vi vay vốn mua nhà
ở

của KHCN trẻ tuổi tại các NHTMCP trên địa bàn TP HCM; đồng thời đề xuất mô
hình nghiên cứu và các giả thiết nghiên cứu.
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CHO VAY MUA NHÀ Ở CỦA NGƯỜI
TRẺ TUỔI TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN TRÊN ĐỊA
BÀN TPHCM
Chương này trình bày thực trạng nhà ở của người dân tại TPHCM và thực
trạng cho vay mua nhà ở của người trẻ tuổi tại các Ngân hàng TMCP trên địa bàn
TPHCM.
CHƯƠNG 4: NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
HÀNH VI VAY VỐN MUA NHÀ Ở CỦA KHCN TRẺ TUỔI TẠI TPHCM
Chương này trình bày phương pháp nghiên cứu và kết quả nghiên cứu có
được sau khi sử dụng công cụ thống kê để xử lý. Người viết tiến hành kiểm định
bằng mô hình hồi quy nhị phân.
CHƯƠNG 5: MỘT SỐ GỢI Ý CHÍNH SÁCH GIÖP NGÂN HÀNG
ĐẨY MẠNH CHO VAY MUA NHÀ Ở ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN
TRẺ TUỔI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chương này tóm tắt lại các kết quả chính của nghiên cứu, đề xuất các gợi ý
chính sách và đưa ra các giải pháp giúp các NHTMCP đẩy mạnh cho vay mua nhà ở
đối với các KHCN trẻ tuôi trên địa bàn TPHCM; đồng thời nêu ra những hạn chế
của đề tài và gợi mở hướng cho những nghiên cứu tiếp theo.


10

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HÀNH VI VAY VỐN
MUA NHÀ Ở CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TRẺ TUỔI
Chương 2 trình bày cơ sở lý thuyết về các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi vay
vốn mua nhà ở của KHCN trẻ tuổi tại các NHTMCP trên địa bàn TPHCM và trình
bày về các mô hình nghiên cứu trước đây để làm cơ sở cho các lập luận trong luận

văn, từ đó đưa ra các yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định vay vốn mua nhà ở của
KHCN trẻ tuổi; đồng thời tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu và các giả thiết
nghiên cứu.
2.1. CÁC MÔ HÌNH LÝ THUYẾT VỀ HÀNH VI
2.1.1 Thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action - TRA)
Thuyết hành động hợp lý được Ajzen và Fishbein xây dựng năm 1975, cho rằng
ý

định hành vi (Behavior Intention) là yếu tố quan trọng nhất dự đoán hành vi tiêu dùng.
Ý định hành vi bị ảnh hưởng bởi hai yếu tố: thái độ (Attitude) và chuẩn chủ quan
(Subjective Norm). Trong đó, thái độ là biểu hiện yếu tố cá nhân thể hiện niềm tin tích cực
hay tiêu cực của người tiêu dùng đối với sản phẩm. Còn chuẩn chủ quan thể hiện ảnh
hưởng của quan hệ XH (như gia đình, bạn bè, đồng nghiệp) lên cá nhân người tiêu dùng.

Thái độ đối với
hành vi

Niềm tin về hậu
quả của hành vi

Ý định thực
hiện hành vi

Niềm tin quy chuẩn
về hành vi

Hành vi

Chuẩn chủ quan
đến hành vi

Ảnh hưởng
Phản hồi
Hình 2.1 Thuyết hành động hợp lý (TRA)
(Nguồn: Ajzen và Fishbein,
1975)


11

Yếu tố quyết định đến hành vi cuối cùng không phải là thái độ mà là ý định
hành vi. Ý định bị tác động bởi thái độ và chuẩn chủ quan. Thái độ đối với một hành
động là bạn cảm thấy như thế nào khi làm một việc gì đó. Chuẩn chủ quan là người
khác (gia đình, bạn bè,…) cảm thấy như thế nào khi bạn làm việc đó.
Nghĩa là, ý định hành vi (BI) là một hàm gồm thái độ đối với hành vi và
chuẩn chủ quan đối với hành vi đó.
BI = W1.AB + W2.SN
Trong đó, W1 và W2 là các trọng số của thái độ (AB) và chuẩn chủ quan
(SN).
Thái độ (Attitude Toward Behavior) là yếu tố cá nhân thể hiện niềm tin tích cực
hay tiêu cực, đồng tình hay phản đối của một người tiêu dùng đối với hành vi và sự
đánh giá đối với kết quả của hành vi đó. Chuẩn chủ quan (Subjective Norms) là nhận
thức, suy nghĩ về những người ảnh hưởng (có quan hệ gần gũi với người có
ý

