CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ, QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

Cơ sở lý luận về định giá, quản lý và xử lý bất
động sản thế chấp
I. Tài sản thế chấp và vai trò của thế chấp bất động sản
trong phát triển kinh tê- xã hội.
1. Khái niệm, phân loại và các hình thức thế chấp bất động sản.
a. Khái niệm :
Để hiểu rõ về bất động sản và thế chấp bất động sản, ta phải xuất phát từ
khái niệm về tài sản. Theo điều 172 bộ luật dân sự thì : tài sản bao gồm vật có
thực,tiền, giấy tờ trị giá bằng tiền và các quyền tài sản. Trong khái niệm này thì
quyền tài sản là quyền trị giá đợc bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch
dân sự.Tài sản có thể đợc biểu hiện ở các trạng thái : rắn, lỏng, khí, đáp ứng đợc
một nhu cầu nào đó của con ngời, không chỉ những thứ tồn tại hiện hữu mà còn cả
những thứ sẽ có nh : lợi tức, hoa lợi.
Hiện nay ngời ta chia tài sản thành bất động sản và động sản, từ khái niệm
về tài sản ta có thể nhận thấy rằng bất động sản(bđs) là một thuật ngữ chỉ các tài
sản nh : đất đai, nhà cửavì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của nớc
CHXHCNVN đã quy định bất động sản và động sản nh sau :
1. Bất động sản là các tài sản không di, dời đ ợc bao gồm
a. Đất đai.
b.Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản .
Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai, nhà
ở là những bất động sản chính. Vì vậy hiện nay ngời ta thờng hiểu nhà đất là bất
động sản, tuy rằng cách hiểu đó cha đầy đủ nhng trong một giới hạn nào đó mọi
ngời vẫn chấp nhận. Và các bất động sản chính đó, theo quy định của pháp luật
phải đợc quản lý, kiểm soát trong sản xuất- kinh doanh của cơ quan nhà nớc có
thẩm quyền.
Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh

tài sản nói chung và bất động sản nói riêng.Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh
doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp bất động sản tại các tổ chức tín
dụng để vay vốn, vì vậy trong nền kinh tế thị trờng cạnh tranh hiẹn nay, thế chấp
bất động sản để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh
doanh phát triển, tăng cờng công tác quản lý của nhà nớc với bđs nói chung và
nhà đất nói riêng. Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ chức tín dụng tránh
đợc những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn. Từ đó ta có thể rút ra, thế
chấp bất động sản để vay vốn là việc bên vay vốn(gọi là bên thế chấp) dùng tài
sản là bất động sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình dể bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ trả nợ(gồm nợ gốc, lãi vay và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho
vay(bên nhận thế chấp).
Đối với đất đai thì luật pháp quy định là: đất thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nớc thống nhất nhất quản lý, còn nhà thì đa dạng hoá hình thức sở hữu, vì vậy khi
thế chấp nhà đất thì thực chất là thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.
b. Phân loại bất động sản thế chấp.
Bất động sản rất phong phú và đa dạng về chủng loại, kích cỡ, tính năng tác
dụngcho nên tài sản thế chấp cũng rất phong phú, đa dạng.Tài sản thế chấp có
thể bao gồm :
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
+ Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định đợc thế chấp.
+ Trờng hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc
tài sản thế chấp.Trong trờng hợp thế chất một phần bất động sản có vật phụ, thì
vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận.
+Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài
sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trờng hợp tài sản
thế chấp đợc bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng
thuộc tài sản thế chấp.
Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trờng hợp các bên có thoả

thuận bên thế chấp hoặc ngời thứ ba giữ.Bất động sản có đăng ký quuyền sở hữu
có thể đợc thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn
hơn tổng nghĩa vụ dân sự đợc bảo đảm trừ trờng hợp có thoả thuận khác hoặc
pháp luật có quy định khác.
c. Các hình thức thế chấp bất động sản.
