Có 4 cách làm BT nhỏ luật tài chính cá nhân sở hữu bất động sản nếu ủy quyền quản lý bất động sản cho người khác thì vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (106.92 KB, 18 trang )

BÀI TẬP HỌC KỲ
MƠN: Luật Tài Chính

CĨ 4 CÁCH LÀM
ĐỀ BÀI:
Theo quy định hiện hành, cá nhân sở hữu bất động sản nếu ủy
quyền quản lý bất động sản cho người khác (người được ủy
quyền) thì vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Người được ủy
quyền này, sau đó, bán bất động sản thì lại tiếp tục nộp thuế
TNCN.
Anh chị hãy:
1. Lí giải vì sao luật lại quy định như vậy?
2. Chỉ ra, bằng một ví dụ, sự bất hợp lí khi áp dụng quy định
trên?

Theo quy định hiện hành, cá nhân sở hữu bất động sản nếu ủy
quyền quản lý bất động sản cho người khác thì vẫn phải nộp
thuế thu nhập cá nhân. Người được ủy quyền này, sau đó, bán
bất động sản thì lại tiếp tục nộp thuế TNCN.

2
2

CÁCH 1
Bài làm:
Trong việc mua bán bất động sản nếu chính chủ chỉ có
mỗi một bất động sản đó thì người đó sẽ khơng phải
nộp th́ TNCN, cịn nếu trên một bất động sản thì
người đó phải nộp thuế TNCN. Vì biết luật như vậy, hiện

nay có một số chủ sở hữu và người mua thay vì làm hợp
đồng mua bán bất động sản họ đã cùng kí uỷ quyền
cho nhau. Nghĩa là khi chị A muốn mua nhà của tôi sau
đó bán lại, nhưng vì không muốn phải đóng thuế TNCN
nên tôi đã làm giấy uỷ quyền cho chị A sử dụng bất
động sản của tôi thay vì kí giấy bán bất động sản cho
chị A. Như vậy, khi chị A bán bất động sản đó cho người
khác thì chị A không phải nộp thuế TNCN và chỉ có tôi
phải nộp.
Vì để tránh việc người dân không nộp thuế TNCN, trước
kia không thu thuế TNCN đối với ủy quyền giao dịch bất
động sản. Việc thu thuế chỉ thực hiện từ khi có văn bản
3
3

1133 của Tổng cục Thuế. Khi thu thuế TNCN liên quan
đến việc chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền,
Cơ quan thuế thường tính thuế TNCN trên giá chuyển
nhượng cho người ủy quyền và cho cả bên được ủy
quyền. Nhưng thực tế, không phải tất cả các hợp đồng
uỷ quyền bất động sản bao gồm cả việc chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt bất động sản đều là giả tạo nhằm trốn
thuế. Nhiều trường hợp do điều kiện cư trú, đi lại khó
khăn; hoặc do già yếu, sức khỏe, thời gian, kinh nghiệm
giao dịch… nên chủ sở hữu bất động sản đã ủy quyền
cho người được ủy quyền thực hiện các quyền của chủ
sở hữu, trong đó có việc thay mặt chủ sở hữu chuyển
nhượng bất động sản cho bên thứ ba.
Ngoài ra, Thông tư 111/2013 cũng quy định:

“Điều 2. Các khoản thu nhập chịu thuế
5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
e) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà
người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất

4
4

động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động
sản theo quy định của pháp luật.”
Ví dụ về sự bất hợp lí khi áp dụng quy định trên:
Đầu 2019, tôi có nhờ người bạn bán giúp tôi 1 căn nhà
tại địa chỉ quận 2, thành phố Hồ Chí Minh bằng việc uỷ
quyền cho bạn tôi. Đến giữa năm, bạn tôi bán được
giúp tôi căn nhà đó. Bạn tôi đã làm thủ tục chuyển
nhượng quyền sử dụng căn nhà đó với giá trị chuyển
nhượng là 2 tỉ đồng thì sau đó, Chi cục thuế Quận 2
thông báo tôi và bạn tôi phải nạp tổng số thuế là 40
triệu mỗi người.
Bạn tôi đã thắc mắc vì sao bạn tôi lại phải nạp thuế
TNCN trong khi nhà là của tôi, bạn tôi chỉ được uỷ
quyền bán và không có lợi nhuận trong việc mua bán
này. Chi cục Thuế quận 2 đã trả lời đó là theo quy định
của Bộ Tài chính nên dù bạn tôi được uỷ quyền nhưng
vẫn phải nạp 2% thuế thu nhập khi bán được căn nhà
đó.

