Một số giải pháp đẩy nhanh tiến bộ thực hiện dự án đầu tư bất động sản của công ty cổ phần đầu tư và dịch vụ TP HCM đến năm 2010 , luận văn thạc sĩ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
-------------------

TRẦN VŨ

MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ
THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CÔNG TY CP ĐẦU TƯ VÀ DỊCH VỤ
TP.HCM ĐẾN NĂM 2020

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh, Năm 2010


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
-------------------

TRẦN VŨ

MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ
THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CÔNG TY CP ĐẦU TƯ VÀ DỊCH VỤ
TP.HCM ĐẾN NĂM 2020
Chuyên ngành
Mã số

: Quản trị kinh doanh
: 60.34.05

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

THẦY HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : PGS.TS. VŨ CÔNG TUẤN

TP. Hồ Chí Minh, Năm 2010


MỤC LỤC
Mở đầu
Chương 1 : Cơ sở lý luận về tiến độ thực hiện dự án đầu tư bất động sản
1.1. Khái niệm về tiến độ thực hiện dự án đầu tư bất động sản
1.1.1.
Định nghĩa
1.1.2. Ý nghĩa
1.1.3. Vai trò
1.2. Đặc điểm của dự án đầu tư bất động sản
1.2.1. Đặc điểm tổng quát
1.2.2. Tính đặc thù
1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án đầu tư bất động sản
1.3.1. Qui hoạch và dự án đầu tư
1.3.2. Khảo sát, thiết kế, dự toán
1.3.3. Giấy phép xây dựng
1.3.4. Lựa chọn nhà thầu
1.3.5. Quản lý thi công xây dựng
1.3.6. Các hình thức quản lý dự án
1.3.7. Quản lý chi phí dự án
1.3.8. Hợp đồng trong hoạt động xây dựng
1.3.9. Điều kiện năng lực trong hoạt động xây dựng và giám sát cộng đồng

Chương 2 : Phân tích thực trạng, tiến độ thực hiện dự án đầu tư tại Công ty
Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ TP.H
2.1. Giới thiệu về Công ty Invesco
2.1.1. Lịch sử hình thành
2.1.2. Ngành nghề kinh doanh chủ yếu
2.1.3. Các dự án đầu tư, công trình xây dựng tiêu biểu
2.1.4. Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh
2.2. Phân tích thực trạng tiến độ thực hiện các dự án
2.2.1. Dự án Cao ốc Căn hộ - Thương mại 86 Tản Đà - Quận 5


2.2.2. Dự án Khu dân cư An Phú - Quận 2 (Blooming Park)
2.2.3. Dự án Khu nhà ở tại 321 Đào Duy Anh - Quận Phú Nhuận
2.2.4. Dự án Khu dân cư Cát Lái 153ha - Quận 2
2.2.5. Dự án nâng cấp, mở rộng đường Hùng Vương
2.3. Đánh giá nguyên nhân ảnh hưởng
2.3.1. Năng lực và trách nhiệm của các nhà tư vấn
2.3.2. Năng lực và trách nhiệm của các nhà thầu thi công
2.3.3. Chính sách đền bù - giải phóng mặt bằng và thủ tục hành chính
2.3.4. Năng lực quản lý dự án của chủ đầu tư và sự điều phối
2.3.5. Năng lực tài chính của nhà đầu tư
Chương 3 : Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án của Công ty
Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ TP.HCM đến năm 2020
3.1. Mục tiêu phát triển của Công ty
3.1.1. Mục tiêu tổng quát
3.1.2. Mục tiêu cụ thể
3.2. Quan điểm đẩy nhanh tiến độ dự án đầu tư của Công ty
3.2.1. Quan điểm 1: Tuân thủ chặt chẽ pháp luật và đảm bảo thực hiện theo qui
hoạch, tiêu chuẩn, qui chuẩn xây dựng của Nhà nước
3.2.2. Quan điểm 2: Bảo đảm chất lượng, an toàn công trình, bảo vệ con người

và tài sản; phòng, chống cháy, nổ, vệ sinh môi trường
3.2.3. Quan điểm 3: Xây dựng đội ngũ cán bộ - nhân viên Công ty là nòng cốt;
tổ chức, chăm lo và quan tâm đến đời sống của cán bộ - nhân viên
3.2.4. Quan điểm 4: Tổ chức tốt việc quản lý chi phí, bảo đảm tiết kiệm, có hiệu
quả, chống lãng phí, thất thoát và các tiêu cực khác trong xây dựng; tạo ra
nhiều sản phẩm cạnh tranh, góp phần ổn định thị trường bất động sản
3.2.5. Quan điểm 5: Phối hợp chặt chẽ, sâu sát với cơ quan quản lý nhà nước trong
việc thực hiện các thủ tục - công tác quản lý chất lượng; kế thừa và phát huy
những ưu điểm, khắc phục những tồn tại trong việc đẩy nhanh tiến độ dự án
trong thời gian qua
3.3. Các giải pháp đề xuất
3.3.1. Giải pháp 1: Vận dụng các chỉ tiêu qui hoạch, tổ chức tốt công tác lập qui


hoạch xây dựng và đảm bảo dự án được thiết lập mang tính khả thi cao
3.3.2. Giải pháp 2: Quản lý chặt chẽ chất lượng,tiến độ công tác khảo sát,thiết kế
- lập dự toán; quan tâm sâu sát đến việc xin phép xây dựng
3.3.3. Giải pháp 3: Có hình thức chọn thầu phù hợp với từng gói thầu, đảm bảo
nhà thầu có năng lực; kiểm tra chặt chẽ tiến độ thực hiện của đơn vị thi
công và có biện pháp kỹ thuật để xử lý tình huống tại công trường
3.3.4. Giải pháp 4: Chủ đầu tư lựa chọn hình thức quản lý dự án và quản lý chi
phí một cách phù hợp, linh hoạt
3.3.5. Giải pháp 5: Chủ động, minh bạch,cởi mở trong đàm phán ký kết hợp đồng;
đảm bảo tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động xây dựng đủ năng lực
3.3.6. Giải pháp 6: Tạo điều kiện tích cực cho giám sát cộng đồng; có kiến nghị
chính đáng với cấp thẩm quyền cho những vướng mắc về mặt thủ tục
3.4. Kiến nghị
3.4.1. Đối với Nhà nước
3.4.2. Đối với Thành phố Hồ Chí Minh
Kết luận