Hình thức thế chấp bất động sản xuất phát từ nhu cầu thực tế về vốn để sản
xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức kinh tế. Họ có thể thế chấp một phần bất
động sản để vay vốn sản xuất kinh doanh nếu nhu cầu về vốn của họ không lớn
nh chỉ thế chấp dây chuyền máy móc sản xuất, phơng tiện vận chuyển hay nhỉ thế
chấp đất đaiBên cạnh đó, nếu nhu cầu về vốn của họ lớn thì có thể thế chấp toàn
bộ bất động sản nh : đất đai, nhà xởng, nhà kho
Thế chấp bất động sản phải đợc lập thành văn bản cam kết hoặc hợp đồng
thế chấp tài sản. Đối với tài sản mà pháp luật có quy định đăng kí quyền sở hữu
thì khi thế chấp phải đăng kí tại cơ quan nhà nớc có thẩm quyền; bên nhận thế
chấp giữ bản gốc giấy tờ về quyền sở hữu tài sản. Hợp đồng thế chấp cần có
chứng nhận của cơ quan công chứng nhà nớc hoặc chứng nhận của UBND cấp
huyện.
2. Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp :
Nh ta đã biết bất động sản rất phong phú và đa dạng nhng không phải tất
cả các bất động sản đều có thể thế chấp để vay vốn chúng phải có những tiêu
chuẩn nhất định. Tổ chức tín dụng xem xét lựa chọn tài sản thế chấp khi có đủ các
điều kiện sau:
+ Tài sản thuộc sở hữu của khách hàng vay, trờng hợp mà pháp luật qui
định phải đăng ký quyền sở hữu thì thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận
quyền sở hữu tài sản. Đối với quyền sử dụng đất thì khách hàng vay phải có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và đợc thế chấp theo qui định của pháp luật về đất
đai.
+ Tài sản đợc phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc
không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm cố, thế chấp, bảo
lãnh và các giao dịch khác.

+ Tài sản không tranh chấp tức là tài sản không có tranh chấp về quyền và
nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo
đảm. Khách hàng vay phải ký kết bằng văn bản với tổ chức tín dụng về tài sản
thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu
trách nhiệm trớc pháp luật về cam kết cuả mình.
+ Tài sản mà pháp luật qui định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải
mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
3. Vai trò thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế- xã hội :
Thế chấp bất động sản để vay vốn tại các ngân hàng giúp cho các hộ gia
đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có đợc nguồn vốn cần thiết để đầu t vào sản xuất
kinh doanh, tạo ra sản phẩm vật chất dịch vụ phục vụ xã hội, nâng cao thu
nhập, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của ngời đầu t, góp phần thúc đẩy
các nghành kinh tế liên quan phát triển. Ví dụ nh một nhà máy sản xuất các loại
bao bì, thiếu vốn, khi đem đất đai nhà xởng thế chấp thì sẽ vày đợc một lợng vốn
tơng đối có thể dụng đầu t mua sắm máy móc, dây truyền công nghệ tiên tiến
phục vụ sản xuất thì khi đó nhà máy có thể sản xuất ra những sản phẩm có chất
lợng tốt hơn với giá thành hạ hơn trớc kia, góp phần giảm chi phí đầu vào cho các
nghành sử dụng bao bì của nhà máy đồng thời những công ty sản xuất kinh
doanh nguồn nguyên liệu đầu vào cho nhà máy cũng phát triển. Không những thế,
khi nhà máy làm ăn có hiệu quả thì phần đóng góp vào ngân sách nhà nớc sẽ lớn
hơn, tạo ra công ăn việc làm cho ngời lao động góp phần giảm tỷ lệ thất nghiệp,
tăng thu nhập cho ngời lao động, làm hạn chế, đầy lùi những tệ nạn xã hội phát
sinh do thất nghiệp, góp phần vào chủ trơng kích cầu của chính phủ do nhu cầu
tiêu dùng của ngời lao động tăng lên.
Đối với ngành ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của ngân
hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận ngân hàng, tạo điều
kiện để hệ thống ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lợng, góp phần quản
lý khối lợng tiền tệ trong lu thông trong chính sách tiền tệ của ngân hàng trung -
ơng.
Với ngành địa chính, để thế chấp bất động sản thì cần phái có đầy đủ hồ sơ,

điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở
hữu nhà,nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan chức năng.
