Giáo trình Pháp luật trong xây dựng: Phần 2

Giáo trình Pháp luật trong xây dựng

Trường CĐXD TP.HCM-HCC
CHƯƠNG 4

HỢP ĐỒNG TRONG HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG
Văn bản pháp luật liên quan :
-

Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 của Quốc hội nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII;

-

Luật đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26/11/2013 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII;

-

Nghị định số 63/2014/NĐ-CP ngày 26/06/2014 của Chính Phủ về Quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà thầu;

-

Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/04/2015 của Chính Phủ về Quy định chi về hợp
đồng xây dựng;

-

Thông tư số 07/2016/TT-BXD ngày 10/03/2016 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn điều
chỉnh giá hợp đồng xây dựng ;

-

Và một số văn bản khác.

4.1. Khái niệm về hợp đồng xây dựng
Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao
thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu
tư xây dựng.
Bên giao thầu là chủ đầu tư hoặc đại diện của chủ đầu tư hoặc tổng thầu hoặc nhà
thầu chính.
Bên nhận thầu là tổng thầu hoặc nhà thầu chính khi bên giao thầu là chủ đầu tư; là
nhà thầu phụ khi bên giao thầu là tổng thầu hoặc nhà thầu chính. Bên nhận thầu có thể là
liên danh các nhà thầu.
4.2. Quy định chung về hợp đồng xây dựng
4.2.1.Các căn cứ ký kết hợp đồng xây dựng
Bao gồm các yêu cầu về công việc cần thực hiện được các bên thống nhất, kết quả
lựa chọn nhà thầu, kết quả thương thảo, hoàn thiện hợp đồng và các căn cứ pháp lý áp
dụng có liên quan.

79


Giáo trình Pháp luật trong xây dựng

Trường CĐXD TP.HCM-HCC

Đối với hợp đồng EPC, EC, EP ngoài các căn cứ nêu ở trên thì căn cứ ký kết hợp
đồng còn bao gồm báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc thiết kế FEED được
duyệt.

Đối với hợp đồng chìa khóa trao tay ngoài các căn cứ nêu ở trên thì căn cứ ký kết
hợp đồng còn bao gồm nhiệm vụ thực hiện dự án, chủ trương đầu tư, báo cáo nghiên cứu
tiền khả thi đầu tư xây dựng được phê duyệt.
4.2.2. Nguyên tắc ký kết hợp đồng xây dựng
a) Tự nguyện, bình đẳng, hợp tác, không trái pháp luật và đạo đức xã hội;
b) Bảo đảm có đủ vốn để thanh toán theo thỏa thuận của hợp đồng;
c) Đã hoàn thành việc lựa chọn nhà thầu và kết thúc quá trình đàm phán hợp đồng;
d) Trường hợp bên nhận thầu là liên danh nhà thầu thì phải có thoả thuận liên
danh. Các thành viên trong liên danh phải ký tên, đóng dấu (nếu có) vào hợp đồng
xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
4.2.3. Nguyên tắc thực hiện hợp đồng xây dựng
a) Các bên hợp đồng phải thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng về phạm vi
công việc, yêu cầu chất lượng, số lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức và các
thoả thuận khác;
b) Trung thực, hợp tác và đúng pháp luật;
c) Không xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước, cộng đồng và lợi ích hợp pháp của
tổ chức, cá nhân khác.
4.2.4. Hợp đồng xây dựng phải được ký kết và thực hiện phù hợp với quy định của
pháp luật có liên quan.
4.3. Hiệu lực và tính pháp lý của hợp đồng xây dựng
4.3.1. Hiệu lực của hợp đồng xây dựng
Hợp đồng xây dựng có hiệu lực pháp lý khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
a)

Người tham gia ký kết có đầy đủ năng lực hành vi dân sự;

b)

Đáp ứng các nguyên tắc ký kết hợp đồng;

c)

Hình thức hợp đồng bằng văn bản và được ký kết bởi người đại diện đúng
thẩm quyền theo pháp luật của các bên tham gia hợp đồng. Trường hợp một bên

80


Giáo trình Pháp luật trong xây dựng

Trường CĐXD TP.HCM-HCC

tham gia hợp đồng là tổ chức thì bên đó phải ký tên, đóng dấu theo quy định của
pháp luật.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng xây dựng là thời điểm ký kết hợp đồng (đóng
dấu nếu có) hoặc thời điểm cụ thể khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng
và bên giao thầu đã nhận được bảo đảm thực hiện hợp đồng của bên nhận thầu (đối với
hợp đồng có quy định về bảo đảm thực hiện hợp đồng).
4.3.2. Tính pháp lý của hợp đồng xây dựng
a)

Hợp đồng xây dựng có hiệu lực là cơ sở pháp lý cao nhất mà bên giao thầu,
bên nhận thầu và các bên liên quan có nghĩa vụ thực hiện;

b)

Hợp đồng xây dựng có hiệu lực là cơ sở pháp lý cao nhất để giải quyết tranh
chấp giữa các bên. Các tranh chấp chưa được các bên thỏa thuận trong hợp đồng sẽ
được giải quyết trên cơ sở các quy định của pháp luật có liên quan;

c)

Các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan kiểm soát, cấp phát, cho vay vốn,
thanh tra, kiểm tra, kiểm toán và các cơ quan có liên quan khác phải căn cứ vào nội
dung hợp đồng xây dựng có hiệu lực pháp lý để thực hiện chức năng, nhiệm vụ của
mình theo quy định, không được xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của các
bên tham gia hợp đồng.

4.4. Các loại hợp đồng xây dựng
4.4.1. Theo tính chất, nội dung công việc thực hiện
a)

Hợp đồng tư vấn xây dựng (viết tắt là hợp đồng tư vấn) là hợp đồng để thực

hiện một, một số hay toàn bộ công việc tư vấn trong hoạt động đầu tư xây dựng;
b)

Hợp đồng thi công xây dựng công trình (viết tắt là hợp đồng thi công xây

dựng) là hợp đồng để thực hiện việc thi công xây dựng công trình, hạng mục công
trình hoặc phần việc xây dựng theo thiết kế xây dựng công trình; hợp đồng tổng
thầu thi công xây dựng công trình là hợp đồng thi công xây dựng để thực hiện tất
cả các công trình của một dự án đầu tư;
c)

Hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ (viết tắt là hợp đồng cung cấp thiết bị)

là hợp đồng thực hiện việc cung cấp thiết bị để lắp đặt vào công trình xây dựng
theo thiết kế công nghệ; hợp đồng tổng thầu cung cấp thiết bị công nghệ là hợp
đồng cung cấp thiết bị cho tất cả các công trình của một dự án đầu tư xây dựng;

81


Giáo trình Pháp luật trong xây dựng
d)

Trường CĐXD TP.HCM-HCC

Hợp đồng thiết kế và thi công xây dựng công trình (tiếng Anh là Engineering -

Construction viết tắt là EC) là hợp đồng để thực hiện việc thiết kế và thi công xây
dựng công trình, hạng mục công trình; hợp đồng tổng thầu thiết kế và thi công xây
dựng công trình là hợp đồng thiết kế và thi công xây dựng tất cả các công trình của
một dự án đầu tư xây dựng;
đ) Hợp đồng thiết kế và cung cấp thiết bị công nghệ (tiếng Anh là Engineering Procurement viết tắt là EP) là hợp đồng để thực hiện việc thiết kế và cung cấp thiết
bị để lắp đặt vào công trình xây dựng theo thiết kế công nghệ; hợp đồng tổng thầu
thiết kế và cung cấp thiết bị công nghệ là hợp đồng thiết kế và cung cấp thiết bị
công nghệ cho tất cả các công trình của một dự án đầu tư xây dựng;
e)

Hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình (tiếng

Anh là Procurement - Construction viết tắt là PC) là hợp đồng để thực hiện việc
cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình;
hợp đồng tổng thầu cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình là
hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng tất cả các công trình
của một dự án đầu tư xây dựng;
g)

Hợp đồng thiết kế - cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công

trình (tiếng Anh là Engineering - Procurement - Construction viết tắt là EPC) là
hợp đồng để thực hiện các công việc từ thiết kế, cung cấp thiết bị công nghệ đến
thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình; hợp đồng tổng thầu EPC là
hợp đồng thiết kế - cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng tất cả các
công trình của một dự án đầu tư xây dựng;
h)

Hợp đồng chìa khóa trao tay là hợp đồng xây dựng để thực hiện toàn bộ các

công việc lập dự án, thiết kế, cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng
công trình của một dự án đầu tư xây dựng;
i)

Hợp đồng cung cấp nhân lực, máy và thiết bị thi công là hợp đồng xây dựng

để cung cấp kỹ sư, công nhân (gọi chung là nhân lực), máy, thiết bị thi công và các
phương tiện cần thiết khác để phục vụ cho việc thi công công trình, hạng mục công
trình, gói thầu hoặc công việc xây dựng theo thiết kế xây dựng;
k) Các loại hợp đồng xây dựng khác.
82


Giáo trình Pháp luật trong xây dựng

Trường CĐXD TP.HCM-HCC

4.4.2. Theo hình thức giá hợp đồng
a)

Hợp đồng trọn gói;

b)

Hợp đồng theo đơn giá cố định;

c)

Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh;

d)

Hợp đồng theo thời gian;

e)

Hợp đồng theo giá kết hợp là hợp đồng xây dựng sử dụng kết hợp các loại giá
hợp đồng ở trên.

4.5. Nội dung hợp đồng xây dựng
1. Hợp đồng xây dựng gồm các nội dung sau:
a) Căn cứ pháp lý áp dụng;
b) Ngôn ngữ áp dụng;
c) Nội dung và khối lượng công việc;
d) Chất lượng, yêu cầu kỹ thuật của công việc, nghiệm thu và bàn giao;
đ) Thời gian và tiến độ thực hiện hợp đồng;
e) Giá hợp đồng, tạm ứng, đồng tiền sử dụng trong thanh toán và thanh toán hợp
đồng xây dựng;
g) Bảo đảm thực hiện hợp đồng, bảo lãnh tạm ứng hợp đồng;
h) Điều chỉnh hợp đồng xây dựng;

i) Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng xây dựng;
k) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, thưởng và phạt vi phạm hợp đồng;
l) Tạm ngừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng;
m) Giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng;
n) Rủi ro và bất khả kháng;
o) Quyết toán và thanh lý hợp đồng xây dựng;
p) Các nội dung khác.
2. Đối với hợp đồng tổng thầu xây dựng ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 ở trên
còn phải được bổ sung về nội dung và trách nhiệm quản lý của tổng thầu xây dựng.
4.6. Hồ sơ hợp đồng xây dựng
1. Hồ sơ hợp đồng xây dựng gồm hợp đồng có nội dung theo quy định tại mục 4.5 và các
tài liệu kèm theo hợp đồng.
83


Giáo trình Pháp luật trong xây dựng

Trường CĐXD TP.HCM-HCC

2. Tài liệu kèm theo hợp đồng xây dựng gồm một số hoặc toàn bộ các tài liệu sau:
a) Văn bản thông báo trúng thầu hoặc chỉ định thầu;
b) Điều kiện cụ thể của hợp đồng hoặc Điều khoản tham chiếu đối với hợp đồng tư
vấn xây dựng;
c) Điều kiện chung của hợp đồng;
d) Hồ sơ mời thầu hoặc hồ sơ yêu cầu của bên giao thầu;
đ) Các bản vẽ thiết kế và các chỉ dẫn kỹ thuật;
e) Hồ sơ dự thầu hoặc hồ sơ đề xuất của bên nhận thầu;
g) Biên bản đàm phán hợp đồng, văn bản sửa đổi, bổ sung hợp đồng;
h) Các phụ lục của hợp đồng;
i) Các tài liệu khác có liên quan.

3. Thứ tự ưu tiên áp dụng các tài liệu kèm theo hợp đồng xây dựng do các bên tham gia
hợp đồng thỏa thuận. Trường hợp các bên tham gia hợp đồng không thoả thuận thì áp
dụng theo thứ tự quy định tại khoản 2 ở trên.
4.7. Quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng
1.

Trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình, các bên cần lập kế hoạch và biện pháp

tổ chức thực hiện phù hợp với nội dung của hợp đồng xây dựng đã ký kết nhằm đạt được
các thỏa thuận trong hợp đồng.
2.

Tùy theo loại hợp đồng xây dựng, nội dung quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng

bao gồm:
a)

Quản lý tiến độ thực hiện hợp đồng;

b)

Quản lý về chất lượng;

c)

Quản lý khối lượng và giá hợp đồng;

d)

Quản lý về an toàn lao động, bảo vệ môi trường và phòng chống cháy nổ;

đ)

Quản lý điều chỉnh hợp đồng và các nội dung khác của hợp đồng.

3.

Bên giao thầu, bên nhận thầu phải cử và thông báo cho bên kia về người đại diện

để quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng. Người đại diện của các bên phải được toàn
quyền quyết định và chịu trách nhiệm về các quyết định của mình trong phạm vi quyền
hạn được quy định trong hợp đồng.

84


Giáo trình Pháp luật trong xây dựng
4.

Trường CĐXD TP.HCM-HCC

Tất cả các kiến nghị, đề xuất, yêu cầu và các ý kiến phản hồi của các bên trong quá

trình quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng phải thực hiện bằng văn bản. Nội dung văn
bản kiến nghị, đề xuất, yêu cầu cần thể hiện căn cứ, cơ sở, hiệu quả (nếu có) của các kiến
nghị, đề xuất, yêu cầu và thời hạn trả lời theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Khi nhận
được kiến nghị, đề xuất, yêu cầu của một bên, bên kia phải trả lời bằng văn bản về việc
chấp thuận hoặc không chấp thuận đúng thời hạn quy định đã được các bên thỏa thuận
trong hợp đồng xây dựng, nhưng tối đa là bảy (07) ngày làm việc kể từ ngày nhận được
kiến nghị, đề xuất, yêu cầu, trừ trương hợp các bên có thỏa thuận khác. Sau khoảng thời

gian này nếu bên nhận được kiến nghị, đề xuất, yêu cầu không giải quyết mà không đưa
ra lý do chính đáng gây thiệt hại cho bên kia, thì phải hoàn toàn chịu trách nhiệm và bồi
thường thiệt hại cho bên kia (nếu có).
4.8. Giá hợp đồng xây dựng và điều kiện áp dụng
4.8.1. Giá hợp đồng xây dựng.
Giá hợp đồng xây dựng là khoản kinh phí bên giao thầu cam kết trả cho bên nhận
thầu để thực hiện công việc theo yêu cầu về khối lượng, chất lượng, tiến độ, điều kiện
thanh toán, tạm ứng hợp đồng và các yêu cầu khác theo thỏa thuận trong hợp đồng xây
dựng.
Giá hợp đồng xây dựng được xác định căn cứ vào giá trúng thầu, hoặc kết quả đàm
phán, thương thảo hợp đồng xây dựng giữa các bên.
Trong hợp đồng xây dựng các bên phải ghi rõ nội dung các khoản chi phí, các loại
thuế, phí (nếu có) đã tính và chưa tính trong giá hợp đồng.
4.8.2. Hình thức giá hợp đồng xây dựng
Giá hợp đồng xây dựng có các hình thức sau:
a) Giá hợp đồng trọn gói là giá hợp đồng không thay đổi trong suốt quá trình thực
hiện hợp đồng đối với khối lượng các công việc thuộc phạm vi hợp đồng đã ký kết,
trừ trương hợp bất khả kháng và thay đổi phạm vi công việc phải thực hiện.
b) Giá hợp đồng theo đơn giá cố định được xác định trên cơ sở đơn giá cố định cho
các công việc nhân với khối lượng công việc tương ứng. Đơn giá cố định là đơn
giá không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp bất khả
kháng.
85


