ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG đấu GIÁ QUYỀN sử DỤNG đất tại một số dự án TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ NINH BÌNH, TỈNH NINH BÌNH

1

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

TRẦN QUANG KHẢI

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ NINH BÌNH, TỈNH NINH BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội - Năm 2020
1


2

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

TRẦN QUANG KHẢI

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ NINH BÌNH, TỈNH NINH BÌNH

Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số

: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS.Nguyễn Thị Hải Yến

Hà Nội - Năm 2020
2


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan:
Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn trung
thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp luật
Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Trân Quang Khải

3


LỜI CẢM ƠN
Được sự nhất trí của trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, Khoa
Quản lý đất đai, tôi đã tiến hành làm luận văn “Đánh giá thực trạng đấu giá quyền
sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình”.
Trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân tôi đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các cán bộ tại nơi thực tập
cùng gia đình và bạn bè.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu; Ban chủ nhiệm khoa Quản lý đất
đai trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cùng toàn thể các thầy cô

giáo đã dạy dỗ, quan tâm và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình học tập
và rèn luyện tại trường thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn – TS. Nguyễn Thị Hải Yến Cô đã tận tâm hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo, các cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi
trường thành phố Ninh Bình,, các cơ quan ban ngành có liên quan đã giúp đỡ tôi
trong suốt quá trình làm luận văn tốt nghiệp.
Do thời gian có hạn cũng như kinh nghiệm thực tế còn hạn chế nên luận văn
của tôi không tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy, tôi rất mong nhận được sự đóng
góp, gợi ý nhiệt tình của các thầy cô giáo để bản luận văn tốt nghiệp của tôi được
hoàn thiện hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên thực hiện

Trần Quang Khải

4


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
TT
1
2
3
4
5
6
7

Từ viết tắt
GCN QSDĐ

KDC
NĐ-CP
QSDĐ
TT-BTC
TT-BTNMT
UBND

Ý nghĩa
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khu dân cư
Nghị định chính phủ
Quyền sử dụng đất
Thông tư Bộ tài chính
Thông tư Bộ tài nguyên và môi trường
ủy ban nhân dân

5


MỤC LỤC

6


DANH MỤC BẢNG

7


DANH MỤC HÌNH

8


MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài sản lớn của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối
thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội tồn tại và phát triển. Trong quá
trình đổi mới nền kinh tế - xã hội nước ta, cơ chế thị trường đã từng bước hình
thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và hình thành xu hướng mọi yếu tố
nguồn lực đầu vào cho sản xuất và đầu ra trở thành sản phẩm hàng hóa, trong đó đất
đai cũng không phải trường hợp ngoại lệ.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và
một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm
đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai, tạo thêm nguồn thu cho ngân sách
Nhà nước, đáp ứng nhu cầu về đất cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ,
hiệu quả trong sử dụng đất, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất
nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng
quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã được một số
thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực
hiện đã bộc lộ một số khó khăn, tồn tại như việc định giá cho các khu đất dùng để
thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ. Để
khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế
đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự
án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Mặc dù mới được triển khai tại một số tỉnh,
thành phố nhưng vẫn còn một số bất cập như chưa tạo được cơ hội cho người thu
nhập thấp, dễ xảy ra tình trạng rửa tiền, nhưng công tác đấu giá quyền sử dụng đất
đã thực sự là hướng đi mới cho thị trường bất động sản ở nước ta. Giá đất quy định

và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử
dụng đất vì đó chính là giá giao dịch thành công trên thị trường.

