Báo cáo tốt nghiệp đề tài thực hiện hợp đồng đặt cọc theo pháp luật việt nam hiện hành và thục tiễn áp dụng tại công ty CP bđs GM holdings

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT
------------------

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
NGÀNH LUẬT

THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN
HÀNH VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI
CÔNG TY CP BĐS GM HOLDINGS

HỌ TÊN SV: PHẠM CÔNG HOAN
MSSV: 1654070096
HỌ TÊN GVHD: NGUYỄN THỊ CÁT TƯỜNG
Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2019-2020

1
SVTH: Phạm Công Hoan


2
SVTH: Phạm Công Hoan


TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT
------------------

PHẠM CÔNG HOAN
MSSV: 1654070096

THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN
HÀNH VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI
CÔNG TY CP BĐS GM HOLDINGS
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
NGÀNH LUẬT
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
NGUYỄN THỊ CÁT TƯỜNG
Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2019- 2020

3
SVTH: Phạm Công Hoan


LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên, em xin chân thành cảm ơn các thầy Cô trường Đại học Mở đã
truyền đạt cho em nhiều kiến thức quý báu. Đặc biệt em rất cảm ơn thầy cô là người
hướng dẫn góp ý để em hoàn thành bài báo cáo thực tập này.
Đồng thời em cũng xin chân thành cảm ơn Ban giám đốc cùng toàn thể cán bộ
công nhân viên của công ty đã giúp đỡ và tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp em hoàn
thành tốt bài báo cáo này. Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn các anh chị ở phòng
pháp lý đã tận tình chỉ dạy giúp em tìm hiểu thực tế về công tác hỗ trợ pháp lý tại
công ty cũng như hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao.
Qua thời gian học tập tại trường cùng với thời gian tìm hiểu thực tế tại công ty
em đã từng bước trang bị kiến thức và học hỏi kinh nghiệm cho bản thân để làm việc
vững vàng hơn trong chuyên môn nghề nghiệp sau này.
Cuối cùng, với lòng quý trọng và biết ơn sâu sắc em xin kính chúc thầy (cô) dồi
dào sức khỏe và thành đạt hơn nữa trong sự nghiệp, chúc quý công ty ngày càng phát
triển lớn mạnh trong lĩnh vực kinh doanh.

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 1 tháng 5 năm 2020
Sinh viên

Phạm Công Hoan

4
SVTH: Phạm Công Hoan


MỤC LỤC
MỤC LỤC .............................................................................................................................. 5
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................................... 7
PHẦN MỞ ĐẦU.................................................................................................................... 8
1.

Lý do chọn đề tài......................................................................................................... 8

2.

Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................... 8

3.

Phạm vi nghiên cứu .................................................................................................... 8

4.

Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................... 9

5.

Kết cấu của chuyên đề................................................................................................ 9

CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC VÀ PHÁP LUẬT
VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC......................................................................... 10
1.1

Cơ sở lý luận về hợp đồng đặt cọc...................................................................... 10

1.11 Khái niệm ........................................................................................................... 10
1.12 Đặc điểm ............................................................................................................. 11
1.2

Vai trò của hợp đồng đặt cọc ............................Error! Bookmark not defined.

1.3

Quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng đặt cọc .................................. 13

1.3.1. Nguyên tắc giao kết của hợp đồng đặt cọc ..................................................... 13
1.3.2. Điều kiện giao kết hợp đồng đặt cọc ............Error! Bookmark not defined.
1.3.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc ..Error! Bookmark
not defined.
1.3.4. Chấm dứt hợp đồng ........................................Error! Bookmark not defined.
Tiểu kết chương 1 .............................................................Error! Bookmark not defined.
CHƯƠNG 2. THỰC TIỄN ÁP DỤNG HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TẠI CÔNG TY CỔ
PHẦN GM HOLDINGS VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN ...... Error! Bookmark not
defined.
2.1.

Lịch sửa phát triển của công ty ........................Error! Bookmark not defined.

