một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển thị trường nhà đất ở Hà nội

một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển thị trường nhà đất ở Hà
nội.
Thị trường BĐS – nhà đất nói riêng và thị trường BĐS nói chung có vị trí rất
lớn, có tầm quan trọng đặc biệt trong nền kinh tế quốc dân. Sự phát triển của thị
trường này kéo theo nhiều ngành kinh tế khác phát triển theo. Có thể nói đó là
“hàn thử biểu” của nền kinh tế, khi nó phát triển là cả nền kinh tế bừng phát triển
sôi động – biểu hiện của nền kinh tế tăng trưởng, phát triển, đất nước phồn thịnh,
khi nó suy thoái thì thị trừơng nói chung và cả nền kinh tế đất nước sẽ đóng băng,
tiêu điều, đình đốn (trừ trường hợp nền kinh tế bong bóng).
Thị trường BĐS – nhà đất ở Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung đã có từ
lâu, có thể khẳng định nó có từ trước khi nước Việt Nam dân chủ cộng hoà ra đời.
Thị trường BĐS - nhà đất Hà Nội đã phát triển qua các giai đoạn sau:
 Trước năm 1960 chủ yếu là tư nhân mua bán với nhau bằng sự thoả thuận
và bằng tiền mặt hoặc vàng và chủ yếu không thông qua Nhà nước.
 Những năm 1974 – 1975 Hà Nội bán nhà cho dân trả dần thí điểm đầu tiên
tại các khu Yên Lãng, Trương Định, Văn Chương… với khoảng 600-700
căn hộ. Có thể nói đây là dạng kinh doanh nhà đầu tiên do nhà nước thực
hiện, rất tiếc sau đó vì chiến tranh đã phải dừng lại.
 Những năm 1986 – 1993 Hà Nội phát triển mạnh thị trường kinh doanh
BĐS nhà đất cả bằng việc mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi nhà và đất
trong khuôn viên mà giá trị chủ yếu vẫn quan niệm là giá trị nhà. Giá trị đất
được ẩn trong đó và lúc này mới được bán nhà xây thô hoặc nhà hoàn
thiện, đất phần lớn do Nhà nước cấp, giao. Thị trường nhà đất chưa được
Nhà nước công nhận và sự trao đổi mua bán diễn ra rất ít. Nó bị khống chế
bởi cơ quan quản lý đất đai và sự am hiểu về kinh tế thị trường còn hạn
chế. Cơ chế quản lý đất: “Đất đai là thuộc quyền sở hữu Nhà nước, do Nhà
nước thống nhất quản lý theo kế hoạch chung”. Năm 1991 Nghị quýêt Đại
hội Đảng lần thứ 7 thông qua cương lĩnh chính trị tiếp tục khẳng định
1
đường lối phát triển kinh tế nhiều thành phần. Trong bối cảnh đó tính năng
động và bắt kịp chủ trương, các thành phần kinh tế trong thành phố phát

triển mạnh dẫn đến nhu cầu về đất tăng.
 Sau năm 1993 đến nay, nhờ có những luật mới (đặc biệt là luật đất đai ban
hành ngày 14/7/1993) và nhiều chính sách cơ chế mới trong đó đã công
nhận quyền sử dụng đất của người dân đã tạo thuận lợi, thị trường BĐS –
nhà đất đã được đà phát triển mạnh, hình thành một thị trường rộng lớn, rất
đa dạng với nhiều loại hình kinh doanh và nhiều lọai hình sản phẩm. Từ
bán nền nhà có hạ tầng đến bán móng nhà, bán nhà xây thô và bán nhà
hoàn thiện. Tài chính cho phát triển kinh doanh nhà được huy động từ
nhiều nguồn cá nhân, tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế trong và ngoài
nước. Vì vậy khối lượng nhà đất đưa vào thị trường kinh doanh lên đến
hàng chục vạn m
2
, thuế phí nhà mà thu được từ kinh doanh này lên tới hàng
trăm tỷ đồng/ năm. Mặt khác, nền kinh tế nước ta ngày càng phát triển đã
làm cho nhu cầu về đất tăng nhanh. Khả năng tài chính tự có của các tầng
lớp dân cư là rất lớn. Nhiều người nhanh nhạy về chính sách đất đai sẽ đầu
tư vào lĩnh vực nhà đất bởi vì lợi nhuận thu được từ nó là “siêu lợi nhuận”.
Tuy nhiên bên cạnh những tích cực mà sự phát triển của thị trường BĐS - nhà
đất mang lại cho thành phố vẫn còn tồn tại một số yếu kém như: tỷ lệ giao dịch
phi chính thức cao, thị trường phát triển lộn xộn tự phát, sự mất cân đối quá lớn
giữa cung và cầu, thông tin thị trường ít khó tiếp cận. Trong những năm tới mục
tiêu phát triển của Hà Nội đó là tăng diện tích bình quân đầu người lên 10
m
2
/người, mỗi gia đình có nhà ở độc lập, quy mô mỗi căn hộ tối thiểu 2 phòng/
căn hộ, phát triển thêm 5,6 triệu m
2
trong đó xây dựng các dự án nhà để bán và
cho thuê là 3,5 triệu m
2

diện tích nhà ở dành cho cán bộ công nhân viên chức
khoảng 30% (1 triệu m
2
), xây dựng nhà ở cho sinh viên là 100.000 m
2
, xây dựng
nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung là 100.000 m
2
, di dời giải
toả nhà ở kênh rạch, các khu nhà ổ chuột là 2000 căn hộ (Nguồn: Chương trình
2
phát triển nhà đô thị năm 2001 – 2005), do đó trong tương lai thị trường BĐS –
nhà đất sẽ phát triển mạnh.
Chính vì vậy để thúc đẩy và khuyến khích sự phát triển của thị trường BDS –
nhà đất việc, đề ra một hệ thống các giải pháp toàn diện và đồng bộ là vấn đề
mang tính thời sự và bức xúc.
Hình thành đồng bộ và tiếp tục phát triển, hoàn thiện các loại hình thị trường
đi đôi với xây dựng khuôn khổ pháp lý và thể chế, để thị trường năng động, có
hiệu quả, có trật tự kỷ cương trong môi trường cạnh tranh lành mạnh là nội dung
quan trọng của chiến lược phát triển kinh tế – xã hội 2001 – 2010. Văn kiện Đại
hội Đảng toàn quốc lần thứ IX nêu rõ: “Thúc đẩy sự hình thành, phát triển và
từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo định hướng XHCN, đặc biệt quan
tâm tới các thị trường quan trọng hiện nay chưa có hoặc còn sơ khai như: thị
trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường BĐS, thị trường khoa học
công nghệ”.
Tại quyết định của Thủ tướng Chính phủ số 94/2002/QĐ-TTg ngày
17/7/2002 Thủ tướng đã giao cho Bộ xây dựng chủ trì cùng một số bộ ngành liên
quan xây dựng để án: “Thúc đẩy hình thành phát triển thị trường BĐS – nhà đất”

