Một số vấn đề về định giá quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tạo Sở giao dịch I - NHCT Việt Nam

Luận văn tốt nghiệp
Lời nói đầu
Trong nền kinh tế thị trờng mở cửa ở nớc ta hiện nay, hệ thống ngân hàng
đóng vai trò rất quan trọng, nó đợc xem nh là hệ thống tuần hoàn của nền kinh tế
quốc dân. Đợc tổ chức ra để kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động
chính là : đi vay để cho vay, nhng trong hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn những rủi
ro, để hạn chế những rủi ro này các ngân hàng thờng yêu cầu ngời vay phải thế
chấp tài sản của họ, trong đó có bất động sản.
Hoạt động thế chấp bất động sản để vay vốn đã tồn tại từ rất lâu trên thế
giới, ở Việt Nam những vấn đề liên quan đến bất động sản thế chấp đã đợc pháp
luật qui định, tuy nhiên vấn đề định giá, quản lý và sử lý bất động sản thế chấp vẫn
còn cha đợc đây đủ, thiếu đồng bộ về mặt pháp lý, còn rất nhiều bất cập trong thực
tế.
Trớc tình hình đó, với mong muốn đóng góp một phần nhỏ vào việc hoàn
thiện công tác định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp trong thời gian tới.
Trong thời gian thực tập em đã chọn đề tài : Một số vấn đề về định giá, quản
lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN để nghiên cứu làm
chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
Luận văn nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý luận khoa học của công tác định giá,
quản lý và xử lý bất động sản thế chấp, đánh giá thực trạng công tác định giá,
quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN thông qua phân tích
các trờng hợp điển hình trong thời gian qua và đa ra những giải pháp nhằm góp
phần đổi mới để hoàn thiện các hoạt động trên.
Luận văn sử dụng phơng pháp thống kê, phân tích tổng hợp quá trình
nghiên cứu. Luận văn đã nghiên cứu một cách hệ thống những vấn đề lý luận và
thực tiễn về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp đó là cơ sở để hoàn
thiện các hoạt động này trong tơng lai.
Kinh tế & Quản lý Địa chính
1
Luận văn tốt nghiệp
Bố cục Luận văn gồm 3 chơng :

Chơng I: Cơ sở lý luận về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế
chấp.
Chơng II. Tình hình định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp
tại SGDI-NHCTVN.
Chơng III. Một số đề xuất và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định
giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI-NHCTVN.
Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót và nhiều vấn
đề cần thảo luận. Em rất mong đợc sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ
môn và các bạn sinh viên để có thể có một bài viết hoàn chỉnh.
Em xin cảm ơn các thầy cô giáo trong bộ môn kinh tế và quản lý địa chính,
các cô chú, anh chị công tác tại SGDI-NHCTVN. Đặc biệt là thầy Hoàng Cờng đã
giúp đỡ nhiệt tình để em có thể hoàn thành đề tài này.
Sinh viên :
Vũ Tiến Dũng
Kinh tế & Quản lý Địa chính
2
Luận văn tốt nghiệp
CHƯƠNG I
Cơ sở lý luận về định giá, quản lý và
xử lý bất động sản thế chấp
I. Tài sản thế chấp và vai trò của thế chấp bất động sản
trong phát triển kinh tê- x hội.ã
1. Khái niệm, phân loại và các hình thức thế chấp bất động sản.
a. Khái niệm :
Để hiểu rõ về bất động sản và thế chấp bất động sản, ta phải xuất phát từ
khái niệm về tài sản. Theo điều 172 bộ luật dân sự thì : tài sản bao gồm vật có
thực,tiền, giấy tờ trị giá bằng tiền và các quyền tài sản. Trong khái niệm này thì
quyền tài sản là quyền trị giá đợc bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch
dân sự.Tài sản có thể đợc biểu hiện ở các trạng thái : rắn, lỏng, khí, đáp ứng đợc
một nhu cầu nào đó của con ngời, không chỉ những thứ tồn tại hiện hữu mà còn cả

những thứ sẽ có nh : lợi tức, hoa lợi.
Hiện nay ngời ta chia tài sản thành bất động sản và động sản, từ khái niệm
về tài sản ta có thể nhận thấy rằng bất động sản(bđs) là một thuật ngữ chỉ các tài
sản nh : đất đai, nhà cửa vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của n ớc
CHXHCNVN đã quy định bất động sản và động sản nh sau :
1. Bất động sản là các tài sản không di, dời đ ợc bao gồm
a. Đất đai.
b.Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản .
Kinh tế & Quản lý Địa chính
3
Luận văn tốt nghiệp
Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai, nhà
ở là những bất động sản chính. Vì vậy hiện nay ngời ta thờng hiểu nhà đất là bất
động sản, tuy rằng cách hiểu đó cha đầy đủ nhng trong một giới hạn nào đó mọi
ngời vẫn chấp nhận. Và các bất động sản chính đó, theo quy định của pháp luật
phải đợc quản lý, kiểm soát trong sản xuất- kinh doanh của cơ quan nhà nớc có
thẩm quyền.
Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh
tài sản nói chung và bất động sản nói riêng.Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh
doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp bất động sản tại các tổ chức tín
dụng để vay vốn, vì vậy trong nền kinh tế thị trờng cạnh tranh hiẹn nay, thế chấp
bất động sản để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh
doanh phát triển, tăng cờng công tác quản lý của nhà nớc với bđs nói chung và nhà
đất nói riêng. Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ chức tín dụng tránh đợc
những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn. Từ đó ta có thể rút ra, thế
chấp bất động sản để vay vốn là việc bên vay vốn(gọi là bên thế chấp) dùng tài sản

là bất động sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình dể bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ trả nợ(gồm nợ gốc, lãi vay và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho
vay(bên nhận thế chấp).
Đối với đất đai thì luật pháp quy định là: đất thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nớc thống nhất nhất quản lý, còn nhà thì đa dạng hoá hình thức sở hữu, vì vậy khi
thế chấp nhà đất thì thực chất là thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.
b. Phân loại bất động sản thế chấp.
Bất động sản rất phong phú và đa dạng về chủng loại, kích cỡ, tính năng tác
dụng cho nên tài sản thế chấp cũng rất phong phú, đa dạng.Tài sản thế chấp có
thể bao gồm :
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
+ Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định đợc thế chấp.
Kinh tế & Quản lý Địa chính
4
Luận văn tốt nghiệp
+ Trờng hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc
tài sản thế chấp.Trong trờng hợp thế chất một phần bất động sản có vật phụ, thì vật
phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận.
+Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản
thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trờng hợp tài sản thế
chấp đợc bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài
sản thế chấp.
Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trờng hợp các bên có thoả
thuận bên thế chấp hoặc ngời thứ ba giữ.Bất động sản có đăng ký quuyền sở hữu
có thể đợc thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn
hơn tổng nghĩa vụ dân sự đợc bảo đảm trừ trờng hợp có thoả thuận khác hoặc pháp
luật có quy định khác.
c. Các hình thức thế chấp bất động sản.

