TỔNG QUAN CHUNG VỀ NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN TẠI CÁC KCN KCX VÀ KINH NGHIỆM CỦA CÁC NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VỀ VIỆC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN TẠI CÁC KCN KCX

TỔNG QUAN CHUNG VỀ NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN TẠI CÁC
KCN KCX VÀ KINH NGHIỆM CỦA CÁC NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VỀ
VIỆC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN TẠI CÁC KCN KCX
1. Khái quát về các KCN, KCX.
Sau hơn 15 năm phát triển kể từ khi ra đời KCN đầu tiên (khu chế xuất
Tân Thuận – thành lập ngày 24/9/1991), cho đến giữa năm 2006, cả nước ta đã
có 135 KCN, KCX được thành lập ở 45 tỉnh, thành phố trong cả nước với tổng
diện tích đất tự nhiên 26.500 ha, trong đó có 75 KCN, KCX đã đi vào hoạt
động. Số lượng các KCN vẫn tiếp tục gia tăng mạnh mẽ và theo số liệu gần
đây nhất, tính đến tháng 10/2007 cả nước đã có 154 KCN được thành lập với
tổng diện tích đất tự nhiên 32.808 ha. Trong đó diện tích đất công nghiệp có
thể cho thuê là 21.775 ha chiếm 66% tổng diện tích đất tự nhiên. Có 92 KCN
đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên 20.758 ha và 62 KCN đang
trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản với tổng diện
tích đất tự nhiên 12.073 ha. Theo kế hoạch đến 2015 có khoảng 109 KCN nữa
sẽ hình thành.
Tính đến giữa năm 2006 các KCN ở nước ta đã thu hút 86 vạn lao động
trực tiếp làm việc trong KCN và trên một triệu lao động trong lĩnh vực xây
dựng, cung cấp dịch vụ cho các KCN tại các cơ sở kinh doanh ngoài KCN. Tỷ
lệ bình quân thu hút lao động tại các KCN trên một đơn vị diện tích hiện nay là
90-100 người/ ha . Nếu KCN tập trung các ngành nghề như dệt may, lắp ráp
điện tử, sản xuất giày dép…có sử dụng nhiều lao động thì tỷ lệ trên còn cao
hơn. Như vậy với KCN, KCX có quy mô bình quân ở Việt Nam hiện nay là
100-150 ha thì một KCN sẽ có khả năng thu hút 10.000-15.000 lao động. Với
KCN có quy mô diện tích lớn tới 2.700 ha như KCN Nhơn Trạch (Đồng Nai)
thì khi lấp đầy lượng lao động làm việc tại đây đạt mức 300.000 người và sẽ
tạo nên ở đây một đô thị công nghiệp mới.
Các KCN, KCX phân bố ở tất cả các tỉnh thành trong cả nước tuy nhiên
nó tập trung chủ yếu ở những vùng kinh tế trọng điểm của ba miền Bắc, Trung,
Nam. Với tổng diện tích đất tự nhiên lên tới 25.900 ha, 110 KCN này chiếm
gần 80% tổng diện tích các KCN trong cả nước. Đến thời điểm cuối tháng

10/2007, các KCN, KCX trên cả nước đã cho thuê được trên 11.177 ha, đạt tỷ
lệ lấp đầy diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê của các KCN cả nước là
54,1%, riêng các KCN đã vận hành thì cho thuê được trên 9.928 ha, đạt tỷ lệ
lấp đầy diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê là trên 71,1%.
Theo thống kê tại các địa phương gửi báo cáo và ước tính từ các nguồn
thông tin khác, hiện nay có khoảng 1 triệu lao động đang làm việc tại các
KCN, KCX và các khu kinh tế trên toàn quốc. Trong số những lao động này có
khoảng trên 700.000 lao động là người tỉnh ngoài hoặc huyện ngoài và có nhu
cầu thuê nhà ở trong thời gian lao động tại các KCN, KCX. Trong các khu nhà
tập trung (xây dựng từ nguồn ngân sách nhà nước hoặc từ phía các doanh
nghiệp) cũng chỉ đủ cung cấp chỗ ở, sinh hoạt cho khoảng 7-10% số lao động
đang lam việc tại đây và có nhu cầu về nhà ở. Trên 90% công nhân còn lại phải
tự thu xếp chỗ ở, thuê trọ rải rác trong các khu dân cư gần nơi họ làm việc hay
các KCN.
Với sự phát triển hiện nay của các KCN, KCX ở Việt Nam thì đến nay
các KCN, KCX này đã thu hút trên cả nước được 2.600 dự án có vốn đầu tư
nước ngoài với tổng vốn đầu tư trên 25,3 tỷ USD và gần 2.800 dự án đầu tư
trong nước với tổng số vốn đầu tư đăng ký gần 137 nghìn tỷ đồng (chưa kể các
dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng KCN với tổng số vốn đầu tư 976 triệu
USD và 43 nghìn tỷ đồng).
Việc phát triển các KCN, KCX đã và đang góp phần quan trọng giải
quyết việc làm cho lao động tại chỗ và lao động nhập cư. Trong thời gian tới,
lực lượng lao động trong các KCN, KCX gia tăng mạnh mẽ cùng với sự phát
triển của các dự án hoạt động trong các KCN, KCX. Tính đến tháng 6/2007 ,
các KCN, KCX của cả nước đã thu hút được khoảng 1 triệu lao động trực tiếp
với tỷ trọng lao động có chuyên môn kỹ thuật tăng lên và đạt gần 40%. Ngoài
ra nếu tính cả số lao động gián tiếp thì tổng số việc làm được tạo ra từ chương
trình phát triển KCN, KCX tập trung nhiều nhất là tại TP Hồ Chí Minh với
khoảng trên 210 nghìn lao động làm việc tại hơn 100 xí nghiệp trong 14 KCN,
KCX, trong số này có khoảng 60-70% lao động là người từ các địa phương