Tài liệu tham khảo
Phụ lục


1

MỞ ĐẦU
1. SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU:
Việt Nam đã gia nhập WTO vào cuối năm 2006, đã được các nước ASEAN, Nam
Phi công nhận là quốc gia có nền kinh tế thị trường và vừa mới đây đã trở thành thành
viên không thường trực Hội đồng Bảo an Liên hiệp quốc nhiệm kỳ 2008-2009. Đó là cơ
hội rất lớn, là tiền đề cho Việt Nam phát triển nhanh, bền vững và vượt bậc. Trong đó,
một trong các yếu tố góp phần vào việc tăng trưởng kinh tế của đất nước, hình thành nên
diện mạo văn minh, hiện đại của đất nước là thực hiện đầu tư các dự án bất động sản,
công trình xây dựng.
Các dự án đầu tư vào bất động sản thường sử dụng vốn đầu tư khá lớn, vòng đời dự
án rất dài (có khi đến 20-30 năm), mất rất nhiều thời gian, chi phí cho việc nghiên cứu để
quyết định đầu tư dự án. Do đó, tiến độ thực hiện là yếu tố không thể thiếu đối với các
nhà đầu tư dự án bất động sản, nó giúp cho nhà thầu tư có cách nhìn khái quát và nắm rõ
trình tự thực hiện dự án nhằm phân tích tính khả thi của dự án và đề ra chính sách đầu tư,
kinh doanh hợp lý.
Tuy nhiên, trong thời gian qua, tiến độ thực hiện các dự án đầu tư bất động sản
thường bị chậm, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư, nó không chỉ gây ra thiệt hại về kinh tế
- xã hội mà còn gây ra ô nhiễm môi trường, cản trở giao thông, gây ra tâm lý ức chế cho
người dân,… Đó là những thiệt hại không thể tính toán được bằng tiền. Mặc dù trong
thời gian qua, Nhà nước và các chủ đầu tư cũng có những biện pháp để khắc phục tình
trạng trên, nhưng hầu như chưa triệt để.
Do vậy, khi vừa hoàn thành chương trình Cao học của Trường Đại học Kinh Tế
TP.HCM cộng với một số kinh nghiệm thực tế trong quá trình công tác và được sự động
viên, hướng dẫn của Thầy PGS.TS. Vũ Công Tuấn, tôi mạnh dạn tiến hành tìm hiểu,

nghiên cứu và lựa chọn đề tài “Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án
đầu tư bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ TP.HCM đến năm
2020” nhằm góp phần tìm ra những biện pháp tối ưu nhất cho việc phát triển Công ty và
góp phần phát triển đô thị tại TP.HCM.
2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU :
Nhằm tìm hiểu một cách xác thực về tình hình thực hiện các dự án đầu tư bất động
sản hiện nay của Công ty ở TP.HCM, nắm rõ thực trạng và có những biện pháp đảm bảo
tiến độ thực hiện.


2
Nghiên cứu và hiểu rõ chi tiết từng công đoạn của quá trình thực hiện dự án, các hình
thức, tình hình quản lý dự án thực tế hiện nay cũng như những giải pháp hữu hiệu trong
việc thực hiện các dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM trong thời gian qua.
Thông qua đó, đề xuất các giải pháp thiết thực, tối ưu nhất để thúc đẩy nhanh tiến độ
thực hiện các dự án đầu tư bất động sản của Công ty cũng như các doanh nghiệp, các
nhà đầu tư khác trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, góp phần tạo thuận lợi cho các
doanh nghiệp trong việc quản trị dự án có hiệu quả.
Mặt khác, đề tài nghiên cứu sẽ đề ra một số giải pháp thiết thực trong việc củng cố và
nâng cao hiệu quả về quản lý dự án đầu tư xây dựng của chủ đầu tư, trong đó có việc
đảm bảo tiến độ thực hiện dự án là yếu tố quan trọng.
Ngoài ra, đề tài cũng đề xuất một số biện pháp nhằm tăng cường hiệu quả trong công
tác đền bù giải phóng mặt bằng, quản lý dự án của chủ đầu tư, các công tác của nhà tư
vấn như: lập qui hoạch, lập dự án, thiết kế - lập dự toán, giám sát thi công xây dựng công
trình và nhất là đối với nhà thầu thi công xây dựng công trình, chủ đầu tư,…
3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các dự án đầu tư bất động sản của Công ty Cổ
phần Đầu tư và Dịch vụ TP.HCM trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh; các chính sách
và các qui định về quản lý dự án đầu tư xây dựng, về đấu thầu, quản lý chi phí, hợp đồng
trong hoạt động xây dựng…; các chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và các nhà tư

vấn có liên quan đến việc đầu tư xây dựng công trình,….
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là tình hình thực hiện các dự án đầu tư bất động sản
trong thời gian qua và các giải pháp từ nay đến năm 2020 cho các dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh của Công ty kể cả các dự án sử dụng
vốn nhà nước và các dự án sử dụng vốn khác…
“Tiến độ thực hiện dự án” trong đề tài này được hiểu là tổng tiến độ thực hiện toàn
bộ dự án, tức là thời gian thực hiện dự án trong suốt quá trình kể từ khi có ý tưởng thực
hiện dự án, tiến hành thực hiện các bước chuẩn bị đầu tư đến triển khai thực hiện dự án
cho đến khi kết thúc dự án đưa vào khai thác sử dụng.
4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU :
Trong luận văn sử dụng phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử; phương
pháp qui nạp, thống kê, phương pháp tổng hợp, lý thuyết hệ thống.
Với đặc điểm của luận văn, tác giả đã vận dụng các cơ sở pháp lý để giải quyết đề
tài như: Luật đầu tư (năm 2005), Luật kinh doanh bất động sản (2005), Luật nhà ở
(2005), Luật đấu thầu (năm 2005), Luật xây dựng (năm 2003); Nghị định của Chính phủ


3
về quản lý dự án đầu tư xây dựng, quản lý chi phí đầu tư xây dựng, lựa chọn nhà thầu,
kinh doanh bất động sản, hợp đồng trong xây dựng,…
Đề tài cũng sử dụng các phương pháp phân tích, so sánh,… kết hợp với cơ sở lý
luận là các sách giáo khoa, giáo trình, báo chí, các luật, nghị định, qui định hiện hành
của Nhà nước và sự hướng dẫn của các thầy cô trường Đại học Kinh tế TP.HCM,…
Ngoài ra, đề tài còn sử dụng cơ sở lý luận và kinh nghiệm thực tế của các doanh
nghiệp - nhà đầu tư kinh doanh có hiệu quả, các dự án đầu tư đạt kết quả cao, các thông
tin từ các đồng nghiệp, đối tác và kinh nghiệm thực tiễn trong công tác để đề ra các giải
pháp phù hợp.
5. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
Đề tài nghiên cứu bao gồm 03 chương :
Chương 1 : Cơ sở lý luận về tiến độ thực hiện dự án đầu tư bất động sản.

Chương 2 : Phân tích thực trạng tiến độ các dự án đầu tư bất động sản tại Công ty
Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ TP.HCM trong thời gian qua.
Chương 3: Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án của Công ty Cổ
phần Đầu tư và Dịch vụ TP.HCM đến năm 2020.
Kết luận
Tài liệu tham khảo
Phụ lục
Do trình độ và kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế, chắc chắn nghiên cứu còn nhiều
thiếu sót, tôi rất mong nhận được sự chỉ bảo của các Thầy, Cô trường Đại học Kinh tế
TP.HCM, nhất là mong được sự tiếp tục hướng dẫn thầy PGS.TS. Vũ Công Tuấn và các
ý kiến đóng góp của các bạn lớp Cao học Quản trị kinh doanh - Khóa 16 để sau này có
thể hoàn thiện và thực hiện việc nghiên cứu sâu hơn, góp phần đề ra những giải pháp
hữu hiệu hơn phục vụ cho cơ quan đang công tác và các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh
bất động sản.

Xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô trường Đại học Kinh tế TP.HCM.
Trân trọng.