Hình thức thế chấp bất động sản xuất phát từ nhu cầu thực tế về vốn để sản
xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức kinh tế. Họ có thể thế chấp một phần bất
động sản để vay vốn sản xuất kinh doanh nếu nhu cầu về vốn của họ không lớn
nh chỉ thế chấp dây chuyền máy móc sản xuất, phơng tiện vận chuyển hay nhỉ thế
chấp đất đai Bên cạnh đó, nếu nhu cầu về vốn của họ lớn thì có thể thế chấp toàn
bộ bất động sản nh : đất đai, nhà xởng, nhà kho
Thế chấp bất động sản phải đợc lập thành văn bản cam kết hoặc hợp đồng
thế chấp tài sản. Đối với tài sản mà pháp luật có quy định đăng kí quyền sở hữu thì
khi thế chấp phải đăng kí tại cơ quan nhà nớc có thẩm quyền; bên nhận thế chấp
giữ bản gốc giấy tờ về quyền sở hữu tài sản. Hợp đồng thế chấp cần có chứng nhận
của cơ quan công chứng nhà nớc hoặc chứng nhận của UBND cấp huyện.
2. Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp :
Nh ta đã biết bất động sản rất phong phú và đa dạng nhng không phải tất cả
các bất động sản đều có thể thế chấp để vay vốn chúng phải có những tiêu
chuẩn nhất định. Tổ chức tín dụng xem xét lựa chọn tài sản thế chấp khi có đủ các
điều kiện sau:
Kinh tế & Quản lý Địa chính
5
Luận văn tốt nghiệp
+ Tài sản thuộc sở hữu của khách hàng vay, trờng hợp mà pháp luật qui
định phải đăng ký quyền sở hữu thì thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận
quyền sở hữu tài sản. Đối với quyền sử dụng đất thì khách hàng vay phải có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và đợc thế chấp theo qui định của pháp luật về đất
đai.
+ Tài sản đợc phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc
không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm cố, thế chấp, bảo
lãnh và các giao dịch khác.
+ Tài sản không tranh chấp tức là tài sản không có tranh chấp về quyền và
nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.
Khách hàng vay phải ký kết bằng văn bản với tổ chức tín dụng về tài sản thế chấp

không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách
nhiệm trớc pháp luật về cam kết cuả mình.
+ Tài sản mà pháp luật qui định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải
mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
3. Vai trò thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế- xã hội :
Thế chấp bất động sản để vay vốn tại các ngân hàng giúp cho các hộ gia
đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có đợc nguồn vốn cần thiết để đầu t vào sản xuất
kinh doanh, tạo ra sản phẩm vật chất dịch vụ phục vụ xã hội, nâng cao thu
nhập, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của ngời đầu t, góp phần thúc đẩy
các nghành kinh tế liên quan phát triển. Ví dụ nh một nhà máy sản xuất các loại
bao bì, thiếu vốn, khi đem đất đai nhà xởng thế chấp thì sẽ vày đợc một lợng vốn
tơng đối có thể dụng đầu t mua sắm máy móc, dây truyền công nghệ tiên tiến
phục vụ sản xuất thì khi đó nhà máy có thể sản xuất ra những sản phẩm có chất
lợng tốt hơn với giá thành hạ hơn trớc kia, góp phần giảm chi phí đầu vào cho các
nghành sử dụng bao bì của nhà máy đồng thời những công ty sản xuất kinh
doanh nguồn nguyên liệu đầu vào cho nhà máy cũng phát triển. Không những thế,
khi nhà máy làm ăn có hiệu quả thì phần đóng góp vào ngân sách nhà nớc sẽ lớn
hơn, tạo ra công ăn việc làm cho ngời lao động góp phần giảm tỷ lệ thất nghiệp,
tăng thu nhập cho ngời lao động, làm hạn chế, đầy lùi những tệ nạn xã hội phát
Kinh tế & Quản lý Địa chính
6
Luận văn tốt nghiệp
sinh do thất nghiệp, góp phần vào chủ trơng kích cầu của chính phủ do nhu cầu
tiêu dùng của ngời lao động tăng lên.
Đối với ngành ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của ngân
hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận ngân hàng, tạo điều
kiện để hệ thống ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lợng, góp phần quản
lý khối lợng tiền tệ trong lu thông trong chính sách tiền tệ của ngân hàng trung -
ơng.
Với ngành địa chính, để thế chấp bất động sản thì cần phái có đầy đủ hồ sơ,

điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở
hữu nhà,nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan chức năng.
II. Các phơng pháp định giá bất động sản và vận dụng
vào định giá bất động sản thế chấp.
1.Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản thế chấp.
Thị trờng bất động sản là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trờng. Thị
trờng bất động sản phát triển là nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng bộ các loại
thị trờng, điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc hình thành và phát triển cơ
chế thị trờng, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị tr-
ờng có sự quản lý của nhà nớc định hớng xã hội chủ nghĩa là một định hớng lớn
của Đảng và nhà nớc ta. Mà thị trờng bất động sản chỉ phát triển đợc khi các giao
dịch này trở nên phổ biến và dễ dàng. Điều này có nghĩa là các giá trị của hàng
hoá trong thị trờng bất động sản phải đợc xác định một cách chuẩn xác, phù hợp
với tính năng sử dụng của mỗi loại tài sản. Do vậy phải tiến hành công việc định
giá bất động sản, định giá là rất cần thiết khi ta đa ra một quyết định liên quan đến
tài sản bất động sản. Các bên tham gia thị trờng bất động sản phải biết giá trị của
bất động sản để tiến hành trao đổi, giúp cho ngời bán có thể chấp nhận, quyết định
giá mua bán có thể chấp nhận đựơc và ngời mua quyết định giá mua bất động sản;
nhà đầu t kinh doanh cũng cần định giá để biết đợc giá trị của bất động sản trong
trờng hợp cổ phần hoá doanh nghiệp, giúp cho xác định giá trị trong công bố tài
chính hàng năm của công ty; định giá bất động sản còn giúp cho việc trả tiền thuê
Kinh tế & Quản lý Địa chính
7
Luận văn tốt nghiệp
tài sản, thế chấp hoặc bảo hiểm bất động sản, không những thế công việc này còn
là cơ sở để nhà nớc quản lý và phát triển bất động sản đảm bảo ích nớc lợi dân.
Xuất phát từ khái niệm bất động sản là tài sản không thể di dời đợc gồm đất
đai, nhà ở và các công trình gắn liền với đất, vậy định giá bất động sản thực chất là
định giá đất và các công trình gắn trên đất.
Định giá bất động sản là công việc rất khó khăn và phức tạp, nhất là trong

điều kiện kinh tế có nhiều biến động. Kết quả của công việc định giá bất động sản
trong một số trờng hợp phụ thuộc rất nhiều vào sự nhận định chủ quan của ngơì
định giá vì vậy đòi hỏi ngời làm công tác định giá phải có kiến thức chuyên môn
nghề nghiệp giỏi và có sự nhanh nhậy với sự biến động của thị trờng. Bởi vì giá trị
của bất động sản có thể tăng khi nền kinh tế tăng trởng cao (hoặc tăng trởng ổn
định ; sẽ tăng trởng cao trong tơng lai gần ) và sẽ thấp khi nền kinh tế suy thoái
(hoặc có dấu hiệu suy thoái ). Bên cạnh đó, kết quả của công việc định giá còn
chịu tác động của các nhận tố nh :
* Nhóm nhân tố tự nhiên :Vị trí thửa đất, địa hình đất, phạm vi rộng hẹp của
vùng lân cận, kính thức diện tích lô đất, bề rộng mặt tiền, môi trờng nớc và không
khí, các tiện lợi và nguy cơ do tự nhiên gây ra.
* Nhóm nhân tố về kinh tế nh : Sự phát triển kinh tế trong vùng, cơ sở hạ
tầng, kinh tế kỹ thuật xã hội nh mức độ tăng trởng GDP của vùng cũng nh khả
năng tín dụng trong vùng, tỷ lệ lạm phát, lãi suất tín dụng, khả năng mang lại của
thu nhập của bất động sản trong vùng.
*Nhóm nhân tố về pháp luật :Ngời định giá phải xem xét đầy đủ các yếu tố
nh qui hoạch đất đai, qui hoạch về xây dựng các công trình trên đất, chính sách
tài chính, tình trạng pháp lý của bất động sản, chính sách phát triển nhà ở
*Nhóm nhân tố về xã hội : Phải xem xét về đặc điểm khu dân c, mật độ dân
số, trình độ kiến thức cũng nh tập quán của họ, y tế, giáo dục, an ninh trật tự
Có nhiều cách hiểu khác nhau, do đó có nhiều cách định nghĩa khác nhau
về định giá bất động sản, ở đây ta đề cập đến hai khái niệm phổ biến nhất, đó là :
+ Định giá là ớc tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho mục đích đã đợc xác định hay ta có thể định nghĩa nh sau :
Kinh tế & Quản lý Địa chính
8
Luận văn tốt nghiệp
Định giá là `nghệ thuật hay khoa học về sự ớc tính cho một mục đích cụ thể của
một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm
của tài sản cũng nh xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế cơ bản của thị trờng, bao

