NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI THANH HÀ A, B (CIENCO 5), HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI VÀ TÁC ĐỘNG ĐẾN ĐỜI SỐNG, VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI DÂN

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

Nguyễn Thị Hạ

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG CỦA DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI THANH HÀ A, B (CIENCO 5),
HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI VÀ TÁC ĐỘNG ĐẾN
ĐỜI SỐNG, VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI DÂN

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội – 2017


I HC QUC GIA H NI
TRNG I HC KHOA HC T NHIấN
--------******--------

NGUYN TH H

Nghiên cứu thực trạng thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
của dự án khu đô thị mới Thanh Hà A, B (Cienco 5), huyện
Thanh Oai, thành phố Hà Nội và tác động đến đời sống,
việc làm của ngời dân
Chuyờn ngnh:Qun lý t ai
Mó s: 60850103

LUN VN THC S KHOA HC
Ngi hng dn khoa hc: PGS.TS Trn Vn Tun

XC NHN HC VIấN CHNH SA THEO GểP í CA HI NG

Giỏo viờn hng dn

Ch tch hi ng chm lun vn
thc s khoa hc

PGS.TS Trn Vn Tun

PGS.TS. Phm Quang Tun

H NI - 2017

LI CAM OAN


Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài: “Nghiên cứu thực trạng thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng của dự án khu đô thị mới Thanh Hà A, B (Cienco 5), huyện
Thanh Oai, thành phố Hà Nội và tác động đến đời sống, việc làm của người
dân” hoàn toàn là kết quả nghiên cứu của chính bản thân tôi và chưa được công bố
trong bất cứ một công trình nghiên cứu nào của người khác. Trong quá trình thực
hiện luận văn tôi đã thực hiện nghiêm túc các quy tắc đạo đức nghiên cứu các kết
quả trình bày trong luận văn là sản phẩm nghiên cứu khảo sát của riêng cá nhân tôi.
Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các nội
dung khác trong luận văn của mình.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thiện luận văn, tôi đã nhận được
sự hướng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình, quý báu của các nhà khoa học, của các cơ quan, tổ
chức, nhân dân và các địa phương.
Tôi xin được bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa
học PGS.TS Trần Văn Tuấn đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá
trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo trong
Khoa Địa lý, Bộ môn Địa Chính và nhà trường Đại học Khoa học Tự nhiên - Đại
học Quốc gia Hà Nội, Tập thể và Lãnh đạo Ban bồi thường GPMB huyện Thanh
Oai, Phòng Tài nguyên – Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thanh Oai,
Ban quản lý dự án, các phòng, ban, UBND xã Cự Khê, cán bộ và nhân dân của
huyện Thanh Oai… đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn
này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng
nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện tốt nhất về mọi mặt cho tôi trong suốt quá trình
thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn


MỤC LỤC
DANH MỤC SƠ ĐỒ............................................................................................viii
DANH MỤC BẢNG BIỂU..................................................................................xiv
MỞ ĐẦU..................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu.........................................................................1

2. Mục tiêu nghiên cứu..........................................................................................2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu.........................................................................................2
4. Phạm vi nghiên cứu...........................................................................................3
5. Phương pháp nghiên cứu...................................................................................3
- Phương pháp tổng hợp và phân tích: để đánh giá làm rõ thực trạng công tác thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án và đề xuất các giải pháp có
tính khoa học và phù hợp với thực tiễn cao, góp phần hoàn thiện việc thực hiện
chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nâng cao đời sống và việc làm của
người dân có đất bị thu hồi đất..............................................................................4
6. Cấu trúc Luận văn..............................................................................................4
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU..................................5
1.1 Cơ sở lý luận về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công nghiệp
hóa, đô thị hóa.......................................................................................................5
1.1.1 Nhu cầu thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công nghiệp
hóa, đô thị hóa...................................................................................................5
1.1.2 Một số khái niệm và nguyên tắc trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. .6
1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng......8
1.2 Tổng quan chính sách pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay....................................................................12
1.2.1 Chính sách pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo
Luật Đất đai 2003 đến năm 2013.....................................................................12
1.2.2 Thời kỳ Luật đất đai năm 2013 đến nay.................................................26
1.3 Khái quát công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn
thành phố Hà Nội.................................................................................................28
1.3.1 Các văn bản pháp lý chủ yếu của thành phố về thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư.........................................................................................28
1.3.2. Tình hình thực hiện công tác bồi thường GPMB ở TP Hà Nội..............29
1.4 Tổng quan các công trình nghiên cứu về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và
ảnh hưởng (tác động) đến đời sống, việc làm của người dân...............................31
CHƯƠNG 2............................................................................................................ 35