9


Thành phố Ninh Bình là trung tâm kinh tế - văn hóa - chính trị của tỉnh Ninh
Bình, cách Hà Nội khoảng 80 km về phía Nam theo quốc lộ 1A, có hệ thống giao
thông đồng bộ là điều kiện thuận lợi để giao lưu, phát triển kinh tế với thủ đô Hà
Nội và các tỉnh lân cận. Là một trong những địa phương đi đầu trong công tác đấu
giá quyền sử dụngđất, thời gian qua thành phố Ninh Bình đã cho thực hiện đấu giá
quyền sử dụng đất theo nhiều hình thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những
thành công và hạn chế khác nhau. Trong những năm qua, nhằm đáp ứng xu thế phát
triển đô thị hóa chung trên địa bàn tỉnh, công tác quản lý đất đai và trật tự xây dựng
được Đảng và chính quyền địa phương hết sức coi trọng, trong đó việc khai thác hiệu
quả nguồn tài nguyên đất là một trong những mục tiêu hàng đầu. Để thực hiện mục tiêu
đó, nhiều giải pháp đã được đưa ra, trong đó có chủ trương thực hiện giao đất có thu
tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá để tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc
xây dựng cơ sở hạ tầng tại địa phương đồng thời góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho
công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn.
Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện cũng đã bộc lộ những khó khăn,
thiếu sót nhất định và hiệu quả chưa cao. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá
hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các dự án khác nhau với các
phương án đấu giá khác nhau để có thể đề xuất bổ sung, hoàn chỉnh quy trình đấu giá
quyền sử dụng đất ngày càng hoàn thiện và đem lại nhiều hiệu quả nhất.
Xuất phát từ tình hình trên, dưới sự hướng dẫn của TS Nguyễn Thị Hải Yến,
chúng tôi đã thực hiện đề tài:"Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại
một số dự án trên địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình" .
2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một sự dự án trên

địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng
đất tại địa bàn nghiên cứu.
3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đề tài được giới hạn nghiên cứu, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn Thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình qua 03 dự án đã hoàn thành việc
10


đấu giá quyền sử dụng đất.
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư Bắc Phong I, tại Phuờng Nam
Bình, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình.
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư Vườn Trên, Phường Ninh Sơn,
Thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình.
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu đô thị Ninh khánh, Phường Ninh
Khánh, Thành Phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình.
4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
4.1. Những đóng góp mới
Luận văn chỉ ra các tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Ninh Bình. Qua đó, đề xuất các giải pháp khắc phục những
tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương trong thời
gian tới.
4.2. Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học về công tác đấu giá quyền sử
dụng đất. Việc đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên cơ
sở nghiên cứu, đánh giá các dự án đấu giá để đưa ra những đề xuất và góp ý giúp
quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện hơn và đem lại hiệu quả cao nhất.
4.3. Ý nghĩa thực tiễn.
Luận văn nghiên cứu và đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của
các dự án khác nhau trên địa bàn thành phố Ninh Bình, từ đó đề xuất những

giải pháp phù hợp cho các đơn vị liên quan đến công tác đấu giá có thể lựa
chọn, áp dụng nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

11


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.1. Đất đai
Trong Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil năm 1993, đất
đai được xác định về mặt thuật ngữ khoa học là diện tích cụ thể của bề mặt trái đất,
bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó,
bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích
sát bề mặt, cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và
động vật, trạng thái định cư của con nguời, những kết quả của con người trong quá
khứ và hiện tại để lại.
Ở Việt Nam, Luật Đất đai 1993 đã định nghĩa về đất đai như sau:“Đất là tài
sản quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, là đối tượng lao động đồng thời cũng là
sản phẩm lao động. Đất còn là vật mang của các hệ sinh thái tự nhiên và các hệ
sinh thái canh tác, đất là mặt bằng để phát triển nền kinh tế quốc dân” (Quốc hội,
1993).
Như vậy, đất đai là sản phẩm tự nhiên, là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, không có gì thay thế được. Đối với môi trường
sống nó là thành phần quan trọng hàng đầu, là địa bàn phân bố các khu dân cư, là
nơi để xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Tuy
nhiên, đất đai luôn bị giới hạn về số lượng nên con người cần sử dụng một cách hợp
lý trong quá trình phát triển.
1.1.2. Thị trường đất đai
Đất đai là một loại bất động sản do đó thị trường đất đai hay thị trường quyền sử
dụng đất là một bộ phận của thị trường bất động sản. Thị trường đất đai có thể được

