Các xu thế phát triển mới trong lĩnh vực nhà ở và BĐS tại đô thị Việt Nam và tác động của cuộc cách mạng 4.0

CÁC XU THẾ PHÁT TRIỂN MỚI TRONG LĨNH VỰC
NHÀ Ở VÀ BĐS TẠI ĐÔ THỊ VIỆT NAM VÀ TÁC ĐỘNG
CỦA CUỘC CÁCH MẠNG 4.0
TS. Hoàng Hữu Phê
Công ty Cổ phần VINACONEX R&D
Tóm tắt:
Đô thị Việt Nam đã vượt một chặng đường dài, từ chỗ bị coi là những thành
phần ăn bám, nay bỗng trở thành các động lực phát triển kinh tế xã hội. Tỷ lệ dân
số đô thị tăng từ 18% năm 1990, lên 38% năm 2015. Trong ¼ thế kỷ qua, các xu thế
phát triển đô thị Việt Nam thể hiện trong sự thay đổi các yếu tố “mềm” (phi vật
thể), về chính sách, quan niệm và sở thích, và sự chuyển đổi của các yếu tố “cứng”
(vật thể), của quỹ nhà và hạ tầng kỹ thuật đô thị, theo đúng các quy luật đề xuất bởi
lý thuyết Vị thế - Chất lượng (SQTO).Các chuyển đổi này tạo nên những biến động
lớn trên thị trường nhà ở, bất động sản tại đô thị. Sự xuất hiện của cuộc cách mạng
4.0 và IoT dẫn đến sự phát triển vượt bậc của các yếu tố mềm, đặt ra các cơ hội và
thách thức hoàn toàn mới đối với công tác quản lý đô thị và phát triển đô thị trong
điều kiện tăng trưởng kinh tế cao và ổn định.
Từ khóa: Xu thế phát triển, lý thuyết Vị thế - Chất lượng, Cách mạng 4.0
MỞ ĐẦU
Công cuộc phát triển đô thị đã có những bước tiến mạnh trong thập kỷ 20002010, từ vị trí thứ 7 về diện tích đất đô thị năm 2000 (2.200 km2) lên vị trí thứ 5
năm 2010 (2.900 km2) trong khu vực Đông Á, vượt qua cả Thái Lan và Hàn Quốc.
Điểm nổi bật trong việc tăng trưởng khu vực đô thị ở Việt Nam là sự phát triển
mạnh mẽ của hai thành phố chính Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Tỷ lệ mở rộng tới
3,8% và 4,0% hàng năm của hai đô thị này đã vượt quá bất kỳ đô thị nào ở các nước
Đông Á, ngoại trừ Trung Quốc (WB, 2015).
Tầm quan trọng của sự mở rộng khu vực đô thị của Việt Nam trong việc thúc
đẩy tăng trưởng không phải là ngoại lệ. Ở cấp độ toàn cầu, đô thị hoá được coi là
định hướng cho việc tăng năng suất và tăng trưởng kinh tế, nếu quản lý tốt, thông
qua hiệu ứng tích tụ như: thị trường lao động lớn và hiệu quả hơn, chi phí giao dịch
thấp và tận dụng được nguồn tri thức (Trosenburg, 2015).