gồm các loại đầu t lựa chọn. Thật vậy, định giá bất động sản là sự kết hợp của cả
nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó các nội dung khoa học cần nhiều
hơn trong khi phần còn lại nh là một nghệ thuật. Khía cạnh khoa học của định giá
bất động sản là việc phân tích các dữ liệu và tình toán về mặt toán học các giá trị
bất động sản, còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ năng nắm đợc thông tin đợc
dùng để trợ giúp công việc định giá và quá trình đa ra các đánh giá và hình thành
quan điểm riêng. Và vì vậy định giá bất động sản cần đợc hiểu là nghệ thuật bày
tỏ quan điểm dới dạng tính toán để đạt đợc mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực
nhất định của định giá bất động sản ở một thời điểm cụ thể.
Từ những khái niệm trên ta thấy rằng công việc định giá bất động sản
không thể tách rời mục đích định giá, có thể một tài sản với những mục đích định
giá khác nhau sẽ có những giá trị khác nhau tơng đối, bên cạnh đó khi ta tiến hành
định giá bất động sản ta phải có những thông tin khách quan về thị trờng cũng nh
về chính tài sản cần định giá và các tài sản cùng loại. Trong định giá bất động
sản, ngời định giá bất động sản cần hiểu rõ về :Giá thành bất động sản, giá cả cá
biệt của bất động sản, giá cả thị trờng bất động sản. Giá thành bất động sản đợc
hiểu là toàn bộ chi phí về quản lý, về lao động, vật t, về đất đai .. để tạo ra bất
động sản đó. Giá cả cá biệt của bất động sản đợc hiểu là giá trị do nhà đầu t đặt ra,
trên cơ sở hao phí về vốn, lao động và các chi phí phát sinh khác trong quá trình
đầu t nh: lạm phát, rủi ro trong đầu t, dự kiến lợi nhuận đầu t, và giá cả cá biệt do
chủ sở hữu bất động sản tạo nên. Còn giá trị thị trờng của bất động sản là biểu
hiện bằng tiền của hàng hoá bất động sản đó, là số tiền thoả thuận giữa ngời mua
và ngời bán tại một thời điểm xác định, giá cả thị trờng có thể lớn hơn hoặc nhỏ
hơn giá trị nhng giữa chúng có khuynh hớng xích lại gần nhau.
Trong quan hệ tín dụng các ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro, do vậy
bên vay tiền phải dùng tài sản của mình làm vật đảm bảo cho khoản vay, trong tr-
ờng hợp ngời vay vốn không trả đợc nợ khi đến hạn thì ngân hàng có thể bán bất
Kinh tế & Quản lý Địa chính
9
Luận văn tốt nghiệp

động sản đó để thu hồi nợ, vì vậy định giá bất động sản khi thế chấp là rất cần
thiết. Một lý do mà ngời ta tiến hành định giá bất động sản là để cả bên nhận thế
chấp và bên thế chấp biết đợc giá trị của tài sản để họ đa ra mức vốn vay phù hợp
với giá trị của bất động sản thế chấp, phù hợp với qui định của pháp luật.
Nếu công việc này đợc thực hiện tốt thì nguồn vốn sẽ đợc vận động liên tục,
ngành ngân hàng sẽ hoạt động tốt hơn và ngày càng phát triển, bên cạnh đó khi
ngời thế chấp vay đợc vốn sẽ tiến hành đầu t vào sản xuất kinh doanh để tạo ra sản
phẩm vật chất, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của xã hội và thúc đẩy kinh tế phát
triển.
Vì vậy có thể hiểu định giá bất động sản thế chấp là việc ớc tính tổng số
tiền là bao nhiêu mà một bất động sản có thể bán đợc nếu bắt buộc phải bán.
2. Căn cứ và nguyên tắc định giá.
Định giá bất động sản là một việc khó khăn và phức tạp, ngời làm công tác
định giá không chỉ có chuyên môn nghiệp vụ vững vàng mà còn phải có sự nhạy
cảm tốt với sự thay đổi thờng xuyên của thị trờng. Để xác định giá một bất động
sản chính xác tại một thời điểm nhất định thì quá trình định giá phải gắn liền với
mục đích định giá, vì với các mục đích khác nhau thì một tài sản có giá trị khác
nhau tơng đối. Khi định giá một bất động sản, thông thờng ngời ta dựa vào những
căn cứ sau :
- Dựa vào chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản, tức là sử dụng cao
nhất và tốt nhất bất động sản cả về vất chất và mặt pháp lý để tạo ra những khả
năng sinh lời cao nhất đối với bất động sản tại thời điểm định giá.
- Dựa vào các yếu tố cấu thành của tài sản bất động sản nh giá trị của nhà,
giá trị của đất đợc sử dụng ( gồm qui mô, vị trí và tính pháp lý của mảnh đất ).
- Dựa vào khả năng cạnh tranh và những lợi ích mang lại trong tơng lai của
bất động sản. Mỗi bất động sản đều mang tình hữu dụng của nó, khi bất động sản
đợc mang vào sử dụng có rất nhiều hình thức sử dụng khác nhau việc định giá phải
căn cứ vào việc sử dụng có hiệu quả nhất và tốt nhất của bất động sản. Ngoài ra
còn phải xem xét đến khả năng cạnh tranh trong thị trờng nh trong nội bộ cung,
cầu và giữa cung và cầu ; cạnh tranh trong nội bộ vùng, giữa các vùng với nhau,

Kinh tế & Quản lý Địa chính
10
Luận văn tốt nghiệp
tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu ngời tiêu dùng. Giá
thị trờng của bất động sản là giá trị hiện tại về các khoản lợi ích mà nó mang lại
trong tơng lai cho ngời sở hữu nó, cho nên những lợi ích trong tơng lai sẽ ảnh hởng
trực tiếp đến giá trị hiện tại của bất động sản đó. Cho nên khi định giá một bất
động sản tại một thời điểm cụ thể thì ngời định giá phải đặc biệt chú ý đến khả
năng cạnh tranh và những khoản lợi ích mà bất động sản sẽ mang lại trong tơng
lai.
- Căn cứ vào những thay đổi trong nền kinh tế nh thay đổi của các chính
sách về đất đai và nhà ở, về nhu cầu vật chất, văn hóa và tinh thần ngày càng tăng
và thị hiếu về nhà đất không ngừng thay đổi của con ngời.
Trong những căn cứ trên thì khi định giá một bất động sản với mục đích
thế chấp ngời định giá cần phải đặc biệt chú ý đến ba căn cứ đầu, bởi vì ngoài
những yếu tố cấu thành giá trị của bất động sản thì khả năng cạnh tranh và những
lợi ích mang lại trong tơng lai sẽ là những nhân tố chính quyết định giá trị của bất
động sản đó. Tuy cùng một yếu tố cầu thành giá trị nhng một cửa hàng gần khu
vực Hồ Hoàn Kiếm sẽ mang lại một lợi ích cao hơn một cửa hàng nh vậy ở khu
vực khác, và tất nhiên giá trị của cửa hàng thuộc khu vực Hồ Hoàn Kiếm sẽ cao
hơn. Tuy nhiên khi định giá, cần phải căn cứ vào các đặc tính về pháp luật của bất
động sản hay nói cách khác thì các bất động sản thế chấp phải thuộc sở hữu hay
quyền quản lý hợp pháp của ngời đem thế chấp, tức là bất động sản phải có giấy tờ
sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận quyền sự dụng đất nếu là đất.
Từ những căn cứ trên, khi định giá bất động sản ta cần phải tuân thủ các
nguyên tắc sau:
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất : Bất động sản bao gồm
nhiều loại tài sản, đợc sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, bao gồm sử dụng
hợp pháp và không hợp pháp. Một bất động sản đợc sử dụng một cách cao nhất và
hiệu quả nhất tức là tại thời điểm định giá bất động sản đó đợc sử dụng hợp pháp,