5
5

Rõ ràng ở đây bạn tôi không có lợi nhuận nào từ việc
bán nhà nhưng vẫn phải nạp thuế TNCN. Nguyên tắc cơ
bản nhất của Luật Thuế TNCN là phải có thu nhập thì
mới chịu thuế. Cho rằng ủy quyền núp bóng mua bán
nhưng làm sao chứng minh. Nếu không chứng minh
được thì bạn tôi đành chịu và phải nạp số tiền 40 triệu
đó.

6
6

CÁCH 2:
1.

Lí giải:

Theo quy định hiện hành , cá nhân sở hữu bất động sản
nếu ủy quyền quản lý bất động sản cho người khác
( người được ủy quyền ) thì vẫn phải nộp thuế thu nhập
cá nhân . Người được ủy quyền này , sau đó , bán bất
động sản thì lại tiếp tục nộp thuế TNCN . Luật đã quy
định như vậy là bởi vì: Khi người dân bán bất động sản
của mình thì sẽ phải nạp thuế TNCN . Trên thực tế có
những trường hợp mua bán đất thông qua hợp đồng
ủy quyền nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với Nhà
nước:
-

Với hợp đồng ủy quyền , người có đất ủy quyền

-

cho một người khác được phép bán đất .
Người mua chính là người được ủy quyền nhưng
không muốn làm thủ tục sang tên mà chờ tìm
người mua tiếp theo .

7
7

Với các giao dịch ủy quyền cho người khác thực hiện
công việc không phải là hoạt động chuyển nhượng
bất động sản nên không chịu thuế thu nhập cá nhân .
Trên thực tế , nhiều người giao dịch chuyển nhượng
bất động sản bằng hợp đồng ủy quyền nhưng thực
chất chỉ là các giao dịch giả tạo để che dấu mục đích
chính là việc mua bán đất .

Vì hiểu rõ điều đó , nhiều trường hợp khi bán bất động
sản lại cho người khác thay vì làm giấy tờ bán sang tên
chủ mới thì họ lại làm giấy uỷ quyền . Người bán 1 sẽ
uỷ quyền cho người mua thứ 1 . Sau đó người mua thứ
1 sẽ bán lại cho người mua thứ 2 với danh nghĩa của
người bán 1 . Khi đó

, họ sẽ chỉ phải trả 1 lần thuế

TNCN thay vì 2. Vì điểm này nên hiện nay rất nhiều
người đã lách luật . Thấy rõ điều đó , Điều 2.5.e Thông
tư 111/2013 đã ra điều luật ở trên để tránh trường hợp

8
8

nhiều người dựa vào sơ hở để không phải nạp thuế
TNCN .
2.

Ví dụ:

Khoảng giữa năm 2017, do bà H bận việc, phải đi nước
ngoài thường xuyên nên đã ủy quyền cho chồng thay
mặt giải quyết các khoản vay tín dụng và rao bán căn
hộ trên. Ngày 11/9/2017, ông K đã bán căn hộ trên với
giá 25 tỷ đồng. Ông K làm thủ tục kê khai thuế để sang
tên cho người mua.
Chi cục thuế quận 2 thông báo cho biết, căn hộ trên chỉ
có vợ ơng K được miễn th́, cịn ông K phải chịu thuế
thu nhập cá nhân 2%, tương đương 500 triệu đồng. Ơng
K nhận thấy thơng báo thu thuế với ông là không phù
hợp với quy định về thuế thu nhập cá nhân nhưng ông
K vẫn nộp đủ số tiền trên để hoàn thiện nghĩa vụ tài
chính. Trung tuần tháng 11/2017, ông K gửi đơn khiếu
nại song cơ quan thuế xác định ông phải nộp thuế 2%.
9