Giáo trình Pháp luật trong xây dựng

Trường CĐXD TP.HCM-HCC

c) Giá hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh được xác định trên cơ sở đơn giá đã điều

chỉnh do trượt giá theo các thỏa thuận trong hợp đồng nhân với khối lượng công
việc tương ứng được điều chỉnh giá.
d) Giá hợp đồng theo thời gian được xác định trên cơ sở mức thù lao cho chuyên gia,
các khoản chi phí ngoài mức thù lao cho chuyên gia và thời gian làm việc (khối
lượng) tính theo tháng, tuần, ngày, giờ.
e) Giá hợp đồng theo giá kết hợp là loại giá hợp đồng được sử dụng kết hợp các loại
giá hợp đồng nêu từ Điểm a đến Điểm d ở trên.
4.8.3. Điều kiện áp dụng các loại giá hợp đồng xây dựng
a) Đối với hợp đồng trọn gói: Giá hợp đồng trọn gói được áp dụng cho các gói thầu
tại thời điểm lựa chọn nhà thầu và đàm phán ký kết hợp đồng đã đủ điều kiện để
xác định rõ về khối lượng và đơn giá để thực hiện các công việc theo đúng các yêu
cầu của hợp đồng xây dựng hoặc trong một số trương hợp chưa thể xác định được
rõ khối lượng, đơn giá (như: Hợp đồng EC, EP, PC, EPC và hợp đồng chìa khóa
trao tay) nhưng các bên tham gia hợp đồng có đủ năng lực kinh nghiệm để tính
toán, xác định giá hợp đồng trọn gói.
Khi áp dụng giá hợp đồng trọn gói thì giá gói thầu, giá hợp đồng phải tính toán đầy
đủ các yếu tố rủi ro liên quan đến giá hợp đồng như rủi ro về khối lượng, trượt giá
trong thời gian thực hiện hợp đồng và mỗi bên phải tự chịu trách nhiệm đối với các
rủi ro của mình.
b) Đối với hợp đồng theo đơn giá cố định:
Giá hợp đồng theo đơn giá cố định được áp dụng cho các gói thầu tại thời điểm lựa
chọn nhà thầu và đàm phán ký kết hợp đồng đã đủ điều kiện để xác định rõ về đơn
giá để thực hiện các công việc theo đúng các yêu cầu của hợp đồng xây dựng,
nhưng chưa xác định được chính xác khối lượng công việc. Khi đó, đơn giá cho
các công việc theo hợp đồng phải tính toán đầy đủ các yếu tố rủi ro liên quan đến
giá hợp đồng như trượt giá trong thời gian thực hiện hợp đồng và mỗi bên phải tự
chịu trách nhiệm đối với các rủi ro của mình. Khi đó, giá gói thầu, giá hợp đồng
các bên phải dự tính trước chi phí dự phòng cho các yếu tố trượt giá và khối lượng.

86

Giáo trình Pháp luật trong xây dựng

Trường CĐXD TP.HCM-HCC

c) Đối với hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh: Được áp dụng cho các gói thầu tại thời
điểm lựa chọn nhà thầu và đàm phán ký kết hợp đồng các bên tham gia hợp đồng
chưa đủ điều kiện để xác định rõ về khối lượng, đơn giá và các yếu tố rủi ro liên
quan đến giá hợp đồng như trượt giá trong thời gian thực hiện hợp đồng. Khi đó,
giá gói thầu, giá hợp đồng các bên phải dự tính trước chi phí dự phòng cho các yếu
tố trượt giá và khối lượng.
d) Giá hợp đồng theo thời gian thường được áp dụng đối với một số hợp đồng xây
dựng có công việc tư vấn trong hoạt động đầu tư xây dựng. Hợp đồng tư vấn xây
dựng được áp dụng tất cả các loại giá hợp đồng quy định ở trên.
4.9. Điều chỉnh hợp đồng xây dựng
4.9.1. Nguyên tắc Điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng
1. Việc Điều chỉnh giá hợp đồng chỉ áp dụng trong thời gian thực hiện hợp đồng,
bao gồm cả thời gian được gia hạn theo thỏa thuận của hợp đồng.
2. Giá hợp đồng sau Điều chỉnh (bao gồm cả khối lượng công việc phát sinh hợp lý
ngoài phạm vi hợp đồng đã k
ý) không vượt giá gói thầu được phê duyệt (bao gồm cả chi phí dự phòng của gói
thầu đó) thì Chủ đầu tư được quyền quyết định Điều chỉnh; trường hợp vượt giá gói thầu
được phê duyệt thì phải được Người có thẩm quyền quyết định đầu tư chấp thuận trước
khi Điều chỉnh.
3. Khi ký kết phụ lục bổ sung hợp đồng, các bên cần xác định rõ khối lượng công
việc bổ sung, phát sinh và đơn giá áp dụng. Khối lượng công việc bổ sung, phát sinh phải
được các bên thống nhất trước khi thực hiện.
4. Việc Điều chỉnh giá hợp đồng phải được các bên thỏa thuận và quy định cụ thể
trong hợp đồng về các trường hợp được Điều chỉnh giá, thủ tục, trình tự, thời gian, phạm

vi, Điều kiện Điều chỉnh, phương pháp và căn cứ Điều chỉnh giá hợp đồng. Phương pháp
Điều chỉnh giá hợp đồng phải phù hợp với loại giá hợp đồng, tính chất công việc của hợp
đồng. Các nội dung khác (nếu có) mà các bên thỏa thuận được Điều chỉnh trong hợp đồng
không được trái với những quy định của định pháp luật có liên quan về hợp đồng xây
dựng.
4.9.2. Các trường hợp được Điều chỉnh giá hợp đồng
87