Đứng trên góc độ nền kinh tế thị trường, nước ta là một nền kinh tế đang

trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường và đang triển khai công
cuộc cải cách hành chính Nhà nước, có thể tìm biện pháp thúc đẩy thị trường
BĐS – nhà đất dựa trên mô hình sau:
3
Kinh nghiệm nước ngo i có thà ể áp dụng v o Vià ệt Nam
Lý luận thị trường BĐS
Nội dung quản lý Nh nà ước đối với thị trường BĐS – nh à đất
Thực trạng thị trường BĐS – nh à đất
Giải pháp v là ộ trình phát triển thị trường BĐS – nh à đất
Cơ sở lý luận v nhà ận thức
Đề xuất giải pháp v là ộ trình
Xác định nội dung quản lý Nh nà ước
Thể chế
Tổ chức
Cán bộ, công chức
T i chính côngà
Nhận dạng v phân tíchà
4
A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường nhà đất tại một số nước và bài học
đối với Việt Nam:
I. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường nhà đất tại một số nước
1. Quản lý thị trường BĐS tại BANGLADESH.
Bangladesh được thành lập vào năm 1971 là một nước cộng hoà xã hội độc
lập non trẻ nhất Tây Nam á. Tổng diện tích quốc gia là 143.999 km
2
với dân số
hiện nay trên 120 triệu. Mật độ dân số khoảng 830 người/km
2
, đây là một trong
5

những nước có mật độ dân số cao nhất thế giới. Xét về mọi phương diện kinh tế,
đất là nguồn lực quý nhất tại Bangladesh.
Tốc độ đô thị hoá nhanh của Bangladesh là một hiện tượng tương đối mới.
Mặc dù, chỉ có khoảng 20% tổng dân sống tại vùng đô thị (khoảng 23 triệu). Điều
này đã làm cho vấn đề quản lý nhà đất trở thành vấn đề được quan tâm hơn bao
giờ hết.
ở đây có thể nêu một số mặt trong quá trình quản lý đất đô thị tại Bangladesh.
a. Can thiệp của khu vực nhà nước vào phát triển đô thị.
Tại Bangladesh, hầu hết đất đô thị do tư nhân sở hữu và sử dụng. Cho dù đất
tư nhân hoặc Nhà nước là chủ sở hữu, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đều
có liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến việc quản lý và phát triển đất đô thị.
Các cơ quan và Nhà nước xây dựng và thông qua chính sách đất để sắp xếp,
chỉ đạo và điều phối các hoạt động sau:
• Quyền sở hữu, hưởng dụng và chuyển giao đất.
• Định giá và đánh giá BĐS.
• Kiểm soát sử dụng đất.
• Chỉnh đốn chuyển nhượng và lưu thông.
• Quy định thủ tục hành chính và dịch vụ về đất đô thị.
• Cung cấp mạng lưới cơ sở hạ tầng.
• Xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội.
• Quy định về tài chính, tiêu dùng đối với phát triển và đầu tư BĐS.
• Xây dựng những dự án phát triển đất cho những mục đích sử dụng đặc thù.
• Thông tin đất đai.
• Đào tạo bồi dưỡng nhân lực chuyên nghiệp và lành nghề.
• Quy định các quyền sử dụng đất của Nhà nước.
- Với 12 nội dung trên, có thể phân thành những nhóm hoạt động chính sau
đây:
• Can thiệp định hướng quy hoạch
• Can thiệp liên quan đến vấn đề phát triển.
6

• Can thiệp điều chỉnh.
• Can thiệp ngăn chặn hạn chế tiêu cực của thị trường BĐS.
b. Chính sách đô thị
- Lĩnh vực chính sách đô thị là rất rộng. Lĩnh vực này bao trùm từ chính sách
chung của chính quyền địa phương về quyền sở hữu đất đai và sử dụng dụng đất
đô thị v.v…Nói chung, những chính sách đất đô thị được áp dụng nhằm đạt được
một số mục tiêu chính sau đây:
+ Cải thiện hoạt động của khu vực chính quyền về phát triển sử dụng đất đô
thị.
+ Cải thiện hoạt động của khu vực tư nhân thông qua các chính sách thích hợp
của Nhà nước theo hướng cung cấp đầy đủ và sử dụng đất đô thị theo quy hoạch.
- Cho đến nay Bangladesh vẫn chưa đưa ra được chính sách đất đai đô thị
mang tính toàn diện và hệ thống nhưng Nhà nước đã áp dụng nhiều biện pháp,
chính sách liên quan đến phát triển đất nhằm cung cấp nhà ở như:
• Tăng cường cung cấp đất xây nhà ở có sẵn dịch vụ cho những nhóm người
có thu nhập khác nhau, đặc biệt người nghèo và cho những công trình công ích có
tính chất quyết định.
• Tăng khả năng mua đất dịch vụ và quyền hưởng dụng của những thành
phần nghèo.
• Quan tâm dành hạn ngạch tối thiểu cho những dự án phát tiển đất đô thị.
• Khuyến khích khu vực tư nhân tham gia vào đầu tư, khai thác và xây dựng
cơ sở hạ tầng.
• Khởi xướng những kế hoạch phát triển vùng nhằm tối đa hoá tính khả
dụng của nhà ở trên một đơn vị đất, sẽ ủng hộ, khuyến khích xây dựng nhà mái
bằng và nhiều tầng để tiết kiệm đất
• Thành lập ngân hàng đất đô thị và ngân hàng đất nông thôn.
• Phát triển hệ thống thị trường đất đai và một hệ thống đáp ứng chuyển
nhượng đất đai và những tài sản gắn liền với đất nhằm quản lý đất tốt hơn.
7
c. Một số công cụ quản lý và điều chỉnh đất đô thị ở Bangladesh.