12


1. XU THẾ MỚI TRONG CUNG CẤP NHÀ Ở: TỪ DỊCH VỤ XÃ HỘI
ĐẾN HÀNG HÓA TRÊN THỊ TRƯỜNG
1.1. Sự tiến hoá của quá trình cung cấp nhà ở tại Hà Nội
Vì nhà ở thường chiếm đến quá nửa diện tích xây dựng của các đô thị trên
thế giới, không thể phân tích quá trình phát triển đô thị nếu bỏ qua động học
(dynamics) của thành tố nhà ở. Vì các điều kiện lịch sử đặc thù, quá trình cung cấp
nhà ở tại các đô thị Việt Nam có thể chia thành 5 giai đoạn chính.
1.1.1. Nhà ở như dịch vụ xã hội (trước 1989 và kéo dài tới 1993)
Các biện pháp chống lạm phát của năm 1989, bao gồm việc giảm thiểu chi
phí nhà nước, giảm bao cấp hàng hóa sinh hoạt và nới lỏng kiểm soát giá cả, đã
thành công trong mục đích của mình, nghĩa là làm cho giá cả trở thành một yếu tố
quyết định cho sự lưu thông của nhiều lọai hàng hóa, kể cả nhà ở. Trước đó, nhà ở
được coi như một dịch vụ xã hội, mà về lý thuyết là mọi thành viên xã hội đều được
hưởng. Trong thực tế, nhà ở, trong dạng diện tích sinh hoạt cơ bản, được cấp cho
công dân, phần lớn trong số đó là cán bộ CNV nhà nước, dựa trên cả nhu cầu diện
tích lẫn thành tích lao động sản xuất. Số người nhận nhà của nhà nước, tuy nhiên,
chưa bao giờ vượt quá 30% số cán bộ CNV tại bất cứ trung tâm đô thị nào.
1.1.2. Nhà ở dựa trên vốn tự có của cơ quan xí nghiệp (giữa 1980 và từ 1990 - 1996)
Đến giữa những năm 1980, các giải pháp cục bộ đối với sự thiếu thốn diện
tích nhà ở được tìm kiếm trong hình thức xây dựng nhà ở dựa trên vốn tự có của
các cơ quan xí nghiệp. Việc các Bộ và các công ty nhà nước lớn lập các quỹ tự có
và xây dựng nhà ở, sau đó phân phối cho cán bộ CNV theo các nguyên tắc dựa
trên nhu cầu và thành tích lao động sản xuất, là một hiện tượng phổ biến vào thời
gian này.
1.1.3. Nhà nước và nhân dân cùng làm (1989 - 1993)
Một giải pháp mới mẻ trong chính sách nhà ở được đưa ra thử nghiệm, là
hình thức “nhà nước và nhân dân cùng làm”. Trong phương thức cung cấp nhà ở

này, nhà nước hỗ trợ các hộ dân bằng cách đưa ra các biện pháp kích thích kinh
tế và đầu tư vào cơ sở kỹ thuật hạ tầng tại các khu ở hiện trạng, trong khi các hộ
dân tự lo xây dựng và và nâng cấp nhà ở của mình.
1.1.4. Các dự án chia lô nền và cung cấp hạ tầng (1989 - 2000)
Hình thức cung cấp nhà này có các điểm chung với các dự án tương tự
“site-and-services” ở một số nước đang phát triển đã được sử dụng rộng rãi. Trong
hình thức này, các lô nền có hạ tầng kỹ thuật cơ bản được chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cho các hộ dân có khả năng tài chính để họ tự xây nhà của mình.

13


1.1.5. Phát triển nhà ở trên cơ sở các dự án lớn (1996 đến nay)
Trong hình thức này, việc cung cấp nhà ở được nhằm đến mục tiêu phát
triển đồng bộ các khu đô thị mới bao gồm các cơ sở hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ
thuật đầy đủ. Nhiệm vụ này được giao cho các Tổng công ty nhà nước lớn với
các nguồn lực tài chính được cho rằng sẽ bảo đảm cho việc thực hiện thông suốt
các dự án (Phe H. H., 2002).
1.2. Sự chuyển đổi từ thị trường người bán sang thị trường người mua
Vào một thời điểm nào đó sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu được
cho là bùng phát vào năm 2008, một sự biến đổi về chất đã diễn ra trên thị
trường nhà ở/BĐS tại Việt Nam. Từ chỗ gần như hoàn toàn bị khống chế bởi
người bán, thị trường nhà ở/BĐS Việt Nam đã hoàn toàn chuyển qua tình trạng
phụ thuộc vào lựa chọn của người mua.
2. XU THẾ MỚI TRONG QUAN NIỆM VỀ NHÀ Ở: TỪ NƠI Ở
THUẦN TÚY SANG VỊ THẾ XÃ HỘI - BIỂU TƯỢNG
2.1. Sự phân khúc của thị trường nhà ở, sự phân cực trong người mua
Quan niệm hiện đại về thị trường nhà ở đô thị coi toàn bộ quỹ nhà trong một
đô thị là một chuỗi các phân khúc thị trường liên hệ với nhau một cách chặt chẽ với
các khoảng giá trị biến đổi liên tục phụ thuộc vào các yếu tố phát triển của nền kinh

