(Luận văn thạc sĩ) nghiên cứu thực trạng thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án khu đô thị mới thanh hà a, b (cienco 5), huyện thanh oai, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC T NHIấN
----------

Nguyn Th Hu

Nghiên cứu thực trạng thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng của dự án khu đô thị mới Thanh Hµ A, B (Cienco 5),
hun Thanh Oai, thµnh phè Hà Nội và tác động đến
đời sống, việc làm của ng-êi d©n

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội – 2017


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC T NHIấN
--------******--------

NGUYN TH HU

Nghiên cứu thực trạng thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
của dự án khu đô thị mới Thanh Hµ A, B (Cienco 5), hun
Thanh Oai, thµnh phè Hà Nội và tác động đến đời sống,
việc làm của ng-êi d©n
Chuyên ngành:Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Văn Tuấn

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn

Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học

PGS.TS Trần Văn Tuấn

PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

HÀ NỘI - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài: “Nghiên cứu thực trạng thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng của dự án khu đô thị mới Thanh Hà A, B (Cienco 5), huyện
Thanh Oai, thành phố Hà Nội và tác động đến đời sống, việc làm của người dân”
hồn tồn là kết quả nghiên cứu của chính bản thân tôi và chưa được công bố trong
bất cứ một cơng trình nghiên cứu nào của người khác. Trong q trình thực hiện
luận văn tơi đã thực hiện nghiêm túc các quy tắc đạo đức nghiên cứu các kết quả
trình bày trong luận văn là sản phẩm nghiên cứu khảo sát của riêng cá nhân tơi.
Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các nội
dung khác trong luận văn của mình.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hậu


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hồn thiện luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình, quý báu của các nhà khoa học, của các cơ quan, tổ
chức, nhân dân và các địa phương.
Tôi xin được bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa
học PGS.TS Trần Văn Tuấn đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tơi trong suốt q
trình hồn thành luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cơ giáo trong
Khoa Địa lý, Bộ mơn Địa Chính và nhà trường Đại học Khoa học Tự nhiên - Đại
học Quốc gia Hà Nội, Tập thể và Lãnh đạo Ban bồi thường GPMB huyện Thanh
Oai, Phịng Tài ngun – Mơi trường, Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thanh Oai,
Ban quản lý dự án, các phòng, ban, UBND xã Cự Khê, cán bộ và nhân dân của
huyện Thanh Oai… đã nhiệt tình giúp đỡ tơi trong q trình hồn thành luận văn
này.
Tơi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng
nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện tốt nhất về mọi mặt cho tôi trong suốt quá trình
thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hậu


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1

1. Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu ..........................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu ..........................................................................................2
4. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................3
5. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................3
6. Cấu trúc Luận văn ...............................................................................................4
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................5
1.1 Cơ sở lý luận về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình cơng nghiệp
hóa, đơ thị hóa .........................................................................................................5
1.1.1 Nhu cầu thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong q trình cơng nghiệp
hóa, đơ thị hóa. ....................................................................................................5
1.1.2 Một số khái niệm và nguyên tắc trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ..6
1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ......8
1.2 Tổng quan chính sách pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay. ....................................................................12
1.2.1 Chính sách pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo
Luật Đất đai 2003 đến năm 2013 ......................................................................12
1.2.2 Thời kỳ Luật đất đai năm 2013 đến nay ..................................................26
1.3 Khái quát công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn
thành phố Hà Nội. .................................................................................................28
1.3.1 Các văn bản pháp lý chủ yếu của thành phố về thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư. ..............................................................................................28
1.3.2. Tình hình thực hiện cơng tác bồi thường GPMB ở TP Hà Nội ..............29
1.4 Tổng quan các cơng trình nghiên cứu về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và
ảnh hưởng (tác động) đến đời sống, việc làm của người dân. ..............................31


CHƢƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI THANH
HÀ A, B (CIENCO 5), HUYỆN THANH OAI VÀ TÁC ĐỘNG ĐẾN ĐỜI

SỐNG, VIỆC LÀM CỦA NGƢỜI DÂN ...............................................................35
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Oai ..................35
2.1.1 Điều kiện tự nhiên. ...................................................................................35
2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội. ........................................................................39
2.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai ...........................................................47
2.2.1. Việc tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử
dụng đất .............................................................................................................47
2.2.2 Công tác xác lập, quản lý địa giới hành chính .........................................47
2.2.3 Cơng tác khảo sát, đo đạc lập bản đồ .......................................................48
2.2.4. Công tác quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất .........................48
2.2.5. Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất ......................................................................................................................48
2.2.6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. .........................................................................49
2.2.7. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất. 49
2.2.8. Công tác quản lý tài chính về đất đai ......................................................49
2.2.9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản ............................................................................................................49
2.2.10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất ......................................................................................................................50
2.2.11. Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật
về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai ...............................................50
2.2.12. Công tác thanh tra, giải quyết đơn thư, khiếu nại tố cáo ......................51
2.2.13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai ....................................51
2.3 Đánh giá thực trạng công tác thu hối đất, giải phóng mặt bằng của dự án xây
dựng khu đô thị mới Thanh Hà A, B (Cienco 5). .................................................51
2.3.1 Khái quát về dự án ...................................................................................51


2.3.2 Các văn bản và căn cứ pháp lý để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ

của dự án: ..........................................................................................................53
2.3.3 Kết quả thực hiện .....................................................................................57
2.4. Đánh giá tác động của việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án đến
đời sống, việc làm của người dân..........................................................................65
2.4.1. Những tác động tích cực .........................................................................65
2.4.2 Tác động tiêu cực và những vấn đề đặt ra ...............................................73
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ HỖ TRỢ ỔN
ĐỊNH ĐỜI SỐNG, VIỆC LÀM CHO NGƢỜI DÂN BỊ THU HỒI ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU .......................................................................................77
3.1 Đánh giá chung về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và đời sống, việc làm của
người dân tại Dự án xây dựng khu đô thị mới thanh hà A, B (cienco 5) ..............77
3.1.1 Những ưu điểm.........................................................................................77
3.2. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác GPMB, hỗ trợ
ổn định đời sống, việc làm cho người dân có đất bị thu hồi khi thực hiện dự án.....79
3.2.1 Về cơ chế, chính sách ...............................................................................79
3.2.2 Phát triển, nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ làm cơng tác giải phóng mặt
bằng ...................................................................................................................80
3.2.3 Về tổ chức đào tạo nghề, giải quyết việc làm ..........................................80
3.2.4 Một số giải pháp khác ..............................................................................81
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................82
1. Kết luận .............................................................................................................82
2. Kiến nghị ...........................................................................................................83
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................84


DANH MỤC SƠ ĐỒ
Hình 2.1 Sơ đồ vị trí huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội .....................................36
Hình 2.2: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai giai đoạn 2010 - 2014 ......40
Hình 2.3. Vị trí xây dựng: Khu đơ thị Thanh Hà A,B - Cienco 5 .............................52

Hình 2.4. Biểu đồ thể hiện số hộ dân nhận được mức tiền bồi thường khác nhau ..........66


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1 Đánh giá kết quả thực hiện các ngành kinh tế giai đoạn 2010 - 2014 .......41
Bảng 2.2. Cơ cấu diện tích các loại đất bị thu hồi dự án xây dựng khu đô thị mới
Thanh Hà A, B Cienco5 ............................................................................................52
Bảng 2.3. Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư kèm theo Quyết định thu hồi
đất của dự án Đầu tư xây dựng Khu đô thị Thanh Hà A,B Cienco5 ...................54
Bảng 2.4. Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư áp dụng tại dự án Đầu tư
xây dựng Khu đô thị Thanh Hà A,B Cienco5 ......................................................57
Bảng 2.5. Tổng hợp kết quả thực hiện GPMB dự án khu đô thị mới Thanh Hà A,BCienco 5 tại thôn Thượng năm 2010 .........................................................................58
Bảng 2.6. Tổng hợp kết quả thực hiện GPMB dự án khu đô thị mới Thanh Hà A,BCienco5 tại thôn Cự Đà, năm 2011 ...........................................................................60
Bảng 2.7. Tổng hợp kết quả thực hiện GPMB dự án khu đô thị mới Thanh Hà A,BCienco5 tại thôn Khúc Thủy, năm 2016 ...................................................................62
Bảng 2.8. So sánh phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo chính sách của nhà
nước thay đổi trong quá trình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án khu đô thị
Thanh Hà A,B Cienco5 .............................................................................................64
Bảng 2.9. Mức tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ gia đình ......................................66
Bảng 2.10. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi thu hồi đất .................................67
Bảng 2.11. Thu nhập bình quân của các hộ gia đình trong một tháng ......................67
Bảng 2.12 Tài sản của các hộ gia đình trước và sau khi thu hồi ...............................69
Bảng 2.13. Các loại sinh kế trước và sau thu hồi đất ................................................70
Bảng 2.14. Diện tích đất nơng nghiệp bình quân của các hộ điều tra .......................73
Bảng 2.15. Mục đích sử dụng tiền được bồi thường của các hộ điều tra ..................74
Bảng 2.16 Số lao động hiện tại không có việc làm chia theo độ tuổi .......................75
Bảng 2.17. Tổng hợp các mối quan hệ của các hộ gia đình được điều tra sau khi thu
hồi đất ........................................................................................................................76