II. Các phơng pháp định giá bất động sản và vận dụng
vào định giá bất động sản thế chấp.
1.Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản thế chấp.
Thị trờng bất động sản là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trờng.
Thị trờng bất động sản phát triển là nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng bộ các
loại thị trờng, điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc hình thành và phát triển
cơ chế thị trờng, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị
trờng có sự quản lý của nhà nớc định hớng xã hội chủ nghĩa là một định hớng lớn
của Đảng và nhà nớc ta. Mà thị trờng bất động sản chỉ phát triển đợc khi các giao
dịch này trở nên phổ biến và dễ dàng. Điều này có nghĩa là các giá trị của hàng
hoá trong thị trờng bất động sản phải đợc xác định một cách chuẩn xác, phù hợp
với tính năng sử dụng của mỗi loại tài sản. Do vậy phải tiến hành công việc định
giá bất động sản, định giá là rất cần thiết khi ta đa ra một quyết định liên quan
đến tài sản bất động sản. Các bên tham gia thị trờng bất động sản phải biết giá trị
của bất động sản để tiến hành trao đổi, giúp cho ngời bán có thể chấp nhận, quyết
định giá mua bán có thể chấp nhận đựơc và ngời mua quyết định giá mua bất
động sản; nhà đầu t kinh doanh cũng cần định giá để biết đợc giá trị của bất động
sản trong trờng hợp cổ phần hoá doanh nghiệp, giúp cho xác định giá trị trong
công bố tài chính hàng năm của công ty; định giá bất động sản còn giúp cho việc
trả tiền thuê tài sản, thế chấp hoặc bảo hiểm bất động sản, không những thế công
việc này còn là cơ sở để nhà nớc quản lý và phát triển bất động sản đảm bảo ích n-
ớc lợi dân.
Xuất phát từ khái niệm bất động sản là tài sản không thể di dời đợc gồm đất
đai, nhà ở và các công trình gắn liền với đất, vậy định giá bất động sản thực chất
là định giá đất và các công trình gắn trên đất.
Định giá bất động sản là công việc rất khó khăn và phức tạp, nhất là trong
điều kiện kinh tế có nhiều biến động. Kết quả của công việc định giá bất động sản
trong một số trờng hợp phụ thuộc rất nhiều vào sự nhận định chủ quan của ngơì

định giá vì vậy đòi hỏi ngời làm công tác định giá phải có kiến thức chuyên môn
nghề nghiệp giỏi và có sự nhanh nhậy với sự biến động của thị trờng. Bởi vì giá trị
của bất động sản có thể tăng khi nền kinh tế tăng trởng cao (hoặc tăng trởng ổn
định ; sẽ tăng trởng cao trong tơng lai gần ) và sẽ thấp khi nền kinh tế suy thoái
(hoặc có dấu hiệu suy thoái ). Bên cạnh đó, kết quả của công việc định giá còn
chịu tác động của các nhận tố nh :
* Nhóm nhân tố tự nhiên :Vị trí thửa đất, địa hình đất, phạm vi rộng hẹp
của vùng lân cận, kính thức diện tích lô đất, bề rộng mặt tiền, môi trờng nớc và
không khí, các tiện lợi và nguy cơ do tự nhiên gây ra.
* Nhóm nhân tố về kinh tế nh : Sự phát triển kinh tế trong vùng, cơ sở hạ
tầng, kinh tế kỹ thuật xã hội nh mức độ tăng trởng GDP của vùng cũng nh khả
năng tín dụng trong vùng, tỷ lệ lạm phát, lãi suất tín dụng, khả năng mang lại của
thu nhập của bất động sản trong vùng.