đem lại thu nhập dòng lớn nhất và trong một khoảng thời gian nhất định có khả
năng cho thu nhập ròng lớn nhất. Khái niệm cao và hiệu quả thờng giới hạn trong
một khoảng thời gian nhất định và thu nhập cao nhng cũng có thể coi là cao và
Kinh tế & Quản lý Địa chính
11
Luận văn tốt nghiệp
hiệu quả nhất nếu có thu nhập nhỏ hơn nhng là thu nhập lâu dài và thời gian kéo
dài bao lâu thì phụ thuộc vào lĩnh vực đầu t, ngời định giá,sự phân tích thị trờng
và kinh nghiệm. Sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất còn là cơ sở cho các nhà đầu t
phân tích, đánh giá thị trờng và dự báo.
- Nguyên tắc cung - cầu và giá cả trong thị trờng bất động sản : Giá thị tr-
ờng của bất động sản đợc xác định bởi tác động qua lại của cung cầu, nó có xu
hớng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Đến lợt mình, giá tác
động trở lại cung cầu, giải thích sự khác nhau về giá cả bất động sản giữa các
vùng, giữa các đô thị hay giữa các đờng phố trong một đô thị. Nh vậy khi định giá
bất động sản, ngời định giá phải tiến hành phân tích cung, cầu về bất động sản,
đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá,
dự báo xu hớng vận động của cung - cầu bất động sản.
- Nguyên tắc thay đổi : Giá cả thị trờng bất động sản không giữ nguyên
bởi tác động của các nhân tố :tự nhiên, môi trờng, pháp luật, kinh tế, xã hội ..
những nhân tố này luôn biến động và cũng làm thay đổi giá cả của bất động sản
trên thị trờng, không những thế chúng còn làm thay đổi xu hớng thị trờng của bất
động sản, ngoài ra nhu cầu về vật chất tinh thần, sở thích cũng nh sự u tiên của ng-
ời tiêu dùng cũng thay đổi không ngừng. Bởi vậy ngời định giá bất động sản
không những phải dự đoán thị trờng hiện tại mà còn phải dự đoán những biến
động của thị trờng bất động sản trong tơng lai.
-Nguyên tắc về dự kiến các lợi ích trong tơng lai : Khi ớc tính giá trị ta
luôn dựa trên các triển vọng tơng lai, định giá bất động sản cũng phải có nhiệm vụ
dự kiến các khoản lợi ích mà ngời sở hữu bất động sản nhận đợc, những dự tính
của ngời mua hay ngời chủ sở hữu có thể ảnh hởng trực tiếp đến giá trị thị trờng

của bất động sản đó.
Ngoài những nguyên tắc trên, khi định giá bất động sản, ngời định
giá cần phải dựa trên những nguyên tắc nh : nguyên tắc sử dụng phù hợp, nguyên
tắc về sự thay thế, nguyên tắc về sự cân bằng trong sử dụng đất và phát triển,
nguyên tắc về sự hoà hợp, nguyên tắc về sự thay đổi trong mô hình kinh tế xã
hội, nguyên tắc giảm giá trị do những bất động sản khác.
Kinh tế & Quản lý Địa chính
12
Luận văn tốt nghiệp
Để có thể ớc tính giá trị của một bất động sản gần sát với giá trị thực của nó
tại một thời điểm nhất định thì tất cả các nguyên tắc và yêu cầu trên phải đợc
nghiêm túc tuân thủ khi làm việc. Tuy nhiên để định giá một bất động sản với mục
đích thế chấp thì trong các nguyên tắc trên, ngời định giá phải đặc biệt quan tâm
tới các nguyên tắc sau :
Thứ nhất nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất. Đây là một trong
những nguyên tắc đảm bảo cho các ngân hàng kho cho vay, bởi vì nếu trong trờng
hợp ngời thế chấp không trả đợc nợ khi đến hạn trả thì với một bất động sản đợc
sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất, tức là đợc sử dụng hợp pháp và đem lại thu
nhấp ổn định, thì việc sử lý bất động sản đó để thu hồi nợ sẽ dễ dàng hơn nhiều so
với các bất động sản cùng loại mà không hợp pháp và đem lại thu nhấp không ổn
định.
Thứ hai là nguyên tắc thay đổi : Ngời định giá bất động sản thế chấp phải
đặc biệt chú ý đến nguyên tắc này, nhất là trong điều kiện thị trờng bất động sản
luôn biến động, giá cả thị trờng của bất động sản thế chấp sẽ thay đổi theo thời
gian do sự thay đổi của các yếu tố cấu thành nên tổng giá trị bất động sản và điều
kiện thị trờng thay đổi. Tuy nhiên cũng không hiếm trờng hợp các tài sản trên đất
giảm giá trị theo thời gian nhng giá trị của đất tăng theo thời gian nhanh hơn sự
giảm đi của các tài sản trên đất, do vậy tổng giá trị bất động sản vẫn tăng, vậy điều
cốt yếu là ngời định giá bất động sản thế chấp phải tính toán đợc những thay đổi
của bất động sản cũng nh của thị trờng bất động sản để có thể ớc tính giá trị của

bất động sản phù hợp với cả hiện tại và tơng lai.
Thứ ba là nguyên tắc về sự phù hợp : Tức là ngời định giá phải căn cứ vào
mục đích sử dụng chính của bất động sản thế chấp chỉ nh vậy kết quả của quá
trình định giá với giá trị thực tế của tài sản. Nguyên tắc này yêu cầu ngời định giá
bất động sản thế chấp không đợc căn cứ vào mục đích khác ngoài mục đích sử
dụng chính của bất động sản thế chấp.
Thứ t là nguyên tắc dự báo trớc : Nếu ngời định giá bất động sản am hiểu
thị trờng và có đầu óc phán đoán thì giá cả thị trờng của bất động sản trong tơng
Kinh tế & Quản lý Địa chính
13
Luận văn tốt nghiệp
lai sẽ không chênh lệch lơn so với thời điểm định giá. Nguyên tắc này đợc thực
hiện tốt sẽ đảm bảo tránh rủi ro cho các ngân hàng khi cho vay vốn.
3. Các phơng pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất
động sản thế chấp.
Cho đến nay ngời ta đã tìm ra nhiều phơng pháp định giá bất động sản. Mỗi
phơng pháp phù hợp với một yêu cầu riêng biệt tức là một phơng pháp có thể phù
hợp với mục đích này nhng lại không phù hợp với yêu cầu khác, không có phơng
pháp nào chính xác riêng rẽ mà chỉ có phơng pháp phù hợp nhất, các phơng pháp
khác có thể sử dụng để kiểm tra kết quả của phơng pháp phù hợp nhất đó. Hiện
nay có một số phơng pháp thờng sử dụng là: phơng pháp so sánh trực tiếp, phơng
pháp giá thành, phơng pháp giá trị còn lại, phơng pháp lợi nhuận, phơng pháp đầu
t.
Việc xác định phơng pháp định giá cho một bất động sản đòi hỏi ngời định giá
phải có chuyên môn và kinh nghiệm, các yếu tố mà ngời định giá có thể căn cứ để
đa ra phơng pháp định giá phù hợp nhất với một bất động sản là : -
Thuộc tính của tài sản
- Sự tin cậy và khả năng sử dụng các tài liêu từ thị trờng
- Mục tiêu của việc định giá
Trong thực tế không phải tất cả các phơng pháp trên đều đợc sử dụng rộng