định thực hiện hành vi như: người thân trong gia đình, bạn bè, đồng nghiệp) cho
rằng nên thực hiện hay không nên thực hiện hành vi (Ajzen, 1991).
 Hạn chế mô hình TRA: Hạn chế lớn nhất của thuyết này là hành vi của một

cá nhân đặt dưới sự kiểm soát của ý định. Nghĩa là, thuyết này chỉ áp dụng đối với

những trường hợp cá nhân có ý thức trước khi thực hiện hành vi. Vì thế, thuyết này
không giải thích được trong các trường hợp: hành vi không hợp lý, hành động theo
thói quen, hoặc hành vi được coi là không ý thức (Ajzen, 1985).
2.1.2. Thuyết hành vi hoạch định (Theory of Planned Behavior – TPB)
Trên cơ sở thuyết hành động hợp lý của Ajzen và Fishbein (1975), Ajzen
(1991) phát triển Thuyết hành vi hoạch định (Theory of Planed Behavior - TPB) để
dự báo và làm sáng tỏ hành vi con người trong một bối cảnh cụ thể.
Nó sẽ cho phép dự đoán cả những hành vi không hoàn toàn điều khiển được với
giả định một hành vi có thể được dự báo hoặc được giải thích bởi ý định để thực hiện
hành vi đó. Theo đó, TPB cho rằng ý định là yếu tố động cơ dẫn đến hành vi và được
định nghĩa như là mức độ nỗ lực cá nhân để thực hiện hành vi. Ý định là tiền


12

đề gần nhất của hành vi và được dự đoán lần lượt bởi thái độ; chuẩn chủ quan và
nhận thức kiểm soát hành vi.

Niềm tin về
hành vi

Thái độ đối
với hành vi

Niềm tin về
chuẩn chủ
quan

Chuẩn chủ
quan

Niềm tin về
kiểm soát

Nhận thức
kiểm soát
hành vi

KỲ
VỌNG
Ý
ĐỊNH

HÀNH
VI

Kiểm soát hành
vi thực sự

Hình 2.2 Thuyết hành vi hoạch định (TPB)
(Nguồn: Ajzen,
1991)
Trong đó:
- Thái độ (Attitude Toward Behavior - AB) được hiểu như là cảm xúc tích

cực hay tiêu cực cá nhân bị ảnh hưởng bởi các yếu tố tâm lý và các tình huống đang
gặp phải. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến thái độ đối với hành vi kinh doanh, như:
sẵn sàng chấp nhận rủi ro, sự tự do, độc lập,...
-

Chuẩn chủ quan (Subjective Norm - SN) hay cảm nhận về ảnh hưởng từ phía cộng
đồng xã hội được định nghĩa là “nhận thức về áp lực xã hội đến thực hiện hoặc
không thực hiện hành vi” (Ajzen, 1991). Đó là ảnh hưởng của những người quan
trọng và gần gũi có thể tác động đến cá nhân thực hiện hành vi.
- Nhận thức kiểm soát hành vi (Perceived Behavioral Control - PBC) phản

ánh việc dễ dàng hay khó khăn khi thực hiện hành vi và việc thực hiện hành vi đó
có bị kiểm soát, hạn chế hay không. Ajzen (1991) đề nghị rằng yếu tố kiểm soát
hành vi tác động trực tiếp đến ý định thực hiện hành vi và nếu chính xác trong nhận
thức của mình, thì kiểm soát hành vi còn dự báo cả hành vi.


13

TPB giả định thêm rằng những phần hợp thành ý định lần lượt được xác định
bởi kỳ vọng nổi bật nhất và ước lượng kỳ vọng cho mỗi thành phần đó. Trong đó,
kỳ vọng về thái độ đối với một hành vi có sẵn, hoặc kỳ vọng cụ thể về kết quả của
việc thực hiện hành vi; kỳ vọng về chuẩn chủ quan đó là nhận thức của những người
quan trọng khác là tán thành hay không tán thành thực hiện hành vi; kỳ vọng về
nhận thức kiểm soát hành vi liên quan tới những điều kiện thuận tiện hay cản trở
việc thực hiện hành vi. Ajzen (1991) khẳng định những kỳ vọng này là những thông
tin nền tảng của hành vi và nguyên nhân dẫn đến hành vi một cách cơ bản là bởi
những kỳ vọng này. Vì thế, sự thay đổi một trong những kỳ vọng trên có thể dẫn
đến sự thay đổi về hành vi. Dựa vào nguyên nhân căn bản này, một số nhà nghiên
cứu đã tạo ra sự can thiệp để thay đổi kỳ vọng để xác định xem người ta có thay đổi
hành vi hay không. Một số khác đã khám phá sự ảnh hưởng của chính sách can
thiệp bằng cách kiểm tra sự thay đổi kỳ vọng sau khi áp dụng chính sách.
TPB đã được áp dụng thành công để dự đoán và giải thích các hành vi khác
nhau như: quyết định bỏ phiếu, giảm cân, ngừng hút thuốc, vi phạm giao thông, ...
Trong lĩnh vực kinh doanh, các nhà nghiên cứu thường chọn TPB làm khung lý

thuyết cho các nghiên cứu về quản trị và marketing.
Tóm tắt các yếu tố của Thuyết hành vi hoạch định TPB hể hiện ở Bảng
Bảng 2.1: Các yếu tố của Thuyết hành vi hoạch định TPB
Yếu tố