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

STT

Các chữ viết tắt

Ký hiệu

1

Bồi thường hỗ trợ

BTHT

2

Giải phóng mặt bằng

GPMB

3

Hội đồng nhân dân

HĐND

4

Quy hoạch – Kế hoạch

QH - KH

5

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

GCNQSD

6

Tái định cư

TĐC

7

Ủy ban nhân dân

UBND

8

Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa

CNH-HĐH

9

Thủ tục hành chính

TTHC

10

Tài ngun và Mơi trường

TN & MT


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu
Nước ta đang trong tiến trình đổi mới, chủ động hội nhập kinh tế với khu vực
và thế giới trong điều kiện tồn cầu hố đang diễn ra mạnh mẽ. Trước bối cảnh lịch
sử mới, chúng ta có những thời cơ mới song cũng phải đối mặt với những thách
thức hết sức to lớn, đặc biệt là nhu cầu giải phóng mặt bằng (GPMB). Việc thu hồi
đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước trong thời gian ngắn tăng cao ảnh hưởng trực
tiếp đến một bộ phận không nhỏ dân cư nông thôn cả về đời sống và việc làm là
một thực tế khách quan. Tình trạng thiếu việc làm cho người lao động hiện nay
đang diễn ra hết sức bức thiết, đặc biệt là đối với lao động nông thôn, lao động phải
chuyển đổi nghề nghiệp do q trình đơ thị hoá và bị thu hồi đất để xây dựng các
khu công nghiệp, khu đô thị,... Đây cũng là thách thức lớn đối với chiến lược phát
triển nông nghiệp, nông thơn nói riêng, phát triển đất nước nói chung.
Thực tế hiện nay cho thấy, công tác thu hồi đất của người dân để phục vụ
phát triển các dự án đầu tư trong nước, nước ngoài và việc đền bù cho những người
bị thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm, địi hỏi phải giải quyết cơng bằng, dứt
điểm. Giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền lợi của người dân có đất bị thu
hồi và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất để dẫn đến bùng phát khiếu kiện,
đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông người, sẽ trở thành vấn đề xã hội phức
tạp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình an ninh trật tự, mất ổn định xã hội và
phần nào ảnh hưởng đến lịng tin của người dân đối với các chính sách của nhà
nước. Nếu việc thu hồi đất bị lạm dụng, quỹ đất nông nghiệp bị giảm dần, về lâu dài
có thể ảnh hưởng tới an ninh lương thực quốc gia.

Hà Nội là thành phố trực thuộc trung ương, là thủ đô của cả nước, là trung tâm
kinh tế, văn hố, chính trị của cả nước. Nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội của thủ đô Hà
Nội luôn gắn với chiến lược phát triển của vùng và cả nước. Trong những năm vừa qua,
cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội của Hà Nội nói chung và q trình đơ thị hố của
các huyện nói riêng, nhu cầu sử dụng đất cho việc phát triển ngày càng trở nên bức xúc.
Thực hiện chủ trương chính sách của thành phố về hợp tác đầu tư, với lợi thế là một

1


huyện có hệ thống giao thơng phát triển, có các tuyến quốc lộ 21B chạy qua địa bàn
những năm gần đây, huyện Thanh Oai đã chấp nhận một số dự án đầu tư như: xây dựng
đường trục phát triển phía Nam; khu Đô thị Thanh Hà A,B của công ty Cổ phần phát
triển địa ốc Cienco5,... Đất nông nghiệp bị thu hẹp, nhiều người dân thiếu đất hoặc
khơng cịn đất để canh tác. Mặc dù cùng quá trình thu hồi đất, địa phương đã ban hành
nhiều chính sách cụ thể đối với người dân bị thu hồi đất về các vấn đề như bồi thường,
hỗ trợ giải quyết việc làm, đào tạo chuyển đổi nghề, hỗ trợ tái định cư…
Tuy nhiên, trên thực tế một bộ phận nhỏ nông dân bị mất đất được đền bù bằng
tiền chưa định hướng ngay được những ngành nghề hợp lý để có thể ổn định cuộc sống;
chỉ một phần được đào tạo nghề, cịn đại đa số khơng có việc làm hay có việc làm nhưng
không ổn định, thu nhập thấp. Đời sống của nơng dân có nhiều xáo trộn, tiềm ẩn nhiều
biến đổi khó lường, vấn đề hậu GPMB đặt ra một bài tốn cho chính các hộ dân bị thu
hồi đất, cho chính quyền các cấp, cho tồn xã hội khi tạo ra các biến đổi theo nhiều chiều
hướng trong đời sống và việc làm của người dân nơi có đất thu hồi. Để góp phần giải
quyết những bức xúc trong vấn đề việc làm và đời sống cho người nông dân - đối tượng
bị tác động lớn nhất sau khi thu hồi đất và gặp nhiều khó khăn trong tìm kiếm việc làm
mới, tôi chọn đề tài luận văn: “Nghiên cứu thực trạng thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
của dự án Khu đô thị mới Thanh Hà A, B (cienco 5), huyện Thanh Oai, thành phố
Hà Nội và tác động đến đời sống, việc làm của người dân”
2. Mục tiêu nghiên cứu