Giáo trình Pháp luật trong xây dựng

Trường CĐXD TP.HCM-HCC

Hợp đồng xây dựng chỉ được Điều chỉnh giá trong các trường hợp sau:
1. Đối với hợp đồng trọn gói: Chỉ điều chỉnh giá hợp đồng đối với những khối
lượng công việc bổ sung hợp lý, những khối lượng thay đổi giảm so với phạm vi công
việc phải thực hiện theo hợp đồng đã ký và các trường hợp bất khả kháng, cụ thể như sau:
a) Khối lượng công việc bổ sung hợp lý hoặc những khối lượng thay đổi giảm:
- Đối với hợp đồng tư vấn là những khối lượng công việc bổ sung nằm ngoài
nhiệm vụ tư vấn phải thực hiện, hoặc công việc đã ký kết trong hợp đồng nhưng không
thực hiện.
- Đối với hợp đồng thi công xây dựng là những khối lượng công việc nằm ngoài
phạm vi công việc phải thực hiện của thiết kế kèm theo hợp đồng; hoặc những công trình,
hạng mục công trình, công việc không phải thực hiện của thiết kế kèm theo hợp đồng.
- Đối với hợp đồng cung cấp thiết bị là những khối lượng nằm ngoài danh mục
thiết bị thuộc phạm vi hợp đồng đã ký ban đầu.
b) Các trường hợp bất khả kháng như: khi thi công gặp hang casto, túi bùn, cổ vật,
khảo cổ… mà các bên không lường trước được khi ký hợp đồng, được Người quyết định
đầu tư chấp thuận.
2. Đối với hợp đồng theo đơn giá cố định:

a) Bổ sung khối lượng công việc hợp lý chưa có đơn giá trong hợp đồng.
b) Các trường hợp bất khả kháng
3. Đối với hợp đồng theo thời gian:
a) Thời gian thực tế thực hiện công việc được nghiệm thu tăng hoặc giảm lớn hơn
20% thời gian thực hiện ghi trong hợp đồng.
b) Bổ sung chuyên gia hợp lý chưa có mức thù lao cho chuyên gia trong hợp đồng.
c) Khi Nhà nước thay đổi chính sách về thuế, tiền lương làm thay đổi mặt bằng
tiền lương chuyên gia ảnh hưởng trực tiếp đến giá hợp đồng; và các bên có thỏa thuận
trong hợp đồng.
4. Đối với hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh;
a) Khối lượng thực tế hoàn thành được nghiệm thu tăng hoặc giảm lớn hơn 20%
khối lượng công việc tương ứng ghi trong hợp đồng.
b) Bổ sung khối lượng công việc hợp lý chưa có đơn giá trong hợp đồng.
88


Giáo trình Pháp luật trong xây dựng

Trường CĐXD TP.HCM-HCC

c) Điều chỉnh đơn giá toàn bộ hoặc một số đơn giá cho những công việc mà tại thời
điểm ký hợp đồng bên giao thầu và bên nhận thầu đã thỏa thuận điều chỉnh sau một
khoảng thời gian nhất định kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực.
d) Các trường hợp bất khả kháng.
4.9.3. Thủ tục, trình tự thực hiện Điều chỉnh giá hợp đồng
1. Đối với các trường hợp được Điều chỉnh giá hợp đồng ở trên (trừ trường hợp
quy định tại Điểm c Khoản 4 ở trên), các bên phải ký kết phụ lục bổ sung hợp đồng làm
cơ sở Điều chỉnh giá hợp đồng.
2. Chủ đầu tư có trách nhiệm phê duyệt hoặc trình phê duyệt dự toán bổ sung, phát
sinh (trừ trường hợp quy định tại Điểm c Khoản 4 ở trên) do nhà thầu lập, làm cơ sở ký

kết phụ lục bổ sung hợp đồng. Nhà thầu lập dự toán bổ sung, phát sinh trên cơ sở khối
lượng bổ sung, phát sinh được thống nhất giữa các bên, quy định của pháp luật về quản lý
chi phí đầu tư xây dựng công trình và các thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Nhà thầu chính có trách nhiệm Điều chỉnh giá hợp đồng tương ứng cho nhà thầu
phụ theo nội dung hợp đồng ký giữa các bên, khi được Điều chỉnh giá.
4.9.4. Điều chỉnh giá đối với hợp đồng trọn gói
1. Khi phát sinh khối lượng công việc bổ sung hợp lý ngoài phạm vi hợp đồng
hoặc khi bổ sung khối lượng công việc hợp lý chưa có đơn giá trong hợp đồng, thì các
bên tham gia hợp đồng thống nhất đơn giá công việc này trước khi thực hiện. Việc xác
định đơn giá mới theo nguyên tắc thỏa thuận trong hợp đồng về đơn giá cho khối lượng
công việc phát sinh, bổ sung ngoài phạm vi hợp đồng; khối lượng chưa có đơn giá trong
hợp đồng. Đơn giá mới được xác định theo Thông tư hướng dẫn về lập và quản lý chi phí
đầu tư xây dựng công trình của Bộ Xây dựng và các thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Đối với hợp đồng thi công xây dựng có những công trình, hạng mục công trình,
công việc không phải thực hiện trong hồ sơ thiết kế kèm theo hợp đồng đã ký: áp dụng
đơn giá trong hợp đồng để điều chỉnh giảm giá hợp đồng.
3. Đối với các trường hợp bất khả kháng: Đơn giá cho các công việc phải khắc
phục hậu quả bất khả kháng được xác định căn cứ vào Điều kiện thực tế, Thông tư hướng
dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình của Bộ Xây dựng. Có thể áp
dụng đơn giá trong hợp đồng đã ký kết; hoặc đơn giá xác định theo nguyên tắc thỏa thuận
89


Giáo trình Pháp luật trong xây dựng

Trường CĐXD TP.HCM-HCC

trong hợp đồng về đơn giá mới cho khối lượng công việc bổ sung, phát sinh bổ sung
ngoài phạm vi hợp đồng.
4.9.5. Điều chỉnh giá đối với hợp đồng theo đơn giá cố định

1. Khi bổ sung khối lượng công việc chưa có đơn giá trong hợp đồng thì các bên
tham gia hợp đồng thống nhất đơn giá công việc này trước khi thực hiện. Việc xác định
đơn giá theo Thông tư hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình
của Bộ Xây dựng và các thỏa thuận trong hợp đồng.
4.9.6. Điều chỉnh giá đối với hợp đồng theo thời gian
1. Khi thời gian thực tế hoàn thành được nghiệm thu tăng hoặc giảm lớn hơn 20%
thời gian tương ứng ghi trong hợp đồng hoặc khi bổ sung chuyên gia chưa có mức thù lao
cho chuyên gia trong hợp đồng thì các bên thống nhất xác định mức thù lao mới cho
chuyên gia theo nguyên tắc thỏa thuận trong hợp đồng về mức thù lao mới cho chuyên
gia. Mức thù lao mới cho chuyên gia được xác định theo quy định áp dụng cho hợp đồng
và các thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Khi Nhà nước thay đổi chính sách về thuế, tiền lương làm thay đổi mặt bằng tiền
lương chuyên gia ảnh hưởng trực tiếp đến giá hợp đồng và các bên có thỏa thuận trong
hợp đồng, thì các bên thực hiện Điều chỉnh mức thù lao cho chuyên gia theo nguyên tắc
thỏa thuận trong hợp đồng và các quy định có liên quan.
4.9.7.Điều chỉnh giá đối với hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh
1. Khi khối lượng công việc thực tế hoàn thành được nghiệm thu tăng hoặc giảm
lớn hơn 20% khối lượng công việc tương ứng ghi trong hợp đồng hoặc khi bổ sung khối
lượng công việc hợp lý chưa có đơn giá trong hợp đồng thì các bên thống nhất xác định
đơn giá mới theo nguyên tắc thỏa thuận trong hợp đồng về đơn giá cho các khối lượng
công việc này để thanh toán. Đơn giá mới được xác định theo Thông tư hướng dẫn xác
định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình của Bộ Xây dựng và các thỏa thuận
trong hợp đồng.
2. Đối với các trường hợp bất khả kháng: Đơn giá cho các công việc phải khắc
phục hậu quả bất khả kháng xác định căn cứ vào Điều kiện thực tế, Thông tư hướng dẫn
xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình của Bộ Xây dựng hoặc áp dụng