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT,...............................35
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI
THANH HÀ A, B (CIENCO 5), HUYỆN THANH OAI VÀ TÁC ĐỘNG ĐẾN
ĐỜI SỐNG, VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI DÂN......................................................35


2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Oai...................35
2.1.1 Điều kiện tự nhiên...................................................................................35
Hình 2.1 Sơ đồ vị trí huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội...............................36
2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội........................................................................39
2.1.2.1. Phát triển kinh tế.....................................................................................39
Hình 2.2: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai giai đoạn 2010 - 2014
................................................................................................................................. 40
Bảng 2.1 Đánh giá kết quả thực hiện các ngành kinh tế.....................................41
giai đoạn 2010 - 2014.............................................................................................41
2.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai..........................................................47
2.2.1. Việc tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử
dụng đất...........................................................................................................47
2.2.2 Công tác xác lập, quản lý địa giới hành chính.........................................47
2.2.3 Công tác khảo sát, đo đạc lập bản đồ......................................................48
2.2.4. Công tác quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.........................48
2.2.5. Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất....................................................................................................................48
2.2.6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất........................................................................49
2.2.7. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất..49
2.2.8. Công tác quản lý tài chính về đất đai.....................................................49
2.2.9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản...........................................................................................................49
2.2.10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng

đất....................................................................................................................50
2.2.11. Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật
về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai..............................................50
2.2.12. Công tác thanh tra, giải quyết đơn thư, khiếu nại tố cáo......................51
2.2.13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai....................................51
2.3 Đánh giá thực trạng công tác thu hối đất, giải phóng mặt bằng của dự án xây
dựng khu đô thị mới Thanh Hà A, B (Cienco 5)..................................................51
2.3.1 Khái quát về dự án..................................................................................51
Bảng 2.2. Cơ cấu diện tích các loại đất bị thu hồi dự án xây dựng khu đô thị
mới Thanh Hà A, B Cienco5.................................................................................52
Hình 2.3. Vị trí xây dựng: Khu đô thị Thanh Hà A,B - Cienco 5.......................52
2.3.2Các văn bản và căn cứ pháp lý để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ
của dự án:........................................................................................................53
Bảng 2.3. Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư kèm theo Quyết định
thu hồi đất của dự án Đầu tư xây dựng Khu đô thị Thanh Hà A,B Cienco5....54


Bảng 2.4. Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư áp dụng tại dự án Đầu
tư xây dựng Khu đô thị Thanh Hà A,B Cienco5.................................................57
2.3.3Kết quả thực hiện.....................................................................................57
Bảng 2.5. Tổng hợp kết quả thực hiện GPMB dự án khu đô thị mới Thanh Hà
A,B-Cienco 5 tại thôn Thượng năm 2010.............................................................58
Bảng 2.6. Tổng hợp kết quả thực hiện GPMB dự án khu đô thị mới Thanh Hà
A,B-Cienco5 tại thôn Cự Đà, năm 2011...............................................................60
Bảng 2.7. Tổng hợp kết quả thực hiện GPMB dự án khu đô thị mới Thanh Hà
A,B-Cienco5 tại thôn Khúc Thủy, năm 2016.......................................................62
Bảng 2.8. So sánh phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo chính sách
của nhà nước thay đổi trong quá trình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự
án khu đô thị Thanh Hà A,B Cienco5..................................................................64
2.4. Đánh giá tác động của việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án đến

đời sống, việc làm của người dân..........................................................................65
2.4.1. Những tác động tích cực..............................................................................65
2.4.1.1 Tăng nguồn vốn tài chính và thu nhập từ nhận tiền bồi thường, hỗ trợ 65
Bảng 2.9 Mức tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ gia đình.................................66
Hình 2.4. Biểu đồ thể hiện số hộ dân nhận được mức tiền bồi thường khác
nhau........................................................................................................................ 66
Bảng 2.10. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi thu hồi đất..........................67
Bảng 2.11. Thu nhập bình quân của các hộ gia đình trong một tháng..............67
2.4.1.2 Cải thiện điều kiện nhà ở và tài sản, đồ dùng gia đình.........................68
Bảng 2.12 Tài sản của các hộ gia đình trước và sau khi thu hồi........................69
2.4.1.3 Phát triển một số loại hình sinh kế phi nông nghiệp............................70
Bảng 2.13. Các loại sinh kế trước và sau thu hồi đất..........................................70
2.4.1.4 Cải thiện cảnh quan môi trường, cơ sở hạ tầng và tăng giá trị đất khu ở
của người dân..................................................................................................72
2.4.2 Tác động tiêu cực và những vấn đề đặt ra...................................................73
2.4.2.1 Diện tích đất nông nghiệp của hộ giảm và mất tư liệu sản xuất...........73
Bảng 2.14. Diện tích đất nông nghiệp bình quân của các hộ điều tra................73
2.4.2.2 Sử dụng tiền bồi thường và vấn đề đầu tư của hộ dân cho sản xuất, kinh
doanh, dịch vụ..................................................................................................74
Bảng 2.15. Mục đích sử dụng tiền được bồi thường của các hộ điều tra...........74