- Làm rõ thực trạng về áp dụng các chính sách bồi thường và hỗ trợ giải
phóng mặt bằng tại Dự án Khu đô thị mới Thanh Hà A,B (cienco 5), huyện Thanh Oai,
thành phố Hà Nội
- Đánh giá tác động tích cực và tiêu cực của việc thực hiện thu hồi đất, GPMB
đến đời sống, việc làm của người dân bị thu hồi đất. Qua đó đề xuất một số giải pháp
nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác GPMB, hỗ trợ ổn định đời sống, việc làm cho
người dân có đất bị thu hồi khi thực hiện dự án.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư của nhà nước ta từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay
2


- Thu thập tài liệu, số liệu về công tác thu hồi đất, GPMB dự án Khu đô thị
mới Thanh Hà A, B (cienco 5), huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội
- Điều tra, khảo sát về giá đất bồi thường, hỗ trợ của dự án; Phỏng vấn các hộ
dân thuộc diện bị thu hồi đất và nhận bồi thường, hỗ trợ.
- Đánh giá, phân tích thực trạng cơng tác thu hồi đất, GPMB, làm rõ những
nguyên nhân, những khó khăn, tồn tại trong GPMB của dự án và những ảnh hưởng
đến đời sống, việc làm của người dân có đất bị thu hồi.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác GPMB, hỗ
trợ ổn định đời sống, việc làm cho người dân có đất bị thu hồi.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: thu hồi đất, GPMB của dự án với tổng diện tích 278,99
ha trên địa bàn xã Cự Khê, huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Sử dụng để thu
thập các văn bản pháp lý của Nhà nước, của UBND thành phố Hà Nội về thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện theo Luật Đất đai 2003 và 2013; thu
thập thông tin tư liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý nhà

nước về đất đai của huyện Thanh Oai, tài liệu, số liệu, báo cáo về công tác thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Dự án khu đô thị mới Thanh Hà A, B
(Cienco 5) phục vụ cho mục đích đánh giá.
- Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê các số liệu về giá đất bồi
thường, nhà và hoa màu, tài sản trên đất, số liệu về các khoản hỗ trợ của dự án phục
vụ cho mục đích nghiên cứu.
- Phương pháp điều tra xã hội học: điều tra cộng đồng, phỏng vấn trực tiếp
130 hộ gia đình, cá nhân trong diện được bồi thường, hỗ trợ về đất và tài sản gắn
liền với đất theo phương pháp lấy mẫu ngẫu nhiên bằng phiếu điều tra để thu thập
các thơng tin về: diện tích đất bị thu hồi; số tiền bồi thường, các khoản hỗ trợ đã
nhận được; phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ; tình hình lao động, việc
làm của hộ trước và sau khi thu hồi đất; thay đổi tài sản của hộ sau khi thu hồi đất;
3


thu nhập của hộ trước và sau khi thu hồi đất; ý kiến đánh giá của hộ về thay đổi
cảnh quan môi trường, cơ sở hạ tầng, quan hệ hàng xóm, láng giềng, an ninh trật tự
xã hội… tại khu vực nghiên cứu.
- Phương pháp tổng hợp và phân tích: để đánh giá làm rõ thực trạng công tác
thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án và đề xuất các giải pháp có
tính khoa học và phù hợp với thực tiễn cao, góp phần hồn thiện việc thực hiện
chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nâng cao đời sống và việc làm của
người dân có đất bị thu hồi đất.
6. Cấu trúc Luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung luận văn được cấu trúc
thành 3 chương:
Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu
Chương 2: Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB của dự án
xây dựng khu đô thị mới Thanh Hà A, B (Cienco 5), huyện Thanh Oai, thành
phố Hà Nội

