Đổi mới về sản phẩm quy hoạch đô thị

QUY HOẠCH

ßÊi mÌi

& TÁC GIẢ

về sản phẩm quy hoạch đô thò
Ths.kTs. CAO s NIêm - Ths.ks. V TUN VINH
* Viện Quy hoạch đô thò và nông thôn quốc gia

Đ

ổi mới công tác lập quy hoạch đô thò cần phải dựa trên hệ thống pháp luật hiện hành, tính khả thi và
đồng bộ với hệ thống pháp luật có liên quan, hệ thống thể chế hiện có để đảm bảo khả thi trong áp dụng
quy hoạch và là cơ sở quan trọng để thực hiên quy hoạch. Trong các khâu đổi mới về công tác lập quy
hoạch đô thò, việc đổi mới sản phẩm là bước cụ thể hóa toàn bộ quy trình lập quy hoạch vào bộ sản phẩm để
quản lý xây dựng đô thò theo quy hoạch được duyệt. Vì vậy, bộ sản phẩm quy hoạch phải thể hiện rõ tư tưởng về
phương pháp, quy trình, nội dung lập quy hoạch và đảm bảo tính thực tiễn, khả thi khi thực hiện quy hoạch trong
giai đoạn phát triển mới.

1. Tồn tại, hạn chế trong hồ sơ đồ án quy hoạch đô thò

Hồ sơ bản vẽ QHĐT còn cồng kềnh bởi các bản vẽ thiết kế cụ thể chi tiết nhưng tính thực tiễn chưa cao. QHC và
QHPK chủ yếu sử dụng 02 bản đồ là sử dụng đất và giao thông, các bản vẽ về hạ tầng kỹ thuật ít được sử dụng,
hiệu quả không cao. Bản vẽ tổng mặt bằng sử dụng đất được sử dụng nhiều tuy nhiên ký hiệu các loại đất chưa
thống nhất với bản vẽ quy hoạch sử dụng đất của ngành tài nguyên, môi trường. Bản vẽ tổng hợp đường dây
đường ống chỉ nên quy đònh ở quy hoạch chi tiết. Hồ sơ thiết kế đô thò còn khó khăn trong thực hiện.
Quy hoạch chi tiết 1/500 là cơ sở để lập Thiết kế cơ sở, Lập dự án, thiết kế thi công cần thực hiện đồng bộ với
sản phẩm của thiết kế đô thò.
Thiếu các hướng dẫn cụ thể về mức độ nghiên cứu và mức độ thể hiện bản vẽ theo từng loại quy hoạch đô thò.
Cần rút gọn, đơn giản hóa hồ sơ bản vẽ để xây dựng lộ trình thẩm đònh phê duyệt bằng hồ sơ mềm, kết hợp chuẩn

hóa số lượng hồ sơ các loại đồ án và được quản lý bằng phần mềm quản lý.
Sản phẩm của quy hoạch đô thò cần hướng tới trở thành những bản đồ hoặc sơ đồ đònh hướng và kèm theo
đó là những thuyết minh thay vì đưa ra những bản vẽ thiết kế cụ thể chi tiết nhưng không có tính thực tiễn cao.

62

SË 99 . 2019


Q u y h oπch &

2. Các yêu cầu về đổi mới sản
phẩm quy hoạch đô thò

1. Khắc phục được tính xơ cứng của sản
phẩm quy hoạch đô thò hiện nay, đảm bảo
đủ linh hoạt để có thể đáp ứng các thay
đổi của thực tiễn, tránh tình trạng thường
xuyên điều chỉnh, giảm thiểu thời gian lập
quy hoạch.
2. Sản phẩm của quy hoạch đô thò cần trở
thành những bản đồ hoặc sơ đồ đònh hướng
tích hợp đa ngành và kèm theo đó là thuyết
minh được giải trình cụ thể, chi tiết nội dung
và cách thức thực hiện đồ án thay vì đưa ra
những bản vẽ thiết kế cụ thể chi tiết nhưng
tính thực tiễn không cao như hiện nay.

