Chuyển dịch quyền phát triển trong phạm vi vùng đô thị

DiỄn đàn

Chuyển dòCh quyền phát triển

trong phạm vi vùng đô thò

thS. ngô đình thục trân
Viện Quy hoạch Xây dựng Miền Nam

Hiện nay tại Việt Nam, các đô thò đang chòu sức ép rất lớn khi phải
đảm bảo song song các mục tiêu phát triển kinh tế vượt bậc đi đôi
với nhiệm vụ bảo tồn. Bên cạnh đó, các đô thò đặt mục tiêu phát
triển của mình trùng lặp nhau, và do đó, chưa phát huy được lợi
thế so sánh của mình. Chuyển dòch quyền phát triển trong phạm vi
vùng với những kết quả đã được ứng dụng trên thế giới đã phần nào
chứng minh được vai trò của mình và mang lại những lợi ích nhiều
mặt. Trong bối cảnh phát triển của các vùng đô thò Việt Nam trong
tương lai, Chuyển dòch quyền phát triển (Transfer of Development
Rights – TDR) sẽ là một công cụ hỗ trợ thực thi và quản lý quy
hoạch theo đònh hướng thò trường.
Keywords: Phát triển vùng đô thò, quyền phát triển, công cụ hỗ trợ quản lý phát triển đô thò, TDR,
regional TDR.

1. Chuyển dòch quyền phát triển trong phạm vi vùng đô thò: Khái niệm và
lợi ích

1.1. Khái niệm Chuyển dòch quyền phát triển trong phạm vi vùng đô thò
Chuyển dòch quyền phát triển (Transfer of Development Rights - TDR) là một công cụ hỗ trợ
thực thi quy hoạch theo đònh hướng thò trường. Một chương trình Chuyển dòch quyền phát triển
thường bao gồm các thành phần chủ yếu là: (i) Khu vực gửi đi và (ii) Khu vực nhận vào. Đối
tượng được “gửi đi”, “nhận vào” ở đây chính là quyền được phát triển bất động sản của những

người chủ.
Khu vực gửi đi thường là những khu vực đất đai cần được giữ gìn hay bảo tồn, có thể kể đến như
các danh thắng, đòa danh lòch sử, các khu bảo tồn cảnh quan tự nhiên, rừng sinh thái, và đôi

32

SË 95+96 . 2018


≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝

khi là cả đất nông nghiệp, vì mục đích bảo toàn an ninh lương thực
quốc gia. Danh sách các khu vực gửi đi không dừng lại ở những đòa
điểm được nêu trên mà còn tùy vào các tình huống thực tế trong
phát triển đô thò, ta lại có những khu vực gửi đi mới.
Khu vực nhận vào sẽ là những khu vực có những điều kiện đối
ngược với Khu vực gửi đi. Nếu Khu vực gửi đi là không phù hợp để
phát triển bất động sản và kiến trúc theo phong cách hiện đại hay
cao tầng, thì Khu vực nhận vào lại chính là những đòa điểm được
chờ đợi sẽ trở thành những khu vực đô thò phát triển sầm uất trong
tương lai.
Việc đồng thuận với vấn đề “gửi đi”, “nhận vào” sẽ thuộc về quyền
của những cá nhân, tổ chức sở hữu các khu đất đó. Tuy nhiên, cần
có một đơn vò quản lý để kiểm soát những thay đổi về mặt phát
triển đất đai này. Ba yếu tố chính được xem là chìa khóa hình thành
nên một chương trình Chuyển dòch quyền phát triển là: Tự nguyện,
Tính thò trường, Linh hoạt. Nếu các yếu tố này được đảm bảo như
là nguyên tắc hoạt động chủ chốt, chương trình Chuyển dòch quyền
phát triển sẽ là công cụ quản lý phát triển đô thò hiệu quả khi các
bên liên quan đều đạt được mục tiêu của mình.

1.2. Tại sao lại là Chuyển dòch quyền phát triển và Những lợi ích
của công cụ này trong vùng đô thò như thế nào?
Vào năm 1990, đáp lại những mối quan tâm của xã hội về việc gia
tăng dân số và phát triển đô thò, Đạo luật Quản lý Tăng trưởng Hoa
Kỳ đã nêu trong Chương 36 rằng họ khuyến khích các công cụ sử
dụng đất tân tiến như chuyển dòch quyền phát triển để giúp chính
quyền đô thò đạt được những mục tiêu quy hoạch cũng như nhận
được sự hưởng ứng của người dân.
Xuất phát từ sức ép nhu cầu phát triển cao của thò trường và những

mong muốn của người dân, Chuyển dòch quyền phát triển dựa
trên quy hoạch phân vùng truyền thống để áp lớp tác động của thò
trường đất đai vào đó. Bằng cách giảm bớt sự tập trung dồn nén
dân cư cũng như quản lý sự mở rộng đô thò một cách chủ động,
công cụ này đã giúp bảo vệ các khu vực có yếu tố đặc trưng cần
bảo tồn, làm giảm đi áp lực về chi phí hạ tầng dàn trải, chất lượng
cuộc sống của người dân được tăng cao cũng như cơ hội và nghề
nghiệp và kinh tế được phân bố công bằng hơn cho mọi người. Đặc
biệt, thông qua những lợi ích như trên đã nêu, công cụ chuyển dòch
quyền phát triển sẽ góp phần ứng phó với các tác động BĐKH.
■ Lợi

ích cho các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương
Chuyển dòch quyền phát triển trong phạm vi vùng cung cấp cho
các khu vực trong vùng một lựa chọn để phát huy lợi thế so sánh
của mình, thay vì phải chạy theo những mô hình phát triển giống
nhau. Các tỉnh, thành có thể chủ động hoặc dưới sự điều phối của
Chính phủ để thỏa thuận những Khu vực gửi đi, Khu vực nhận vào
với nhau.

■ Lợi

ích cho các tỉnh và thành phố thuộc tỉnh
Chương trình Chuyển dòch quyền phát triển trong phạm vi vùng
có thể giúp các thành phố đảm bảo tiêu chí phát triển và bảo tồn.
Chính quyền thành phố có thể cho phép các nhà phát triển bất
động sản giao dòch các quyền phát triển của các khu vực đất nông
nghiệp, rừng rậm và các không gian mở. Nhờ vậy, các thành phố
có thể phát triển tập trung và có hiệu quả hơn.

■ Lợi

ích cho các chủ sở hữu đất đai
Những người chủ đất của các khu vực cần bảo tồn cũng có thể
giảm tải áp lực của họ trước sức ép phát triển đô thò nếu họ có
thể giao dòch quyền phát triển của họ trên vùng đất bảo tồn đó
và nhận được các điều kiện trao đổi, mà cụ thể thường là trao đổi

SË 95+96 . 2018

33


Bảng 1 – Số lượng các mẫu (acres) đã được trao đổi trong chương trình TDR Conservation Easement

Nguồn: Regional Transfer of Development Rights in Puget Sound, 2013.
Bảng 2 – Số lượng các giao dòch quyền phát triển đã diễn ra

Nguồn: Regional Transfer of Development Rights in Puget Sound, 2013.
Bảng 3 – Số lượng các Điểm giao dòch (Credits) đã được chuyển đổi

Nguồn: Regional Transfer of Development Rights in Puget Sound, 2013.
Bảng 4 - Số lượng các Điểm giao dòch (Credits) đã được chuyển đổi và sử dụng trong một dự án

Nguồn: Regional Transfer of Development Rights in Puget Sound, 2013.
Bảng 5 – Sự phát triển của các Khu vực nhận vào trong đô thò

Nguồn: Regional Transfer of Development Rights in Puget Sound, 2013.

34

SË 95+96 . 2018


≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝

về mặt tài chính. Không còn sức ép tài chính,
những người chủ đất sẽ hài lòng khi mà họ vẫn
giữ đất của họ và vẫn có thể giữ nguyên chức
năng sử dụng đất như vốn dó. Qua đó, cũng
góp phần cải thiện đời sống cho những thế hệ
tiếp theo của những người chủ đất ở những
nơi xa đô thò, ví dụ như những người nông dân.
■ Lợi

ích cho các nhà phát triển
Chương trình Chuyển dòch quyền phát triển
trong phạm vi vùng có thể cho phép các nhà
phát triển đẩy mạnh giới hạn phát triển các dự
án trong những khu vực đã được phân vùng

trước. Các nhà phát triển bất động sản nếu
muốn tăng các chỉ số phát triển của dự án có
thể tìm đến và hỏi sự chấp thuận giao dòch của
những đối tượng chủ đất có nhu cầu giao dòch
quyền phát triển.