Chương 3: Đánh giá tác động của việc thu hồi đất, GPMB của dự án xây
dựng khu đô thị mới Thanh Hà A, B (Cienco 5) đến đời sống, việc làm của người
dân và đề xuất một số giải pháp

4


CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở lý luận về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong q trình cơng
nghiệp hóa, đơ thị hóa
1.1.1 Nhu cầu thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình cơng nghiệp hóa,
đơ thị hóa.
Cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa và đơ thị hố là con đường phát triển của mọi
quốc gia trên thế giới. Trong thời đại khoa học - cơng nghệ phát triển nhanh thì đó
chính là con đường giúp cho các nước chậm phát triển rút ngắn thời gian so với các
nước đi trước. Trong q trình cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa, tiến trình phát triển
xã hội đã có sự thay đổi cơ bản đó là: phát triển đơ thị kèm theo sự thu hẹp xã hội
nông thôn, làm thay đổi căn bản xã hội nông thôn theo hướng công nghiệp.
Nước ta là một nước có nền kinh tế đang trên đà phát triển. Tuy nhiên với
dân số hơn 90 triệu người và những năm gần đây tốc độ đơ thị hóa ở nước ta diễn ra
mạnh mẽ, xu hướng đổ xô về các thành phố lớn đã làm nảy sinh nhiều vấn đề nhu
cầu của người dân như: nhà ở, việc làm, trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí,
… Điều đó đang gây sức ép về việc phân bổ quỹ đất phù hợp để có thể phục vụ q
trình sản xuất cũng như phục vụ cuộc sống sinh hoạt của người dân.
Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI quyết định chiến lược cơ bản về phát triển
kinh tế - xã hội 10 năm đầu của thế kỉ 21 là "Chiến lược đẩy mạnh cơng nghiệp hố,
hiện đại hố theo định hướng xã hội chủ nghĩa, xây dựng nền tảng để đến năm 2020
nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp cùng với chiến lược củng cố, phát triển
hội nhập kinh tế quốc tế" [9].
Bên cạnh đó, nước ta đang trong tiến trình đổi mới, hội nhập với nền kinh tế

trong khu vực và trên thế giới trong điều kiện tồn cầu hóa hiện nay thì nhu cầu sử
dụng đất đai cho các mục đích mở mang phát triển đô thị, xây dựng các khu công
nghiệp, khu du lịch dịch vụ, các cơng trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các cơng trình
khác phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội cũng như đảm bảo quốc phòng, an
ninh và nâng cao đời sống nhân dân ngày càng tăng. Vì vậy việc sử dụng quỹ đất

5


đai hợp lý phục vụ cho nền kinh tế luôn là nhiệm vụ hàng đầu và công tác quản lý,
sử dụng vốn đất quốc gia cũng cần được nâng cao trước xu thế vận động của nền
kinh tế.
Xuất phát từ những lý do trên mà việc thu hồi đất để phục vụ q trình cơng
nghiệp, hóa hiện đại hóa là vấn đề tất yếu và không thể tránh khỏi. Để thực hiện tốt
công tác thu hồi đất, GPMB phục vụ cho các dự án xây dựng, Nhà nước ta phải có
mơi trường pháp lý vững chắc, xử lý khéo léo trong mọi tình huống, đặc biệt phải
có các chính sách hợp lý đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trong
việc bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất của họ.
1.1.2 Một số khái niệm và nguyên tắc trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
1.1.2.1 Một số khái niệm
Các thuật ngữ về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo Luật Đất
đai năm 2013 được định nghĩa như sau:
- Thu hồi đất là việc nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của
người được nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất
vi phạm pháp luật về đất đai (Khoản 11, Điều 3) [15].
- Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất (Khoản 12, Điều 3) [15].
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất
bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Khoản 14, Điều 3) [15].
- Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới ổn định cho người bị thu hồi đất mà

phải di chuyển chỗ ở. Theo quy định của pháp luật thì khu tái định cư phải
được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, đảm bảo đủ điều kiện bằng hoặc tốt hơn
nơi ở cũ [15].

- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các cơng việc liên quan
đến di dời nhà cửa, cây cối và các cơng trình xây dựng trên phần đất nhất định được
quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó.