t∏c g i ∂

- Bước 2: Lập Thiết kế đô thò (Bước này
gộp Quy hoạch chi tiết đô thò và Thiết kế
đô thò riêng).
3.2. Sản phẩm quy hoạch đổi mới.
1. Đối với đô thò loại đặc biệt: Theo quy trình
lập quy hoạch đổi mới về căn bản không
thay đổi gì nhiều so với quy trình hiện nay,
nhất là ở QHC và QHPK, nên sản phẩm
quy hoạch đô thò đối với quy hoạch đô thò
loại đặc biệt cơ bản vẫn giữ như hiện nay.
2. Đối với các đô thò còn lại: Theo quy trình
lập quy hoạch đổi mới có nhiều thay đổi,

bước QHC và QHPK được tích hợp thành
một, nên sản phẩm quy hoạch đô thò đối
với các loại đô thò này được sắp xếp lại và là
sản phẩm tích hợp của sản phẩm QHC và
QHPK (2 trong 1).

4. Thành phần hồ sơ sản phẩm
quy hoạch đô thò đổi mới
(Đối với quy hoach chung tích hợp với quy
hoạch phân khu)
4.1. Đối với hồ sơ bản vẽ
a. Thành phần hồ sơ bản vẽ QHC đô thò
hiện nay (trừ đô thò loại đặc biệt).

3. Hồ sơ, sản phẩm hướng tới giảm thiểu
tính đơn năng, tăng cường tính đa năng
trong phân bố các không gian, quy hoạch

sử dụng đất của đô thò. Rút gọn, đơn giản
các bản vẽ ở quy hoạch cấp cao (cấp chiến
lược), đồng thời tăng cường nội dung chi
tiết cho các bản vẽ ở quy hoạch cấp thấp
(cấp hành động, hay còn gọi là dự án đầu
tư). Quy đònh rõ mức độ nghiên cứu và thể
hiện bản đồ ở mỗi loại hình QHĐT.
4. Xây dựng lộ trình thẩm đònh phê duyệt
bằng hồ sơ mềm kết hợp chuẩn hóa số
lượng hồ sơ các loại đồ án và được quản lý
bằng phần mềm theo hướng hiện đại.

3. Sản phẩm quy hoạch đô thò đổi
mới theo quy trình quy hoạch đô
thò đổi mới

3.1. Quy trình lập quy hoạch đô thò đổi mới
Quy trình lập quy hoạch đổi mới đã xác
đònh:
1. Quy trình đối với đô thò đặc biệt: 03 bước.
- Bước 1: Lập Quy hoạch chung đô thò (bao
gồm cả quy hoạch chuyên ngành hạ tầng
kỹ thuật).
- Bước 2: Lập Quy hoạch phân khu đô thò.
- Bước 3: Lập Thiết kế đô thò (Bước này
gộp Quy hoạch chi tiết và Thiết kế đô thò
riêng làm 1).
2. Quy trình đối với các đô thò còn lại: 02
bước.
- Bước 1: Lập Quy hoạch chung đô thò

(Bước này gộp Quy hoạch chung đô thò và
Quy hoạch phân khu đô thò).

SË 99 . 2019

63


Qu y h oπc h &

t∏c gi∂

Bảng 1: Danh mục hồ sơ bản vẽ quy hoạch chung đô thò hiện nay

4.2. Đối với hồ sơ văn bản.
(xem bảng bên)

5. Nội dung thể hiện quy hoạch
đô thò đổi mới

b. Thành phần hồ sơ bản vẽ quy hoạch phân khu đô thò hiện nay
Bảng 2: Danh mục hồ sơ bản vẽ quy hoạch phân khu đô thò hiện nay

c. Thành phần hồ sơ bản vẽ QHC đô thò đổi mới (tích hợp quy hoạch chung và quy hoạch
phân khu).
Bảng 3: Danh mục hồ sơ bản vẽ quy hoạch chung đô thò đổi mới

Công tác thể hiện bản đồ trong hồ sơ quy
hoạch chung đô thò đổi mới cần làm rõ các
yêu cầu sau đây:

- Nội dung của bản đồ (theo các hướng dẫn
chi tiết dưới đây).
- Màu sắc, đường nét, ký hiệu thể hiện trên
bản đồ (hồ sơ màu và hồ sơ đen trắng) tuân
thủ hệ thống ký hiệu tại phụ lục “Quy đònh
hệ thống ký hiệu bản vẽ trong hồ sơ của
nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng
vùng, quy hoạch đô thò và quy hoạch xây
dựng khu chức năng đặc thù” ban hành
kèm theo Thông tư số: 12/2016/TT-BXD
ngày 29/6/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây
dựng. Ngoài những quy đònh trong hệ thống
ký hiệu này, khi thể hiện bản đồ quy hoạch
đô thò còn phải tuân thủ theo các quy đònh
ký hiệu chuyên ngành khác có liên quan.
Trong trường hợp sử dụng các ký hiệu chưa
có trong quy đònh thì phải có ghi chú kèm
theo.
5.1. Sơ đồ vò trí và liên hệ vùng
Tỷ lệ bản đồ 1/50.000 -1/250.000; được
thực hiện hoặc trích từ bản đồ quy hoạch
cấp quốc gia, quy hoạch tỉnh. Nội dung
bản đồ cần thể hiện rõ: Vò trí, giới hạn,
phạm vi nghiên cứu; Mối quan hệ về không
gian quy hoạch và hạ tầng kỹ thuật của đô
thò trong vùng; Chức năng của đô thò; Các
chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật, có liên quan đến
đô thò lập QHC do đồ án quy hoạch cấp
trên quy đònh.
5.2. Các bản đồ hiện trạng (tỷ lệ 1/10.000

hoặc 1/25.000)
5.2.1. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất, kiến
trúc cảnh quan
Xác đònh rõ phạm vi ranh giới, chức năng sử
dụng (đất nhóm nhà ở, công trình dòch vụ
cấp đô thò, các khu vực sử dụng hỗn hợp,
khu cây xanh, công viên, lâm viên, công
nghiệp, công trình ngầm...) đến từng ô phố
kích thước tối thiểu 300mx500m. Nếu trong
ô phố có nhiều chức năng sử dụng khác
nhau thì phải thể hiện rõ từng loại chức năng
và diện tích từng loại chức năng; Nếu khu
vực nghiên cứu nằm trên nhiều đòa giới hành
chính cần thể hiện rõ ranh giới hành chính
của từng khu vực.
Phân tích, nhận diện các đặc điểm của khu

64

SË 99 . 2019


Bảng 4: Danh mục các văn bản

vực: Đặc điểm tự nhiên; Hình thái, cấu trúc
đô thò; Các công trình kiến trúc có giá trò văn
hóa, lòch sử; Các khu vực bảo tồn di tích,
các không gian văn hoá truyền thống; Các
không gian công cộng; Các khu vực có tầm
nhìn đẹp; Các yếu tố cảnh quan tự nhiên;

Các công trình ngầm. Đối với các khu vực
đặc biệt cần thể hiện chi tiết trên bản đồ tỷ
lệ 1/2.000 hoặc 1/5.000.
Lập bảng tổng hợp hiện trạng đất đai đô thò
5.2.2. Các bản đồ hiện trạng hệ thống hạ
tầng kỹ thuật và môi trường (tỷ lệ 1/10.000
hoặc 1/25.000):
Các bản đồ hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ
thuật và môi trường cần đảm bảo đánh giá
đầy đủ các yếu tố:
- Đặc điểm chung về hạ tầng kỹ thuật của
khu vực lập quy hoạch.
- Cao độ nền xây dựng.
- Các khu vực thường xuyên úng ngập, sạt
lở bão lũ….
- Các vấn đề về bảo vệ môi trường và biến
đổi khí hậu….
- Phân vùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện
trạng theo đặc điểm chung về kỹ thuật, về
quản lý, về chất lượng… của hệ thống.
- Mạng lưới hạ tầng kỹ thuật trọng yếu
(mạng lưới đường giao thông, hệ thống thoát
nước mưa, cấp nước, cấp điện, thông tin liên
lạc, thoát nước thải…).
- Các công trình đầu mối chính yếu về vò trí,
quy mô, công suất (Công trình giao thông,
thuỷ lợi, nhà máy nước, trạm xử lý nước thải,
trạm điện, trạm BTS, khu xử lý chất thải rắn,
nghóa trang…).
5.2.3. Bản đồ đánh giá tổng hợp về đất xây