90

Giáo trình Pháp luật trong xây dựng

Trường CĐXD TP.HCM-HCC

đơn giá theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết, kể cả đơn giá đã được Điều chỉnh theo
thỏa thuận của hợp đồng (nếu có).
4.10. Thanh toán hợp đồng xây dựng
Việc thanh toán hợp đồng xây dựng phải phù hợp với loại hợp đồng, giá hợp đồng
và các điều kiện trong hợp đồng mà các bên đã ký kết.
Các bên hợp đồng thỏa thuận về phương thức thanh toán, thời gian thanh toán, hồ
sơ thanh toán và điều kiện thanh toán.
Bên giao thầu phải thanh toán đủ giá trị của từng lần thanh toán cho bên nhận thầu
sau khi đã giảm trừ tiền tạm ứng, tiền bảo hành công trình theo thỏa thuận hợp đồng, trừ
trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Đối với hợp đồng trọn gói, việc thanh toán được thực hiện theo tỷ lệ phần trăm giá
hợp đồng hoặc giá công trình, hạng mục công trình, khối lượng công việc tương ứng với
giai đoạn thanh toán được các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
Đối với hợp đồng theo đơn giá cố định và đơn giá điều chỉnh, việc thanh toán trên
cơ sở khối lượng thực tế hoàn thành được nghiệm thu và đơn giá hợp đồng hoặc đơn giá
điều chỉnh theo thỏa thuận hợp đồng.
Đối với hợp đồng theo thời gian, việc thanh toán chi phí chuyên gia tư vấn được
xác định trên cơ sở mức tiền lương chuyên gia và các chi phí liên quan đến hoạt động của
chuyên gia tư vấn nhân với thời gian làm việc thực tế được nghiệm thu (theo tháng, tuần,
ngày, giờ).
Đối với hợp đồng theo chi phí, cộng phí việc thanh toán được thực hiện trên cơ sở
chi phí trực tiếp thực hiện công việc của hợp đồng và các chi phí quản lý, lợi nhuận của
bên nhận thầu theo thỏa thuận.
Việc thanh toán đối với khối lượng phát sinh chưa có đơn giá trong hợp đồng xây
dựng được thực hiện theo thỏa thuận hợp đồng.
Đồng tiền sử dụng trong thanh toán hợp đồng xây dựng là Đồng Việt Nam; trường hợp sử

dụng ngoại tệ để thanh toán do các bên hợp đồng thỏa thuận nhưng không trái với quy
định của pháp luật về quản lý ngoại hối.

91


Giáo trình Pháp luật trong xây dựng

Trường CĐXD TP.HCM-HCC

4.11. Quyết toán, thanh lý hợp đồng xây dựng
Bên nhận thầu có trách nhiệm quyết toán hợp đồng xây dựng với bên giao thầu phù
hợp với loại hợp đồng và hình thức giá hợp đồng áp dụng. Nội dung quyết toán hợp đồng
xây dựng phải phù hợp với thoả thuận trong hợp đồng xây dựng.

Thời hạn thực hiện quyết toán hợp đồng xây dựng do các bên thoả thuận. Riêng
đối với hợp đồng xây dựng sử dụng vốn nhà nước, thời hạn quyết toán hợp đồng không
vượt quá 60 ngày, kể từ ngày nghiệm thu hoàn thành toàn bộ công việc của hợp đồng, bao
gồm cả phần công việc phát sinh (nếu có). Trường hợp hợp đồng xây dựng có quy mô lớn
thì được phép kéo dài thời hạn thực hiện quyết toán hợp đồng nhưng không vượt quá 120
ngày.
Hợp đồng xây dựng được thanh lý trong trường hợp sau:
a) Các bên đã hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng;
b) Hợp đồng xây dựng bị chấm dứt hoặc huỷ bỏ theo quy định của pháp luật.
Thời hạn thanh lý hợp đồng xây dựng do các bên hợp đồng thỏa thuận. Đối với
hợp đồng xây dựng sử dụng vốn nhà nước, thời hạn thanh lý hợp đồng là 45 ngày kể từ
ngày các bên hợp đồng hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc hợp đồng bị chấm
dứt theo quy định tại khoản 2 mục 4.9. Đối với hợp đồng xây dựng có quy mô lớn, việc
thanh lý hợp đồng có thể được kéo dài nhưng không quá 90 ngày.

92


Giáo trình Pháp luật trong xây dựng

Trường CĐXD TP.HCM-HCC

CHƯƠNG 5: QUẢN LÝ CHI PHÍ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
Văn bản pháp luật liên quan :
- Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014;
- Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/03/2015 của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư
xây dựng công trình;
- Thông tư số 06/2016/TT-BXD ngày 10/03/2016 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn xác
định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình ;
- Thông tư số 18/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết và
hướng dẫn một số nội dung về thẩm định, phê duyệt dự án, thiết kế, dự toán xây dựng
công trình ;
- Và một số văn bản khác.
5.1. Khái niệm chung về quản lý chi phí
Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình là hành động của Nhà nước, chủ đầu tư
nhằm sử sụng hiệu quả vốn đầu tư xây dựng công trình và đảm bảo chi phí đầu tư xây
dựng công trình nằm trong hạn mức Tổng mức đầu tư đã phê duyệt.
Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình là một trong những nội dung quan trọng
của quản lý dự án, nó ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả kinh tế của dự án, ảnh hưởng đến
tiến độ thực hiện, đến chất lượng công trình v.v…
5.2. Nguyên tắc quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình
Bảo đảm mục tiêu, hiệu quả dự án và phù hợp với cơ chế kinh tế thị
trường
Quản lý chi phí theo từng công trình, phù hợp với các giai đoạn đầu tư
Nguyên tắc quản lý

chi phí đầu tư xây
dựng công trình

xây dựng công trình, các bước thiết kế, loại nguồn vốn và các quy định
của Nhà nước
Tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng công trình phải được dự tính theo
đúng phương pháp, đủ các khoản mục chi phí theo quy định và phù hợp
độ dài thời gian xây dựng công trình. Tổng mức đầu tư là chi phí tối đa
mà chủ đầu tư được phép sử dụng để đầu tư xây dựng công trình
Nhà nước thực hiện chức năng quản lý chi phí thông qua việc ban hành,

93


Giáo trình Pháp luật trong xây dựng

Trường CĐXD TP.HCM-HCC

hướng dẫn và kiểm tra việc thực hiện các quy định về quản lý chi phí
Chủ đầu tư xây dựng công trình chịu trách nhiệm toàn diện về việc quản
lý chi phí từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến khi kết thúc xây dựng đưa
công trình vào khai thác, sử dụng
Chi phí đầu tư xây dựng công trình đã được người quyết định đầu tư
hoặc chủ đầu tư phê duyệt theo quy định là cơ sở để các tổ chức có chức
năng thực hiện công tác thanh tra, kiểm tra, kiểm toán chi phí đầu tư xây
dựng công trình
5.3. Nội dung quản lý chi phí đầu tư
Nội dung quản lý chi phí đầu tư xây dựng gồm tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng,
giá gói thầu xây dựng, giá hợp đồng xây dựng, định mức và giá xây dựng, chi phí quản lý
dự án và tư vấn đầu tư xây dựng; thanh toán và quyết toán hợp đồng xây dựng, thanh toán

và quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình; quyền và nghĩa vụ của người quyết định
đầu tư, chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng trong quản lý chi phí đầu tư xây dựng đối với các
dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước và vốn nhà nước ngoài ngân sách.
Các dự án sử dụng vốn khác có thể áp dụng các quy định này để thực hiện quản lý
chi phí đầu tư xây dựng.
5.4. Tổng mức đầu tư xây dựng
5.4.1. Nội dung sơ bộ tổng mức đầu tư và tổng mức đầu tư
Sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng là ước tính chi phí đầu tư xây dựng của dự án
được xác định phù hợp với phương án thiết kế sơ bộ và các nội dung khác của Báo cáo
nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng.
Nội dung sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng gồm các khoản mục chi phí quy định
giống như nội dung của tổng mức đầu tư.
Tổng mức đầu tư xây dựng là toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng của dự án được xác
định phù hợp với thiết kế cơ sở và các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu
tư xây dựng.
Nội dung tổng mức đầu tư xây dựng gồm :
1. Chi phí xây dựng;
94