12


hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các
mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một
khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt
động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu
thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo
hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta (Hồ Thị Lam Trà
và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất là thị trường
Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được
quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng
đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường sơ cấp; Thứ hai
là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp.
Trong nền kinh tế quốc dân, thị trường đất đai luôn có vị trí đặc biệt quan trọng.
Thị trường đất đai phát triển là nhân tố góp phần phát triển kinh tế, xã hội đất nước và
nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. Đây là nơi thực hiện tái sản suất các yếu tố
cho các nhà kinh doanh. Sự phát triển của thị trường nhà đất ảnh hưởng đến các thị
trường khác trong nền kinh tế quốc dân đặc biệt là thị trường tài chính tiền tệ. Ngoài ra,
thị trường đất đai là nơi phân bổ hợp lý nguồn tài nguyên thiên nhiên tránh việc sử
dụng đất lãng,huy động được nguồn vốn to lớn thông qua sử dụng đất để phát triển,
tăng thu nhập ngân sách trung ương và địa phương.
Bên cạnh những kết quả đạt được, thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn
nhiều khiếm khuyết, về cả lý luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trường
quyền sử dụng đất" hay "thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận. Hệ thống pháp

luật về đất đai còn có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ
chính sách điều tiết bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về
đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai
đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh
13


bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính
vốn tiềm ẩn đất đai. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém,
hàm lượng khoa học còn ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng
phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường sơ cấp. Hệ thống các
cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm
trong áp dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai (Phùng Ngọc Phương và cộng sự,
2011).
1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Hoạt động đấu giá tài sản ra đời rất sớm trong lịch sử phát triển xã hội loài
người tuy nhiên đấu giá quyền sử dụng đất chỉ xuất hiện khi Nhà nước ta thừa nhận
QSDĐ là một loại tài sản và cho phép tham gia vào thị trường bất động sản với tư
cách là một loại hàng hóa đặc biệt.
Về bản chất, đấu giá quyền sử dụng đất cũng là đấu giá tài sản, là mối quan hệ
mua bán tài sản. Đối tượng được đem ra mua bán là QSDĐ. Chủ thể tham gia quan
hệ bên bán là các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền giao đất, cho thuê đất; bên mua là các cá nhân, hộ gia đình tổ chức có
nhu cầu sử dụng đất để ở hoặc kinh doanh. Cuộc đấu giá được tổ chức công khai ở
một nơi nhất định, khi đó, bên bán đưa ra giá bán ở mức khởi điểm còn bên mua
muốn có QSDĐ phải tham gia cạnh tranh với nhau về giá bằng cách trả giá từ thấp
đến cao theo trình tự thủ tục pháp luật quy định, người trả giá cao nhất so với giá
khởi điểm là người trúng QSDĐ đấu giá (Trần Tiến Hải, 2015).

1.1.3.2. Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Đất đai là nguồn tài nguyên đất đã mang lại những lợi ích to lớn cho nhà nước,
người sử dụng, doanh nghiệp và cho toàn xã hội. Trong đó, quan hệ đấu giá QSDĐ
có vai trò vô cùng quan trọng cho sự ổn định, phát triển bền vững và thịnh vượng
của nền kinh tế quốc dân.
Thứ nhất, đấu giá QSDĐ là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa
nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế.
14