khác đến làm việc tại TP Hồ Chí Minh và đại đa số công nhân ở đây đều có
nhu cầu nhà trọ. Trong khi đó toàn thành phố chỉ có 4/14 KCN là có xây nhà
lưu trú cho công nhân, còn lại đều không có hoặc là công nhân phải sống trong
các khu nhà tạm bợ, thiếu thốn điều kiện sinh hoạt tối thiểu.
Năm 2007, TP Hồ Chí Minh đã khởi công xây dựng nhà lưu trú tại 5 khu
là: Tân Thuận, Linh Trung 2, Tân Thới Hiệp, Long Thới, Vĩnh Lộc với tổng
quy mô đáp ứng được gần 7000 chỗ ở cho công nhân. Đến tháng 3/2007 thành
phố tiến hành sửa chữa 2 khu nhà ở KCX Linh Trung để đưa công nhân vào ở.
Ngoài ra thành phố cũng tích cực bổ sung quy hoạch bên ngoài KCN, KCX
quyết tâm xây dựng được 8000-10.000 chỗ ở cho công nhân trong năm 2008.
Riêng tại Hà Nôị, quá trình mở rộng phát triển và thu hút mạnh đầu tư
vào các KCN, KCX đã tạo lên sức hút mạnh về lao động tại đây, bao gồm đội
ngũ cán bộ kỹ thuật, công nhân, nhân viên nghiệp vụ và cán bộ quản lý trong
đó 90% là công nhân và kỹ thuật viên. Trong số những lao động đang làm việc
tại Hà Nội có cả người Việt Nam và người nước ngoài chủ yếu là cán bộ quản
lý hay kỹ thuật viên cao cấp.
Lao động trong các KCN, KCX ở Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung
hiện nay có đặc điểm là lao động trẻ, lao động nữ và lao động di cư chiếm tỷ lệ
khá cao. Lao động ở độ tuổi từ 18 đến 35 chiếm 90% tổng số lao động trong
các KCN, KCX. Lao động nữ chiếm 60% (phù hợp với ngành da giày, dệt
may, thuỷ sản); lao động từ địa phương khác đến làm việc chiếm 65%.
Tại Đà Nẵng có 6 KCN trên tổng diện tích đất khoảng 1500 ha và thu hút
khoảng 40 nghìn lao động. Trong số đó có khoảng 60% là người ngoại tỉnh
cần chỗ trọ. Riêng quận Liên Chiểu, dân số sở tại khoảng 91 nghìn người.
Trong khi đó số lao động ngoại tỉnh khoảng 30 nghìn người. Cùng lúc đó trên
địa bàn quận còn có khoảng 30 nghìn sinh viên của các trường đại học. Tuy
nhiên hiện vẫn chưa có chương trình, dự án về nhà trọ cho công nhân các
KCN, KCX.
Quảng Nam với 5 KCN, KCX thu hút khoảng 18 nghìn lao động. Riêng
tại KCN Điện Nam - Điện Ngọc (huyện Điện Bàn) có khoảng 15 nghìn lao