6


1.1.2.2 Nguyên tắc trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
Theo Điều 74, Luật Đất đai 2013 nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước
thu hồi đất được quy định như sau:
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi
thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử
dụng với loại đất bị thu hồi, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường
bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết
định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách
quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Nguyên tắc trên thể hiện khi Nhà nước lấy đi phần lợi ích của người dân mà
người dân có đủ điều kiện được bồi thường thì Nhà nước phải có trách nhiệm bồi
thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi. Quy định trên rất phù hợp với nguyên
tắc được quy định theo Bộ luật Dân sự 2005. Đó là khi Nhà nước thu hồi đất thì bồi
thường đất cùng loại, nếu khơng có đất cùng loại thì bồi thường bằng tiền với giá trị
tương đương.
Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi
Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 88, Luật Đất đai 2013:

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất
bị thiệt hại tài sản thì được bồi thường.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi phải ngừng sản
xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.
Đây là một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2013 khi đã bắt đầu xem
xét bồi thường về đất không chỉ với tư cách là tài sản mà còn là tài nguyên và tư
liệu sản xuất. Đất đai là tư liệu sản xuất của người bị thu hồi đất nên nhà đầu tư
ngoài việc bồi thường giá trị như một tài sản còn phải bồi thường về thu nhập, sinh
kế cho người bị thu hồi đất. Theo nguyên tắc này, nhà đầu tư cần nghiên cứu rất kỹ
lưỡng đất đai trong bài toán đầu tư để chi phí ít nhất, chính quyền địa phương cũng
7


khó đánh đổi mọi giá cho sự pháp triển, như vậy chắc chắn sẽ giảm được tham
nhũng từ đất đai và bảo vệ được nguồn lực đất đai.
Nguyên tắc về hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: Theo Khoản 1,
Điều 83, Luật Đất đai 2013 nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất được quy
định:
a. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường
theo quy định của Luật này còn được nhà nước xem xét hỗ trợ;
b. Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và
đúng quy định của pháp luật.
Theo Khoản 2, Điều 83, Luật Đất đai 2013 các khoản hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất bao gồm:
a. Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
b. Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu
hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp; thu hồi đất
ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;
c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá

nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
d) Hỗ trợ khác.
1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, có
thể tổng hợp những yếu tố chính như sau:
* Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi
các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù
hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên chính sách về đất đai cũng không ngừng
được sửa đổi, bổ sung. Luật Đất đai đã được ra đời vào các năm 1987, 1993, 2003,
8


2013 và các văn bản dưới Luật đi kèm nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã
hội đất nước trong từng thời kỳ. Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng ln
được Chính phủ khơng ngừng hồn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế
triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác bồi
thường, GPMB đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu
cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên, hệ thống chính
sách pháp luật đất đai vẫn còn tồn tại một số vướng mắc trong thực tế. Số lượng các
văn bản quy phạm pháp luật về đất đai nhiều, nhưng thiếu đồng bộ, thiếu ổn định.
Một số văn bản quy phạm pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền địa phương ban
hành còn chậm, nội dung hướng dẫn chưa rõ ràng, gây khó khăn cho việc thực hiện
cơng tác quản lý nhà nước về đất đai. Đó chính là ngun nhân chủ yếu dẫn đến sự
chậm trễ, ách tắc trong công tác giải quyết các mối quan hệ đất đai nói chung và
giải phóng mặt bằng nói riêng. Vì vậy chúng ta cần phải quan tâm hơn nữa đến việc

ban hành văn bản và tổ chức hướng dẫn thực hiện các văn bản pháp luật về quản lý
và sử dụng đất.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất thì việc tổ chức thực thi các văn bản đó cũng rất quan trọng. Hiện nay,
UBND các cấp cũng có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật đất đai nhưng nhận
thức về quy định của pháp luật nói chung cịn chưa sâu sát, ở cấp cơ sở còn rất yếu.
Việc tổ chức tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai của các cơ quan có trách nhiệm
chưa sát sao. Tại nhiều địa phương, vẫn cịn tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn
việc chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Đó
cũng là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân
dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB.
* Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xem là việc hoạch định hoặc điều
chỉnh hoạch định đối với các loại đất cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh
tế - xã hội của từng địa phương và trong phạm vi cả nước; là sự tính tốn, phân bổ
sử dụng đất cụ thể về số lượng, chất lượng, không gian, vị trí.

