(Luận văn thạc sĩ) đánh giá thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận thanh xuân, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
************

Đặng Thị Dung

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO
DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN
THANH XUÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội – 2017


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
************

Đặng Thị Dung

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO
DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN
THANH XUÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. Nguyễn Đình Bồng

Hà Nội – 2017


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ................ 5
1.1. Cơ sở lý luận về sàn giao dịch bất động sản ........................................................ 5
1.1.1. Bất động sản, hàng hóa bất động sản ............................................................ 5
1.1.2 Thị trường Bất động sản................................................................................. 7
1.1.3. Sàn giao dịch BĐS ...................................................................................... 13
1.2 Cơ sở pháp lý về hoa ̣t đô ̣ng của Sàn giao dịch bất động sản .............................. 17
1.2.1 Chính sách phát triển Thị trường Bất động sản ........................................... 17
1.2.2. Hệ thống pháp luật ...................................................................................... 18
1.2.3. Các văn bản pháp luật liên quan khác ......................................................... 25
1.3. Cơ sở thực tiễn về sàn giao dịch bất động sản ................................................... 29
1.3.1.Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam ............................................... 29
1.3.2. Tình hình hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản tại một số địa phương :
Thành phố Hồ Chí minh, Đà Nẵng ....................................................................... 36
1.3.3 Sàn Giao dịch bất động sản ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam 39
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT
ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN, HÀ NỘI ....................... 46
2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội Thanh Xuân, Hà Nội .................................... 46
2.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và môi trường .......................... 46
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................ 47
2.1.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai ............................................................... 49
2.2. Thực trạng Thị trường bất động sản bất động sản quận Thanh Xuân giai đoạn
2011- 2016 ................................................................................................................ 52
2.2.1. Điều kiện hình thành thị trường bất động sản quận Thanh Xuân ............... 52
2.2.2 Thực trạng thị trường bất động sản Quận Thanh Xuân ............................... 53

2.2.3.Thực trạng sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn Quận Thanh Xuân, Hà
Nội ......................................................................................................................... 56


2.3. Đánh giá hoạt động của sàn giao dịch BĐS trên địa bàn quận Thanh Xuân Hà
Nội giai đoạn 2011- 2016 ......................................................................................... 99
2.3.1. Đánh giá tình hình thực hiện các quy định pháp luật về điều kiện thành lập
và hoạt động của sàn giao dịch BĐS..................................................................... 99
2.3.2.Đánh giá về hiệu quả hoạt động của các mơ hình sàn giao dịch BĐS ....... 100
2.3.3 Về mức thù lao và hoa hồng ...................................................................... 102
2.3.4.Những hạn chế, yếu kém còn tồn tại trong các mơ hình sàn giao dịch BĐS
và ngun nhân ................................................................................................... 102
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT CÁC BIỆN PHÁP TĂNG CƢỜNG QUẢN LÝ, NÂNG
CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI .................. 105
3.1 Định hướng phát triển Thị trường bất động sản quận thanh Xuân, thành phố Hà
Nội giai đoạn 2016-2020 ........................................................................................ 105
3.2. Định hướng tổ chức hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản quận thanh
Xuân, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020 ....................................................... 106
3.3. Đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý, nâng cao hiệu quả hoạt động của Sàn
giao dịch bất động sản quận thanh Xuân, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016 - 2020
................................................................................................................................. 106
3.3.1. Nhóm giải pháp chính sách, pháp luật ...................................................... 106
3.3.2. Nhóm giải pháp về tăng cường năng lực tổ chức, cán bộ, cơ sở vật chất kỹ
thuật ..................................................................................................................... 107
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................ 109
1. Kết luận ............................................................................................................... 109
2. Kiến nghị............................................................................................................. 110
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................... 111
PHỤ LỤC .......................................................................................................... 114

Phụ lục : Mẫu phiếu điều tra ................................................................................... 114


DANH MỤC BẢNG
Bảng 1-1: Phân loại thị trường ....................................................................................... 9
Bảng 2-1: Chuyển dịch cơ cấu giá trị sản xuất trên địa bàn quận Thanh Xuân ........... 48
Bảng 2-2: Diện tích các loại đất được thành phố phân bổ cho quận Thanh Xuân ....... 50
Bảng 2-3: Kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2011- 2015 quận Thanh Xuân, TP Hà Nội ... 51
Bảng 2-4: Chỉ số giá giao dịch Bất động sản căn hộ chung cư Quý III/2016 .............. 54
Bảng 2-5: Trách nhiệm, quyề n ha ̣n của các bô ̣ phâ ̣n ta ̣i sàn GDBĐS Hoàng Vương .. 60
Bảng 2-6: Cơ sở vâ ̣t chấ t Sàn giao dịch BĐS Hoàng Vương ....................................... 63
Bảng 2-7: Trách nhiệm, quyền hạn và nhiệm vụ của cán bộ, nhân viên
sàn giao dịch BĐS Đất Xanh miền Bắc........................................................................ 70
Bảng 2-8: Cơ sở vâ ̣t chấ t SGDBĐS Đấ t Xanh Miề n Bắ c ............................................ 74
Bảng 2-9: Trách nhiệm, quyền hạn của các bộ phận tại sàn GDBĐS NewStarland .... 80
Bảng 2-10: Cơ sở vật vật chất kỹ thuật sàn GDBĐS Newstarland .............................. 83
Bảng 2-11: Trách nhiệm, quyền hạn của các bộ phận tại sàn GDBĐS Hapulico ........ 88
Bảng 2-12: Cơ sở vật vật chất kỹ thuật sàn GDBĐS Hapulico .................................... 91
Bảng 2-13: Cơ cấu nguồn nhân lực của sàn giao dịch BĐS Kiều Anh ........................ 94
Bảng 2-14: Trách nhiệm, quyền hạn của các bộ phận tại sàn GDBĐS Kiều Anh ....... 94
Bảng 2-15: Cơ sở vật vật chất kỹ thuật sàn GDBĐS Kiều Anh ................................... 96
Bảng 2-16: Tình hình tuân thủ quy định pháp luật về điều kiện thành lập và hoạt động
của sàn giao dịch BĐS ................................................................................................ 100
Bảng 2-17: Số lượng giao dịch BĐS tại các sàn giao dịch BĐS ................................ 101
Bảng 2-18: Mức thù lao, hoa hồng khi giao dịch BĐS của các sàn giao dịch BĐS .. 102