rãi, mà ngời ta thờng sử dụng ba phơng pháp cơ bản là : Phơng pháp so sánh, ph-
ơng pháp giá thành và phơng pháp đầu t.
3.1 Phơng pháp so sánh.
Phơng pháp so sánh trực tiếp còn gọi là phơng pháp so sánh những vụ mua
bán bất động sản trên thị trờng có thể so sánh đợc. Đây là phơng pháp sử dụng giá
bán của bất động sản đã đợc giao dịch trên thị trờng để làm cơ sở xác định giá cho
các bất động sản khác tơng tự. Phơng pháp này dựa trên cơ sở cho rằng giá trị thị
trờng của của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tơng tự
có thể so sánh. Phơng pháp này đợc sử dụng khá rộng rãi trong thực tế để xác định
giá trị của bất động sản, bởi vì đây là phơng pháp ít gặp khó khăn về kỹ thuật, khi
sử dụng phơng pháp này không phải tuân theo một công thức hay mô hình cố định
Kinh tế & Quản lý Địa chính
14
Luận văn tốt nghiệp
mà dựa vào sự xuất hiện của các giao dịch trên thị trờng để cung cấp dấu hiệu của
giá trị, tuy nhiên nó đòi hỏi ngời làm công tác định giá phải luôn tích luỹ kinh
nghiệm và trau dồi kiến thức về thị trờng.
Khi sử dụng phơng pháp so sánh ngời định giá cần tìm kiếm những thông
tin về các tài sản đã đợc giao dịch trên thị trờng, các tài sản này phải tơng đối
giống với tài sản cần định giá để từ đó có thể phân tích giá bán (hoặc giá cho thuê)
của tài sản có thể so sánh, kết hợp với những điều chỉnh thích hợp để phán ánh tất
cả những khác nhau giữa chúng và tài sản cần định giá từ đó xác định giá trị của
tài sản mục tiêu. Khi tiến hành phân tích thông tin để tìm ra những điểm khác
nhau giữa tài sản mục tiêu và các bất động sản dùng để so sánh phải đặc biệt chú
ý tới các nhân tố cơ bản khiến các tài sản khác nhau, làm giá trị của chúng khác
nhau, đó là những nhân tố :
+ Vị trí của bất động sản : Mỗi bất động sản có một vị trí nhất định, mang
tính đơn nhất. Trong thực tế, vị trí là một yếu tố cơ bản trong giá trị của một bất
động sản, hai bất động sản tơng tự nhau về hình dáng, kích thớc, công dụng nhng
có vị trí khác nhau sẽ có giá trị khác nhau.

+ Tình trạng vật chất của bất động sản : điều này phụ thuộc vào thời hạn,
mức độ sử dụng tài sản và sự quan tâm sửa chữa, bảo dỡng của ngời sử dụng. Hai
bất động sản nh nhau có thể ở tình trạng vật chất trái ngợc nhau nếu một bất động
sản đợc bảo dỡng tốt còn cái kia thì không, tất nhiên điều đó sẽ dẫn đến cái đợc
bảo dỡng tốt sẽ có giá trị lớn hơn cái kia.
+ Mục đích của việc định giá : Việc xác định mục đích định giá là yếu tố
quan trọng trong việc lựa chọn phơng pháp định giá phù hợp, từ đó dẫn đến xác
định chính xác giá trị của tài sản. Chẳng hạn khi định giá cho mục đích đầu t hay
bảo hiểm hoả hoạn thì phơng pháp so sánh sẽ không phù hợp vì các phơng pháp
khác sẽ cho kết quả chính xác hơn.
+ Tính hợp pháp của tài sản : Một tài sản hợp pháp sẽ gây cảm giácan
tâm cho nhà đầu t so với tài sản tơng tự nhng không hợp pháp. Một nhà đầu t
chân chính và có ý chí thì tính hợp pháp của bất động sản rất quan trọng và giá trị
của những bất động sản này đợc đánh giá cao hơn.
Kinh tế & Quản lý Địa chính
15
Luận văn tốt nghiệp
+ Yếu tố thời gian : Các giao dịch buôn bán trên thị trờng diễn ra thờng
xuyên và liên tục do đó giá cả một tài sản trên thị trờng vào một thời điểm sẽ
không đợc nh vậy vào thời điểm khác, nhất là khi thị trờng luôn biến động.
a) Các nguyên tắc và trờng hợp áp dụng của phơng pháp so sánh.
Mỗi phơng pháp khi sử dụng đều có những nguyên tắc riêng vì vậy khi sử
dụng phơng pháp so sánh để xác định giá trị của một bất động sản, ta cần tuân thủ
các nguyên tắc chính sau :
- Nguyên tắc thay thế : Nguyên tắc này cho rằng một nhà đầu t có kinh
nghiệm và lý chí sẽ không trả cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài
sản lựa chọn mà có cùng sự hữu ích nh nhau.
- Nguyên tắc đoán trớc : Dự đoán xem về tốt nhất thì bất động sản sẽ đợc
sử dụng làm gì, khả năng sinh lời tối đa và tối thiểu là bao nhiêu.
- Nguyên tắc thay đổi : Giá bất động sản thay đổi theo thời gian và theo thị

trờng, theo sở thích của nhà đầu t. Giá bất động sản do giá đất và giá nhà cấu
thành, mà giá của nhà lại do giá các yếu tố cấu thành của nhà quyết định mà các
bộ phận này cũng giảm giá theo thời gian.
Ngoài các nguyên tắc trên thì ngời ta cũng thờng áp dụng các nguyên tắc :
cung cầu thị trờng, cân đối nhu cầu thị trờng, sử dụng cao nhất và hiệu quả
nhất.
Phơng pháp so sánh thờng đợc dùng để định giá các bất động sản sau: Thứ
nhất là các bất động sản có tính đồng nhất nh: các căn hộ, các chung c, các khu
nhà xây dựng cùng kiểu, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các ngôi nhà
riêng biệt và bán riêng biệt
Thứ hai là các mảnh đất trống, phơng pháp so sánh tỏ ra có nhiều u điểm
để định giá các mảnh đất trống, vì sự khác biệt của các mảnh đất trống là vị trí,
hạng đất.
Kinh tế & Quản lý Địa chính
16
Luận văn tốt nghiệp
Khi áp dụng phơng pháp so sánh, các lô đất hoặc các bất động sản đem so
sánh phải tơng đối giống nhau và phải đợc bán trong cùng một thị trờng, các thông
tin đợc cập nhật phải chính xác
b) Nội dung của phơng pháp so sánh.
Khi sử dụng phơng pháp so sánh ngời định giá tài sản đã dựa trên cơ sở
phân tích các giá bán hoặc giá cho thuê của tài sản tơng tự có thể so sánh đợc đã
giao dịch trên thị trờng và họ giả định rằng giá trị của tài sản cần định giá gần
bằng với giá trị của tài sản tơng tự dùng để so sánh. Tuy nhiên không có các tài
sản giống nhau hoàn toàn và giá trị của tài sản giảm theo thời gian nên định giá
theo phơng pháp này, ngời định giá cần phải thực hiện các bớc :
Tìm kiếm thông tin về những tài sản đã bán trong thời gian gần đây có thể
so sánh với các tài sản cần định giá. Khi thu sử dụng phơng pháp này ngời định
giá thu thập càng nhiều thông tin càng tốt, tất nhiên những thông tin này cần phải
đợc sàng lọc, cập nhật và có độ tin cậy cao, nhất là trong tình hình thị trờng luôn