Thực tế cho thấy, giá đất do Nhà nước quy định trong bảng giá đất thấp hơn
nhiều so với giá thực tế trên thị trường tạo sự chênh lệch giữa hai loại giá này. Đây là
nguyên nhân cơ bản làm thất thoát ngân sách nhà nước. Để khắc phục tình trạng trên,
trong những năm qua, Nhà nước chủ trương thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng
đất, cho thuê đất thông qua đấu giá QSDĐ đã được quy định trong Luật Đất đai 2003
và tiếp tục quy định tại Luật Đất đai 2013, tạo ra hướng đi mới phù hợp với cơ chế thị
trường, từng bước khắc phục những hạn chế trong việc Nhà nước giao đất, cho thuê
đất trước đây nhờ nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu
giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được QSDĐ.
Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá
QSDĐ đã đóng vai trò quan trọng trong việc giúp các địa phương tháo gỡ, khắc
phục một phần khó khăn trong việc khai thác, huy động vốn để chuyển dịch cơ cấu
kinh tế, xây dựng các công trình phúc lợi, cải thiện môi trường, đáp ứng được một
phần nhu cầu đầu tư phát triển, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần cho người
dân, góp phần thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của cả nước nói chung
và địa phương nói riêng.
Thứ hai, đấu giá QSDĐ tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường QSDĐ, thị
trường bất động sản.
Đấu giá QSDĐ góp phần tạo lập sự ổn định, sự minh bạch, công bằng xã hội
trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích của

người sử dụng đất.
Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình
thức đấu giá QSDĐ đã mở ra một kênh rất quan trọng để thực hiện phân phối
QSDĐ cho xã hội theo hướng thị trường. Theo đó, Nhà nước đã có thể chuyển đất
thành tiền để đầu tư vào những mục tiêu phát triển kinh tế hoặc phục vụ đời sống
dân sinh. Giao đất có thu tiền, cho thuê đất thực chất là một hình thức chuyển dịch
QSDĐ đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là
bên cung (có đất) trong giao dịch bất động sản, bên cầu là các tổ chức, cá nhân hoặc
các chủ thể khác (có nhu cầu sử dụng đất) theo quy định của pháp luật. Khi tham
gia vào thị trường bên cung chỉ có duy nhất một người, đó là Nhà nước, bên cầu là
15


hàng triệu người, đó là các tổ chức, cá nhân cần có đất để ở, để làm mặt bằng sản
xuất, kinh doanh, để xây dựng các công trình công ích...Quy định Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ và thừa nhận
tính tài sản của QSDĐ đã tạo cơ sở về mặt pháp lý cho việc hình thành và phát triển
ổn định thị trường QSDĐ ở nước ta.
Thứ ba, đấu giá QSDĐ góp phần tạo lập sự ổn định, sự minh bạch, công bằng
xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi
ích của người sử dụng đất
Trước đây, khi hình thức đấu giá QSDĐ để Nhà nước giao đất, cho thuê đất
chưa xuất hiện, hoạt động giao đất, cho thuê đất của Nhà nước cho các tổ chức, cá
nhân sử dụng chủ yếu mang tính chất hiện vật, bao cấp theo cơ chế “xin - cho”. Cơ
chế này đã tạo điều kiện cho việc bùng phát nghiêm trọng trên diện rộng tình trạng
tham nhũng trong quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta, đặc biệt trong giao đất, cho
thuê đất. Đấu giá QSDĐ ra đời, đã tạo sự công bằng, minh bạch trong hoạt động
giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất của Nhà nước. Các chủ thể có nhu cầu
sử dụng đất phải cạnh tranh quyết liệt để có đất sử dụng. Các chủ thể đủ điều kiện
tham gia đấu giá đều được cạnh tranh bình đẳng, không phân biệt. Trong đấu giá

QSDĐ, từ quy hoạch quỹ đất để đấu giá đến trình tự, thủ tục tổ chức đấu giá QSDĐ
đều phải công khai, minh bạch nên hạn chế tối đa điều kiện làm phát sinh tiêu cực,
tham nhũng trong giao đất, cho thuê đất, trong quản lý, sử dụng đất.
1.1.4. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.4.1. Khái niệm về giá đất
Theo Khoản 23, Điều 4, Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được hình thành trong
các trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.