tế. Sự phân khúc thị trường sản phẩm nhà ở xuất hiện từ sự phân cực của các nhóm
thu nhập, với các mức độ tiện nghi chấp nhận được bởi các nhóm này biến thiên
trong một dải rộng, với một cực là các biệt thự hàng chục tỷ đồng và cực khác là
các đơn vị nhà xã hội vài chục mét vuông.
2.2. Đa dạng hoá lựa chọn/sở thích và cuộc đua tìm các thị trường ngách
Nếu lựa chọn nhiều khi khá ngặt nghèo của của các nhóm thu nhập thấp chủ
yếu liên quan đến diện tích ở và sự lân cận của nơi làm việc và các dịch vụ cơ bản
thì các nhà thu nhập cao lại chọn nhà theo sở thích chủ yếu để thể hiện vị thế xã hội
của mình. Các thị trường ngách như nhà kiểu Pháp, nhà ở sinh thái, nhà vườn, v.v..
được phát triển mạnh mẽ thu hút tầng lớp thành đạt, trong lúc nhà cho thuê đối với
công nhân các khu công nghiệp hay công nhân thời vụ chỉ có tiện nghi tối thiểu và
thiếu thốn nghiêm trọng hạ tầng kỹ thuật.
3. XU THẾ MỚI TRONG PHONG CÁCH SỐNG ĐÔ THỊ: TỪ PHÂN
TÁN THẤP TẦNG SANG CAO TẦNG ĐA NĂNG
3.1. Hình ảnh điền viên của các làng đô thị
Sau đổi mới 1986 và đặc biệt sau Luật Đất đai 2003, bản chất của nhà ở như
một thứ hàng hóa trên thị trường đã làm xuất hiện các ý tưởng lãng mạn về việc tạo

14


lập các khu ở tại đô thị nhưng mang tất cả các hình ảnh điền viên từ quá khứ và các
hơi hướng của loại nhà ở trong các “gated communities”. Giá đất tăng lên tại khu
lõi mở rộng của thành phố đã biến các đầu tư kiểu này không còn hợp lý và bị đẩy
xa ra phía các vùng ngoại ô.
3.2. Khu ở xanh - mốt nhất thời hay xu thế lâu dài?
Để bù cho sự thiếu hụt của các thuộc tính “điền viên”, và phù hợp với trào
lưu toàn cầu, phong trào tạo ra các khu ở xanh thực sự có một sự hưởng ứng rất lớn
từ giới chuyên môn và khách hàng. Tuy nhiên, các chỉ dấu về một số biểu hiện cực
đoan, và yếu tố “elitism” có thể gây ra những căng thẳng xã hội không nên có.

3.3. Tiếp xúc trực diện (face-to-face) tại các khu chung cư
Như chúng tôi đã nhắc đến ở mục 1.1.5, xu hướng các dự án nhà ở lớn, đồng
bộ có lẽ là tương lai có thể đoán trước được của các đô thị Việt Nam, với các hình
thái công trình hỗn hợp (mixed-use) trong đó phần đế được sử dụng cho các chức
năng công cộng và phần phía trên dành cho các căn hộ. Các khu chung cư loại này
có thể khuyến khích sự tăng cường tiếp xúc mặt-đối-mặt giữa các cư dân, đặc biệt là
lớp trẻ năng động, vốn là một môi trường thúc đẩy hợp tác và sáng tạo nhằm tăng
tính cạnh tranh kinh tế của đô thị.
4. XU THẾ MỚI TRONG PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ: TỪ CẤU TRÚC
ĐƠN CỰC SANG CẤU TRÚC ĐA CỰC
4.1. Sự triệt tiêu, hay phân bố lại vai trò của các trung tâm đô thị đơn cực
và sự xuất hiện các cực vị thế (Phe, 2000, 2015 (1), 2015 (2))
Phần lớn các đô thị trong giai đoạn đầu của quá trình phát triển thường có
dạng đơn cực với trung tâm thành phố nằm giữa bao quanh bởi các vòng đồng tâm
của các khu vực có mật độ giảm dần. Xu hướng chung của các đô thị là đi từ đơn
cực đến đa cực, trong đó các cực đóng vai là nơi tập trung cao nhất của các loại vị
thế xã hội (sẽ giải thích rõ hơn tại mục 6.3).
4.2. Dịch vụ tiện ích và khoảng cách tới trung tâm
Dịch vụ tiện ích trong các thành phố truyền thống có chiều hướng tập trung
tại khu trung tâm đã làm nổi rõ vai trò của khoảng cách đến trung tâm thành phố.
Tuy nhiên sự phân tán các loại dịch vụ này, đặc biệt với trào lưu mua bán trên mạng
đã định nghĩa lại vai trò của khoảng cách đến trung tâm.
4.3, Vai trò của hạ tầng kỹ thuật
Quá trình đa cực hóa được đây mạnh dựa trên các dự án đầu tư công về hạ
tầng kỹ thuật đô thị, đặc biệt hạ tầng thông tin liên lạc với các mạng cáp quang
hiệu quả.

