Đánh giá hiện trạng và nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện sông lô, tỉnh vĩnh phúc giai đoạn 2016 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------------

ĐỖ THỊ MINH THÙY

ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG VÀ NGHIÊN CỨU MỘT SỐ
YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN
SÔNG LÔ, TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2016 – 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ
NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------------

ĐỖ THỊ MINH THÙY

ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG VÀ NGHIÊN CỨU MỘT SỐ
YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN
SÔNG LÔ, TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2016 – 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ
NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. PHAN ĐÌNH

BINH

Thái Nguyên - 2020


5

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong
bất kì cơng trình nào khác.
Tơi xin cam đoan các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Đỗ Thị Minh Thùy


6

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp
đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong
Ban quản lý đào tạo sau đại học, Khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngồi sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, tơi cịn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS. Phan
Đình Binh là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề
tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của, Văn phịng UBND

huyện Sơng Lơ, phịng Thống kê, phịng Tài ngun và Mơi Trường, Văn
phịng đăng ký đất đai chi nhánh Sơng Lơ, các phịng ban và nhân dân các xã,
thị trấn của UBND huyện Sông Lô, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự
động viên và tạo mọi điều kiện của gia đình và người thân.
Với tấm lịng biết ơn, tơi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!

Tác giả luận văn

Đỗ Thị Minh Thùy


vii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. 2
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. vi
MỤC LỤC.......................................................................................................vii
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ v
DANH MỤC CÁC HÌNH................................................................................ vi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
3. Ý nghĩa của đề tài.......................................................................................... 2
CHƯƠNG I TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU................................. 4
1.1. Thị trường bất động sản ............................................................................. 4
1.1.1. Khái niệm ................................................................................................ 4
1.1.2.Thị trường bất động sản thế giới và Việt Nam ........................................ 4
1.2.Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............................................ 15
1.2.1. Khái niệm về giá đất ............................................................................ 15
1.2.2.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .......................................................... 17

1.3. Định giá đất .............................................................................................. 22
1.3.1 Định giá tài sản....................................................................................... 22
1.3.2 Khái niệm định giá đất ........................................................................... 22
1.3.3. Mục tiêu của định giá đất ...................................................................... 23
1.3.4 Vai trò của định giá đất .......................................................................... 24
1.3.5. Công tác định giá đất trên thế giới ........................................................ 24
1.3.6. Công tác định giá đất tại Việt Nam....................................................... 26
CHƯƠNG II ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU............................................................................................... 30
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 30
2.2.Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 30


8

2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 30
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu................................................... 30
2.3.2.Phương pháp chọn điểm nghiên cứu...................................................... 31
2.3.3.Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ...................................................... 32
2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu.............................. 33
2.3.5. Phương pháp so sánh............................................................................. 34
2.3.6 Phương pháp minh họa bằng đồ thị ...................................................... 34
CHƯƠNG III KẾT QUẢNGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................... 35
3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc .... 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 35
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................... 41
3.1.3. Văn hoá xã hội ...................................................................................... 45
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất .......................................................................... 47
3.2. Giá đất ở quy định và sự biến động giá đất ở trên địa bàn huyện
Sông Lô. .......................................................................................................... 49

3.2.1.Cơ sở để xác định giá đất ....................................................................... 49
3.2.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn huyện Sông Lô ................................... 50
3.2.3. Sự biến động của giá đất ở trên địa bàn huyện Sông Lô ...................... 52
3.3. Thực trạng giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
huyện
Sông
Lô..........................................................................................................................53
3.3.1. Số liệu điều tra giá đất ở thực tế của các tuyến đường chính ............... 57
3.3.2 Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện
Sông Lô ........................................................................................................... 72
3.4. Đề xuất giải pháp: .................................................................................... 77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 79
1. Kết luận ....................................................................................................... 79
2. Kiến nghị, đề xuất ....................................................................................... 81


9

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 83


9

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Sông Lônăm 2018 ......................... 48
Bảng 3.2 : Khung giá đất ở tại nông thôn ....................................................... 49
Bảng 3.3. Khung giá đất ở tại đô thị ............................................................... 50
Bảng 3.4. Giá đất ở quy định tại thị trấn tam Sơn, huyện Sông Lô................ 50
Bảng 3.5. Giá đất ở quy định tại các khu vực xã Đức Bác, xã Đồng Thịnh,
huyện Sông Lô ................................................................................................ 51