- Quyền hưởng dụng đất đô thị
Quyền hưởng dụng đất đô thị là một công cụ quan trọng nhằm quản lý đất đô
thị và có tác dụng đến kết cấu đô thị.
Quyền hưởng dụng dần dần phải được quy định thành luật nhằm đem lại cho
cá nhân quyền hợp pháp để sở hữu và sử dụng đất đô thị. Những loại hình hưởng
dụng đất đô thị ở Bangladesh là quyền thái ấp, quyền thuê có hợp đồng, quyền sở
hữu cộng đồng, quyền sở hữu tập thể v.v…Thông qua các loại hình này, cá nhân
hay tổ chức hưởng các quyền lợi về đất. Tuy nhiên, Nhà nước có quyền tiên mãi
đất để sử dụng vào mục đích chung, sau khi có đền bù thoả đáng.
- Quy hoạch và quy định sử dụng đất:
Quy định sử dụng đất là nội dung quan trọng của quản lý đô thị, đặc biệt tại
những thành phố lớn. Tuy nhiên, Bangladesh hiện vẫn thiếu quy định về sử dụng
đất và phát triển đô thị đựoc chi phối một cách tự phát bởi các lý do sau:
• Hầu hết các thành phố và cơ quan đều không xây dựng quy hoạch tổng thể
• Có nơi được xây dựng kế hoạch, nhưng kế hoạch không cập nhật kịp thời
với các biến động kinh tế xã hội.
• Nhiều cơ quan có trách nhiệm nhận thấy khó hay vô ích khi thực hiện
nhiều quy định không phù hợp, nhưng thiếu một chính sách quản lý chung để điều
chỉnh kịp thời.
• Một số quy định quá cứng nhắc không thể áp dụng được.
- Hệ thống thông tin quản lý đất:
Những hoạt động về đất rất đa dạng và nhiều tổ chức, cơ quan tham gia quản
lý những hoạt động này nhưng không có cơ quan nào đơn phương chịu trách
nhiệm hoàn toàn điều hành các hoạt động về đất.
Những nội dung dưới đây đựoc xem là công cụ sở hữu hiệu để quản lý đất
đai.
8
• Kiểm soát địa chính (vẽ bản đồ, hồ sơ về chủ sở hữu, lập hồ sơ về các
quyền)
• Đăng ký đất.

• Ban hành giá đất.
• Những nguồn thông tin khác.
- Những cơ chế điều chỉnh chủ yếu trong quản lý đô thị:
Các công cụ điều chỉnh chủ yếu trong quản lý đất đô thị thường áp dụng tại
Bangladesh là: môt số lọai thuế, những quy định trần về tài chính, các quy định về
lề đường, các kiểm soát mật độ đường và đất, kiểm soát quy hoạch vùng và tình
hình ô nhiễm v.v…
2. Quản lý thị trường BĐS tại ấn Độ
Xây dựng khung pháp lý về phát triển và quản lý đất đai ở đô thị.
Nhiều luật sử dụng và kiểm soát và phát triển đất đai và đã đưa đến việc hình
thành nhiều cơ quan quản lý. Những luật này có thể được mô tả tóm tắt như sau:
- Luật quy hoạch vùng và thành phố: Những đạo luật này không chỉ kiểm
soát và chỉnh đốn công tác phát triển mà còn là những công cụ tạo điều kiện thuận
lợi phát triển mặt bằng tại các thị trấn, thành phố và vùng. Theo những kế hoạch
này, nhiều khu vực tại thị trấn hay thành phố đựoc quy vùng theo những mục đích
khác nhau, như: dân cư, thương mại, công nghiệp và một số mục đích khác.
Luật quy hoạch đô thị được lập bởi những cơ quan Chính phủ tương ứng tại
các tiểu bang và vùng lãnh thổ liên hiệp. Những luật này đưa ra những thủ tục xây
dựng quy hoạch tổng thể cho các thị trấn và thành phố và chi tiết hoá các phác đồ
quy hoạch đô thị cho các khu vực và các thành phố này. Một số tiểu bang hiện
nay đang bắt đầu thay thế đạo luật quy hoạch đô thị bằng các đạo luật quy hoạch
đô thị và vùng để có thể hợp nhất đạo luật quy hoạch của thành phố với quy
hoạch vùng.
9
- Luật thành phố: đạo luật này bao hàm nhiều điều khoản kiểm soát phát
triển đất đai và hoạt động xây dựng, cấp phép cho cơ sở kinh doanh và xí nghiệp,
ngăn cấm vi phạm trật tự công cộng và giảm bớt ô nhiễm, xoá bỏ những công
trình xây dựng trái phép và nguy hiểm, xây dựng hệ thống thoát nước đồng thời
thực hiện các công việc khác có liên quan.
Nhiều quy hoạch đô thị đã giao phó cho các hội đồng thành phố trách nhiệm

xây dựng quy hoạch tổng thể nhưng họ không đủ khả năng thực hiện các công
việc này vì thiếu kỹ thuật và tài chính. Vì vậy, Ban quản lý quy hoạch thành thị và
nông thôn tại các tiểu bang theo truyền thống đã thực hiện nhiệm vụ xây dựng
quy hoạch tổng thể.
- Luật của uỷ ban mỹ thuật đô thị Delhi 1973: luật này đựơc thực thi nhằm
kiểm soát chất lượng thẩm mỹ của môi trường đô thị. Ngoài việc khuyến khích
chất lượng thẩm mỹ trong môi trường đem lại giá trị cho cộng đồng, một trong
những mục tiêu của uỷ ban là bảo tồn đặc tính và chất lượng di sản bằng việc duy
trì tính toàn vẹn của khu vực này.
- Luật kiểm soát tiền thuê: luật này được thực thi tại nhiều thành phố nhằm
ngăn chặn việc bóc lột người nghèo. Nhưng luật này cũng chính là cản trở lớn cho
hoạt động của thị trường nhà ở. Những luật này không chỉ làm mất đi động cơ đầu
tư vào nhà ở, vào thời điểm khi sự thiếu hụt nhà ở rất lớn mà còn là nguyên nhân
dẫn đến nghịch lý nhiều nhà trống nhưng các chủ sở hữu không cho thuê dù giá
nhà tăng cao.
Từ những điểm nêu trên thể hiện tình hình bất cập không phải do thiếu luật
nhằm phát triển đô thị theo quy hoạch mà ngược lại là quá nhiều. Nhiều luật trong
số này khó hiểu, khi áp dụng bị vướng mắc, thường làm trở ngại tiến trình phát
triển thay vì tạo điều kiện thúc đẩy tiến trình này, do vậy phủ nhận chính mục
đích của đạo luật ban hành. Cần phải phân tích các luật này một cách toàn diện và
đơn giản chúng thành một hệ thống luật thống nhất, đơn giản nhằm đảm bảo thực
hiện đựơc dễ dàng.
10
b. Phương pháp cải tổ công tác quản lý BĐS ở ấn Độ.
Bao gồm các vấn đề sau:
• Hoàn thiện hồ sơ đất và hệ thống đăng ký giao dịch kinh doanh đất đai.
• Hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất và hướng tiếp cận linh hoạt và phù hợp
với thực tế sử dụng đất.
• Tiến hành quy hoạch sử dụng đất và hướng tiếp cận linh hoạt phù hợp với
thực tế vấn đề sử dụng đất.