2.4.2.3 Thực trạng vấn đề việc làm của người dân sau khi thu hồi đất............75
Bảng 2.16 Số lao động hiện tại không có việc làm chia theo độ tuổi..................75
2.4.2.4 Quan hệ xã hội và thực trạng phát sinh một số tệ nạn xã hội sau khi thu
hồi đất..............................................................................................................75
Bảng 2.17. Tổng hợp các mối quan hệ của các hộ gia đình được điều tra.........76
sau khi thu hồi đất.................................................................................................76
CHƯƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ HỖ TRỢ ỔN

ĐỊNH ĐỜI SỐNG, VIỆC LÀM CHO NGƯỜI DÂN BỊ THU HỒI ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU.....................................................................................76
3.1 Đánh giá chung về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và đời sống, việc làm của
người dân tại Dự án xây dựng khu đô thị mới thanh hà A, B (cienco 5)..............77
3.1.1 Những ưu điểm.......................................................................................77
3.2. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác GPMB, hỗ
trợ ổn định đời sống, việc làm cho người dân có đất bị thu hồi khi thực hiện dự án
............................................................................................................................. 79
3.2.1 Về cơ chế, chính sách.............................................................................79
3.2.2 Phát triển, nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ làm công tác giải phóng mặt
bằng.................................................................................................................80
3.2.3 Về tổ chức đào tạo nghề, giải quyết việc làm..........................................80
3.2.4 Một số giải pháp khác.............................................................................81
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...............................................................................81
1. Kết luận...........................................................................................................81
2. Kiến nghị.........................................................................................................83
TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................................................84


DANH MỤC SƠ ĐỒ
Hình 2.1 Sơ đồ vị trí huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội...............................36
Hình 2.2: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai giai đoạn 2010 - 2014
................................................................................................................................. 40
Hình 2.3. Vị trí xây dựng: Khu đô thị Thanh Hà A,B - Cienco 5.......................52
STT......................................................................................................................... 58
Tên danh mục bồi thường, hỗ trợ........................................................................58
Tổng số tiền (Đồng)...............................................................................................58
1............................................................................................................................... 58
Về đất (a+b)...........................................................................................................58
135.647.427.600......................................................................................................58

a............................................................................................................................... 58
Bồi thường đất (quỹ I) do hộ gia đình, cá nhân sử dụng: 818.609,8m2 x
162.000đ/m2...........................................................................................................58
132.614.787.600......................................................................................................58
b.............................................................................................................................. 58
Hỗ trợ đất do UBND xã quản lý: 18.720m2 x 162.000đ/m2...............................58
3.032.640.000..........................................................................................................58
2............................................................................................................................... 58
5.605.159.930..........................................................................................................58
a............................................................................................................................... 58
Bồi thường, hỗ trợ tài sản, cây cối hoa màu........................................................58
100.860.000.............................................................................................................58
b.............................................................................................................................. 58
Bồi thường di chuyển mộ có chủ và chưa có chủ................................................58
5.000.000.000..........................................................................................................58
c............................................................................................................................... 58
Bồi thường tài sản, vật kiến trúc trên đất............................................................58
504.299.930.............................................................................................................58


3............................................................................................................................... 58
Các khoản hỗ trợ đất quỹ I...................................................................................58
670.208.304.828......................................................................................................58
a............................................................................................................................... 58
Hỗ trợ chuyển đổi nghề và tạo việc làm...............................................................58
(818.609,8m2 x 162.000đ/m2 x 5 lần)....................................................................58
663.073.839.000......................................................................................................58
b.............................................................................................................................. 58
Hỗ trợ ổn định đời sống 766 hộ (1295 khẩu x30kg x 12 tháng x 11000 đ).........58
5.128.200.000..........................................................................................................58

c............................................................................................................................... 58
Tiền thưởng bàn giao mặt bằng đúng tiến độ:....................................................58
818.609,8m2 x 3.000đ/m2 = 2.455.829.400đ – 149.887,52m2 x 3000đ................59
2.006.166.828..........................................................................................................58
4............................................................................................................................... 59
Tổng bồi thường, hỗ trợ (1+2+3)..........................................................................59
811.460.892.358......................................................................................................59
5............................................................................................................................... 59
Chi phí phục vụ công tác GPMB (2%x4)............................................................59
16.229.217.847........................................................................................................59
a............................................................................................................................... 59
Trích vào tài khoản Ban BT-GPMB: 90%x5.......................................................59
14.606.296.062........................................................................................................59
b.............................................................................................................................. 59
Sở Tài chính TP Hà Nội: 5%x5............................................................................59
811.460.892.............................................................................................................59
c............................................................................................................................... 59
Ban chỉ đạo GPMB thành phố: 5%x5..................................................................59
811.460.892.............................................................................................................59
Tổng cộng kinh phí bồi thường,hỗ trợ (4+5).......................................................59