■ Lợi

ích cho cộng đồng
Các hạ tầng đô thò cơ bản như hạ tầng kỹ thuật
giao thông, điện, cấp thoát nước… và hạ tầng
xã hội như trường học, bệnh viện, giải trí và
các dòch vụ cộng đồng khác sẽ được đảm bảo
trong chính những thỏa thuận lúc giao dòch
quyền phát triển. Cụ thể là các dự án ở khu
vực nhận vào phải đảm bảo những tiêu chí về
xây dựng cũng như phải cam kết có đánh giá
và tuân thủ theo bảng đánh giá các tác động
của dự án gây ra cho khu vực bản đòa.

Bài học kinh nghiệm từ vùng Puget
Sound

Vùng Puget Sound có bốn tỉnh là đã ứng
dụng công cụ Chuyển dòch quyền phát triển
trong phạm vi vùng bao gồm: King, Pierce,
Snohomish, và Kitsap, trong đó mười đô thò
đã tham gia và đang có những dự án nằm
trong chương trình Chuyển dòch quyền phát
triển trong phạm vi vùng. Một số kết quả vùng

Puget Sound đạt được như sau:
■ Trên 180.000 mẫu đất nông nghiệp, đất rừng
và không gian mở đã được bảo tồn và giữ gìn;
2.628 điểm Chuyển dòch quyền phát triển
(credits) đã được giao dòch từ các khu vực đất
nông nghiệp, đất rừng và không gian mở đó;
■

■ Trên 250 điểm Chuyển dòch quyền phát triển

(credits) đã được chuyển vào đầu tư trong các
dự án trong đô thò, góp phần tránh sự phát
triển đô thò tràn lan như trước đây.
Tại bốn quận vùng Vònh Puget, phần lớn đất
được bảo vệ bởi những chương trình TDR là
đất rừng với hơn 150.000m2 (khoảng 360.000

mẫu Anh). Đây được xem là một thành công
lớn vì rừng được ưu tiên bảo vệ so với các loại
đất còn lại.
Các quyền phát triển bất động sản có thể được
chuyển đổi bằng điểm TDR credits tương ứng.
TDR credits được xem là đơn vò trung gian, đại
diện cho quyền phát triển của các lô đất, góp
phần vào việc ổn đònh và đồng bộ hóa giá trò
của các quyền phát triển giữa các đòa phương
và giảm thiểu chênh lệch giữa các giao dòch tư
nhân và giao dòch công.

Tiềm năng ứng dụng đối với vùng

đô thò tại Việt Nam

Hiện nay tại Việt Nam, các đô thò đang chòu
sức ép rất lớn khi phải đảm bảo song song các
mục tiêu phát triển kinh tế vượt bậc đi đôi với
nhiệm vụ bảo tồn cảnh quan, di tích lòch sử,
kiến trúc, bảo tồn hệ sinh thái… Bên cạnh đó,
các đô thò trong quá trình đặt mục tiêu phát
triển của mình trùng lặp nhau, theo đuổi các
mô hình phát triển máy móc, và do đó, chưa
phát huy được lợi thế so sánh của mình.
Chuyển dòch quyền phát triển trong phạm vi
vùng với những kết quả đã được ứng dụng trên
thế giới đã phần nào chứng minh được vai trò
của mình và mang lại những lợi ích nhiều mặt.
Khi việc phát triển đô thò được xem xét song
song với các tác động của thò trường thì các dự
án phát triển đô thò sẽ hiệu quả hơn, thông qua
việc đạt được những mục tiêu phát triển đô thò
và làm hài lòng những cư dân.
Trong bối cảnh phát triển của các vùng đô thò
Việt Nam trong tương lai, Chuyển dòch quyền
phát triển (Transfer of Development Rights TDR) sẽ là một công cụ hỗ trợ thực thi và quản
lý quy hoạch theo đònh hướng thò trường.

TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1. A Regional Alliance of Puget Sound Counties, Cities, the
Puget Sound Regional Council, Forterra and Department
of Commerce, 2013. Regional Transfer of Development
Rights in Puget Sound. Report to the U.S. Environmental

Protection Agency.
2. Washington State Department of Community, Trade,
and Economic Development, 2009. A Resource Guide
to Designing Transfer of Development Rights Programs
in Washington State. Cascade Land Conservancy for
Washington State Department of Community, Trade, and
Economic Development.
3. DinaNaguiba, MoemenAfifib, SherineWahba, 2016.
Towards Sustainability in Eco-cities; TDR and Possibilities
of Application on Urban Areas. Procedia Environmental
Sciences, Volume 34, Pages 94-103. Elsevier B.V.
4. Smart Growth America, 2008. Transfer of Development
Rights (TDR) Policy Toolkit. King County.

SË 95+96 . 2018

35