*Nhóm nhân tố về pháp luật :Ngời định giá phải xem xét đầy đủ các yếu tố
nh qui hoạch đất đai, qui hoạch về xây dựng các công trình trên đất, chính sách
tài chính, tình trạng pháp lý của bất động sản, chính sách phát triển nhà ở
*Nhóm nhân tố về xã hội : Phải xem xét về đặc điểm khu dân c, mật độ dân
số, trình độ kiến thức cũng nh tập quán của họ, y tế, giáo dục, an ninh trật tự
Có nhiều cách hiểu khác nhau, do đó có nhiều cách định nghĩa khác nhau
về định giá bất động sản, ở đây ta đề cập đến hai khái niệm phổ biến nhất, đó là :
+ Định giá là ớc tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho mục đích đã đợc xác định hay ta có thể định nghĩa nh sau :
Định giá là `nghệ thuật hay khoa học về sự ớc tính cho một mục đích cụ thể của
một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm
của tài sản cũng nh xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế cơ bản của thị trờng, bao
gồm các loại đầu t lựa chọn. Thật vậy, định giá bất động sản là sự kết hợp của cả
nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó các nội dung khoa học cần nhiều
hơn trong khi phần còn lại nh là một nghệ thuật. Khía cạnh khoa học của định giá
bất động sản là việc phân tích các dữ liệu và tình toán về mặt toán học các giá trị
bất động sản, còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ năng nắm đợc thông tin đợc

dùng để trợ giúp công việc định giá và quá trình đa ra các đánh giá và hình thành
quan điểm riêng. Và vì vậy định giá bất động sản cần đợc hiểu là nghệ thuật bày
tỏ quan điểm dới dạng tính toán để đạt đợc mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực
nhất định của định giá bất động sản ở một thời điểm cụ thể.
Từ những khái niệm trên ta thấy rằng công việc định giá bất động sản
không thể tách rời mục đích định giá, có thể một tài sản với những mục đích định
giá khác nhau sẽ có những giá trị khác nhau tơng đối, bên cạnh đó khi ta tiến hành
định giá bất động sản ta phải có những thông tin khách quan về thị trờng cũng nh
về chính tài sản cần định giá và các tài sản cùng loại. Trong định giá bất động
sản, ngời định giá bất động sản cần hiểu rõ về :Giá thành bất động sản, giá cả cá
biệt của bất động sản, giá cả thị trờng bất động sản. Giá thành bất động sản đợc
hiểu là toàn bộ chi phí về quản lý, về lao động, vật t, về đất đai .. để tạo ra bất
động sản đó. Giá cả cá biệt của bất động sản đợc hiểu là giá trị do nhà đầu t đặt
ra, trên cơ sở hao phí về vốn, lao động và các chi phí phát sinh khác trong quá
trình đầu t nh: lạm phát, rủi ro trong đầu t, dự kiến lợi nhuận đầu t, và giá cả cá
biệt do chủ sở hữu bất động sản tạo nên. Còn giá trị thị trờng của bất động sản là
biểu hiện bằng tiền của hàng hoá bất động sản đó, là số tiền thoả thuận giữa ngời
mua và ngời bán tại một thời điểm xác định, giá cả thị trờng có thể lớn hơn hoặc
nhỏ hơn giá trị nhng giữa chúng có khuynh hớng xích lại gần nhau.
Trong quan hệ tín dụng các ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro, do vậy
bên vay tiền phải dùng tài sản của mình làm vật đảm bảo cho khoản vay, trong tr-
ờng hợp ngời vay vốn không trả đợc nợ khi đến hạn thì ngân hàng có thể bán bất
động sản đó để thu hồi nợ, vì vậy định giá bất động sản khi thế chấp là rất cần
thiết. Một lý do mà ngời ta tiến hành định giá bất động sản là để cả bên nhận thế
chấp và bên thế chấp biết đợc giá trị của tài sản để họ đa ra mức vốn vay phù hợp
với giá trị của bất động sản thế chấp, phù hợp với qui định của pháp luật.
Nếu công việc này đợc thực hiện tốt thì nguồn vốn sẽ đợc vận động liên
tục, ngành ngân hàng sẽ hoạt động tốt hơn và ngày càng phát triển, bên cạnh đó
khi ngời thế chấp vay đợc vốn sẽ tiến hành đầu t vào sản xuất kinh doanh để tạo ra
sản phẩm vật chất, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của xã hội và thúc đẩy kinh tế

phát triển.
Vì vậy có thể hiểu định giá bất động sản thế chấp là việc ớc tính tổng số
tiền là bao nhiêu mà một bất động sản có thể bán đợc nếu bắt buộc phải bán.