15

4.4. Tăng trưởng mạnh vận tải hàng không, các dự án TOD và sự xuất
hiện các in-town check-in stations
Vận tải hành khách bằng đường hàng không của Việt Nam có một trong
những tốc độ tăng trưởng cao nhất thế giới, đặc biệt khi xuất hiện các hãng hàng
không tư nhân. Các dự án nhà ở lớn có xu hướng chú ý cải thiện hình thức di
chuyển này, trong khuôn khổ các TOD (transit-oriented-development). Ý tưởng về
các in-town check-in, hay là các nhà ga nội đô cho hành khách đi máy bay, mà tác
giả bài này tích cực vận động thực hiện, bắt đầu được nói đến trong các kế hoạch
dài hạn.
5. HỆ QUẢ CỦA CÁC XU THẾ LÊN SỰ HÌNH THÀNH VÀ TIẾN
HÓA CỦA THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
5.1. Tác động lên thị trường nhà ở
Các xu thế nêu trên (từ mục 1 đến mục 4) đã gây các tác động lớn lên sự hình
thành và quá trình tiến hóa của thị trường nhà ở và BĐS, làm xuất hiện các tình
huống mới và các biện pháp đáp ứng, thể hiện ở các điểm sau:
5.1.1. Sự thống trị của 2 trung tâm đô thị lớn
Hà Nội và TP Hồ Chí Minh tiếp tục thu hút người nhập cư. Tuy nhiên, tiêu chí
đơn về diện tích sàn sẽ không còn thống trị nhu cầu. Sự phân khúc của thị trường nhà
ở theo thu nhập và nhóm nghề nghiệp tạo nên các tập hợp thị trường nhánh và ngách
rất phong phú tại hai thành phố này, cần đến sự đáp ứng một cách thông minh.
5.1.2. Giữ cân đối giữa các khu vực khác nhau của thị trường: nhà ở chất
lượng cao và nhà ở xã hội
Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường nhà ở tư nhân, đặc biệt của các tập
đoàn lớn có thể hướng ưu tiên cho phân khúc nhà ở cao cấp. Muốn giữ sự cân đối
giữa các phân khúc thị trường phù hợp với cấu trúc thu nhập của dân cư đô thị cần
dùng các biện pháp tự nguyện có khuyến khích (incentives) và bắt buộc trong việc
thỏa mãn nhu cầu ở các mức thu nhập khác nhau.
5.1.3. Xanh hoá môi trường nhà ở
Tỷ lệ công viên cây xanh và các mảng xanh trong khu ở cần được giữ vững
theo các chỉ tiêu bắt buộc nhằm duy trì chất lượng sống và hạn chế mức ô nhiễm

không khí có chiều hướng ngày càng tăng.
5.1.4. Áp dụng nguyên lý sử dụng đa năng
Nguyên lý sử dụng đa năng hay sử dụng hỗn hợp (mixed – use) nên được áp
dụng trong tất cả các dự án nhà ở đặc biệt các khu ở lớn để hạn chế sự quá tải mạng
lưới giao thông và nâng cao chất lượng cuộc sống (QoL).

16


5.1.5. Khuyến khích giao tiếp trực tiếp, tạo điều kiện đi bộ và công viên
Giao tiếp trực tiếp (face-to-face contacts), cơ sở của tiềm lực sáng tạo của cư
dân đô thị, có thể được tạo ra bằng các phương pháp quy hoạch và kiến trúc thích
hợp. Khôi phục hoạt động đi bộ ở các khoảng cách vừa phải để tăng các chỉ số sức
khỏe dân cư và hạ thấp mức khí thải do sử dụng xe máy tràn lan.
5.1.6. Sự cần thiết phải công nghiệp hoá sự phát triển nhà ở
Xu hướng công nghiệp hóa sự phát triển nhà ở là con đường duy nhất để giải
quyết nhanh chóng sự thiếu và phân bố không cân đối diện tích sàn nhà ở ở các
nhóm thu nhập khác nhau.
5.2. Về hạ tầng kỹ thuật và các thể loại bất động sản phi nhà ở khác
Sự xuất hiện đô thị đa cực của Hà Nội và các thành phố khác cho thấy sự cần
thiết phải có các hệ thống đường sắt đô thị linh hoạt và lâu dài, bao gồm các nhà ga
kiêm cực vị thế trong một quá trình phát triển khu đô thị TOD như đã nói ở trên.
5.2.1. Vai trò quan trọng của đướng sắt đô thị Hà Nội với các nhà ga như
các cực vị thế
Với 8 tuyến đường sắt đô thị được quy hoạch dài hạn, theo nguyên tắc TOD,
hệ thống nhà ga đồ sộ này sẽ đóng vai trò các cực vị thế nhằm nâng cao sự đa dạng
và tính cạnh tranh của dịch vụ đô thị và giá trị sử dụng đất đai.
5.2.2 Sử dụng và tập hợp các không gian ngầm
Sự cần thiết trong sử dụng các không gian ngầm đô thị đã được nhấn mạnh
nhiều lần nhưng chưa có quy hoạch tổng thể thuyết phục cho toàn thành phố. Nên

cân nhắc kết nối các nhà ga ngầm của hệ thống đường sắt đô thị với tầng hầm các
công trình công cộng tạo các diện tích hầm liên hợp lớn phục vụ hiệu quả nhiều
chức năng đô thị.
6. CÁCH MẠNG 4.0, ĐÔ THỊ VIỆT NAM VÀ LÝ THUYẾT VỊ THẾ CHẤT LƯỢNG (SQTO)
6.1. Định nghĩa và xuất xứ
Trong 250 năm qua, xã hội loài người trải qua bốn cuộc cách mạng công
nghiệp. Cuộc cách mạng Công nghiệp lần thứ nhất xảy ra ở Anh cuối thế kỷ 18 gắn
với sự ra đời của động cơ hơi nước. Cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ hai bắt
đầu từ năm 1870 đến năm 1914, đặc trưng bởi các hệ thống chế tạo sản phẩm hàng
loạt dựa trên dây chuyền sản xuất. Cuộc cách mạng công nghiệp thứ ba là của công
nghệ số, bắt đầu từ chiếc computer đầu tiên xuất hiện vào năm 1942.
Cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư, còn gọi là Công nghệ 4.0 là một
cụm từ xuất phát từ một nhóm chuyên gia từ nhiều lĩnh vực khác nhau như chính