Định nghĩa

Nguồn

Thái

độ Một cảm xúc tích cực hoặc tiêu cực của cá nhân

Ajzen

đối

với (ảnh hưởng đến sự đánh giá) về việc thực hiện các

Fishbein

hành vi
Chuẩn chủ
quan

hành vi

(1975)

Nhận thức của một người cho rằng hầu hết những

Ajzen

&

người quan trọng với anh ta nghĩ anh ta nên hay không Fishbein
nên thực hiện các hành vi.

Nhận thức
kiểm

hành vi mục tiêu.

&

(1975)

Nhận thức về những hạn chế bên ngoài và bên trong Ajzen

soát của hành vi.

Fishbein

Nhận thức về sự dễ dàng và khó khăn trong việc thực (1975)

&


14

hiện hành vi

Ý định là sự biểu thị sự sẵn sàng của mỗi người khi
thực hiện một hành vi đã quy định và nó được xem
Ý định

như là tiền đề trực tiếp dẫn đến hành vi.

Ajzen

Ý định dựa trên các ước lượng bao gồm: Thái độ

Fishbein

dẫn đến hành vi và chuẩn chủ quan; nhận thức kiểm

(1975)

&

soát hành vi và các trọng số gán cho các ước lượng
này tùy thuộc vào tầm quan trọng của chúng.
Là sự phản ứng hiển nhiên có thể nhận thấy được thực
hiện trong tình huống cùng với mục tiêu đã quy định Ajzen
Hành vi

&

trước đó. Những quan sát hành vi đơn lẻ có thể được Fishbein
tổng hợp nhiều lần trong các phạm vi được tạo ra về

(1975)

một phép đo tiêu biểu hành vi mang tính tổng quát.
(Nguồn: tổng hợp của tác giả)
2.2. TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN TRƯỚC ĐÂY
2.2.1 Các nghiên cứu nước ngoài
2.2.1.1. Nghiên cứu của Frangos, Konstantinos, Ioannis, Giannis, and Valvi
(2012) “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định vay ngân hàng của
khách hàng Hy Lạp”
Mục tiêu của nghiên cứu này là xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết
định của khách hàng để vay một khoản tiền từ một ngân hàng đối với khách hàng ở
Hy Lạp. Đây cũng là những nỗ lực của các ngân hàng để thu hút khách hàng mới và
duy trì những khách hàng hiện có.
Thông qua cơ sở lý thuyết các tác giả đề xuất các yếu tố ảnh hưởng đến
quyết định vay của khách hàng khi lựa chọn ngân hàng: Yếu tố cá nhân, lãi suất,
chất lượng dịch vụ, chính sách vay vốn của ngân hàng, sự hài lòng của khách hàng
(hình 2.3)


15

Yếu tố nhân khẩu học
Lãi suất cho vay
Chất lượng dịch vụ

Quyết định vay

Sự hài lòng của
khách hàng

Các chính sách vay
vốn của ngân hàng
Hình 2.3 Mô hình nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định vay ngân hàng
của khách hàng Hy Lạp
(Nguồn: Frangos và cộng sự,, 2012)
Thông qua 1 mẫu ngẫu nhiên của người dân Hy Lạp (n = 277) đã được lựa
chọn để kiểm tra giả thiết. Các thang đo được đánh giá thông qua CFA để đảm bảo
tính hợp lệ và giá trị. Sau đó thông qua phân tích hồi quy Logistic, kết quả cho thấy:
Yếu tố xã hội như là tình trạng hôn nhân, dịch vụ khách hàng, thiết kế và lãi suất là
các yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng.
Kết quả phân tích cho thấy các yếu tố sau ảnh hưởng đến quyết định vay của
người dân ở Hy Lạp: Lãi suất vay, chất lượng dịch vụ, yếu tố cá nhân. Đây là các
yếu tố ảnh hưởng chủ yếu đến quyết định vay vốn.
2.2.1.2. Nghiên cứu của Devlin (2002) “Nghiên cứu phân tích các tiêu chí lựa
chọn vay mua nhà trên thị trường tại Vương Quốc Anh”
Nghiên cứu này phân tích các tiêu chí lựa chọn của khách hàng trên thị
trường trong việc vay mua nhà của vương quốc Anh. Đặc biệt nghiên cứu điều tra
về tầm quan trọng của các tiêu chí lựa chọn theo người tiêu dùng và cũng phân tích
sự khác biệt quan trọng của sự lựa chọn đối với một số yếu tố liên quan tới nhân