• Đẩy mạnh quá trình phát triển đất trên cơ sở khuyến khích tư nhân và Nhà
nước thực hiện mua, phát triển các lô đất trên quy mô lớn.
3. Quản lý thị trường BĐS tại Inđonesia
Indonesia là một quốc gia lớn có khoảng 17.000 đảo trải dài trên 2.500 dặm
ngang qua xích đạo. Là quốc gia lớn nhất tại vùng Đông Nam á, diện tích đất liền
của quốc gia này vào khoảng 2 triệu km
2
. Dân số đô thị ngày càng tập trung vào
các thành phố lớn nhất của đất nước, đặc biệt là Jakarta, Surabaya, Bandung,
Medan, Semarang, Palempang, Ujung Padang, Malang, Bandar Lampung. Trên
45% dân số đô thị Inndo hiện cư ngụ tại những thành phố lớn và những khu vực
xung quanh thành phố. Hiện tượng này có nghĩa là nhu cầu về đất đô thị là rất
cao.
Những quy định sử dụng đất bắt nguồn từ các kế họach ngành và bao hàm
những kế hoach sử dụng mặt bằng được xây dựng, thực hiện bởi các cơ quan đại
diện 3 cấp chính quyền. Hệ thống quản lý đất tại Indo có thể được xem là có liên
quan mật thiết tới toàn bộ hệ thống quy họach phát triển không giống như hệ
thống đơn thuần chỉ đựơc kiểm soát bởi Tổng cục địa chính và các văn phòng
tỉnh, hoặc địa phương của cơ quan này.
11
a. Hệ thống quy họach phát triển tại Indo
Có hai hệ thống quy hoạch phát triển khác nhau tại Indo: “quy hoạchvùng” và
“quy hoạch mặt bằng”. Mặc dù những hệ thống này là riêng rẽ nhưng chúng có
mối liên hệ với nhau.
Cả hai chức năng “quy hoạch ngành” và “quy hoạch mặt bằng” đều được thự
hiện bởi 3 cấp chính quyền: trung ương, vùng hay tỉnh và đại phương. Mỗi lọai
quy hoạch gắn với một ngành cụ thể và các khía cạnh mặt bằng của mỗi lọai quy
họach, đồng thời bao trùm toàn bộ khu vực hành chính thuộc thẩm quyền của
nó.ở cấp trung ương, quy hoạch được thực hiện trên quy mô lớn bởi uỷ ban quy
hoạch phát triển quốc gia hay Bandan Perencanaan Pembanguna Natinonal

(Bappenas) và các sở thuộc ngành. Quy hoạch mặt bằng ở cấp quốc gia đựơc xây
dựng thông qua một sắc lệnh tổng thống. Đây là cơ quan liên ngành và chức năng
chính của nó là xây dựng chính sách phát triển. Cơ quan này do Bộ trưởng Nhà
nước về quy họach phát triển quốc gia làm chủ tịch đồng thời cũng là người đứng
đầu Bappenas.
Các chính quyền tỉnh ở cấp thứ 2, thực hiện xây dựng các kế hoạch ngành
(kinh tế – xã hội) cũng như các quy họach mặt bằng tại vùng của địa phương
mình. Những kế họach này được thực hiện dưới sự phối hợp của Uỷ ban quy
hoạch phát triển vùng hay Bandan Perencanaan Pembangunua Tingkat ( Bappeda
Tingkat I). Trong khi cấp thứ 3, chính quyền địa phương, Bappeda Tingkat II chịu
trách nhiệm phối hợp quy hoạch toàn thể, cả mặt bằng lẫn ngành.
Một quy hoạch bao gồm môt loạt các chương trình phát triển được nêu rõ
dưới dạng tổng thể, bao trùm không chỉ kinh tế mà còn cả khía cạnh khác như:
chính trị, xã hội, văn hoá, tôn giáo, mặt bằng… Nhưng việc quy hoach mặt bằng
chú trọng hơn là phát triển mặt bằng, thậm chí cho dù tất cả các mặt khác của phát
triển cũng được xem xét một cách toàn diện.
12
Hệ thống quy họach Indo sử dụng cả tiến trình quy họach tập trung quy trình
quy hoạch phân cấp. Hai cấp của chính quyền địa phương (tỉnh và thành phố) có
trách nhiệm xây dựng quy họach “ngành” và mặt bằng cho địa phương. Về
nguyên tắc, cơ cấu hiện tại nhằm vào việc thực hiện kết hợp của các cơ chế dưới
lên và trên xuống. Tuy nhiên, vì cơ cấu hành chính coi trọng quyền hành tập
trung, nên trong thực tế, quy hoạch trên xuống phổ biến hơn. Các chính quyền đô
thị hoạt động dưới sự chỉ đạo của Bộ nội vụ.
Vì thế, hệ thống quy họach phức tạp. Hệ thống quản lý đất đai tại Indo được
hướng dẫn và kiểm soát bởi các công cụ của các kế hoạch mặt bằng mang tính
pháp lý. Những kế hoạch này sẽ kiểm soát các chương trình phát triển đô thị. Tất
cả các lọai giấy phép liên quan đến phát triển đất hay sử dụng đất phải được dựa
trên cơ sở những kế hoạch mặt bằng này. Văn phòng điạ phương của Tổng cục địa
chính được phép cấp giấy phép thuận địa điểm phát triển khu dân cư hay công