4
Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN
DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. KHÁI NIỆM VỀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Định nghĩa
Theo tự điển tiếng Việt, tiến độ là nhịp độ tiến hành công việc.
Theo kế hoạch tiến độ sản xuất: là loại kế
hoạch được xây dựng trong các doanh nghiệp công nghiệp, nhằm phân chia nhiệm vụ kế
hoạch sản xuất cả năm cho các phân xưởng, ngành, tổ chức sản xuất và từng công nhân

trong từng khoảng thời gian tương đối ngắn (tháng, tuần), thậm chí đến từng ca sản xuất.
Là công cụ giúp cho giám đốc doanh nghiệp chỉ đạo điều hành sản xuất một cách chặt
chẽ, nhịp nhàng và kịp thời.
Như vậy: Tiến độ thực hiện dự án đầu tư bất động sản là nhịp độ tiến hành công
việc trong một khoảng thời gian nhất định, trong đó phân chia cụ thể chi tiết theo một
trình tự các công việc cho từng bộ phận với từng khoảng thời gian tương đối ngắn
(tháng, tuần) để tiến hành thực hiện các dự án đầu tư bất động sản từ khi chuẩn bị
đầu tư đến khi kết thúc xây dựng, đưa dự án vào khai thác, sử dụng.
1.1.2. Ý nghĩa :
- Nắm vững được đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp đến tiến
độ thực hiện dự án sẽ giúp cho chủ đầu tư nhìn nhận tổng quát về tiến trình thực
hiện dự án, hình dung được thời gian thực hiện dự án một cách chung nhất, nhận
định và lường trước được khả năng rủi ro cao nhất khi dự án bị chậm tiến độ…
- Tiến độ thực hiện dự án bị ảnh hưởng ở tất cả các giai đoạn từ khi hình thành
ý tưởng cho đến khi kết thúc việc xây dựng, đưa dự án vào khai thác sử dụng.
Có khi tiến độ của dự án bị ảnh hưởng nghiêm trọng trong giai đoạn đầu của dự
án
– giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
- Trong quá trình thực hiện dự án, nhất là ở giai đoạn thi công, ta cần tiến
hành nhiều công việc khác nhau, chúng chồng chéo lẫn nhau trong những thời
kỳ cao điểm... Do đó những công việc được sắp xếp theo một trình tự chặt chẽ,
khoa học sẽ giúp cho chủ đầu tư hoàn thành dự án đúng hạn.
- Việc đề ra tiến độ thực hiện sẽ giúp cho chủ đầu tư dự án có kế hoạch cụ thể,
chi tiết các công việc để bố trí và sử dụng nguồn lực có hiệu quả nhất, qua đó có
biện pháp có thể rút ngắn thời gian thực hiện công việc đó.


5
- Tiến độ dự án đầu tư càng chi tiết, rõ ràng, hợp lý sẽ là công cụ đắc lực cho
chủ đầu tư hoàn thành dự án đúng vào thời điểm đã định hoặc có biện pháp cải

thiện nếu thấy trễ tiến độ.
- Việc thực hiện đúng theo tiến độ đã đề ra, giúp cho chủ đầu tư dự án nâng
cao hiệu quả và năng lực cạnh tranh của mình…
- Việc thực hiện dự án theo đúng tiến độ có ý nghĩa hết sức to lớn về mặt quản
lý chi phí, nó đảm bảo được cho các dự án có hiệu quả cao nhất.
- Đầu tư mới có ý nghĩa quyết định trong việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế.
Đầu tư mới đòi hỏi nhiều vốn đầu tư, trình độ công nghệ và quản lý mới.
1.1.3. Vai trò
- Có vai trò hết sức quan trọng đến sự thành công của dự án vì nó khái quát
cho người thực hiện dự án thấy được những việc cần ưu tiên thực hiện, công
việc cần làm ngay.
- Giúp chủ đầu tư có cái nhìn tổng quát và toàn diện dự án, kịp thời có những
điều chỉnh khi có các yếu tố tác động làm ảnh hưởng dự án.
- Giúp chủ đầu tư thực hiện dự án một cách trình tự, khoa học hoặc thực hiện
một cách đan xen các công việc nhưng vẫn đảm bảo đúng qui định.
- Tiến độ thực hiện dự án nhanh sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước, hình thành các đô thị văn minh, hiện đại…
- Góp phần đáp ứng nhu cầu và minh bạch thị trường bất động sản…
- Tiến độ thực hiện dự án là cơ sở để chủ đầu tư cân đối nguồn vốn thực hiện
một cách hiệu quả nhất và bố trí vật tư, nhân công, xe máy hợp lý nhất.
1.2. ĐẶC ĐIỂM CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Đặc điểm tổng quát
- Hầu hết các dự án đầu tư bất động sản khi triển khai đều tuân thủ theo Luật
xây dựng, các luật khác có liên quan và các qui định hiện hành của Nhà nước về
quản lý dự án đầu tư và xây dựng.
- Các dự án đầu tư bất động sản bao gồm một hạng mục hay nhiều hạng mục
công trình; nằm trong dây chuyền công nghệ đồng bộ, hoàn chỉnh.
- Chủ yếu là hoạt động xây dựng, lắp đặt, trang trí, nó bao gồm lập quy hoạch
xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây
dựng công trình, thi công xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng công
trình, quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, lựa chọn nhà thầu trong hoạt

động xây dựng và các hoạt động khác có liên quan đến xây dựng công trình.


6
- Phải tuân các qui định về đấu thầu theo luật đấu thầu.
thủ
theo các qui trình, qui chuẩn, tiêu chuẩn của cơ quan chuyên ngành.
- Phải tuân sử dụng vốn hoàn toàn chịu trách nhiệm về hiệu quả đầu tư
thủ
của
- Nhà

quản trị
mình.
1.2.2. Tính đặc thù
- Các dự án đầu tư xây dựng thuờng gắn liền với đất (bao gồm cả khoảng
không, mặt nước, mặt biển và thềm lục địa…).
- Chúng là sản phẩm của công nghệ xây lắp, được tạo thành bằng vật liệu xây
dựng, thiết bị và lao động.
- Chiếm vị trí không gian lớn, có dự án chiếm hơn 1000ha đất.
- Sử dụng nhiều loại vật liệu xây dựng (cát, đá, gạch, xi măng, tole, sắt, thép,
… với khối lượng lớn, có khi khổng lồ).
- Tổng mức đầu tư của các dự án đầu tư bất động sản thường lớn, thậm chí rất
lớn (có dự án lên đến hơn 20.000 tỷ đồng).
- Vốn đầu tư ban đầu lớn, thời gian hoàn vốn lâu. Đối với các dự án lớn, thời
gian hoàn vốn có thể lên đến 10 ÷ 20 năm.
- Thời gian xây dựng thường kéo dài qua nhiều năm, tuổi thọ công trình hay
vòng đời dự án lớn, nên mất nhiều thời gian nghiên cứu chuẩn bị .
- Có một hoặc nhiều hạng mục công trình trong một dự án nên việc thực hiện
khó khăn, phức tạp và phải kết hợp chặt chẽ, đồng bộ với nhau.