2. Căn cứ và nguyên tắc định giá.
Định giá bất động sản là một việc khó khăn và phức tạp, ngời làm công tác
định giá không chỉ có chuyên môn nghiệp vụ vững vàng mà còn phải có sự nhạy
cảm tốt với sự thay đổi thờng xuyên của thị trờng. Để xác định giá một bất động
sản chính xác tại một thời điểm nhất định thì quá trình định giá phải gắn liền với
mục đích định giá, vì với các mục đích khác nhau thì một tài sản có giá trị khác
nhau tơng đối. Khi định giá một bất động sản, thông thờng ngời ta dựa vào những
căn cứ sau :
- Dựa vào chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản, tức là sử dụng cao
nhất và tốt nhất bất động sản cả về vất chất và mặt pháp lý để tạo ra những khả
năng sinh lời cao nhất đối với bất động sản tại thời điểm định giá.
- Dựa vào các yếu tố cấu thành của tài sản bất động sản nh giá trị của nhà,
giá trị của đất đợc sử dụng ( gồm qui mô, vị trí và tính pháp lý của mảnh đất ).
- Dựa vào khả năng cạnh tranh và những lợi ích mang lại trong tơng lai của
bất động sản. Mỗi bất động sản đều mang tình hữu dụng của nó, khi bất động sản
đợc mang vào sử dụng có rất nhiều hình thức sử dụng khác nhau việc định giá
phải căn cứ vào việc sử dụng có hiệu quả nhất và tốt nhất của bất động sản. Ngoài
ra còn phải xem xét đến khả năng cạnh tranh trong thị trờng nh trong nội bộ cung,
cầu và giữa cung và cầu ; cạnh tranh trong nội bộ vùng, giữa các vùng với nhau,
tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu ngời tiêu dùng.
Giá thị trờng của bất động sản là giá trị hiện tại về các khoản lợi ích mà nó mang
lại trong tơng lai cho ngời sở hữu nó, cho nên những lợi ích trong tơng lai sẽ ảnh
hởng trực tiếp đến giá trị hiện tại của bất động sản đó. Cho nên khi định giá một
bất động sản tại một thời điểm cụ thể thì ngời định giá phải đặc biệt chú ý đến khả
năng cạnh tranh và những khoản lợi ích mà bất động sản sẽ mang lại trong tơng
lai.
- Căn cứ vào những thay đổi trong nền kinh tế nh thay đổi của các chính

sách về đất đai và nhà ở, về nhu cầu vật chất, văn hóa và tinh thần ngày càng tăng
và thị hiếu về nhà đất không ngừng thay đổi của con ngời.
Trong những căn cứ trên thì khi định giá một bất động sản với mục đích
thế chấp ngời định giá cần phải đặc biệt chú ý đến ba căn cứ đầu, bởi vì ngoài
những yếu tố cấu thành giá trị của bất động sản thì khả năng cạnh tranh và những
lợi ích mang lại trong tơng lai sẽ là những nhân tố chính quyết định giá trị của bất
động sản đó. Tuy cùng một yếu tố cầu thành giá trị nhng một cửa hàng gần khu
vực Hồ Hoàn Kiếm sẽ mang lại một lợi ích cao hơn một cửa hàng nh vậy ở khu
vực khác, và tất nhiên giá trị của cửa hàng thuộc khu vực Hồ Hoàn Kiếm sẽ cao
hơn. Tuy nhiên khi định giá, cần phải căn cứ vào các đặc tính về pháp luật của bất
động sản hay nói cách khác thì các bất động sản thế chấp phải thuộc sở hữu hay
quyền quản lý hợp pháp của ngời đem thế chấp, tức là bất động sản phải có giấy
tờ sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận quyền sự dụng đất nếu là đất.