nghiệp, nếu các đề xuất này hợp với kế hoạch mặt bằng và khả thi.
b. Mối quan hệ giữa quản lý đất và cung cấp cơ sở hạ tầng.
Một phương pháp đảm bảo đất sẵn dành cho phát triển các phương tiện và
dịch vụ công cộng tại Indo là trao cho chính quyền quyền thu hồi đất xây dựng cơ
sở hạ tầng – một vấn đề quan trọng được công chúng và xã hội rất quan tâm.
Theo sắc lệnh Tổng thống số 55/1993 việc điều chỉnh thủ tục cấp đất xây
dựng các công trình công ích và phát triển cơ sở hạ tầng đối với 14 nhóm cơ sở hạ
tầng và dịch vụ công ích được Chính phủ triển khai và sở hữu. Đối với tất cả 14
nhóm này Chính phủ được phép sử dụng quy trình thu hồi và sở hữu. Đối với tất
cả 14 nhóm này quy hoạch mặt bằng đã được duyệt trong vùng 14 nhóm dịch vụ
công ích và cơ cấu hạ tầng bao gồm:
• Đường xá, hệ thống thoát nước và hệ thống cống rãnh.
• Đập nước, hồ chứa và các dịch vụ nước khác kể cả hệ thống tưới tiêu.
• Bệnh viện công và trung tâm y tế cộng cộng.
13
• Bến cảng, cảng biển và nhà ga.
• Các cơ sở tôn giáo.
• Các cơ sở giáo dục và trường học
• Chợ do Nhà nước đầu tư hay chợ “INPRES” (các chợ này được xây bằng
những loại vốn vay đặc biệt từ chính quyền trung ương).
• Nghĩa trang Nhà nước.
• Các dịch vụ công cộng phòng chống thiên tai như: lũ lụt, hoạt động của núi
lửa v. v…
• Các phương tiên thể thao.
• Đài phát thanh và truyền hình, các phương tiện hỗ trợ.
• Các văn phòng Chính phủ.
• Các phương tiện của quân đội Indo.
Đối với những phương tiện của quân đội công ích mà không nằm trong những
phương tiện nêu trên, các sắc lệnh đặc biệt của tổng thống cần phải được sử dụng
có thể thực hiện các công việc có liên quan được xem là có tầm quan trọng chung.

Mặc dù tất cả các dịch vụ công ích xã hội, cơ sở hạ tầng căn bản và đất đai tại
những khu vực dân cư hiện tại được cung cấp và phát triển các hạng mục công ích
và xã hội và cơ sở hạ tầng căn bản là một trong những điều kiện tiên quyết để
Chính phủ phê duyệt những đề xuất phát triển bất cứ loại hình BĐS nào. Điều
kiện này được đưa vào giấy phép xây dựng.
Một phương pháp khác dùng để cung cấp các phương tiện và dịch vụ cơ sở hạ
tầng qua quản lý được gọi là tái điều chỉnh đất. Tái điều chỉnh đất đề cập đến việc
sắp xếp lại các lô đất, kể cả các quyền đất đai hoặc mục đích sử dụng đất đựơc
trang bị đường phụ, các phương tiện địa phương và những phương tiện hỗ trợ
khác theo yêu cầu. Điều kiện tiên quyết tối thiểu với tái điều chỉnh đất ít nhất 85%
chủ đất (đất của những người này chiếm trên 85% diện tích) đồng ý tái điều chỉnh
đất.
14
Việc thực hiện dự án tái điều chỉnh đất được thực hiện bằng các nhóm công
tác khác nhau:
- Nhóm chuyên trách thực hiện các đề xuất tái điều chỉnh đất ở cấp thành phố
và các đô thị tự trị.
- Nhóm công tác kiểm soát tái điều chỉnh đất cấp tỉnh.
Quá trình quản lý đất đai ở Indonexia được chia thành 2 phần: phần cứng và
phần mềm:
♦ Phần mềm bao gồm các nội dung sau:
• Chính sách đất đô thị
• Quy hoạch mặt bằng sử dụng đất đô thị
• Các thủ tục quy hoạch mặt bằng đô thị
• Luật và các quy định đất đai
• Các thủ tục cấp các loại giấy phép cần thiết
• Các thủ tục cấp đất
• Các thủ tục xác nhận quyền sở hữu sử dụng đất đai
• Các thể chế
♦ Phần cứng bao gồm các khía cạnh kỹ thuật:

• Thu hồi đất đô thị
• Thuế đất
• Đền bù đất
• Phát triển đất
• Hệ thống thông tin đất
• Quy hoạch và sử dụng đất đô thị
• Giám sát và kiểm soát phát triển đất
II.Các bài học kinh nghiệm về quản lý thị trường BĐS đối với Việt Nam.
Qua nghiên cứu kinh nghiệm quản lý đất đô thị của một số nước ở phần trên có
thể rút ra một số điểm kết luận mà các nhà quản lý BĐS Việt Nam cần lưu ý nhất
là trong lĩnh vực quản lý đất đai như sau:
15
1. Việc thực hiện cải cách hệ thống quản lý nhà đất của Việt Nam hiện nay
được thực hiện với phương châm “Càng sớm càng tốt”.
Mục tiêu chính của cải cách là:
• Tạo ra những bước đột phá trong nguồn cung và đảm bảo sử dụng tối đa đất
đô thị
• Tìm ra những biện pháp quản lý thích hợp đối với các hoạt động liên quan
đến thị trường đất và đảm bảo tạo nên môi trường chính sách thích hợp để
những biện pháp này được áp dụng hiệu quả.
Để đạt được những mục tiêu này rõ ràng các chức năng quản lý đất đai cần
được cải cách. Những lĩnh vực cần chú ý được ưu tiên cải cách là:
• Thiết lập một hệ thống thông tin đất đai BĐS hữu hiệu cho phép mọi người
được tiếp cận tự do và công khai
• Công bố các quy họach và các quy định sử dụng đất công khai trên các báo
chí truyền thông nhằm làm cho mọi nhân viên của các cơ quan đến đất đai
và người dân đều biết và tham gia góp ý và thông suốt.
• Xây dựng các chính sách khuyến khích khu vực tư nhân tham gia cung ứng
nhà ở cho ngững người có thu nhập thấp và đầu tư cơ sở hạ tầng cho xã hội
và các khu vực dân cư đô thị.

• Thực hiện phân cấp hữu hiệu cho các bên khác nhau tham gia vào quản lý
đất đai.
• Có các chính sách tài chính thích hợp đặc biệt là các chính sách về giá để
bình ổn và quản lý thị trường.
• Sử dụng công nghệ thông tin để quản lý thị trường nhằm giảm bớt sự cồng
kềnh và chồng chéo của bộ máy quản lý nhà nước.
2. Nâng cao hiệu quả sự can thiệp của các cơ quan Nhà nước đối với thị
trường đất đai ở đô thị.
16
Qua nghiên cứu kinh nghiệm của ba quốc gia ở trên cho thấy chính quyền, đặc
biệt là cơ quan trung ương giữ vai trò chủ đạo trong quá trình gỉai quyết đất đai.
Nhưng trên thực tế do nhiều nguyên nhân khác nhau như: có quá nhiều các quy
định chồng chéo nhau, hệ thống thông tin thường thiếu và không đầy đủ, thủ tục
hành chính rườm rà v.v...đã làm sự can thiệp của Nhà nước thường bất cập và kém
hiệu quả. Theo kinh nghiệm của một số nứơc, Nhà nước có thể can thiệp vào thị
trường đất đô thị dưới các hình thức sau đây:
• Can thiệp về chính sách
• Can thiệp thông qua định hướng quy hoạch
• Can thiệp các vấn đề liên quan đến phát triển đất đai
• Can thiệp qua pháp luật
• Can thiệp theo hướng ngăn chặn và hạn chế những hoạt động tiêu cực
trên thị trường nhà đất như: đầu cơ, sốt nhà đất giả tạo…
Ngoài ra Nhà nước cần có những biện pháp thúc đẩy phát triển hiệu quả các
vấn đề sau đây:
• Mở rộng quan hệ hợp tác hiệu quả giữa Nhà nước và các thành phần tư
nhân
• Thúc đẩy tính tự lực của cộng đồng và đẩy mạnh tính xã hội hoá trong
việc giải quyết đất đai và nhà ở tại các thành phố lớn.
• Tăng cường vai trò và năng lực của các chính quyền địa phương trên cơ
sở phân công, phân cấp hợp lý về các chức năng và quyền hạn.