- Tốn nhiều thời gian cho việc thực hiện thi công xây dựng.
- Nhiều rủi ro phát sinh khi thực hiện dự án trong thời gian dài…
- Tiến độ thực hiện của dự án phụ thuộc rất nhiều vào thời tiết.
- Hầu như đều không hoàn thành đúng hạn, chất lượng không đảm bảo, chi
phí tăng,… gây rất nhiều lãng phí cho xã hội, nhất là các dự án có nguồn vốn
đầu tư từ ngân sách Nhà nước.
1.3. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN
Trong quá trình tham gia thực hiện việc quản lý các dự án đầu tư bất động sản của
công ty Invesco và tìm hiểu từ các dự án khác, tác giả nhận thấy có rất nhiều yếu tố tác
động và ảnh hưởng đến tiến độ dự án cả khách quan lẫn chủ quan. Tuy nhiên, thời gian
nghiên cứu đề tài có giới hạn, nên tác giả đã kết hợp kinh nghiệm thực tế trong việc quản


lý dự án hơn 10 năm qua và lập mẫu điều tra, tiến hành khảo sát thăm dò về yếu tố ảnh
hưởng đến tiến độ thực hiện dự án đầu tư đối với hơn 100 người là các chuyên gia, cán


7
bộ quản lý dự án, đơn vị tư vấn, đơn vị thi công, bạn bè đồng nghiệp và các đối tác tham
gia thực hiện dự án bất động sản.
Theo kết quả điều tra nhận được từ 105 phiếu trong số 110 phiếu phát ra, tác giả
nhận thấy hầu hết các ý kiến đều cho rằng các yếu tố sau ảnh hưởng chủ yếu (khá lớn)
đến tiến độ thực hiện dự án đầu tư bất động sản. Đó là vấn đề qui hoạch và dự án đầu tư
xây dựng công trình; khảo sát, thiết kế, dự toán xây dựng công trình; giấy phép xây
dựng; lựa chọn nhà thầu; quản lý thi công xây dựng công trình; hình thức quản lý dự án
đầu tư xây dựng công trình; quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình; hợp đồng
trong hoạt động xây dựng; điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân trong hoạt động xây
dựng và việc giám sát đầu tư của cộng đồng
(tham khảo một số mẫu điều tra tại Phụ lục 1)

Chính vì vậy, tác giả tiến hành nghiên cứu tập trung, xoáy sâu vào các yếu tố nêu
trên để đề ra các giải pháp cho đề tài của mình.
1.3.1. Vấn đề qui hoạch và dự án đầu tư xây dựng công trình
1.3.1.1. Về qui hoạch :
Quy hoạch xây dựng phải được lập, phê duyệt làm cơ sở cho các hoạt động xây
dựng tiếp theo. Quy hoạch xây dựng được lập cho mười năm trở lên và định hướng phát
triển lâu dài. Quy hoạch xây dựng phải được định kỳ xem xét điều chỉnh để phù hợp với
tình hình phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn.
Nhà nước bảo đảm nguồn vốn ngân sách và có chính sách huy động các nguồn vốn
khác cho công tác lập quy hoạch xây dựng.
Ủy ban nhân dân các cấp cần khẩn trương tổ chức lập quy hoạch xây dựng trong
địa giới hành chính do mình quản lý theo phân cấp, làm cơ sở quản lý các hoạt động xây
dựng và triển khai các dự án đầu tư xây dựng công trình.
Quy hoạch xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu chung: phù hợp với quy hoạch tổng
thể phát triển kinh tế - xã hội, của các ngành khác và quy hoạch sử dụng đất; tổ chức, sắp
xếp không gian lãnh thổ trên cơ sở khai thác và sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên,
đất đai và các nguồn lực phù hợp; bảo vệ môi trường, di sản văn hoá, bảo tồn di tích lịch
sử - văn hoá, cảnh quan thiên nhiên, giữ gìn và phát triển bản sắc văn hoá dân tộc,…
Điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân thiết kế quy hoạch xây dựng cũng phải
đảm bảo đủ điều kiện năng lực phù hợp theo quy định về qui hoạch xây dựng.
Mọi tổ chức, cá nhân phải tuân theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt. Nghiêm cấm các tổ chức thiết kế quy hoạch xây dựng hoạt
động không đúng phạm vi hoạt động theo quy định.


8
Các cấp chính quyền có trách nhiệm lập nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô
thị thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, trình duyệt. Ủy ban nhân dân các cấp có
trách nhiệm tổ chức công bố đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được duyệt để mọi
người thực hiện và giám sát việc thực hiện. Xác định cụ thể tính chất của đô thị, quy mô

dân số đô thị, định hướng phát triển không gian đô thị từng giai đoạn 10 năm và dự báo
hướng phát triển của đô thị cho giai đoạn 20 năm.
Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt, trong thời hạn 3 năm kể từ ngày
công bố mà chưa thực hiện hoặc thực hiện không đạt yêu cầu thì người có thẩm quyền
phải có trách nhiệm áp dụng các biện pháp khắc phục và thông báo cho tổ chức, cá nhân
trong khu vực quy hoạch biết. Trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng không thể thực
hiện được thì phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ và công bố lại theo quy định.
1.3.1.2. Về lập – thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình
Việc lập dự án đầu tư xây dựng cũng là một khâu quan trọng trong tiến trình thực
hiện dự án, nó phải đảm bảo đầy đủ các yêu cầu về nội dung và thực hiện theo đúng thời
gian qui định. Trong đó phải thể hiện một cách chi tiết rõ ràng đầy đủ các thông tin cần
thiết đề chủ đầu tư và người quyết định đầu tư có thể hình dung hết tất cả các yếu tố, đặc
điểm của dự án. Ở khâu này, chủ đầu tư phải là đầu tàu trong việc tổ chức lập dự án để
làm rõ sự cần thiết phải đầu tư và hiệu quả đầu tư.
Việc lập dự án chậm đồng nghĩa với việc làm trễ tiến độ thực hiện toàn bộ dự án
cho dù với bất cứ lý do gì. Tuy nhiên, việc lập dự án cần tránh tình trạng thể hiện nội
dung chung chung, sơ sài, các nội dung không liên quan đến nhau,… làm cho lúc tổ
chức thực hiện không thực hiện được hoặc phải điều chỉnh.
Do vậy, dự án đầu tư khi lập cần phải thể hiện cụ thể và rõ ràng hai phần chính
(thuyết minh và thiết kế cơ sở). Nội dung của chúng phải nêu bật lên được sự cần thiết
đầu tư, hình thức đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường; mô tả về quy mô xây dựng, phân
tích lựa chọn phương án kỹ thuật; giải phóng mặt bằng, các phương án kiến trúc, phân
kỳ thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án; khái quát tổng mức đầu tư dự
án, nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ; phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế - xã
hội của dự án; thể hiện đầy đủ thuyết minh thiết kế cơ sở và các bản vẽ thiết kế cơ sở.
Ngoài ra, qui định về thời gian thẩm định thiết kế cơ sở và thẩm định dự án cũng
rất rõ ràng. Thời gian thẩm định thiết kế cơ sở không quá 30 ngày làm việc đối với các
dự án nhóm A, 15 ngày làm việc đối với các dự án nhóm B và 10 ngày làm việc với các
dự án nhóm C. Thời gian thẩm định dự án, kể cả thời gian thẩm định thiết kế cơ sở,
không quá 60 ngày làm việc đối với các dự án nhóm A; 30 ngày làm việc với các dự án

B; 20 ngày làm việc với các dự án nhóm C, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.