có sự thay đổi hoặc biến động những thông tin cập nhật là rất cần cho ngời định
giá.
- Kiểm tra các tài sản có thể so sánh để xác định giá cả của chúng và đảm
bảo các tài sản này có thể dùng để so sánh thể hiện qua giá bán của chúng, căn
cứ vào các đặc điểm tơng đồng của chúng với tài sản mục tiêu để tiến hành so sán.
Số lợng tài sản đem so sánh liên quan đến yêu cầu định giá càng nhiều thì việc so
sánh càng hiệu quả.
- Lựa chọn ra một số tài sản có thể so sánh thích hợp nhất, những tài sản
này phải có nhiều điểm giống với tài sản cần định giá, gần thời điểm định giá nhất.
- Phân tích giá bán, những điểm giống nhau của mỗi tài sản đem so sánh
với tài sản cần định giá và điều chỉnh sự khác nhau của các tài sản này theo các tài
sản mục tiêu. Nhiều bất động sản trông có vẻ giống nhau nhng xem xét kỹ thì
chúng lại có những điểm khác nhau, do vậy ngời định giá cần phải đánh giá đợc
giá trị của những sự khác biệt đó cũng nh khả năng định lợng sự khác biệt về mặt
giá trị của bất động sản do điều kiện địa lý tạo ra.. Sau khi chỉ ra sự khác biệt và
Kinh tế & Quản lý Địa chính
17
Luận văn tốt nghiệp
phân tích chúng, ngời định giá phải điều chỉnh giá bán của tài sản đem so sánh
với tài sản cần định giá.
- Bớc cuối cùng là ớc tình giá trị của tài sản trên cơ sở giá bán có thể so
sánh đợc sau khi đã điều chỉnh.
Theo phơng pháp này, giá thị trờng là cơ sở cho định giá và là bằng chứng
tốt nhất về giá của mỗi bất động sản, tuy nhiên số lợng của các lô đất hoặc bất
động sản đã chuyển nhợng, mua bán trong năm thờng không nhiều lại phân bố
không đồng đều, chúng lại không hoàn toàn giống nhau, vì vậy giá bán của bất
động sản có thể dùng để so sánh phải đợc điều chỉnh để bù vào sự khác nhau giữa
chúng với bất động sản cần định giá. Những yêu tố mà ngời định giá cần chú ý
trong điều chỉnh trong thị trờng là : sự trợt giá theo thời gian, chênh lệch về diện
tích đất đai, khác biệt về vị trí hình thể của mảnh đất, khác biệt về vật liệu xây

dựng và thời gian Ta có thể khái quát theo công thức tính sau:
P = P
s
+ P
Vđ
+ P
ql
+ P
qt
+ l + q
h
+ C
S
Trong đó :
P : Giá điều chỉnh của bất động sản so sánh.
Ps : Giá bán của bất động sản dùng để so sánh.
Pvđ: lợng điều chỉnh sự khác biệt về vị trí đất đai.
Pqt: lợng điều chỉnh sự khác biệt về quy mô và kích thớc.
Plp : lợng điều chỉnh sự khác biệt về pháp lý quyền sử dụng đất.
l : Lợng điều chỉnh sự khác biệt về mức lạm phát.
qh :lợng điều chỉnh sự khác biệt về quy hoạch.
Cs : Lợng điều chỉnh sự khác biệt về cơ sở hạ tầng.

Từ đó ta có công thức tổng quát :
Giá bán của lô đất Giá bán của những lô Sự điều chỉnh giá của
hay bất động sản = hay bất động sản dùng + những sự khác biệt
mục tiêu để so sánh tơng tự cần định giá
Kinh tế & Quản lý Địa chính
18
Luận văn tốt nghiệp

Khi sử dụng phơng pháp so sánh đòi hỏi ngời định giá cần kiểm tra kỹ các
yếu tố bên trong của thị trờng để xem xét sự thay đổi của các điều kiện giao dịch
đợc thực hiện hay không. Nếu thị trờng tơng đối ổn định, phơng pháp này sẽ rất
phù hợp và ít nguy hiểm, còn khi thị trờng có nhiều biến động thì ngời định giá
phải tính đến tất cả các trờng hợp, tình huống có thể xảy ra nh : có ít thông tin,
thông tin không sát với thực tế . Trong tr ờng hợp này nếu ngời định giá đặt quá
nhiều tin tởng vào các thông tin trên thị trờng thì rất nguy hiểm, vì có thể xảy ra
sai sót trong những hoàn cảnh nhất định.
c) Những điểm cần chú ý khi sử dụng phơng pháp so sánh.
Để có kết quả chính xác, các tài sản sử dụng để so sánh nên là các tài sản t-
ơng tự trong cùng khu vực lân cận, mới đợc giao dịch trên thị trờng. Nếu có quá ít
tài sản đáp ứng đợc yêu cầu trên thì công việc so sánh sẽ cho kết quả kém chính
xác hơn. Vì vậy khi tiến hành so sánh giữa các bất động sản và tài sản mục tiêu
cần phải chú ý các tình huống nh :
+ Phơng pháp so sánh sẽ không sử dụng đợc nếu không có thông tin so sánh
hoặc những thông tin rất không chính xác.
+ Để giảm bớt sự chủ quan trong đánh giá các yếu tố nhà định giá cần sự
dụng các phơng pháp nh : thống kê, phân tích xác xuất và máy tính. Điều này giúp
cho nhà định giá rút ra những kết luận từ tập hợp các tài liệu và nhận đợc kết quả
tốt hơn.
d) Những hạn chế và điều kiện cần phải có khi áp dụng phơng pháp
này :
Đây là phơng pháp thờng đợc các nhà định giá sử dụng, đôi khi nó
không đợc sử dụng nh một phơng pháp riêng biệt mà chỉ là sử dụng bổ sung trong
một công đoạn nào đó của phơng pháp khác, ngời sử dụng phơng pháp này gặp
nhiều thuận tiện nếu có trình độ và thâm niên trong nghề và ngay cả với ngời mới
vào nghề thì đây cũng là phơng pháp đợc sử dụng trớc tiên do những u điểm của
nó. Tuy nhiên ngời định giá cũng phải chú ý đến những hạn chế của phơng pháp
này. Trớc hết, để có thể so sánh các bất động sản với nhau thì ngời định giá phải
có những thông tin về những bất động sản tơng tự đã đợc giao dịch trên thị trờng,

Kinh tế & Quản lý Địa chính
19
Luận văn tốt nghiệp
nếu không thì phơng pháp này sẽ không sử dụng đợc, tiếp đến là các thông tin dữ
liệu thu thập đợc về các bất động sản đã giao dịch chỉ mang tình thời điểm. Trong
điều kiện thị trơng biến đổi thì những thông tin nhanh chónh trở nên lạc hậu. Vì
vậy để sử dụng phơng pháp so sánh thì cần phải có các điều kiện sau :
+ Chất lợng thôn tin thu thập đợc phải cao, thông tin phải phù hợp, kịp thời,
chính xác, đầy đủ có thể kiểm tra đợc, nếu thông tin trong các cuộc mua bán có
thể so sánh đợc nhng lại không giống nhau lắm vì tính chất đặc biệt cần định giá
thì điều này cũng ảnh hởng đến tính chính xác của phơng pháp này.
+ Thị trờng cần phải ổn định, tức là dù các đối tợng so sánh có tính chất
giống về mọi mặt nhng nếu thị trờng có biến động thì phơng pháp so sánh khó có
thể đạt đợc độ chính xác.
e) Vận dụng phơng pháp so sánh vào định giá bất động sản khi thế chấp.
Định giá bất động sản là một công việc rất quan trọng trong nghiệp vụ tín
dụng của ngân hàng, kết quả của công việc định giá sẽ quyết định mực cho vay,
thời hạn vay Những tài sản dùng để thế chấp đa số là những bất động sản dễ
mua bán trao đổi nh: nhà ở, cửa hàng, nhà cho thuê, đất đai bến bãi, kho tàng
nên phơng pháp định giá cũng đợc sử dụng linh hoạt. Đối với các bất động sản
trên thì việc áp dụng phơng pháp so sánh rất phù hợp bởi vì một yêu cầu rất quan
trọng trong định giá bất động sản thế chấp là mức giá bất động sản đợc ấn định
không chỉ có ý nghĩa ở hiện tại mà còn có ý nghĩa quan trọng trong tơng lai, tức là
ngời định giá phải chú ý đến việc bán tài sản bảo đảm trong tơng lai, nếu giá bán
tài sản không đủ để trang trải cho nợ gốc, lãi, nợ quá hạn và các khoản chi phí
khác thì ngời nhận thế chấp sẽ bị lỗ.
Hiện nay pháp luật nớc ta qui định, các cơ quan nhà nớc khi xác định giá
trị nhà đất thì phải xem xét đến các yếu tố thị trờng, mà phơng pháp so sánh là ph-
ơng pháp rất hữu hiệu để tìm hiểu giá trị của bất động sản thế chấp trong điều kiện
thị trờng ở nớc ta hiện nay.