• Đẩy mạnh vai trò của các tổ chức phi chính phủ trong việc làm cầu nối
những mối quan tâm cộng đồng, Chính phủ và lĩnh vực tư nhân.
17
B. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS – nhà đất ở
hà nội trong thời gian tới
1.Nhóm các giải pháp chung
1.1. Hoàn thiện khung khổ pháp lý điều chỉnh các quan hệ phát sinh và liên
quan đến nhà đất ở Việt Nam nhằm tạo môi trường pháp lý thông thoáng
cho sự hình thành và phát triển của thị trường nhà đất.
Kể từ Đại hội lần thứ VIII của Đảng (1996), Đảng ta đề ra chủ trương về phát
triển thị trường BĐS để đồng bộ hoá các loại thị trường. Báo cáo chính trị của ban
Chấp hành Trung ương Đảng khoá VII trình Đại hội VIII ghi rõ: “Tổ chức, quản
lý tốt thị trường BĐS, chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, nhất là nhà ở
vùng đô thị, phát triển các doanh nghiệp Nhà nước xây dựng và kinh doanh nhà ở,
khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo
sự hướng dẫn và quản lý của Nhà nước”. Văn kiện Đại hội lần thứ IX của Đảng
lại nhắc lại và nhấn mạnh “hình thành và phát triển thị trường BĐS, bao gồm cả
quyền cho người Việt Nam ở nước ngoài tham gia đầu tư”. Từ đó đến nay, Luật
Đất Đai năm 1993 đã được Quốc hội sửa đổi hai lần vào năm 1998 và 2001
nhưng vẫn không theo kịp yêu cầu thực tiễn. Hơn nữa Luật Đất đai cũng không
bao trùm mọi loại BĐS.
a. Các đối tượng tham gia vào thị trường BĐS – nhà đất.
Phương hướng cơ bản trước mắt của việc hoàn thiện là khắc phục tình trạng
khuyết thiếu, tính không đồng bộ, chồng chéo và kém hiệu quả của hệ thống các
văn bản dưới luật hiện hành. Về lâu dài, cần xây dựng và ban hành Luật để tạo
khung khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường BĐS – nhà đất. Để làm được
điều này trước tiên ta phải phân tích các nhóm đối tượng tham gia vào thị trường
BĐS – nhà đất cũng như vai trò của các nhóm đối với thị trường từ đó có những
giải pháp để hạn chế các tiêu cực mà các nhóm đối tượng này có thể mang lại cho
thị trường nhà đất:

18
Thị trường BĐS nh – à đất
- Các nhà phát triển BĐS – nhà đất Nhà nước của Nhà nước và các cơ
quan công quyền có liên quan: các doanh nghiệp Nhà nước tham gia thị
trường BĐS – nhà đất chủ yếu là nhà ở phục vụ cộng đồng dân cư, các dự án có
quy mô lớn nhằm phục vụ các mục tiêu kinh tế cộng đồng. Các dự án do họ
phát triển có sự đầu tư một phần của ngân sách Nhà nước và Chính phủ cũng
chia sẻ rủi ro trong đầu tư với các doanh nghiệp này. Ngày nay, ở các nước phát
triển, hình thức liên doanh giữa các doanh nghiệp và tư nhân ngày càng tỏ ra có
hiệu quả và được Chính phủ tạo hành lang pháp lý riêng để vận hành hiệu quả
đồng vốn, thời gian và sáng tạo. Các cơ quan trong lĩnh vực công có liên quan
đến thị trường BĐS – nhà đất đóng vai trò rất quan trọng nhưng hiện nay việc
chyển đổi ý thức quản lý từ hành chính Nhà nước đơn thuần sang cơ chế dịch
19
Nhóm
chủ đầu
tư
Nhóm
khách
h ngà
Nhóm
giám sát
Nhóm cung
cấp dịch
vụ BĐS –
nhà đất
Về kỹ thuật:
- Kiến trúc sư
- Kỹ sư
- Nh quy hà ọach

- Kiến trúc sư
- Nh thà ầu
- Nh tà ư vấn (môi
trường, giao thông)
Về kinh tế v pháp lýà
- Nh à định giá BĐS
– nh à đất
- Nh môi già ới
- Nh cung cà ấp t i à
chính
- Nh tà ư vấn tiếp thị
v quan hà ệ đối ngoại
Các nhà
phát
triển
BĐS
nh à đất
nh tà ư
nhân
Các nhà
phát
triển
BĐS
nh à đất
nhà
nước
vụ công của nền kinh tế thị trường chưa được thấu hiểu một cách đầy đủ cơ
bản. Yếu tố tĩnh của hành chính công cần bổ sung các yếu tố động mới có thể
đáp ứng được sự biến động liên tục của nền kinh tế hàng hoá BĐS – nhà đất.
Đó chính là sự tiếp thu, nhận thức một cách năng động đối với thị trường và