9

Ông K không đồng ý nên đâm đơn khởi kiện ra tịa án.
Ơng K cho rằng, căn hộ trên thuộc quyền sở hữu riêng
của bà H, ông chỉ là người được ủy quyền bán tài sản.
Ông K đề nghị hủy thông báo trên, buộc cơ quan thuế
hoàn trả lại số tiền thuế đã thu.
Đại diện cơ quan thuế giải thích, qua xem xét hồ sơ
nhận thấy, căn hộ trên không phải là tài sản đồng sở
hữu, mà là tài sản riêng của bà H. Theo khoản 5d, Điều
3, Nghị định số 65/2013-NĐ-CP ngày 27/6/2013 thì bà H
vừa là đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân với
hợp đồng ủy quyền do có mối quan hệ giữa vợ và
chồng, vừa là đối tượng được miễn theo trường hợp có
quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tính
đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày. Cịn
ơng K được ủy qùn đứng tên định đoạt tài sản và
thơng qua văn phịng cơng chứng ký chuyển nhượng
căn hộ. Mặt khác, giá trị chuyển nhượng tài sản vẫn
thuộc sở hữu của bà H và không có chứng cứ nào thể

10
10

hiện hợp đồng ủy quyền là giao dịch giả tạo nhằm trốn
thuế.
Với căn cứ trên, tòa án đã tuyên chấp nhận đơn kiện
của ông H, hủy thông báo nộp thuế trên.

11
11

CÁCH 3:
Thuế uỷ quyền quản lý bất động sản là cách gọi về
khoản thuế thu nhập cá nhân áp dụng cho trường hợp
chủ sở hữu nhà vì lý do riêng không thể trực tiếp quản
lý, chuyển nhượng... nhà của mình nên đã ủy quyền
cho người khác thực hiện các quyền này. Các hợp đồng
ủy quyền thường chỉ liệt kê các công việc người nhận
uỷ quyền phải làm cho người uỷ quyền và không thể
hiện người nhận uỷ quyền có thu nhập từ việc nhận ủy
quyền. Ngay cả thù lao ủy quyền cũng luôn được ghi
nhận là không có dù đôi lúc cũng khó tin khi nhiều
trường hợp lạ huơ lạ hoắc bỏ công đi làm tất cả công
đoạn để bán nhà thay người uỷ quyền mà người nhận
uỷ quyền lại không nhận được gì. Hầu hết vì người dân
không muốn mất thêm tiền thuế nên đã cố tình lách
luật chỉ có người uỷ quyền phải đóng thuế khi ủy quyền
cho người nhận uỷ quyền mà việc nộp thuế này đâu
khác gì người uỷ quyền phải đóng thuế do đã thông qua
12
12

người nhận uỷ quyền làm thủ tục bán nhà cho người
mua theo đúng luật định.
Để tránh trường hợp người dân lách thuế thu nhập cá

nhân nên luật đã ra quy định cá nhân sở hữu bất động
sản nếu ủy quyền quản lý bất động sản cho người khác
(người được ủy quyền) thì vẫn phải nộp thuế thu nhập
cá nhân. Người được ủy quyền này, sau đó, bán bất
động sản thì lại tiếp tục nộp thuế thu nhập cá nhân.
•

Ví dụ:

Theo hợp đồng ủy quyền, ông L là người được ủy quyền
của ông M và bà C với nội dung ông L được thay mặt bà
C và ông M chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với
hai thửa đất tại phường Hoà Thuận Đông, quận Hải
Châu, Đà Nẵng. Tháng 8 và tháng 9 năm 2020 ông L đã
làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đối với các
thửa đất nêu trên cho hai người khác với giá trị chuyển
nhượng hơn 27 tỉ đồng. Sau đó, Chi cục Thuế quận Hải
13
13

Châu phát hành thông báo số 2178 về việc nộp thuế
thu nhập cá nhân cho ông M và bà C phải nộp tổng số
thuế là 554 triệu đồng. Tuy nhiên, cũng cùng số công
văn này, Chi cục Thuế quận Hải Châu yêu cầu ông L
phải nộp số tiền là 554 triệu đồng tiền thuế thu nhập cá
nhân theo quy định của Bộ Tài chính.
Dù không đồng ý với yêu cầu nộp thuế của Chi cục
Thuế quận Hải Châu, ông L thắc mắc thì được giải thích
là làm theo hướng dẫn của Tổng cục Thuế, bởi vậy dù