16


- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2003).
Theo Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 thì: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng
đất tính trên một đơn vị diện tích đất và giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội,
2013).
Như vậy, đến Luật Đất đai 2013, bản chất của giá đất đã được xác định chính
là giá trị của quyền sử dụng đất làm cho khái niệm về giá đất được mở rộng cụ thể
hơn.
Theo quy định tại Điều 112, Luật Đất đai 2013 nguyên tắc, phương pháp định
giá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất
có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất
đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng
sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện
nhiều mức giá đất trên thị trường.
Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành định
kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện mà
giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ
20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp.
Giá đất thị trường là giá bán QSDĐ một thửa đất nào đó có thể thực hiện được
phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động
của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền do
người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thảo thuận với
nhau tại một thời điểm xác định.
Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị
trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.
17


Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị
trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất
làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị
trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai.
Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế
đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất và người sử dụng đất-người được Nhà nước giao
đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển
quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá
thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng
đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này
đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa
Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo

sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình
thức đấu giá quyền sử dụng đất.
1.1.4.2.Các phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định 188/2004/NĐ-CP
ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp:Phương pháp so sánh trực tiếp
và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xác
định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính
phủ. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4, Nghị
định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ.
* Phương pháp so sánh trực tiếp:
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông qua việc
tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường của
loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố
và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá (Chính Phủ, 2004).
* Phương pháp thu nhập:
Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương
số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất
so với lãi xuất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định
18


giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 1 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương
mại Nhà nước có mức lãi xuất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn (Chính
Phủ, 2004).
* Phương pháp triết trừ:
Phương pháp triết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản
gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng
giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)
(Chính Phủ, 2004).
* Phương pháp thặng dư:

Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống
có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử
dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự
phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản (Chính Phủ,
2004).
* Phương pháp hệ số điều chỉnh
Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa
phương và bảng giá đất, UBND cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác
định giá đất cụ thể.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử
dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành (Chính Phủ, 2014).
1.1.4.3. Quy định về giá đất và bước giá trong đấu giá quyền sử dụng đất
a. Giá khởi điểm
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 3, Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày
16/3/2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt
động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê
đất. Quy định về nguyên tắc xác định giá khởi điểm như sau: Giá khởi điểm quyền
sử dụng đất đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực
19


tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cơ quan nhà nước có
thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới của
thửa đất đấu giá; không được thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh ban hành theo quy định pháp luật (sau đây gọi tắt là giá đất do Uỷ ban nhân
dân cấp tỉnh quy định).
Tại mục 1, Khoản 2, Điều 1, Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015
sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn việc xác

dịnh giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất
để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Xác định giá khởi điểm để
đấu giá quyền sử dụng đất như sau:
Giá khởi điểm đấu giá quyền
sử dụng đất (đồng)

=

Diện tích đất
(m2)

x

Giá đất cụ thể
(đồng/m2)

Trong đó: Diện tích đất là diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật về thu tiền sử dụng đất; Giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định
Tại mục 1, khoản 4, Điều 1 Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015
quy định về thẩm quyền xác định giá khởi điểm như sau:
+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền
sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
+ Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy
quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện
quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo thẩm quyền.
Tại Điều 2, Nghị định 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 của Chính phủ về
việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về
thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuế mặt nước. Việc xác định giá khởi điểm
như sau:
Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp đấu giá quyền

sử dụng đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá
có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các
thành phố trực thuộc trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi,

20


vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với tỉnh còn lại là giá đất cụ thể do Sở Tài
nguyên và Môi trường xác định, chuyển cho Hội đồng thẩm định giá đất của địa
phương do Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng tổ chức thẩm định, trình Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh phê duyệt theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu
nhập, thặng dư.
Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp đấu giá quyền
sử dụng đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá
có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành
phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao;
dưới 20 tỷ đồng đối với tỉnh còn lại là giá đất cụ thể do cơ quan tài chính xác định
theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
* Các văn bản quy định việc xác định giá đất theo Luật Đất đai 2003
Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số
114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các
loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ chức
mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất
theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày
30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử

dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số 05/2004/NĐ-CP, Nghị định số
17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.
Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về thẩm
định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TT-BTC về hướng
dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định số
24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam;
21


Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam. Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều
kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn về giá đất. Thông tư
số 03/2012/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn mức
thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và lệ phí
cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản. Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16
tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế
độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất.
* Các văn bản xác định giá khởi điểm theo Luật Đất đai 2013
Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban hành Nghị
định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá
đất; Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu
tiền sử dụng đất. Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số
36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi
tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể
và tư vấn xác định giá đất; Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng
dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của
Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
Năm 2015, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư
liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4 tháng 4 năm 2015 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền
sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Bộ Tài chính ban
hành Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2015 của Bộ Tài chính về
việc sửa đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm
2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong
hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất. Bên cạnh đó, việcxác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước được hướng dẫn tại công văn số 7519
/BTC-QLCS ngày 8/6/2015 của Bộ Tài chính.
22


Năm 2016, Chính phủ đã ban hành Nghị định 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016
của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định 44/2014/NĐCP quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Ngày
26/12/2016, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 332/2016/TT-BTC nhằm sửa đổi,
bổ sung Thông tư 76/2014/TT-BTC về tiền sử dụng đất,theo đó, Thông tư mới bổ
sung quy định về xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có
thu tiền sử dụng đất.
b. Bước giá
Theo Khoản 1, Điều 5, Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định bước giá là
mức chênh lệch tối thiểu của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề trong
trường hợp đấu giá theo phương thức trả giá lên. Bước giá do người có tài sản đấu
giá quyết định và thông báo bằng văn bản cho tổ chức đấu giá tài sản đối với từng
cuộc đấu giá (Quốc hội, 2016).
1.1.4.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSDĐ
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc
xác định giá đất, vị trí đóng vai trò quan trọng trong hoạt động sản xuất, kinh doanh
(ví dụ: vị trí thuận lợi về giao thông, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi đối với khu
vực xung quanh về dân cư, thương mại, dịch vụ...) hay giữ vai trò quan trọng trong
sinh hoạt, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thông, về môi trường và các sự thuận lợi

của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (ví dụ: các vị trí ở khu trung tâm văn hóa,
kinh tế - xã hội, thương mại.. sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng vị trí
mặt tiền). Tóm lại, vị trí của khu đất có tác động rất lớn đến giá trị sử dụng và giá
của khu đất.
- Mục đích sử dụng đất: Giá trị sử dụng của khu đất tùy thuộc vào mục đích sử
dụng của khu đất đó, đối với mỗi khu đất sẽ có nhiều sự lựa chọn mục đích sử dụng
khác nhau. Tuy nhiên mục đích nào đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất thì sẽ làm
tăng lên giá trị của khu đất và khẳng định tầm quan trọng của vị trí khu đất đối với
mục đích sử dụng đó.
- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như
hệ thống giao thông hoàn chỉnh đến mức độ nào? Hệ thống cấp thoát nước tốt được

23


xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được trang bị hiện đại đến thế
nào? Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt ở quy mô như thế nào...
Đây là một trong những yếu tố làm tác động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ: Khu
vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho thương mại, văn phòng,
các cửa hàng dịch vụ, một trung tâm buôn bán sẽ thu hút các trung tâm khác đến
đây kinh doanh, buôn bán, mở các cửa hàng dịch vụ sẽ làm cho giá đất thực tế ở đây
tăng lên.
- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố có ảnh
hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên đấu
giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn, vì vậy giá trúng sẽ
cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005).
1.2ĐẤU GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
1.2.1Đấu giá đất ởÚc.
Bất động sản dân cư có nghĩa là tất cả đất ở và nhà ở tại Úc không phải là tài