9


Cơng tác bồi thường GPMB có liên quan mật thiết đến công tác lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất vì để ra quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cần phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt. Ở nước ta, chất lượng lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các địa phương có nhiều tiến bộ nhưng thực sự
chưa đạt yêu cầu đề ra. Tiến độ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp, đặc
biệt cấp huyện còn chậm. Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn những bất
cập về: phân định cấp độ, nội dung của quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng
đất giữa các cấp; kết hợp giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển kinh
tế - xã hội và quy hoạch xây dựng; gắn với mục tiêu phát triển bền vững, bảo đảm

an ninh lương thực. Trong lập, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiếu sự
giám sát chặt chẽ, tuân thủ triệt để chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải là
chỉ tiêu pháp lệnh; việc áp dụng các cơng nghệ tiên tiến cịn nhiều hạn chế [16].
* Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan trọng
nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là q trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất
đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất đai. Theo quy
định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu,
quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải
đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với
cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSD đất là căn cứ để xác định đối
tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, hệ thống
đăng ký quyền sử dụng đất cịn mang tính thủ cơng, thực hiện thiếu thống nhất ở
các địa phương. Công tác đăng ký, cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất chưa theo kịp tiến độ đo đạc lập bản đồ địa chính, do đó hạn chế
hiệu quả đầu tư của việc đo vẽ bản đồ. Cơ sở dữ liệu bản đồ, hồ sơ địa chính thiếu về
số lượng và kém về chất lượng, được cập nhật không thường xuyên, chưa đáp ứng
được yêu cầu quản lý đất đai và thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay. Tiến
10


độ cấp GCNQSD đất thực hiện chậm, không đạt được mục tiêu đề ra đã ảnh hưởng đến
việc thực hiện quyền sử dụng đất của tổ chức và hộ gia đình cá nhân, hạn chế việc giao
dịch quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản cũng như ảnh hưởng đến công tác
bồi thường GPMB. [16].
*Yếu tố giá đất và định giá đất
Một khu đất ban đầu có giá trị khơng q lớn nhưng khi có thơng tin về việc
quy hoạch cho rằng khu đất sẽ có giá làm cho giá đất hoàn toàn thay đổi và làm thay

đổi tồn bộ kế hoạch GPMB. Đó là yếu tố tâm lý của con người và rất khó có thể
xác định được giá trị thật của đất.
Hiện nay ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất
quản lý, giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá
trị hiện hành địa tô nhiều năm. Một trong những điểm mới của Luật đất đai 2013 là
các quy định về giá đất. Nếu như trước đây chỉ quy định một loại giá đất cho mọi
mối quan hệ đất đai khác nhau thì Luật đất đai 2013 đề cập đến nhiều loại giá đất để
xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Trong cơ chế thị trường, những người
có quan điểm coi đất đai cũng là hàng hóa khơng có gì sai. Nhưng với đất đai khơng
thể áp dụng một cách giản đơn các phạm trù, quy luật kinh tế bởi đất đai không đơn
thuần là sản phẩm do sức lao động con người sáng tạo ra.
Giá thị trường được xác định ở thời điểm nào thì được các bên chấp thuận là
hợp lý khi Nhà nước bỏ ra cả nghìn, hàng chục nghìn tỷ đồng cho một dự án, làm
cho đất đai đang rẻ bỗng chốc trở nên đắt hơn vàng. Trong những trường hợp như
vậy, ngay cái gọi là giá bình qn cũng rất khó xác định. Bình quân là chia đôi giữa
hai thời điểm trước, sau dự án khi Nhà nước hay nhà đầu tư cũng không thể đủ sức
bồi thường, kèm theo đó lại cịn vơ số những người liền kề dự án bỗng nhiên được
hưởng lợi mà khơng hề bị điều tiết. Cũng có nhiều trường hợp, về phía người dân,
cho dù được bồi thường giá cao, nhưng điều họ muốn không phải nhằm hướng tới
tiền nong, giá trị, mà là cuộc sống ổn định, là vấn đề tình cảm, tâm linh.
Hiện nay, trên phạm vi cả nước, nơi nào cũng gặp nhiều khó khăn khi phải
xác định giá đất ở vùng giáp ranh nội và ngoại thành, thành phố và nông thôn, nơi

11


hai thửa đất hai huyện, hai tỉnh liền kề nhau. Tính theo giá bên cao thì bên kia kêu
thấp và ngược lại.
Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy
định và công bố đều khơng đúng ngun tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về

bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện.
*Thị trường bất động sản
Ngày nay, thị trường bất động sản thể hiện nhiều điểm tương tự với thị
trường chứng khốn và nó đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống
các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu
cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất
có thể tự mua hoặc cho thuê lại đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thơng qua
Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường. Giá của thị trường bất động sản
được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động đến giá đất tính bồi thường [16].
1.2 Tổng quan chính sách pháp luật về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định
cƣ từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay.
Dự án nghiên cứu – Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Thanh Hà A, B
(Cienco 5) thuộc xã Cự khê, huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội được triển khai từ
năm 2009. Chính vì vậy, việc thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ của dự án này chủ yếu
được dựa trên những căn cứ pháp lý của Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản
dưới luật. Do vậy học viên tập trung tổng quan chính sách pháp luật theo Luật Đất
đai 2003 và những đổi mới theo Luật Đất đai 2013.
1.2.1 Chính sách pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo
Luật Đất đai 2003 đến năm 2013
Sau khi Luật Đất đai 2003 được ban hành, Chính phủ đã có Nghị định số
197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ quy định về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Trong quá trình thực hiện
nhằm giải quyết các bất cập từ thực tiễn, Chính phủ tiếp tục ban hành các nghị định

12


bổ sung, chỉnh sửa đó là Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm

2007 và Nghị định 69/NĐ - CP ngày 13 tháng 8 năm 2009.
a. Thẩm quyền thu hồi đất
Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và của Nhà nước, Điều 44 Luật
Đất đai 2003 và các Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, Nghị định
84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thẩm quyền thu hồi đất, có 2 cấp được
quyết định thu hồi đất:
- UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài (trừ trường hợp
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam).
- UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà
ở gắn liền quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thu hồi đất phải thực hiện đúng thẩm
quyền của mình, khơng được uỷ quyền cho UBND cấp dưới. Các thẩm quyền nói
trên gắn với trách nhiệm trực tiếp của từng cấp chính quyền và nhất quán giữa thẩm
quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với thẩm
quyền thu hồi đất.
b) Đối tượng được bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất
- Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong
nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sử
dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất (gọi chung là người bị thu hồi đất).
- Người bị thu hồi đất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi, được bồi
thường đất, tài sản, được hỗ trợ và bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật.
- Nhà nước khuyến khích người có đất, tài sản thuộc phạm vi thu hồi đất để
sử dụng vào các mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng,

13

phát triển xã hội,…mà tự nguyện hiến tặng một phần hoặc toàn bộ đất, tài sản cho
Nhà nước.
c) Điều kiện để được bồi thường đất khi nhà nước thu hồi đất
Điều kiện để nguời đang sử dụng đất được bồi thường về đất thực hiện theo
quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10, 11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐCP và các Điều 44, 45, 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP. Một số điểm tại khoản 3
Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP.
* Những trường hợp không được bồi thường:
+ Người sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 14 Nghị định
số 69/2007/NĐ-CP.
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân
sách Nhà nước; được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất nhận
chuyển nhượng QSDĐ mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng QSDĐ có nguồn
gốc từ ngân sách Nhà nước.
+ Đất bị thu hồi thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 2,
3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003.
+ Người bị Nhà nước thu hồi đất khơng có một trong các điều kiện quy
định tại Điều 8 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
d) Giá đất để tính bồi thường
Theo Luật Đất đai 2003 giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích
đang sử dụng đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và
công bố hàng năm tại thời điểm thu hồi đất; trường hợp tại thời điểm có quyết định thu
hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
căn cứ vào giá đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cho phù hợp.
Trường hợp thực hiện bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm
bồi thường gây ra mà giá đất tại thời điểm bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
công bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá
đất tại thời điểm trả tiền bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn
14

giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm
có quyết định thu hồi.
Trường hợp do người bị thu hồi đất gây ra, nếu giá đất tại thời điểm bồi thường
thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời
điểm bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có
quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
e) Nội dung bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồ i đấ t :
* Bồ i thường đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp khi Nhà nước thu hồi được
bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu khơng có đất để bồi thường thì
được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng.
+ Hộ gia đình , cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vượt hạn
mức thì đươ ̣c bồi thường với diện tích đất vượt hạn mức do thừa kế , tặng cho, nhận
chuyển nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt thì được bồi thường.
* Bờ i thường đất phi nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
+ Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp của
hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định lâu dài
hoặc có đủ điều kiện để cấp GCNQSD đất, khi Nhà nước thu hồi được bồi thường
theo giá đất ở.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nơng nghiệp có thời hạn do nhận
chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do Nhà nước giao có thu tiền sử
dụng đất được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp sử dụng đất do
Nhà nước hoặc do UBND cấp xã cho thuê theo thẩm quyền khi Nhà nước thu hồi chỉ
được bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại.
*Đất phi nơng nghiệp là đất ở
+ Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở được
bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái đinh

̣ cư hoặc bồi thường bằng tiền
theo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địa phương.

15