chủ động dự kiến các tình huống, cũng như các giải pháp quản lý theo hướng
tích cực và hiện đại hoá.
- Các nhà phát triển BĐS – nhà đất tư nhân: đây chính là lực lượng năng
động nhất trong hoàn cảnh hiện nay, là doanh nghiệp luôn tìm tòi các khả năng
sinh lợi cao nhất trên cơ sở chi phí thấp nhất về thời gian và tiền bạc. Đối tượng
này là đối tượng khó kiểm soát nhất và cũng hay vi phạm pháp luật nhất do
thường đặt lợi nhuận lên hàng đầu. Hiện tượng đầu cơ, giá đất lên xuống phần lớn
do sự lũng đoạn của đối tượng này vì vậy rất cần có một khung pháp lý để quản lý
đối tượng này.
- Kiến trúc sư: là người đóng vai trò cốt lõi trong quá trình phát triển BĐS –
nhà đất, là đạo diễn dự án về tính thẩm mỹ, tính an toàn của công trình, các rủi ro
về chính trị và thị trường. Ngày nay, vai trò của kiến trúc sư không đơn thuần là
thiết kế công trình mà còn chịu trách nhiệm các thủ tục về pháp lý quy hoạch và
thiết kế xây dựng là người có thể trao đổi dễ dàng hơn với các ban ngành chính
quyền có chuyên môn để dự án được phê chuẩn. Kiến trúc sư cũng là người giúp
nhà đầu tư quýêt định lựa chọn địa điểm phù hợp cho dự án.
- Kỹ sư: có nhiều kỹ sư thuộc các chuyên ngành khác nhau tham gia vào quá
trình phát triển BĐS – nhà đất nhằm đảm bảo tính an toàn cho sự vận hành của
các công trình đối với người sử dụng, đồng thời sự tính toán hợp lý của kỹ sư
cũng giúp nhà đầu tư tiết kiệm thời gian và tiền bạc. Các kỹ sư phải có chứng chỉ
hành nghề do cơ quan chuyên môn có thẩm quyền cấp.
20
- Nhà quy hoạch: tham gia chủ yếu về công tác quy hoạch tổng thể sao cho
đạt được giá trị sử dụng cao nhất. Nhà quy hoạch làm việc thường xuyên với chủ
đầu tư để kịp thời điều chỉnh quy hoạch, làm việc với cơ quan chính quyền có liên
quan và các nhà tư vấn khác để xác định sự phù hợp của khu đất đầu tư xây dựng
với mục tiêu của chủ đầu tư mong muốn.
- Nhà thầu xây dựng: là người chuyển đổi các thiết kế trên giấy thành các
công trình hiện thực. Tổng thầu xây dựng có thể chia nhỏ gói thầu cho các nhà
thầu phụ thực hiện công việc xây dựng theo từng chuyên ngành cụ thể. Việc lựa

chọn nhà thầu thông qua đấu thầu hoặc chỉ định thầu. Nhà thầu xây dựng là thành
phần trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng: nhà ở, công trình công nghiệp,
thương mại, dich vụ… để tạo ra hàng hoá BĐS – nhà đất cho thị trường. Người
kinh doanh BĐS – nhà đất cần tìm đến nhà thầu xây dựng để thi công công trình.
Nhiều khi nhà thầu xây dựng cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực BĐS.
- Các nhà tư vấn: các nhà tư vấn bao gồm nhiều loại tư vấn quy hoạch, tư vấn
môi trường, tư vấn giao thông v.v... Các nhà tư vấn góp phần nâng cao giá trị
thẩm mỹ cảnh quan, góp phần thu hút thiện cảm và sự quan tâm của khách hàng
đối với dự án và gia tăng giá trị nhà đất sau khi hoàn thành, lập báo cáo đánh giá
tác động của môi trường theo luật định, hỗ trợ giúp đỡ thủ tục pháp lý về cấp giấy
phép.
- Luật sư và kế toán: do tính chất phức tạp và số lượng thủ tục pháp lý trong
giao dịch nhà dất rất nhiều, vai trò của luật sư và kế toán viên không thể thiếu
trong quá trình phát triển của BĐS – nhà đất. Hơn nữa các luật sư cũng là người
liên lạc giữa chủ đầu tư và các cán bộ giám sát chính quyền. Họ cũng là người dự
kiến các vấn đề pháp lý và giảm thiểu tối đa việc tranh kiện tại toà. Còn vai trò
các kế toán viên chuyên nghiệp rất cần trong quá trình đầu tư xây dựng theo đúng
quy định của pháp luật. Trong thời gian tới, khi niêm yết công ty trên thị trường
21
chứng khoán trở nên phổ biến đối với việc huy động đầu tư, việc báo cáo tài chính
càng ngày cần các chuyên gia phù hợp.
- Nhà môi giới BĐS – nhà đất: chiụ trách nhiệm cho thuê hoặc bán các BĐS –
nhà đất cho khách hàng với các phương án tài chính của chủ đầu tư. Các nhà môi
giới BĐS – nhà đất đóng vai trò chủ chốt trong kế hoạch tiếp thị, họ gợi các viễn
cảnh, trình bày các đặc điểm của sản phẩm, các chức năng và lợi nhuận, thương
thảo hợp đồng, đồng thời cung cấp các thông tin phản hồi về cho các nhà đầu tư
kịp thời điều chỉnh dự án.
- Nhà cung cấp tài chính: bao gồm liên doanh đối tác hợp tác đầu tư, nhà
cung cấp tín dụng xây dựng, nhà cho vay thường xuyên và nhà đầu tư BĐS – nhà
đất dài hạn.

• Liên doanh các đối tác hợp tác đầu tư cung cấp phần vốn bù đắp vào các
khoản thiếu hụt cả chi phí dự án và việc xây dựng, phần còn lại tất nhiên
do vốn chủ đầu tư bỏ ra.
• Nhà cung cấp tín dụng xây dựng thông thường là các ngân hàng thương
mại chịu trách nhiệm cung cấp tài chính cho việc xây dựng dự án, họ
quan tâm chủ yếu đến khả năng kinh tế phát triển dài hạn của dự án, khả
năng sinh lời của dự án mà cam kết cung cấp các khoản tài chính cho
việc xây dựng dự án theo đúng kế hoạch đã định.
• Nhà cung cấp các khoản vay tài chính thường xuyên không cam kết
thực hiện giá trị thị trường của sản phẩm hoàn thành rất quan trọng đối
với quyết định cho vay.
• Nhà đầu tư BĐS – nhà đất dài hạn là người ký hợp đồng mua sắm sản
phẩm hoàn chỉnh trước khi dự án bắt đầu xây dựng hoặc sau khi dự án
hoàn thành, thường đóng vai trò trong quá trình phát triển BĐS – nhà
đất và không chịu xẻ rủi ro.
22
- Nhà quản lý BĐS – nhà đất: tham gia vào chu trình phát triển BĐS khi việc
xây dựng sắp hoàn thành và đi vào hoạt động. Nhà đầu tư thông minh sẽ mời nhà
quản lý BĐS – tham gia ngay từ giai đoạn thiết kế xây dựng để hiệu quả quản lý
sau này càng có chất lượng cao nhất có thể được. Quyết định lựa chọn giữa thuê
mứơn nhân sự quản lý nội bộ hoặc ký hợp đồng thuê công ty dịch vụ quản lý bên
ngoài là rất quan trọng và tuỳ thuộc vào sản phẩm của dự án, quy mô dự án cũng
như địa điểm dự án đầu tư.
- Nhà nghiên cứu thị trường: nay là người đóng vai trò quan trọng mà căn
cứ vào sự tư vấn của họ, chủ đầu tư có thể đi đến quyết định đầu tư hay không.
Họ sẽ cho chủ đầu tư biết nhu cầu sản phẩm có hay không, quy mô như thế nào,
các đối thủ cạnh tranh là ai, tốc độ tiêu thụ là bao lâu.
- Nhà tư vấn tiếp thị và quan hệ đối ngoại rất cần thiết cho sự tiêu thụ sản
phẩm dự án, họ là người tạo ra các chiến lược tiếp thị cho sản phẩm. Sự tham gia
của các nhân sự này ngay từ khi mới động thổ, kéo dài trong suốt qúa trình xây