3.2 Phơng pháp đầu t :
a) Cơ sở của phơng pháp đầu t.
Kinh tế & Quản lý Địa chính
20
Luận văn tốt nghiệp
Có một bộ phận lớn của thì trờng bất động sản trong đó sự sở hữu và sự
chiếm hữu là tách rời nhau. Đối với mỗi tài sản có một ngời chiếm hữu với một
hợp đồng trong đó ngời chiếm hữu trả cho ngời sở hữu một số tiền, tức là ngời chủ
sở hữu đó nhờng quyền sở hữu tài sản để đổi lấy một số tiền, đây là điểm hấp dẫn
những nhà đầu t muốn kiếm đợc thu nhập trên việc chiếm hữu tài sản mà thị trờng
bất động sản là nguồn cung cấp chủ yếu cho các cơ hội đầu t nh vậy. Phơng pháp
đầu t dựa trên cơ sở là bất động sản có giá trị vì nó cho thu nhập, vì vậy thu nhập
và bất động sản có quan hệ trực tiếp với nhau.
Khi ngời định giá đợc yêu cầu định giá giá trị của một lợi ích trong tài sản
ở đó giá trị là số lợng tiền cần có để mua lợi ích đó. Đối với bất động sản cho thuê
thì thì giá trị này phụ thuộc vào số tiền thuê mà ngời đi thuê sẽ trả cho ngời sở hữu
tài sản và mức độ thu nhập của ngời sở hữu đầu t vào bất động sản trên số vốn của
họ. Vì thế có nhiều yếu tố trong định giá và mỗi yếu tố đó sẽ cần đến những loại
đối tợng có thể so sánh khác nhau. Nguyên tắc cơ bản là một nhà đầu t muốn đầu
t vốn để có đợc một thu nhập hàng năm trên số vốn đó dới dạng thu nhập thuần,
với một mức lợi tức có thể chấp nhận đợc. Tuy nhiên trong thực tế có nhiều trờng
hợp ngợc lại, tức là nhà định giá xác định đợc thu nhập thuần mà một tài sản sinh
ra, anh ta biết yêu cầu lợi tức của nhà đầu t, từ đó tính toán tổng số vốn mà nhà
đầu t bỏ ra cho tài sản. Hay nói cách khác, mua bất động sản chính là mua thu
nhập và giá bất động sản là giá trị hiện tại của những lợi nhuận tơng lai của quyền
sở hữu bất động sản. Tổng số vốn đầu t yêu cầu đợc tính ra bằng cách nhân thu
nhập thuần với số nghịch đảo của số lợi tức. Số nghịch đảo này gọi là thu nhập
nhiều năm hay YP, đây là thuật ngữ thể hiện số năm thu hồi vốn đầu t. Ta có thể
hiều khái niệm thu nhập hàng năm nh sau : Giá trị của một bất động sản đợc tính
bằng cách nhân số tiền cho thuê hay tiền lãi thu đợc một năm với một số nhất

định, số năm này có liên quan đến mức rủi ro trong tơng lai.
Phơng pháp đầu t dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm
thành tổng số vốn, từ đó nhà cửa đất đai có giá trị vì :
+ Nó có khả năng giúp cho việc tạo ra giá trị thặng d tài chính lớn hơn chi
phí trực tiếp cho việc sử dụng nó.
Kinh tế & Quản lý Địa chính
21
Luận văn tốt nghiệp
+ Mức thặng d đó tạo điều kiện trả tiền thuê tài sản.
+ Mức hình thành do động lực từ thị trờng và sẽ tiếp tục trong thời kỳ mà
quyền sử dụng tài sản còn đợc thi hành.
+ Ngời đầu t sẽ so sánh sự trao đổi quyền sử dụng để thu đợc dòng thu
nhập từ tiền thu hàng năm thành tổng số vốn. Điều này cần chú ý là trong quá
trình chuyển hoá vốn phải tính đến giá trị thời gian của tiền, điều này đề cập đến
chiết khấu giá trị tơng lai của thu nhập. Quá trình chuyển đổi các thu nhập ròng t-
ơng lai thành giá trị vốn hiện tại gọi là quá trình vốn hoá, và có thể đợc thể hiện
đơn giản : Giá trị vốn = thu nhập ròng /tỷ lệ vốn hoá.
Nh vậy hai bộ phận chính để tính giá trị vốn hiện tại là thu nhập ròng và tỷ
lệ vốn hoá.
Tóm lại cơ sở lý luận của phơng pháp đầu t là giá trị thị trờng của một tài
sản bằng với giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tơng lai có thể nhận đợc từ
tài sản.
b) Các bớc tiến hành định giá bất động sản theo phơng pháp đầu t.
Định giá bất động sản theo phơng pháp đầu t, ta phải tiến hành các bớc
sau :
- Ước tính tổng thu nhập khả năng trong một năm của bất động sản.
- Tính tổng thu nhập thực trong một năm của bất động sản: là số tiền thực tế
thu đợc từ bất động sản trong một năm sau khi đã loại bỏ mọi thất thoát rủi ro từ
tổng thu nhập khả năng.
- Tính thu nhập ròng của bất động sản, mà thu nhập ròng là phần còn lại sau

khi đã trừ đi mọi chi phí hoạt động ra khỏi tổng thu nhập thực tế.
- áp dụng công thức : Giá trị bất động sản = Thu nhập ròng trên một năm /
Tỷ lệ vốn hoá chung trên 1 năm.
Để tìm ra giá trị của bất động sản.
Trong đó, tỷ lệ vốn hoá là tỷ lệ sử dụng để chuyển đổi thu nhập tơng lai
thành giá trị hiện tại của bất động sản. Tỷ lệ vốn hoá bằng tổng của tỷ lệ chiết
khấu, tỷ lệ hoàn vốn của bất động sản và tỷ lệ thuế thực. Có thể tìm ra tỷ lệ vốn
hoá bằng cách phân tích doanh số của tài sản tơng tự.
Kinh tế & Quản lý Địa chính
22
Luận văn tốt nghiệp
c) Những điều chú ý khi sử dụng phơng pháp đầu t.
Phơng pháp đầu t đợc xây dựng trên cơ sở tài chính, nó tỏ ra là phơng pháp
có khoa học vì tính chất toán học của nó. Khi sử dụng phơng pháp này ngời định
giá cần phải am hiều về tài sản và có các tài liệu chính xác, đồng thời phải chú ý
khi các mô hình định giá bắt nguồn từ khu vực tài chính nh: kỹ thuật dòng tiền
chiết khấu đang đợc từng bớc áp dụng nhiều hơn trong định giá và đánh giá đầu t.
Trong thực tế, khi định giá một bất động sản có thu nhập hàng năm nh các
bất động sản cho thuê, ngời ta sử dụng một phơng pháp nữa gọi là phơng pháp
dòng tiền chiết khấu, đây thực chất là hình thức mở rộng của phơng pháp đầu t.
Khi sử dụng phơng pháp này nhà định giá cần phải ớc lợng và tính toán theo thứ tự
tất cả các luồng thu nhập trong tơng lai do đầu t tài sản tạo ra, sau đó chuyển đổi
chúng về giá trị hiện tại theo giá trị tơng đơng. Tổng các luồng tiền trong tơng lai
vẫn đợc giữ nguyên sau khi đa vào tính toán các thu nhập dự báo trong tơng lai,
ngời định giá chỉ chiết khấu từng giai đoạn trong tơng lai về giá trị hiện thời. Thời
gian tính toán thờng là một năm, khi tính toán đợc các giá trị hiện tại của các
luồng tiền ròng tơng lai thì tổng giá trị của luồng tiền chiết khấu sẽ là giá trị hiện
tại của vốn đầu t. Phơng pháp dòng tiền chiết khấu là một công cụ đặc biệt trong
định giá các đầu t phức tạp, các tài sản đang phát triển và các loại tài sản khác.
Trong phơng pháp này việc tính toán để đa ra kết quả cuối cùng phụ thuộc rất