17


trị, kinh doanh, học giả của Đức tại Hội Chợ Hanover năm 2011 sau khi chính phủ
Đức đưa ra một đề án nhằm nâng cao khả năng cạnh tranh của ngành công nghệ sản
xuất của Đức. Chính phủ liên bang Đức đã dùng cụm từ này trong bản Chiến Lược
cho Công Nghệ Cao tới năm 2020. Sau đó một nhóm chuyên gia được thành lập để
nghiên cứu về vấn đề này và hai năm sau, năm 2013, nhóm này cho ấn hành Bản
Báo Cáo Cuối Cùng về Công Nghệ 4.0.
6.2. Phạm vi ảnh hưởng của cuộc Cách mạng 4.0 đối với đô thị Việt Nam
Khác với các phát minh khoa học công nghệ đã dẫn tới ba cuộc cách mạng
trước đây, bản chất của công nghệ 4.0 là sản xuất ra các sản phẩm thông minh,
biết tương tác với nhau dựa trên công suất tính toán khổng lồ của điện toán đám
mây. Vì đô thị về bản chất là một sản phẩm tích hợp phức tạp nhất mà con người
tạo ra, rõ ràng Công nghệ 4.0 chắc chắn chỉ có thể thành công đúng nghĩa nếu tạo ra
được các đô thị thông minh. Chúng tôi đưa ra một vài phân tích bước đầu về phạm

vi ảnh hưởng của Công nghệ 4.0 đối với lĩnh vực đô thị.
6.2.1. Đối với xu thế (1) và (2)
Với sản phẩm nhà ở và các dịch vụ đô thị là các loại hàng hóa trên thị
trường, có thể coi thị trường nhà ở và BĐS đô thị như một cỗ máy thông minh
khổng lồ hoạt động dựa trên các tương tác giữa người bán và người mua được hỗ
trợ bởi một hệ thống marketing và bán hàng trong đó nhiều công đoạn được tự động
hóa hoàn toàn.
6.2.2. Đối với xu thế (3)
Trong xu thế này, trọng tâm được đặt vào các đơn vị nhà ở có quy mô lớn,
như các thành phố trong lòng thành phố. Có hai khu vực mà công nghệ 4.0 sẽ tìm
thấy các điều kiện hoạt động lý tưởng: (i) quản lý tự động các hệ thống kỹ thuật tòa
nhà và (2) dùng các công cụ truyền thông đa phương tiện để khuyến khích đa dạng
hóa các kênh giao tiếp bổ sung cho các tiếp xúc mặt đối mặt.
6.2.3. Đối với xu thế (4)
Công nghệ 4.0 chính là công cụ không thể thiếu nếu các đô thị đa cực - như
đích đến của các đô thị cạnh tranh nhất trên thế giới hiện nay - có hy vọng thành
công như mong muốn. Các chùm đô thị - conubations - với dân cư lên đến hàng
trăm triệu dân và sức cạnh tranh khó bì kịp trên quy mô toàn cầu, thực sự là các cỗ
máy 4.0 khổng lồ.
6.3. Lý thuyết Vị thế - Chất lượng (SQTO) và các ứng dụng
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng được TS. Hoàng Hữu Phê và Giáo sư Patrick
Wakely phát triển và công bố vào năm 2000 tại Đại học Tổng hợp London (UCL)

18


dưới tiêu đề “Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về
vị trí dân cư đô thị” (Phe & Wakely, 2000). Vì các đóng góp về mặt lý luận và tiềm
năng ứng dụng, công trình đã được tặng Giải thưởng Kỷ niệm Donald Robertson
(Donald Robertson Memorial Prize 2000) cho nghiên cứu xuất sắc nhất trong năm