động, tuy nhiên số nhà ở cũng mới chỉ đáp ứng được khoảng 5%, còn lại thì
95% số người lao động đều phải tự tìm chỗ ở trong dân. Hầu hết số lao động
này đang phải thuê ở những nhà trọ mà số lượng và chất lượng của chúng đa
phần là thấp, cũng chưa thể có số liệu thống kê được.
Tại tỉnh Bình Dương có 21 KCN, KCX chiếm diện tích khoảng 5300 ha
với khoảng 149 nghìn lao động. Tuy nhiên mới chỉ có rất ít khu nhà chính thức
là dành cho công nhân. Ở đây chỉ có công ty giày Thái Bình thì có khoảng
1000 chỗ ở cho công nhân và Mỹ Phước thì có khoảng 900-1000 chỗ, còn lại
hầu hết đều chung tình trạng như các KCN, KCX trên toàn quốc.
Tại thị trấn Bến Lức (Long An), dân số trên địa bàn của thị trấn khoảng
trên 18 nghìn người, riêng nhà máy Chin Lou đóng tại địa bàn thị trấn đã có
khoảng 25 nghìn công nhân làm việc. Trong số đó có khoảng 10 nghìn người
đang thuê nhà trên đất thị trấn. Trong tổng số những công nhân thuê nhà này
chỉ có vài nghìn người là có khả năng thuê được những nhà trọ xây dựng
tương đối cơ bản của các doanh nghiệp cho thuê nhà trọ như Kim Tỷ và Dung
Quý. Số công nhân và lao động còn lại phải thuê những nhà rất tạm bợ, cơi
nới, tận dụng.
Số lao động trong các KCN, KCX tăng nhanh với các điều kiện
và đặc điểm nêu trên dẫn đến cầu về nhà ở tăng mạnh tại các khu vực KCN
(nhà ở cho người địa phương khác đến làm việc, nhà ở cho gia đình trẻ mới
hình thành …). Hầu như toàn bộ số người lao động từ địa phương khác đến
làm việc tại các KCN, KCX đều có nhu cầu về nhà ở. Một số lao động là
người địa phương cũng có nhu cầu về nhà ở gần KCN, KCX do chế độ làm
việc theo ca kíp của các doanh nghiệp buộc người dân phải bám xưởng bám
máy hay làm thêm giờ. Do diện tích nhà ở của gia đình hiện có chật hẹp, do
bản thân người lao động thích sống tự lập không muốn phụ thuộc gia đình, bên
cạnh đó cũng do giao thông trong khu vực chưa thuận tiện, tốn nhiều thời gian
hoặc kém an toàn nên một số công nhân tuy trong cùng huyện với những
KCN, KCX song ở các địa điểm khó khăn về giao thông vẫn có nhu cầu về
nhà ở gần KCN…

Phần lớn những nhà cho thuê đều là nhà tạm bợ, lợp ngói xi măng,
khoảng 3-4 công nhân thuê một buồng với giá từ 100.000-150.000
đồng/người/tháng không kể điện nước; ở các khu vực xa đô thị lớn thì giá thuê
phòng có thấp hơn chút ít. Tình hình an ninh trật tự tại các khu công nhân thuê
trọ ở một số KCN cũng có nhiều bức xúc do lực lượng lao động thuê nhà đông
và phức tạp.
2. Nhà ở cho công nhân tại các KCN, KCX – Khái niệm và phân loại.
Khái niệm chung về nhà ở.
Mỗi quốc gia dù là phát triển hay đang phát triển cũng đều có một sự
giống nhau, đặc biệt đối với những nước đang có nền công nghiệp phát triển
đều có sự giống nhau về phân tầng xã hội trong cộng đồng dân cư. Điều này
thể hiện ở chỗ, bao giờ trong xã hội của nó cũng bao gồm những hộ gia đình
có mức sống, sinh hoạt, thu nhập hoàn toàn khác nhau. Đó là những người có
thu nhập rất cao; những người có thu nhập cao; những người có thu nhập trung
bình; những người có thu nhập thấp; và những người có thu nhập rất thấp.
Với những người thuộc nhóm có thu nhập cao, rất cao hay trung bình thì
với họ vấn đề nhà ở không có gì khó khăn lắm cho họ, nhưng với những người
có thu nhập thấp và rất thấp thì lại khác. Họ hầu hết là gặp khá nhiều khó khăn
trong vấn đề tạo lập nhà ở.
Hầu hết những chương trình phát triển của mỗi quốc gia trên thế giới, bao
giờ chương trình nhà ở cho các thành phần dân cư trong xã hội cũng được
quan tâm rất nhiều. Chương trình này bao gồm cả các thành phần dân cư, đối
tượng xã hội là nhà cho người lao động tại các khu sản xuất, nhà cho người
nghèo, người gặp khó khăn, hoạn nạn trong cuộc sống do thiên tai, bệnh tật,…
Tùy theo tình hình, đặc điểm thực tế của mỗi nước và trong từng hoàn cảnh cụ
thể của từng giai đoạn mà có chính sách đầu tư phát triển nhà ở cho các đối
tượng nêu trên là khác nhau. Từ việc đầu tư bằng ngân sách nhà nước đến việc
khuyến khích và tạo điều kiện để hỗ trợ các thành phần kinh tế tham gia đầu tư
vào lĩnh vực xây dựng nhà ở để cho các đối tượng này thuê, tạm thời cư trú
hoặc thuê mua.

Để hiểu thế nào là nhà ở cho công người lao động, công nhân tại các
KCN, KCX, thì hiện nay chưa từng có một khái niệm cụ thể nào nói đến. Cũng
chưa có khái niệm thống nhất nào về nhà ở cho công nhân, người lao động tại
các KCN, KCX. Theo những điều khoản, quy phạm trong “Chương I: Những
quy định chung” của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006
về Quy định chi tiết và hướng dấn thi hành Luật Nhà ở, chúng ta có khái niệm
về “nhà ở xã hội” được dùng nhất thể hóa với nhà ở công nhân, người lao động
tại các KCN, KCX như sau: “Nhà ở xã hội” được hiểu là nhà ở do nhà nước
hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các