Từ những căn cứ trên, khi định giá bất động sản ta cần phải tuân thủ các
nguyên tắc sau:
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất : Bất động sản bao gồm
nhiều loại tài sản, đợc sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, bao gồm sử dụng
hợp pháp và không hợp pháp. Một bất động sản đợc sử dụng một cách cao nhất và
hiệu quả nhất tức là tại thời điểm định giá bất động sản đó đợc sử dụng hợp pháp,
đem lại thu nhập dòng lớn nhất và trong một khoảng thời gian nhất định có khả
năng cho thu nhập ròng lớn nhất. Khái niệm cao và hiệu quả thờng giới hạn trong
một khoảng thời gian nhất định và thu nhập cao nhng cũng có thể coi là cao và
hiệu quả nhất nếu có thu nhập nhỏ hơn nhng là thu nhập lâu dài và thời gian kéo
dài bao lâu thì phụ thuộc vào lĩnh vực đầu t, ngời định giá,sự phân tích thị trờng
và kinh nghiệm. Sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất còn là cơ sở cho các nhà đầu t
phân tích, đánh giá thị trờng và dự báo.
- Nguyên tắc cung - cầu và giá cả trong thị trờng bất động sản : Giá thị tr-
ờng của bất động sản đợc xác định bởi tác động qua lại của cung cầu, nó có
xu hớng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Đến lợt mình, giá
tác động trở lại cung cầu, giải thích sự khác nhau về giá cả bất động sản giữa các

vùng, giữa các đô thị hay giữa các đờng phố trong một đô thị. Nh vậy khi định giá
bất động sản, ngời định giá phải tiến hành phân tích cung, cầu về bất động sản,
đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá,
dự báo xu hớng vận động của cung - cầu bất động sản.
- Nguyên tắc thay đổi : Giá cả thị trờng bất động sản không giữ nguyên
bởi tác động của các nhân tố :tự nhiên, môi trờng, pháp luật, kinh tế, xã hội ..
những nhân tố này luôn biến động và cũng làm thay đổi giá cả của bất động sản
trên thị trờng, không những thế chúng còn làm thay đổi xu hớng thị trờng của bất
động sản, ngoài ra nhu cầu về vật chất tinh thần, sở thích cũng nh sự u tiên của
ngời tiêu dùng cũng thay đổi không ngừng. Bởi vậy ngời định giá bất động sản
không những phải dự đoán thị trờng hiện tại mà còn phải dự đoán những biến
động của thị trờng bất động sản trong tơng lai.
-Nguyên tắc về dự kiến các lợi ích trong tơng lai : Khi ớc tính giá trị ta
luôn dựa trên các triển vọng tơng lai, định giá bất động sản cũng phải có nhiệm vụ
dự kiến các khoản lợi ích mà ngời sở hữu bất động sản nhận đợc, những dự tính
của ngời mua hay ngời chủ sở hữu có thể ảnh hởng trực tiếp đến giá trị thị trờng
của bất động sản đó.
Ngoài những nguyên tắc trên, khi định giá bất động sản, ngời định
giá cần phải dựa trên những nguyên tắc nh : nguyên tắc sử dụng phù hợp, nguyên
tắc về sự thay thế, nguyên tắc về sự cân bằng trong sử dụng đất và phát triển,
nguyên tắc về sự hoà hợp, nguyên tắc về sự thay đổi trong mô hình kinh tế xã
hội, nguyên tắc giảm giá trị do những bất động sản khác.
Để có thể ớc tính giá trị của một bất động sản gần sát với giá trị thực của nó
tại một thời điểm nhất định thì tất cả các nguyên tắc và yêu cầu trên phải đợc
nghiêm túc tuân thủ khi làm việc. Tuy nhiên để định giá một bất động sản với
mục đích thế chấp thì trong các nguyên tắc trên, ngời định giá phải đặc biệt quan
tâm tới các nguyên tắc sau :
Thứ nhất nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất. Đây là một trong
những nguyên tắc đảm bảo cho các ngân hàng kho cho vay, bởi vì nếu trong trờng
hợp ngời thế chấp không trả đợc nợ khi đến hạn trả thì với một bất động sản đợc

sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất, tức là đợc sử dụng hợp pháp và đem lại thu
nhấp ổn định, thì việc sử lý bất động sản đó để thu hồi nợ sẽ dễ dàng hơn nhiều so
với các bất động sản cùng loại mà không hợp pháp và đem lại thu nhấp không ổn
định.