827.690.110.205......................................................................................................59
STT......................................................................................................................... 60
Tên danh mục BT, HT...........................................................................................60
Tổng số tiền (Đồng)...............................................................................................60
1............................................................................................................................... 60
Về đất (a+b)...........................................................................................................60
113.004.663.300......................................................................................................60
a............................................................................................................................... 60

Bồi thường đất (quỹ I) do hộ gia đình cá nhân sử dụng: 661.321,67m2 x
162.000đ/m2...........................................................................................................60
132.614.787.600......................................................................................................60
b.............................................................................................................................. 60
Hỗ trợ đất do UBND xã quản lý: 36.237,98 m2 x 162.000đ/m2.........................60
5.870.552.760..........................................................................................................60
2............................................................................................................................... 60
Bồi thường, hỗ trợ tài sản, cây cối hoa màu........................................................60
2.267.122.715..........................................................................................................60
3............................................................................................................................... 60
Bồi thường di chuyển mộ có chủ và chưa có chủ................................................60
29.300.000............................................................................................................... 60
4............................................................................................................................... 60
Các khoản hỗ trợ đất quỹ I...................................................................................60
544.437.196.710......................................................................................................60
a............................................................................................................................... 60
Hỗ trợ chuyển đổi nghề và tạo việc làm...............................................................60
(661.321,67m2 x 162.000đ/m2 x 5 lần)..................................................................60
535.670.552.700......................................................................................................60
b.............................................................................................................................. 60
Hỗ trợ ổn định đời sống 730 hộ (1825 khẩu x30kg x 12 tháng x 11000đ)..........60
7.227.000.000..........................................................................................................60


c............................................................................................................................... 60
Tiền thưởng bàn giao mặt bằng đúng tiến độ:....................................................60
(661.321,67m2 x 3.000đ/m2) – (148.107m2 x 3000đ)...........................................60
1.539.644.010..........................................................................................................60
5............................................................................................................................... 60
Tổng bồi thường, hỗ trợ (1+2+3 + 4)....................................................................60

659.738.282.725......................................................................................................60
6............................................................................................................................... 60
Chi phí phục vụ công tác GPMB (2%x5)............................................................60
13.194.765.654........................................................................................................60
a............................................................................................................................... 60
Trích vào tài khoản Ban BT-GPMB: 90%x5.......................................................60
11.875.289.089........................................................................................................60
b.............................................................................................................................. 60
Sở Tài chính TP Hà Nội: 5%x5............................................................................60
659.738.283.............................................................................................................60
c............................................................................................................................... 60
Ban chỉ đạo GPMB thành phố: 5%x5..................................................................60
659.738.283.............................................................................................................60
Tổng cộng kinh phí bồi thường,hỗ trợ (5+6).......................................................60
672.933.048.379......................................................................................................60
STT......................................................................................................................... 62
Tên danh mục BT, HT...........................................................................................62
Tổng số tiền (Đồng)...............................................................................................62
1............................................................................................................................... 62
Về đất (a+b)...........................................................................................................62
114.192.384.120......................................................................................................62
a............................................................................................................................... 62
Bồi thường đất (quỹ I) do hộ gia đình cá nhân sử dụng: 668.896,7m2 x
162.000đ/m2...........................................................................................................62


108.361.264.914......................................................................................................62
b.............................................................................................................................. 62
Hỗ trợ đất do UBND xã quản lý: 35.994,56 m2 x 162.000đ/m2.........................62
5.831.119.206..........................................................................................................62