dựng dự án và sau khi dự án hoàn thành. Thật vậy, có nhiều dự án không thể khởi
công nếu 50-70% sản phẩm dự án không đặt cọc bán trước, nhà tư vấn thị trường
phải có kinh nghiệm với thị trường địa phương cũng như các sản phẩm tương
ứng, có thể khả năng tiếp thị các phương tiện thông tin đại chúng cũng như thông
qua xã giao hội nghị v.v… đồng thời có thể xoa dịu đối thủ cạnh tranh. ở các nước
tiên tiến đều tồn tại các hiệp hội hành nghề tư vấn tiếp thị và quan hệ đối ngoại
nhằm đảm bảo nhu cầu cung cấp nhân lực phù hợp với nhu cầu của đầu tư.
- Cán bộ giám sát các quy định của Nhà nước về sự phát triển tạo nên một
hệ thống hữu hiệu và công bằng về phân phối sử dụng đất và đảm bảo phát triển
có chất lượng cao. Các nhà đầu tư phải tuân thủ các quy định Nhà nước về quy
hoạch xây dựng và phải có được sự chấp thuận của chính quyền địa phương về
tổng thể mặt bằng quy hoạch và cấp giấy phép cần thiết trước khi khởi công xây
dựng. Khi việc xây dựng được triển khai, cán bộ giám sát do chính quyền giao
nhiệm vụ kiểm tra việc tuân thủ các quy định Nhà nước về đầu tư xây dựng BĐS
23
– nhà đất, đảm bảo an toàn xây dựng và an toàn xã hội, môi trường. Nếu các dự
án do doanh nghiệp tư nhân đầu tư đáp ứng nhu cầu xã hội thì các nhà làm luật
cũng như các cán bộ giám sát vừa phải đảm bảo quyền lợi của cộng đồng những
vừa không tạo nên các rào cản đối với các dự án có nhiều sáng tạo, có thiết kế tốt
và đáp ứng được nhu cầu xã hội.
- Người sử dụng cuối cùng: là người tiêu thụ trực tiếp sản phẩm hoàn chỉnh
cuối cùng. Chính người sử dụng cuối cùng này là người xác định sự thành công
của dự án, sự chấp nhận hoặc không chấp nhận của họ đối với sản phẩm hoàn
thành khi sản phẩm được đưa vào tiêu thụ trong thị trường. Các người sử dụng
thường ký hợp đồng trước khi sản phẩm được xây dựng hoàn chỉnh. Thông qua
các nhà tiếp thị BĐS – nhà đất, họ có thể tiếp xúc trao đổi với các nhà cung cấp
tài chính dự án và các nhà xây dựng để có thể điều chỉnh kịp thời các thay đổi về
thiết kế xây dựng, đáp ứng đúng nhu cầu của người tiêu dùng. Như vậy sự tham
gia của họ mới đóng vai trò tích cực trong qúa trình phát triển của BĐS – nhà đất.
b. Những nội dung cơ bản nhằm hoàn thiện khung pháp lý

Theo phương hướng cơ bản nêu trên, khi xây dựng và hoàn thiện môi trường
pháp lý cho phát triển thị trường BĐS ở nước ta cần chú trọng những nội dung cơ
bản sau đây:
∗ Sửa đổi Bộ luật dân sự
- Nghiên cứu, bổ sung các quy định cụ thể, chi tiết để làm rõ hơn các hình
thức sở hữu, các quyền năng của chủ sở hữu và của người không phải chủ
sở hữu đối với một tài sản trong đó có BĐS - nhà đất.
- Nghiên cứu, mở rộng khái niệm về BĐS bao gồm các quyền tài sản gắn
liền với đất.
- Hoàn thiện các quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng và đăng
ký giao dịch đảm bảo trong đó có tài sản bao đảm là BĐS.
24
- Bộ luật dân sự chỉ nên điều chỉnh những quan hệ giữa các chủ thể bình
đẳng với nhau trong vấn đề chuyển quyền sử dụng đất thông qua các giao
dịch.
- Về bán đấu giá tài sản nói chung và tài sản là BĐS nói riêng cần được điều
chỉnh trong một văn bản thống nhất quy định về quy chế bán đấu giá tài
sản. Bán đấu giá phải được xác định là một loại hoạt động hỗ trợ tư pháp
và phải do các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp thực hiện.
∗ Pháp luật về đất đai:
- Đối với đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật cũng cần nhanh
chóng có quy định phân biệt rõ hoạt động quản lý Nhà nước về giao dịch
đất đai và hoạt động dịch vụ công về đất đai, từ đó có quy định cụ thể về
thủ tục chuỷên quyền, trách nhiệm của các chủ thể.
- Về đăng ký giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cần xem xét để
bỏ qua các quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, BĐS phải
được cơ quan có thẩm quyền cho phép, thay vào đó cần có quy định các
điều kiện được chuyển nhượng và bắt buộc người chuyển nhượng và người
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và BĐS phải đang ký chuyển
nhượng.

- Cơ chế quản lý giá (BĐS – nhà đất) cần đổi mới theo hướng:
• Khung gía BĐS do Nhà nước ban hành chủ yếu chỉ áp dụng trong phạm
vi giao dịch giữa Nhà nước với các tổ chức cá nhân trong việc giao, bán,
khoán và cho thuê BĐS, bồi thường và hỗ trợ giải phóng mặt bằng.
• Hình thành và đưa vào các trung tâm định giá BĐS.
• Đối với các lô đất có vị trí thuận tiện, có nhiều lợi thế, chính quyền địa
phương thực hiện đấu giá, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất nhằm
nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tăng thu ngân sách Nhà nước.
• Bổ sung cơ chế thoả thuận giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá
thuê đất. Nhà nước có những biện pháp, chế tài hợp lý để hạn chế việc
25