DANH MỤC HÌNH
Hình 1-1: Biều đồ tỉ lệ doanh nghiệp đăng ký hoạt động mới theo lĩnh vực .............. 35
Hình 1-2: Biểu đồ tỉ lệ vốn đăng ký theo lĩnh vực ....................................................... 35

Hình 2-1: Sơ đồ vị trí Quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội .................................... 46
Hình 2-2: a) Nút giao cắt Khuất Duy Tiến, Nguyễn Trãi với hệ thống giao thông hiện
đại; b)Tuyến đường Lê Văn Lương với các dự án BĐS chạy dọc 2 bên đường; c: Khu
tổ hợp trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ cao cấp Royal City; d: Tổ hợp dự án
Hapulico Complex ........................................................................................................ 56
Hình 2-3: Sơ đồ tổ chức sàn giao dịch BĐS Hồng Vương ......................................... 59
Hình 2-4: Quy trình giao dịch tại sàn GDBĐS Hồng Vương ..................................... 65
Hình 2-5: (a) Chung cư Hanoi Landmark 51 – 48 Vạn Phúc,Hà Đông ; (b) Chung cư
Handi Resco – 89 Lê Văn Lương; (c) Dự án Hanoi Aqua Central – 44 Yên Phụ, Ba
Đình .............................................................................................................................. 67
Hình 2-6: Sơ đồ tổ chức sàn GDBĐS Đất Xanh Miền Bắc ......................................... 70
Hình 2-7: Sơ đồ quy trình giao dịch tại sàn BĐS Đất Xanh miền Bắc ........................ 76
Hình 2-8: (a) Vinhomes Liễu Giai; (b) Chung cư eco homes ...................................... 77
Hình 2-9: Mơ hình, cơ cấu tổ chức sàn GDBĐS NewStarland .................................... 79
Hình 2-10: Quy trình giao dịch tại sàn BĐS NewStarland .......................................... 84
Hình 2-11: (a) Chung cư Vinhomes Times City; (b) 11b Biệt thự Vinhomes Riverside;
(c) 11c Hệ thống Vinpearl Resort & Villas dọc các bờ biển Việt Nam ....................... 86
Hình 2-12: Mơ hình cơ cấu tổ chức của sàn Hapulico ................................................. 88
Hình 2-13: Mơ hình tổ chức sàn BĐS Kiều Anh ......................................................... 94


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

01

BĐS

Bất động sản

02

Công ty CP

Công ty Cổ phần

03

GDBĐS

Giao dịch bất động sản

04

SGDBĐS

Sàn giao dịch bất động sản

05

TTBĐS

Thị trường bất động sản

06

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

07

UBND

Ủy ban nhân dân

08

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cám
ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Đặng Thị Dung


LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực hiện Luận văn này, tơi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt
tình, chu đáo từ các thầy cô giáo, sự ủng hộ giúp đỡ của người thân, bạn bè.
Nhân dịp này, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Đình Bồng đã trực

tiếp giúp đỡ, chỉ bảo, động viên tôi trong thời gian thực hiện đề tài.
Tôi vô cùng biết ơn các thầy, cô giáo trường Đại học Khoa học Tự nhiên - Đại
học Quốc gia Hà Nội; đặc biệt là các thầy, cô giáo khoa Địa lý đã truyền dậy những
kiến thức rất bổ ích và cần thiết để tơi có nền tảng thực hiện Luận văn này.
Tơi xin chân thành cảm ơn sự nhiệt tình giúp đỡ của các cán bộ công tác tại các
sàn giao dịch bất động sản đã giúp đỡ tơi trong q trình nghiên cứu, khai thác thông
tin.
Tôi xin chân thành cảm ơn những người thân, gia đình, bạn bè đã khích lệ và
tạo điều kiện tốt nhất để tơi hồn thành Luận văn này.
Do thời gian và kinh nghiệm còn hạn chế nên Luận văn khơng tránh khỏi những
thiếu sót, rất mong nhận được sự chỉ dẫn và góp ý của thầy, cơ giáo cùng các bạn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 20 tháng 3 năm 2017
Học viên

Đặng Thị Dung


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Việt Nam đang trong thời kì đổi mới, chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hóa
sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, hội nhập sâu rộng với kinh tế thế
giớivà khu vực. Thị trường bất động sản (TTBĐS) được hình thành, cùng các thị
trường hàng hóa, tài chính, khoa học công nghệ, lao động... nhằm tạo lập đồng bộ
cơ chế thị trường định hướng XHCN.
Năm 2006 Quốc hội đã ban hành Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS),
nhằm thế chế hóa chính sách phát triển thị trường bất động sản theo nghị quyết đại
hội X (2006). Luật đã quy định cụ thể về nguyên tắc và các hoạt động kinh doanh
BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS trong đó có quản lý sàn giao dịch BĐS.
Năm 2014, Quốc Hội đã ban hành Luật Kinh Doanh BĐS mới thay thế cho

Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 tạo hành lang pháp lý cho TTBĐS hoạt động
thơng thống và tn thủ pháp luật, ngày nay TTBĐS được đánh giá là thị trường
tiềm năng, phát triển khá nhanh về quy mô và loại hình.
Tuy nhiên TTBĐS tại Việt Nam hiện nay khơng có đầy đủ thơng tin về hàng
hóa BĐS, TTBĐS khơng hồn hảo và thiếu tính minh bạch vẫn cịn xuất hiện những
cơn sốt giá ảo của các dự án chung cư hay đất nền do chính các sàn BĐS và chủ đầu
tư làm giá, trên thị trường có rất nhiều giao dịch phi chính thức nhằm trốn nộp thuế
cho Nhà Nước... làm thất thu ngân sách Nhà nước và ảnh hưởng đến quyền lợi của
người tham gia TTBĐS.
Thanh Xuân là một quận nội đơ của Hà Nội, nơi có lịch sử phát triển văn
hóa, kinh tế, chính trị lâu đời của thủ đơ. Trong những năm gần đây, quận Thanh
Xn có tốc độ tăng trưởng kinh tế khá mạnh mẽ, thị trường BĐS trong địa bàn
quận diễn ra khá sôi động với hàng loạt các dự án chung cư từ bình dân đến cao
cấp, đáng kể đến như: Royal City (thành phố hoàng gia) của tập đoàn Vingroup, căn
hộ vườn trong phố Imperia Garden, hay Hapulico Complex là tổ hợp các cơng trình
thương mại, văn phịng, nhà ở cao cấp... Vì lẽ đó, rất nhiều các sàn giao dịch BĐS
đã được thành lập để đáp ứng việc phục vụ khách hàng có nhu cầu muốn mua bán
các BĐS. Q trình phát triển không ngừng các dự án bất động sản tại quận Thanh
Xuân mang lại diện mạo mới, thúc đẩy tích cực đến sự tăng trưởng kinh tế của
quận, giúp nâng cao mức sống người dân, cơ sở hạ tầng được cải thiện rõ rệt. Tuy
1


nhiên bên cạnh những tích cực của thị trường BĐS vẫn còn nhiều những hạn chế
trong việc hoạt động của các sàn giao dịch BĐS trên địa bàn, gây khó khăn trong
việc quản lý của quận Thanh Xuân.
Trong bối cảnh trên, học viên đã chọn đề tài Luận văn Thạc sỹ ”Đánh giá
thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận Thanh
Xuân, thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sảntrên địa bàn
quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2011 - 2016 làm cơ sở đề xuất
giải pháp tăng cường quản lý, nâng cao hiệu quả hoạt động sàn giao dịch bất động
sản trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội .
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:
- Nghiên cứu tổng quan cơ sở lý luận, pháp lý, thực tiễn về hoạt động của sàn
giao dịch bất động sản
- Điều tra thu thập tài liệu, số liệu về thực trạng hoạt động của các sàn giao
dịch bất động sản trên địa bàn quận Thanh Xuân giai đoạn 2011 - 2016
- Đánh giá thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trên địa
bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2016
- Đề xuất giải pháp tăng cường quản lý, nâng cao hiệu quả hoạt động sàn
giao dịch bất động sản trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội.
4. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trong phạm vi địa
giới hành chính quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội
- Phạm vi thời gian nghiên cứu: giai đoạn 2011 – 2016
- Phạm vi, đối tượng nghiên cứu: Sàn giao dịch bất động sản gồm tổ chức bộ
máy, chức năng nhiệm vụ, thực trạng và kết quả hoạt động hoạt động.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, khảo sát:
2


Điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội,
các số liệu thống kê về thị trường bất động sản và các sàn giao dịch bất động sản
trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2011 – 2016 qua các hình thức: Điều tra, thu thập
tài liệu; điều tra bằng phiếu điều tra.
+ Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập các văn bản pháp luật

có liên quan đến quy định về điều kiện hoạt động sàn giao dịch bất động sản của
Nhà Nước. Điều tra, thu thập các số liệu, tài liệu có liên quan đến điều kiện tự
nhiên, kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất của quận Thanh Xuân.
+ Điều tra thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp bằng phiếu điều tra: Tiến hành điều
tra 5 sàn BĐS tiêu biểu của quận Thanh Xuân, mỗi sàn giao dịch bất động sản phát
đi 40 phiếu điều tra với các nội dung điều tra về: cơ sở vật chất của sàn giao dịch
BĐS, tình hình tuân thủ quy định về điều kiện thành lập và hoạt động của sàn giao
dịch BĐS, tình hình hoạt động thực tế của sàn giao dịch BĐS. Mẫu phiếu điều tra
đã được đính kèm tại phụ lục của luận văn.
- Phương pháp thống kê, tổng hợp:
Kết quả điều tra thông tin ban đầu theo phương pháp điều tra, khảo sát cho
các dữ liệu thô về các đặc trưng riêng biệt của từng sàn giao dịch BĐS. Các dữ liệu
này mang tính chất rời rạc, rất khó quan sát để đưa ra các nhận xét chung cho đối
tượng nghiên cứu là sàn giao dịch BĐS. Để có được một tài liệu phản ánh tổng quan
và khái quát về đối tượng nghiên cứu từ các thông tin riêng biệt của từng sàn giao
dịch, việc sử dụng phương pháp thống kê, tổng hợp để sắp xếp lại, hệ thống hóa,
phân loại theo các vấn đề cần nghiên cứu là rất cần thiết.
Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành thống kê, tổng hợp số
liệu qua các các năm để làm rõ thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động
sản trên địa bàn nghiên cứu. Sản phẩm của phương pháp thống kê, tổng hợp là đã
khái qt được đầy đủ các thơng tin về: mơ hình tổ chức, cơ sở vật chất kỹ thuật,
quy trình giao dịch, kết quả hoạt động, các mức phí và định mức thu phí của 5 điểm
sàn giao dịch BĐS tại quận Thanh Xuân đã chọn điều tra.
- Phương pháp xử lý số liệu:
Số liệu điều tra nghiên cứu được phân loại chi tiết cho từng sàn BĐS tại 5
điểm nghiên cứu, tiến hành điền các số liệu đã điều tra vào các bảng biểu để tiến
hành phân tích, so sánh và xử lý bằng phần mề m Microsof Excel.