2............................................................................................................................... 62
Bồi thường, hỗ trợ tài sản, cây cối hoa màu........................................................62
2.190.482.912..........................................................................................................62
3............................................................................................................................... 62
Bồi thường di chuyển mộ có chủ và chưa có chủ................................................62
1.105.200.000..........................................................................................................62
4............................................................................................................................... 62
Các khoản hỗ trợ đất quỹ I...................................................................................62
557.087.512.280......................................................................................................62
A.............................................................................................................................. 62
Hỗ trợ chuyển đổi nghề và tạo việc làm...............................................................62
(668.896,67m2 x 162.000đ/m2 x 5 lần)..................................................................62
548.180.630.270......................................................................................................62
B.............................................................................................................................. 62
Hỗ trợ ổn định đời sống 263 hộ (1261 khẩu x30kg x 12 tháng x 15200đ)..........62
6.900.192.000..........................................................................................................62
C.............................................................................................................................. 62
Tiền thưởng bàn giao mặt bằng đúng tiến độ:....................................................62
(668.896,67m2 x 3.000đ/m2)..................................................................................62
2.006.690.010..........................................................................................................62
5............................................................................................................................... 62
Tổng bồi thường, hỗ trợ (1+2+3 + 4)....................................................................62
673.470.379.350......................................................................................................62
6............................................................................................................................... 62
Chi phí phục vụ công tác GPMB (2%x5)............................................................62
13.469.407.700........................................................................................................62


Tổng cộng kinh phí bồi thường,hỗ trợ (5+6).......................................................62
Hình 2.4. Biểu đồ thể hiện số hộ dân nhận được mức tiền bồi thường khác

nhau........................................................................................................................ 66


DANH MỤC BẢNG BIỂU
2.1.2.1. Phát triển kinh tế.....................................................................................39
Bảng 2.1 Đánh giá kết quả thực hiện các ngành kinh tế.....................................41
giai đoạn 2010 - 2014.............................................................................................41
Bảng 2.2. Cơ cấu diện tích các loại đất bị thu hồi dự án xây dựng khu đô thị
mới Thanh Hà A, B Cienco5.................................................................................52
Bảng 2.3. Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư kèm theo Quyết định
thu hồi đất của dự án Đầu tư xây dựng Khu đô thị Thanh Hà A,B Cienco5....54
Bảng 2.4. Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư áp dụng tại dự án Đầu
tư xây dựng Khu đô thị Thanh Hà A,B Cienco5.................................................57
Bảng 2.5. Tổng hợp kết quả thực hiện GPMB dự án khu đô thị mới Thanh Hà
A,B-Cienco 5 tại thôn Thượng năm 2010.............................................................58
Bảng 2.6. Tổng hợp kết quả thực hiện GPMB dự án khu đô thị mới Thanh Hà
A,B-Cienco5 tại thôn Cự Đà, năm 2011...............................................................60
Bảng 2.7. Tổng hợp kết quả thực hiện GPMB dự án khu đô thị mới Thanh Hà
A,B-Cienco5 tại thôn Khúc Thủy, năm 2016.......................................................62
Bảng 2.8. So sánh phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo chính sách
của nhà nước thay đổi trong quá trình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự
án khu đô thị Thanh Hà A,B Cienco5..................................................................64
Bảng 2.9 Mức tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ gia đình.................................66
Bảng 2.10. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi thu hồi đất..........................67
Bảng 2.11. Thu nhập bình quân của các hộ gia đình trong một tháng..............67
Bảng 2.12 Tài sản của các hộ gia đình trước và sau khi thu hồi........................69
Bảng 2.13. Các loại sinh kế trước và sau thu hồi đất..........................................70
Bảng 2.14. Diện tích đất nông nghiệp bình quân của các hộ điều tra................73
Bảng 2.15. Mục đích sử dụng tiền được bồi thường của các hộ điều tra...........74
Bảng 2.16 Số lao động hiện tại không có việc làm chia theo độ tuổi..................75

Bảng 2.17. Tổng hợp các mối quan hệ của các hộ gia đình được điều tra.........76
sau khi thu hồi đất.................................................................................................76



DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT

Các chữ viết tắt

Ký hiệu

1

Bồi thường hỗ trợ

BTHT

2

Giải phóng mặt bằng

GPMB

3

Hội đồng nhân dân

HĐND

4

Quy hoạch – Kế hoạch

QH - KH

5

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

GCNQSD

6

Tái định cư

TĐC

7

Ủy ban nhân dân

UBND

8

Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

CNH-HĐH

9

Thủ tục hành chính

TTHC

10

Tài nguyên và Môi trường

TN & MT


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu
Nước ta đang trong tiến trình đổi mới, chủ động hội nhập kinh tế với khu vực
và thế giới trong điều kiện toàn cầu hoá đang diễn ra mạnh mẽ. Trước bối cảnh lịch
sử mới, chúng ta có những thời cơ mới song cũng phải đối mặt với những thách
thức hết sức to lớn, đặc biệt là nhu cầu giải phóng mặt bằng (GPMB). Việc thu hồi
đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước trong thời gian ngắn tăng cao ảnh hưởng trực
tiếp đến một bộ phận không nhỏ dân cư nông thôn cả về đời sống và việc làm là
một thực tế khách quan. Tình trạng thiếu việc làm cho người lao động hiện nay
đang diễn ra hết sức bức thiết, đặc biệt là đối với lao động nông thôn, lao động phải
chuyển đổi nghề nghiệp do quá trình đô thị hoá và bị thu hồi đất để xây dựng các
khu công nghiệp, khu đô thị,... Đây cũng là thách thức lớn đối với chiến lược phát
triển nông nghiệp, nông thôn nói riêng, phát triển đất nước nói chung.
Thực tế hiện nay cho thấy, công tác thu hồi đất của người dân để phục vụ
phát triển các dự án đầu tư trong nước, nước ngoài và việc đền bù cho những người
bị thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm, đòi hỏi phải giải quyết công bằng, dứt
điểm. Giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền lợi của người dân có đất bị thu

hồi và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất để dẫn đến bùng phát khiếu kiện,
đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông người, sẽ trở thành vấn đề xã hội phức
tạp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình an ninh trật tự, mất ổn định xã hội và
phần nào ảnh hưởng đến lòng tin của người dân đối với các chính sách của nhà
nước. Nếu việc thu hồi đất bị lạm dụng, quỹ đất nông nghiệp bị giảm dần, về lâu dài
có thể ảnh hưởng tới an ninh lương thực quốc gia.
Hà Nội là thành phố trực thuộc trung ương, là thủ đô của cả nước, là trung tâm
kinh tế, văn hoá, chính trị của cả nước. Nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội của thủ đô Hà
Nội luôn gắn với chiến lược phát triển của vùng và cả nước. Trong những năm vừa qua,
cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội của Hà Nội nói chung và quá trình đô thị hoá của
các huyện nói riêng, nhu cầu sử dụng đất cho việc phát triển ngày càng trở nên bức xúc.
Thực hiện chủ trương chính sách của thành phố về hợp tác đầu tư, với lợi thế là một

1


huyện có hệ thống giao thông phát triển, có các tuyến quốc lộ 21B chạy qua địa bàn
những năm gần đây, huyện Thanh Oai đã chấp nhận một số dự án đầu tư như: xây dựng
đường trục phát triển phía Nam; khu Đô thị Thanh Hà A,B của công ty Cổ phần phát
triển địa ốc Cienco5,... Đất nông nghiệp bị thu hẹp, nhiều người dân thiếu đất hoặc
không còn đất để canh tác. Mặc dù cùng quá trình thu hồi đất, địa phương đã ban hành
nhiều chính sách cụ thể đối với người dân bị thu hồi đất về các vấn đề như bồi thường,
hỗ trợ giải quyết việc làm, đào tạo chuyển đổi nghề, hỗ trợ tái định cư…
Tuy nhiên, trên thực tế một bộ phận nhỏ nông dân bị mất đất được đền bù bằng
tiền chưa định hướng ngay được những ngành nghề hợp lý để có thể ổn định cuộc sống;
chỉ một phần được đào tạo nghề, còn đại đa số không có việc làm hay có việc làm nhưng
không ổn định, thu nhập thấp. Đời sống của nông dân có nhiều xáo trộn, tiềm ẩn nhiều
biến đổi khó lường, vấn đề hậu GPMB đặt ra một bài toán cho chính các hộ dân bị thu
hồi đất, cho chính quyền các cấp, cho toàn xã hội khi tạo ra các biến đổi theo nhiều chiều
hướng trong đời sống và việc làm của người dân nơi có đất thu hồi. Để góp phần giải

quyết những bức xúc trong vấn đề việc làm và đời sống cho người nông dân - đối tượng
bị tác động lớn nhất sau khi thu hồi đất và gặp nhiều khó khăn trong tìm kiếm việc làm
mới, tôi chọn đề tài luận văn: “Nghiên cứu thực trạng thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng của dự án Khu đô thị mới Thanh Hà A, B (cienco 5), huyện Thanh Oai, thành
phố Hà Nội và tác động đến đời sống, việc làm của người dân”
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Làm rõ thực trạng về áp dụng các chính sách bồi thường và hỗ trợ giải
phóng mặt bằng tại Dự án Khu đô thị mới Thanh Hà A,B (cienco 5), huyện Thanh Oai,
thành phố Hà Nội
- Đánh giá tác động tích cực và tiêu cực của việc thực hiện thu hồi đất, GPMB
đến đời sống, việc làm của người dân bị thu hồi đất. Qua đó đề xuất một số giải pháp
nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác GPMB, hỗ trợ ổn định đời sống, việc làm cho
người dân có đất bị thu hồi khi thực hiện dự án.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư của nhà nước ta từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay
2