nhiều vào chất lợng của số liệu đầu vào, đó là giá trị lợi tức do ớc lợng thu nhập t-
ơng lai và tỷ lệ lãi xuất dùng để chiết khấu.
d) Vận dụng phơng pháp đầu t vào định giá bất động sản thế chấp.
Trong hoạt động tín dụng có bất động sản thế chấp, các bất động sản dùng
để thế chấp rất phong phú về chủng loại, giá trị và mục đích sử dụng, đối với các
bất động sản dùng để cho thuê, khi xác định giá trị của loại bất động sản này ngời
ngời định giá thờng sử dụng phơng pháp đầu t, vì các bất động sản cho thuê tạo ra
các luồng thu nhập hàng năm, trong một khoảng thời gian nhất định, ngời ta có thể
chuyển tất cả các loại thu nhập đó về giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác
định. Chỉ có điều ngời định giá cần chú ý trong trờng hợp toàn quyền sử dụng tài
Kinh tế & Quản lý Địa chính
23
Luận văn tốt nghiệp
sản và trờng hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng. Toàn quyền sử
dụng tài sản thể hiện quyền sở hữu vĩnh viễn với tài sản do đó có quyền vĩnh viễn
trong việc nhận thu nhập, trờng hợp này có thể xác định giá trị bất động sản bằng
cách chuyển hoá thành vốn toàn bộ giá trị cho thuê về hiện tại theo tỷ suất chiết
khấu ban đầu. Còn trờng hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng thì,
một là chủ sở hữu bất động sản toàn quyền sử dụng cho thuê bất động sản để ngời
đi thuê phát triển và hởng lợi ích của tài sản mà anh ta phát triển trong gia đoạn
cho thuê, hai là ngời chủ sở hữu hoặc ngời đi thuê cho thuê lại bất động sản để h-
ởng lãi trên tiền cho thuê bất động sản, phơng pháp định giá bất động sản trong tr-
ờng hợp này cũng tơng tự trờng hợp trên nhng có điểm khác biệt là là tỷ suất chiết
khấu sử dụng trong từng gia đoạn khác nhau thì khác nhau chứ không phải vĩnh
viễn nh trờng hợp toàn quyền sử dụng.
3.3 Phơng pháp giá thành.
Trong vô số các tài sản có một tài sản đợc thiết kế và sử dụng cho một mục
đích riêng biệt để đáp ứng một yêu cầu cụ thể. Những tài sản này thờng hoạt động
cho mục đích sinh lời, do các tổ chức hay nhà trức trách quản lý vì vậy không có
các tổ chức thay thế khác cần đến tài sản đó nên không sảy ra việc mua bán những

tài sản nh vậy trên thị trờng, tức là không có các tài liệu về các cuộc mua bán về
các bất động sản tơng tự làm cơ sở cho việc so sánh để định giá các tài sản cùng
loại.
Để định giá cho các tài sản này, ta phải giả định rằng giá trị của các tài sản
hiện có có thể đợc đo bằng chi phí để làm ra một tài sản tơng tự nh một vật thay
thế. Cơ sở của nguyên tắc này cho rằng một ngời mua tiềm năng có đầy đủ thông
tin sẽ không trả giá hơn cho một tài sản lớn hơn chi phí để mua đất và xây dựng
một công trình trên đất cho cùng một lợi ích tơng tự. Tuy chi phí và giá trị của các
bất động sản nh vậy ít khi trùng nhau nhng định giá theo phơng pháp thầu khoán
thì phải giả định giữa chúng có mối liên hệ với nhau. Lý thuyết cơ bản của phơng
pháp này là giá trị của tài sản nhà đất bằng chi phí của đất cộng với chi phí xây
dựng. Bên cạnh đó phơng pháp thầu khoán còn dựa trên nguyên tắc ớc tính chi phí
tái tạo: có thể tái tạo một bất động sản cần định giá dựa trên cơ sở giá trị hiện tại
Kinh tế & Quản lý Địa chính
24
Luận văn tốt nghiệp
của một bất động sản có chất liệu giống hoặc gần giống với chất liệu của bất động
sản cần định giá. Theo nguyên tắc tái tạo thì việc ớc tính giá trị của bất động sản
cũ kỹ, lỗi thời sẽ gặp nhiều khó khăn và không hiện thực, và do vậy trong thực tế
việc định giá theo phơng pháp chi phí thay thế đợc sử dụng nhiều lần hơn so với
phơng pháp đánh giá theo phơng pháp tái tạo.
Khi sử dụng phơng pháp thầu khoán thì ngời định giá phải ớc tính các chi
phí, hiện nay có các phơng pháp ớc tính chi phí sau:
- Phơng pháp thống kê chi phí của ngời xây dựng
- Phơng pháp khảo sát số lợng.
- Phơng pháp so sánh thị trờng.
- Phơng pháp lập bảng mục chi phí.
- Phơng pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng theo cấu thành.
Để đảm bảo sự ớc tính giá trị bất động sản chính xác thì mọi chi phí tái tạo
bất động sản phải đợc đáp ứng và tính, thờng phải nghiên cứu các hoá đơn chứng

từ do bộ tài chính ban hành, nó phản ánh mua bán vật liệu, vì vậy cần tham khảo
thêm giá thị trờng của các vật liệu dùng cho xây dựng nhà.
a) Phạm vi áp dụng của phơng pháp thầu khoán :
Phơng pháp thầu khoán dùng để định giá bất động sản trong các trờng hợp :
+ Định giá bất động sản cho các mục đích riêng biệt nh: Bệnh viện, trờng
học, th viện, nhà máy điện chúng là những tài sản không đ ợc mua bán nên có ít
thông tin để so sánh trên thị trờng.
+ Định giá bất động sản cho mục đích bảo hiểm, là phơng pháp đợc sử dùng
kiểm tra với các phơng pháp định giá khác.
d) Nội dung của phơng pháp thầu khoán.
Khi sử dụng phơng pháp này, ngời định giá cần thực hiện các bớc sau :
+ Coi lô đất cần định giá là lô đất trống và ớc tính giá trị của lô đất này, giả
sử lô đất đợc sử dụng ở trạng thái tốt nhất.
+ Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng hoặc để thay thế những công
trình hiện có trên lô đất. Để có thể ớc tính chính xác các chi phí trên ngời định giá
cần tìm hiểu thêm về thiết kế xây dựng, về các nguyên vật liệu đợc sử dụng
Kinh tế & Quản lý Địa chính
25