Giáo trình Pháp luật trong xây dựng

Trường CĐXD TP.HCM-HCC

2. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;
3. Chi phí khác ;
4. Chi phí dự phòng cho khối lượng phát sinh và trượt giá.
5. Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (nếu có);
6. Chi phí thiết bị;
7. Chi phí quản lý dự án;

Đối với dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng, tổng
mức đầu tư xây dựng là dự toán xây dựng công trình theo quy định tại mục 5.5.1. và chi
phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu có).
Các chi phí của tổng mức đầu tư xây dựng được quy định cụ thể như sau:
a) Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: gồm chi phí bồi thường về đất, nhà,
công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất, trên mặt nước và chi phí bồi thường
khác theo quy định; các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí tái định cư;
chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí sử dụng đất trong thời
gian xây dựng (nếu có); chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư
xây dựng (nếu có) và các chi phí có liên quan khác;
b) Chi phí xây dựng gồm chi phí phá dỡ các công trình xây dựng, chi phí san lấp
mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình, xây
dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;
c) Chi phí thiết bị gồm chi phí mua sắm thiết bị công trình và thiết bị công nghệ;
chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có); chi phí lắp đặt, thí nghiệm,
hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí, chi phí liên quan
khác;
d) Chi phí quản lý dự án gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản
lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa
công trình của dự án vào khai thác sử dụng;
đ) Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng gồm chi phí tư vấn khảo sát, lập Báo cáo
nghiên cứu tiền khả thi (nếu có), lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, lập Báo cáo kinh
tế - kỹ thuật, chi phí thiết kế, chi phí tư vấn giám sát xây dựng công trình và các
chi phí tư vấn khác liên quan;
95


Giáo trình Pháp luật trong xây dựng

Trường CĐXD TP.HCM-HCC

e) Chi phí khác gồm chi phí hạng mục chung như quy định tại điểm đ khoản 2
mục 5.5.1. và các chi phí không thuộc các nội dung quy định ở trên.
g) Chi phí dự phòng gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và
chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án.
5.4.2. Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng, tổng mức đầu tư xây dựng
1. Sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng của dự án được ước tính trên cơ sở quy mô, công suất
hoặc năng lực phục vụ theo phương án thiết kế sơ bộ của dự án và suất vốn đầu tư hoặc
dữ liệu chi phí của các dự án tương tự về loại, quy mô, tính chất dự án đã hoặc đang thực
hiện có điều chỉnh, bổ sung những chi phí cần thiết khác.
2. Tổng mức đầu tư xây dựng được xác định theo một trong các phương pháp sau:
a) Xác định từ khối lượng xây dựng tính theo thiết kế cơ sở và các yêu cầu cần
thiết khác của dự án, trong đó:
- Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được xác định trên cơ sở khối lượng
phải bồi thường hỗ trợ, tái định cư của dự án và các chế độ, chính sách của nhà
nước có liên quan;
- Chi phí xây dựng được xác định trên cơ sở khối lượng nhóm, loại công tác xây
dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình và giá xây dựng tổng hợp tương ứng
với nhóm, loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình được đo
bóc, tính toán và một số chi phí có liên quan dự tính khác;
- Chi phí thiết bị được xác định trên cơ sở số lượng, loại thiết bị hoặc hệ thống
thiết bị theo phương án công nghệ, kỹ thuật và thiết bị được lựa chọn, giá mua sắm
phù hợp giá thị trường và các chi phí khác có liên quan;
- Chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn đầu tư xây dựng gồm các nội dung và
được xác định theo quy định tại mục 5.10.1 và mục 5.11.1;
- Chi phí khác được xác định bằng định mức tỷ lệ phần trăm (%) hoặc bằng dự
toán hoặc ước tính hoặc sử dụng cơ sở dữ liệu các dự án tương tự đã thực hiện;
- Chi phí dự phòng cho công việc phát sinh được xác định bằng tỷ lệ phần trăm
(%) của tổng các thành phần chi phí đã xác định nêu trên. Chi phí dự phòng cho
yếu tố trượt giá được xác định trên cơ sở độ dài thời gian thực hiện dự án, kế hoạch

96


Giáo trình Pháp luật trong xây dựng

Trường CĐXD TP.HCM-HCC

bố trí vốn và chỉ số giá xây dựng hàng năm phù hợp với loại công trình xây dựng
có tính đến các khả năng biến động giá trong nước và quốc tế;
b) Xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình:
Tổng mức đầu tư xây dựng xác định trên cơ sở khối lượng, diện tích, công suất
hoặc năng lực phục vụ theo thiết kế cơ sở và suất vốn đầu tư tương ứng được công
bố phù hợp với loại và cấp công trình, thời điểm lập tổng mức đầu tư, khu vực đầu
tư xây dựng công trình và các chi phí khác phù hợp yêu cầu cụ thể của dự án;
c) Xác định từ dữ liệu về chi phí các công trình tương tự đã hoặc đang thực
hiện:
Tổng mức đầu tư xây dựng được xác định trên cơ sở quy mô diện tích sàn xây
dựng, công suất hoặc năng lực phục vụ theo thiết kế của công trình, bộ phận kết
cấu công trình và dữ liệu về chi phí của các công trình tương tự đã hoặc đang thực
hiện có cùng loại, cấp công trình, quy mô, công suất hoặc năng lực phục vụ. Các
dữ liệu về chi phí sử dụng cần thực hiện quy đổi, tính toán về thời điểm lập tổng
mức đầu tư, khu vực đầu tư xây dựng công trình và điều chỉnh, bổ sung các chi phí
khác phù hợp với điều kiện cụ thể của dự án, công trình;
d) Kết hợp các phương pháp quy định tại điểm a, b và c khoản 2 mục này.
3. Đối với dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng thì phần dự
toán xây dựng công trình thuộc tổng mức đầu tư xây dựng được xác định theo quy định
tại mục 5.5.2.
5.4.3. Thẩm định, phê duyệt tổng mức đầu tư xây dựng
1. Thẩm định tổng mức đầu tư xây dựng được thực hiện cùng với việc thẩm định dự án

đầu tư xây dựng.
Nội dung thẩm định tổng mức đầu tư xây dựng gồm:
a) Sự phù hợp của phương pháp xác định tổng mức đầu tư xây dựng với đặc
điểm, tính chất, yêu cầu kỹ thuật, công nghệ của dự án;
b) Kiểm tra sự đầy đủ của các khối lượng sử dụng để xác định tổng mức đầu tư
xây dựng; sự hợp lý, phù hợp với quy định, hướng dẫn của nhà nước đối với các
chi phí sử dụng để tính toán, xác định các chi phí trong tổng mức đầu tư xây dựng;

97


Giáo trình Pháp luật trong xây dựng

Trường CĐXD TP.HCM-HCC

c) Xác định giá trị tổng mức đầu tư xây dựng sau khi thực hiện thẩm định. Phân
tích nguyên nhân tăng, giảm và đánh giá việc bảo đảm hiệu quả đầu tư của dự án
theo giá trị tổng mức đầu tư xây dựng xác định sau thẩm định;
2. Đối với dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng, nội dung
thẩm định thực hiện như quy định tại khoản 2 mục 5.5.3.
3. Thẩm quyền thẩm định tổng mức đầu tư xây dựng:
a) Dự án quan trọng quốc gia thì Hội đồng thẩm định nhà nước do Thủ tướng
Chính phủ thành lập chủ trì tổ chức thẩm định;
b) Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước do cơ quan chuyên môn về xây dựng
theo phân cấp chủ trì tổ chức thẩm định;
c) Đối với dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài ngân sách do cơ quan chuyên môn
trực thuộc người quyết định đầu tư chủ trì tổ chức thẩm định;
d) Đối với dự án thực hiện theo hình thức hợp đồng dự án, hợp đồng đối tác
công tư có phần góp vốn của nhà nước do cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ
chức thẩm định.

4. Thẩm quyền thẩm định tổng mức đầu tư xây dựng đối với dự án chỉ cần lập Báo cáo
kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng:
a) Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước do cơ quan chuyên môn về xây dựng
theo phân cấp chủ trì tổ chức thẩm định;
b) Đối với dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài ngân sách do cơ quan chuyên môn
trực thuộc người quyết định đầu tư chủ trì tổ chức thẩm định.
5. Cơ quan chuyên môn về xây dựng theo phân cấp, người quyết định đầu tư được mời
các tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm tham gia thẩm định tổng mức đầu tư
xây dựng hoặc yêu cầu chủ đầu tư lựa chọn tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực
quản lý chi phí đầu tư xây dựng theo quy thực hiện thẩm tra tổng mức đầu tư xây dựng
làm cơ sở cho việc thẩm định, phê duyệt. Đối với các dự án nhóm A hoặc các dự án thuộc
nhóm B, C có kỹ thuật phức tạp hoặc áp dụng công nghệ cao, chủ đầu tư tổ chức thực
hiện thẩm tra tổng mức đầu tư xây dựng làm cơ sở cho việc thẩm định, phê duyệt.

98


Giáo trình Pháp luật trong xây dựng

Trường CĐXD TP.HCM-HCC

6. Người quyết định đầu tư phê duyệt tổng mức đầu tư xây dựng cùng với việc phê duyệt
dự án. Tổng mức đầu tư xây dựng được phê duyệt là chi phí tối đa chủ đầu tư được phép
sử dụng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng.
5.4.4. Điều chỉnh tổng mức đầu tư xây dựng
Tổng mức đầu tư xây dựng đã được phê duyệt được điều chỉnh khi điều chỉnh dự
án theo quy định. Người quyết định đầu tư phê duyệt tổng mức đầu tư xây dựng điều
chỉnh.
Tổng mức đầu tư xây dựng điều chỉnh gồm tổng mức đầu tư xây dựng đã phê
duyệt cộng (hoặc trừ) phần giá trị tăng (hoặc giảm). Phần giá trị tăng (hoặc giảm) phải

được thẩm tra, thẩm định làm cơ sở để phê duyệt tổng mức đầu tư điều chỉnh.
Trường hợp chỉ điều chỉnh cơ cấu các khoản mục chi phí gồm cả chi phí dự phòng
nhưng không làm thay đổi giá trị tổng mức đầu tư xây dựng đã phê duyệt thì chủ đầu tư tổ
chức điều chỉnh, báo cáo người quyết định đầu tư và chịu trách nhiệm về việc điều chỉnh
của mình.
Trường hợp đã sử dụng hết chi phí dự phòng trong tổng mức đầu tư xây dựng đã
phê duyệt gồm cả chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá, chủ đầu tư tổ chức xác định bổ
sung khoản chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá khi chỉ số giá xây dựng do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền công bố từ khi thực hiện dự án đến thời điểm điều chỉnh lớn hơn chỉ
số giá xây dựng sử dụng trong tổng mức đầu tư đã phê duyệt.
Trường hợp tổng mức đầu tư xây dựng điều chỉnh làm tăng, giảm quy mô (nhóm)
dự án thì việc quản lý dự án vẫn thực hiện theo quy mô (nhóm) dự án đã được phê duyệt
trước khi điều chỉnh.
5.5. Dự toán xây dựng công trình
5.5.1. Nội dung dự toán xây dựng công trình
Dự toán xây dựng công trình là toàn bộ chi phí cần thiết để xây dựng công trình
được xác định ở giai đoạn thực hiện dự án phù hợp với thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ
thi công và các yêu cầu công việc phải thực hiện của công trình.
Nội dung dự toán xây dựng công trình gồm chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi
phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng được
quy định cụ thể như sau:
99


Giáo trình Pháp luật trong xây dựng

Trường CĐXD TP.HCM-HCC

a) Chi phí xây dựng gồm chi phí trực tiếp, chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính
trước, thuế giá trị gia tăng;

b) Chi phí thiết bị gồm chi phí mua sắm thiết bị công trình và thiết bị công nghệ,
chi phí đào tạo, chuyển giao công nghệ, chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh và
các chi phí khác có liên quan;
c) Chi phí quản lý dự án gồm các chi phí quy định tại khoản 2 mục 5.10.1 để tổ
chức thực hiện quản lý dự án đối với công trình kể từ giai đoạn chuẩn bị dự án,
thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác sử dụng;
d) Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng của công trình gồm chi phí khảo sát, thiết kế,
giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;
đ) Chi phí khác của công trình gồm chi phí hạng mục chung và các chi phí không
thuộc các nội dung quy định tại các điểm a, b, c, và d nêu trên. Chi phí hạng mục
chung gồm chi phí xây dựng nhà tạm để ở và điều hành thi công tại hiện trường,
chi phí di chuyển thiết bị thi công và lực lượng lao động đến và ra khỏi công
trường, chi phí an toàn lao động, chi phí bảo đảm an toàn giao thông phục vụ thi
công (nếu có), chi phí bảo vệ môi trường cho người lao động trên công trường và
môi trường xung quanh, chi phí hoàn trả mặt bằng và hạ tầng kỹ thuật do bị ảnh
hưởng khi thi công công trình (nếu có), chi phí thí nghiệm vật liệu của nhà thầu và
một số chi phí có liên quan khác liên quan đến công trình;
e) Chi phí dự phòng của công trình gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công
việc phát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng
công trình.
Đối với dự án có nhiều công trình xây dựng, chủ đầu tư có thể xác định tổng dự
toán xây dựng công trình để quản lý chi phí. Tổng dự toán xây dựng công trình
được xác định bằng cách cộng các dự toán xây dựng công trình và các chi phí khác
có liên quan của dự án.
5.5.2. Xác định dự toán xây dựng công trình
Dự toán xây dựng công trình được xác định trên cơ sở khối lượng tính toán từ thiết
kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, chỉ dẫn kỹ thuật, các yêu cầu công việc phải thực
hiện của công trình và định mức xây dựng, giá xây dựng của công trình.
100

Giáo trình Pháp luật trong xây dựng

Trường CĐXD TP.HCM-HCC

Các chi phí trong dự toán xây dựng công trình được xác định như sau:
a) Chi phí xây dựng gồm chi phí trực tiếp về vật liệu, nhân công, máy thi công
được xác định trên cơ sở khối lượng các công tác, công việc xây dựng được đo
bóc, tính toán từ bản vẽ thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, chỉ dẫn kỹ thuật,
yêu cầu công việc phải thực hiện của công trình, giá xây dựng của công trình và
chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính trước, thuế giá trị gia tăng được xác định căn
cứ định mức chi phí do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành hoặc công bố;
b) Chi phí thiết bị được xác định trên cơ sở khối lượng, số lượng, chủng loại thiết
bị từ thiết kế công nghệ, xây dựng và giá mua thiết bị tương ứng. Chi phí đào tạo,
chuyển giao công nghệ, chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh và các chi phí khác
có liên quan được xác định bằng dự toán hoặc ước tính chi phí;
c) Chi phí quản lý dự án được xác định theo quy định tại khoản 3 mục 5.10.1;
d) Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng được xác định theo quy định tại khoản 3 mục
5.11.1.
đ) Chi phí khác được xác định trên cơ sở định mức tỷ lệ phần trăm (%) hoặc ước
tính hoặc bằng dự toán hoặc giá trị hợp đồng đã ký kết;
e) Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh được tính bằng tỷ lệ phần
trăm (%) trên tổng các chi phí quy định tại các điểm a, b, c, d và đ ở trên. Chi phí
dự phòng cho yếu tố trượt giá được tính trên cơ sở độ dài thời gian xây dựng công
trình, kế hoạch bố trí vốn và chỉ số giá xây dựng phù hợp với loại công trình xây
dựng có tính đến các khả năng biến động giá trong nước và quốc tế.
5.5.3. Thẩm định, phê duyệt dự toán xây dựng công trình
Thẩm định dự toán xây dựng công trình được thực hiện đồng thời với việc thẩm
định thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công.
Nội dung thẩm định dự toán xây dựng công trình gồm:

a) Kiểm tra sự phù hợp khối lượng công tác xây dựng, chủng loại và số lượng
thiết bị trong dự toán so với khối lượng, chủng loại và số lượng thiết bị tính toán từ
thiết kế xây dựng, công nghệ;

101


Giáo trình Pháp luật trong xây dựng

Trường CĐXD TP.HCM-HCC

b) Kiểm tra tính đúng đắn, hợp lý của việc áp dụng, vận dụng định mức dự toán,
giá xây dựng của công trình và quy định khác có liên quan trong việc xác định các
khoản mục chi phí của dự toán xây dựng công trình;
c) Xác định giá trị dự toán xây dựng công trình sau thẩm định và kiến nghị giá trị
dự toán xây dựng để cấp có thẩm quyền xem xét, phê duyệt. Đánh giá mức độ
tăng, giảm của các khoản mục chi phí, phân tích nguyên nhân tăng, giảm so với giá
trị dự toán xây dựng công trình đề nghị thẩm định.
Thẩm quyền thẩm định, phê duyệt dự toán xây dựng công trình thực hiện theo quy
định về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
Đối với các công trình thuộc dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, B và C có
kỹ thuật phức tạp hoặc áp dụng công nghệ cao, cơ quan chuyên môn về xây dựng theo
phân cấp, người quyết định đầu tư yêu cầu chủ đầu tư lựa chọn tổ chức tư vấn quản lý chi
phí đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện thẩm tra dự toán xây dựng công trình
làm cơ sở cho việc thẩm định trước khi trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Dự toán xây dựng công trình được phê duyệt là cơ sở xác định giá gói thầu trong
kế hoạch lựa chọn nhà thầu và đàm phán, ký kết hợp đồng xây dựng trong trường hợp chỉ
định thầu, nếu có. Trường hợp giá gói thầu trong kế hoạch lựa chọn nhà thầu xác định
trên cơ sở tổng mức đầu tư thì giá gói thầu được cập nhật theo dự toán xây dựng công
trình đã phê duyệt.

Hồ sơ thẩm định dự toán thuộc nội dung hồ sơ thẩm định thiết kế kỹ thuật, thiết kế
bản vẽ thi công và dự toán xây dựng. Kết quả thẩm định, thẩm tra dự toán xây dựng công
trình được lập theo mẫu quy định của Bộ Xây dựng.
5.5.4. Điều chỉnh dự toán xây dựng công trình
Dự toán xây dựng công trình đã phê duyệt chỉ được điều chỉnh trong các trường
hợp:
a) Điều chỉnh tổng mức đầu tư xây dựng theo quy định;
b) Thay đổi, bổ sung thiết kế nhưng không trái với thiết kế cơ sở hoặc thay đổi cơ
cấu chi phí trong dự toán kể cả chi phí dự phòng nhưng không vượt tổng mức đầu
tư xây dựng đã được phê duyệt;

102


Giáo trình Pháp luật trong xây dựng

Trường CĐXD TP.HCM-HCC

Dự toán xây dựng công trình điều chỉnh gồm dự toán xây dựng công trình đã được
phê duyệt cộng (hoặc trừ) phần giá trị tăng (hoặc giảm). Phần giá trị tăng (hoặc giảm)
phải được thẩm tra, thẩm định làm cơ sở để phê duyệt dự toán xây dựng công trình điều
chỉnh.
Chủ đầu tư tổ chức xác định dự toán xây dựng công trình điều chỉnh làm cơ sở để
điều chỉnh giá hợp đồng, giá gói thầu và điều chỉnh tổng mức đầu tư.
Trường hợp chỉ điều chỉnh cơ cấu các khoản mục chi phí nhưng không làm thay
đổi giá trị dự toán xây dựng đã được phê duyệt bao gồm cả chi phí dự phòng thì chủ đầu
tư tổ chức điều chỉnh.
Thẩm quyền thẩm định, phê duyệt dự toán xây dựng công trình điều chỉnh thực
hiện theo quy định tại về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
5.6. Dự toán gói thầu xây dựng

5.6.1. Quy định chung về dự toán gói thầu xây dựng
Dự toán gói thầu xây dựng xác định theo từng gói thầu, phù hợp với kế hoạch lựa
chọn nhà thầu, dự toán xây dựng công trình đã được phê duyệt và được thực hiện trước
khi tổ chức lựa chọn nhà thầu xây dựng.
Dự toán gói thầu xây dựng gồm dự toán gói thầu thi công xây dựng; dự toán gói
thầu mua sắm vật tư, thiết bị lắp đặt vào công trình; dự toán gói thầu tư vấn đầu tư xây
dựng và dự toán gói thầu hỗn hợp.
Chủ đầu tư tổ chức xác định, cập nhật dự toán gói thầu xây dựng, thực hiện thẩm
định, phê duyệt để thay thế giá gói thầu xây dựng ghi trong kế hoạch lựa chọn nhà thầu đã
phê duyệt, làm cơ sở để lập Hồ sơ mời thầu hoặc Hồ sơ yêu cầu và đánh giá lựa chọn nhà
thầu xây dựng.
Chủ đầu tư được thuê các tổ chức, cá nhân tư vấn quản lý chi phí đủ điều kiện
năng lực theo quy định thực hiện xác định, cập nhật, thẩm tra dự toán gói thầu xây dựng
trước khi phê duyệt.
5.6.2. Dự toán gói thầu thi công xây dựng
Dự toán gói thầu thi công xây dựng là toàn bộ chi phí cần thiết để thực hiện thi
công xây dựng các công tác, công việc, hạng mục, công trình xây dựng phù hợp với phạm

103