3

- Phương pháp phân tích, so sánh:
Từ những số liệu đã được thống kê, tổng hợp và xử lý dưới dạng các bảng
biểu, sơ đồ của 5 điểm sàn giao dịch BĐS điều tra, tiến hành phân tích, so sánh
đánh giá thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn
nghiên cứu giai đoạn 2011 - 2016. Phân tích, so sánh về tính hiệu quả trong cơ cấu
tổ chức, kết quả hoạt động, các mức phí thù lao hoa hồng của các mơ hình sàn giao
dịch BĐS đang hoạt động trong địa bàn quận Thanh Xuân. Từ đó đưa ra những
điểm hạn chế, yếu kém cịn tồn tại trong các mơ hình sàn giao dịch BĐS; ngun
nhân chính của những hạn chế, yếu kém đó và phân tích để tìm ra các giải pháp phù
hợp.
- Phương pháp chuyên gia:
Phương pháp chuyên gia được sử dụng để lấy ý kiến trao đổi, đóng góp của
các chuyên gia. Các chuyên gia để lấy ý kiến tham khảo về các nhận định, đánh giá
về vấn đề nghiên cứu có trình độ cao, rất uy tín trong trong lĩnh vực nghiên cứu về
BĐS. Mỗi chuyên gia sẽ có những ý kiến riêng và bổ sung lẫn nhau, sau đó sẽ tổng
hợp các ý kiến các chuyên gia, đưa về những ý kiến đa số để đưa ra những phân
tích, đánh giá có độ tin cậy cao về các vấn đề liên quan đến sàn giao dịch BĐS tại
quận Thanh Xuân, qua đó đề xuất định hướng giúp cải thiện thị trường ngày càng
tốt hơn.
Có 2 hình thức sử dụng chính khi dùng phương pháp chuyên gia trong bài
luận văn: Thứ nhất, phỏng vấn trực tiếp các chuyên gia làm việc trong lĩnh vực
BĐS, đó là một số các chủ doanh nghiệp, giám đốc các sàn giao dịch BĐS có uy tín
trong thị trường BĐS tại Hà Nội để đưa ra những bất cập, những đánh giá về các
mơ hình sàn giao dịch BĐS hiện nay và đề xuất các giải pháp. Thứ hai, tổng hợp
các ý kiến các chuyên gia đầu ngành về thị trường BĐS của Việt Nam trên các bài
báo cáo, các thông tin tổng hợp từ các cuộc hội thảo BĐS, các tạp chí kinh tế uy tín
để đưa ra những nhận định cập nhật về thị trường BĐS và các chính sách, định
hướng cho sự phát triển của thị trường BĐS cũng như các loại hình sàn giao dịch
BĐS.

4


CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Cơ sở lý luận về sàn giao dịch bất động sản
1.1.1. Bất động sản, hàng hóa bất động sản
1.1.1.1. Bất động sản
Bất động sản (BĐS) là tài sản không thể di dời được theo quan điểm triết tự
(chẻ chữ) nguyên nghĩa (nguồn gốc tiếng Hán - Việt, trong đó “bất động” là không
thể di dời, di chuyển được, “sản” là tài sản). Tính chất của BĐS trước hết được hình
thành từ thuộc tính vốn có của đất đai là có vị trí cố định.
Theo tiêu chuẩ n Th ẩm định giá quốc tế 2005 thì “BĐS được định nghĩa là
đấ t đai và những công trình do con người ta ̣o nên gắ n liề n với đấ t . Đó là những vâ ̣t
hữu hình có thể nhìn thấ y và sờ mó đươ ̣c , cùng với tất cả những gì nằm ở trên , phía
trên hay dưới mă ̣t đấ t .”
Đây là mô ̣t đinh
̣ nghiã khá phổ biế n , luâ ̣t pháp của nhiề u nước trên thế giới
quy đinh
̣ về BĐS cũng gầ n với đinh
̣ nghiã này . Luâ ̣t pháp hầ u hế t các quố c gia đề u
coi BĐS là đấ t đai và những tài sả n gắ n liề n với đấ t , đươ ̣c xác đinh
̣ bởi vi ̣trí điạ lý
của đất . Tuy nhiên, mỗi nước la ̣i có những quan điể m rấ t khác nhau về những tài
sản gắn liền với đất đại được coi là BĐS.
Tại Việt Nam, theo quy định tại Điều 107 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015[15] quy định :
“ Điều 107. Bất động sản và động sản
1. Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;
b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản
1.1.1.2 Hàng hóa bất động sản
Bấ t đơ ̣ng sản là mô ̣t hàng hó a đă ̣c biê ̣t , bởi vì BĐS có đầ y đủ những đă ̣c
điể m của hàng hóa nói ch ung và còn có những đă ̣c điể m riêng biê ̣t . Trong nền kinh

5


tế thị trường, thị trường bất động sản là thị trường mua bán hàng hóa đặc biệt –
Hàng hóa bất động sản.
Tính đặc biệt của hàng hóa bất động sản được xác định bởi thuộc tính của đất
đai mà các tài sản khác khơng có: Là loại hàng hóa có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư
dài hạn; Là loại hàng hóa mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được
thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ.
Không phải mọi BĐS đều trở thành hàng hóa, ví dụ: BĐS là các cơng trình
cơng cộng như các di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, công viên Quốc
gia, đường giao thông, vườn hoa cơng cộng [12]
Hàng hóa BĐS có những đặc trưng sau : BĐS có vi ̣trí cố đinh
̣ và không có
khả năng di dời; có tính lâu bề n ; là hàng hóa mang tính cá biệt và khan hiếm ; mang
yế u tố thi ̣hiế u và tâm lý xã hô ̣i ; chịu ảnh hưởng lẫn nhau và với các bất động sản
khác; chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước; phụ
thuộc nhiều vào năng lực quản lý của Nhà Nước.
Thứ nhất, BĐS là hàng hóa cố định về vị trí địa lý , địa điểm và khơng có khả
năng di dời. Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai mà đất đai có vị trí
cố định và có giới hạn về diện tích, khơng gian nên thị trường bất động sản chịu ảnh

hưởng lớn từ đặc điểm này . Các yếu tố về vị trí của BĐS như địa điểm cụ thể , mơi
trường kinh tế, chính trị, xã hội, kết cấu hạ tầng ... của hàng hóa BĐS có ý nghĩa vơ
cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả BĐS . Các BĐS có vị trí đặt tại trung tâm
thành phố, giao thơng thuận lợi , khả năng tiếp cận tốt với các khu trung tâm văn
hóa, chính trị, xã hội sẽ có giá trị cao hơn và ngược lại.
Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của BĐS thể
hiện ở 3 loại tuổi thọ: tuổi thọ vô hạn của đất đai, tuổi thọ vật lý (tức tuổi thọ vật
liệu xây dựng cơng trình), tuổi thọ kinh tế (phụ thuộc vào mục đích, tính chất sử
dụng cơng trình). Những dự án BĐS được đầu tư vốn lớn, chấ t lươ ̣ng xây dựng tớ t ,
mang tính chất ổn định , sử dụng lâu dài . Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến
lược kinh doanh, đến đầu tư BĐS cũng như công tác quản lý, sử dụng BĐS.
Thứ ba, là hàng hóa mang tính cá biệt và khan hiếm. Do tính chất của từng
thửa đất về diện tích, vị trí trên bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa
phương, từng khu vực đều đã được xác định và cố định. Từng thửa đất đều có các
tính phức tạp riêng về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan… đã tạo nên sự khan
hiếm và tính cá biệt của hàng hóa BĐS.
6