- Thu thập tài liệu, số liệu về công tác thu hồi đất, GPMB dự án Khu đô thị
mới Thanh Hà A, B (cienco 5), huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội
- Điều tra, khảo sát về giá đất bồi thường, hỗ trợ của dự án; Phỏng vấn các hộ
dân thuộc diện bị thu hồi đất và nhận bồi thường, hỗ trợ.
- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB, làm rõ những
nguyên nhân, những khó khăn, tồn tại trong GPMB của dự án và những ảnh hưởng
đến đời sống, việc làm của người dân có đất bị thu hồi.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác GPMB, hỗ
trợ ổn định đời sống, việc làm cho người dân có đất bị thu hồi.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: thu hồi đất, GPMB của dự án với tổng diện tích 278,99

ha trên địa bàn xã Cự Khê, huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Sử dụng để thu
thập các văn bản pháp lý của Nhà nước, của UBND thành phố Hà Nội về thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện theo Luật Đất đai 2003 và 2013; thu
thập thông tin tư liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý nhà
nước về đất đai của huyện Thanh Oai, tài liệu, số liệu, báo cáo về công tác thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Dự án khu đô thị mới Thanh Hà A, B
(Cienco 5) phục vụ cho mục đích đánh giá.
- Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê các số liệu về giá đất bồi
thường, nhà và hoa màu, tài sản trên đất, số liệu về các khoản hỗ trợ của dự án phục
vụ cho mục đích nghiên cứu.
- Phương pháp điều tra xã hội học: điều tra cộng đồng, phỏng vấn trực tiếp
130 hộ gia đình, cá nhân trong diện được bồi thường, hỗ trợ về đất và tài sản gắn
liền với đất theo phương pháp lấy mẫu ngẫu nhiên bằng phiếu điều tra để thu thập
các thông tin về: diện tích đất bị thu hồi; số tiền bồi thường, các khoản hỗ trợ đã
nhận được; phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ; tình hình lao động, việc
làm của hộ trước và sau khi thu hồi đất; thay đổi tài sản của hộ sau khi thu hồi đất;
3


thu nhập của hộ trước và sau khi thu hồi đất; ý kiến đánh giá của hộ về thay đổi
cảnh quan môi trường, cơ sở hạ tầng, quan hệ hàng xóm, láng giềng, an ninh trật tự
xã hội… tại khu vực nghiên cứu.
- Phương pháp tổng hợp và phân tích: để đánh giá làm rõ thực trạng công tác
thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án và đề xuất các giải pháp có
tính khoa học và phù hợp với thực tiễn cao, góp phần hoàn thiện việc thực hiện
chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nâng cao đời sống và việc làm của
người dân có đất bị thu hồi đất.
6. Cấu trúc Luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung luận văn được cấu trúc
thành 3 chương:
Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu
Chương 2: Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB của dự án
xây dựng khu đô thị mới Thanh Hà A, B (Cienco 5), huyện Thanh Oai, thành
phố Hà Nội
Chương 3: Đánh giá tác động của việc thu hồi đất, GPMB của dự án xây
dựng khu đô thị mới Thanh Hà A, B (Cienco 5) đến đời sống, việc làm của người
dân và đề xuất một số giải pháp

4


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở lý luận về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công
nghiệp hóa, đô thị hóa
1.1.1 Nhu cầu thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công nghiệp hóa,
đô thị hóa.
Công nghiệp hóa - hiện đại hóa và đô thị hoá là con đường phát triển của mọi
quốc gia trên thế giới. Trong thời đại khoa học - công nghệ phát triển nhanh thì đó
chính là con đường giúp cho các nước chậm phát triển rút ngắn thời gian so với các
nước đi trước. Trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tiến trình phát triển
xã hội đã có sự thay đổi cơ bản đó là: phát triển đô thị kèm theo sự thu hẹp xã hội
nông thôn, làm thay đổi căn bản xã hội nông thôn theo hướng công nghiệp.
Nước ta là một nước có nền kinh tế đang trên đà phát triển. Tuy nhiên với
dân số hơn 90 triệu người và những năm gần đây tốc độ đô thị hóa ở nước ta diễn ra
mạnh mẽ, xu hướng đổ xô về các thành phố lớn đã làm nảy sinh nhiều vấn đề nhu
cầu của người dân như: nhà ở, việc làm, trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí,
… Điều đó đang gây sức ép về việc phân bổ quỹ đất phù hợp để có thể phục vụ quá
trình sản xuất cũng như phục vụ cuộc sống sinh hoạt của người dân.

Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI quyết định chiến lược cơ bản về phát triển
kinh tế - xã hội 10 năm đầu của thế kỉ 21 là "Chiến lược đẩy mạnh công nghiệp hoá,
hiện đại hoá theo định hướng xã hội chủ nghĩa, xây dựng nền tảng để đến năm 2020
nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp cùng với chiến lược củng cố, phát triển
hội nhập kinh tế quốc tế" [9].
Bên cạnh đó, nước ta đang trong tiến trình đổi mới, hội nhập với nền kinh tế
trong khu vực và trên thế giới trong điều kiện toàn cầu hóa hiện nay thì nhu cầu sử
dụng đất đai cho các mục đích mở mang phát triển đô thị, xây dựng các khu công
nghiệp, khu du lịch dịch vụ, các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình
khác phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội cũng như đảm bảo quốc phòng, an
ninh và nâng cao đời sống nhân dân ngày càng tăng. Vì vậy việc sử dụng quỹ đất

5


đai hợp lý phục vụ cho nền kinh tế luôn là nhiệm vụ hàng đầu và công tác quản lý,
sử dụng vốn đất quốc gia cũng cần được nâng cao trước xu thế vận động của nền
kinh tế.
Xuất phát từ những lý do trên mà việc thu hồi đất để phục vụ quá trình công
nghiệp, hóa hiện đại hóa là vấn đề tất yếu và không thể tránh khỏi. Để thực hiện tốt
công tác thu hồi đất, GPMB phục vụ cho các dự án xây dựng, Nhà nước ta phải có
môi trường pháp lý vững chắc, xử lý khéo léo trong mọi tình huống, đặc biệt phải
có các chính sách hợp lý đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trong
việc bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất của họ.
1.1.2 Một số khái niệm và nguyên tắc trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
1.1.2.1 Một số khái niệm
Các thuật ngữ về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo Luật Đất
đai năm 2013 được định nghĩa như sau:
- Thu hồi đất là việc nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của
người được nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất

vi phạm pháp luật về đất đai (Khoản 11, Điều 3) [15].
- Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất (Khoản 12, Điều 3) [15].
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất
bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Khoản 14, Điều 3) [15].
- Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới ổn định cho người bị thu hồi đất mà
phải di chuyển chỗ ở. Theo quy định của pháp luật thì khu tái định cư phải
được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, đảm bảo đủ điều kiện bằng hoặc tốt hơn
nơi ở cũ [15].

- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan
đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định được
quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó.

6


1.1.2.2 Nguyên tắc trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
Theo Điều 74, Luật Đất đai 2013 nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước
thu hồi đất được quy định như sau:
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi
thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử
dụng với loại đất bị thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường
bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết
định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách
quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Nguyên tắc trên thể hiện khi Nhà nước lấy đi phần lợi ích của người dân mà
người dân có đủ điều kiện được bồi thường thì Nhà nước phải có trách nhiệm bồi

thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi. Quy định trên rất phù hợp với nguyên
tắc được quy định theo Bộ luật Dân sự 2005. Đó là khi Nhà nước thu hồi đất thì bồi
thường đất cùng loại, nếu không có đất cùng loại thì bồi thường bằng tiền với giá trị
tương đương.
Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi
Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 88, Luật Đất đai 2013:
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất
bị thiệt hại tài sản thì được bồi thường.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản
xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.
Đây là một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2013 khi đã bắt đầu xem
xét bồi thường về đất không chỉ với tư cách là tài sản mà còn là tài nguyên và tư
liệu sản xuất. Đất đai là tư liệu sản xuất của người bị thu hồi đất nên nhà đầu tư
ngoài việc bồi thường giá trị như một tài sản còn phải bồi thường về thu nhập, sinh
kế cho người bị thu hồi đất. Theo nguyên tắc này, nhà đầu tư cần nghiên cứu rất kỹ
lưỡng đất đai trong bài toán đầu tư để chi phí ít nhất, chính quyền địa phương cũng
7


khó đánh đổi mọi giá cho sự pháp triển, như vậy chắc chắn sẽ giảm được tham
nhũng từ đất đai và bảo vệ được nguồn lực đất đai.
Nguyên tắc về hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: Theo Khoản 1,
Điều 83, Luật Đất đai 2013 nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất được quy
định:
a. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường
theo quy định của Luật này còn được nhà nước xem xét hỗ trợ;
b. Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và
đúng quy định của pháp luật.
Theo Khoản 2, Điều 83, Luật Đất đai 2013 các khoản hỗ trợ khi Nhà nước

thu hồi đất bao gồm:
a. Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
b. Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu
hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất
ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;
c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá
nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
d) Hỗ trợ khác.
1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, có
thể tổng hợp những yếu tố chính như sau:
* Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi
các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù
hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên chính sách về đất đai cũng không ngừng
được sửa đổi, bổ sung. Luật Đất đai đã được ra đời vào các năm 1987, 1993, 2003,
8