Thứ hai là nguyên tắc thay đổi : Ngời định giá bất động sản thế chấp phải
đặc biệt chú ý đến nguyên tắc này, nhất là trong điều kiện thị trờng bất động sản
luôn biến động, giá cả thị trờng của bất động sản thế chấp sẽ thay đổi theo thời
gian do sự thay đổi của các yếu tố cấu thành nên tổng giá trị bất động sản và điều
kiện thị trờng thay đổi. Tuy nhiên cũng không hiếm trờng hợp các tài sản trên đất
giảm giá trị theo thời gian nhng giá trị của đất tăng theo thời gian nhanh hơn sự
giảm đi của các tài sản trên đất, do vậy tổng giá trị bất động sản vẫn tăng, vậy
điều cốt yếu là ngời định giá bất động sản thế chấp phải tính toán đợc những thay
đổi của bất động sản cũng nh của thị trờng bất động sản để có thể ớc tính giá trị
của bất động sản phù hợp với cả hiện tại và tơng lai.
Thứ ba là nguyên tắc về sự phù hợp : Tức là ngời định giá phải căn cứ vào
mục đích sử dụng chính của bất động sản thế chấp chỉ nh vậy kết quả của quá
trình định giá với giá trị thực tế của tài sản. Nguyên tắc này yêu cầu ngời định giá
bất động sản thế chấp không đợc căn cứ vào mục đích khác ngoài mục đích sử
dụng chính của bất động sản thế chấp.
Thứ t là nguyên tắc dự báo trớc : Nếu ngời định giá bất động sản am hiểu
thị trờng và có đầu óc phán đoán thì giá cả thị trờng của bất động sản trong tơng
lai sẽ không chênh lệch lơn so với thời điểm định giá. Nguyên tắc này đợc thực
hiện tốt sẽ đảm bảo tránh rủi ro cho các ngân hàng khi cho vay vốn.
3. Các phơng pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất
động sản thế chấp.
Cho đến nay ngời ta đã tìm ra nhiều phơng pháp định giá bất động sản.
Mỗi phơng pháp phù hợp với một yêu cầu riêng biệt tức là một phơng pháp có thể
phù hợp với mục đích này nhng lại không phù hợp với yêu cầu khác, không có
phơng pháp nào chính xác riêng rẽ mà chỉ có phơng pháp phù hợp nhất, các phơng
pháp khác có thể sử dụng để kiểm tra kết quả của phơng pháp phù hợp nhất đó.

Hiện nay có một số phơng pháp thờng sử dụng là: phơng pháp so sánh trực tiếp,
phơng pháp giá thành, phơng pháp giá trị còn lại, phơng pháp lợi nhuận, phơng
pháp đầu t.
Việc xác định phơng pháp định giá cho một bất động sản đòi hỏi ngời định giá
phải có chuyên môn và kinh nghiệm, các yếu tố mà ngời định giá có thể căn cứ
để đa ra phơng pháp định giá phù hợp nhất với một bất động sản là :
- Thuộc tính của tài sản
- Sự tin cậy và khả năng sử dụng các tài liêu từ thị trờng
- Mục tiêu của việc định giá
Trong thực tế không phải tất cả các phơng pháp trên đều đợc sử dụng rộng
rãi, mà ngời ta thờng sử dụng ba phơng pháp cơ bản là : Phơng pháp so sánh, ph-
ơng pháp giá thành và phơng pháp đầu t.
3.1 Phơng pháp so sánh.
Phơng pháp so sánh trực tiếp còn gọi là phơng pháp so sánh những vụ mua
bán bất động sản trên thị trờng có thể so sánh đợc. Đây là phơng pháp sử dụng giá
bán của bất động sản đã đợc giao dịch trên thị trờng để làm cơ sở xác định giá cho
các bất động sản khác tơng tự. Phơng pháp này dựa trên cơ sở cho rằng giá trị thị
trờng của của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tơng
tự có thể so sánh. Phơng pháp này đợc sử dụng khá rộng rãi trong thực tế để xác
định giá trị của bất động sản, bởi vì đây là phơng pháp ít gặp khó khăn về kỹ
thuật, khi sử dụng phơng pháp này không phải tuân theo một công thức hay mô