9
1.3.2. Khảo sát, thiết kế, dự toán xây dựng công trình
1.3.2.1. Quản lý chất lượng, tiến độ công tác khảo sát xây dựng
Đơn vị tư vấn thiết kế hoặc khảo sát phải lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng và đề
nghị chủ đầu tư phê duyệt. Trong đó, nhiệm vụ khảo sát xây dựng phải phù hợp với yêu
cầu từng loại công việc khảo sát, từng bước thiết kế, bao gồm các nội dung như: mục
đích khảo sát; phạm vi khảo sát; phương pháp khảo sát; khối lượng các loại công tác
khảo sát dự kiến; tiêu chuẩn khảo sát được áp dụng; thời gian thực hiện khảo sát.
Sau đó, đơn vị tư vấn lập phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng và chuyển chủ đầu
tư phê duyệt. Phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng phải đáp ứng các yêu cầu so với
nhiệm vụ được chủ đầu tư phê duyệt; tuân thủ các tiêu chuẩn được áp dụng.
Nội dung báo cáo kết quả khảo sát xây dựng phải nêu đầy đủ các nội dung theo qui
định của Nghị định quản lý chất lượng công trình xây dựng.
Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng phải được chủ đầu tư kiểm tra, nghiệm thu theo quy
định và là cơ sở để thực hiện các bước thiết kế công trình. Nhà thầu khảo sát xây dựng phải
chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư và pháp luật về tính trung thực và tính chính xác của kết
quả khảo sát; bồi thường thiệt hại khi thực hiện không đúng nhiệm vụ khảo sát, phát sinh
khối lượng do khảo sát sai; sử dụng các thông tin, tài liệu, quy chuẩn, tiêu chuẩn về khảo sát
xây dựng không phù hợp và các hành vi vi phạm khác gây ra thiệt hại.
Mặt khác, chủ đầu tư phải quán triệt về trách nhiệm của nhà thầu khảo sát xây dựng
trong việc bảo vệ môi trường và các công trình xây dựng trong khu vực khảo sát.
Ngoài ra, Chủ đầu tư cần phải thực hiện giám sát công tác khảo sát xây dựng
thường xuyên, có hệ thống từ khi bắt đầu khảo sát đến khi hoàn thành công việc (nếu
không có đủ điều kiện năng lực thì phải thuê tư vấn giám sát).
Khi nghiệm thu kết quả khảo sát xây dựng, chủ đầu tư phải căn cứ: hợp đồng khảo sát;
nhiệm vụ và phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng đã được duyệt; tiêu chuẩn được áp dụng;
báo cáo kết quả khảo sát xây dựng; đánh giá chất lượng công tác khảo sát; kiểm tra hình

thức và số lượng của báo cáo kết quả khảo sát xây dựng. Kết quả nghiệm thu báo cáo kết
quả khảo sát xây dựng phải lập thành biên bản theo mẫu quy định. Chủ đầu tư chịu trách
nhiệm trước pháp luật về việc nghiệm thu báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.
1.3.2.2. Quản lý tiến độ, chất lượng công tác thiết kế - dự toán
Các bước thiết kế xây dựng công trình phải tuân thủ theo qui định như sau:
*
Dự án đầu tư xây dựng công trình có thể gồm một hoặc nhiều loại công trình
với một hoặc nhiều cấp công trình khác nhau theo quy định. Tùy theo quy mô, tính chất
của công trình xây dựng, việc thiết kế xây dựng công trình có thể được thực hiện theo


10
một bước, hai bước hoặc ba bước. Trường hợp thực hiện thiết kế hai bước hoặc ba bước
thì các bước thiết kế tiếp theo phải phù hợp với bước thiết kế trước đã được phê duyệt.
*
Thiết kế xây dựng phải tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền ban hành và phải được thể hiện trên các bản vẽ theo quy định.
Thiết kế phải thể hiện được các khối lượng công tác xây dựng chủ yếu để làm cơ sở xác
định chi phí xây dựng công trình.
Về thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng công trình :
*
Thẩm định, phê duyệt: Chủ đầu tư tự tổ chức việc thẩm định, phê duyệt thiết kế
kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán, tổng dự toán đối với những công trình xây
dựng phải lập dự án; thiết kế bản vẽ thi công và dự toán của hạng mục, công trình trước
khi đưa ra thi công phải được thẩm định, phê duyệt.
*
Tùy theo tính chất, quy mô và yêu cầu của công trình xây dựng, chủ đầu tư
được thuê tư vấn có đủ điều kiện năng lực phù hợp với loại, cấp công trình để thực hiện
thẩm tra thiết kế - dự toán và phải chịu trách nhiệm về kết quả thẩm tra. Trường hợp thiết
kế - dự toán không bảo đảm yêu cầu theo hợp đồng thì nhà thầu thiết kế phải thiết kế lại

và chịu mọi chi phí, kể cả chi phí thẩm tra thiết kế.
*
Nhà thầu thiết kế - dự toán xây dựng công trình chịu trách nhiệm trước chủ đầu
tư và pháp luật về chất lượng thiết kế xây dựng công trình và phải bồi thường thiệt hại
khi sử dụng thông tin, tài liệu, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, giải pháp kỹ thuật, công
nghệ không phù hợp gây ảnh hưởng đến chất lượng công trình xây dựng và các hành vi
vi phạm khác gây ra thiệt hại.
Yêu cầu đối với thiết kế - dự toán
*
Nhà thầu thiết kế - dự toán phải thực hiện công tác giám sát tác giả một cách đầy
đủ, thường xuyên và có trách nhiệm và phải cử người đủ năng lực để thực hiện giám sát
tác giả theo quy định trong quá trình thi công xây dựng.
*
Nhà thầu thiết kế xây dựng công trình có trách nhiệm tham gia nghiệm thu
công
trình xây dựng khi có yêu cầu của chủ đầu tư. Qua giám sát, nếu phát hiện hạng mục
công trình, công trình xây dựng không đủ điều kiện nghiệm thu thì nhà thầu thiết kế xây
dựng công trình phải có văn bản gửi chủ đầu tư nêu rõ lý do từ chối nghiệm thu.
*
Trong thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công phải đảm bảo các yêu cầu như:
nhiệm vụ thiết kế, kết quả khảo sát, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và chỉ dẫn kỹ
thuật được áp dụng; các yêu cầu khác của chủ đầu tư. Bản vẽ phải thể hiện chi tiết tất cả
các bộ phận của công trình, các cấu tạo với đầy đủ các kích thước, vật liệu và thông số


11
kỹ thuật để thi công chính xác và đủ điều kiện để lập dự toán thi công; dự toán thi công
phải phù hợp. Hồ sơ thiết kế phải phù hợp với thiết kế cơ sở và dự án đầu tư được duyệt.
1.3.3. Giấy phép xây dựng
1.3.3.1. Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Giám đốc Sở Xây dựng cấp giấy phép xây
dựng đối với các công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp I theo phân cấp công trình tại
Nghị định quản lý chất lượng công trình xây dựng.
Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng các công trình còn lại và nhà ở
riêng lẻ thuộc địa giới hành chính do huyện quản lý, trừ các công trình quy định trên.
Ủy ban nhân dân xã cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ở những điểm dân cư
nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt thuộc địa giới hành chính do xã quản lý
theo quy định của ủy ban nhân dân huyện.
1.3.3.2. Trách nhiệm của cơ quan cấp giấy phép xây dựng
Niêm yết công khai điều kiện, trình tự và các thủ tục cấp giấy phép xây dựng tại trụ
sở cơ quan cấp giấy phép xây dựng.
Cung cấp bằng văn bản thông tin liên quan đến cấp giấy phép xây dựng khi có yêu
cầu của người xin cấp giấy phép xây dựng. Thời hạn cung cấp thông tin chậm nhất là 7
ngày làm việc, kể từ khi được yêu cầu.
Khi cần làm rõ thông tin liên quan đến các cơ quan khác để phục vụ việc cấp giấy
phép xây dựng mà không thuộc trách nhiệm của người xin cấp giấy phép xây dựng, thì
cơ quan cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm lấy ý kiến các cơ quan có liên quan để
làm rõ và xử lý.
Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ khi nhận được công văn xin ý kiến, các tổ
chức được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho cơ quan cấp giấy phép xây
dựng. Quá thời hạn trên nếu không có văn bản trả lời thì coi như đã đồng ý và phải chịu
trách nhiệm trước pháp luật về mọi hậu quả xảy ra do việc không trả lời hoặc trả lời
chậm trễ.
Giấy phép xây dựng được cấp trong thời hạn không quá 20 ngày làm việc kể từ
ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Giải quyết các khiếu nại, tố cáo về việc cấp giấy phép xây dựng theo quy định của
pháp luật. Thu lệ phí cấp giấy phép xây dựng theo quy định.
Cơ quan cấp giấy phép xây dựng không được chỉ định tổ chức, cá nhân thiết kế
hoặc lập các đơn vị thiết kế trực thuộc để thực hiện thiết kế cho người xin cấp giấy phép.