2000 của tờ Urban Studies (Đô thị học), một tạp chí quốc tế hàng đầu xuất bản tại
Vương quốc Anh. Đây là một giải thưởng uy tín về mặt học thuật trong lĩnh vực
nghiên cứu đô thị trên thế giới, chỉ tặng mỗi năm một lần.
Nội dung chính của lý thuyết mô tả động học (dynamics) của của việc hình
thành và phát triển các khu dân cư đô thị, tức là cơ chế của sự lựa chọn về nơi ở của
người dân trong không gian đô thị. Lý thuyết mới này có nội dung khác biệt so với
lý thuyết hiện có, phát triển bởi William Alonso (1964). Alonso và những người
khác đã dựa vào các ý tưởng của Von Thunen (1826) để lý giải việc hình thành và
tiến hóa của các khu dân cư đô thị, dựa trên sự đánh đổi giữa chi phí đi lại và chi
phí nhà ở (xem Hình 1).
6.3.1. SQTO – CM 4.0 và mô hình mới về cấu trúc đô thị
Được xây dựng như một hệ thống lý luận tổng quát nhằm giải thích sự hình
thành và phát triển của cấu trúc đô thị trong nhiều hình thái kinh tế khác nhau, các
hệ quả của lý thuyết Vị thế - Chất lượng đã dẫn đến việc xây dựng thành công một
mô hình hoàn toàn mới về cư trú đô thị, trong đó sự đánh đổi giữa chi phí đi lại và
chi phí nhà ở trong các mô hình cổ điển của Alonso (1964), Muth (1969) được thay
thế bằng sự đánh đổi giữa vị thế xã hội và chất lượng nhà ở (xem Hình 2, 3, 4), hoặc
nếu nói chính xác hơn thì về mặt thực chất, có thể chứng minh rằng mô hình Alonso
chỉ là một trường hợp đặc biệt của mô hình lý thuyết về Vị thế - Chất lượng.
Điểm mấu chốt cho khả năng áp dụng thực tiễn của SQTO là các phương
pháp hồi quy hedonic cho phép lượng hóa các giá trị phi vật thể một cách tin cậy và
hiệu quả. Đây chính là lĩnh vực mà điện toán đám mây và các công cụ sử dụng Big
Data - Các thành tố chính của Công nghệ 4.0 - tìm được các ứng dụng quan trọng và
thiết thực nhất của mình.
6.3.2. SQTO - CM 4.0 và phát triển đô thị
Việc xác định môt cách rõ ràng cấu trúc căn bản của các đô thị thông minh
thông qua các luận điểm lý thuyết của SQTO và các công cụ theo dõi và giải quyết
vấn đề dựa trên cơ sở Công nghệ 4.0.
6.3.3. SQTO - CM 4.0 và quản lý đô thị
Nếu có lĩnh vực nào mà Công nghệ 4.0, bao gồm AI, cloud computing, và

vai trò của các sensors như hệ thống thần kinh của các hệ thống phức tạp, có thể
ứng dụng một cách hiệu quả nhất, thì đó là lĩnh vực giao thông dành cho các đô thị

19


thông minh. Sự phối hợp của SQTO và CN 4.0 là điều kiện hoạt động lý tưởng cho
công việc này.
6.3.4. SQTO - CM 4.0 và cạnh tranh đô thị
Việc xác định các cực vị thế đô thị thông qua các luận điểm đã được kiểm
chứng của SQTO và phân tich các xu hướng phát triển trong một xã hội tri thức dựa
trên CN 4.0 là bảo đảm quan trọng nhất để định vị một đô thị trong bức tranh cạnh
tranh toàn cầu.
7. MỘT VÀI DỰ BÁO
Chúng tôi cho rằng có thể đưa ra một số dự báo căn bản cho các hướng phát
triển của đô thị Việt Nam trong điều kiện CN 4.0 càng ngày càng chiếm vị trí quan
trọng trong việc theo dõi và điều hành.
7.1. Các đô thị Việt Nam sẽ nhanh chóng chuyển dịch về hướng các đô thị
thông minh
Giới công nghệ thế giới bắt đầu để ý nhiều đến nhân lực IT của Việt Nam
sau kết quả hai cuộc kiểm tra năng lực lứa học sinh 15 tuổi do Tổ chức các nền kinh
tế phát triển OECD tiến hành (PISA 2012 và PISA 2015) với vị trí Việt Nam cao
hơn nhiều nước công nghiệp phát triển chủ yếu trên thế giới. Đội ngũ nhân lực thích
hợp này, cộng với các đầu tư phù hợp về công nghệ, sẽ bảo đảm các nội dung chính
của CN 4.0 thực hiện hiệu quả ở khu vực đô thị.
7.2. Các tiền đề cho hoạt động của CN 4.0 phải được xây dựng từ hôm nay
CN 4.0 chỉ có thể hoạt động được trên cơ sở dữ liệu lớn (Big Data). Có hai
nguồn thu thập thông tin hết sức quan trọng: Các khảo sát (surveys) chính thức và
crowdsourcing thông qua các mạng xã hội và hệ thống thông tin liên lạc, đặc biệt là
các thiết bị cầm tay (smartphones, etc.). Việc hoạch định có bài bản các hệ thống