2.2. Tổ chức và hoạt động của công ty ...................Error! Bookmark not defined.
2.3. Quy trình tư vấn pháp lý liên quan đến hợp đồng đặt cọc ...Error! Bookmark
not defined.
*Chuẩn bị hồ sơ..........................................................Error! Bookmark not defined.
* Thực hiện thủ tục ....................................................Error! Bookmark not defined.
2.4. Thực tiễn áp dụng hợp đồng đặt cọc tại công ty cổ phần bất động sản GM
Holding ...........................................................................Error! Bookmark not defined.
2.4.1 Kết quả đạt được .............................................Error! Bookmark not defined.

5
SVTH: Phạm Công Hoan


Hạn chế ........................................................................Error! Bookmark not defined.
2.5. Một số kiến nghị góp phần nâng cao hiệu quả áp dụng hợp đồng đặt cọc
trong thực tiễn ................................................................Error! Bookmark not defined.
2.5.1. Kiến nghị pháp luật ........................................Error! Bookmark not defined.
3.5.1. Kiến nghị đối với công ty GM HOLDINGS .............. Error! Bookmark not
defined.
KẾT LUẬN .......................................................................Error! Bookmark not defined.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................Error! Bookmark not defined.

6
SVTH: Phạm Công Hoan


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT

TỪ VIẾT TẮT

Ý NGHĨA

1

HĐĐC

Hợp đồng đặt cọc

2

CP

Cổ phần

3

BĐS

Bất động sản

4

BLDS

Bộ luật dân sự

5

NXB

Nhà xuất bản

7
SVTH: Phạm Công Hoan


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong những năm gần đây, trên địa bàn cả nước nói chung số lượng án tranh
chấp về HĐĐC có xu hướng gia tăng, đây là một lĩnh vực tranh chấp phức tạp như
tranh chấp đất đai. Do đó, để nhận diện và xác định đúng tính chất, đúng các dạng
tranh chấp nhằm giải quyết có căn cứ, đúng pháp luật và thấu tình đạt lý các vụ án
tranh chấp HĐĐC cần thiết phải nghiên cứu và tìm hiểu rõ về tính chất, đặc điểm, các
căn cứ pháp lý của HĐĐC, cơ chế, trình tự, cũng như nội dung của HĐĐC trong thực
tế. Sự nhận thức đầy đủ, đúng đắn bản chất và các quy định pháp luật về HĐĐC là
cấp thiết và có ý nghĩa quan trọng trong thực tiễn hoạt động xét xử của các cơ quan
tiến hành tố tụng cũng như quá trình áp dụng tại Công ty cổ phần bất động sản
gmholdings. Trên cơ sở đó, đánh giá những kết quả đạt được, đồng thời chỉ ra được
những hạn chế, bất cập của các quy định pháp luật hiện hành về HĐĐC; những khó
khăn, vướng mắc trong thực tiễn tổ chức thực hiện pháp luật HĐĐC tại công ty GM
Holdings; đề xuất được các ý kiến nhằm hoàn thiện pháp luật về áp dụngHĐĐCtại
công ty nói riêng.
Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Thực hiện hợp đồng đặt cọc theo pháp
luật Việt Nam hiện hành và thục tiễn áp dụng tại công ty CP BĐS GM Holdings”
là rất quan trọng và cần thiết.

2. Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của Chuyên đề tốt nghiệp là làm rõ những quy định của
pháp luật dân sự về hợp đồng đặt cọc theo quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn
áp dụng tại công ty BĐS GM Holdings. Trên cơ sở áp dụng trong thực tiễn chỉ rõ
những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực thi và đề xuất những giải pháp
nhằm tăng cường áp dụng có hiệu quả trong thực tiễn ở nước ta hiện nay.

3. Phạm vi nghiên cứu

8
SVTH: Phạm Công Hoan


Phạm vi nội dung:Chuyên đề tốt nghiệp tập trung vào việc nghiên cứu về hợp
đồng đặt cọc theo quy định của BLDS 2015.
Phạm vi không gian: tại công ty cổ phần BĐS GM Holdings.
Phạm vi thời gian: Từ 2015-2019.