dựng (tỷ lệ 1/10.000 hoặc 1/25.000):
Phân loại các loại đất theo các tiêu chí: Độ
dốc; Mức độ ngập lụt; Mức độ thuận lợi. Xác
đònh tỷ trọng các loại đất theo 3 mức: Thuận
lợi, ít thuận lợi, không thuận lợi. Xác đònh và
khoanh vùng các khu vực có khả năng phát
triển đô thò thuận lợi, các vùng cảnh báo

thiên tai, ít thuận lợi, các vùng cần bảo tồn,
các vùng không nên xây dựng....
5.3. Các bản đồ quy hoạch
5.3.1. Sơ đồ khung phát triển và lồng ghép
đa ngành (tỷ lệ thích hợp)
Thể hiện tính tích hợp đa ngành bằng các
chiến lược phát triển cho thành phố. Sơ đồ
mang tính kết nối cao từ nghiên cứu chiến
lược phát triển đô thò và không gian phát triển
đô thò (CDS).
- Phân vùng phát triển kinh tế, xã hội.
- Thể hiện được các khu vực trọng yếu để
phát triển các ngành kinh tế.
- Thể hiện các khu vực động lực phát triển
(cực phát triển).
- Thể hiện các hành lang phát triển kinh tế.
- Thể hiện được mối liên kết về phát triển các
ngành kinh tế về không gian.
5.3.2. Sơ đồ cơ cấu (cấu trúc) phát triển đô thò
(tỷ lệ thích hợp)
Thể hiện rõ cấu trúc phát triển đô thò, xác
đònh các trung tâm tăng trưởng chính của

đô thò. Mối liên kết phát triển giữa các trung
tâm. Thể hiện rõ hệ thống giao thông chính
của đô thò; các hành lang tự nhiên trọng yếu;
Khoanh phạm vi ranh giới cơ bản của các
chức năng chính trong đô thò. Thể hiện các
mối liên hệ trụ cột của đô thò từ các chức
năng nổi trội của đô thò.
5.3.3. Sơ đồ đònh hướng phát triển không
gian đô thò và khung thiết kế đô thò tổng thể
(tỷ lệ 1/10.000 hoặc 1/25.000)
Đònh hướng phát triển không gian nhằm làm
rõ hình thể của đô thò theo dự báo phát triển.
- Cần xác đònh rõ ranh giới phát triển đô thò
(ranh giới ngoài và ranh giới trong). Thể hiện
rõ cách tổ chức hướng tuyến, trục cảnh quan,
các công trình điểm nhấn, hệ thống không
gian mở và các chức năng trong đô thò.
- Sơ đồ hóa khung thiết kế đô thò tổng thể:
Các trục, tuyến không gian chủ đạo, các khu
trung tâm, các cụm điểm nhấn, khu vực cửa
ngõ, các hướng nhìn chính, điểm nhìn chính,

không gian và hành lang mở, không gian
công cộng. Thể hiện rõ phân vùng tầng cao,
mật độ xây dựng, các hành lang tự nhiên
trong đô thò.
5.3.4. Bản đồ quy hoạch sử dụng đất và
phân khu chức năng cấp đô thò theo các
giai đoạn quy hoạch (tỷ lệ 1/10.000 hoặc
1/25.000)

Thể hiện rõ các nội dung về quản lý sử dụng
đất cho phát triển đô thò.
- Lập bảng tổng hợp đất đai đô thò.
- Thể hiện rõ các phân khu sử dụng đất theo
đònh hướng phát triển không gian. Xác đònh
rõ ranh giới các phân khu sử dụng đất (theo
chức năng chính hoặc theo phân khu kiểm
soát phát triển). Lập bảng tổng hợp quy
hoạch các phân khu.
- Quy đònh các hoạt động trong các phân
khu phát triển đó.
- Mục đích chính của phân khu là đảm bảo
sẽ không xảy ra xung đột giữa các mục đích
sử dụng đất khác nhau và nhằm xác đònh
quy mô phát triển. Công tác phân khu cung
cấp cho các cơ quan thực hiện dự án (cả
khu vực tư nhân lẫn nhà nước) khung pháp
lý các dự án phát triển về các loại sử dụng
công trình, hệ số sử dụng đất…
5.3.5. Sơ đồ tổ chức không gian kiến trúc
cảnh quan các phân khu (Tỷ lệ 1/2.000 hoặc
1/5.000)
Tổ chức không gian làm rõ hình ảnh mong
muốn của tương lai. Tuy nhiên không cần
thiết phải vẽ quá chi tiết các hình khối công
trình như hiện nay mà thể hiện về đònh
hướng các hình khối cơ bản của công trình,
nhóm công trình mang tính chất hướng dẫn
cho thiết kế công trình khi lập dự án. Thể
hiện hình khối tập trung vào làm rõ quy mô

chiếm đất, các khoảng đặc rỗng, mức độ to
nhỏ của hình khối công trình, cụm công trình
và làm rõ khoảng lùi về mặt không gian để
quản lý xây dựng. Thể hiện rõ cách tổ chức
hướng tuyến, trục cảnh quan, các công trình

SË 99 . 2019

65


Bảng 5: Các phân khu sử dụng đất được xác đònh trong nội dung sau

Bảng 6: Các loại hình công trình sử dụng và khống chế trong các khu vực sử dụng đất cấp đô thò

(Nguồn: Cupcup)

điểm nhấn trong khu vực, hệ thống không
gian mở, các khu vực cảnh quan đặc thù và
xác đònh các khu vực cần can thiệp và có tác
động về kiến trúc cảnh quan.
5.3.6. Bản đồ quy hoạch phân khu sử dụng
đất (Tỷ lệ 1/2.000 hoặc 1/5.000)
- Thể hiện các quy đònh cơ bản về sử dụng
đất theo màu sắc, hoặc ký hiệu có chú thích
đầy đủ. Lập bảng tổng hợp quy hoạch sử
dụng đất cho toàn phân khu.
- Thể hiện rõ các tiểu phân khu sử dụng đất

66

SË 99 . 2019

theo đònh hướng phân khu chức năng ở tổ
chức không gian quy hoạch, kiến trúc cảnh
quan. Xác đònh rõ ranh giới các tiểu phân
khu sử dụng đất (theo chức năng chính hoặc
theo phân khu kiểm soát phát triển). Quy
đònh các hoạt động trong các tiểu phân khu
phát triển. Lập bảng tổng hợp quy hoạch các
tiểu phân khu.
- Xác đònh chức năng sử dụng đất của từng
ô phố, đơn năng, đa năng (được xác đònh bởi
các đường phân khu vực).
- Phân biệt rõ khu hiện có, cải tạo và khu đất

phát triển mới.
- Đề xuất các nhóm đất cơ bản như nhóm
đất ở, nhóm đất công cộng, dòch vụ, nhóm
đất cây xanh, nhóm đất công nghiệp,
nhóm đất hạ tầng kỹ thuật, nhóm đất
đa chức năng, hỗn hợp…Trên cơ sở các
nhóm đất nêu trên quy đònh tích hợp các
loại đất cụ thể có tính phù hợp về hoạt
động trong đô thò. Như vậy sẽ linh hoạt
trong triển khai quy hoạch chi tiết (phần
này có thể lập thành ma trận sử dụng đất
hiệu quả và linh hoạt).
5.3.7. Bản đồ quy hoạch các khu vực đặc
biệt và công trình chính đô thò (Tỷ lệ 1/2.000

hoặc 1/5.000)
Xác đònh vò trí, ranh giới, quy mô các khu
vực và công trình đặc biệt trên bản đồ Đònh
hướng không gian toàn đô thò tỷ lệ 1/10.000
hoặc 1/25.000. Thể hiện các nội dung quy
hoạch để quản lý trên bản đồ tỷ lệ 1/2.000
hoặc 1/5.000.
- Quy hoạch các công trình đô thò chính.
- Xác đònh danh mục và ranh giới các khu
vực đặc biệt.
- Nghiên cứu chi tiết các khu vực đặc biệt đã
xác đònh.
5.4. Các bản đồ quy hoạch hạ tầng kỹ thuật
5.4.1. Các sơ đồ đònh hướng giao thông và hạ
tầng kỹ thuật (tỷ lệ thích hợp)
Các sơ đồ đònh hướng giao thông và hạ
tầng kỹ thuật thể hiện trong 01 bản vẽ,
trong trường hợp các nội dung thể hiện có
sự chồng chéo giữa các ngành hạ tầng có
thể tách ra thành một vài bản vẽ riêng.
- Cần xác đònh rõ các phân vùng phát triển
giao thông và hạ tầng kỹ thuật: trong đó mỗi
phân vùng sẽ có các nguyên tắc phát triển,
biện pháp quản lý hoặc giải pháp thiết kế
quy hoạch riêng.
- Sơ đồ hóa khung giao thông và hạ tầng kỹ
thuật bao gồm các trục, tuyến, công trình hạ
tầng trọng điểm của toàn đô thò
5.4.2. Bản đồ quy hoạch các công trình hạ
tầng kỹ thuật chính đô thò (tỷ lệ 1/10.000

hoặc 1/25.000)
Xác đònh vò trí, ranh giới, quy mô và phương
án quy hoạch các công trình giao thông và
hạ tầng kỹ thuật chính đô thò trên bản đồ tỷ lệ
1/10.000 hoặc 1/25.000.
- Quy hoạch các công trình giao thông và hạ
tầng kỹ thuật chính đô thò
- Xác đònh danh mục và quy mô, ranh giới
các công trình giao thông và hạ tầng kỹ thuật


Qu y h oπc h &

t∏c gi∂

Bảng 7: Các loại hình công trình sử dụng và khống chế trong các khu vực sử dụng đất cấp phân khu

chính đô thò
- Phương án quy hoạch chi tiết các công trình giao thông và hạ tầng kỹ thuật chính đô thò (bao
gồm các yêu cầu về khoảng cách an toàn vệ sinh môi trường).
5.4.1. Bản đồ quy hoạch chỉ giới xây dựng đô thò (tỷ lệ 1/10.000 hoặc 1/25.000)
Xác đònh chỉ giới đỏ, chỉ giới xanh và chỉ giới xám (có thể tách thành các bản đồ riêng hoặc
ghép chung với nhau) trên bản đồ tỷ lệ 1/10.000 hoặc 1/25.000. Trong đó:
- Chỉ giới đỏ: nhằm xác đònh ranh giới xây dựng các công trình giao thông và hạ tầng kỹ thuật
chính đô thò.
- Chỉ giới xanh: nhằm xác đònh ranh giới các khu vực dành cho không gian xanh, mặt nước và
không gian nước (vùng bán ngập, hành lang thoát lũ… )
- Chỉ giới xám: nhằm xác đònh ranh giới các khu vực cấm xây dựng và ranh giới các hành
lang bảo vệ (bao gồm khoảng cách an toàn vệ sinh môi trường - nếu có).

Kết luận

Luật Quy hoạch có hiệu lực từ ngày 01/01/2019 lần đầu tiên đã xác đònh hệ thống quy hoạch
quốc gia. Theo tinh thần của Luật, Quy hoạch đô thò cơ bản là quy hoạch điều tiết các hoạt
động phát triển đô thò. Do đó yếu tố tích hợp đa ngành trong quy hoạch đô thò ngày càng rõ
nét đòi hỏi cần có đổi mới cho phù hợp với yêu cầu quản lý phát triển mới. Việc đổi mới sản
phẩm quy hoạch đô thò đã phản ánh rõ nét về việc đổi mới quy trình, nội dung trong đề xuất
đổi mới toàn diện công tác lập quy hoạch đô thò.
Tài liệu Tham khảo:
1. Luật Quy hoạch.
2. Luật Xây dựng.
3. Luật Quy hoạch đô thò.
4. Luật sửa đổi một số điều của 37 luật liên quan đến quy hoạch.
5. Dự án nâng cao năng lực lập và quản lý quy hoạch đô thò (Cupcup).
6. Tài liệu khảo sát, đánh giá công tác lập và thực hiện quy hoạch 10 đô thò Việt Nam.
7. Trích Đề tài độc lập cấp nhà nước “Nghiên cứu đổi mới toàn diện công tác lập quy hoạch đô thò ở Việt Nam”.

SË 99 . 2019

67