Thứ tư, hàng hóa BĐS mang yếu tố thị hiếu và tâm lý xã hội . Mỗi người đề u
có những nhu cầu mua bán , giao dich
̣ các BĐS với những tiêu chí riêng , những nhu
cầ u khác nhau về vi ̣trí , phong thủy, tâm linh...
Thứ năm, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau và với các bất động sản
khác. Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ.
Sự ra đời hay sự hồn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất
đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS khác. Ví
dụ, sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư
hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ… theo trục đường đó.
Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính

sách của Nhà Nước. Ta thấy, cũng như những hàng hoá bất động sản khác, BĐS là
loại hàng hóa có giá trị rất lớn vì vậy đ ể có thể quản lý được hàng hố này một cách
bảo đảm an tồn, giảm thiểu rủi ro thì pháp luật là cơng cụ hữu hiệu nhất. Hàng hố
BĐS có mối liên quan chặt chẽ với đất đai mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà
nước là người đứng ra thay mặt quản lý, cơng cụ Nhà nước dùng để quản lý ở đây
chính là pháp luật. Vì vậy, thị trường BĐS chịu ảnh hưởng lớn của chính sách
pháp luật.
Thứ bảy, hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý của Nhà
Nước. Vì BĐS thường có giá trị lớn và lâu bền, chịu hao mòn qua thời gian, gồm
nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó nghiên cứu thị trường
BĐS địi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao
hơn so với các hàng hóa thơng thường.
1.1.2 Thị trường Bất Động Sản
1.1.2.1. Khái niệm về thi ̣ trường Bất Động Sản
Theo Viê ̣n Thẩ m đinh
̣ giá Mỹ , thị trường bất động sản (TTBĐS) “là sự tương
tác giữa các cá nhân chuyển đổi quyền sở hữu tài sản để nhâ ̣n tài sản khác như tiề n”
Theo CBRE Viê ̣t Nam [5] TTBĐS là các hoạt động giao dịch về BĐS tại một
khu vực địa lý nhất định trong một thời gian nhất định. Theo nghĩa rộng, TTBĐS là
hệ thống các quan hệ, thơng qua đó mà các giao dịch về BĐS của các bên tham gia
được thực hiện
Theo các nhà kinh tế học thị trường bất động sản là tập hợp các sự thỏa
thuận, qua đó mà người mua và người bán tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hóa và
7


dịch vụ. Xét một cách khái quát, thị trường bất động sản là tổng thể các hoạt động
về đầu tư và kinh doanh bất động sản, gồm đầu tư, giao dịch cùng các dịch vụ hỗ
trợ như môi giới, định giá, tư vấn… giữa các chủ thể có liên quan (người tạo lập,
người đại diện bán bất động sản với người có nhu cầu sử dụng và người thực hiện

dịch vụ trung gian môi giới, định giá …). Những giao dịch về bất động sản dựa trên
quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một khoảng thời gian và khơng gian nhất
định. Do đó, một thị trường bất động sản hoàn chỉnh phải là nơi diễn ra các giao
dịch mua bán bất động sản và các giao dịch có liên quan đến bất động sản như cho
thuê, thế chấp, bảo hiểm, chuyển dịch quyền sử dụng bất động sản.
Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản
được trao đổi. Thị trường bất động sản được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các
hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như: mua bán, cho thuê, thừa kế,
thế chấp bất động sản; thị trường bất động sản theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm
các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản mà bao gồm cả các lĩnh vực liên
quan đến việc tạo lập bất động sản. [2]
Thực tế, TTBĐS tại Việt Nam là một lĩnh vực trao đổi, mua bán hàng hóa và
dịch vụ về bất động sản, trong đó người mua, người bán thỏa thuận với nhau về
khối lượng, chủng loại, chất lượng và giá cả hàng hóa bất động sản. Theo đó,
TTBĐS ở Việt Nam là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán quyền sử dụng
đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đai, các hoạt động giao dịch cho thuê
nhà, thế chấp quyền sử dụng đất, cũng như các hoạt động dịch vụ liên quan đến tài
sản đó.
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế
thị trường. Thị trường bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như:
thị trường hàng hóa, thị trường chứng khốn, thị trường lao động, thị trường khoa
học cơng nghệ.
1.1.2.2. Tính chất, đặc điểm của thi ̣ trường Bất Động Sản
TTBĐS gồm 3 nhóm yếu tố cấu thành chủ yếu: chủ thể của TTBĐS, Khách
thể của TTBĐS, các tổ chức trung gian trong TTBĐS.
Chủ thể của TTBĐS: là các chủ sở hữu BĐS có quyền và lợi ích độc lập, tự
chủ quyết định tham gia hay không tham gia vào các giao dịch trên thị trường BĐS.
Trong điều kiện của nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện
chủ sở hữu, bằng các quy định của pháp luật. Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê
8

đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, việc Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, tạo lập và kinh doanh bất động sản là
quan hệ mang bản chất hàng hóa tiền tệ. Do đó, Nhà nước trở thành chủ thể của
TTBĐS.
Mặt khác, pháp luật nước ta cho phép các chủ thể sử dụng đất có quyền năng
như: chuyển đổi, chuyện nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền
sử dụng đấtvì vậy các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất gắn với tài
sản trên đất hợp pháp có khả năng trở thành chủ thể của TTBĐS và được tham gia
giao dịch một loại BĐS đặc biệt là quyền sử dụng đất và các BĐS khác gắn liền với
đất. Khách thể của TTBĐS là đất đai và các tài sản gắn liền với đất.
Khách thể của TTBĐS là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Các tổ chức trung gian trong TTBĐS: đây là các tổ chức trung gian đứng ra
làm cầu nối liên kết giữa các chủ thể thị trường khi họ thực hiện giao dịch BĐS,
cung cấp thơng tin về hàng hóa BĐS.
1.1.2.3. Phân loại thi ̣ trường BĐS
- Phân loại thị trường quyền sử dụng đất
+ Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sử
dụng đất cho người khác; thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế.
+ Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thị trường này, cả người bán và người
mua đều không phải là người sở hữu đất đai, họ chỉ tham gia thị trường mua bán
quyền sử dụng đất.
+ Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng
đất hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất mà họ có quyền sử dụng.
Bảng 1-1: Phân loại thị trường
Cấp thị trƣờng

Đặc điểm

Người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho

Thị trường sơ cấp

người khác (Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình,

(thị trường cấp I)

cá nhân - Giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền,
cho thuê đất)
9


Người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhượng
Thị trường thứ cấp

quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

(thị trường cấp II)

thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, cho tặng, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất)
- Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Thị trường thứ cấp
(thị trường cấp III)

- Thị trường quyền sử dụng đất lâm nghiệp.
- Thị trường quyền sử dụng đất ở nông thôn.
- Thị trường quyền sử dụng đất ở thành thị.

- Thị trường quyền sử dụng đất chuyên dùng.
Nguồn: Lê Xuân Bá (2003) [1]

1.1.2.4. Các yếu tố tác động đến Thị trường Bất động sản
a) Quan hệ cung - cầu trong thị trường Bấ t Động Sản là yếu tố cơ bản tác động đến
thị trường Bất động sản
- Cung bất động sản
Cung BĐS trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa
ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định . Ở đây
cụ thể những bấ t đô ̣ng sản c ăn hô ̣, đấ t nề n , nhà thổ cư ... là hàng hóa BĐS được
tham gia họat động kinh doanh trên thị trường.
- Cầu bất động sản
Cầu bất động sản là toàn bộ nhu cầu có khả năng thanh tốn mà xã hội dùng
để mua, để thuê khối lượng hàng hóa và dịch vụ BĐS trong một thời kì nhất định.
Nhu cầu tiêu dùng hàng hóa BĐS là vơ cùng lớn, nhưng cầu về hàng hóa
BĐS thì có sự cách biệt lớn với nhu cầu về quy mô và đối tượng xuất hiện. Cầu phải
là nhu cầu có khả năng thanh tốn, tức là người mua BĐS phải là người có khả năng
mua và sẵn sàng mua. Có những đối tượng có nhu cầu sử dụng nhưng không trở
thành cầu trên thị trường, lại có những đối tượng khơng có nhu cầu sử dụng nhưng
lại có nhu cầu đầu tư kiếm lợi thì vẫn xuất hiện cầu do có nhu cầu và nhu cầu đó có
khả năng thanh tốn.
b) Các yếu tố tác động đến quan hệ cung cầu trên Thị trường BĐS
10


- Các yếu tố tác động đến nguồn cung bất động sản
Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến nguồn cung chủ yếu là 5 yếu tố: chính
sách pháp luật của Nhà nước; quỹ bất động sản trong quy hoạch của Chính phủ; về
giá bất động sản cho thuê; sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng, yếu tố đầu vào
và chi phí phát triển bất động sản.

Giá cả bất động sản là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn
cung. Cũng như các hàng hóa khác, cung BĐS sẽ tăng lên khi giá cả BĐS tăng, khi
thị trường bất động sản cho thuê có nhu cầu lớn sẽ đẩy giá cho thuê lên cao, và
lượng cung theo đó cũng tăng lên.
Nhân tố tiếp theo làm thay đổi cung BĐS là các chính sách của Chính phủ về
chế độ quản lý xây dựng BĐS như cấp phép xây dựng, các quy định về tiêu chuẩn
xây dựng nhà và cơng trình…thường làm cho nguồn cung dịch chuyển về phía cung
giảm. Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ
làm đường cung dịch chuyển đáng kể về phía cung tăng. Chính vì vậy, sự can thiệp
có hiệu lực nhất của Chính phủ vào thị trường BĐS là sự can thiệp vào những thể
chế làm thay đổi đường cung. Mục đích sử dụng những hàng hóa thơng thường do
tính năng tác dụng của nó quyết định, trong khi đó mục đích sử dụng của đất đai do
Nhà nước là người quản lý và định đoạt. Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân
định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau. Khi các mảnh đất
được chuyển đổi mục đích từ đất nơng nghiệp sang đất ở hoặc đất dịch vụ thì lượng
cung bất động sản trong trường hợp này sẽ tăng.
Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường làm
thay đổi nguồn cung BĐS. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị
của BĐS hiện có. Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện
tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thỏa mãn được nhiều
yêu cầu khác nhau của thị trường và nhờ đó có thể tham gia vào nguồn cung đất đai
trên thị trường. Một khu vực đất đai khơng có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi
như cung bằng không đối với thị trường nhà ở và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu
được xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thì đó lại là
nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường BĐS.
Các yếu tố ngun vật liệu đầu vào cũng có vai trị rất quan trọng đến lượng
cung về nhà ở. Nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành xây dựng
cũng thấp và khả năng nguồn cung nhà ở với giá hạ sẽ được mở rộng thêm. Các yếu
11