4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp sử dụng cho toàn nội dung chuyên đề tốt nghiệp là phương pháp
luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử Mác – Lênin kết
hợp với tư tưởng Hồ Chí Minh.
Phương pháp nghiên cứu cụ thể bao gồm:
- Kết hợp giữa phân tích với tổng hợp, diễn dịch với quy nạp
- So sánh, đối chiếu, thống kê, phân tích số liệu, kết quả tổng kết và các quan
điểm khác nhau để rút ra kết luận, tìm hiểu nguyên nhân vấn đề và các giải pháp hữu
hiệu khắc phục hạn chế.

5. Kết cấu của chuyên đề
Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chính của
chuyên đề tốt nghiệp gồm 2 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về hợp đồng đặt cọc và pháp luật Việt Nam về hợp
đồng đặt cọc
Chương 2: Thực tiễn áp dụnghợp đồng đặt cọccông ty cổ phần GM Holdings và
một số kiến nghị

9
SVTH: Phạm Công Hoan


CHƯƠNG 1. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬTVỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
1.1. Cơ sở lý luận về hợp đồng đặt cọc
1.1.1. Khái niệm
Theo Điều 116 Bộ luật dân sự năm 2015 thì : "Giao dịch dân sự là hợp
đồng hoặc hành vi pháp lí đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt
quyền, nghĩa vụ dân sự."1
Từ quy định này ta thấy giao dịch dân sự được xác định là kết quả của
việc làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của chủ thể
trong quan hệ pháp luật dân sự. Giao dịch dân sự là một sự kiện pháp lí (hành
vi pháp lí đơn phương hoặc đa phương - một bên hoặc nhiều bên) làm phát sinh
hậu quả pháp lí. Tuỳ từng giao dịch cụ thể mà làm phát sinh, thay đổi, chấm
dứt quan hệ pháp luật dân sự. Giao dịch là hành vi có ý thức của chủ thể nhằm
đạt được mục đích nhất định, cho nên giao dịch dân sự là hành vi mang tính ý
chí của chủ thể tham gia giao dịch, với những mục đích và động cơ nhất định
Theo Điều 385 Bộ luật dân sự năm 2015 thì: " Hợp đồng là sự thỏa thuận
giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân
sự.”2
Như vậy, với 2 quy định trên thì chúng ta có thể hiểu rằng, đặt cọc là một
loại hợp đồng, mà hợp đồng là một loại giao dịch dân sự, vì vậy, đặt cọc có thể
vừa được coi là một giao dịch dân sự, vừa được coi là một hợp đồng mà không
có gì mâu thuẫn với nhau cả.

Mặt khác, theo khoản 1, điều 328 thì: ". Đặt cọc là việc một bên (sau đây
gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một

1 Xem
2 Xem

điều 116 BLDS 2015
Điều 385 BLDS 2015

10
SVTH: Phạm Công Hoan


khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi
chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện
hợp đồng.". Như vậy, đặt cọc bao giờ cũng gắn liền với một hợp đồng dân sự
khác giữa các chủ thể.3
Tuy nhiên, đặt cọc có được xem là một phần của hợp đồng chính hay
không phụ thuộc vào mục đích giao kết hợp đồng đặt cọc là gì. Nếu hợp đồng
đặt cọc được giao kết nhằm mục đích ký kết một hợp đồng khác thì hợp đồng
đặt cọc không được coi là một hợp đồng phụ, vì nó vẫn phát sinh hiệu lực (nếu
đáp ứng đủ các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự) ngay cả khi hợp
đồng mà các bên dự định ký kết không được ký kết trên thực tế.
Còn trường việc đặt cọc được thiết lập nhằm đảm bảo việc thực hiện một
hợp đồng dân sự đã được ký kết giữa các chủ thể thì nó được coi là một hợp
đồng phụ, nó chỉ phát sinh hiệu lực khi hợp đồng chính có hiệu lực.
Hiện nay, chưa có khái niệm về HĐĐC trong thực tế. Trên cơ sở nghiên
cứu thì có thể đưa ra khái niệm về HĐĐC như sau: Hợp đồng đặt cọc là quan
hệ dân sự phát sinh từ hợp đồng thỏa thuận giữa các bên về quyền và nghĩa vụ
của các bên đối với các điều khoản trong hợp đồng về xác lập, thay đổi hoặc

chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
1.1.2. Đặc điểm
Hợp đồng đặt cọc được pháp luật dân sự quy định chi tiết bằng những Điều luật
được cụ thể hóa. Thông qua các quy định này thì đã tạo nền tảng căn bản điều chỉnh
hoạt động của HĐĐC ở nước ta. HĐĐC theo quy định của pháp luật dân sự có những
đặc điểm như sau:
Là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, quan hệ đặt
cọc cũng có những đặc điểm chung của giao dịch bảo đảm như: mang tính chất bổ
3 Xem

khoản 1 Điều 328 BLDS 2015

11
SVTH: Phạm Công Hoan


sung cho quan hệ nghĩa vụ chính; được pháp luật qui định cụ thể về trình tự, thử tục,
cách thức, nội dụng và đối tượng của quan hệ ( NĐ 163/2006 NĐ – CP và NĐ
11/2012 NĐ – CP); nhằm nâng cao trách nhiệm của bên có nghĩa vụ; có đối tượng
phổ biến là tài sản; chỉ thực hiện các biện pháp xử lí lợi ích vật chất khi có sự vi
phạm về nghĩa vụ trong quan hệ chính; được giao kết trên sự cơ sở là sự thỏa thuận
của các bên. Nhưng bên cạnh đó, hợp đồng đặt cọc còn có nhưng đặc điểm pháp lí
mang tính đặc trưng giúp cho các chủ thể có thể tối ưu hóa các đặc điểm của nó để
tham gia các giao dịch như:
– Đặt cọc thực hiện hai chức năng bảo đảm: có thể bảo đảm cho việc giao kết
hợp đồng; có thể bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng. Tránh được sự bội tín trong
giao kết hợp đồng thì biện pháp đặt cọc quả là hữu hiệu mà các biện pháp đảm bảo
khác không có được (chúng chủ yếu bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng).
– Chủ thể của hợp đồng đặt cọc gồm hai bên: bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc.
Tùy vào sự thỏa thuận của các bên mà mỗi bên có thể là bên đặt cọc hoặc bên nhận

đặt cọc. Nhưng thông thường thì bên nào nắm giữ phần tài sản có sẵn như bên có nhà
để bán, cho thuê hay bên nào sẽ phải đầu tư công sức, tiền bạc để thực hiện công việc
nhất định thì sẽ trở thành bên nhận đặt cọc.
– Đặt cọc là hợp đồng thực tế. Hay nói cách khác, hợp đồng đặt cọc chỉ phát
sinh hiệu lực khi các bên đã chuyển giao cho nhau tài sản đặt cọc.
– Đối tượng của đặt cọc: Tài sản đặt cọc mang tính thanh toán cao. Nếu như tài
sản cầm cố, thế chấp là bất kỳ tài sản nào đáp ứng được các yêu cầu luật định thì tài
sản đặt cọc chỉ giới hạn trong phạm vi hẹp gồm: tiền, kim khí quý, đá quý hoặc các
tài sản có giá trị khác. Như vậy, các tài sản như quyền tài sản, bất động sản không trở
thành đối tượng của đặt cọc.
– Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Do vậy, cần có sự phân biệt giữa
tiền đặt cọc và tiền trả trước: trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia
một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hay tiền trả trước thì số
tiền này được coi là tiền trả trước. ‘

12
SVTH: Phạm Công Hoan


Hậu quả pháp lý của HĐĐC đó là chấm dứt hoàn toàn quyền của bên nhận đặt
cọc đối với mảnh đất đã được chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ trở
thành chủ sở hữu kể từ khi hợp đồng hợp đồng đặt cọc có hiệu lực.

1.2. Quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng đặt cọc
1.2.1. Nguyên tắc giao kết của hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng là kết quả của quá trình giao kết giữa các chủ thể với nhau, do đó,
việc giao kết hợp đồng dân sự phải tuân theo những nguyên tắc nhất định. HĐĐC
cũng có những đặc điểm của hợp đồng dân sự nói chung nên cũng mang những
nguyên tắc chung của hợp đồng dân sự. Trang chủ Tư vấn Pháp luật Tư vấn luật dân
sự. Nếu như nguyên tắc cơ bản trong Bộ luật Dân sự năm 2005 được quy định tại một