sản thương mại (chẳng hạn như văn phòng, nhà máy, kho hàng, khách sạn, nhà hàng
và cửa hàng) và tài sản nông thôn (có nghĩa là đất được sử dụng toàn bộ và độc
quyền cho tiến hành một doanh nghiệp sản xuất). Việc mua 'Trang trại sở thích' và
bất động sản dân cư tại khu vực nông thôn cũng được coi là đầu tư vào bất động sản
dân cư. Chính phủ Úc muốn đảm bảo rằng nguồn đầu tư nước ngoài vào bất động
sản nhà ở thực sự phải làm tăng nguồn cung nhà ở chứ không phải là đầu cơ. Chính
sách của chính phủ là nhằm định hướng kênh đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực nhà
ở vào các hoạt động làm tăng trực tiếp nguồn cung về khu dân cư mới (có nghĩa là
đầu tư vào các dự án nhà đất, chung cư và nhà phố đang được phát triển) và mang
lại lợi ích cho ngành công nghiệp xây dựng địa phương.
*Các điều kiện xin Giấy phép đầu tư bất động sản dân cư:
- Đối với bất động sản đã qua sử dụng: Bất động sản đã qua sử dụng là bất
động sản đã được sở hữu hoặc sử dụng trên 12 tháng.
Người nước ngoài không được phép đầu tư vào bất động sản đã qua sử dụng bất
kể họ có phải là cư dân tạm thời tại Úc hay không. Tuy nhiên, cư dân tạm thời tại Úc

24


có thể mua bất động sản đã qua sử dụng làm nơi ở của mình, với điều kiện phải bán đi
khi không còn sử dụng bất động sản đó làm nơi ở.
Các công ty có vốn sở hữu từ nước ngoài được phép mua bất động sản đã qua
sử dụng làm nơi ở cho nhân viên tại Úc với điều kiện phải bán hoặc cho thuê lại bất
động sản này nếu không có người ở trên 6 tháng.
- Đối với các lô đất trống: Các đơn xin mua đất trống để phát triển nhà ở
thường được phê duyệt với các điều kiện được áp dụng theo quy định của FATA.
Đơn xin mua lại một lô đất trống riêng lẻ (được định nghĩa là đất được quy hoạch
cho phép xây dựng không nhiều hơn một nhà ở trên mỗi lô đất) với mục đích xây
dựng một nhà ở riêng lẻ ở trên mỗi lô thường được phê duyệt với điều kiện sau:
Việc xây dựng cơ bản phải được thực hiện liên tục và bắt đầu trong vòng

24 tháng.
Đơn xin mua đất trống (không phải đơn khối) với mục đích xây dựng nhiều
nhà ở thường được phê duyệt theo các điều kiện sau đây:
Việc xây dựng cơ bản phải được thực hiện liên tục và bắt đầu trong vòng
24 tháng.
Ít nhất 50% của giá mua đất ban đầu hoặc giá trị hiện tại của đất (chọn giá trị
cao hơn) phải được chi cho việc phát triển (xây dựng).
Một khi những điều kiện trên đã được đáp ứng, các loại bất động sản này có
thể được cho thuê hoặc bán lại cho cư dân của Úc, hoặc giữ lại để sử dụng riêng cho
các nhà đầu tư nước ngoài.
- Đối với bất động sản mới: Các bất động sản mới được mua trước khi xây
dựng, trong giai đoạn xây dựng hoặc sau khi xây dựng xong sẽ được phê duyệt nếu
thoả mãn các điều kiện sau:
Bất động sản này trước đây chưa được bán cho ai khác (mua trực tiếp từ chủ
đầu tư dự án) và
Chưa được chiếm hữu trên 12 tháng (ví dụ trường hợp nhà ở đã được chủ đầu
tư cho thuê nhưng chưa bán cho ai).
Không có hạn chế về số lượng nhà ở được bán cho người nước ngoài trong
một dự án phát triển mới. Tuy nhiên, chủ đầu tư cũng phải bán ra cho cư dân
25