thu thập, lưu trữ và sử dụng dữ liệu phải được tiến hành càng sớm và càng có tính
hệ thống càng tốt.
7.3. Liên kết giữa đô thị các vùng miền thành một hệ thống lớn là bảo đảm
tôt nhất cho hiệu quả CN 4.0.
Đây là một công việc lớn phải đặt được nền tảng ngay từ hôm nay cho mức
độ phức tạp tăng dần trong tương lai. Một hệ thống phân loại các thuộc tính
(attributes) chính của hệ thống sẽ được thiết kế với khả năng hòa nhập, liên kết và
điều chỉnh linh hoạt.
KẾT LUẬN
Quá trình toàn cầu hoá hiện nay tạo ra sự cạnh tranh mạnh mẽ về vị trí các
nền kinh tế đang phát triển trong chuỗi giá trị toàn cầu. Đô thị đang chịu sức ép

20


trước nhiệm vụ thúc đẩy phát triển kinh tế quốc gia. Trong môi trường cạnh tranh
này, chúng tôi đã đề xuất trong một bài báo khác về tương lai của Hà Nội sẽ trở nên
một đô thị của tri thức và tiện nghi. Các công cụ không thể thiếu của CN 4.0 là điều
kiện bảo đảm thành công
Hướng tới vị thế của một siêu đô thị trong vùng Đông Á tăng trưởng mạnh
mẽ, Hà Nội đưa ra các cơ hội dường như vô tận, nếu các thách thức được nắm bắt
trước khi tiến hành giải quyết thông qua các thành tố “mềm” của các quan niệm
thay đổi về nhà ở và lối sống cũng như các chính sách đô thị, và thành tố “cứng”
của quĩ nhà ở và hạ tầng kỹ thuật đô thị. Cả trong hai loại thành tố này, CN 4.0 là
yếu tố không thể thay thế.

Hình 1. Mô hình địa tô cạnh tranh
(Von Thunen 1826 – William Alonso 1964)

21

Hình 2. Tương quan Vị thế nơi ở - Chất lượng nhà ở (VN/CL)
trong các tình huống nhà ở khác nhau

- Trục tung của đồ thị biểu hiện các biến số đo đếm được trực tiếp, hay còn gọi là
tangible variables;
- Trục hoành của đồ thị biểu hiện các biến số chỉ có thể xác định một cách gián
tiếp (bằng các phương pháp hồi quy), hay còn gọi là intangible variables;
- Tương quan giữa hai đại lượng này chính là cơ sở cho sự “đánh đổi” khác:
đánh đổi VT/CL.

22


Theo chúng tôi, đây cũng chính là động lực quan trọng nhất cho các thay đổi
về vị trí dân cư và cấu trúc đô thị

Hình 3. Mô hình của lý thuyết Vị thế - Chất lượng (SQTO)

Hình 4. Mô hình đầy đủ (3D) của lý thuyết Vị thế - Chất lượng (SQTO
23


Tài liệu tham khảo

1. Deuskar, C. (2014): East Asia's Changing Urban Landscape: Measuring a
Decade of Spatial Growth. World Bank Publications.
2. Phe, H. H. & Wakely, P. (2000): Status, quality and the other trade-off: Towards a
new theory of urban residential location. In Urban Studies, 37(1), 7-35.

3. Phe, H. H. (2008): North An Khanh Satellite Town and the Search for a
Suitable Urban Structure for Hanoi. In Communication présentée à la
conférence Trends of urbanisation and suburbanisation in Southeast Asia, Ho
Chi Minh City.
4. Phe, H. H. (2015): Status - Quality Trade Off theory and housing policy: the
segmentation of Hanoi city’s housing market and the development challenges,
a presentation at a research seminar, RMIT Vietnam, Jan 2015.
5. Phe, H.H. (2015)Housing Development and Urban Sustainability: The Case of
a New Urban Area in Hanoi, a presentation at International Conference
“Sustaining Urban Development - Applicable Research Directions”, VGU
Binh Duong Campus,
Vietnam.< />6. Trotsenburg A. (2015): Why efficient cities are crucial to Vietnam’s
transformation? In online World Economic Forum.

24