chương với 12 điều (Chương II, từ điều 4 đến điều 12); đến Bộ luật Dân sự năm
2015, các nguyên tắc cơ bản này đã được đưa vào thành 1 điều luật (Điều 3) với các
khoản luật ngắn gọn, súc tích, rõ ràng. Đây là một trong những thành công của việc
sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự 2005 (nay là Bộ luật Dân sự 2015).
Cụ thể là:
Nguyên tắc 1: Nguyên tắc bình đẳng (quy định tại khoản 1, điều 3). Nội dung
của nguyên tắc: Mọi cá nhân, pháp nhân đều bình đẳng, không được lấy bất kỳ lý do
nào để phân biệt đối xử; được pháp luật bảo hộ như nhau về các quyền nhân thân và
tài sản. Với nguyên tắc trên, Bộ luật Dân sự 2015 thay cụm từ các bên bằng “mọi cá
nhân, pháp nhân”, xác định rõ hơn, cụ thể hơn so với Bộ luật Dân sự 2005. Cụm từ
“bất kỳ lý do nào” đã bao hàm tất cả các lý do có thể có, bao gồm: dân tộc, giới tính,
thành phần xã hội, hoàn cảnh kinh tế, tín ngưỡng, tôn giáo, trình độ văn hoá, nghề
nghiệp...
Nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận: (quy định tại khoản 2, điều
3), bao hàm nội dung: Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa
vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết,
thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực
thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng. Trong Bộ luật Dân sự
13
SVTH: Phạm Công Hoan


2005 quy định: mọi cam kết, thỏa thuận này có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với
các bên. Đến Bộ luật Dân sự 2015, nguyên tắc này đã thể hiện rõ ràng, rành mạch và
dễ hiểu hơn. Đồng thời, nội dung của nguyên tắc này đã bao hàm ý nghĩa của nguyên
tắc tôn trọng pháp luật trước đây tại Bộ luật Dân sự 2005.
Nguyên tắc thiện chí, trung thực (quy định tại khoản 3, điều 3) với nội dung: Cá
nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình
một cách thiện chí, trung thực. Nhằm mục đích đảm bảo quyền lợi của các chủ thể
khi tham gia quan hệ pháp luật dân sự; đồng thời phải thể hiện rõ ý chí của mình làm

cơ sở thực hiện những thỏa thuận, cam kết trong mối quan hệ này.
Nguyên tắc tôn trọng lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp
pháp của người khác (quy định tại khoản 4, điều 3): Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt
quyền, nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích
công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.
Nguyên tắc chịu trách nhiệm dân sự (quy định tại khoản 5, điều 3): Cá nhân,
pháp nhân phải tự chịu trách nhiệm về việc không thực hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ dân sự. Đây là một trong những quy định bắt buộc làm cơ sở để giải
quyết tranh chấp nếu có, đồng thời là một trong những biện pháp buộc các bên phải
thực hiện nghiêm túc những thỏa thuận, cam kết trong mối quan hệ dân sự để bảo vệ
quyền và lợi ích chính đáng của các chủ thể pháp luật dân sự.
Bộ luật Dân sự 2015 bãi bỏ quy định “Nếu không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ
dân sự thì có thể bị cưỡng chế thực hiện theo quy định pháp luật”.
Đồng thời, 02 nguyên tắc tôn trọng đạo đức, truyền thống tốt đẹp: Việc xác lập,
thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự phải bảo đảm giữ gìn bản sắc dân tộc, tôn
trọng và phát huy phong tục, tập quán, truyền thống tốt đẹp, tình đoàn kết, tương
thân, tương ái, mỗi người vì cộng đồng, cộng đồng vì mỗi người và các giá trị đạo
đức cao đẹp của các dân tộc cùng sinh sống trên đất nước Việt Nam. Nguyên tắc hòa
giải: Trong quan hệ dân sự, việc hoà giải giữa các bên phù hợp với quy định pháp luật

14
SVTH: Phạm Công Hoan


DOWNLOAD ĐỂ XEM ĐẦY ĐỦ NỘI DUNG
MÃ TÀI LIỆU: 54184
DOWNLOAD:
+ Link tải: tailieumau.vn
Hoặc :
+ ZALO: 0932091562

15
SVTH: Phạm Công Hoan