Bảng 3.6 Giá đất ở quy định tại khu vực xã Lãng Công, huyện Sông Lô. ..... 51
Bảng 3.7 Giá đất ở quy định tại khu vực xã Hải Lựu, huyện Sông Lô........... 52
Bảng 3.8. Thống kê số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại ....
53 một số tuyến đường từ năm 2016 đến 2018 trên địa bàn huyện.....................
53
Bảng 3.9. So sánh mức tăng số hồ sơ chuyển nhượng qua các năm .............. 55
Bảng 3.10: Số liệu điều tra giá đất ở theo vị trí của khu vực I ....................... 58
Bảng 3.11: Số liệu điều tra giá đất ở theo vị trí của khu vực II ...................... 62
Bảng 3.12: Số liệu điều tra giá đất ở theo vị trí của khu vựcIII...................... 67
Bảng 3.13: Số liệu điều tra giá đất ở theo vị trí của khu vựcIV ..................... 70


10

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính huyện Sơng Lơ ................................................... 35
Hình 3.2: So sánh giá đất thị trường trung bình qua các năm với giá theo
Quyết định của UBND tỉnh............................................................................. 57
Hình 3.3: So sánh giá đất thị trường trung bình qua các năm với
giá theo Quyết định của UBND tỉnh ............................................................... 64
Hình 3.4: So sánh giá đất thị trường trung bình qua các năm với giá theo
Quyết định của UBND tỉnh............................................................................. 68
Hình 3.5: So sánh giá đất thị trường trung bình qua các năm với giá theo
Quyết định của UBND tỉnh............................................................................. 71


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề

tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Nó gắn
bó với con người một cách chặt chẽ về cả vật chất và tinh thần, là tư liệu sản
xuất đặc biệt khơng gì thay thế được. Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên,
là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư,
xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phịng.
Trong q trình cơng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, nhu cầu sử
dụng đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội,
phát triển đô thị ngày càng tăng. Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh sang
nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý và sử
dụng đất đai phải có hiệu quả, trong đó việc quản lý Nhà nước về giá đất và
định giá đất phải đổi mới để phù hợp với thể chế kinh tế mới. Ngồi ra, giá
đất cịn là cầu nối giữa quan hệ đất đai –thị trường –sự quản lý của nhà nước.
Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thơng qua giá, hay nói một cách khác, giá
đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ
chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân
phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện theo quyền của mình và nhà
nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế và pháp luật.
Ngoài ra, giá đất cũng đang là vấn đề bức xúc liên quan đến việc thu hồi đất,
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và sự thăng trầm của thị trường bất động sản
địa phương, bên cạnh đó cịn diễn ra tình trạng chênh lệch giá đất giữa giá đất
do nhà nước quy định và giá đất trên thị trường.
Sông Lô là một huyện miền núi của tỉnh Vĩnh Phúc với tổng diện tích
tự nhiên là 150,32 km2, điều kiện kinh tế - xã hội thuộc diện khó khăn của
tỉnh, nền kinh tế của huyện chủ yếu phụ thuộc vào phát triển nông nghiệp.
Tuy nhiên, trong vài năm trở lại đây khi huyện có chiến lược phát triển kinh
tế chuyển đổi nền kinh tế sang nền kinh tế thị trường, ưu tiên đầu tư cho phát


triền ngành cơng nghiệp và dịch vụ thì thị trường bất động sản trở nên sôi

động hơn, giá đất ở một số khu vực trọng điểm của huyện có mức độ biến
động mạnh theo hướng tăng lên. Bên cạnh đó Giá đất đã và đang là vấn đề
bức xúc liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước
thực hiện các dự án đầu tư để phát triển kinh tế - xã hội, hiện tượng chênh
lệch giá đất các tuyến đường giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị
trường còn diễn ra phổ biến.
Nguyên nhân của việc biến động giá đất ở tại huyện Sơng Lơ có mức
độ mạnh trong thời gian gần đây là do chịu sự tác động của nhiều yếu tố. Việc
đánh giá và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện
một cách khách quan chính xác sẽ là một trong những nội dung hết sức quan
trọng cho các nhà lãnh đạo huyện, nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp
với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai.
Xuất phát từ thực tế trên,tác giả thực hiện đề tài “Đánh giá hiện trạng
và nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Sông Lô,
tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2016 – 2018”
2. Mục tiêu của đề
tài
- Đánh giá được thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Sông lơ, tỉnh
Vĩnh Phúc;
- Tìm hiểu và đánh giá mức độ biến động của giá đất ở tại một số
đường, khu vực đặc trưng để tìm ra những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất
ở huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc;
- Đề xuất các giải pháp và kiến nghị góp phần hồn thiện cơng tác quản
lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc.
3. Ý nghĩa của đề
tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học:


Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến giá đất ở theo quy định

của Luật Đất đai (2013), Nghị định của Chính phủ, Thơng tư hướng dẫn của


Bộ Tài ngun và Mơi trường, Bộ Tài chính và các Quyết định của Uỷ ban
nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc và các ngành hữu quan.
- Ý nghĩa trong thực tiễn:
Việc học tập và nghiên cứu đề tài góp phần xác định thực trạng về giá
đất ở, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Sông Lơ, trên cở
sở đó đề xuất các giải pháp để tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất nói
chung và địa bàn nghiên cứu nói riêng.


CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN
CỨU
1.1. Thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm
1.1.1.1. Thị trường
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi ( Robert và Daniel, 1994). Đó là nơi trao
đổi hàng hố được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với
người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá.
1.1.1.2.Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan
đến bất động sản (đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất) tại một thời
điểm nhất định; thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng
của nền kinh tế thị trường, kể cả trong nền kinh tế tư bản cũng như trong nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
1.1.2.Thị trường bất động sản thế giới và Việt Nam
1.1.2.1 Thị trường đất đai trên thế giới

Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát
triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất
hàng hoá. Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn
cứ theo giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm
phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không
ngừng hồn thiện về mơi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ
trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai
đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trị của mình và có những đóng
góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã
được xác lập ổn định, q trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất


không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ
đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các
quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ khơng áp
đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây hình thành các
trang trại với quy mơ hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu
hoặc cũng có thể là người thuê đất.
Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu
tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và
các khu đơ thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế
hoặc thu hút đầu tư nước ngồi thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho
phù hợp.
Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX,
đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh
BĐS tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó. Chính phủ Nhật đã
phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thối
nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát
triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân

hàng bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên. Ở Pháp cơn sốt tăng
giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở
Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991- 1992, các văn phòng giao dịch trống
rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung. Kết
quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm
được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới. Hay mới đây, cuộc
khủng hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm 2008 đã gây ảnh hưởng đến
hoạt động kinh tế - xã hội khơng chỉ riêng nước Mỹ mà cịn lan ra cả thế giới.
Đồng USD giảm giá khiến thị trường chứng khốn tồn cầu bị ảnh hưởng,
đồng thời kéo giá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu, lương thực thực phẩm,
giá vàng tăng mạnh. Điều này khiến cho cục dữ trữ liên bang Mỹ - FED, liên
tục cắt giảm lãi


suất tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội tệ nhằm tránh cho nước Mỹ khỏi một
cuộc suy thoái về kinh tế (Nguyễn Vũ Kiên, 2005).
Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia
đang phát triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị
trường đất đai theo hướng tích cực. Để giảm bớt quy mơ tích tụ đất đai, Chính
phủ nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế
quyền chuyển nhượng đất đai. Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở
hữu của gia đình nơng dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến
năm 1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp. Những người đã nhận quyền
sử dụng đất nơng nghiệp khơng được sử dụng trong vịng một năm thì đương
nhiên bị tước quyền sử dụng. Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không
được bán trong vịng 10 năm hoặc có mảnh khơng được bán vĩnh viễn, trong
một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Ở
Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh
đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước. Nhiều nước thuộc Liên
Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là

hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950,
mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác
cộng với 1,35 ha đất ở; nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi
khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay khơng cịn
khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu
mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất
đai. Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê
đất đai. Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngồi khn khổ một quốc
gia, thu hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngồi. Những nước có dự trữ
ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực


kinh doanh BĐS ở nước ngồi. Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị
trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay (Lê Phương Thảo, 2007).
1.1.2.2. Thị trường bất động sản Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành
và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá
thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia q trình hình
thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:
• Giai đoạn trước năm 1945
Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội là xã hội phong kiến và xã hội
thực dân nửa phong kiến. Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như
khơng tồn tại. Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ
của nông dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành
tiền.
• Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980
Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản
luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959

đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể,
sở hữu cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu
tiên. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về
đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực
hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự
thoả thuận với nhau. Mặc dù khơng có các văn bản pháp luật quy định về giao
dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận
cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng kí quyền sở hữu nhà
đất.
• Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992


Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Từ năm 1986, mặc dù đã
xác định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật đất


đai năm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi
hình thức”. Tuy nhiên, để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này
cũng quy định: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi
được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cơng nhận sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có
ngơi nhà đó”. Như vậy trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua
bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất đai. Tuy nhiên,
những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức
mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua
và người bán.
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và
khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá
tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố

cơ bản của lực lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp
địi hỏi của thực tế phát triển, Điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà
nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và
cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất,
được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp
luật”. Kể từ đây khái niệm mua bán đất được hiểu là chuyển nhượng và
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc mua bán BĐS cũng có nghĩa
là mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và quyền sử dụng đất (chuyển
nhượng đất) gắn liền với BĐS đó.
• Giai đoạn từ năm 1993 đến nay
Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn
này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật Đất đai 1993 và hệ thống các văn bản
pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật Đất đai này. Luật Đất đai
1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình,
cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho


thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật Đất đai
1993). Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước
xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi
giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại
về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng
vùng và theo từng thời gian” (Điều 12, Luật Đất đai 1993). Như vậy, từ khi
Luật Đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử
dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị
trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam. Từ
chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà
nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho nhiều
người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất
để làm nhà ở một cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu

tăng lên (Lê Phương Thảo, 2007).
Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn
lực đầu tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính
thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước
vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS
không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà cịn tạo kì vọng cho các nhà đầu
tư hướng tới tương lai. Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đã
chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS. Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá
nhân từ nước ngồi chuyển về, trong đó phải kể đến những người xuất khẩu
lao động tại thị trường các nước Đơng Âu, điển hình là những người lao động
tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng
lao động khi sát nhập Đơng - Tây Đức. Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã
cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử
dụng đất. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đaiBĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm


1994-1995. Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội,
Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố
trong cả nước. Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này
tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình
quân 4-5 lần. Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu
tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS
giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá.
Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực
Châu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên
tục giảm, thị trường đóng băng và khơng ít người đầu cơ rơi vào tình trạng
phá sản.
Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu
bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo

lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung
các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐCP ngày 29 tháng 3 năm 1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử
dụng đất. Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng
hơn:
- Hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn.
- Cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được tham
gia thị trường quyền sử dụng đất.
Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh
của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký
kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất
đất gia tăng. Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch


và kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện
công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020
theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát
triển mở mang đô thị. Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các
vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư
tìm kiếm thơng tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch. Đó là
nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên
thị trường nhà đất, nhất là ở các đơ thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí
Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển. Cơn sốt trên thị
trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003.
Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26 tháng 11 năm 2003
thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định
mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS. Luật Đất đai này đã quy
định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền

năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường. quyền sử
dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong
nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà
nước; áp dụng cơ chế một giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong
điều kiện bình thường; đã hình thành hệ thống quản lý cơng khai, minh bạch
trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành
chính rất rõ ràng; cơng khai hố từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận
quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải
phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp
sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp, bảo đảm
quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất.
Từ khi Luật đất đai
2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị
định


181/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng trong
một thời gian khá dài (Lê Phương Thảo, 2007).


Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới
WTO, thị trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loạt cơ chế
chính sách nhằm thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được mua nhà cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường
BĐS chuyển biến tích cực. Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu
dự án, khu dân cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng
đến tìm hiểu và giao dịch. Và thị trường BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ
trong năm 2007. Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp
luật càng đi sâu, đi sát với thực tế thì thị trường BĐS sẽ hứa hẹn những triển
vọng phát triển trong thời gian tới.

Luật Đất Đai năm 2013 của Quốc Hội, ban hành ngày 29/11/2013 với
một số quy định mới như:
Luật quy định cụ thể rõ ràng chi tiết từ các nguyên tắc đến nội dung và
mở rộng dân chủ, cơng khai trong q trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất; quy định về đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong vùng quy
hoạch
Luật đảm bảo quyền và lợi ích của những người sử dụng đất hợp
pháp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
và bảo đảm thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Đồng thời khắc phục
một cách cơ bản những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đảm bảo sự bình đẳng
giữa những người sử dụng đất và ổn định chính trị xã hội ở nơng thơn.
Luật đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ về vấn đề tài chính đất đai theo cơ
chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, đồng
thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ
đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp
cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Theo đó, có một số điểm nổi bật về
giá đất. Đó là: Khung giá đất do Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm một lần
đối với từng loại đất, theo từng vùng.


Luật quy định cụ thể và đầy đủ quyền và nghĩa vụ của cá nhân, hộ gia
đình và tổ chức sử dụng đất phù hợp với từng hình thức như giao đất khơng
thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất… Bên cạnh đó,
Luật quy định bình đẳng hơn về quyền và nghĩa vụ về đất giữa nhà đầu tư
trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, tạo cơ chế thu hút cho đầu tư phát triển
kinh tế của tổ chức nước ngoài.
Từ những quy định mới của Luật Đất đai năm 2103 như trên, thị trường
bất động sản tại Việt Nam từ năm 2014 đến nay đang dần sôi động hơn, giá
đất biến động liên tục qua các năm và có thể tăng hơn nữa trong thời gian tới.

1.1.2.3.Đặc điểm của thị trường Bất động sản Việt Nam
Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa
hồn tồn thốt khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm
chủ yếu sau:
• Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát
Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở
chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán,
kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và
hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước. Ngun nhân chủ yếu dẫn tới
tình trạng đó là chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị
trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội. Do chưa nhận thức đầy đủ
nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ
trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo
điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị
trường vừa theo định hướng của Nhà nước. Trong khi đó nhu cầu chuyển
nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng
ngày càng gia tăng. Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất
đai trong những năm qua đã phải vận động trong một thị trường khơng chính
thức.
• Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường