Quy chuẩn chung cư cần quan tâm đến quản lý quy mô dân số

DIỄN ĐÀN

QUY CHUẨN CHUNG CƯ
CẦN QuAN TÂM ĐẾN QuẢN L Quy MÔ DÂN sỐ
Ths. KTs. NguyỄN Huy KHANH
Phó Tổng giám đốc, Tổng Công ty Tư vấn Xây dựng Việt Nam

T

rong bối cảnh các đô thò lớn như Hà Nội và TP.HCM hiện nay thì nguyên nhân của việc quá tải hạ tầng
giao thông dẫn đến tắc đường chính là bởi QUY MÔ DÂN SỐ (QMDS) tăng vọt trong nội đô. Về bản chất,
đằng sau sự “đông đặc” số lượng phượng tiện lưu thông trên đường là số dân trong khu vực nội đô đã tăng
cao đến mức độ quá tải, và không thể kiểu soát nổi. Thật dễ dàng nhận thấy ngay được “thủ phạm” chính của vấn
đề này là các khu nhà ở cao tầng mọc lên nhanh chóng với mật độ và số tầng cao liên tiếp trong khu vực nội đô,
liên tục phá vỡ các kỷ lục theo từng năm thậm chí từng quý.
Câu hỏi đặt ra rằng vậy thì bằng cách nào mà quy mô dân số nội thò tăng, trong khi các nhà chức trách luôn nói
rằng họ đã quản lý rất chặt chẽ, đúng quy đònh và đúng quy trình.
Quy mô dân số là CHÌA KHOÁ của tất cả mọi vấn đề hệ l của đô thò hiện nay. Nó là điều mà mọi người rất
quan tâm từ người dân sống trong đô thò và cả những Chủ đầu tư. Quy mô dân số chính là công cụ kó thuật để
tạo ra rào cản chống quá tải hạ tầng đô thò, do đó nó trở thành chính MỤC TIÊU cần phải vượt qua của các nhà
đầu tư (NĐT). Qua quan sát, có thể tổng kết lại một số cách thức chính đã được các CĐT sử dụng để vượt rào
cản này.
Có thể nêu cụ thể ra đây như sau.
1. Năm 2013 do tình hình kinh tế đang chòu khủng hoảng nặng nề, thò trường BĐS đứng trước nguy cơ sụp đổ,
sự căng thẳng gia tăng đến mức mà Bộ Xây dựng đã phải ra công văn số: 1245/BXD-KHCN V/v Hướng dẫn chỉ
tiêu kiến trúc áp dụng cho công trình nhà ở cao tầng bản chất là để giải cứu thò trường, khi đó thò trường đang đưa
ra những căn hộ có quy mô lớn và không bán được do vượt sức mua. Trong đó có hai nội dung quan trọng nhất.
Một là, cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ trong dự án nhà ở thương mại và dự án chuyển đổi nhà ở thương mại

40

SË 100 . 2019


≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝

sang nhà ở xã hội với chỉ tiêu dân số trong công trình nhà ở được
tính bình quân 25m2 sàn sử dụng của căn hộ/người. Mà không phải
điều chỉnh Quy hoạch chi tiết (QHCT) nếu dân số sau khi điều
chỉnh không vượt quá 1,5 lần dân số theo quy hoạch cũ (đã được
cấp có thẩm quyền phê duyệt) thì không phải điều chỉnh chỉ tiêu
hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã được phê duyệt. Nói cách
khác là cho chia nhỏ các căn hộ lớn trước đây thành nhiều căn hộ
nhỏ để giảm giá và dễ bán. Hai là, trường hợp các dự án phát triển
nhà ở mới (nhà ở thương mại và nhà ở xã hội) được áp dụng bình
quân 25m2 sàn sử dụng của căn hộ/người. Tuy văn bản này có tính
pháp lý không cao như thông tư hay nghò đònh nhưng nó ảnh hưởng
rất lớn đến thò trường BĐS lúc bấy giờ, đã có nhiều dự án được
“cứu” trước khi bò phá sản. Tuy nhiên, hệ l của nó là lần đầu tiên
trong quản lý quy hoạch có sự cho phép thay đổi quy mô dân số
cho đồ án QHCT và đã trở thành một tiền lệ xấu. Kể từ khi đó việc
xin điều chỉnh QHCT mà chủ yếu là quy mô dân số được tiến hành
ngày càng phức tạp hơn theo các cách khác nhau.
2. Khi việc xin dân số đã đến ngưỡng (không quá 1,5 lần) các CĐT/
NĐT tìm cách khác, đó là xoay sang việc đa dạng các loại hình
lưu trú dạng căn hộ (chưa từng có ở thò trường Việt Nam). Thời kỳ
này các cái tên như: Căn hộ cho thuê, Căn hộ dòch vụ, Condotel,
Offtel... được ào ạt ra quảng cáo đưa ra thò trường. Về mặt thiết kế
các “căn hộ” này không khác gì một căn hộ bình thường, có nghóa
là có đẩy đủ các không gian chức năng của căn hộ, chỉ khác là
thay vì bán với hình thức sở hữu lâu dài thì được công bố là dùng

để cho thuê như một loại hình phòng khách sạn với việc thuê lại
của CĐT có thời hạn (thông thường là 50 năm). Với cách làm như
vậy các CĐT có thể thêm được SỐ LƯNG căn hộ và tương đương
căn hộ trên khu đất của mình. Lý do là vì hiện nay Việt Nam chưa
có các quy đònh pháp lý các loại hình nhà ở “kiểu căn hộ” này, cụ
thể hơn là thậm chí chưa có cả đònh nghóa chính thức trong các
văn bản pháp luật hiện hành, và đương nhiên là cũng sẽ không có
các tiêu chuẩn kỹ thuật hưỡng dẫn kèm theo như Quy chuẩn Quốc
Gia và các Tiêu chuẩn về dạng căn hộ cho thuê. Thí dụ như quy
mô căn hộ nhỏ nhất là bao nhiêu? Tính toán số người trong căn
hộ như thế nào?... và thế là CĐT có thể xây nhiều căn hộ hơn để
bán với cùng một số lượng dân đã được phê duyệt. Các “căn hộ
cho thuê” này được bán cho người mua với CAM KẾT của CĐT
đó là “chậm sổ hồng” (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử
dụng đất ở) và nợ sổ đỏ với việc giữ lại 5% giá trò hợp đồng mua
bán, hoặc giảm giá hơn so với các căn chính thức với giá CHỜ SỔ
(sau này người mua tự làm sổ). Và các căn này được tiêu thụ khá
tốt bởi những người mua có nhu cầu để ở thật sẽ thấy lợi vì được
bàn giao nhà ngay mà lại với giá rẻ hơn. Còn sổ thì chờ cũng được
(xem hình H1).
Bên cạnh đó do quy mô dân số coi như không tăng vì số người của
các căn hộ “trá hình” này là 0 (không) nên không cần tính toán đến
các hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã liên quan như chỗ đỗ xe, trường
học, nhà trẻ... theo quy đònh. CĐT do đó cũng tiết kiệm được khá
nhiều tiền đầu tư từ việc không phải đầu tư các hạng mục tương
ứng như: gara ngầm, trường học... Trong khi đó chỗ đỗ xe trong
nội thành ngày càng chở nên khan hiếm trầm trọng (đây là cũng
nguyên nhân liên quan đến các tệ nạn về các bãi đỗ xe lậu mở ra
ở khắp nơi trên đòa bàn thành phố). Người có nhu cầu ở thực vô

tình đã cái lợi nhỏ mà tham gia việc chất tải cho đô thò. CĐT thì làm
những gì mà pháp luật không cấm, nhưng bởi lợi ích của mình mà
đã tlàm cho giao thông đô thò trở nên quá tải thêm.

Hình H1

3. Để dễ cho việc hợp thức hoá sau này các căn hộ dạng cho
thuê kiểu đó. Các CĐT thường tách thành khối công trình riêng
và được phân biệt với các khối nhà căn hộ khác (sỡ hữu dài hạn)
để dễ được các cơ quan quản lí chấp thuận. Nhưng vì các căn hộ
cho thuê nhưng là cho thuê dài hạn, (thời gian thuê 50 năm tương
đương tuổi thọ công trình) thì về cơ bản thời gian sở hữu không
khác nhau. Có CĐT còn không cần tách các khối căn hộ. Các căn
hộ được đưa vào cùng một khối, nhưng được phân chia theo tầng
hoặc thậm trí chỉ bằng vò trí của khe lún (thực chất không phân
chia gì về góc độ vật lý). Điển hình là 1 khối nhà toàn kính ở đầu

Hình H2
SË 100 . 2019

41


Hình H3

Hình H4

Hình H5

42

SË 100 . 2019

đường Trần Duy Hưng, các căn hộ trên cùng một hành lang thì 1/2 là căn
hộ sở hữu dài hạn, phần còn lại là “cho thuê dài hạn”. Phải nói thẳng đây
là một cách để lách luật. Gần đây hơn nữa, một số CĐT lớn của thò trường
BĐS còn TRỘN các căn hộ trên cùng một tầng với nhau theo kiểu xôi đỗ,
căn hộ thường kẹp giữa các “căn hộ” trên từng tầng và toàn bộ khối nhà
(xem hình H2). Làm như vậy về tổng số vẫn giữ được tỷ lệ % giữa căn hộ
thường và “căn hộ” (đã vượt) mà đã xin được “chỉ tiêu”, nhưng bán hàng
lại rất thuận lợi, vì căn nào đơn vò bán hàng bán được sẽ chuyển là căn hộ,
căn nào chưa bán được sẽ được chuyển thành Ofitel/Condotel cho đến khi
bán hết. Hệ l của việc này là không hề đơn giản. Nếu sau này người dân
ở các “căn hộ” đồng loạt gây áp lực cho chính quyền đòa phương (CQĐP)
về việc CẤP SỔ với lý do là về bản chất “căn hộ” của họ chẳng khác gì căn
hộ của hàng xóm sát vách tường thì khả năng phải chấp nhận tình huống
“việc đã rồi” của nhà nước là rất cao. Như vậy khi sắp tới nếu ban hành các
Quy chuẩn và Tiêu chuẩn liên quan đến các loại căn hộ cho thuê kiểu này
thì như vậy hàng vạn “căn hộ” sẽ được giải cứu. Và như vậy “căn hộp” sẽ
nghiễm nhiên trở thành căn hộ. Nói một cách khác là đô thò bò quá tải một
cách hợp pháp, hay hợp pháp hoá sự thay đổi quy mô dân số của các đồ
án quy hoạch chi tiết đã điều chỉnh bổ sung không đúng pháp luật.
4. Trong 3 năm trở lại đây, áp lực giao thông và giao thông tónh lên cao, dư
luận xã hội rất bất bình, các đô thò lớn phải đưa ra các chế tài để siết chặt
quản lý đô thò. Có hai nội dung chính trong chính sách. Một là, quy đònh rõ
và tăng bắt buộc chỉ tiêu giao thông tónh cho các dự án xây dựng trong nội
đô. Ở TP Hà Nội có 2 văn bản 4174/UBND và 6676/SQHKT quy đònh tăng
diện tích đỗ xe lên khoảng 20% cho các toà nhà (TP.HCM cũng có hướng
dẫn). Hai là, bắt buộc phải tính số người chi tiết cho cả các căn hộ. Vì chưa
có căn cứ để tính số nhân khẩu trong các căn hộ (nếu tính 25người/m2 thì

khó cho CĐT/ NĐT) thì người ta đã sử dụng một phương pháp rất THỦ
CÔNG là kiểm đếm số PHÒNG NGỦ với “chỉ tiêu” mới là cứ 1 phòng ngủ thì
tính 1 người. Thế là để lách việc này, các bản vẽ thiết kế căn hộ đưa ra các
PHÒNG KHÔNG TÊN, hay PHÒNG TRỐNG (thực tế là xoá đi tên phòng
và đồ nội thất) (xem hình H3, H4, H5). Nếu xem kỹ Hình 3 ta còn thấy rằng
là căn hộ diện tích lớn vẫn có số người ít hơn căn hộ có diện tích nhỏ. Ai
cùng hiểu rằng, sau này các chủ hộ đương nhiên sẽ dùng phòng đó làm


≥ ki’n Chuy™n gia & Nhµ qu∂n l˝

phòng ngủ. Và thực tế là quy mô dân số sẽ cao hơn rất nhiều so với các hồ sơ xin phép.
Việc tăng thêm mật độ xây dựng, nâng cao số tầng sau những lần xin điều chỉnh quy
hoạch chi tiết (từ 1 đến 6 lần xin điều chỉnh) là điều đã được phát hiện và đã được nêu
trong diễn đàn của Quốc hội.
Vậy tại sao một nước có một hệ thống pháp luật khá hoàn chỉnh về quản lý quy hoạch
như Việt Nam, từ Luật Quy hoạch, Quy chuẩn Quốc gia, các Nghò đònh và Thông tư
hướng dẫn được chắt lọc từ thực tế và kinh nghiệm của các nước phát triển với các chỉ
tiêu chất lượng sống cao đặc biệt liên quan đến nhà ở, cùng với hạ tầng đô thò như vậy
mà vẫn để xảy có hiện tượng như thế?
Vậy làm thế nào để việc xin điều chỉnh quy hoạch chi tiết lại có lợi cho nhà đầu tư, trong
khi các cấp quản lý vẫn nói rằng mình cấp phép rất đúng các quy đònh?
XIN và CHO tăng quy mô dân số đồng nghóa với việc tăng được số căn hộ, hay tăng số
lượng “hàng hoá” cho nhà đầu tư. Với một khu đất có diện tích cố đònh và càng đắt giá thì
càng có nhiều căn hộ và lợi nhuận thu được cho CĐT càng cao. Về nguyên tắc điều này
là không thể chấp nhận được vì lợi ích của một nhóm người mà ảnh hưởng đến hạ tầng
đô thò nói riêng, đến chất lượng đô thò nói chung (tắc đường, thiếu diện tích công cộng,
cây xanh, trường học....
Chính vì thế, để tránh được các lỗ hổng như đã nêu ở phần trên, Quy chuẩn về chung
cư cao tầng sắp ban hành cần lưu ý đến các nội dung liên quan đến việc quản lý dân số

của các dự án. Cụ thể là:
n Có mối quan hệ và ràng buộc chặt chẽ với Quy chuẩn Quốc Gia về Quy hoạch.
n Quy đònh cụ thể và rõ ràng về cách tính dân số thông qua chỉ tiêu về diện tích căn hộ tối
thiểu, hoặc số phòng chức năng trong căn hộ. Quy đònh cách tính dân số cho cả những
căn hộ dạng cho thuê để làm cơ sở cho việc tính toán các chỉ tiêu về HTKT và HTCH
tương ứng.
n Quy đònh cụ thể và rõ ràng về các ràng buộc liên quan đến hạ tầng kó thuật và hạ tầng
đô thò đối với quy mô dân số thực tế của dự án (diện tích công cộng, cây xanh, giao thông
tónh, trường học, nhà trẻ, nhà cộng đồng...)
n Ngăn chặn các hành vi lách luật bằng việc nhập nhằng chức năng hay tên gọi của các
không gian chức năng của căn hộ cũng như toàn dự án.

SË 100 . 2019

43