ông L được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cũng phải đóng 2% thuế thu nhập
cá nhân như chủ sở hữu. Nếu ông L không nộp thì Chi
cục Thuế quận Hải Châu không giải quyết thủ tục nên
không thể chuyển nhượng các thửa đất nêu trên. Do
vậy, ông L buộc phải nộp số tiền là 554 triệu đồng. Tuy
nhiên, sau khi nộp thuế xong, ông L đã làm đơn khởi
kiện Chi cục Th́ quận Hải Châu ra tịa. Ơng L cho rằng
việc Chi cục Thuế quận Hải Châu áp dụng các công văn
14
14

hướng dẫn thu thuế thu nhập cá nhân đối với bản thân
ông là trái luật bởi các văn bản mà Chi cục Thuế quận
Hải Châu áp dụng (công văn 1133 ngày 5-4-2011 và
công văn 3373 ngày 20-9-2011 của Tổng cục Thuế
hướng dẫn về việc thu thuế thu nhập cá nhân đối với
việc chuyển nhượng bất động sản được ủy quyền)
không phải là văn bản quy phạm hành chính.
Tại tòa, đại diện Chi cục Thuế quận Hải Châu cho rằng
đối chiếu với Luật thuế thu nhập cá nhân và các quy
định của pháp luật chưa có quy định cụ thể đối với hợp
đồng chuyển nhượng bất động sản được ủy quyền
nhưng Chi cục Thuế quận Hải Châu phải thực hiện công
văn chỉ đạo của Tổng cục Thuế. Chi cục Thuế quận Hải
Châu cũng cho rằng các công văn này chưa phù hợp với
thực tiễn và Luật thuế nói chung. Từ những căn cứ pháp
luật nêu trên, Tòa án nhân dân quận Hải Châu cho rằng
việc Chi cục Thuế quận Hải Châu thu thuế của ông L là

không hợp pháp và tuyên buộc Chi cục Thuế quận Hải

15
15

Châu trả lại số tiền 554 triệu đồng cho ông L khi bản án
có hiệu lực pháp luật.

16
16

CÁCH 4:
Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định nếu ủy quyền cho
người khác chuyển nhượng bất động sản thì chủ sở hữu
là người ủy quyền phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Đồng thời, người được ủy quyền có thu nhập từ việc
nhận ủy quyền cũng đóng thuế thu nhập cá nhân.
Ta gọi chủ sở hữu bất động sản (người uỷ quyền) là A,
người được uỷ quyền là B, người mua bất động sản là C.
Hợp đồng ủy quyền bất động sản không làm phát sinh
việc chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng bất
động sản từ A sang B mà chỉ là sự thay đổi chủ thể thực
hiện các quyền của A.
Tổng cục Thuế thấy được trên thực tế đã phát sinh hiện
tượng uỷ quyền để trốn thuế TNCN, bên nhận chuyển
nhượng B và bên chuyển nhượng A thỏa thuận với nhau
thay vì ký hợp đồng chuyển nhượng, họ đã giả bằng
việc ký hợp đồng uỷ quyền giao dịch bất động sản với

mục đích B được thay mặt A toàn quyền sử dụng, định
17
17

đoạt bất động sản như mua bán, tặng cho với bên thứ
ba mà không phải chịu thuế TNCN. Từ đó mà Bộ Tài
chính đã ban hành thông tư 111/2013/TT-BTC để quy
định về vấn đề trên.
Ví dụ:
Ta gọi chủ sở hữu bất động sản (người uỷ quyền) là A,
người được uỷ quyền là B, người mua bất động sản là C.
Sự bất hợp lý của điều luật trên ở chỗ:
A uỷ quyền cho B bất động sản của mình. B bán được
cho C, trong giấy uỷ quyền có nêu rằng B sẽ được thù
lao khi bán được bất động sản. Nhưng trường hợp uỷ
quyền có thù lao thì lại không thuộc đói tượng điều
chỉnh trong văn bản của Tổng cục Thuế nên không loại
trừ hợp đồng ủy quyền sẽ được thêm vào một khoản
hoa hồng nho nhỏ để “lách”.

18
18

Có 4 cách làm BT nhỏ luật tài chính cá nhân sở hữu bất động sản nếu ủy quyền quản lý bất động sản cho người khác thì vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về