12
1.3.4. Lựa chọn nhà thầu
Theo Luật đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 và Nghị định của Chính phủ
hướng dẫn về Luật đấu thầu, việc lựa chọn nhà thầu tham gia công tác tư vấn và thi công
xây dựng công trình được qui định tương đối nhiều. Trong đó, qui định về trình tự thực
hiện, điều kiện năng lực của tổ chức – cá nhân tham gia và thời gian xem xét hồ sơ cũng
minh bạch. Tuy nhiên, việc thực hiện đầy đủ các thủ tục này cũng còn rất nhiêu khê,
chưa phù hợp với tình hình thực tế cụ thể của mỗi gói thầu. Do đó, đây cũng là khâu làm
ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án (nếu làm không tốt).
1.3.4.1. Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về đấu thầu và yêu cầu đối với bên mời thầu,
tổ chuyên gia đấu thầu
Đối tượng được đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về đấu thầu bao gồm: các cá nhân
trực tiếp tham gia hoạt động đấu thầu; các cá nhân khác có nhu cầu.
Điều kiện để các cơ sở tổ chức hoạt động đào tạo, bồi dưỡng : phải có Giấy chứng
nhận đăng ký kinh doanh hoặc quyết định thành lập đối với cơ sở không có Giấy chứng
nhận đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật; có đội ngũ giảng viên về đấu thầu
đáp ứng yêu cầu. Các cơ sở đào tạo về đấu thầu chịu trách nhiệm về chất lượng đào tạo;
thực hiện hoạt động đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ tham gia khóa học cho học
viên theo đúng quy định; định kỳ hàng năm báo cáo Bộ Kế hoạch và Đầu tư và bộ,
ngành hoặc địa phương có liên quan để theo dõi, tổng hợp.
Cá nhân tham gia bên mời thầu phải có đủ các điều kiện như: am hiểu pháp luật về
đấu thầu; có kiến thức về quản lý dự án; có trình độ chuyên môn phù hợp với yêu cầu
của gói thầu theo các lĩnh vực kỹ thuật, tài chính, thương mại, hành chính và pháp lý; có
trình độ ngoại ngữ đáp ứng yêu cầu đối với gói thầu được tổ chức đấu thầu quốc tế, gói
thầu thuộc dự án sử dụng vốn ODA.
Tùy theo tính chất và mức độ phức tạp của gói thầu, thành phần tổ chuyên gia đấu
thầu bao gồm các chuyên gia về lĩnh vực kỹ thuật, tài chính, thương mại, hành chính,
pháp lý và các lĩnh vực có liên quan. Thành viên tổ chuyên gia đấu thầu phải có đủ các
điều kiện như: có chứng chỉ tham gia khoá học về đấu thầu; có trình độ chuyên môn liên

quan đến gói thầu; am hiểu các nội dung cụ thể tương ứng của gói thầu; có tối thiểu 3
năm công tác trong lĩnh vực liên quan đến nội dung kinh tế, kỹ thuật của gói thầu.
Trường hợp chủ đầu tư có đủ nhân sự đáp ứng các điều kiện quy định thì tự mình
làm bên mời thầu. Trường hợp chủ đầu tư không đủ nhân sự hoặc nhân sự không đáp
ứng các điều kiện quy định thì tiến hành lựa chọn theo quy định một tổ chức tư vấn hoặc
một tổ chức đấu thầu chuyên nghiệp có đủ năng lực và kinh nghiệm thay mình làm bên
mời thầu. Trong mọi trường hợp, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm về quá trình lựa chọn


13
nhà thầu theo quy định và ký kết hợp đồng với nhà thầu trúng thầu sau khi thương thảo,
hoàn thiện hợp đồng.
1.3.4.2. Tư cách hợp lệ của nhà thầu và điều kiện tham gia đấu thầu
Nhà thầu là tổ chức có tư cách hợp lệ khi có đủ các điều kiện như: Giấy chứng nhận
đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đầu tư được cấp theo quy định của pháp luật; hạch
toán kinh tế độc lập; không bị cơ quan có thẩm quyền kết luận về tình hình tài chính
không lành mạnh, đang lâm vào tình trạng phá sản hoặc nợ đọng không có khả năng chi
trả; đang trong quá trình giải thể.
Nhà thầu là cá nhân có tư cách hợp lệ khi: năng lực hành vi dân sự đầy đủ; đăng ký
hoạt động hợp pháp hoặc chứng chỉ chuyên môn phù hợp do cơ quan có thẩm quyền cấp;
không bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Nhà thầu tham gia đấu thầu đối với một gói thầu phải có đủ các điều kiện sau:
- Có tư cách hợp lệ quy định;
- Chỉ được tham gia trong một hồ sơ dự thầu đối với một gói thầu với tư cách
là
nhà thầu độc lập hoặc là nhà thầu liên danh. Trường hợp liên danh phải có văn bản thỏa
thuận giữa các thành viên, trong đó quy định rõ người đứng đầu của liên danh, trách
nhiệm chung và trách nhiệm riêng của từng thành viên đối với công việc thuộc gói thầu;
- Đáp ứng yêu cầu của thông báo hoặc thư mời thầu của bên mời thầu;
- Bảo đảm cạnh tranh trong đấu thầu theo quy định Luật Đấu thầu.

1.3.4.3. Bảo đảm cạnh tranh trong đấu thầu
Nhà thầu khi tham gia đấu thầu các gói thầu thuộc dự án quy định tại Điều 1 của
Luật Đầu thầu phải bảo đảm các yêu cầu về tính cạnh tranh sau đây:
Nhà thầu tư vấn lập báo cáo nghiên cứu khả thi không được tham gia đấu thầu
cung cấp dịch vụ tư vấn lập thiết kế kỹ thuật của dự án, nhà thầu tư vấn đã tham gia thiết
kế kỹ thuật của dự án không được tham gia đấu thầu các bước tiếp theo, trừ trường hợp
đối với gói thầu EPC;
Nhà thầu tham gia đấu thầu phải độc lập về tổ chức, không cùng phụ thuộc vào
một cơ quan quản lý và độc lập về tài chính với nhà thầu tư vấn lập hồ sơ mời thầu, đánh
giá hồ sơ dự thầu;
Nhà thầu tư vấn giám sát phải độc lập về tổ chức, không cùng phụ thuộc vào
một cơ quan quản lý và độc lập về tài chính với nhà thầu thực hiện hợp đồng;
- Nhà thầu tham gia đấu thầu các gói thầu thuộc dự án phải độc lập về tổ chức
và


độc lập về tài chính với chủ đầu tư của dự án.


14
1.3.4.4. Quy định về thời gian trong đấu thầu
Tùy vào tính chất của từng gói thầu, thời gian đấu thầu được quy định như sau:
Thời gian sơ tuyển nhà thầu tối đa là 30 ngày đối với đấu thầu trong nước, 45
ngày đối với đấu thầu quốc tế kể từ ngày phát hành hồ sơ mời sơ tuyển đến khi có kết
quả sơ tuyển được duyệt;
- Thời gian thông báo mời thầu tối thiểu là 10 ngày trước khi phát hành hồ sơ;
Thời gian chuẩn bị hồ sơ dự thầu tối thiểu là 15 ngày đối với đấu thầu trong
nước, 30 ngày đối với đấu thầu quốc tế kể từ ngày phát hành hồ sơ mời thầu đến thời
điểm đóng thầu;
Thời gian đánh giá hồ sơ dự thầu tối đa là 45 ngày đối với đấu thầu trong nước,

60 ngày đối với đấu thầu quốc tế kể từ ngày mở thầu đến khi chủ đầu tư có báo cáo về
kết quả đấu thầu trình người có thẩm quyền xem xét, quyết định;
- Thời gian thẩm định tối đa là 20 ngày cho việc thực hiện đối với từng nội dung
về
kế hoạch đấu thầu, hồ sơ mời thầu, kết quả lựa chọn nhà thầu. Đối với gói thầu thuộc thẩm
quyền phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ, thời gian thẩm định tối đa là 30 ngày cho việc
thực hiện đối với từng nội dung về kế hoạch đấu thầu, kết quả lựa chọn nhà thầu.
1.3.5. Quản lý thi công xây dựng công trình
1.3.5.1. Quản lý tiến độ thi công xây dựng công trình
Công trình xây dựng trước khi triển khai phải được lập tiến độ thi công xây
dựng. Tiến độ thi công xây dựng công trình phải phù hợp với tổng tiến độ của dự án đã
được phê duyệt.
Đối với công trình xây dựng có quy mô lớn và thời gian thi công kéo dài thì tiến
độ xây dựng công trình phải được lập cho từng giai đoạn, tháng, quý, năm, thậm chí lập
theo từng ngày (nếu cần phải đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án hoặc đối với những công
trình xây dựng có qui mô nhỏ, thời gian thi công ngắn)
- Nhà thầu thi công xây dựng công trình có nghĩa vụ lập tiến độ thi công xây
dựng
chi tiết, bố trí xen kẽ kết hợp các công việc cần thực hiện nhưng phải bảo đảm phù hợp
với tổng tiến độ của dự án.
Chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng, tư vấn giám sát và các bên có liên quan có
trách nhiệm theo dõi, giám sát tiến độ thi công xây dựng công trình và điều chỉnh tiến độ
trong trường hợp tiến độ thi công xây dựng ở một số giai đoạn bị kéo dài nhưng không được
làm ảnh hưởng đến tổng tiến độ của dự án.
Trường hợp xét thấy tổng tiến độ của dự án bị kéo dài thì chủ đầu tư phải báo cáo
người quyết định đầu tư để quyết định việc điều chỉnh tổng tiến độ của dự án.


15
Khuyến khích việc đẩy nhanh tiến độ xây dựng trên cơ sở đảm bảo chất lượng

công trình.
Trường hợp đẩy nhanh tiến độ xây dựng đem lại hiệu quả cao hơn cho dự án thì
nhà thầu xây dựng được xét thưởng theo hợp đồng. Trường hợp kéo dài tiến độ xây dựng
gây thiệt hại thì bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại và bị phạt vi phạm hợp đồng.
Lý thuyết là vậy, nhưng việc đảm bảo tiến độ thi công ở hầu hết các dự án đầu tư
xây dựng là điều đáng quan tâm và là vấn đề then chốt hiện nay của các chủ đầu tư.
1.3.5.2. Quản lý an toàn lao động trên công trường xây dựng
Việc đảm bảo an toàn lao động trên công trường cũng ảnh hưởng không nhỏ đến
tiến độ thực hiện dự án, nếu công trường xây dựng để xảy ra sự cố tai nạn lao động thì
dù nhỏ hay lớn, công trình xây dựng cũng phải tạm ngưng thi công trong một thời gian.
Do đó, cần phải tuân thủ các yêu cầu dưới đây :
Nhà thầu thi công xây dựng phải lập các biện pháp an toàn cho người và công trình
trên công trường xây dựng. Các biện pháp an toàn, nội quy về an toàn phải được thể
hiện công khai trên công trường xây dựng để mọi người biết và chấp hành. Ở những vị
trí nguy hiểm trên công trường, phải bố trí người hướng dẫn, cảnh báo đề phòng tai nạn.
- Nhà thầu thi công xây dựng, chủ đầu tư và các bên có liên quan phải thường
xuyên kiểm tra giám sát công tác an toàn lao động trên công trường. Khi phát hiện có vi
phạm về an toàn lao động thì phải đình chỉ thi công xây dựng. Người để xảy ra vi phạm về
an toàn lao động thuộc phạm vi quản lý của mình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Nhà thầu xây dựng có trách nhiệm cấp đầy đủ các trang bị bảo hộ lao động, an
toàn lao động cho người lao động theo quy định khi sử dụng lao động trên công trường.
- Khi có sự cố về an toàn lao động, các bên liên quan tổ chức xử lý và báo cáo
đồng thời chịu trách nhiệm khắc phục và bồi thường những thiệt hại.
1.3.5.3. Quản lý môi trường xây dựng
Đây cũng là điều cần thiết vì nếu để xảy ra các khiếu kiện, sẽ ảnh hưởng đến tiến
độ thực hiện dự án.
Nhà thầu thi công xây dựng phải thực hiện các biện pháp đảm bảo về môi trường
cho người lao động trên công trường và bảo vệ môi trường xung quanh, bao gồm có biện
pháp chống bụi, chống ồn, xử lý phế thải và thu dọn hiện trường. Đối với những công
trình xây dựng trong khu vực đô thị thì còn phải thực hiện các biện pháp bao che, thu

dọn phế thải đưa đến nơi quy định.


16
Trong quá trình vận chuyển vật liệu xây dựng, phế thải phải có biện pháp che chắn
đảm bảo an toàn, vệ sinh môi trường.
Nhà thầu thi công xây dựng, chủ đầu tư phải có trách nhiệm kiểm tra giám sát việc
thực hiện bảo vệ môi trường xây dựng, đồng thời chịu sự kiểm tra giám sát của cơ quan
quản lý nhà nước về môi trường. Trường hợp nhà thầu thi công xây dựng không tuân thủ
các quy định về bảo vệ môi trường thì chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước về môi
trường có quyền đình chỉ thi công xây dựng và yêu cầu nhà thầu thực hiện đúng biện
pháp bảo vệ môi trường.
Người để xảy ra các hành vi làm tổn hại đến môi trường trong quá trình thi công
phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
1.3.6. Các hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình
1.3.6.1. Nhiệm vụ, quyền hạn của chủ đầu tư và Ban Quản lý dự án trong trường
hợp chủ đầu tư thành lập Ban Quản lý dự án
Chủ đầu tư có nhiệm vụ, quyền hạn: tổ chức thẩm định và phê duyệt các bước
thiết kế, dự toán xây dựng công trình sau khi dự án được phê duyệt; phê duyệt kế hoạch
đấu thầu, hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấu thầu và kết quả đấu thầu đối với các gói thầu
không sử dụng vốn ngân sách nhà nước; ký kết hợp đồng với các nhà thầu; thanh toán
cho nhà thầu theo tiến độ hợp đồng hoặc theo biên bản nghiệm thu; nghiệm thu để đưa
công trình xây dựng vào khai thác, sử dụng.
Ban Quản lý dự án có các nhiệm vụ và quyền hạn: thực hiện các thủ tục về giao nhận
đất, xin cấp giấy phép xây dựng, chuẩn bị mặt bằng xây dựng và các công việc khác phục
vụ cho việc xây dựng công trình; chuẩn bị hồ sơ thiết kế, dự toán, tổng dự toán xây dựng
công trình để chủ đầu tư tổ chức thẩm định, phê duyệt theo quy định; lập hồ sơ mời dự thầu,
tổ chức lựa chọn nhà thầu; đàm phán, ký kết hợp đồng với các nhà thầu theo uỷ quyền của
chủ đầu tư; thực hiện nhiệm vụ giám sát thi công xây dựng công trình (khi có đủ điều kiện
năng lực); nghiệm thu, thanh toán, quyết toán theo hợp đồng ký kết; quản lý chất lượng,

khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, an toàn và vệ sinh môi trường của công trình xây
dựng; nghiệm thu, bàn giao công trình; lập báo cáo thực hiện vốn đầu tư hàng năm, báo cáo
quyết toán khi dự án hoàn thành đưa vào khai thác, sử dụng.
Đối với các dự án đầu tư xây dựng quy mô lớn, phức tạp hoặc theo tuyến thì Ban
Quản lý dự án được phép thuê các tổ chức tư vấn để quản lý các dự án thành phần.
Ban Quản lý dự án được ký hợp đồng thuê cá nhân, tổ chức tư vấn nước ngoài có
kinh nghiệm, năng lực để phối hợp quản lý các công việc ứng dụng công nghệ xây dựng
mới mà tư vấn trong nước chưa đủ năng lực thực hiện hoặc có yêu cầu đặc biệt khác.


17
Việc thuê tư vấn nước ngoài đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước
phải được người có thẩm quyền quyết định đầu tư cho phép.
1.3.6.2. Nhiệm vụ của chủ đầu tư và tổ chức tư vấn quản lý dự án trong trường
hợp chủ đầu tư thuê tư vấn quản lý dự án
Người quyết định đầu tư quyết định hình thức lựa chọn tư vấn quản lý dự án. Tổ
chức tư vấn được lựa chọn phải đủ điều kiện năng lực phù hợp với quy mô, tính chất của
dự án. Tổ chức tư vấn phải là tổ chức tư vấn độc lập.
Trách nhiệm của chủ đầu tư trong trường hợp thuê tư vấn tổ chức quản lý dự án: lựa
chọn và ký hợp đồng với tổ chức tư vấn quản lý dự án đủ điều kiện năng lực phù hợp với
dự án; ký thanh toán cho nhà thầu theo yêu cầu của tư vấn quản lý dự án; tạo mọi điều
kiện cho hoạt động của tổ chức tư vấn quản lý dự án; chịu trách nhiệm trước pháp luật
và bồi thường thiệt hại khi thông đồng với tổ chức tư vấn quản lý dự án hoặc nhà thầu
làm thất thoát vốn đầu tư.
Nhiệm vụ của tổ chức tư vấn quản lý dự án: kiểm tra hồ sơ thiết kế, dự toán, tổng
dự toán xây dựng công trình để chủ đầu tư phê duyệt; lập hồ sơ mời thầu, tư vấn lựa
chọn nhà thầu; thực hiện nhiệm vụ giám sát thi công xây dựng công trình nếu đủ điều
kiện năng lực; nghiệm thu, thanh toán, quyết toán các hợp đồng đã ký kết; tư vấn quản lý
dự án phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư và pháp luật về tính chính xác,
hợp lý của giá trị thanh toán; quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng,

an toàn và vệ sinh môi trường của dự án; nghiệm thu, bàn giao công trình; lập báo cáo
thực hiện vốn đầu tư hàng năm, lập báo cáo quyết toán khi dự án hoàn thành đưa vào
khai thác, sử dụng. Tuỳ điều kiện của dự án, chủ đầu tư có thể giao các nhiệm vụ khác
cho tư vấn quản lý dự án và phải được ghi cụ thể trong hợp đồng.
Tổ chức tư vấn quản lý dự án phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư
về các nội dung đã cam kết trong hợp đồng. Phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình
gây ra trong quá trình quản lý dự án. Tư vấn quản lý dự án phải chịu trách nhiệm về các
hoạt động quản lý dự án tại công trường xây dựng.
1.3.7. Quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình
1.3.7.1. Nguyên tắc quản lý chi phí
Quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình phải bảo đảm mục tiêu, hiệu quả
dự án và các yêu cầu khách quan của kinh tế thị trường.
Quản lý chi phí đầu tư xây dựng theo từng công trình, phù hợp với các giai đoạn
đầu tư xây dựng, các bước thiết kế, loại nguồn vốn và các quy định của nhà nước.


18
Tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng công trình phải được tính đúng, tính đủ và phù
hợp độ dài thời gian xây dựng công trình. Tổng mức đầu tư là chi phí tối đa mà chủ đầu
tư được phép sử dụng để đầu tư xây dựng công trình.
Chủ đầu tư xây dựng công trình chịu trách nhiệm toàn diện về việc quản lý chi phí
đầu tư xây dựng công trình từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến khi kết thúc xây dựng đưa
công trình vào khai thác, sử dụng.
Việc quản lý tốt chi phí thực hiện dự án sẽ tác động rất lớn đến và tích cực đến tiến
độ thực hiện dự án vì nó đảm bảo nguồn vốn được cung cấp kịp thời, hiệu quả.
1.3.7.2. Lập, thẩm định, phê duyệt tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư xây dựng công trình là chi phí dự tính của dự án được xác định
theo quy định. Tổng mức đầu tư là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi
thực hiện đầu tư xây dựng công trình. Tổng mức đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng, chi
phí thiết bị, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi

phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng.
Tổng mức đầu tư được xác định theo một trong các phương pháp sau đây:
- Tính theo thiết kế cơ sở của dự án;
Tính theo diện tích hoặc giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tư xây dựng công
trình; tính trên cơ sở số liệu của các dự án có chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật tương tự đã thực
hiện; hoặc kết hợp các phương pháp quy định lại với nhau.
Thẩm định tổng mức đầu tư là một nội dung của thẩm định dự án đầu tư xây dựng
công trình, bao gồm: sự phù hợp của phương pháp xác định tổng mức đầu tư với đặc
điểm, tính chất kỹ thuật và yêu cầu công nghệ của dự án đầu tư xây dựng công trình; tính
đầy đủ, hợp lý và phù hợp với yêu cầu thực tế thị trường của các khoản mục chi phí
trong tổng mức đầu tư; các tính toán về hiệu quả đầu tư xây dựng công trình, các yếu tố
rủi ro, phương án tài chính, phương án hoàn trả vốn, nếu có; xác định giá trị tổng mức
đầu tư bảo đảm hiệu quả đầu tư xây dựng công trình.
Người quyết định đầu tư quyết định việc tổ chức thẩm định tổng mức đầu tư hoặc
có thể thuê các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực, kinh nghiệm để thẩm tra. Các
tổ chức, cá nhân thực hiện việc thẩm định tổng mức đầu tư phải chịu trách nhiệm trước
pháp luật về tính hợp lý, chính xác của kết quả thẩm định, thẩm tra .
1.3.7.3. Lập, thẩm định, phê duyệt dự toán - tổng dự toán
Dự toán xây dựng công trình được xác định theo công trình xây dựng cụ thể và là
căn cứ để chủ đầu tư quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.