tố này còn cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các cấp độ khác nhau, thêm
tính phong phú về cơ cấu nguồn cung. Ngoài ra, ở một số vùng do các điều kiện đặc
thù về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc
biệt và nguyên vật liệu chuyên dùng nên nguồn cung nhà ở tại các vùng này phụ
thuộc vào sự phát triển công nghệ và kỹ thuật xây dựng.
Khác với các hàng hóa thơng thường, cung về BĐS phụ thuộc rất lớn vào
chính sách của Chính phủ và các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử
dụng đất…Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền về sở hữu và quyền
về sử dụng về nhà đất là điều kiện để các nguồn đất đai, nhà ở này sẵn sàng và có
đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường BĐS hợp pháp và khơng được tính vào
nguồn cung chính thức về BĐS. Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi
tất yếu về kết cấu dân cư và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế xã hội là cơ sở để Nhà nước có chủ trương chính sách trong việc chuyển đổi mục
đích sử dụng đất đai. Nếu xu thế đơ thị hóa diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển
các khu vực hoạt động kinh tế, xã hội diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục
đích sử dụng đất đai khơng được điều chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra sự thiếu
hụt về cung BĐS. Từ sự mất cân đối giữa cung và cầu dẫn đến sự xuất hiện của
những nguồn cung BĐS bất hợp pháp, song do thiếu hụt nguồn cung hợp pháp nên
các nguồn cung bất hợp pháp vẫn được chấp nhận.
Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát triển
đô thị là những tác động trực tiếp đến cung về BĐS. Dù bất luận là đa dạng hóa về
hình thức và các nguồn tham gia xây dựng phát triển nhà ở, Nhà nước luôn luôn là
người duy nhất có chức năng, vai trị và khả năng trong việc đầu tư phát triển kết
cấu hạ tầng. Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó
các hoạt động xây dựng và cung cấp nhà ở, văn phòng và các khu thương mại mới
có thể phát triển tiếp theo. Nếu việc đầu tư xây dựng có to lớn đến đâu, các chủ
trương chính sách khác có hấp dẫn thì những vùng đất khơng có cơ sở hạ tầng vẫn
chỉ là đất, khơng thể trở thành nguồn cung BĐS. Vì vậy, sự phát triển và hoàn thiện
của kết cấu hạ tầng là một tác nhân quan trọng đối với sự thay đổi về lượng cung
BĐS.

Các yếu tố ảnh hưởng đến nguồn cầu Bấ t động sản
Nguồn cầu BĐS là không cố định , nhu cầu sử dụng các loa ̣i hình BĐS là
khác nhau tùy từng thời điểm. Khi nền kinh tế phát triển nhanh chóng, tình hình xã
12


hội ổn định, các hoạt động kinh doanh phát đạt thì nhu cầu thuê, mua BĐS tăng cao.
Ngược lại, khi nền kinh tế trong nước và quốc tế khủng hoảng, tình hình chính trị xã hội trong nước bất ổn sẽ làm cho các hoạt động kinh doanh bị giảm hiệu suất,
việc mở thêm các văn phòng đại diện sẽ giảm sút, theo đó nguồn cầu sẽ giảm nhanh
chóng, và thị trường BĐS sẽ gặp nhiều biến động.
Giá cho thuê BĐS cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến nguồn cầu thi ̣trường
BĐS. Tùy từng thời điểm , có khi giá thuê văn phòng quá cao , khiến cho nhiều nhà
đầu tư, doanh nghiệp có nhu cầu mua BĐS để đầ u tư dài ha ̣n , cho thuê lấ y dòng tiề n
hàng tháng cũng sẽ làm tăng nguồn cầu.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến cung - cầu thi ̣ trường BĐS
Sự hợp pháp hóa về các quyền sở hữu và sử dụng BĐS cùng với việc thừa
nhận và cho ra đời hoạt động công khai của thị trường BĐS cũng là một nhân tố tác
động rất lớn đến lượng cung và cầu về BĐS. Sự hoạt động cơng khai hóa của thị
trường cho phép mọi đối tượng đều có thể tham gia thị trường, làm phong phú thêm
nguồn cung và đa dạng hóa cơ cấu về cung. Một thị trường hoạt động không công
khai, không được thừa nhận và khơng có sự điều tiết của Nhà nước thường bị chi
phối và điều tiết bởi các hoạt động sai luật, phạm pháp. Chính vì vậy, tính chất hoạt
động của thị trường BĐS, thái độ cũng như những can thiệp của Nhà nước đối với
hoạt động của thị trường BĐS cũng là những tác động hết sức quan trọng đối với sự
cân bằng của cung và cầu.
1.1.3. Sàn giao dịch BĐS
1.1.3.1 Giao dịch bất động sản
a) Khái niệm về giao dịch bất động sản
- Giao dịch bất động sản: được hiểu là phương thức mà các quyền, lợi ích và
nghĩa vụ liên quan đến bất động sản được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác

bao gồm:
+ Thế chấp (Mortager);
+ Nghĩa vụ (Charger);
+ Cho thuê (Lease);
+ Quyết định phê chuẩn (Assent);
+ Tuyên bố ban tặng (Vesting Declaration);
13


+ Văn kiện phong tặng (Vesting Instrument);
+ Tuyên bố từ bỏ quyền lợi (Disclamer);
+ Giấy tờ sang nhượng (Release) và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác liên
quan đến bất động sản.
Trên thực tế: giao dịch pháp lý bất động sản rất đa dạng trong các phương
thức chuyển giao quyền, đó có thể là:
+ Một thỏa thuận thuê nhà đơn giản (Simple Ternancy Agreement);
+ Thuê nhượng dài hạn, trả tiền hàng năm (Lease at Rack Rent);
+ Thuê danh nghĩa kèm thu lãi (Nominal Lease with a Premium);
+ Phát canh thu tô dài hạn (Long Lease at a Ground Rent);
+ Cho quyền địa dịch (Grant of Eeasememt);
+ Thế chấp (Mortgage);
+ Mua bán (Buying and Seling).
Theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành, giao dịch bất động sản là việc
mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân kinh
doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản; giữa tổ
chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với nhau.
- Văn tự giao dịch: là bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập như các bản
hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thỏa thuận khác về thực hiện chuyển
giao các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích liên quan đến BĐS. Văn tự giao dịch
là căn cứ để cơ quan đăng ký BĐS xem xét đăng ký biến động và cấp giấy chủ

quyền (Land Title, Land Cerfitiket) cho người mua đăng ký pháp lý - đăng ký văn
tự giao dịch; đăng ký quyền.
b. Khái niệm của Sàn giao dịch bất động sản
Theo khoản 6 Điề u 3 của Luật kinh doanh bất động sản số

66/2014/QH13

của Quốc hội năm 2014 [19] thì sàn giao dịch BĐS đươ ̣c hiể u như sau : “Sàn giao
14


dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán

, chuyể n nhươ ̣ng , cho

thuê, cho thuê la ̣i, cho thuê mua bấ t đô ̣ng sản”.
Có hai loại sàn giao dịch BĐS:
- Sàn giao dịch truyền thống
+ Hệ thống các giao diện bán hàng tại trụ sở, các văn phòng chi nhánh, văn
phòng đại diện và văn phòng bán hàng tại dự án.
+ Các đối tượng tham gia giao dịch trực tiếp.
- Sàn giao dịch điện tử
- Cung cấp thông tin sản phẩm, thị trường BĐS qua các phương tiện điện tử,
internet, các thiết bị số tích hợp internet.
- Sàn giao dịch này chỉ mang ý nghĩa trao đổi thông tin, mọi giao dịch cuối
đều phải thơng qua sàn giao dịch truyền thống.
c.Vai trị của sàn giao dịch BĐS
- Giao dịch BĐS qua sàn sẽ giúp cho nhà nước quản lý được các giao dịch
BĐS, từ đó sẽ theo dõi , phân tić h thi ̣t rường, từ đó sẽ đưa ra những chin
́ h sách điề u

tiế t thi ̣trường thić h hơ ̣p.
- Nhà nước sẽ kiểm soát được việc thu thuế do chuyển nhượng , mua bán sản
phẩ m bấ t đô ̣ng sản qua sàn , tránh thất thu thuế trong chuyển nhượng , mua bán BĐS
bên ngoài.
- Khi mo ̣i giao dich
̣ BĐS đươ ̣c thông qua sàn giao dich
̣ , thì mức giá BĐS sẽ
minh ba ̣ch và có tiń h biǹ h ổ n . Giá BĐS được công khai , nhiều loại sản phẩm được
giới thiệu, thông tin đầy đủ sẽ tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên giao dịch từ
đó làm lành mạnh hoá thị trường BĐS.
- Sàn BĐS là nơi thể hiện rõ nhất về thị trường BĐS được diễn ra , tránh tình
trạng làm thị trường ảo của giới đầu cơ nhằm đẩy giá BĐS lên

, trục lợi , làm thị

trường bi ̣xáo trô ̣n về giá.
- Sàn giao dịch BĐS góp phần phát triển hoạt động của thị trường BĐS mơ ̣t
cách chun nghiệp và chun mơn hóa . Đây là đơn vi ̣chuyên hoa ̣t đô ̣ng dịch vụ tư
vấn chuyên sâu, tạo được giá trị gia tăng cho chủ đầu tư như nghiên cứu thị trường,
tư vấn lập dự án, thiết kế sản phẩm, dịch vụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng và quản
lý BĐS. Tạo ra nhiều loại hình dịch vụ BĐS chưa đưa vào hoạt động như đấu giá,
15


quảng cáo, dịch vụ pháp lý, ngân hàng, bảo hiểm,… Tất cả dịch vụ này sẽ đẩy mạnh
hoạt động BĐS tạo giá trị thặng dư cho xã hội và lợi ích cho chủ đầu tư và người
đầu tư.
d. Nô ̣i dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
- Sàn giao dịch BĐS là nơi người mua gặp trực tiếp người bán với sự trợ
giúp, tư vấn của sàn trong một số dịch vụ trọn gói, người dân sẽ khơng phải đi lại

nhiều cơ quan.
- Dịch vụ trọn gói với sự tham gia của ngân hàng, công chứng, kho bạc… Do
tính hợp thức và với mơ hình hoạt động tổng hợp, các sàn giao dịch BĐS thường có
các quan hệ rộng, liên kết, hợp tác mang tính chuyên nghiệp được với nhiều tổ chức
có liên quan tới giao dịch như các tổ chức ngân hàng, tín dụng, kho bạc, các phịng
cơng chứng… nhờ đó khi đến với sàn, người tham gia giao dịch sẽ được hỗ trợ và
phục vụ đầy đủ, trọn gói của tất cả các tổ chức hoạt động trong các lĩnh vực có liên
quan. Điều đó giúp rút ngắn thời gian, tạo điều kiện thuận lợi cho thực hiện và hoàn
thành các giao dịch, đồng thời cịn tạo cho người tham gia giao dịch có nhiều cơ hội
như: được hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi, thế chấp thuận lợi…
- Thông tin về BĐS tại sàn giao dịch công khai minh bạch, đảm bảo sự an
toàn cho các giao dịch BĐS, tránh được các rủi ro. Thông tin BĐS được bảo đảm về
mặt pháp lý, tính xác thực và chính xác hơn. Mọi thơng tin đăng ký mua bán đều
được sàng lọc. Nhân viên của sàn sẽ có trách nhiệm điều tra, xác định tính chính
xác của những thơng tin về người bán, về người mua, về BĐS đăng ký giao dịch
trên sàn. Trường hợp cần phải thẩm định thông tin, sàn giao dịch là tổ chức có tư
cách pháp nhân, có quan hệ rộng, đặc biệt là với những cơ quan có thẩm quyền,
nắm giữ và các khả năng xác minh những thông tin đầy đủ và chính xác về nhân
thân người bán, người mua, về tính xác thực, tính pháp lý cũng như các đặc điểm
của BĐS tham gia giao dịch. Tính hợp pháp, tính chuyên nghiệp của các sàn giao
dịch sẽ cho phép sàng lọc, cung cấp thơng tin chính xác và kịp thời hơn so với kiểu
giao dịch trực tiếp giữa người mua và người bán.
- Phí giao dịch thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Mức phí dịch vụ sẽ
không ấn định tỷ lệ phần trăm giá trị của BĐS mà quy định theo loại hình dịch vụ;
Thơng qua hoạt động quản lý sàn giao dịch BĐS, Nhà nước tăng cường quản lý đối
16